物業(yè)管理常見問題.doc

一、物業(yè)收費篇1、為什么物業(yè)公司一次性收取半年物業(yè)服務(wù)費？答：由于本小區(qū)客戶群特點，大部分業(yè)主事務(wù)繁忙，因此可能出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)費交費不及時的現(xiàn)象；而我們也會將大部分精力用于催繳費用上（因為物業(yè)費是保證物業(yè)公司正常運轉(zhuǎn)的先決條件），這勢必就會影響到我們對您和其他方面的服務(wù)質(zhì)量。如半年收取一次物業(yè)費，物業(yè)公司可將全部精力投入到對客戶服務(wù)中，在資金運轉(zhuǎn)上無后顧之憂。同時根據(jù)山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費管理辦法第十一條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)合同有約定的,物業(yè)公司可以按半年期預(yù)收物業(yè)費。2、從什么時間開始計收我的物業(yè)服務(wù)費？答：在規(guī)定交房日期內(nèi)的，從業(yè)主辦理交房手續(xù)當(dāng)日起開始計算收取物業(yè)服務(wù)費；如果在通知的交房時期內(nèi)，業(yè)主不按期接房，則以開發(fā)商通知或公告的交付截止日開始計收物業(yè)服務(wù)費；以后購置的房屋以開發(fā)商通知或公示的交房時間開始收取物業(yè)服務(wù)費。3、按什么面積收取我的物業(yè)服務(wù)費？答：房產(chǎn)證未辦理以前,以商品房買賣合同上的銷售面積為準(zhǔn)；房產(chǎn)證辦理以后，以實測后的建筑面積收取物業(yè)服務(wù)費。4、我入住時要繳納購房契稅和專項維修資金嗎？答：按雙方簽署的商品房預(yù)售合同中的條款執(zhí)行。5、我入住時應(yīng)該簽訂什么協(xié)議或文件？答：入住時您應(yīng)簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議、臨時管理規(guī)約、房屋接管驗收表、業(yè)主信息登記表、入伙資料等資料。6、我們?nèi)绾沃牢飿I(yè)服務(wù)費都花在什么地方了？答：物業(yè)服務(wù)費主要用在小區(qū)內(nèi)各公共設(shè)施設(shè)備(電梯、消防監(jiān)控、供水供電設(shè)備)、公用部位的日常養(yǎng)護、維修及運行，小區(qū)公共秩序維護、公共清潔衛(wèi)生和環(huán)境綠化的維護等方面；物業(yè)公司將每年向業(yè)主公布一次本小區(qū)收支賬目，屆時您可以詳細了解物業(yè)服務(wù)費是如何花銷的。7、業(yè)主有權(quán)審查物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收支嗎？答：沒有。物業(yè)服務(wù)收費有兩種方式：包干制和酬金制。只有酬金制收費方式下，業(yè)主委員會可以請有關(guān)審計部門進行審計。因為一般的業(yè)主不具備專業(yè)的財務(wù)知識，即使是專業(yè)財務(wù)人員也無法以個人身份提供具有合法效力的審計證明。如果每個業(yè)主都可以濫用自己的查賬權(quán)，這樣只能嚴重干擾物業(yè)服務(wù)公司的正常運作。8、裝修需交哪些費用？答：A、裝修押金：2000元/戶，裙樓商鋪另行商定；B、裝修垃圾清運費： 普通住宅（含多層、小高層、高層）：300元/戶；類別墅（連排、復(fù)式住宅）：400元/戶；別墅（獨棟、雙拼住宅）：500元/戶。（前期物業(yè)合同中另有約定的，按照合同執(zhí)行）C、裝修出入證工本費5元/張、押金20元/張（押金憑證可退）。9、為什么要交專項維修資金？它的使用、續(xù)籌的程序怎樣的？答：根據(jù)國家物業(yè)管理條例住宅專項維修資金管理辦法及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)物業(yè)維修資金之相關(guān)規(guī)定，業(yè)主需要交納物業(yè)維修資金。專項維修資金用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。維修資金的使用，分為計劃使用、一般使用和應(yīng)急使用。由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用建議和財務(wù)預(yù)算，經(jīng)業(yè)主委員會審定，報主管部門備案后實施。維修資金不足時，經(jīng)業(yè)主委員會決定，按業(yè)主擁有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌。商品住宅專項維修資金由房管局代為管理。10、如果業(yè)主因為某種原因沒有及時繳納物業(yè)服務(wù)費，物業(yè)是否有權(quán)掐斷住戶的水、電供應(yīng)？答：物業(yè)服務(wù)公司沒有權(quán)力限制業(yè)主的水、電供應(yīng)；但有權(quán)暫時停止為欠費用戶提供服務(wù)。如果是代收代繳卡式收費，則要及時交費或充值，以免自動停水、停電，造成不必要的損失。11、售樓時的承諾沒有兌現(xiàn)，我可以不交物業(yè)服務(wù)費嗎？答：不可以。因為物業(yè)服務(wù)公司與開發(fā)商是具獨立法人資格的兩個公司，開發(fā)商的承諾與物業(yè)公司無關(guān)，物業(yè)服務(wù)費是用于小區(qū)物業(yè)服務(wù)的，是物業(yè)公司用于保證和維護小區(qū)物業(yè)服務(wù)正常運行的根本。物業(yè)公司可以幫助業(yè)主、物業(yè)使用人向開發(fā)商/有關(guān)部門反映協(xié)調(diào)，爭取盡早解決，但物業(yè)服務(wù)費仍需支付。12、有線電視的繳費方式？答：業(yè)主如想開通有線電視，需持有效證件到任意一個有線電視營業(yè)廳辦理相關(guān)手續(xù)：具體收費項目及標(biāo)準(zhǔn)最終以有線電視收費部門公布的最新收費標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)，有線電視電話為： 有不明白的事宜，您可以電話咨詢。13、有的業(yè)主不交物業(yè)服務(wù)費，這對我有影響嗎？答：有影響。因為物業(yè)服務(wù)的實施是需要業(yè)戶交納的物業(yè)服務(wù)費來支持的，如果有業(yè)戶不交服務(wù)費，勢必會給物業(yè)公司的管理運營經(jīng)費造成影響，也將影響了已交費業(yè)戶的利益，也就是影響了您的利益。14、 物業(yè)服務(wù)費里面包括了哪些費用？答：物業(yè)服務(wù)費包括：服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；物業(yè)服務(wù)區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；物業(yè)服務(wù)區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；物業(yè)服務(wù)區(qū)域秩序維護費用； 物業(yè)公司辦公費用；物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。15、低層住戶也要交電梯費嗎？答、最低樓層住戶也要交納電梯費用；物業(yè)服務(wù)協(xié)議另有約定以及業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另有約定的，從其約定。電梯費，更準(zhǔn)確的來說應(yīng)該是電梯運行維護費，指的是電梯日常運行以及維護所發(fā)生的費用，主要包括運行產(chǎn)生的電費、年檢費、保險費、日常維護保養(yǎng)費等，但并不包括電梯的中修、大修和更新改造費用。