物業(yè)公司工程部上墻制度.doc

此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除工程部維修服務(wù)制度一、工程維修服務(wù)必須堅(jiān)持：安全、美觀為原則，做好及時、周到、細(xì)致的服務(wù)；二、工程部報修電話須24小時開通，并配備各工作維修人員，隨時為各業(yè)主、租戶進(jìn)行服務(wù)； 三、值班人員在工作時間，必須使用普通話，并做好詳細(xì)工作記錄，接到維修任務(wù)時,立即安排人員在第一時間趕到現(xiàn)場，最遲不得超過10分鐘； 四、為業(yè)主服務(wù)時應(yīng)注意業(yè)主的環(huán)境、設(shè)施、整體設(shè)備及裝潢的完整性及安全可靠性，在為業(yè)主、租戶服務(wù)前應(yīng)先征求業(yè)主意見； 五、工程維修人員進(jìn)入業(yè)主區(qū)域工作必須穿好鞋套，地上鋪好墊襯物，做到工完場清，在業(yè)主簽名確認(rèn)后方可離場； 六、在為業(yè)主維修時，如發(fā)現(xiàn)業(yè)主在安裝時有隱患存在應(yīng)及時通知業(yè)主，以免擴(kuò)大事故； 七、在為業(yè)主完成較大的工程維修后應(yīng)在短期內(nèi)對業(yè)主進(jìn)行回訪，征求意見，并由業(yè)主簽名證實(shí)確已回訪過； 八、如必須對業(yè)主進(jìn)行停電或停水時必須提前48小時通知業(yè)主； 九、如業(yè)主報修超出工程維修范圍，工程部在有能力的情況下，盡可能幫助解決，如無法解決影響業(yè)主婉言說明； 十、工程人員當(dāng)值期間必須掛好胸牌，服裝整潔； 工程部交接班制度一、工程部員工須提前15分鐘到崗； 二、當(dāng)值人員在接班人員未到崗交接之前不準(zhǔn)下班； 三、當(dāng)值人員嚴(yán)禁在當(dāng)值前飲酒，交班員工如發(fā)現(xiàn)該情況，不得進(jìn)行交接班并及時通知上級； 四、當(dāng)值人員在接班人員到后應(yīng)詳細(xì)交待本班期間發(fā)生情況及遺留事情，并把當(dāng)班工作情況詳細(xì)記錄在值班本上；五、交接班時須詳細(xì)注明交接物品：通訊工具，鑰匙，公用工具等；六、值班人員在接到報修電話后應(yīng)在10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場處理。如無法修復(fù)，應(yīng)向業(yè)主說明情況，并帶好報修本，做好記錄； 七、如遇緊急情況須及時的、清楚的通知上級；工程設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)監(jiān)管制度一、按照預(yù)定保養(yǎng)計(jì)劃表的相應(yīng)時間周期來制定工作；二、根據(jù)專業(yè)分工將各項(xiàng)工作以承包形式責(zé)任到人，便于監(jiān)督； 三、每星期由領(lǐng)班對各責(zé)任人機(jī)房進(jìn)行檢查，檢查分為機(jī)房整潔情況、設(shè)備運(yùn)行保養(yǎng)維修情況、相關(guān)表格記錄檢查情況等幾項(xiàng)內(nèi)容； 四、工程部主管在月度時間內(nèi)對各機(jī)房進(jìn)行上述3項(xiàng)中的各項(xiàng)檢查內(nèi)容進(jìn)行抽查，完成部門自檢工作； 五、綜合責(zé)任人每月的檢查結(jié)果結(jié)合獎罰制度，作為員工工作考核的主要依據(jù)； 六、對于檢查的結(jié)果做好詳細(xì)記錄，并將整改的結(jié)果反饋給管理處； 七、對于連續(xù)二個月檢查不合格者給予嚴(yán)重警告處分； 八、嚴(yán)格執(zhí)行：工程部主管，領(lǐng)班，責(zé)任人三者間的逐級負(fù)責(zé)、監(jiān)管的機(jī)制。