商品房預(yù)售資金監(jiān)管實施細則.doc

商品房預(yù)售資金監(jiān)管實施細則第一章 總則第一條 為加強本市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，保證商品房預(yù)售資金?？顚Ｓ茫鶕?jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、城市商品房預(yù)售管理辦法（建設(shè)部令第131號）、關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知（建房201053號），結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)申請預(yù)售許可的商品房、經(jīng)濟適用住房項目，其預(yù)售資金的存入、支出、使用及監(jiān)督管理，適用本辦法。第三條 本市商品房預(yù)售資金的監(jiān)督管理遵循政府指導(dǎo)、銀行監(jiān)管、多方監(jiān)督、?？顚Ｓ玫脑瓌t。第四條 本細則所稱商品房預(yù)售資金，是指預(yù)售人將其開發(fā)建設(shè)的商品房在取得預(yù)售許可之后，竣工備案之前預(yù)售給購房人，由購房人按合同約定支付的預(yù)購房款（包括首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款）。本細則所稱監(jiān)管銀行，是指與預(yù)售人簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議、設(shè)立資金監(jiān)管賬戶的銀行。本細則所稱預(yù)售人，是指預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。本細則所稱購房人，是指購買預(yù)售商品房的單位和個人。第二章監(jiān)管協(xié)議簽訂與賬戶設(shè)立第五條商品房預(yù)售資金實行監(jiān)管制度。房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)監(jiān)督管理商品房預(yù)售資金的收存和使用。第六條 開發(fā)企業(yè)在辦理商品房預(yù)售許可證時，應(yīng)當與預(yù)售款開戶銀行、房地產(chǎn)行政主管部門簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議，并在銀行設(shè)立預(yù)售款監(jiān)管賬戶，商品房預(yù)售款必須按照監(jiān)管部門要求存入監(jiān)管賬戶。第七條 預(yù)售資金專用賬戶應(yīng)以棟為基本單位設(shè)立，一個企業(yè)有多個預(yù)售項目的，專用賬戶應(yīng)分別設(shè)立。預(yù)售資金專用賬戶名稱必須為基本賬戶+項目名稱+相關(guān)樓幢號，并且預(yù)留簽章要與專用賬戶名稱一致。未設(shè)立專用賬戶的監(jiān)管項目，房地產(chǎn)主管部門不予發(fā)放商品房預(yù)售許可證，不予辦理商品房預(yù)售合同網(wǎng)上簽約備案、預(yù)告登記等相關(guān)事宜。第八條 項目預(yù)售過程中，監(jiān)管銀行原則上不得變更。第九條 有貸款的商品房預(yù)售項目，專用賬戶原則上應(yīng)當開立在提供貸款的商業(yè)銀行；設(shè)定土地使用權(quán)抵押或在建工程抵押的項目，預(yù)售人應(yīng)當保證商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行是該項目的抵押權(quán)人。第十條 市房地產(chǎn)主管部門在公示商品房預(yù)售許可證時，應(yīng)當將監(jiān)管賬戶一并公布。開發(fā)企業(yè)在取得商品房預(yù)售許可證后，應(yīng)當將監(jiān)管賬戶在商品房銷售場所予以公示。第三章監(jiān)管資金總額的確定第十一條 項目工程建設(shè)費用包括（項目所需的建筑、配套設(shè)備、小區(qū)綠化和市政公用基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施達到同步交付使用條件所需的建設(shè)費用）。房地產(chǎn)主管部門應(yīng)通過項目工程預(yù)算清冊結(jié)合投標、中標通知書以及各類設(shè)備定購合同等資料，確定監(jiān)管項目所需監(jiān)管資金的總額。第十二條 監(jiān)管項目的建設(shè)資金總額指監(jiān)管項目從申請預(yù)售許可時的工程進度到房屋竣工交付使用時要完成各分項工程所需投入的建設(shè)資金總和。為防止不可預(yù)見事件的發(fā)生，保證掃尾工程的資金，監(jiān)管資金的總額度應(yīng)由監(jiān)管項目的建設(shè)資金總額加上該建設(shè)資金總額乘以20%的不可預(yù)見費組成。第十三條 建設(shè)過程中發(fā)生工程設(shè)計、規(guī)劃變更或設(shè)備更型等情形，涉及建設(shè)資金變動的，預(yù)售人可提交設(shè)計、規(guī)劃部門的變更核定單、建設(shè)費用調(diào)整預(yù)算書及設(shè)備訂購單，向房地產(chǎn)主管部門申請變更監(jiān)管資金總額和商品預(yù)售方案。第四章 預(yù)售款入賬第十四條 預(yù)售人應(yīng)在商品房預(yù)售合同中明確購房人繳款的方式及具體時間、金額和監(jiān)管銀行名稱、賬號，購房人持預(yù)售人開具的專用賬戶繳款單直接到監(jiān)管銀行繳款，預(yù)售人不得自行收存預(yù)售款。