這筆費用主要用于保障物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)電梯設(shè)備的正常運行、維護保養(yǎng)。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，電梯作為建筑物的共有部分，屬于全體業(yè)主共有，每個業(yè)主對其既享有權(quán)利，也需承擔(dān)義務(wù)，低層住戶不能以不使用電梯為理由，不交納電梯費用，即“不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)”。電梯運行服務(wù)屬公共性服務(wù)，并不是只供部分業(yè)主享用的特約性服務(wù)，不會因為有些人不乘電梯，電梯的運行維護成本就降低。（一棟住宅，按所有權(quán)可劃分為兩部分，及專有部分和共有部分。專有部分是指各產(chǎn)權(quán)人獨立使用的單元空間，共有部分是指不屬于但各產(chǎn)權(quán)人而供全體產(chǎn)權(quán)人使用的空間、部位、設(shè)施和設(shè)備。高層住宅的電梯系統(tǒng)屬共有部分中的共用設(shè)備，共有部分的特征是：產(chǎn)權(quán)上屬全體產(chǎn)權(quán)人所有，功能上供全體產(chǎn)權(quán)人使用，實物形態(tài)上不能分割給各產(chǎn)權(quán)人。按照我國現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)的有關(guān)政策規(guī)定，住宅專有部分由產(chǎn)權(quán)人自行負責(zé)維護管理，住宅共有部分由物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一負責(zé)維護管理，其費用由全體產(chǎn)權(quán)人分攤。自然，電梯運行維護費用也應(yīng)由全體產(chǎn)權(quán)人分攤。）16、業(yè)主辦理了入伙手續(xù)但沒有入住，也要繳納物業(yè)服務(wù)費？答：是的，要繳納物業(yè)服務(wù)費。因為在法律意義上來講，該單元的所有權(quán)已經(jīng)由開發(fā)商移交到了單個的業(yè)主手中，無論你入住與否，物業(yè)服務(wù)公司已經(jīng)提供了公共性的物業(yè)服務(wù)（比如設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護、清潔綠化等服務(wù)），所以，您是要交物業(yè)服務(wù)費的。17、小區(qū)的公共照明用電是否需要業(yè)主分攤？應(yīng)該按什么標(biāo)準(zhǔn)收??？答：包含在物業(yè)服務(wù)費用里面（各中心根據(jù)自己中心實際情況答復(fù)業(yè)主）。18、收樓時還有許多配套設(shè)施，（例如：周邊綠化、車庫、行人通道等）沒有交，是否需全額繳納物業(yè)服務(wù)費?答：原則上是要全額繳交的。（濱州地區(qū)：濱州市住宅物業(yè)服務(wù)收費管理辦法第十條規(guī)定：前期物業(yè)管理住宅小區(qū),因開發(fā)建設(shè)單位分期開發(fā)、分批交付使用的原因,造成小區(qū)配套設(shè)施和綠化環(huán)境等未能達到購房合同約定標(biāo)準(zhǔn)的,物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)適當(dāng)減免,減免比例不低于40%,差額部分由開發(fā)建設(shè)單位補償物業(yè)服務(wù)企業(yè)。）19、裝修時為什么要交裝修保證金？是按哪些相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)收??？答：根據(jù)山東省建筑裝飾裝修管理辦法第34條和物業(yè)公司在具體操作時通過與業(yè)主簽訂協(xié)議，以收取一定的保證金的方式來約定裝修行為，以達到安全施工的目的。具體的收取標(biāo)準(zhǔn)以物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的金額為準(zhǔn)。20、已經(jīng)購買了車庫或車位，為什么還要繳納停車服務(wù)費？答：嚴格來講是交納場地服務(wù)費。物業(yè)公司要對車庫或車位進行清潔和維護。（濱州地區(qū)：濱州市住宅物業(yè)服務(wù)收費管理辦法第十五條規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有車庫內(nèi)的車位使用人應(yīng)當(dāng)交納停車服務(wù)費。地上停車位：25元/月/輛； 地下停車位：30元/月/輛）21、物業(yè)服務(wù)費如何收繳? 其收費標(biāo)準(zhǔn)及收費方式?答：于業(yè)主入伙時預(yù)收半年的物業(yè)服務(wù)費（以后按半年期預(yù)收），符合山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費管理辦法第十一條，而且此收費已經(jīng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。22、小區(qū)內(nèi)的水景、園林維護如何進行？其保養(yǎng)運行是否額外收費？答：水景園林由物業(yè)公司進行維護與保養(yǎng)。能夠保證如噴泉之類的配套正常運行，運行時間由物業(yè)中心具體擬定。其保養(yǎng)運行不額外收費，包含在物業(yè)服務(wù)費中。如遇中、大修則需動用專項維修資金。23、物業(yè)服務(wù)費是怎樣計算出來的，測算標(biāo)準(zhǔn)是什么？答：是依據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同、當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)物業(yè)服務(wù)收費管理辦法所約定之物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)質(zhì)量要求而測算出服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)，其測算標(biāo)準(zhǔn)除依據(jù)以上內(nèi)容，亦參考當(dāng)?shù)匚飪r水平及物業(yè)服務(wù)費收費水平，并根據(jù)與樓盤檔次相匹配的服務(wù)需求和服務(wù)深度而作出測算并經(jīng)過政府部門最終批核確定。24、為什么物業(yè)服務(wù)費會這么高，是不是日后會隨時變動？答：小區(qū)現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)是由政府備案的，將隨本市物業(yè)服務(wù)費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整而調(diào)整。25、這里的水、電、天然氣費定價是多少？答：物業(yè)服務(wù)公司嚴格按照當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)水電氣費定價標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。其中，水費： 元/方；電費： 元/度；天然氣費： 元/方（各中心根據(jù)本小區(qū)實際收費情況給予答復(fù)）。26、房屋未裝修，入住前是否要交納物業(yè)服務(wù)費？答：只要房屋已交付，無論業(yè)主是否入住，都要交納物業(yè)服務(wù)費。因為物業(yè)公司已經(jīng)開始提供服務(wù)。