購物中心經理的管理技巧.doc

購物中心經理的管理技巧購物中心實質設施面 一個外觀良好、安全、干凈并且能夠有效率運作是購物中心 經營管理的最基本內容，例如： 一個管理良好的購物中心可以增加商品銷售金額并且有助于 招租，由此可以減少空屋率、增加高營業(yè)額的零售商進駐及降低 操作維護成本。 一般事務管理暨造景（Housekeeping & Landscaping） 從顧客到達購物中心停車場第一印象起到離開購物中心，必須能讓消費者感受到購物中心是一個愉快并且歡迎他們前往的場 所，根本核心就是保持維護購物中心干凈并能夠吸引人們。 污穢的廁所、停車場未清的垃圾及枯萎的植物將嚴重影響消費者前往購物中心內商店購物的意愿，營業(yè)額減少 不但會造成購物中心業(yè)主收入損失，也會降低其不動產的價值。 設施的維護保養(yǎng)（Maintenance of Equipment and Physical Plant） 一個維護良好的購物中心可以降低運營成本，并直接顯現在購物中心現金流量和利潤上。例如： 一個維護良好的屋頂式空調系統(tǒng)(暖氣、通風和空調系統(tǒng))，可以降低不必要的維修費用，減少冷卻塔更換，降 低替換壓縮機的機會。應該預測和估計重大的維修預算，諸如新的冷卻塔，降低意外維修的次數并減少維護保養(yǎng)的支出。 定期的維護保養(yǎng)可以轉換為延長建筑物及設備壽命最好的方式，進而降低資本支出。 對財產維護保養(yǎng)給予持續(xù)的關注可以降低意外危險，減少訴訟責任，并直接影響購物中心保險費用的支出。 為切實達到高水準的一般性維護、造園及保養(yǎng)，成功的購物中心經理人通常要根據購物中心的不同需求安排不 同項目進行定期檢查，這些項目可能包括： 每日檢查公共區(qū)域，包括：人行道、室內照明、廁所，以保證購物中心每天都能以最好的面貌呈現。 每星期檢查停車場狀況及戶外景觀區(qū)。 每季度檢查保養(yǎng)屋頂的機械設施，如發(fā)電機與冷卻塔。 警衛(wèi)與安全（Security and Safety） 購物中心的警衛(wèi)通常是由受訓過的內部職員或是委托專業(yè)公司執(zhí)行。 受過良好專業(yè)訓練的安全警衛(wèi)可以為消費者與承租戶提供一個安全舒適的環(huán)境、個安全的購物中心，從而吸 引顧客上門。 安全警衛(wèi)人員要同時提供減少可能的意外，如滑倒、摔下及其它危險。 購物中心的財務狀況 購物中心經理人要定期接受財務報告，雖然不同的報告名稱及形式可能不同，它們應包括每月的收支明細，同 時也可能包括變異性分析，以此來比較該時期實際支出或收入是否高于或低于事先預估的數字。 財務分析(Financial Analysis) 每月運營收支的分析可以提醒購物中心經理人了解哪些事項是必須要立即處理的，哪些需要尋求長期答案，這 是衡量購物中心運營表現是否達到業(yè)主目標的重要內容之一，購物中心經理人員應鞭策自己完全了解這一管理工具 所提供的資料，明白為什么某一項目的數字高于或低于預估值，例如： 假使公共區(qū)域分攤費用，諸如停車場及承租戶共同使用的公共區(qū)域，突然提高并超出承租戶的分攤額度，這些 費用通常需要由業(yè)主負擔，購物中心經理人必須準備好如何處理這些情況。 在應收帳款上的資料也是整體財務的一部份，這個報告顯示承租戶租金是否遲遲未繳，這一情況已經持續(xù)多 久，收取租金本就是購物中心經理人的職責，未能按時收取租金將直接影響現金流量及獲利能力。 執(zhí)行應收帳款的資料，購物中心經理人可能必須面對是否要幫助那些未繳納租金的承租戶或直接認為其違約 (無法履行租約的規(guī)定)，例如： 購物中心經理人可能認定該承租戶的確具有未來潛力而只需要給予短期上的協助以渡過難關，承租戶可能可以 立即獲得租金減免但是在租約后期逐步調高，最終的租金可能比原先租約同意的數字還高以補償業(yè)主短期利潤上的損失。 另外，購物中心經理人可能決定執(zhí)行租約條款上的規(guī)定，驅逐原承租戶并以財務堅挺的承租戶或能為購物中心 帶來特殊效益的承租戶來取代它。 預算(Budgeting) 預算是財務的藍圖或計劃，是購物中心經理人確信未來購物中心可能的支出與收入。 在編列預算時低估與超額都是錯誤的，因為購物中心業(yè)主必須要能夠準確地估計其現金流量以符合其財務計劃 的要求，編制預算必須要詳盡，將每一個預估項目仔細羅列，能夠接受各方的建議永遠是明智的，例如： 雖然市場行銷經理會提供此這一部份的預算，但是購物中心經理人必須與市場行銷人員共同參與，才能了解并 同意其真正所要執(zhí)行的項目。 保險(Insurance) 保險的目的是分攤風險，對于所支付的保費，保險公司同意接受部分傷害負擔的風險，保險非常復雜，專家的 介入是非常重要的，即使保單的購買可能是由母公司完成的，但是購物中心經理人必須要了解并分析所有的保障條 款的范圍，標準的范圍包括下列內容： 對購物中心本身而言，火災及延伸的保障范圍(強風與臺風損害、暴動、冰雹、煙害以及修繕期間的營收損失)。 傷亡保險對于實質的傷害或損失的補償(人員傷害、不當留置、水患對承租戶存貨的損失、車禍等等)，由購物 者和其他第三者由于在購物中心范圍內活動所致。 了解正確的保險報告程序對購物中心經理人而言非常重要：如何陳述、如何教導員工在何時填寫保險報告書 表、如何應付媒體與警察。 人事管理(Personnel) 這些人員是實際運營者，是購物中心經理人擴大范圍的一部分，他們因為具有不同專業(yè)而被選擇，是整體團隊 成員之一：如市場行銷經理、運營經理或副經理、維護人員、景觀人員及工程師等。 通常各部門經理人應承擔下列權責，例