第十五條 購房人按揭貸款購買商品房的，其按揭貸款（含公積金貸款）由貸款銀行負責(zé)在發(fā)放貸款后五個工作日內(nèi)劃入監(jiān)管銀行預(yù)售資金專用賬戶。第十六條 預(yù)售人憑購房人在監(jiān)管銀行的繳款憑證為購房人開具售房收款收據(jù)。預(yù)售人申請辦理商品房預(yù)售合同備案時，應(yīng)當提供購房人將購房款存入監(jiān)管銀行資金專用賬戶的繳款憑證。第五章 預(yù)售款使用第十七條 在監(jiān)管項目竣工備案、辦理房地產(chǎn)初始登記前，預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中的商品房預(yù)售款只能用于支付本項目的工程、建筑材料、配套設(shè)施、設(shè)備等款項和有關(guān)工程建設(shè)費用。第十八條 進入專用賬戶的預(yù)售資金數(shù)額超過房地產(chǎn)行政主管部門設(shè)定的額度后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以向房地產(chǎn)行政主管部門申請?zhí)崛〕霾糠仲Y金，優(yōu)先用于工程建設(shè)。開發(fā)貸款或其他款項已用于支付了相應(yīng)期間工程建設(shè)費用，滿足建設(shè)要求的，已支付款項可折抵預(yù)售監(jiān)管賬戶中相應(yīng)監(jiān)管金額，并按照資金使用計劃予以相應(yīng)調(diào)用。第十九條 開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照該商品房項目的工程建設(shè)進度，分期申請使用商品房預(yù)售資金：（一）達到主體結(jié)構(gòu)封頂?shù)?，可使用存入商品房預(yù)售資金總額的百分之XXX；（二）達到工程質(zhì)量竣工驗收的，可使用存入商品房預(yù)售資金總額的百分之XXX；（三）預(yù)售商品房完成初始登記后，可使用剩余的商品房預(yù)售資金和商品房預(yù)售資金的全部利息。第二十條 開發(fā)企業(yè)申請使用商品房預(yù)售資金時，應(yīng)當向管理機構(gòu)提交下列證明材料：（一）商品房預(yù)售資金使用申請；（二）經(jīng)核驗的房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊；（三）監(jiān)理單位出具的工程建設(shè)進度施工完成證明。完成商品房工程質(zhì)量竣工驗收及初始登記的，應(yīng)當提交其證明材料。第二十一條 買受人與開發(fā)企業(yè)達成退房協(xié)議并已辦理相關(guān)退房手續(xù)的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在二個工作日內(nèi)向管理機構(gòu)申請解除退房房款部分的監(jiān)管。管理機構(gòu)應(yīng)當自收到解除退房房款申請之日起三個工作日內(nèi)核實，并通知監(jiān)管銀行解除對該退房房款部分的監(jiān)管。第二十二條 有下列情形之一的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)書面通知監(jiān)管銀行暫停撥付專用賬戶內(nèi)的全部商品房預(yù)售資金，并啟動應(yīng)急措施，協(xié)調(diào)相關(guān)部門監(jiān)督專用賬戶內(nèi)資金的使用：1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在違法違規(guī)行為導(dǎo)致工程停工的；2、預(yù)售項目存在嚴重質(zhì)量問題的；3、預(yù)售項目未按期交付使用的；4、房地產(chǎn)管理部門認定應(yīng)當暫停撥付的其他情形；5、其他違反商品房預(yù)售資金監(jiān)管的行為。第六章 監(jiān)管賬戶注銷第二十三條 預(yù)售項目完成初始登記并達到購房人可單方辦理轉(zhuǎn)移登記的條件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可向房產(chǎn)管理部門出具的相關(guān)證明文件申請解除資金監(jiān)管。第七章 法律責(zé)任第二十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由本市房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，暫停該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本市所有開發(fā)項目的商品房預(yù)售。 1、違反本辦法規(guī)定直接收存商品房預(yù)售資金的；2、未依照本辦法規(guī)定及時將貸款轉(zhuǎn)入專用賬戶的；3、未依照本辦法規(guī)定使用商品房預(yù)售資金的；4、以收取其他款項為名變相逃避商品房預(yù)售資金監(jiān)管的。第二十五條 施工單位、監(jiān)理單位提供虛假證明或采取其他方式協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)使用商品房預(yù)售資金的，由房地產(chǎn)管理部門依法對相關(guān)責(zé)任單位和責(zé)任人予以處理。 勘察單位、設(shè)計單位違反上述規(guī)定的，房地產(chǎn)管理部門移交相關(guān)管理部門予以處理。第二十六條 對違反本辦法規(guī)定擅自撥付商品房預(yù)售資金的監(jiān)管銀行，由房地產(chǎn)