物業(yè)公司并不是為一個或幾個業(yè)主服務(wù)，而是為整個小區(qū)提供服務(wù)，物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主的合同關(guān)系是對整體業(yè)主的合同關(guān)系。物業(yè)服務(wù)費是用于整個小區(qū)維修保養(yǎng)、維持小區(qū)正常持續(xù)運行所必須的費用，并非物業(yè)公司的經(jīng)營性收入。如果一個或幾個業(yè)主不交物業(yè)服務(wù)費，必然導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)費入不敷出，物業(yè)公司因缺乏資金對小區(qū)的維護服務(wù)將難以為繼，導(dǎo)致全體業(yè)主的共同利益受損。27、我不付裝修垃圾清運費，由裝修公司清走可以嗎？答：可以，但業(yè)主需要簽署承諾書及交納保證金，裝修完工后無違規(guī)如在公共區(qū)域堆放垃圾，搬運過程無撒漏等情況則予以退還。二、物業(yè)服務(wù)篇28、業(yè)主家被盜,物業(yè)公司是否一定要賠償？答：物業(yè)管理條例第47條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。保安服務(wù)內(nèi)容不包含對住戶室內(nèi)財產(chǎn)的安保工作。物業(yè)公司收取的保安費僅用于維持小區(qū)公共秩序和日常巡視，并非是對小區(qū)內(nèi)特定人、財、物予以管理。只要保安服務(wù)達到規(guī)定的要求，物業(yè)公司就沒有法律責(zé)任。29、物管服務(wù)包括哪些內(nèi)容?有無專門的物管手冊給客戶?答：物業(yè)服務(wù)公司在收取了物業(yè)服務(wù)費以后，需要按照有關(guān)政府法規(guī)與協(xié)議約定的服務(wù)內(nèi)容提供服務(wù)，主要包括：（1）物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護；（2）公共綠化的維護；（3）公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護；（4）公共區(qū)域的秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務(wù)；（5）物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務(wù)；（6）物業(yè)維修、更新、改造費用的賬務(wù)管理；（7）物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管；（8）其他管理事項。如果您需要一些個性化服務(wù)，特約性服務(wù)將滿足您的要求，當(dāng)然您要支付相應(yīng)的費用。交房時，物業(yè)公司向業(yè)主提供入伙資料與業(yè)業(yè)手冊和房屋裝飾裝修服務(wù)協(xié)議等文件資料，里面有物業(yè)日常服務(wù)各項事務(wù)的詳細說明。30、物業(yè)客服人員主要是干什么的？答：負責(zé)客服工作的策劃；負責(zé)入伙手續(xù)、裝修手續(xù)的辦理及資料整理并歸檔；顧客來電、來訪、報修、派單、投訴的受理和跟蹤處理；小區(qū)綜合巡查；物品出入控制；進行客戶走訪和回訪；便民服務(wù)的組織與開展；社區(qū)文化的設(shè)計組織；顧客意見的征詢與反饋；顧客的檔案管理；物業(yè)服務(wù)費的催繳工作。31、因工程質(zhì)量遺留問題，業(yè)主是否可以拒交物業(yè)服務(wù)費？答：不可以，開發(fā)遺留問題是業(yè)主和建設(shè)單位之間的問題，而物業(yè)服務(wù)費用是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的法律問題，二者不能混淆，業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務(wù)費用是違反物業(yè)服務(wù)合同的行為，要承擔(dān)違約責(zé)任。對于開發(fā)遺留問題，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位或通過物業(yè)公司代為協(xié)商處理。32、草坪或其他植物會定期整修嗎？答：會按季節(jié)與植物長勢情況定期整修或補栽。33、房屋有問題找哪個部門？答：可以找物業(yè)服務(wù)中心，由物業(yè)服務(wù)中心受理后根據(jù)住宅質(zhì)量保證書的約定與開發(fā)商聯(lián)系履行有關(guān)房屋保修義務(wù)。34、高層住戶水壓不夠怎么辦？答：可以直接向所管轄區(qū)內(nèi)自來水主管部門投訴，也可以向所在小區(qū)物業(yè)反映，由物業(yè)人員代為聯(lián)系相關(guān)部門進行情況說明及報修。35、物業(yè)公司是否提供周到的家政服務(wù)？答：根據(jù)物業(yè)服務(wù)公司自身條件而定，詳情可在入戶時咨詢物業(yè)公司人員，或留意小區(qū)內(nèi)有償服務(wù)公示欄。36、問：“我不用請裝修公司，自己找散工來做如何？”答：因為房屋是您花費大量收入買來的最有價值的商品，也是業(yè)主財富的積累，為了確保您的房屋裝修工程質(zhì)量，建議您聘請有資質(zhì)的裝修公司裝修，以免找散工裝修完畢，入住后出現(xiàn)質(zhì)量問題，無法得到保修，同時浪費錢財。37、問：“我裝修時，搬運裝修材料，是否可以使用電梯？”答：可以使用電梯，但為了保護好全體業(yè)戶的利益，對于大件物品（超高、超寬）須從樓梯搬運，搬運砂子、水泥時必須使用物業(yè)公司提供的專用設(shè)備，并做好電梯內(nèi)地面的防護，不得散裝或使用其他設(shè)備進出電梯，所搬運的裝修材料需做到包裝完整并保證電梯內(nèi)的衛(wèi)生，遵守正確的電梯使用規(guī)范。38、業(yè)主入住后垃圾怎樣處理？答：對于生活垃圾，業(yè)主可以封好袋后放在指定的垃圾桶內(nèi)，裝修垃圾不得投放到垃圾桶內(nèi)，需業(yè)主用袋裝好后并做好封閉，統(tǒng)一放在小區(qū)內(nèi)指定的裝修垃圾點內(nèi)。物業(yè)公司會安排專人進行清理。39、業(yè)主逾期收樓要承擔(dān)哪方面的責(zé)任？答：在商品房符合買賣合同的交付使用條件后，如因業(yè)主個人原因而不能按期收房的，則業(yè)主需承擔(dān)以下責(zé)任： 1、房屋不會因業(yè)主不辦理交付使用手續(xù)而視為未交付，其將在一定期限屆滿后視為已向業(yè)主交付，房屋的風(fēng)險也將轉(zhuǎn)由業(yè)主承擔(dān)。 2、因房屋所發(fā)生的物業(yè)費及物業(yè)費之外所發(fā)生的需由業(yè)主共同分攤的費用（加壓費、電梯費等）等相關(guān)費用并不因業(yè)主不收樓而免除。40、車輛停放時，車主享有什么樣的權(quán)利？假如車輛丟失，物業(yè)公司應(yīng)該承擔(dān)什么樣的責(zé)任？答：車主享有車輛停放及對物業(yè)人員服務(wù)態(tài)度的投訴權(quán)利等。至于車輛丟失的賠償問題,要看具體原因,如果物業(yè)公司人員履行了正常的安全防范義務(wù)，不存在失職情形，業(yè)主不能要求物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任。如果物業(yè)公司有明顯的失職情形，并且這種失職與業(yè)主車輛丟失存在一定的因果關(guān)系，則物業(yè)公司可能要承擔(dān)一定的服務(wù)合同違約責(zé)任。41、物業(yè)服務(wù)公司能否在房屋樓頂或者電梯轎箱內(nèi)架設(shè)廣告牌？廣告牌收入歸誰所有？答：可以做一些公益性的宣傳,同時,根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定,經(jīng)營性的廣告所得,用于補貼物業(yè)服務(wù)費的不足或支付物業(yè)公司一定比例的服務(wù)費用，剩余的用于補充專項維修資金。