防城港市房地產市場調查報告.doc

防城港市房地產市場調研報告一、調研目的：更清楚地了解目前防城港市房地產市場。二、調研方式：親演客戶角色,實地出擊考察。三、調研內容1、城市總體概況防城港市轄港口區(qū)、防城區(qū)、上思縣、東興市，全市行政域總面積6300平方公里，大陸海岸線總長為584公里，嶼海岸線222公里，水域面積74萬畝，邊境線長230公里，有7個鄉(xiāng)鎮(zhèn)與越南山水相連。目前全市總人口約80萬人，其中防城區(qū)人口約38萬人；港口區(qū)人口約11萬人；東興市人口約11萬人；上思縣人口約20萬人。2、房地產概況防城港市“十一五”房地產規(guī)劃約3.7萬套房，約415萬平方米。這預示著每年起碼有80萬平方米的開發(fā)量。這個規(guī)模與江蘇鎮(zhèn)江市的房地產“十一五”規(guī)劃差不多，說明了防城港市政府一心扶持房地產市場的魄力！但同時也充滿了挑戰(zhàn)與風險！西灣廣場、新中心區(qū)以及防城河西園區(qū)將成為整個“十一五”規(guī)劃開發(fā)的重點。防城區(qū)商品房發(fā)展較早，整體實力較強，市場需求穩(wěn)定，但銷售速度較為緩慢，這主要是缺乏投資客。而港口區(qū)與防城區(qū)的情況剛好相反，投資房較多，且外來客戶猛增。3、現(xiàn)狀本次調查的重點是防城區(qū)和港口區(qū)，總體而言:港口房產銷售速度要比防城區(qū)的快。港口區(qū)的均價要比防城區(qū)的均價高出約150元/平方米。新中心區(qū)房價最高，并成為市民投資的熱點，但不是自住熱點。防城區(qū)港口區(qū)新中心區(qū)1650元/平方米1800元/平方米2000元/平方米由于本公司項目地處港口區(qū)內，現(xiàn)對港口區(qū)房地產市場做具體分析。目前港口區(qū)房地產市場主要分為三大區(qū)域，及市中心板塊、西灣廣場板塊和新行政中心板塊。（1）、價格：以新行政中心為首，其次是市中心和西灣廣場新行政中心2100元/平方米市中心2000元/平方米西灣廣場1950元/平方米（2）、戶型：就整個港口區(qū)而言，房地產戶型呈多樣性發(fā)展，80300平方中，兩房、三房、四房、復式以及別墅都有，但總體上戶型多以大中戶為主（面積在120平方140平方），而小戶以及中小戶并不是很多（面積在60平方110平方）。（3）、購買人群：均以企事業(yè)單位為主，主要原因是近幾年北部灣的開發(fā)，大型廠礦企業(yè)的進入帶來了大量的流動人口，加上銀行，市政單位等，這些就構成了是消費的主要動力。 （4）、市政配套：港口區(qū)屬于以海灣港口為依托興建的城區(qū)，除市中心外，周邊配套并不健全。特別是新行政中心板塊內，購物、上學、交通極為不便。主要因為新行政中心就歐景南灣一個大型樓盤，且是新項目也屬別墅項目，人氣目前跟不上，相應的一些配套也不齊全。（5）、小區(qū)配套：西灣廣場多以大盤為主, 小區(qū)內中心廣場，景觀綠化等要比市中心好,特別是“夏威夷廣場”內還設有會所等,同時市政在桃花灣興建的廣場和可以看到海的特殊的地理位置等這些都是近幾個月西灣廣場一帶樓盤旺銷的關鍵。（6）、政府引導：行政中心的搬遷，導致新行政中心的價格高于目前的市中心，也吸引很大一部分人買房選擇地理位置上的改變。同時帶動與新行政中心相近的西灣板塊的銷售，西灣板塊近段時間價格漲幅已逼近市中心板塊，并且單價有超過市中心板塊的趨勢。四、各板塊分析1、市中心板塊代表樓盤：同德金灣國際、現(xiàn)代華庭優(yōu)勢：（1）地理位置所占優(yōu)勢明顯，附近有建設銀行，工商銀行，中國銀行三大國有銀行，為商務辦公提供便利條件。