用水供水管理制度一、 凡進(jìn)入園區(qū)進(jìn)行二次裝修的業(yè)主/用戶，開工前，須經(jīng)工程部審核后，指定接水點(diǎn)并裝接臨時水表。經(jīng)雙方確任水表讀數(shù)并簽字后，方可投入使用； 二、二次裝修結(jié)束后，由工程部與裝修單位再次共同抄表并簽字確認(rèn)，所有水費(fèi)由裝修單位承擔(dān)并立即拆除臨時水表；三、每月對各業(yè)主/用戶用水表量進(jìn)行抄表，立即交物業(yè)公司進(jìn)行結(jié)算；四、二次裝修消防系統(tǒng)的進(jìn)水、試壓必須對安裝部位全面檢查后由工程部確認(rèn)并經(jīng)工程部主管簽字后方可執(zhí)行； 五、室外龍頭必須安裝保險龍頭，并對所有室外管做好防凍保溫工作；六、對衛(wèi)生潔具用水，調(diào)節(jié)到最合理的水位，做到既不浪費(fèi)，有達(dá)到使用效果；七、嚴(yán)格執(zhí)行巡檢制度，如有跑、冒、滴、漏故障，須及時解決；八、集水井排水系統(tǒng)必須確保系統(tǒng)正常；九、污水處理系統(tǒng)排放必須達(dá)標(biāo)，系統(tǒng)不允許帶病運(yùn)行，任何故障須及時解決；十、進(jìn)出水管道必須保證無銹斑，并且由水流流向指示，閥門必須有掛牌指明開關(guān)狀態(tài)； 十一、確保水箱儲水在規(guī)定范圍內(nèi)，生活水泵必須時刻處于完好狀態(tài)，故障須及時解決； 十二、任何維修必須做好現(xiàn)場記錄； 十三、水箱清洗每年二次；十四、計(jì)劃性停水必須提前48小時通知業(yè)主。水泵房管理制度一、水泵房內(nèi)機(jī)電設(shè)備由工程人員負(fù)責(zé)，其它人不得擅自操作;二、嚴(yán)禁外來人員進(jìn)入，如需進(jìn)入須由工程部經(jīng)理批準(zhǔn)，由工程人員陪同進(jìn)入。 三、管道標(biāo)示清楚，各管道需做水流方向標(biāo)示；四、水泵運(yùn)行開關(guān)放在自動位置，所有操作標(biāo)志簡單明確； 五、集水井排污水泵每周測試一次，以備隨時啟用;六、消防泵每月進(jìn)行一次點(diǎn)動操作檢查，每季度進(jìn)行一次自動操作試驗(yàn)，每半年進(jìn)行一次全面檢查； 七、水泵閘閥以及其它管道附件進(jìn)行定期檢查； 八、泵房每周打掃一次，水泵、管道、管道附件每月擦洗一次。九、機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁堆放雜物，照明良好，標(biāo)牌整齊，消防用具完整有效。生活水箱管理制度一、 當(dāng)班工程部員工每班必須觀察生活水水質(zhì)，水質(zhì)如有變化須及時通知上級。二、 嚴(yán)禁外來人員進(jìn)入，如需進(jìn)入須由工程部經(jīng)理批準(zhǔn)，由工程人員陪同進(jìn)入。 三、 生活水箱的檢修門必須上鎖，由專人保管，未經(jīng)許可不得隨便開啟。 四、 水箱每年進(jìn)行二次清洗，清洗時不得影響業(yè)主的正常生活。 五、 清洗時由工程部提前排水，并關(guān)閉相關(guān)水泵，做好詳細(xì)記錄。 六、 清洗水箱人員必須持有衛(wèi)生健康證明。 七、 進(jìn)入水箱應(yīng)使用安全照明燈具。 八、 進(jìn)入水箱清洗人員應(yīng)做好個人防護(hù)。 九、 水箱清洗后必須進(jìn)行水質(zhì)化驗(yàn)，化驗(yàn)合格后方可使用。 十、 按規(guī)定時間對水箱進(jìn)行消毒處理。 十一、 溢流管與放沉管要有完備的防蟲、鼠進(jìn)入的護(hù)罩。