42、小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施損壞，維修費用是包含在物業(yè)服務(wù)費內(nèi)嗎？如果不是，維修費用該由誰來承擔(dān)？答：公用設(shè)施的小修和日常保養(yǎng)費用包含在物業(yè)服務(wù)費中。公用設(shè)施的中、大修、更新及改造使用從專項維修資金中列支。43、別的小區(qū)物業(yè)服務(wù)費只有0.5元/平方米/月，我們小區(qū)為什么收費那么高？答：1、從規(guī)模，品質(zhì)，園林景觀，小區(qū)智能化和舒適度來講都優(yōu)于其他小區(qū)。2、物業(yè)服務(wù)費是通過科學(xué)測算后,根據(jù)提供的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及日常開支情況進行定位的,符合物業(yè)服務(wù)收費的“以支定收”原則。44、物業(yè)公司所提供的服務(wù)配套有哪些？使用流程是怎樣的？答：物業(yè)公司除提供前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議所規(guī)定之物業(yè)服務(wù)外，亦會因應(yīng)客戶的需求，適時提供其他便利業(yè)戶的有償服務(wù)，屆時請留意物業(yè)服務(wù)中心公告的有關(guān)服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)信息。45、業(yè)主委員會何時成立？有哪些責(zé)任與義務(wù)？答：依據(jù)物業(yè)管理條例，業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任。在一個物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，有下列情況之一的，應(yīng)當(dāng)在召開首次業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。（一）業(yè)主已入住面積的比例達到百分之五十以上；（二）業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達到百分之五十以上；（三）自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)的比例達到百分之二十五以上。業(yè)主委員會應(yīng)履行以下職責(zé)：1、召集并主持業(yè)主大會會議，報告物業(yè)服務(wù)的實施情況；2、代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；3、執(zhí)行業(yè)主大會的決議、決定；4、及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務(wù)費，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；5、督臨時管理規(guī)約的實施；6、業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。46、請告訴我你們的工作時間好嗎？答：每天24小時均有專人值班和接聽電話，隨時提供服務(wù)。47、寵物飼養(yǎng)的若干問題？答：本小區(qū)內(nèi)不允許飼養(yǎng)兇猛、高大及不利于衛(wèi)生的動物（如獵狗、家禽、蛇、猛獸、猛禽等）如業(yè)主飼養(yǎng)犬，需持有相關(guān)部門發(fā)放的許可證，執(zhí)行登記和年檢，并需每年到相關(guān)部門辦理手續(xù)。對有需要的業(yè)主可提供周邊地區(qū)寵物醫(yī)院資料。業(yè)主在遛狗時應(yīng)以繩束之及時清潔寵物在公共區(qū)域內(nèi)排放的糞便。48、我們?nèi)绾瓮对V？怎樣報修？答：您如果要投訴個別服務(wù)人員時或進行房屋報修時，可以直接到物業(yè)服務(wù)中心投訴/報修，也可以提供拔打24小時客服電話/業(yè)主APP端及書信函件等形式進行投訴/報修。我們將進行調(diào)查、核實并及時向您反饋處理意見。物業(yè)公司收到您的報修后，維修人員在約定時間內(nèi)趕到維修現(xiàn)場。業(yè)主專有部分維修將根據(jù)零部件成本收取適當(dāng)費用，維修結(jié)束后，請在維修單上簽署維修意見。倘若業(yè)戶對維修服務(wù)結(jié)果存有異議或意見，請在維修工作單上予以說明或向物業(yè)中心進行投訴。49、為什么填寫業(yè)主家庭信息登記表，如何保密？答：主要是想通過此種方式了解業(yè)主的基本情況，以便于我們更好的為業(yè)主提供有針對性的個性化服務(wù)，如當(dāng)業(yè)主不在，而家中出現(xiàn)緊急狀況時，物業(yè)公司可通過您所提供的緊急情況下的聯(lián)絡(luò)號碼與您及時聯(lián)絡(luò)，使您及時得以處理使損失降到最低。對于業(yè)主簽署的任何協(xié)議和個人資料我處均有專人管理，并建立健全檔案管理制度，資料的查閱必須由經(jīng)理批準(zhǔn)方可查閱。50、我家里跑水了，物業(yè)應(yīng)負什么責(zé)任？答：物業(yè)服務(wù)公司以提供物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)為宗旨。公司所應(yīng)履行的、承擔(dān)的責(zé)任、享有的權(quán)利均由物業(yè)服務(wù)合同賦予并作明確規(guī)定。假如跑水是因物業(yè)公司違反法律及相關(guān)契約的規(guī)定而造成的，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，反之，則不應(yīng)承擔(dān)事故責(zé)任。我們要求業(yè)主在二次裝修過程中做防水實驗，目的是以免將來給自己帶來不必要的麻煩。51、物業(yè)是否對噪音施工有限制？答：有。按照業(yè)主、施工方、物業(yè)公司三方簽署的裝修管理協(xié)議執(zhí)行。52、如業(yè)主在驗房時，對房屋內(nèi)各項指標(biāo)存異議，業(yè)主可否不收房？答：按照銷售合同約定，本單元已具備各項交接條件，業(yè)主已可以接收所購單元，如存在不足，應(yīng)在房屋交接驗收表中注明存在問題并約定修復(fù)時間，業(yè)主與開發(fā)商雙方簽字確認，由開發(fā)商整改小組負責(zé)解決。且房屋竣工后有質(zhì)量保修期，相關(guān)問題可以得到妥善解決，所以并不影響房屋的交付。53、電梯運行噪音問題？答：電梯由專業(yè)的維保公司進行定期維修保養(yǎng)的同時，物業(yè)人員每天對電梯運行情況進行巡查，電梯噪音符合城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定范圍之內(nèi)，不會超標(biāo)。54、底層的屋頂清潔如何管理？答：物業(yè)公司首先會制定定期清潔的工作計劃，安排相關(guān)人員定期清潔。同時也將通過宣傳提醒業(yè)主不要隨意從窗戶向室外屋頂扔雜物。55、物業(yè)工程維修承諾多長時間到位？答：急修20分鐘內(nèi)到現(xiàn)場做應(yīng)急處理，其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場。56、物業(yè)公司何時正式工作？答：物業(yè)公司在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同后即展開物業(yè)前期介入工作；在交房后面向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)。57、交房后裝修公司進場需要辦理什么手續(xù)？