市場調(diào)查文檔.doc

宜陽縣物業(yè)收費情況調(diào)查時間：2013-5-11調(diào)查人：胡更模調(diào)查形式：買房、應聘、租房、詢問調(diào)查對象：售樓工作人員、物業(yè)工作人員、小區(qū)居民、保安目的：摸清宜陽物業(yè)從業(yè)人員工資，物業(yè)收費情況。內(nèi)容：一 金瀾灣1. 物業(yè)收費0.80.9元每平方2. 房子均價2300元每平方二 鑫都麗院1. 物業(yè)收費0.30.5元每平方2. 保安工資11001200元，不包吃住，年齡在45歲左右。三 濱河萬家花園1. 物業(yè)收費0.80.9元每平方。2. 晚上值班保安工資800元，年齡55歲左右。四 甲奇小區(qū) 物業(yè)收費0.50.7元每平方。五 祥和花園 1.十一層帶電梯收費0.7元每平方。 2.七層不帶電梯收費0.3元每平方。 3.房子均價1700元每平方。六水岸花園名家1.高層電梯房0.9元每平方2.多層不帶電梯0.3元每平方。3.房子已售罄，尾樓價格1700元每平方。4.宜陽首家通氣通暖，暖氣收費不祥，售樓人員表示：將按洛陽暖氣收費標準收取。七億源翠堤灣1.房子均價：2859元每平方2.物業(yè)費1元左右每平方。物業(yè)發(fā)展預測及分析：目前在宜陽縣城，樓盤開發(fā)力度較大，物業(yè)管理水平處于較低狀態(tài)，很多業(yè)主對物管沒有認識，對管理公司有利的一面是：市場競爭力較小，發(fā)展?jié)摿薮?！不利的一面是：業(yè)主在思想中對物業(yè)管理的認識存在嚴重不足，業(yè)主對物業(yè)管理服務內(nèi)容的認識不足主要體現(xiàn)在以下幾個方面 : 對物業(yè)管理的服務標準認識不足 ; 對物業(yè)管理的概念的理解不足 ; 對業(yè)主的法律地位的認識不足。物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務過程中履行的是協(xié)調(diào)、管理、服務的職能。但往往因業(yè)主自身的原因，造成鄰里糾紛，若物業(yè)管理公司處置不當則陷入管理費難收的局面。如何解決物業(yè)管理收費難的問題呢？首先我們必須要弄清楚其中的原因，才能對癥下藥。通過在物業(yè)管理的工作經(jīng)驗，對物業(yè)管理收費難問題進行了調(diào)查，從房屋開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主、社會等四個層面進行分析，并提出相應對策 。 一、房屋開發(fā)商層面存在問題及解決方法 （一）開發(fā)商缺乏誠信，造成業(yè)主極大不滿 其一，工程質(zhì)量存在問題。由于開發(fā)商的原因，部分業(yè)主所居住的房屋工程質(zhì)量存在一定的問題，尤其是屋面、陽臺、窗臺、下水道等專有部分的質(zhì)量問題，業(yè)主意見比較大，對此，業(yè)主并不知道應該找開發(fā)商進行交涉、處理，而把一切怨氣撒向物業(yè)管理公司。一旦解決不了，就成了不交或少交物業(yè)費的“借口”。 其二，承諾未兌現(xiàn)。大多數(shù)開發(fā)商為了促進銷售，往往做出很多不負責任的承諾和夸大的宣傳，最常用的手段就是將物業(yè)費標準定的很低，以此來降低消費者購買房產(chǎn)的門檻。在銷售過程中，有些開發(fā)商更存在不著邊際的承諾，如豪華會所、幼兒園、容積率、綠化率、物業(yè)費肯定不漲價或二年內(nèi)不收物業(yè)管理費等等。業(yè)主購房入住后才發(fā)現(xiàn)承諾根本無法兌現(xiàn)，于是業(yè)主以此拒交物業(yè)管理費。 （二）嚴格物業(yè)的交接，加強對物業(yè)的前期管理 針對開發(fā)商遺留問題而影響物業(yè)收費的情況，要加強對物業(yè)前期管理和交接物業(yè)的銜接管理。要創(chuàng)造條件對物業(yè)實行全過程管理，在規(guī)劃設(shè)計階段就選擇好的物業(yè)服務企業(yè)，利用物業(yè)服務企業(yè)的豐富經(jīng)驗和專業(yè)知識對規(guī)劃設(shè)計提出修改意見，使規(guī)劃設(shè)計更符合使用管理的要求，為以后的管理工作打好基礎(chǔ)。另外，加強建管銜接的管理：一方面為避免在業(yè)主入住后房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，引起糾紛，在與開發(fā)公司辦理房產(chǎn)交接時，要嚴格按照規(guī)章制度辦事，對有問題的房產(chǎn)，要在開發(fā)公司處理完畢后再接管；基于此，能否倡議對工程保證金管理辦法適當修改或者進行地方規(guī)定：所有施工保證金在物業(yè)公司與開發(fā)商辦理交接時直接交由物業(yè)公司代管，確保物業(yè)管理公司具有對該房產(chǎn)的修復和制約施工單位不及時維修處理的能力，以利于做好今后的物業(yè)管理服務；另一方面應要求開發(fā)商在出售房屋前制定有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)定，使業(yè)主購房時就充分了解物業(yè)管理的有關(guān)制度，減少業(yè)主“事前不知曉，事后不服管”的狀況產(chǎn)生，促進物業(yè)管理工作的正常開展。 