物業(yè)服務(wù)標準.doc

一、 前期介入序號評估細項評估細則與要點評估類別一安防、消防、交通類1安防模式對住區(qū)交通實行全封閉式管理。2安防智能化配置1、 紅外線周界防越系統(tǒng)重疊安裝、兩路平行、并在接合處交錯設(shè)置，消除翻越死角。2、 電視監(jiān)控鏡頭安裝分布位置須合理，特別在安全死角位置、廣場人群密集處、事故隱患突發(fā)地段、管理處門口。3、 電視監(jiān)控錄像使用數(shù)碼硬盤的儲存方式。4、 電梯轎廂監(jiān)控頭安裝位置應(yīng)選擇在轎廂門口，并可監(jiān)控到整個轎箱。5、 泳池設(shè)計12個合理的攝像監(jiān)控鏡頭。6、 攝像監(jiān)控鏡頭、苑門電機、電話系統(tǒng)、中心設(shè)備等弱電監(jiān)控系統(tǒng)需要做好防雷接地、設(shè)計施工中應(yīng)充分利用建筑體綜合接地網(wǎng)。7、 攝像監(jiān)控系統(tǒng)的分辨率要滿足能較清晰分辨當事人面部特征。應(yīng)具備一定的夜視能力。8、 設(shè)置自動巡更系統(tǒng)。9、 設(shè)置門禁可視對講系統(tǒng)。10、 接通居家安防系統(tǒng)至安全控制中心。11、 電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)直接聯(lián)通到總控室。12、 圍墻周界防越增設(shè)紅外報警和強光燈聯(lián)動功能。3其它安防設(shè)置13、 小區(qū)圍墻平直、便于安防設(shè)施安裝及功能的充分發(fā)揮，并且小區(qū)圍墻高度不小于2.5m。14、 不使用平行隔柵作為小區(qū)圍墻的裝飾，圍墻裝飾應(yīng)不利于攀爬。15、 具有防越功能的圍墻與周邊建筑高差小于1.9米的,應(yīng)安裝防爬刺等物防設(shè)施。16、 建筑外立面管道、空調(diào)百頁（架）、采光井的設(shè)置有防止攀爬的考慮。4消防設(shè)備、設(shè)施配置17、 消防控制室與安全控制中心合并設(shè)置。18、 消防、噴淋供水主泵設(shè)計為遠程控制開停（在監(jiān)控中心直接開停）。19、 在天臺設(shè)置試驗消防栓；消防栓系統(tǒng)在最高位置設(shè)置自動排氣設(shè)備。20、 煙感溫感控制系統(tǒng)報警信號直接反映到消防監(jiān)控中心。21、 變配電室、發(fā)電機房、動力設(shè)備房等設(shè)備用房配置CO2自動滅火裝置。22、 消防、噴淋穩(wěn)壓泵采用變頻恒壓系統(tǒng)。23、 室外消防給水可采用高壓、臨時高壓或低壓給水系統(tǒng)，如采用高壓或臨時高壓給水系統(tǒng)，管道的壓力應(yīng)保證用水總量達到最大且水槍在任何建筑物的最高處時，水槍的充實水柱仍不小于10m。5消防通道設(shè)置24、 消防車道寬度與凈高不得小于4m，盡端式消防車道應(yīng)設(shè)不小于12m12m的回車場。25、 消防車道中心線間距不宜超過160m。26、 當建筑物的沿街部分長度超過150m或總長度超過220m時，均應(yīng)設(shè)置穿過建筑物的消防車道。27、 供消防車取水的天然水源和消防水池，應(yīng)設(shè)置消防車道。28、 消防車道下的管道和暗溝應(yīng)能承受大型消防車的壓力。29、 防煙門、天臺門、設(shè)備房門鑰匙通用。30、 防火門門禁系統(tǒng)電源需要在控制中心單獨控制。31、 疏散通道、安全出口暢通，并設(shè)置符合國家規(guī)定的消防安全疏散標志。6人員及車輛出入口設(shè)置32、 在滿足需求的情況下，出入口數(shù)量盡量少；出入口采用人車分流的交通疏導(dǎo)方式。