答：裝修施工單位需要提供公司營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、設(shè)計圖紙等原件及復(fù)印件，且復(fù)印件上需加蓋公司公章，到物業(yè)服務(wù)中心辦裝修備案手續(xù)。并繳納相應(yīng)的費用（如裝修保證金、垃圾清運費、施工人員的出入證等）。58、自來水水質(zhì)如何保證？答：本小區(qū)自來水是由市政自來水公司管道直接供應(yīng)到各業(yè)主單元的，水質(zhì)經(jīng)過自來水公司嚴格的檢驗。59、出租車可否直接進入小區(qū)大門內(nèi)？。答：可以（或不可以）。三、工程維修篇60、物業(yè)工程維修人員的工作是什么？答：對小區(qū)的公共區(qū)域進行小修；共用設(shè)施設(shè)備運行、維護、保養(yǎng)，保證小區(qū)水電氣的正常供應(yīng)；制訂中修、大修計劃；向業(yè)主提供室內(nèi)有償維修服務(wù)；二次裝修期間進行裝修管理服務(wù)；日常工程的維修報修工作等。61、什么是住宅的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備？答：除業(yè)主專有部位以外的區(qū)域，根據(jù)山東省物業(yè)承接查驗實施辦法第十六條約定：1、物業(yè)共用部位：包括建筑的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等。2、物業(yè)共用設(shè)施：包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、機動車(非機動車)停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。3、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備：包括電梯、水泵、污水處理設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、避雷設(shè)施、路燈、樓道燈、電視天線、排水管線、供暖及空調(diào)設(shè)備等。62、業(yè)主或物業(yè)公司能否擅自利用物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備？答：業(yè)主不可以擅自利用。但是物業(yè)公司根據(jù)服務(wù)合同約定,從業(yè)主利益出發(fā)可以視情況利用。63、小修、中修、大修都包括哪些內(nèi)容？答：1、大修工程是指需牽動或拆換部分主體構(gòu)件和房屋設(shè)備，但不需要全部拆除，一次費用在該建筑同類結(jié)構(gòu)新建造25%以上的維修工程；2、 中修工程是指需牽動或拆換少量主體結(jié)構(gòu)或設(shè)備，進行局部維修，且一次費用在該建筑同類結(jié)構(gòu)新建造價的20%以下，并保持原房或設(shè)備的規(guī)模與結(jié)構(gòu)的維修工程；3、小修工程是指及時修復(fù)房屋或設(shè)備在使用過程中，其構(gòu)部件小的損失，以保證房屋或設(shè)備原有等級的日常養(yǎng)護工程。64、戶內(nèi)結(jié)構(gòu)是否可以改動？答：戶內(nèi)隔離墻（12CM以下的）原則上在不影響房屋結(jié)構(gòu)及左右鄰居房屋質(zhì)量的情況下可以拆改。65、對講機、配電箱、寬帶接口、電話接口、電視插口？答: 不可私自移動，如改動需到小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心備案，不再列入保修范圍之內(nèi)。66、廚房的天然氣管道是否可以更改，是否可以藏在櫥柜里面？答：天然氣管道不可以更改，也不允許將管道藏在櫥柜內(nèi)。67、房屋發(fā)現(xiàn)裂縫、漏水等問題是否保修？保修期限是多久？答：根據(jù)建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法等相關(guān)規(guī)定，房屋主體和相關(guān)部位及配套設(shè)施都有保修，只是保修的期限不同，具體見收樓時開發(fā)商提供的住宅質(zhì)量保證書。68、電梯多長時間檢修一次？檢修需要多長時間？是否會影響住戶？答：電梯每半月檢修一次。檢修時間由電梯運行狀況與養(yǎng)護情況綜合決定。檢修時間將避開人流高峰期，不會影響住戶使用電梯。69、房屋隔音效果如何，會不會受到噪音的影響？答：小區(qū)房屋是按照國家的有關(guān)規(guī)范設(shè)計的，樓板和墻壁厚度可以保證的隔音效果，保證入住業(yè)主的正常生活。70、廚房處是否做防水？答：廚房防水施工符合國家規(guī)范要求。有地漏的廚房做了防水，沒有地漏的廚房，未做防水。如業(yè)主認為該處須加防水處理，我們建議業(yè)主在裝修過程中，由裝修人員對該處進行防水處理。71、業(yè)主要求提供房間布線圖紙？答：可以找物業(yè)服務(wù)中心。72、誰是解決住宅質(zhì)量問題的責(zé)任單位？答：本市住宅質(zhì)量整治的基本原則是：“誰開發(fā)、誰負責(zé)”；市、區(qū)共同配合，以區(qū)為主的“具體解決屬地化”原則。重點解決影響住宅結(jié)構(gòu)安全和嚴重影響使用功能的問題。這就明確規(guī)定，承擔(dān)住宅開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是解決住宅質(zhì)量問題的第一責(zé)任人，一旦發(fā)生住宅質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不可推卸，應(yīng)積極、主動地設(shè)法解決住宅的質(zhì)量問題。73、新建住宅交付使用必須達到的要求？答：新建住宅及配套設(shè)施必須達到下列要求后，方可交付使用。(一)住宅已竣工并符合國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，能夠滿足使用要求；(二)住宅與城市道路有合理的聯(lián)系；(三)住宅生活用水納入城市自來水管網(wǎng)。使用地下水的，須經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)；(四)住宅用電須納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，不得使用臨時施工用電和其他不符合要求的用電；(五)住宅的雨、污水排放納入永久性城市雨、污水排放系統(tǒng)。一時無法納入的，要具有 建設(shè)行政主管部門審批同意的實施計劃，并經(jīng)有關(guān)部門同意后，可以在規(guī)定的期限內(nèi)，采取 臨時性排放措施；(六)住宅所在區(qū)域必須按照規(guī)劃要求配建公共建筑設(shè)施。由于住宅項目建設(shè)周期影響暫未配 建的，附近區(qū)域必須有可供過渡使用的公共建筑設(shè)施；(七)住宅周邊做到場地清潔、道路平整，與施工工地有明顯有效的隔離設(shè)施。74、 公共部位可以隨意占用嗎？答：產(chǎn)權(quán)人和使用人不得擅自占用公共場地和設(shè)施，不得在共用部位亂堆亂放。如有違反，物業(yè)公司有權(quán)勸阻、制止并向有關(guān)行政管理機關(guān)報告，同時有權(quán)要求恢復(fù)原狀、賠償損失。因此發(fā)現(xiàn)有人占用公共區(qū)域時，物業(yè)公司會及時勸阻，避免影響您的正常使用。同時物業(yè)管理條例第51條約定：占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)交納車位場地使用費，收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會綜合考慮車庫租賃費的價格等因素確定。車位場地使用費屬于全體業(yè)主共有。