房地產(chǎn)金融超市模式探討.doc

房地產(chǎn)金融超市模式探討 2003年5月14日房地產(chǎn)金融超市模式探討 房地產(chǎn)作為一種特殊商品，在其銷售時不能象其他商品一樣有效的集散，房地產(chǎn)金融卻可以利用其融資的性質(zhì)將集散變成為可能。目前，幾乎所有的銀行都在探討建立有形的房地產(chǎn)金融市場，于是房地產(chǎn)金融超市不但應運而生，而且形式多種多樣，越來越細化，無論怎樣變化，目的只用一個，那就是爭取用最快最有效的方式、最大限度地為消費者提供全面的服務。房地產(chǎn)金融超市使集中銷售成為可能，在給消費者提供了更為廣闊的選擇余地的同時，也給各商業(yè)銀行帶來了無限商機。 建設(shè)銀行是最早介入房地產(chǎn)金融業(yè)務的商業(yè)銀行，最有理由成立最全面最權(quán)威的超市，為此作者建議建行的超市以如下的模式展現(xiàn)在秦皇島市民面前。 建立一座具有建設(shè)銀行建筑特色的大型房地產(chǎn)金融超市，超市可分為四個區(qū)域，即最佳建筑企業(yè)展區(qū)，住房展示區(qū)，有關(guān)政府機關(guān)或中介機構(gòu)工作區(qū)，建行工作區(qū)。 (1)最佳建筑企業(yè)展區(qū)：專門為秦皇島市大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立展臺，且只給前五名。這前五名是根據(jù)公司實力，用科學公平的指標，如資產(chǎn)負債率、流動比率、產(chǎn)品銷售量，客戶滿意度，貸款償還信譽度等指標通過綜合考核公開評比出來的，每年只選前五名，條件成熟后，可以讓在當?shù)赜杏绊懙呐c房地產(chǎn)建筑業(yè)有關(guān)的大公司也通過參加評比在這里擁有他們的一席之地。這五個企業(yè)可以根據(jù)自己的企業(yè)文化特色布置自己的展廳，介紹他們的樓盤產(chǎn)品，讓他們把這里當作公司的一個售樓處供消費者優(yōu)先選購，而每年的評比可以經(jīng)過公證處的公證，可以與當?shù)仉娨暸_、報紙等媒體合作，可以通過每年一度的建行杯頒獎晚會揭曉評選結(jié)果，這無疑是最有效的廣告。這個展臺的建立，為當?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)的有序競爭提供了廣闊的舞臺，更重要的是，這樣的活動會使建行在社會上尤其是建筑業(yè)中建立起無可替代的誠信可靠的企業(yè)形象，當然，展臺的租金也成為建行一項房地產(chǎn)金融業(yè)務收入。 (2)住房展示區(qū)：本區(qū)分為現(xiàn)房區(qū)、期房區(qū)、二手房區(qū)三個小區(qū)，分別用三個滾動大屏幕展示。 現(xiàn)房區(qū)要收集本地所有現(xiàn)房的資料，按開發(fā)商、區(qū)域(即按所有地理位置區(qū)分)、房屋類別 (如商品門市樓、商住樓、別墅、高中檔住房、經(jīng)濟適用房、單身公寓等)、戶型、面積、樓層、價格分別索引登記入電腦(這個程序非常簡單)，然后將可公開信息公開，以供消費者按照他們的要求選購自己滿意的商品房，建行可為購房者提供住房按揭貸款。 期房區(qū)主要以開發(fā)商索引，應有期房的模型，通過大屏幕展示出來以供消費者參考挑選，建行可以為開發(fā)商提供商品房開發(fā)貸款、為消費者提供個人住房按揭貸款。 二手房區(qū)又可以分為買房區(qū)和賣房區(qū)，出租區(qū)和租入?yún)^(qū)。