33、 若人車共用出入口時，設(shè)置人行道寬度不小于1.5m，并與車道有明顯有效的隔離。34、 車輛出入口盡量避免設(shè)計在坡道上。并設(shè)置防倒車裝置和防滑槽。35、 小區(qū)出入口車場崗需要設(shè)置道閘控制，并配置圖像對比識別和錄像系統(tǒng)，道閘管理系統(tǒng)配置雙回路電源。出入口周邊應(yīng)配備足夠照度的照明裝置。36、 主出入口崗?fù)さ脑O(shè)計應(yīng)考慮視野開闊（如半弧形玻璃），同時還應(yīng)考慮車主停車刷卡或繳費時的遮陽和避雨設(shè)施。37、 住區(qū)或車場出入口應(yīng)安裝與監(jiān)控中心連接的緊急呼叫裝置（或安裝電話），出入口周邊應(yīng)配備足夠照度的照明系統(tǒng)。7停車場設(shè)置38、 機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)的2：1、另加訪客車位占車位數(shù)的5%，聯(lián)排別墅等高標準住宅應(yīng)按戶數(shù)1：1, 另加訪客車位占車位數(shù)的10%）。39、 車庫出入口配置反光鏡、監(jiān)控鏡頭，刷卡處設(shè)置伸縮防水雨棚。40、 在機動車位配置密度較小的停車場（庫）出入口在道閘控制系統(tǒng)上安裝空余車位數(shù)量（庫容）顯示系統(tǒng)。41、 車庫出入口對著城市道路時應(yīng)留7.5m以上安全距離，并在車道出口朝城市內(nèi)側(cè)2.0m的60角內(nèi)不準有遮擋。兩個出入口之間距離不小于10m。42、 組團內(nèi)的停車位應(yīng)距住宅樓宇墻裙5-7m，防止住宅物品下墜損壞車輛。43、 位于機動車道旁的路燈燈位設(shè)計時應(yīng)距離車道邊2m以上。位于室外車場上的路燈，底座應(yīng)安裝防護裝置。在道路邊上的消防接合器、消火栓特殊位置需設(shè)置防撞裝置。44、 高層住宅商業(yè)或辦公臨停車輛與業(yè)主車輛分開管理，劃定區(qū)域分開停放。45、 地下車庫出入口有防止路面水進入車庫的坡道、排水溝及防洪閘。在緩坡段和水平段交接處設(shè)置截水溝，另在停車庫內(nèi)沿外墻處設(shè)一道排水溝。地下車庫的排水溝不應(yīng)跨越防火分區(qū)。46、 車庫照明使用多路或分級控制，合理劃分車庫照明區(qū)域，分區(qū)域控制，燈具安裝節(jié)能燈具。47、 室內(nèi)停車場需設(shè)置清潔取水口及清潔池。48、 非機動車位與戶數(shù)比為1:1.5，非機動車集中停放點的服務(wù)半徑不宜大于100m，應(yīng)設(shè)置電源，便于電瓶車充電。8道路設(shè)置49、 小區(qū)主要出入口與城市干道交接處，考慮緩沖地帶。50、 住區(qū)內(nèi)道路采用單循環(huán)車道，線型盡可能流暢，不要出現(xiàn)生硬彎折。盡端式道路的長度不宜超過120m，并在盡端設(shè)不小于12m12m的回車場。51、 人車混流路段合理設(shè)置減速標志和路拱數(shù)量，防止車輛超速行駛，保障居民行走安全。52、 為了防止汽車在坡道上打滑坡道面層應(yīng)有防滑措施。柱子欄桿等必要時應(yīng)有防撞措施。53、 小區(qū)級道路及組團級道路的路面排水系統(tǒng)，采用淺V字型路面排水系統(tǒng)。宅間道與宅間步行道采用傳統(tǒng)的暗溝（管）排水方式排除地面積水。54、 住區(qū)道路的水井蓋、污水井蓋盡量避開車輛行駛路面，如無法避開，將井蓋設(shè)計在機動車道中心位置。55、 住區(qū)級道路如果考慮城市公共汽車及其它車輛通行，兩邊應(yīng)分別設(shè)置有非機動車道及人行道，并應(yīng)設(shè)置一定寬度的綠地種植行道樹和草坪花壇，用以隔離車輛廢氣、噪聲、燈光對居民生活所造成的影響。