詳解：房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅收政策.doc

詳解：房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅收政策發(fā)布日期: 2008-11-27 8:37 作者: 暫無 來源: 珠海地稅局 瀏覽人數(shù): 210 標(biāo)簽: 【我要說幾句】【熱點(diǎn)論壇】【進(jìn)入博客】 熱點(diǎn)新聞 珠海樓市 | 6624元起 嶺南世家團(tuán). 圖片報(bào)道 | 機(jī)構(gòu)預(yù)測中國地產(chǎn)業(yè)一年后復(fù)蘇. 同城話題 | 豈有此理！為何二手房賣得比新. 購房故事 | 房子代表著“家”與“溫暖” 業(yè)界評說 | 何兵：多角度解析“樓市明年回暖” 地產(chǎn)八卦 | 劉翔赴美手術(shù)獲周到照顧 姚明. 糾紛案例 | 房客身亡 法院判房東和出租人. 聯(lián)盟快報(bào) | 裝修那點(diǎn)事兒，一起來LOHA. 近來，大量納稅人咨詢房地產(chǎn)開發(fā)方面的稅收問題，為了準(zhǔn)確王網(wǎng)木的我指引納稅人，更好地做好納稅輔導(dǎo)工作筑防，珠海市地木業(yè)網(wǎng)主業(yè)方稅務(wù)局將相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)方面需要注意的問題整理如下：一、以土地投資入股稅收問題 案例：甲公司么房王有一塊土地，購進(jìn)價(jià)1000萬，2008年10月份評估價(jià)主防木土業(yè)1800萬元，沒有進(jìn)行開發(fā)。甲公司現(xiàn)擬以兩種方式處理該土地：（1）投資入股乙房地產(chǎn)公司，共享利潤，共擔(dān)風(fēng)房險(xiǎn)。（2）將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙房地產(chǎn)業(yè)來了么公司。 第一種方他土主業(yè)么來式，甲公司土網(wǎng)按土地評估價(jià)1800萬元投資入股乙房地產(chǎn)公司，共享利我潤，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。稅收處理： 1、財(cái)稅【2002】191號財(cái)政部國家稅了木網(wǎng)務(wù)總了珠來他業(yè)來局關(guān)來來來里的于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有的了土關(guān)營業(yè)稅問題的通知規(guī)定：以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方木他的了利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅。 2、財(cái)稅200621號財(cái)政部國家稅務(wù)土木了總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知規(guī)定：“對于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股珠主進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)防木主的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商筑防業(yè)他你品主我房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一網(wǎng)么木筑你土筑些具體珠珠來問題規(guī)你定的通知（財(cái)主稅字【1995】048號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定?！?根據(jù)上述規(guī)定，甲公司投資入股乙房地產(chǎn)公司，應(yīng)繳納土地增值稅?？鄢?xiàng)目金珠在額1000萬元，增值額800萬元，增值額超過扣除項(xiàng)目金你在主珠什他我額50未超過100，適用土地增值稅稅率40，應(yīng)納土地增值稅：（18001000）4010005270萬元 3、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得與其經(jīng)營所得合并，由企業(yè)自行申報(bào)繳納企業(yè)所得稅網(wǎng)，年終匯算清房你王業(yè)么防么繳。 需要注意的是，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，甲公司與乙房地產(chǎn)公司必須辦理以下相關(guān)手續(xù)才能確么主認(rèn)是以土地投資的形式入股乙房地產(chǎn)公司，否則甲公司就是轉(zhuǎn)讓土地而非投資入股。 甲公司要辦來的手續(xù)：必須將土地使用權(quán)更名到乙房地產(chǎn)公司。 乙房地產(chǎn)公司要辦的手續(xù)：應(yīng)當(dāng)自甲公珠主防司足額繳納出資款之日起30日內(nèi)申請變更登記，變更注冊資本木么什里我。 乙企業(yè)通過收購股權(quán)的方式曲線拿地，將面臨土地評估增值的在筑木你遞延稅收問題，即使甲公司在土地網(wǎng)他在土投資入股時(shí)已由甲公司繳納了土地增值稅，但乙公司未來銷售不動產(chǎn)后進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，地價(jià)款仍按1000萬元原值計(jì)木里什王我他算，不能按投資入股時(shí)的評估價(jià)1800萬元計(jì)業(yè)的筑算增值額的扣除項(xiàng)目。（中華人民共和國土地增值稅暫來的王了我土木行條例實(shí)施細(xì)則第七條規(guī)定：“條例第六條所列王珠筑防在的計(jì)算業(yè)防王防珠增值額的扣他土他除項(xiàng)目，具體為：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人么木里的主為取得土地使用權(quán)所支付防里業(yè)什來來的防木的什木筑我地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定的在我王珠木交納的有關(guān)費(fèi)用?！保?第二種方式，甲公司按評估價(jià)1800萬元將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙房地產(chǎn)公司。 1、應(yīng)征收營業(yè)稅：（1800萬1000萬）540萬元 2、應(yīng)繳納土地網(wǎng)的什增值稅?？鄢?xiàng)了防來目金額：1000萬元40萬元 （營業(yè)稅）1040萬土王業(yè)在元，增值額760萬珠元，增值額超過扣除項(xiàng)目金額50未超過100，適用土來來在網(wǎng)什里里地增值稅稅率40，應(yīng)納土地增值稅：（1800萬元1000萬元40萬元）401040萬元里來防防他網(wǎng)5252萬元在 3、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得與的我他其經(jīng)營所得合并，由企業(yè)自行申報(bào)繳納企業(yè)所得稅。 乙公司么防什未來銷售不動產(chǎn)后進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，由于其土我里什業(yè)地使用權(quán)是購進(jìn)的，可按1800萬元作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)算。 （以上第一、二種方式所計(jì)算的稅費(fèi)均未含城建稅、教育費(fèi)附在的筑加、堤圍防護(hù)費(fèi)、印花稅什了土了珠王土等稅費(fèi)，計(jì)算土地里里業(yè)木里網(wǎng)增值筑的你在么了稅時(shí)未含其他來什土費(fèi)用。）二、土地增值稅清算問題 （一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的防筑來在主來清算： 1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全筑網(wǎng)珠我土部竣工、完成銷售的； 2、整體主木他珠珠了的轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的珠來防么里土他； 3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 （二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要業(yè)求納筑了在什木王稅人進(jìn)行土地增值稅清算： 1、已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面網(wǎng)積占整個(gè)項(xiàng)目么可售建筑面積的比例在85以上，或該比例雖未超過85，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； 2、取得銷珠他業(yè)你售（預(yù)主土的里筑么售什土的防業(yè)）許可證滿三年么什仍未銷售完畢的； 3、納房在了來稅人筑么在申請注銷稅網(wǎng)主在務(wù)登記但未辦網(wǎng)房什土你網(wǎng)理土地增值稅清算手續(xù)的； 4、省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。 （三）納稅珠么王業(yè)的你網(wǎng)人辦理土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送以下資料： 1、房地防我產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報(bào)表； 2、項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權(quán)出讓網(wǎng)我我合同、銀行貸款利息結(jié)算土通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料； 3、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。 納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)在王房業(yè)他來報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告。 （四）辦理土地增值稅清算的時(shí)限：符合上述第（一）項(xiàng)規(guī)定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主的我里業(yè)防木王管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理里業(yè)清算手續(xù)；符合上述第（二）項(xiàng)規(guī)定的筑里什在來網(wǎng)來納稅人，須在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手網(wǎng)防筑續(xù)。 （五）不按規(guī)定辦理納稅申報(bào)的法律責(zé)任： 中華人民共和國稅收征收管理法第六十二條規(guī)定：納稅人未按照規(guī)來來業(yè)在來來定的期限辦理納稅申報(bào)和報(bào)送納稅資里料的，或者扣繳義務(wù)人未按照規(guī)定的期限向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送代扣代繳我的來來防、代收代繳稅款報(bào)告表和有關(guān)資料的，由稅珠我了務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，可以處二千元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，可以處二千元以上一萬元以下的罰款。 第六十三條規(guī)定：納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀賬簿主業(yè)網(wǎng)里筑土、記賬憑證，或者在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經(jīng)稅務(wù)機(jī)防業(yè)關(guān)通知網(wǎng)王了在王申報(bào)而拒不申報(bào)或者進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，是偷稅。對納稅人偷稅網(wǎng)在在的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上筑土主你么五倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑里王什房房珠主事責(zé)任。三、營業(yè)里業(yè)的土業(yè)筑的稅的納稅時(shí)什網(wǎng)你什主間 1、營業(yè)稅暫行條例第九條規(guī)定王筑什我什珠防：營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人收訖營業(yè)收入防土你木來筑款王在木項(xiàng)或木里里者房來取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。 2、營防他珠木業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十八條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款土土方式的，其納稅業(yè)義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 3、納稅人提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)，施工單位與發(fā)包單位簽訂書面合同，如合同明確規(guī)定付款（包括提供原材料、動珠土么防的你力和其他物資，不含預(yù)收工程價(jià)款）日期的，按合同規(guī)定的付款日期為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間在的王；合同未明確付款珠土的木的防（同上）日期的，其了什你業(yè)王他么納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人收訖營業(yè)收什他入款項(xiàng)或者取得索取營業(yè)收入的房款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。 上述預(yù)收工程價(jià)款是指工來業(yè)了網(wǎng)木程項(xiàng)目尚未開工時(shí)收到的款項(xiàng)。對預(yù)收工程價(jià)款，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)什里王珠間筑網(wǎng)房他為工程開工后，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)工程木你的形象進(jìn)度按月確定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間我的珠在主么。 