四、裝修管理篇75、裝修時需要辦理哪些手續(xù)？答：裝修流程如下：（1）業(yè)戶持有效證件到服務(wù)中心領(lǐng)取裝修申請表，裝修施工管理協(xié)議；（2）業(yè)戶填寫申請表，施工責(zé)任人出具施工單位營業(yè)執(zhí)照、施工圖、身份證復(fù)印件交服務(wù)中心客服助理，責(zé)任工程師審核；（3）業(yè)戶、施工責(zé)任人繳納裝修保證金、垃圾清運費等費用，簽署裝修施工管理協(xié)議；（4）業(yè)主對室內(nèi)水暖管線打壓，對有防水要求的房間地面作閉水試驗；（5）施工人員填寫安全施工保證書和施工人員登記表，領(lǐng)取施工許可證、垃圾袋，辦理施工人員臨時出入證；（6）客服助理、維修工、消防員、協(xié)防員追蹤監(jiān)督施工狀況，巡視施 工現(xiàn)場，監(jiān)控施工過程 ； （7）住宅裝修竣工后及時進行消防驗收，建議業(yè)主室內(nèi)水暖管線打壓，有防水要求的房間地面作閉水試驗，服務(wù)中心客服助理會同業(yè)戶驗收住宅，簽署驗收意見；（8）裝修竣工驗收合格后，服務(wù)中心客服助理退還押金.76、裝修房屋為什么要向物業(yè)公司申請?為什么要收裝修保證金？答: 物業(yè)管理條例第53條規(guī)定業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。國家有關(guān)法規(guī)規(guī)定，建筑物包括共有部位和自用部位兩個方面。對于共有部位，單個業(yè)主沒有權(quán)力去改變。裝修涉及到建筑物安全使用的問題。物業(yè)公司必須從裝修開始時就進行管理，否則等裝修完后，裝修帶來的損害已經(jīng)形成，不但難以改正，也給業(yè)主安全帶來威脅。實際生活中，有不少裝修工人野蠻施工，破壞房屋主體結(jié)構(gòu)，不考慮他人生活的方便、安全，不顧及對建筑物，設(shè)施設(shè)備的保護，不顧及對環(huán)境衛(wèi)生的愛護，造成他人生命、健康、財產(chǎn)的損失，破壞公共設(shè)施設(shè)備。對于裝修中的這些違規(guī)行為，用裝修保證金來制約。77、裝修時，業(yè)主能否擅自更改房屋結(jié)構(gòu)？物業(yè)服務(wù)公司是否有權(quán)對外觀部分（陽臺、窗戶等）進行統(tǒng)一規(guī)劃？答：根據(jù)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法相關(guān)規(guī)定，嚴禁擅自更改房屋結(jié)構(gòu)。為了整個小區(qū)的外觀形象和城市管理的需要，物管有權(quán)對外觀部分進行統(tǒng)一規(guī)劃。78、交房后是否統(tǒng)一時間準(zhǔn)許業(yè)主裝修？答：統(tǒng)一安排裝修，裝修施工時間：7：0012：00，14：0019：00，已有業(yè)主入主時，晚間19時至次日7時，中午12時至14時，以及節(jié)假日，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生嚴重噪聲的施工。若在非規(guī)定時間內(nèi)施工，服務(wù)中心有權(quán)責(zé)令裝修停工，并按有關(guān)規(guī)定處理,具體在裝修施工管理協(xié)議里會有詳細的說明。79、住戶進行室內(nèi)裝修有哪些注意事項？答：（1）業(yè)主進行裝修時需要向物業(yè)服務(wù)中提出裝修申請、簽署相關(guān)協(xié)議文本、交納相關(guān)費用和得到物業(yè)服務(wù)中心審批許可后方可按審批要求進行裝修。（2）裝修施工必須按照批準(zhǔn)的內(nèi)容實施。裝修施工不得改變或損壞房屋的結(jié)構(gòu)、外觀及公用設(shè)施、設(shè)備功能；不得影響公共設(shè)備設(shè)施、智能化系統(tǒng)的使用功能；不得因裝修影響其他住戶；裝修過程中因搬運材料等原因造成公共部位（樓梯、地面、扶手、墻面、樓宇防盜門、樓梯間窗戶、公共照明等）損壞的，應(yīng)恢復(fù)原貌或照價賠償。（3）空調(diào)在服務(wù)中心指定位置安裝，以確保建筑外觀統(tǒng)一整齊。（4）安裝空調(diào)必須使用足夠強度的不銹鋼材質(zhì)，固定螺栓須經(jīng)防銹處理，否則裝修業(yè)戶要承擔(dān)由此造成的返工及其他損害（如下雨鐵銹污染外墻、空調(diào)墜落等）。（5）防盜門、防盜網(wǎng)按照服務(wù)中心的規(guī)定和要求進行安裝。（6）裝修單位必須對所屬裝修人員的行為負責(zé)，裝修人員進出小區(qū)必須佩戴施工人員臨時出入證，衣著整齊，不得在非工作區(qū)逗留；嚴禁隨地吐痰、喧嘩、打鬧、酗酒滋事，干擾他人正常工作和生活。（7）若在裝修過程中增加施工人員，必須由裝修單位負責(zé)人到服務(wù)中心辦理人員增補手續(xù)，填表交納有關(guān)費用，辦理臨時出入證。（8）裝修垃圾袋裝扎口后，按服務(wù)中心指定地點堆放，嚴禁將建筑材料、垃圾堆放在公共場所（包括公共走廊及公共區(qū)域），違者予以罰款。高空拋物者從重處罰。（9）裝修施工單位負責(zé)施工現(xiàn)場的消防工作，施工現(xiàn)場配備干粉滅火器。（10）在裝修施工過程中，應(yīng)對地漏、下水道等采取有效的防護措施，因施工原因造成堵塞問題，以及由此引發(fā)的滲漏或給他人造成損失的，由業(yè)主、裝修企業(yè)承擔(dān)一切責(zé)任。80、裝修時不是承重墻可以敲掉嗎？框架結(jié)構(gòu)內(nèi)的墻可以拆嗎？答：根據(jù)國家2002年實行的住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法第三章之相關(guān)規(guī)定，裝修內(nèi)容須經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心根據(jù)具體情況審批確定，未經(jīng)審批不可私自違規(guī)施工。81、業(yè)主詢問關(guān)于裝修的問題答：業(yè)主手冊里有辦理裝修程序的詳細介紹，您可以查閱一下，如果還有不清楚的地方，可以打物業(yè)服務(wù)中心電話咨詢。82、衛(wèi)生間是否要做防水閉水實驗？答：業(yè)主裝修時一定要裝修公司做防水、閉水試驗，閉水試驗的時間為48小時。以免業(yè)主入住使用后衛(wèi)生間滲漏，造成樓下業(yè)主投訴，給自己房屋裝修帶來維修損失，同時根據(jù)物權(quán)法第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”第七十一條規(guī)定業(yè)主對專有部份的使用不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。83、如果業(yè)主裝修時鋪設(shè)木地板，是否會影響屋門的開關(guān)？答：木地板的高度一般為4公分，但實際裝修中可降為23公分。這樣將不會影響到屋門的開關(guān)。84、我想把室內(nèi)的對講（暖氣、電話接口、燃氣報警器、緊急求助報警器）移一移，可不可以？答：建議業(yè)主不要改動。（暖氣和燃氣系統(tǒng)按國家有關(guān)規(guī)定不允許改動，可視對講等智能系統(tǒng)應(yīng)提醒住戶改動后有可能影響使用效果，且改動后不再享受保修）。85、 我是否可以對所屬單元內(nèi)進行拆改？