56、 住區(qū)內(nèi)停車場應(yīng)盡可能實行連通，區(qū)內(nèi)交通主干道盡量安排在四周，避免橫穿住區(qū)以造成對行人的干擾。評估類別二設(shè)備設(shè)施、生活配套類9設(shè)備綜合1、 機房、高低壓配電房、水泵房、泳池機房等設(shè)備房地面鋪設(shè)防滑地磚。2、 大型設(shè)備的設(shè)備房（如變配電房、發(fā)電機房、水泵房等）需預(yù)埋吊裝孔（環(huán)），或安裝單軌吊。3、 商業(yè)用水、電、氣與生活用水、電、氣分開控制，分表計量。計量及計費方式使用IC卡及抄表到戶。4、 機電設(shè)備的運行考慮降噪、減震處理，尤其設(shè)置在天臺、標準層的機電設(shè)備。10給排水系統(tǒng)5、 小區(qū)進水管口徑應(yīng)與小區(qū)高峰期用水量匹配，若市政水壓長期低于0.15Mpa則采用2套給水系統(tǒng)：二樓以上采用變頻加壓供水，一樓采用直接使用市政水壓（原則上進戶水壓應(yīng)保證家用熱水器能正常點火）。6、 二次供水箱的排水管不小于80mm，地下室儲水池排水管不小于100mm，設(shè)置在水箱底部，水池底部應(yīng)有坡度。7、 地下儲水池應(yīng)分為兩部分，兩個水池的出水管用環(huán)管相連；需清洗水池時關(guān)閉一個水池進行清洗，使用另一個水池。8、 水表房應(yīng)有地漏排水；地漏排水管直徑不能小于50毫米，排水管設(shè)置檢查口。9、 所有大廈（小區(qū)）地下室排污井、雨水井都應(yīng)安裝排污泵并有備用泵，設(shè)備房、車庫污水池等高低水位報警信號連接到監(jiān)控中心。10、 排污泵口與出水管接口處應(yīng)安裝柔性活接，利于日后檢修、拆裝。11供配電系統(tǒng)11、 智能安防系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、夜間照明、設(shè)備房照明、監(jiān)控中心、物業(yè)管理處、商業(yè)用電、電梯等需有發(fā)電機備用電源。12、 變壓器房設(shè)置獨立通風系統(tǒng)，變壓器溫度自動控制系統(tǒng)；低壓配電室設(shè)置單獨通風系統(tǒng)或配備降溫設(shè)備；變壓器報警信號應(yīng)連接到中心。13、 各種配電箱（柜）鑰匙通用。14、 多層、小高層小區(qū)供配電設(shè)備中電容器補償柜容量可以按大廈設(shè)計標準0.6系數(shù)配置節(jié)約投資。15、 強弱電井應(yīng)設(shè)置照明，開關(guān)在井道內(nèi)；弱電井內(nèi)需要設(shè)置插座；強弱電井、管道井、水表井的門鎖鑰匙通用。16、 發(fā)電機房有水源和排水設(shè)施，發(fā)電機在停電時能自動啟動，能試驗自動啟動。機房排風裝置在發(fā)電機停機后有延時關(guān)閉功能。12照明系統(tǒng)17、 路燈、草坪燈設(shè)計為可分路段、分時間、分間隔控制，并使用節(jié)能燈。18、 住區(qū)室外照明、車庫照明、景觀照明、電梯供電等設(shè)備均應(yīng)考慮安計量設(shè)備，以便對住區(qū)公共用電的耗電情況進行及時統(tǒng)計。19、 應(yīng)在廣場等公共活動場所設(shè)置臨時用電電源插座。20、 十層以下住宅樓道照明宜采用節(jié)能聲控開關(guān)，十八層以上高層住宅應(yīng)設(shè)疏散誘導(dǎo)照明和燈光疏散指示標志。21、 水景地燈走線不要做水下燈，做壁燈，走明線。22、 盡量減少地燈配置、消除后期維修隱患。