目前，其項目周邊集中了防城港較為密集的高成性大中型企業(yè)與國有企業(yè)，商務投資，商務租金市場有著較大的發(fā)展空間。（2）零售，飲食，休閑娛樂等行業(yè)聚集周邊。幼兒園，小學，中學等教育機構相對俱全。（3）云南路，四川路，漁萬路，等交通要道縱橫交錯。（4）其中心樓盤戶型多，有：88-90的兩房，110-140的三房，150-160的四房。而且均價都在1750元/內浮動。以上這點加上人流的流動性足以使各樓盤售馨。劣勢：防城港市委書記朱軍如此描述：“港企數(shù)十億投資防城港，各路商家紛紛搶灘防城港，使防城港的以港引工、以工促港、港工互動進入了良性互動軌道，形成了一個以大海糧油、鋼鐵、電力、化工等四大支柱產業(yè)的臨海工業(yè)群。未來幾年內的防城港，將是一個具有濱海特色的現(xiàn)代化城市”。這將意識著未來高發(fā)達區(qū)將會偏離現(xiàn)在的市中心區(qū)。兇涌涌的經濟商將會把眼光拋向有山有水，有土有地的北部灣。2西灣板塊：代表樓盤：夏威夷廣場、麗景灣、恒信花園優(yōu)勢：根據防城港市住房建設規(guī)劃（2006-2010）前正式對外公布。預測，至2010年，防城港市中心城區(qū)建設各類住房共約3.75萬套，新增住房總建筑面積為415萬平方米。亮點一 建設各類住房約3.75萬套亮點二 經濟適用房面積在90平方米內亮點三 新增住房往3個地區(qū)發(fā)展，將防城港市中心區(qū)、防城城區(qū)、桃花灣片區(qū)作為新增住房建設重點發(fā)展的地區(qū)。劣勢：目前只在規(guī)劃中，許多重要的交通要道嘗未建設。一片空白，猶如紙上談兵。未得民心，與交通便利的市中心地區(qū)形成很大的差落。3.新行政中心板塊：代表樓盤：歐景藍灣屬政府鼎力打造熱點區(qū)域，前景看好，升值潛力大。但該地區(qū)起步較晚，各種配套缺乏，估計五年后才房地產市場才會形成規(guī)模。五、調研總結國家投資北部灣的開發(fā)，防城港市是最大的受益對象，除投資金額占北部灣的三分之二外，大型的工業(yè)項目也正紛紛進入防城港，武鋼、大亞灣核電站等，這將帶來大量的流動人口，也將會迎來房地產市場的高潮。但同時好的市場前景也必然吸引更多的房地產開發(fā)商來此投資，與此同時房地產市場競爭也將越來越激烈。分析潛在客戶，把潛在客戶細分，挖掘市場盲點，找出市場需求點，這才能保持項目的暢銷及保證公司的利潤！目前市場缺少小戶型這一緊缺戶型，根據調查，防城港市未來5年將迎來大量年輕人口，市場機會點非常大。特別是80平方米左右的小戶型將是防城港市未來5年的熱點！而總價在20萬以內的套型也將極受市場追捧。同時，商住兩用房也將是未來房地產市場的趨勢，這也是迎合防城港市城市發(fā)展的軌跡，發(fā)現(xiàn)市場需求點，抓住市場需求點，造就我們公司核心競爭力。六、附件1、市中心板塊:樓盤名稱現(xiàn)推出訂購 %價格起步：元/價格最高：元/層差：元/折扣工程進度建筑結構備注同德金灣國際小區(qū)全部100%(多層)少量商鋪小高層:2038240020-50按揭9.9一次性9.8近期交付框架小區(qū)約200套2、西灣板塊樓盤名稱現(xiàn)推出訂購%價格起步元/價格最高元/層差：元/折扣工程進度建筑結構備注夏威夷廣場一期270套(小區(qū)4期共1300套)二期240套92%1640205510-209.8折一期約2007年底交付磚混一期8棟為多層9棟為電梯房起步價1800二期接受預訂。麗景灣一期約60套100%1650195020-40按揭9.8一次性9.7一期約2007年底交付框架一期外墻面為彩色外墻磚恒信花園一期現(xiàn)房