答：根據(jù)建設(shè)部110號文件，我們已在裝修管理規(guī)定中詳列了一些關(guān)于拆改的規(guī)定，（1）為保證建筑物結(jié)構(gòu)和使用安全，嚴禁下列行為：改變房屋承重結(jié)構(gòu)及配套設(shè)施的使用功能；在承重墻、梁、柱、天花、地面上打孔；不適當(dāng)增加樓面荷載，包括在室內(nèi)砌墻、超負荷吊頂、安裝大型燈具等；將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間；破壞地面防水層；將生活污水排入雨水管道；擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；擅自改動、暗藏燃氣管道設(shè)施；自行改造或增加用電負荷、亂拉亂扯臨時用電線路；拆改供水、供暖管道和供電設(shè)施；（2）為保持統(tǒng)一美觀，嚴禁下列行為：改變建筑外立面，在非承重墻上開門、窗；在建筑物外立面剔鑿、涂刷、鑲貼、加裝、改變外形尺寸、安裝廣告牌及其他等行為；窗戶加裝防盜網(wǎng)（要求：防盜網(wǎng)裝在窗內(nèi)），改變窗的款式和顏色；開放式陽臺、露臺封閉；擅自占用公共場所（地），在公共走廊等公共場所（地）上進行任何形式的搭建、安裝和鋪設(shè)；搭建建筑物、構(gòu)筑物；以上行為和其他不經(jīng)批準(zhǔn)私自改變房屋結(jié)構(gòu)及用途者，除恢復(fù)原狀、扣除裝修保證金外，業(yè)戶及裝修單位還應(yīng)該承擔(dān)由此產(chǎn)生的其他損失和因此而產(chǎn)生的一切法律責(zé)任。86、我的裝修垃圾如何清運？答：物業(yè)負責(zé)將裝修垃圾委托專業(yè)單位從小區(qū)內(nèi)清走，但您需要每天在集中裝修期規(guī)定的時間內(nèi)將裝修垃圾袋封口后，堆放在我們指定的裝修垃圾場地點，不得占用公共區(qū)域；關(guān)于集中和非集中裝修期垃圾清運時間參照裝修管理規(guī)定規(guī)定的時間。87、 我可以拆改供暖、煤氣么？當(dāng)施工的人員將裝修垃圾扔進下水道造成堵塞，我該負責(zé)嗎？答：根據(jù)中華人民共和國建設(shè)部第110號令住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法中明確規(guī)定：“裝修人擅自拆改供暖、煤氣管道和設(shè)施造成損失的，由裝修人負責(zé)賠償。另，因家居裝修造成相鄰房屋及公用部位管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞以及其他損失，應(yīng)由裝修人負責(zé)修復(fù)和賠償；屬于裝飾裝修企業(yè)責(zé)任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。”88、 裝修都需要什么圖？答：需要裝修商提供施工原平面圖、立面圖、照明配電系統(tǒng)圖、平面圖，若上下水改動，還需要給水系統(tǒng)平面圖。89、我想把室外部分設(shè)施拆了，行不行（涉及外立面拆改的）？答：2003年5月1日，建設(shè)部頒發(fā)的110號文中規(guī)定，房屋外立面一律不得拆改。90、業(yè)主聘請的裝修公司不具備資質(zhì)可否辦理裝修手續(xù)？（包括自裝）答：裝修商必須具備建筑企業(yè)資質(zhì)裝飾等級證明，這也在一定程序保證業(yè)主的利益，為裝修后業(yè)主入住生活把好第一道關(guān)，如業(yè)主執(zhí)意要聘請該裝修商，考慮可以找具備資質(zhì)的裝修公司掛靠，這樣對于業(yè)主、裝修商、物業(yè)都是最理想的結(jié)果（最低限度要求業(yè)主寫承諾書）。91、 業(yè)主鋪地板、瓷磚可以不辦理手續(xù)直接進場嗎？答：不可以。因上述事項均在是裝修范疇之內(nèi)，故上述事項均須先報方案，工程部審批后，到安保部辦理進場施工人員證件后，方可開始進行。工程完成后，應(yīng)將所產(chǎn)生的垃圾及時清離小區(qū)。（涉及消防安全問題要配備滅火器）特別提醒：裝修地板、鋪地磚時可能因您的不注意，而對管道施工破壞造成跑水，浸水事故。92、裝修人員可以在我家住嗎？答：為了業(yè)主和小區(qū)的安全不建議裝修人員留宿在現(xiàn)場。如必須留宿，請留宿人員到物業(yè)中心做登記。93、衛(wèi)生間為什么在裝修時還要做防水？答：首先，承建商在交房前已經(jīng)做過防水，且經(jīng)過閉水試驗，防水效果良好。但在裝修期間，衛(wèi)生間地面及墻面工藝一般采用瓷磚，會剔鑿地面，影響防水層，故建議業(yè)主在裝修時要求裝修商重做防水。94、 陽臺、窗戶是否可以安裝防盜網(wǎng)？答：不建議業(yè)主安裝防盜窗，如業(yè)主執(zhí)意要安裝時，不允許安裝在室外，應(yīng)安裝在室內(nèi)或安裝隱形防盜窗。95、業(yè)主可以對排煙道進行改造處理嗎？答：不可以改造。五、安全保衛(wèi)篇96、業(yè)戶家中被竊或在社區(qū)內(nèi)受到歹徒侵犯，物業(yè)公司已收取保安費，物業(yè)公司要如何處理？答：物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)費包含了秩序維護費，就會嚴格遵照文件對服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求進行工作。當(dāng)發(fā)生案件時業(yè)戶應(yīng)保護案發(fā)現(xiàn)場并盡快通知物業(yè)公司，物業(yè)將會協(xié)助保護現(xiàn)場及配合公安機關(guān)調(diào)查取證。物業(yè)公司有相應(yīng)的工作制度，如果保安人員沒有按要求進行巡視及檢查工作，物業(yè)公司將會承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。如各項記錄及監(jiān)控顯示保安工作按要求進行了，物業(yè)公司就已盡到了責(zé)任。出于對業(yè)主安全負責(zé)，盡可能提高保衛(wèi)服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)的考慮，歡迎業(yè)戶來人、來電或來函與我們共同討論保衛(wèi)工作方案，以便最大限度的發(fā)揮現(xiàn)有資源的能量，提供優(yōu)質(zhì)的保衛(wèi)服務(wù)。建議業(yè)戶仍要正常買保險，以便發(fā)生問題時盡可能減少損失。97、裝修期間如何控制人員出入？答：裝修工人憑證件出入。98、 小區(qū)有何措施保護住戶安全？答：首先，在硬件方面設(shè)立防范措施，包括圍墻設(shè)紅外線防越系統(tǒng)，小區(qū)樓層門安裝門禁及對講系統(tǒng)；小區(qū)主出入口通道、停車場、室外部分區(qū)域等均安裝閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)連接物業(yè)保安監(jiān)控中心，其次，在非技術(shù)防范層面，設(shè)專職保安人員24小時值班、巡邏，在重點部位重點監(jiān)控；物業(yè)公司會有完善的應(yīng)急措施，并有針對性地采取安全防范措施，人防、技術(shù)防范有效結(jié)合。99、怎樣防止小商小販進入？答：大門門崗保安會對進入小區(qū)的所有非業(yè)主進行詢問。通過后方可進入小區(qū)。100、 出現(xiàn)緊急情況，物業(yè)可以破門而入嗎？答：出現(xiàn)緊急情況，必須采取緊急避險措施時，緊急避險行為由于其保護的利益大于其造成的傷害，具有正義合理性。因此我國民法通則對此行為予以認可。中華人民共和國民法通則第129條規(guī)定：“因緊急避險造成他人損失的，如果險情是因自然原因引起，行為人采取的措施又無不當(dāng)，則行為人不承擔(dān)民事責(zé)任。受害人要求補償?shù)?，可以?zé)令受益人適當(dāng)補償?！蔽飿I(yè)服務(wù)者在進行如下物業(yè)服務(wù)活動時，對業(yè)主造成的財產(chǎn)損失可不承擔(dān)民事賠償責(zé)任：1、為救助人命造成的必要財產(chǎn)損失；2、為避免業(yè)主財產(chǎn)受損或可能受損的必要財產(chǎn)損失；3、為抓捕違法犯罪分子，制止不法侵害行為而造成的必要財產(chǎn)損失。101、怎樣保證住戶的安全？有什么安防設(shè)施？物業(yè)提供怎樣的安防服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)？