13電梯系統(tǒng)23、 控制中心有電梯的運行指示，20層以上電梯可以控制電梯的上下運行及停止。24、 與中心聯(lián)網(wǎng)的轎箱對講、在中心有聲光顯示、便于確認區(qū)別。25、 電梯底坑應(yīng)設(shè)置排水系統(tǒng)。26、 在每層電梯口做高差為2cm的放坡處理。27、 高層住宅電梯門禁系統(tǒng)應(yīng)考慮控制分樓層控制。（如持某樓層門禁卡的業(yè)主只能控制電梯行至特定樓層）28、 轎廂內(nèi)轎廂風扇要保證通風良好。29、 電梯機房應(yīng)設(shè)置通風、降溫，降噪設(shè)備，需要安裝一個百葉窗，并安裝應(yīng)急燈一只。評估類別三環(huán)境、綠化類14清潔設(shè)施1、 根據(jù)人流、環(huán)境狀況，小區(qū)適當位置合理設(shè)置垃圾箱（桶），包括單元門口、大堂出入口、候梯廳、樓層生活垃圾收集點、地下車庫主要出入口；方便投放，不影響附近住戶的生活。垃圾箱（桶）附近應(yīng)設(shè)置給水排水裝置，便于對以上設(shè)備進行清洗。2、 高層住宅標準層宜設(shè)置保潔工具房，配置水源及排水設(shè)施，可容納生活垃圾收集桶。3、 宜考慮夏季風影響，在小區(qū)偏僻地帶設(shè)置垃圾中轉(zhuǎn)站，大小標準為： 5-7m3/100戶。垃圾轉(zhuǎn)運站應(yīng)設(shè)置給排水裝置，地面鋪設(shè)廣場磚；內(nèi)墻面貼瓷磚；設(shè)置照明及卷簾門。4、 地下車庫內(nèi)合理設(shè)置（根據(jù)面積，方圓50米內(nèi)至少有一個）果皮箱及清潔水源，水源處有設(shè)置排水、防水設(shè)施。5、 苑內(nèi)噴灌系統(tǒng)可以根據(jù)實際情況安裝1個計量表。6、 靠路邊2030cm處， 間距40m左右應(yīng)設(shè)置綠化給水點。每10個單元設(shè)置一個保潔取水點，設(shè)拖把池。綠化和保潔取水單獨加裝計量表。15景觀綠化設(shè)置7、 綠化樹木種植應(yīng)該考慮對小區(qū)攝像監(jiān)控鏡頭視野的影響。8、 住區(qū)與城市道路界面處、主干道兩側(cè)宜有大型樹木，便于隔音降噪、擋塵；住宅與商業(yè)街區(qū)的隔離帶上也應(yīng)種植高大樹木，利于隔音。9、 住區(qū)內(nèi)道路如果有車輛通行，兩邊應(yīng)分別設(shè)置非機動車道和人行道，并設(shè)置一定寬度的種植綠地以隔離車輛廢氣、噪聲、燈光對居民生活造成的影響。在靠近窗戶的停車位也設(shè)置綠化隔離帶。10、 設(shè)計時考慮花壇的排水及防水措施，避免下雨時花壇內(nèi)水向外滲出，造成路面積水。11、 綠化品種適宜當?shù)貧夂驐l件，以常綠植物或茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好的植物為主。12、 綠化布局不宜遮擋住宅采光及機動車拐彎視角，影響機動車拐彎視角時需設(shè)置凸鏡。13、 水景、水廊深度以300-400mm深度為佳、節(jié)約建造成本、節(jié)約后期維護費用。14、 因水景的維護成本較高，項目多設(shè)置休閑、兒童娛樂設(shè)施，少規(guī)劃水景；水景盡量利用天然水系。15、 水系岸床應(yīng)設(shè)置警示和防護設(shè)施；如利用自然河道水系水深超過1.5米，還應(yīng)配置相應(yīng)的救生設(shè)備、設(shè)施。16、 小區(qū)內(nèi)休閑設(shè)施盡量使用石材或混凝土材料，避免使用評估類別四房屋單體類16空調(diào)位1、 空調(diào)位尺寸應(yīng)滿足市場最大空調(diào)型號尺寸。