十二、機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁堆放雜物，照明良好，標(biāo)牌整齊，消防用具完整有效。弱電機(jī)房管理制度一、 嚴(yán)格遵守國家相關(guān)規(guī)定，操作人員必須持證上崗；二、 嚴(yán)禁外來人員進(jìn)入，如需進(jìn)入須由工程部經(jīng)理批準(zhǔn)，由工程人員陪同進(jìn)入。 三、操作人員須熟悉弱電機(jī)房內(nèi)各類設(shè)施、設(shè)備及開關(guān)箱的用途及相關(guān)操作程序及流程； 四、熟悉弱電機(jī)房各分支回路的負(fù)荷情況，經(jīng)常抽查負(fù)載情況； 五、熟悉弱電機(jī)房安裝的:通信、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、樓宇控制、監(jiān)控、消防、門禁等設(shè)備運(yùn)行情況，并定期檢查；六、機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁堆放雜物，照明良好，標(biāo)牌整齊，消防用具完整有效。變配電機(jī)房管理制度一、變配電機(jī)房內(nèi)所有機(jī)電設(shè)備由工程部有關(guān)人員負(fù)責(zé)管理和操作，定期巡視、清潔和維護(hù)，并做好相關(guān)的巡視、維護(hù)記錄。二、變配電機(jī)房嚴(yán)禁外來人員進(jìn)入，如需進(jìn)入須由工程部經(jīng)理批準(zhǔn)，由工程人員陪同進(jìn)入并做好登記； 三、非配電工程人員不得亂動設(shè)備，遵守變配電機(jī)房內(nèi)各項(xiàng)規(guī)章，聽從值班人員意見，如不聽勸告，值班人員有權(quán)要求其離開變配電機(jī)房，必要時可向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)反映情況； 四、供電局抄表人員或用電監(jiān)察人員來執(zhí)行任務(wù)時，應(yīng)驗(yàn)證其服務(wù)證件，并需在值班人員陪同下進(jìn)行工作； 五、保證安全，實(shí)施工作票制度、工作監(jiān)護(hù)制度和交接班制度；六、建立運(yùn)行記錄，每值巡查應(yīng)注意室內(nèi)清潔，記錄電壓、電流、溫度、功率因數(shù)。檢查屏面指示燈，電器運(yùn)行聲音，設(shè)備運(yùn)行情況，有異常應(yīng)及時排除； 七、配電機(jī)房內(nèi)設(shè)備及線路變更要經(jīng)工程部經(jīng)理同意，重大改變需由工程部經(jīng)理以書面報告的形式請物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)； 八、值班人員應(yīng)對各類投訴和異常情況做出相應(yīng)措施，重大情況的處置必須請示工程部經(jīng)理同意； 九、變配電機(jī)房房屋建筑應(yīng)做到四防一通（防雨雪、防汛、防火、防小動物、通風(fēng)）以利電氣設(shè)備的安全運(yùn)行； 十、變配電機(jī)房應(yīng)做到墻面地面干凈、照明良好、溫度適宜，設(shè)備運(yùn)行良好、標(biāo)牌整齊，無積灰、滲油及銹跡； 十一、變配電室內(nèi)消防器材完整、有效，嚴(yán)禁存放雜物和吸煙；柴油發(fā)電機(jī)機(jī)房管理制度一、嚴(yán)格遵守國家相關(guān)規(guī)定，操作人員必須持證上崗；二、嚴(yán)禁外來人員進(jìn)入，如需進(jìn)入須由工程部經(jīng)理批準(zhǔn)，由工程人員陪同進(jìn)。三、發(fā)電機(jī)聯(lián)絡(luò)柜隨時都在自動狀態(tài)，啟動電瓶可正常使用；油箱間的通道門應(yīng)隨時處于關(guān)閉狀態(tài)； 四、機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆、危險物品。