答：每個住戶單元的防盜、防災(zāi)報警裝置通過網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)與服務(wù)中心的監(jiān)控計算機連接起來，實現(xiàn)不問斷監(jiān)控。一般來說，安防報警包括：門禁系統(tǒng)、火災(zāi)報警、煤氣泄漏報警、緊急求助、閉路電視監(jiān)控、對講防盜門系統(tǒng)等。物業(yè)提供24小時巡查，人防與技防相結(jié)合。正常情況下，如接到緊急求助，保安人員會在5分鐘內(nèi)電話或通過可視對講機和業(yè)戶確認，15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，時間可能會盡量提前。102、小區(qū)內(nèi)停車被劃或被盜，物業(yè)該負責(zé)嗎？車輛的停車費非業(yè)主理解的車輛保管費，車輛屬于業(yè)主私有財產(chǎn)。在車輛管理中有兩種概念，一是停車費，二是車輛保管費，如果物業(yè)與業(yè)主另行簽訂了車輛保管協(xié)議，其車輛損失由物業(yè)承擔(dān)。 至于車輛丟失的賠償問題，要看具體原因，如果物業(yè)公司服務(wù)人員履行了正常的安全防范義務(wù)，不存在失職情形，業(yè)主不能要求物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任。如果物業(yè)公司有明顯的失職情形，并且這種失職與業(yè)主存在一定的因果關(guān)系，則物業(yè)公司有可能要承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。六、 交房篇103、 到物業(yè)交房時業(yè)主需要帶的證件以及費用？答：交房時業(yè)主需要帶的證件：居民身份證、戶口本、如是委托他人需要委托書、照片，及地產(chǎn)提供的交房許可證。費用：預(yù)交半年物業(yè)服務(wù)費等。具體情況會在開發(fā)商寄出的交房通知書里詳細說明。104、入伙業(yè)主未帶地產(chǎn)開具的交房許可證答：向業(yè)主簡要說明，并與銷售部溝通查詢此戶是否具備交房條件。如銷售部確認可以進行交房的，由銷售部提供交房許可證后，可繼續(xù)辦理入伙手續(xù)。如銷售部確認未達到交房許可的，告知業(yè)主先到售樓處辦理相關(guān)手續(xù)后，帶交房許可證到物業(yè)處辦理入伙手續(xù)。105、 業(yè)主委托他人代辦入伙手續(xù)答：應(yīng)出具：業(yè)主授權(quán)委托書、業(yè)主身份證件及代辦人身份證件原件，同時核對授權(quán)委托書與合同原件上的簽名。106、業(yè)主委托他人代辦入伙手續(xù)，而無授權(quán)委托書答：無業(yè)主授權(quán)委托書，不能代辦入伙手續(xù)，向代辦人委婉解釋說明。107、業(yè)主為未成年人的答：應(yīng)由其法定監(jiān)護人代為辦理，并需要出具戶口簿證明其法定監(jiān)護人關(guān)系，及代辦人身份證件原件。108、 問“為什么要簽訂臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議？”答：根據(jù)國務(wù)院物業(yè)管理條例的規(guī)定“為維護全體業(yè)主的共同利益，避免個別業(yè)主的行為侵害其他業(yè)主的合法利益，同時明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)?！?09、 問“臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議有何區(qū)別？”答：臨時管理規(guī)約規(guī)范全體業(yè)主公共行為，前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。110、問“臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議以何為依據(jù)？有效期到什么時候？”答：“臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議都是依照國家建設(shè)部示范文本制定的。”“臨時管理規(guī)約有效期：自首位業(yè)主簽字承諾起生效，至業(yè)主大會成立后修訂新的管理規(guī)約。”“前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議有效期：自房屋出售之日起至成立業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)公司簽定新的物業(yè)服務(wù)合同生效時止。111、 問“是否可先驗房再簽約？”答：“為了提高交房效率，把簽約手續(xù)放在驗樓手續(xù)之前”。“簽約之后驗樓發(fā)現(xiàn)問題，我們會記錄并及時進行整改直至符合交房標(biāo)準(zhǔn)，而不會因為業(yè)主已經(jīng)簽約就不去整改”。如業(yè)主仍堅持，可請現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T處理。112、 問“是否可先驗房再交費？”答：“為了提高交房效率，把收費手續(xù)放在驗樓手續(xù)之前”?！敖毁M之后驗樓發(fā)現(xiàn)問題，我們會及時進行整改直至符合交房標(biāo)準(zhǔn)，而不會因為業(yè)主已經(jīng)交費就不去整改”。如業(yè)主仍堅持，可請現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T處理。113、 業(yè)主辦理交房手續(xù)時未帶現(xiàn)金答：“由于我們現(xiàn)場辦理交房無法辦理銀聯(lián)刷卡，所以只能繳現(xiàn)金，請您諒解?！薄澳梢韵鹊礁浇y行取款，回來后直接到我這里辦理交費手續(xù)。”將該業(yè)主的入伙工作單獨存放在一邊，并告知接待人員處理。如業(yè)主堅持，可請現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T處理。如現(xiàn)場可以辦理銀聯(lián)刷卡的，直接請業(yè)主刷卡交房。114、問“是否可不辦理銀行托收服務(wù)費手續(xù)？”答：“如果考慮您今后交費的便利性，建議最好辦理銀行托收?！睒I(yè)主堅持不辦理的，可以同意不辦理。115、問“收取的服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)是否已辦理物價局備案報批手續(xù)？”答：“我們已根據(jù)相關(guān)規(guī)定實施相關(guān)報備手續(xù)?！?16、 業(yè)主詢問整改問題何時可以完成？答：“為最快完成整改，我們專人跟進整改問題，最遲在第二天上午把問題交到施工單位，施工單位根據(jù)收樓先后順序進行整改。但集中交房期內(nèi)可能會在同一時間匯集較多問題，所以整改需要一定的時間，我們將一個星期內(nèi)答復(fù)。”白問百答補充問題1、為什么要成立業(yè)主委員會？答：由于住宅產(chǎn)權(quán)主體多元化的狀況，決定了一個區(qū)域、一幢住宅內(nèi)的各個業(yè)主之間既有個體利益，也有整體利益。這樣，就需要一種既能維護全體業(yè)主的共同利益，又能兼顧單個業(yè)主利益的新型管理機制。在政府房地產(chǎn)主管部門的指導(dǎo)下，通過業(yè)主委員會來發(fā)揮業(yè)主自治管理物業(yè)的作用，有利于這一目標(biāo)的實現(xiàn)。業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織。2、業(yè)主委員會何時成立？程序如何？答：一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有下列情況之一的，