2、 空調(diào)位數(shù)量要足夠，位置設(shè)計要合理，距離過近而對吹的室外機應(yīng)相互錯開，與鄰套住宅機座相鄰時，應(yīng)采取安全隔離措施?？照{(diào)熱氣、噪音不影響業(yè)主生活。 3、 空調(diào)預(yù)留穿墻孔應(yīng)內(nèi)高外低，向外傾斜10度左右，以防雨水進入。預(yù)留孔應(yīng)距當層樓地面2.2米左右，4、 空調(diào)冷凝水須采用有組織排水方式，排水管徑不小于32mm，以防堵塞。5、 空調(diào)百葉宜采用可拆卸的鋁合金百葉；百葉罩應(yīng)向上傾斜，便于排放熱氣。17屋面、露臺6、 天臺、露臺宜統(tǒng)一設(shè)置花架、花槽（防水處理）。7、 多層、高層在屋頂女兒墻的適當位置，每單元設(shè)置一個承重量500kg的鋼制掛鉤，利于今后高空作業(yè)安全使用。8、 上人屋面應(yīng)在公共位置設(shè)置人孔。9、 10m2以上公共可上人屋面、天臺、露臺設(shè)置給水、排水點。10、 高層采光井平臺設(shè)計專用清潔通道。11、 面積較大的陽臺、露臺統(tǒng)一安裝雨蓬。12、 頂層應(yīng)考慮鄰里陽臺的隔離，宜作分戶隔墻（欄） ，以保證安全和住戶的私密性。18門窗13、 陽臺門使用推拉門。14、 住宅外窗應(yīng)考慮到方便日后清潔，并且不宜近距離直接面對其它住戶的門窗。15、 一層或易于翻越的樓層設(shè)置防盜網(wǎng)、門。16、 陽臺、露臺門宜有門檻，高度在150mm左右適宜.17、 門窗的開啟方向應(yīng)不影響使用者活動。19其它18、 煙道宜采用垂直煙道，斷面尺寸不小于250mm250mm。19、 底層地坪應(yīng)充分考慮防潮措施。20、 聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設(shè)置進戶對講。評估類別五公共服務(wù)設(shè)施類20物業(yè)管理用房1、 管理處辦公室位置在小區(qū)中心、方便業(yè)主辦理事務(wù)。管理處功能用房應(yīng)包括：經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。2、 管理用房面積根據(jù)當?shù)叵嚓P(guān)法規(guī)確定，在正式管理用房落成前，應(yīng)考慮相適宜的臨時用房。3、 客戶服務(wù)中心應(yīng)設(shè)在交通及人行路徑較集中區(qū)域或住區(qū)中心區(qū)域，以方便居民。可考慮設(shè)置在會所，但應(yīng)考慮為其設(shè)置獨立于會所的對外大門，盡量避免使居民產(chǎn)生其與會所前臺功能重疊的錯覺，影響會所的正常運作。4、 員工宿舍位置的選擇不影響業(yè)主居住環(huán)境，自然通風較好、利于員工健康，在設(shè)有倉庫的建筑物內(nèi)不宜設(shè)置員工集體宿舍。5、 食堂選擇不影響業(yè)主居住環(huán)境的位置，設(shè)計合理的排油煙道，避免油煙對業(yè)主的影響。21居委會、業(yè)委會、社康中心6、 居委會用房面積按地規(guī)定確定；盡量與物業(yè)管理用房安排在一起7、 15萬平方米以上的大社區(qū)宜設(shè)置100平方米左右社康中心房屋。22商鋪8、 根據(jù)商鋪用途設(shè)置垃圾桶，可以根據(jù)商鋪的數(shù)量、用途設(shè)置獨立、公用洗手間。9、 封閉管理的小區(qū)外圍商鋪不設(shè)計設(shè)計后門，考慮到消防的要求設(shè)置有隔柵的窗戶。10、 部分噪音大，營業(yè)晚等對住戶影響較大的鋪面建在臨街外圍。11、 對于餐飲區(qū)域的給排水管道應(yīng)單獨敷設(shè)，在規(guī)劃階段統(tǒng)一設(shè)計隔油池。