機(jī)房內(nèi)應(yīng)備齊消防器材，機(jī)房內(nèi)禁止吸煙； 五、保持機(jī)房清潔衛(wèi)生，做到地面、墻壁、天花、門窗、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無銹蝕、無油漬、無污物，油漆完好、整潔光亮；六、機(jī)房應(yīng)當(dāng)通風(fēng)良好、光線足夠、門窗開啟靈活； 七、機(jī)房通道門應(yīng)隨時處于關(guān)閉狀態(tài)，鑰匙由當(dāng)值員工保管；變配電室倒閘操作安全規(guī)程一、倒閘操作必須根據(jù)工程部主管或者值班負(fù)責(zé)人的命令執(zhí)行。倒閘操作由操作人填寫操作票，每張操作票只能填寫一項(xiàng)操作任務(wù)； 二、停電拉閘操作必須按照開關(guān)、負(fù)荷側(cè)刀閘、電源側(cè)刀閘順序操作，送電合閘的順序與此相反。嚴(yán)禁帶負(fù)荷拉、合刀閘； 三、下列項(xiàng)目應(yīng)填入操作票內(nèi)： 應(yīng)拉、合的開關(guān)和刀閘，檢查開關(guān)和刀閘的位置，檢查接地線是否拆除，檢查負(fù)荷分配，裝拆接地線，安裝或拆除控制回路或電壓互感器和保險器，切換保護(hù)回路和檢驗(yàn)是否確無電壓等。四、倒閘操作必須由兩人執(zhí)行，其中一人對設(shè)備較為熟悉者做監(jiān)護(hù)； 五、操作前應(yīng)核對設(shè)備名稱、編號和位置，操作中應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行監(jiān)護(hù)復(fù)誦制。必須按操作順序操作，每操作完一項(xiàng)，做一個“”，全部操作完畢后進(jìn)行復(fù)查； 六、經(jīng)傳動機(jī)構(gòu)拉、合刀閘和開關(guān)，均應(yīng)戴絕緣手套、穿絕緣靴。雷電時，嚴(yán)禁進(jìn)行倒閘操作； 七、裝卸高壓可熔保險器，應(yīng)戴護(hù)目眼鏡和絕緣手套，必有時使用絕緣夾鉗，并站在絕緣墊上； 八、開關(guān)整定電流應(yīng)滿足電網(wǎng)的要求。如整定值不夠，必須將操作機(jī)構(gòu)用墻或金屬板與開關(guān)隔開，并投遠(yuǎn)方控制，有重合閘裝置的必須停用； 九、電氣設(shè)備停電后，即使是事故停電或計(jì)劃停電，在未拉開有關(guān)閘刀和作好安全措施以前，不得觸及設(shè)備，以防突然來電； 十、在發(fā)生人身觸電事故時，為了解救觸電人，可以不經(jīng)許可，即行斷開有關(guān)設(shè)備的電源，但事后必須立即報告上級； 十一、下列各項(xiàng)工作可以不用操作票：（一）事故處理； （二）拉合開關(guān)的單一操作； （三）拉開接地刀閘或拆除變配電室僅有的一組接地線。 上述操作應(yīng)記入操作記錄薄內(nèi)。 十二、操作票應(yīng)先編號，按編號順序使用，作廢的操作票，應(yīng)注明“作廢”字樣。已操作的注明“已執(zhí)行”的字樣，上述操作票保存三個月。電梯機(jī)房管理制度一、 嚴(yán)格遵守國家相關(guān)規(guī)定，操作人員必須持證上崗；二、 嚴(yán)禁外來人員進(jìn)入，如需進(jìn)入須由工程部經(jīng)理批準(zhǔn)，由工程人員陪同進(jìn)入。 