這里可以比照現(xiàn)房展區(qū)一樣登記，通過滾動屏幕展示，在賣方和買方分別登記后，可以嘗試在電腦中自動碰對，或者提供商品房置換服務。如雙方經(jīng)實地看房和協(xié)商同意后可成交。在這個區(qū)域，還可以嘗試成立住房銀行，賣房者或出租者可以與建行簽訂定期合同，將房子存在建行，然后將房屋出租或賣出，這里必須要慎重審查房屋產(chǎn)權(quán)的真實性，房屋的狀況，避免風險。 住房展區(qū)是廣大消費者可以選房的自由天地，是真正的住房超市，在這個展區(qū)中，如果沒有進入五強的房地產(chǎn)建筑公司希望在大屏幕上做廣告，介紹他們的公司產(chǎn)品，我們還可以在展示房源的同時穿插一些房地產(chǎn)企業(yè)的廣告，適當?shù)氖杖V告費(如果政策允許)。我們還可以在本區(qū)設(shè)置自助查詢機，比如王某預購兩室一廳、70平方米左右、三樓的商品房一套，可通過自助查詢把所有滿足這些條件的房子列出來，供其參考。 (3)有關(guān)政府機關(guān)或中介機構(gòu)工作區(qū)：有關(guān)政府機關(guān)如房管局、住房資金管理中心(公積金貸款)等，中介機構(gòu)如公證處、房地產(chǎn)評估機構(gòu)、保險公司、貸款擔保公司等，為其提供現(xiàn)場辦公區(qū)，方便消費者，為他們提供貸款綠色通道，節(jié)省了來回奔跑的體力和時間。 (4)建行工作區(qū)：實行首問負責制服務，為了方便客戶，對銀行工作人員要求業(yè)務素質(zhì)必須全面，無論客戶提出哪項要求，必須全過程提供服務。比如：客戶要求登記出租舊房，工作人員在考察了客戶的房本、身份證、并實地勘察客戶提供資料屬實后，即可收費登記并輸入電腦了，客戶可自己選擇是一次性交費(無論成交與否都只交固定費用)或是成交后交費(不公開地址、電話，成交后比一次性交費費用高些)；如客戶要求買一定條件的二手房，工作人員必須能調(diào)出所有滿足條件的房源信息，直到客戶滿意為止；如客戶要求提供個人貸款，那么這戶貸款從資料組卷、跑審批，到催還利息、本金全程監(jiān)控，均由該工作人員負責，直到該戶貸款本息全部還清為止，這樣有利于考察工作人員的工作業(yè)績，以便業(yè)績與個人收益掛鉤。超市后臺工作人員主要是做各種資料的統(tǒng)計，報表數(shù)據(jù)的集中，接待客戶其他信息反饋等工作，得平均工資。 通過建立房地產(chǎn)金融超市，搞活了房地產(chǎn)金融市場，將本來分散在城市各個角落的房源信息集中到一起，方便了購買者，也幫助了開發(fā)商，其實，房地產(chǎn)金融應該有更廣闊的市場。為了聽到更多客戶的要求，建議設(shè)立“您的要求”信息箱，讓那些沒有在超市中得到他的客戶提出他們的要求，而建設(shè)銀行每年可根據(jù)客戶的需要設(shè)計推出或改進更多的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。一方面滿足更多客戶的要求，一方面也完善了建行的房地產(chǎn)金融超市，只有不斷發(fā)展創(chuàng)新，事物才可能保持其永久的活力，房地產(chǎn)金融超市還可以與市電視臺、晚報等有影響的媒體合作，像建行總行與中國青年合作走進建行欄目一樣，秦皇島有線電視臺有生活欄目政策版，超市可以與該欄目長期合作，每期介紹一些關(guān)于房地產(chǎn)金融業(yè)務的小知識，不必做成廣告的形式，就以老百姓喜聞樂見的方式介紹一些解決具體問題的辦法，只要點名該信息由建設(shè)銀行房地產(chǎn)金融超市提供就可以了。甚至可以