商鋪投資談資.doc

彼岸商鋪春江薈投資說辭一、 投資邏輯1、 投資房地產(chǎn)現(xiàn)在比較常見的投資渠道有銀行儲蓄、金融理財、藝術(shù)品投資、房地產(chǎn)投資、民間融資幾種。5年期定存的回報率只有4.75%，而且在定存期間這筆資金完全喪失流通能力，現(xiàn)在幾乎沒有人存大額定期；金融理財中只有貨幣基金是理論上無虧損可能的，按照過去的表現(xiàn)年收益率低于5%，同時資金流通能力大幅降低，國內(nèi)股票市場整體較差，虧多過賺，期貨等市場投資門檻高、風(fēng)險大；藝術(shù)品投資人大部分是投機行為，需要花很多的教訓(xùn)和代價才能入門，門檻很高，而且藝術(shù)品投資波動較大，流通能力較弱；浙江省的確是民間融資的大省，民間融資給出的利息也非常夸張，但是民間融資有幾個問題，高利貸完全不受法律保護浙江省目前小的民營經(jīng)濟非常不好，民間融資的風(fēng)險極大，無法收回資金的案例到處都是惡意的旁氏騙局越來越多，真假難辨；房地產(chǎn)投資與以上四個最大的不同在于，房產(chǎn)品本身作為固定資產(chǎn)，有實際使用功能，尤其目前杭州城鎮(zhèn)化率不高，房地產(chǎn)的投資風(fēng)險極小，同時房地產(chǎn)投資每年都可以產(chǎn)生現(xiàn)金流，房產(chǎn)品本身又是有極強流通能力的硬通貨（租賃、銷售甚至抵押等套現(xiàn)渠道豐富），保證了沉淀資金的流通能力，因此目前來看，房地產(chǎn)投資仍然是絕大多數(shù)人的最佳投資方向。2、投資商鋪民間所說的房地產(chǎn)投資可以理解為住宅投資跟商鋪投資兩種。在過往的10年中，住宅整體的投資量大于商鋪的投資量，住宅也經(jīng)歷過漲幅高達10%的瘋狂時代，但是自2011年開始至今，住宅價格幾乎沒有上漲，住宅價格已經(jīng)非常接近頂板價，而租金的回報率一般只能穩(wěn)定在23%；商鋪投資在杭州流行度并不高，過去10年中，杭州的商鋪幾乎均被甬臺溫的精明商人持有，甬臺溫等地“一鋪養(yǎng)三代”的說法廣為流傳。商鋪在經(jīng)歷35年的養(yǎng)成期后，平均每年提供8%的現(xiàn)金回報，等于甚至超過每年的按揭款，同時物業(yè)增值平均可以達到50100%，價值達原始投資數(shù)倍的商鋪也比比皆是。全款付清的商鋪可以方便的獲得估價70%的抵押貸款，養(yǎng)成期的商鋪抵押獲得的資金必然會超過原始投入資金的總額，同時在抵押期商鋪仍然可以正常獲得8%以上的現(xiàn)金流，等于甚至超過還款額。算法一：我們保守估計商鋪租5元一平（實際肯定不止），售價算5萬元。每年租金遞增12%。第一年：5*365 第二年：5*365*1.12 第三年：5*365*1.122 第四年：5*365*1.123 . 總共 5*365（1+1.12+1.122+1.12N）=50000 N=12.7年 正常商鋪的租金回報率8%算法二：500萬商鋪 150方 首付250萬 月息 月供30000元 第一年租金：5*150*30=22500第二年租金：5*1.1*150*30=24750第三年。：5*1.12*150*30=27225第四年：5*1.13*150*30=29948。 