三、進(jìn)入機(jī)房人員不得亂動一切設(shè)備，遵守電梯機(jī)房內(nèi)各項(xiàng)規(guī)章，聽從工程部人員意見，如不聽勸告，值班人員有權(quán)要求其離開電梯機(jī)房，必要時可向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)反映情況； 四、制動器手動開閘扳手應(yīng)掛在適當(dāng)位置，并用紅漆標(biāo)明； 五、電梯機(jī)房內(nèi)設(shè)備及線路變更要經(jīng)工程部主管同意，重大改變要由工程部主管書面報管理處主任批準(zhǔn)同意； 六、電梯機(jī)房房屋建筑應(yīng)做到四防一通（防風(fēng)雪、防汛、防火、防小動物、通風(fēng)）以利電器設(shè)備的安全運(yùn)行； 七、電梯機(jī)房應(yīng)保持窗明地凈、照明完好、溫度適宜，設(shè)備運(yùn)行良好、標(biāo)牌整齊、無積灰、滲油及銹跡； 八、電梯機(jī)房內(nèi)消防器材完整、有效，嚴(yán)禁存放雜物，嚴(yán)禁吸煙； 九、注重防鼠工作，不得將食物帶入電梯機(jī)房，定期投藥，做到隨手關(guān)門。電梯系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)制度一、日保養(yǎng)制度： （一）檢查運(yùn)行中電梯的舒適性，是否有異常振動及聲響； （二）轎內(nèi)照明、操作面板的按鈕、三方對講通訊是否正常；（三）電梯開關(guān)是否正常，是否有異響或損壞； （四）廳外召喚與停站鐘是否起作用； （五）電梯的運(yùn)行是否有異響和抖動； （六）電梯是否有損壞，運(yùn)行是否正常； （七）電梯機(jī)房設(shè)備做日常清潔。 二、月保養(yǎng)制度： （一）平層狀態(tài)：誤差在15mm以內(nèi)； （二）各發(fā)光二極管狀態(tài)是否正常； （三）檢查旋轉(zhuǎn)編碼器的軸承處有否異常響動； （四）確認(rèn)控制變壓器、積極驅(qū)動電源變壓器無異常的激磁聲音和振動； （五）檢查控制屏及群控柜內(nèi)的各設(shè)備如：保險絲、電解電容、機(jī)電器、接觸器、空氣開關(guān)、供電電壓等； （六）各安全回路的線位動作是否正常； （七）安全鉗、限速器動作是否靈活可靠，緩沖器的動作及油位是否靈活正常； （八）曳引機(jī)制動器轉(zhuǎn)動時轉(zhuǎn)動帶與制動輪之間有否相差現(xiàn)象及有否不正常的撞擊； （九）檢查導(dǎo)軌潤滑情況和導(dǎo)軌加油器中的油量； （十）電梯安全回路各限位開關(guān)是否可靠。 三、年保養(yǎng)制度： （一）曳引機(jī)電動機(jī)檢查軸承的磨損和工作情況，更換軸承潤滑脂； （二）曳引機(jī)減速器檢查齒輪磨損情況和軸承工作情況； （三）曳引輪線槽的磨損和工作是否正常； （四）補(bǔ)償裝置檢查，鋼絲繩磨損情況； （五）平衡系數(shù)試驗(yàn)，超滿載試驗(yàn)； （六）消防聯(lián)動試驗(yàn)； （七）電梯起、制動、加、減速試驗(yàn)； （八）電梯控制回路檢查； （九）電梯迫力試驗(yàn)； （十）電梯整機(jī)清潔與調(diào)整。消防系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)制度一、 消防系統(tǒng)值班人員應(yīng)每日對消防系統(tǒng)的情況及時確認(rèn)，并對現(xiàn)場檢查情況做好記錄。 二、 消防控制中心應(yīng)干凈整潔。嚴(yán)禁外人進(jìn)入，室溫應(yīng)保持在26左右，保證設(shè)備可靠運(yùn)行。 三、 每月對系統(tǒng)的水流指示器、煙感、溫感手動報警按鈕進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)故障煙感、溫感等及時處理或更換。 四、 重視二次裝修工作，事前對業(yè)主和施工隊(duì)做好宣傳及預(yù)防措施。