12、 餐飲區(qū)域應(yīng)設(shè)置安裝集中抽排煙裝置，同時此類功能用房在小區(qū)下風口，周邊無住宅建筑相連，預(yù)留廚房通道和專用垃圾收集裝置。13、 在核心商業(yè)區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)置1-2處公共衛(wèi)生間。14、 城郊地區(qū)的需要提前考慮商業(yè)的引入。23體育活動設(shè)施15、 在小區(qū)適當位置設(shè)置羽毛球、乒乓球等常規(guī)運動場所和運動器械。16、 大型社區(qū)如果周邊沒有公園等晨練場所，規(guī)劃設(shè)計時考慮設(shè)置活動廣場，但應(yīng)控制噪音對周邊業(yè)主的影響。17、 設(shè)置獨立的老人活動場所。18、 泳池配置合理的射燈、便于晚上游泳、不設(shè)計泳池水下燈。19、 泳池管網(wǎng)設(shè)計考慮外露或管道井架空便于維修。20、 成人池與兒童涉水池隔開獨立，并連續(xù)供水。21、 設(shè)置耐用、適量的休閑桌椅、泳池救生員觀察椅,根據(jù)泳池大小配置救生圈（救生員設(shè)置數(shù)量為 1個/250m2）。22、 泳池獨立圍合，入口處設(shè)置浸腳池，至少（2M高X2M寬X0.3M深）23、 泳池的循環(huán)管道上的各閥門前裝活接，便于維修更換閥門，且排水系統(tǒng)能排干泳池的水，有補水閥門，底部有坡度排水。24、 泳池吸塵口應(yīng)深入水面不超過30CM，且應(yīng)根據(jù)泳池的大小合理設(shè)置吸塵口的數(shù)量24娛樂設(shè)施25、 娛樂設(shè)施應(yīng)安裝平穩(wěn)牢固，符合安全設(shè)計規(guī)范，并具有安全防護措施和使用說明。26、 木制兒童娛樂設(shè)施與地面接觸的木柱需做防腐處理。27、 娛樂設(shè)施的選用和物業(yè)對接，使娛樂設(shè)施更適用、便于今后物業(yè)維護更換。28、 室外娛樂場所需要設(shè)置排水口、溝。29、 室外娛樂場所選用優(yōu)質(zhì)地墊、防止因老化、翹起產(chǎn)生隱患。30、 小區(qū)內(nèi)桌椅、休閑長廊盡量采用石材。25信息欄、信報箱31、 在小區(qū)主要出入口、小區(qū)中心位置設(shè)置小區(qū)平面圖。32、 商鋪較多的小區(qū)，在商鋪區(qū)域設(shè)置產(chǎn)品廣告信息欄（具體尺寸、數(shù)量須根據(jù)商鋪數(shù)量多少確定）。33、 公告欄看板下應(yīng)有踮腳臺階，設(shè)擋雨或遮陽。34、 信報箱應(yīng)有遮雨擋水裝置。頂部高度1.7m左右，方便住戶取物。二、 前期物業(yè)服務(wù)招投標 序號代理服務(wù)內(nèi)容備注1物價核準或物業(yè)費超標申報物業(yè)費測算所需資料由地產(chǎn)公司負責提供，包括：開發(fā)單位工商營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；土地證復(fù)印件；詳細規(guī)劃的批復(fù)；項目建議書的批復(fù)；建設(shè)工程規(guī)劃許可證（附建設(shè)工程項目表）；建設(shè)工程規(guī)劃許可證核準圖紙；地名使用批準書（附地形圖）；項目坐落地址證明（公安派出所出具的門牌號碼批復(fù)，需具體至xx弄xx號xx號）；預(yù)測報告；項目智能化配置說明；主要能耗設(shè)施設(shè)備（包括電梯、水泵、室外照明、樓內(nèi)照明等的數(shù)量及功率等數(shù)據(jù)。