房地產(chǎn)合作開發(fā)和項目轉(zhuǎn)讓合同模版.doc

房地產(chǎn)合作開發(fā)及項目轉(zhuǎn)讓合同的主要條款1、房地產(chǎn)合作開發(fā)合同的主要條款：（1）合作開發(fā)當事人的名稱、姓名、住所；（2）項目概況（包括：座落地點、項目性質(zhì)、四至、占地面積、有關(guān)規(guī)劃指標等）；（3）項目現(xiàn)狀；A、項目報批現(xiàn)狀包括規(guī)劃參數(shù)，并列明取得的批文；B、項目動拆遷、開發(fā)現(xiàn)狀。（4）合作方式；A、共同組建項目公司方式需約定：項目公司的注冊資金、出資比例、時間；組織機構(gòu)的設立、運作程序、利潤分配等；B、合作建房協(xié)議方式；需約定：合作各方的投資方式（包括土地投入的評估）、投入期限、投資比例、合作經(jīng)營方式、運作機構(gòu)的組成、利益（權(quán)益）分配等。（5）項目公司成立前后的權(quán)利義務的轉(zhuǎn)移（包括項目公司成立前所發(fā)生費用的補償、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)辦理等）；（6）項目的總投資數(shù)額（包括成立項目公司的注冊資本及投資總額的差異）的投入方式；（7）項目合作建設計劃（規(guī)模、進度等）；（8）合作各方的權(quán)利義務（應約定有關(guān)審批手續(xù)的辦理、有關(guān)項目建設管理工作的分擔以及合作投資回報的分配方式）；（9）違約責任；（10）解決爭議的方法；（11）合作當事人約定的其它事項。2、房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓合同的主要條款（1）轉(zhuǎn)讓當事人的名稱、姓名、住所；（2）項目概況（包括：座落地點、項目性質(zhì)、四至、占地面積、有關(guān)規(guī)劃指標等）；（3）項目轉(zhuǎn)讓時土地使用權(quán)性質(zhì)，獲得方式及使用期限；（4）項目現(xiàn)狀；A、項目報批現(xiàn)狀包括規(guī)劃參數(shù)，并列明取得的批文；B、項目動拆遷、開發(fā)現(xiàn)狀（停建、緩建）；C、項目涉及的土地或工程的權(quán)利限制情況；（5）項目轉(zhuǎn)讓方式；A、以開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓方式；需約定：轉(zhuǎn)讓費用的構(gòu)成、數(shù)額、支付方式，項目的立項、用地、工程建設的有關(guān)審批程序重新辦理手續(xù)等；B、以轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)方式；需約定：項目公司概況、股權(quán)轉(zhuǎn)讓比例、價格、支付方式，現(xiàn)有資產(chǎn)的認定，需出示原公司股東會決議并需辦理工商變更登記手續(xù)等。（6）項目轉(zhuǎn)讓價格、支付方法和期限；（7）項目標的物轉(zhuǎn)讓、交割日期及方式；（8）轉(zhuǎn)讓前原有債權(quán)債務以及土地或工程的權(quán)利限制的處理；（9）雙方的權(quán)利義務；（10）違約責任；（11）解決爭議的方法；（12）轉(zhuǎn)讓當事人約定的其它事項。三、制作房地產(chǎn)合作開發(fā)和項目轉(zhuǎn)讓合同應注意的問題1、制作房地產(chǎn)合作開發(fā)合同應注意的問題（1）要明確合作各方的開發(fā)資質(zhì)或取得資質(zhì)的相應責任；（2）約定先合伙或合作、后成立項目公司的方式，其承擔民事責任方式先后不同；要明確先后的權(quán)利義務關(guān)系及辦理相應手續(xù)的責任主體；（3）組成項目公司合作開發(fā)的，要明確注冊資本投入方式以及注冊資本與投資總額的差異的處理對策及相應的責任；（4）以土地使用權(quán)入股組成項目公司的，土地使用權(quán)須作評估；（5）以籌建處或其它名義合作開發(fā)的，須使之成為能獨立承擔權(quán)利義務的其它經(jīng)濟組織，并明確合作籌建各方的權(quán)利義務；（6）合作開發(fā)一方以土地使用權(quán)作為合作投資的，應辦理土地使用人和使用性質(zhì)的變更登記手續(xù)，并明確有關(guān)費用的承擔方式和責任人；（7）一個地塊上合作開發(fā)涉及幾個性質(zhì)不同的項目，應分別立項、分別進行審批并辦理不同的證照；（8）合作開發(fā)各方的投資回報的方式，應按是否以開發(fā)項目的房屋為標的分別規(guī)定權(quán)利義務，投資回報系約定分房的，應明確房屋分配的具體辦法；投資回報系分配利潤的，應約定利潤的計取方式；（9）合作開發(fā)合同應約定建筑面積增加時的政府批準手續(xù)和增加面積的成本，增加分擔及面積分配方式；（10）合作開發(fā)合同由于需辦理相關(guān)手續(xù)，往往效力待定，合作合同應具體約定一旦合同被確認無效或不生效時的具體處理方法。2、制作房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓合同應注意的問題（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓必須由所有人轉(zhuǎn)讓、受讓的當事人以書面形式協(xié)商一致；（2）轉(zhuǎn)讓項目已有的各種政府批文均必須在合同中列明，包括立項和規(guī)劃批文等；（3）項目轉(zhuǎn)讓應符合開發(fā)不同階段的政府有關(guān)允許轉(zhuǎn)讓的條件；（4）已成立項目公司以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓全部或部分房地產(chǎn)項目，應按公司法有關(guān)規(guī)定辦理工商變更登記手續(xù)，同時辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的變更登記手續(xù)；（5）成立項目公司的轉(zhuǎn)讓方的債權(quán)債務要明確，潛在債務的澄清，要約定公告程序；（6）未成立項目公司以合作各方的投資權(quán)益內(nèi)部轉(zhuǎn)讓全部或部分房地產(chǎn)項目，應按項目土地使用的不同情況，申辦變更立項和土地使用的批準手續(xù)；轉(zhuǎn)讓給合作各方以外當事人的，須獲得原合作各方及受讓方的一致同意；（7）轉(zhuǎn)讓的項目如尚未辦理土地出讓手續(xù)或雖已辦理了出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓時尚未付清出讓金的，應約定辦理出讓手續(xù)的具體責任人及有關(guān)費用包括尚未付清的費用的承擔方式；（8）項目轉(zhuǎn)讓時，項目未按出讓合同約定的期限和條件進行開發(fā)，轉(zhuǎn)讓合同應約定補辦政府主管部門認可手續(xù)及具體責