從第5年開始月租金大于月供 5年以后月供還清，商業(yè)增值50% 約750萬 5年 250萬 抵押貸款 400萬現(xiàn)金 相當(dāng)于 250萬 賺到400萬現(xiàn)金 加350萬固定資產(chǎn) 算法三：1000萬的鋪子 先付500萬，交付還清1000萬，一個月抵押貸款70%，現(xiàn)金700萬 700*7.1%1000*5% 拉平 不考慮物業(yè)的增值：此時您的手上有700萬的現(xiàn)金流 另外，考慮物業(yè)的增值：5年之后，物業(yè)增長到1500萬，抵押貸款金額為1050萬，也就是說您的手上1050萬的現(xiàn)金和450萬的固定資產(chǎn)。但您當(dāng)時真正的付出就是500萬！ 所以說：真正的財富階層都是在玩錢賺錢的游戲 3、 投資社區(qū)商鋪商鋪投資又分為專業(yè)市場、商業(yè)綜合體和社區(qū)商業(yè)三種。江浙一代專業(yè)市場的代表當(dāng)屬四季青和海寧皮革城。這些年商鋪的持有人當(dāng)然獲得了非常非常大的收益，但是偌大的浙江省，專業(yè)市場成功的案例不超過5個，但是專業(yè)市場開發(fā)了上百個。專業(yè)市場存活需要好的時機、政府支持、極強的運營能力等多種因素，完全不受控制，投資專業(yè)市場也沒有任何眼光可言，新四季青就是個很好的例子；商業(yè)綜合體是最近興起的一個很火的商業(yè)概念，但是價值已經(jīng)被極大的透支掉了，按照上海的經(jīng)驗（走訪過上海10幾個大型綜合體，也走訪了很多華潤、新鴻基、紅樓的相關(guān)人），每個綜合體的養(yǎng)成時間高達10年，而且10年期的商業(yè)體項目中，絕大多數(shù)只有餐飲業(yè)可以盈利，其它多處于微利掙扎中；社區(qū)商業(yè)由于有穩(wěn)定的人群（有社區(qū)才有社區(qū)商業(yè)）、畫地為王的屬性（輻射半徑的存在對社區(qū)商業(yè)其實也是很好的保護）成為了商鋪投資中最穩(wěn)妥、最合理的投資產(chǎn)品。二、租金對比1、濱江區(qū)1）彩虹城附近主營店面：早餐、咖啡、洗衣、蛋糕、中介、水果、餐飲、便利店 面對客群：周圍小區(qū) 租金情況： 80方轉(zhuǎn)角鋪（中介），年租金25萬左右100方（洗衣），年租金20萬左右140方（中介），年租金30萬左右租金每年遞增10% 2）東方郡附近2010年出售時候，商鋪價格在3.5萬/方，而現(xiàn)在市場上也基本沒有二手商鋪出讓，唯一一套90方的商鋪出售在630萬左右。近100方的商鋪，租金情況在2010年是12萬一年，現(xiàn)在基本上在20萬-25萬每年。不算租金的上漲，僅是物業(yè)本身的增值，4年之間就翻了整整一倍。2、 錢江新城錢江新城，以藍色錢江為例，2010年底商均價在4萬元每平方，而現(xiàn)在市場上也基本沒有二手商鋪出讓，租金情況在7.5元/平/天。3、 城東地區(qū)城東區(qū)域，住宅集中在九堡，住宅價格在1萬5以內(nèi)，商鋪面貌和匹配人群數(shù)量和消費力都比較有限，但即便是如此，60平米的底商也可以租到5元/天/平。紅蘋果附近主營店面：服裝、奶茶、中介、煙酒、洗衣、餐飲、便利店、足浴 面對客群：周圍小區(qū) 租金情況： 90方，年租金15萬左右60方，年租金10萬左右租金每年遞增10%4、 城西地區(qū)城西銀泰城附近主營店面：服裝、洗車、琴行、電器、剪發(fā)、水果、餐飲、便利店 面對客群：周圍小區(qū)、銀泰城客戶補充 租金情況： 55方轉(zhuǎn)角鋪（服裝），年租金22萬左右40方，年租金15萬左右租金每年遞增10% 5、 市中心商鋪主營店面：服裝、奶茶、烤禽、煙酒、醫(yī)院、古玩、餐飲、便利店 面對客群：客戶補