4、納稅人提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)，施工單位與發(fā)包在珠珠來我單位什房里什未簽訂書面合同的，其防什里主里納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人收在房網(wǎng)房防木來訖營業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)來什了他憑據(jù)的當(dāng)天。 5、納稅人自建建筑物了防里土珠么你，其建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人銷售自建建筑物并收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或取得索取營業(yè)收土木入土了筑來的你款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。 納的土筑網(wǎng)稅人將自建建筑物對外贈與，其建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為該建筑土他物產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。四、房地產(chǎn)視同銷售的稅收政策 1、營業(yè)稅么木他里 （1）營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第四什筑他來業(yè)房條規(guī)定：單位或個(gè)人自己新建建筑物后銷在里了的售，其自建行為視同提供應(yīng)稅勞務(wù)么房什木來網(wǎng)網(wǎng)。轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，以及單位將不動產(chǎn)防筑在網(wǎng)房了他無主在我償贈予他人，視同銷售不動產(chǎn)。 （2）國稅函【1999】144號土國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事 “購房回租”等經(jīng)營活動征收營業(yè)稅了問題的批復(fù)規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)公司房的采用“購房回租”等形木式，進(jìn)行促銷經(jīng)營活動（即與主房的購房者簽訂“商品房買賣合同書”，將商品房賣給購房者；同時(shí)，根據(jù)合同約定的期限主網(wǎng)么業(yè)房，在一定時(shí)期后，又將該商品房購回），根據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則的法規(guī)，對房地產(chǎn)開你里里房筑發(fā)公司和購房者均應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。 2、土筑地增值稅 國稅發(fā)2006187號國家稅務(wù)里筑什房么網(wǎng)土總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)木來問題的通知第三點(diǎn)規(guī)定：“非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定 （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外他王筑投資、分配給股東或土來么的業(yè)投資他你房業(yè)主他王人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)?！?3、企業(yè)所得稅 中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第二十五條規(guī)定：企業(yè)你么房么來里發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)業(yè)的業(yè)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途我么的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部么在防里網(wǎng)木門另有規(guī)定的除外。 國稅函【2008】828號關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處珠么筑了理問題的通知規(guī)定：企么的業(yè)業(yè)將資產(chǎn)移送他人的下列情形，因資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定么的來土主視同銷售防珠里確定收入。 （一）用于市場推廣或銷售； （二）用于交際應(yīng)酬； （三）用于職工獎勵或福利； （四）用于股息分配； （五）用于對外捐來王木贈； （六）其他改變資產(chǎn)所有權(quán)屬的用途。 五、關(guān)于虛開發(fā)票或開具假發(fā)票的處罰規(guī)定 中華人民共和國來業(yè)的發(fā)里業(yè)網(wǎng)我珠了票管理辦法第里么木主三十六條規(guī)定：“違反發(fā)業(yè)票管理法規(guī)的行為包括： （一）未按照規(guī)定印制發(fā)票或者生產(chǎn)發(fā)票防偽中專用品木在土珠里我房的； （二）未按照規(guī)你筑珠筑什定領(lǐng)購發(fā)票的； （三）未按么房里來照規(guī)定開具發(fā)票的； （四）未按照什規(guī)定取得發(fā)票的； （五）未按照規(guī)定保管發(fā)網(wǎng)你木他房的王票的； （六）未按照規(guī)定接受稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查的。 對有前款所列行為之一的單位和個(gè)人，由業(yè)網(wǎng)網(wǎng)王稅務(wù)木來房主你王機(jī)關(guān)責(zé)令你他么什你限期改正，沒來筑在房網(wǎng)收非法所得，可以并處1萬元以下的主的來網(wǎng)了罰款。有前珠珠么么珠么款所列兩種或者兩種什土在業(yè)你房以上行為的，可以分別處罰。” 第三十九條規(guī)定：“違反里了了發(fā)票管理法規(guī)，導(dǎo)致其珠里了什的什他單位或者個(gè)人未繳、少繳或者騙取稅款的，由防稅務(wù)機(jī)關(guān)沒收非法所得，可以并處未繳、少繳或者騙取的稅款一倍以下的罰款?！?中華人民共和國發(fā)票管理辦法實(shí)施細(xì)則第五十五條規(guī)定：“對違反發(fā)王網(wǎng)我筑珠土票管理法規(guī)造成偷稅的，按他照中華人民共和國稅里王木的他的土收征收管理法處理。 對違反發(fā)票管理法規(guī)情節(jié)嚴(yán)筑主珠重構(gòu)成犯罪土木筑來木在里的，稅務(wù)機(jī)筑他么關(guān)應(yīng)當(dāng)書面移送司法機(jī)關(guān)處理?！?國稅發(fā)【2008】80號文國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)防珠珠珠在網(wǎng)一步加強(qiáng)普通發(fā)票么了你了的珠管理工作網(wǎng)木我珠來主木的里他通知規(guī)定：“各級稅務(wù)機(jī)關(guān)要充分認(rèn)識制售假發(fā)票和非法代開發(fā)票等違法行為的嚴(yán)重危害性，