二、業(yè)主方面存在問題及解決方法 （一）業(yè)主對物業(yè)管理認識不足 首先，業(yè)主觀念問題。業(yè)主并非物業(yè)管理專業(yè)人員，不可能全面了解物業(yè)管理這個系統(tǒng)性的有償服務行為，對物業(yè)管理的認識往往只停留在表面上。雖然物業(yè)管理公司提供了很多服務，但由于許多服務項目本身是間接和隱性的，造成了業(yè)主對它的忽視。比如說，小區(qū)綠地的維護，對房屋外墻的清洗等等，這類服務給小區(qū)的整體景觀帶來煥然一新的面貌，但由于業(yè)主沒有因此得到很直觀的利益，所以業(yè)主很難感受到物業(yè)管理公司的全面工作。有的業(yè)主甚至認為本該由開發(fā)商承擔房屋出現(xiàn)的質(zhì)量問題也全部應由物業(yè)管理公司負責，所以一旦房屋存在質(zhì)量問題，就以此為“借口”，拒交、少交、欠交物業(yè)管理費。 其次，部分業(yè)主心存僥幸心理。一個住宅小區(qū)，小則三五百戶，大到上千戶，人口也從千人到萬人不等。社會不同的階層，人的素質(zhì)也復雜多樣。毋庸置疑，少數(shù)業(yè)主還存有僥幸心理。由于物業(yè)管理服務具有廣泛性，服務的對象是一個物業(yè)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主而不是某個單體，物業(yè)公司不會因為少數(shù)業(yè)主不交物管費就停止服務活動，所以一些貪圖小利的業(yè)主就逃費、躲費。他們不交費，等于免費享受公共服務，且不只是欠物業(yè)公司的錢，對已交費業(yè)主也是一種不公平的行為。交錢的人等于為不交錢的人背負了管理成本，長此以往，不交費的業(yè)主可能越來越多，最終將導致物管服務無法正常進行，房屋及設(shè)施失去維修和保養(yǎng)，保安、保潔無人問津，小區(qū)公共秩序和安全環(huán)境逐步惡化，最終利益受到損 害的還是小區(qū)業(yè)主。 最后，業(yè)主不滿意物業(yè)服務。由于各地物業(yè)管理服務項目沒有真正適用的規(guī)定和檢查標準，造成業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務標準上認識偏差較大。物業(yè)管理實踐中，物業(yè)服務公司只能根據(jù)物業(yè)管理費的收繳情況，提供相應的物業(yè)服務。對此，部分業(yè)主就會認為質(zhì)價不等。另外，也確實存在少數(shù)物業(yè)管理公司服務不到位、維修不及時、收費不規(guī)范等情況，這樣，業(yè)主就會對物業(yè)服務不滿意，對物業(yè)管理公司產(chǎn)生意見，因而拒交物業(yè)管理費。 （二）加大宣傳，提高公眾約束力及業(yè)主繳費的主動性 第一，加大宣傳力度，消除業(yè)主認識上的偏差 物業(yè)管理公司，應堅持在日常的物業(yè)管理小區(qū)中利用不同宣傳的形式如公告欄、宣傳欄等向業(yè)主進行宣傳，提高廣大業(yè)主對物業(yè)管理的認識，讓業(yè)主知道根據(jù)物業(yè)管理合同交納物業(yè)管理費是每個業(yè)主的法定義務，交費合理、拒交可恥，讓業(yè)主懂得不交、少交、欠交物業(yè)管理費，不僅損害了物業(yè)管理公司的合法權(quán)益，影響其正常的維修、養(yǎng)護、運行、管理，而且更重要的是損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。要對廣大業(yè)主動之以情、曉之以理，合理地解決這個問題。促使民眾的思想觀念要由物業(yè)管理的無償提供向有償型的商品提供方面轉(zhuǎn)化。 第二，加大公眾約束力，消除業(yè)主僥幸心理 明確將“不拖欠管理費”條款列入業(yè)主公約,由代表全體業(yè)主共同利益的業(yè)主委 員會配合物業(yè)管理公司催繳,以有效提高管理費的收繳率,杜絕搭便車現(xiàn)象。對于交費的業(yè)主和不交費的業(yè)主,進行必要的表揚和批評,物業(yè)管理公司可在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的大門入口處或人員流動性大的地方,建立“信譽廣告牌”,特別對經(jīng)說服教育無效的業(yè)主采取“上牌”公示的手段,讓廣大業(yè)主知道是誰