相關(guān)申報表的制作相關(guān)材料報送至區(qū)物價局或市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會參加論證答辯2物業(yè)區(qū)域劃分劃分物業(yè)區(qū)域申請書及物業(yè)用房、業(yè)委會用房配置說明的編寫所需資料由地產(chǎn)公司負責提供，包括：開發(fā)單位工商營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；土地證復(fù)印件；詳細規(guī)劃的批復(fù)；項目建議書的批復(fù)；建設(shè)工程規(guī)劃許可證（附建設(shè)工程項目表）；建設(shè)工程規(guī)劃許可證核準圖紙；地名使用批準書（附地形圖）；項目坐落地址證明（公安派出所出具的門牌號碼批復(fù)，需具體至xx弄xx號xx號）；預(yù)測報告；物業(yè)企業(yè)用房、業(yè)委會用房配置說明；經(jīng)核準的物業(yè)企業(yè)用房、業(yè)委會用房平面圖。相關(guān)材料報送至項目所在地房辦、街道、房署或房地局物業(yè)科3編制招標文件及招標公告（或投標邀請函）等相關(guān)招標所需文件所需資料由地產(chǎn)公司負責提供，包括：項目相關(guān)經(jīng)濟技術(shù)指標、坐落位置、物業(yè)用房配置等相關(guān)信息。4招標備案及發(fā)布招標公告招標備案申請的編寫所需資料由地產(chǎn)公司負責提供，包括：開發(fā)單位工商營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；土地證復(fù)印件；詳細規(guī)劃的批復(fù)；項目建議書的批復(fù)；建設(shè)工程規(guī)劃許可證（附建設(shè)工程項目表）；建設(shè)工程規(guī)劃許可證核準圖紙；地名使用批準書（附地形圖）；項目坐落地址證明（公安派出所出具的門牌號碼批復(fù)，需具體至xx弄xx號xx號）；預(yù)測報告；物業(yè)企業(yè)用房、業(yè)委會用房配置說明；經(jīng)核準的物業(yè)企業(yè)用房、業(yè)委會用房平面圖；物業(yè)區(qū)域劃分核準單。相關(guān)材料報送至項目所在地房辦、街道、房署、房產(chǎn)處或房地局物業(yè)科至市房地局（房管局）報送發(fā)布招標公告的材料并及時上網(wǎng)公告5意向投標單位的選擇及報名的組織根據(jù)投標資質(zhì)要求聯(lián)系并確定意向投標單位如邀請招標則無需報名，但相關(guān)公司信息、資料等仍需提供給房地局（房管局）組織意向投標單位進行報名通過資格預(yù)審、抽簽等方式確定最終具備投標資格的單位6投標準備組織各投標單位進行項目現(xiàn)場查勘及答疑編制自己公司及其它意向投標單位的投標文件就各公司現(xiàn)場答辯進行準備7組織開標、評標活動開標、評標相關(guān)文件的編寫抽取專家評委、確定開發(fā)商代表評委，組建評標委員會確定開標、評標會議主持人并布置開標、評標現(xiàn)場組織開標、評標會議各投標單位參加現(xiàn)場答辯確定中標單位并發(fā)出中標通知書8編寫前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同9中標備案相關(guān)材料上傳網(wǎng)絡(luò)并報送至項目所在地房辦、街道、房署、房產(chǎn)處或住宅保障和房屋管理局物業(yè)科將中標備案表等資料移交地產(chǎn)辦理預(yù)售許可證三、 項目服務(wù)前期費用 擬定儲備人員計劃； 按照儲備人員計劃，進行儲備人員招聘； 對儲備人員集中進行物業(yè)服務(wù)相關(guān)基礎(chǔ)知識、服務(wù)技能、服務(wù)禮儀、行為規(guī)范等方面的培訓； 為儲備人員購買社保、商業(yè)保險、住房公積金； 盡量合理控制儲備成本； 通過招投標或議標選聘合適外包方進場并擬定管理要求。