嚴(yán)密監(jiān)視裝修動態(tài)，嚴(yán)格審查裝修結(jié)果，發(fā)現(xiàn)問題一定要施工隊(duì)整改完善。 五、 每季度對各類模塊保養(yǎng)、緊固接線樁頭并保持清潔，結(jié)合模塊檢查對容易損壞的模塊及其它元件分析原因，采取恰當(dāng)措施。 六、 每半年進(jìn)行一次綜合檢查，檢查主機(jī)與通訊元器件情況，檢查網(wǎng)絡(luò)故障及其主機(jī)診斷自測功能，并認(rèn)真做好設(shè)備保養(yǎng)記錄。 七、 每半年做一次消防聯(lián)動試驗(yàn)，對試驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題及時整改。每半年對UPS進(jìn)行一次電源切換試驗(yàn)。 八、 做好設(shè)備的備品備件工作，及時增補(bǔ)。變配電安全運(yùn)行操作規(guī)程一、變壓器運(yùn)行規(guī)程： （一）、變壓器運(yùn)行時，加于變壓器的高壓側(cè)電壓不得超過額定電壓的105%，如超過應(yīng)立即與供電局聯(lián)系； （二）、當(dāng)系統(tǒng)電壓超出規(guī)定范圍而又較長時間穩(wěn)定不變，造成電壓太低或太高時，應(yīng)請示主管領(lǐng)導(dǎo)或技術(shù)人員，按規(guī)定填寫工作票，進(jìn)行變檔操作； （三）、變壓器在正常情況下，不允許超載運(yùn)行。二、電容器運(yùn)行規(guī)程： （一）、電容器長期運(yùn)行電壓運(yùn)行不允許超過其額定電壓的1.1倍； （二）、電容器柜每相熔斷器熔管的額定電流不得大于電容器額定電流的1.5-2倍； （三）、接近電容器柜或在其上工作時，必須進(jìn)行逐個充分放電，然后方可接觸。 三、電容器柜運(yùn)行規(guī)程：（一）、指示燈是否正常，保險管是否熔斷； （二）、電流是否穩(wěn)定； （三）、聲音是否正常； （四）、瓷絕緣子有無放電、破裂現(xiàn)象； （五）、COS不得低于85%； （六）、每天上班對電容器柜開自動檔對電容柜自檢一次。 四、巡視檢查制度： （一）、值班電工值班時，按時巡視抄表一次； （二）、變壓器A、B、C三相電壓和A、B、C三相溫度是否正常； （三）、高壓開關(guān)柜運(yùn)行是否正常； （四）、進(jìn)線電動接觸器是否正常，有無異味、異常； （五）、電瓶柜電壓是否正常； （六）、低壓開關(guān)柜聲音是否正常。發(fā)電機(jī)安全操作規(guī)程一、值班人員必須對發(fā)電機(jī)房每班巡視一次，查看發(fā)電機(jī)房有無異常情況，重點(diǎn)查看如下：（一）電瓶有無缺損、破裂，電瓶液位是否正常； （二）柴油機(jī)整機(jī)有無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，水箱有無漏水； （三）查看油箱柴油是否處于液位線，如不到液位線立即補(bǔ)足； （四）查看冷卻水閥門是否處在開啟位臵； （五）查看潤滑油多少，抽出塞尺，有為應(yīng)在H-L之間，不允許過多或過少。二、柴油發(fā)電機(jī)每周輕載啟動一次，每次20-30分鐘，帶載每半年一次，每次20-30分鐘，時間不宜過長，開車前必須作上述準(zhǔn)備； 三、在溫度低于15度時，開機(jī)前需加熱； 四、發(fā)電機(jī)長期不用需先逆時針盤車數(shù)圈；五、發(fā)電機(jī)帶載試車需提前三天向主管請示，按主管安排時間執(zhí)行； 六、發(fā)電機(jī)組在運(yùn)行狀態(tài)必須有專人值班，并做好電流、電壓、功率等表計(jì)記錄。電梯安全操作規(guī)程一、電梯在投入運(yùn)行前須進(jìn)行試運(yùn)行，以檢查各部位是否工作正常，有無異響及異味，通風(fēng)、照明是否良好