四、 開荒服務(wù)內(nèi)容具體標準房間1、門：門框、門上無污點，目視、手摸無塵、無灰，門框線條明確、顯本色，門把手潔凈無損傷。（注：如門上保護膜無破損，需保留保護膜，對保護膜進行清潔，清潔標準同上。如保護膜有破損，需全部撕去保護膜，并對門進行清潔）2、窗：窗框、窗槽線條明顯，無雜物、無塵、無灰，無清潔污染；玻璃透明、無污點、無水印。3、燈飾、開關(guān)、插座、門對講：潔凈無污、線條分明，無水印、無塵、無灰。4、墻面、天花：潔白無污，手摸無塵、無灰。5、地面：水泥地面無沙粒、目視無灰；瓷磚地面、墻面，潔凈無塵。6、櫥柜、臺面：里外清潔無污、無水印、顯本色。7、陽臺欄桿、扶手、下水管：表面無異物、無塵、無灰。樓道1、瓷磚地面潔白無污、顯本色。2、樓道扶手、欄桿：手摸無塵、無灰，無異物。3、單元門、標牌、窗框無保護膜，線條分明顯本色，目視手摸無塵、無灰，墻面無塵無污。4、玻璃透明無污、無水印；信奶箱、消防箱無污、無塵、無水印。公共設(shè)施、設(shè)備1、 配電箱、公用桌椅、設(shè)施小品、保安崗?fù)?，無塵、無灰、無異物。2、 草坪燈、高桿燈、標示牌無塵、無灰、無蜘蛛網(wǎng)。綠化帶1、 草地、花叢中無落葉、石頭，無垃圾雜物。2、 拔除死苗路面1、路面無垃圾雜物，路磚、石材顯本色。2、采光井、雨水井干凈無雜物，所有水電井，井蓋干凈分明。水池1、水池底部、邊緣干凈無污，顯本色。2、水池設(shè)施潔凈無污外墻1、磚面清潔無異物，目視無灰。空調(diào)架、外窗臺、露臺無雜物，目視無灰。2、外玻璃、窗框、下水管清潔無污，目視無灰。備注1、清潔期間嚴禁使用強酸強堿，避免物品、設(shè)施被腐蝕。2、正確使用鋼絲球、鏟刀、裁紙刀刀片等工具，避免成品破壞或損壞。3、保護墻面、地面、臺面，防止二次污染。五、 入伙服務(wù)1、 前期準備 擬定項目的項目入住整體工作計劃； 根據(jù)項目交付計劃編制交付方案，經(jīng)地產(chǎn)公司審核批準后，由相關(guān)責任方分工實施； 根據(jù)印刷完成的各種文案資料，完成分戶分裝建檔; 向業(yè)主寄發(fā)交付通知等的EMS內(nèi)容； 積極完成對交付工作人員的培訓和考核，交付人員培訓預(yù)演； 在交付前1個月內(nèi)向地產(chǎn)公司進行兩次進展匯報會議； 準備充分的銀行托收劃扣協(xié)議書； 交付日前一天，由項目物業(yè)將交付日所需場地清理完畢、電源準備到位、現(xiàn)場設(shè)立小型庫房、現(xiàn)場所需文具類物資準備到位。2、交付過程 交付人員集中入住期間遵守現(xiàn)場各項紀律要求； 業(yè)主身份核對必須準確無誤，對委托等書面文件進行審核；如業(yè)主身份證明不全，須及時知會現(xiàn)場地產(chǎn)客服人員，并由客服人員決策是否進行房屋交付手續(xù)辦理； 各辦理環(huán)節(jié)對所要存檔的業(yè)主書面簽字文件無遺漏情況，資料檔案辦理完畢后，需要依照檔案目錄順序進行裝袋，文件裝袋方向與檔案目錄同向； 驗房人員填制驗房單據(jù)必須使用標準化語言描述、清晰，對業(yè)主提出的質(zhì)量問題無遺漏。無特殊情況，每戶驗房時間控制在30分鐘內(nèi)（不包含路途往返時間）； 費用收取及鑰匙發(fā)放組核驗必須要準確無誤，鑰匙發(fā)放人員最后一個環(huán)節(jié)，發(fā)放人員需站立雙手送交； 對突發(fā)事件發(fā)生時項目負責人應(yīng)在第一時間將客戶帶離辦理區(qū)域妥善安置，并進行及時解決； 應(yīng)建立清晰的鑰匙和空房管理措施，包括專門的鑰匙房和鑰匙管理人員； 按照空房