農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房買賣合同.doc

農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房買賣合同 篇一：小產(chǎn)權(quán)房買賣合同(新) 房屋買賣合同 出賣人(甲方):身份證號(hào)碼: 身份證號(hào)碼: 買受人(乙方):身份證號(hào)碼: 身份證號(hào)碼: 甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守： 一、甲方自愿將其村證房位于章丘市_鎮(zhèn)（街道辦事處）_的房屋(建筑面積_平方米，配套房_號(hào)_平方米)以人民幣_(tái)元整(￥_ 元)的價(jià)款出售給乙方。 二、本合同簽訂時(shí)，乙方一次性全額支付甲方購房款_元。 三、本合同簽定時(shí)，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時(shí)，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。 四、本合同簽訂后，甲方對(duì)_的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。 五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利，乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立買賣合同。 六、違約責(zé)任 1、甲方應(yīng)當(dāng)于2011年_月_日前交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房價(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過_個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房價(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣_(tái)元。 2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的，其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計(jì)算的違約金給甲方。逾期超過_個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)解除合同。解約時(shí)，乙方已付房價(jià)款的_作為甲方的損失賠償金。 3、如因規(guī)劃部門、設(shè)計(jì)部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補(bǔ)償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。 七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_種方式解決。 1、提交_仲裁委員會(huì)仲裁。2、依法向_人民法院起訴。 八、其他約定 九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。 十、本合同一式2份，甲乙方各執(zhí)一份。 甲方: 乙方: 年月日 年月日 、因乙方所購房屋為農(nóng)村集體土地上建筑。該房屋買賣過程中所發(fā)生的交易或 過戶需要本村村民委員會(huì)同意或有關(guān)部門審批的手續(xù)問題，甲方應(yīng)當(dāng)積極全力配合乙方一起解決妥善。若因此引發(fā)相應(yīng)糾紛的，由甲方負(fù)責(zé)處理。篇二：小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同范本.2 小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同范本 出賣人（甲方）：_身份證號(hào)碼：_買受人（乙方）：_身份證號(hào)碼：_ 甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。 一、甲方將自愿將坐_的房地產(chǎn)房屋建筑面積_平方米出售給乙方。乙方以對(duì)甲方所要出售的房地產(chǎn)做了充分的了解，愿意購買該房產(chǎn)。 二、本合同簽定時(shí)，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時(shí)，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。乙方一次性將房款交付甲方。 三、本合同簽訂后，甲方對(duì)該房屋的使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。 四、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立買賣合同； 五、違約責(zé)任1、甲方應(yīng)當(dāng)于_交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房價(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過_ _個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房價(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣_(tái) _元。 2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計(jì)算的違約金給甲方。逾期超過_ _個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)解除合同。解約時(shí)， 乙方已付房價(jià)款的_作為甲方的損失賠償金。 3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。 4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?，甲方?yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。 5、如因規(guī)劃部門、設(shè)計(jì)部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補(bǔ)償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。 六、本合同在履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的按下述第_種方式解決。 1、提交_仲裁委員會(huì)仲裁。 2、依法向區(qū)人民法院起訴。 八、其他約定九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙 方可以簽定補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。 十、本合同一式5份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。 甲 方簽章： 聯(lián)系電話: 乙 方簽章： 聯(lián)系電話： 見證人： 聯(lián)系電話： 見證人： 聯(lián)系電話：見證人： 聯(lián)系電話：篇三：小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力的認(rèn)定 小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力的認(rèn)定 “小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村民委員會(huì)等農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，未經(jīng)國有化和征收，在農(nóng)村集體土地上，單獨(dú)或聯(lián)合開發(fā)商開發(fā)建設(shè)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村民委員會(huì)制作房屋權(quán)屬證書向城市居民銷售的房屋。小產(chǎn)權(quán)房一般具有占用集體土地、地域性、沒有“五證”、開發(fā)主體的多樣化、權(quán)利受到限制、價(jià)格低等特點(diǎn)。目前有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的糾紛主要有房屋買賣糾紛、房屋抵押糾紛、房屋質(zhì)量糾紛、房屋侵權(quán)糾紛、離婚財(cái)產(chǎn)分割、繼承糾紛等。 而對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房合同的效力問題，也是眾多學(xué)者和實(shí)務(wù)工作者們共同爭(zhēng)論的一個(gè)話題。 一、各地法院如何處理小產(chǎn)權(quán)房買賣合同糾紛 由于沒有關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房買賣方面的具體法律法規(guī)，現(xiàn)階段各地法院對(duì)于有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房買賣案件的處理也不盡相同。其中影響比較大的案件就是北京畫家村宋莊小產(chǎn)權(quán)房案，2002年7月,畫家李玉蘭以4.5萬元的價(jià)格購買了北京通州區(qū)宋莊村民馬海濤的房屋，雙方簽訂了購房協(xié)議。2006年，因房價(jià)上漲和傳聞該房要給付高額拆遷補(bǔ)償款，馬海濤以農(nóng)村宅基地上的房屋出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的居民違反了法律禁止性規(guī)定為由，起訴要求判決購房協(xié)議無效，返還房產(chǎn)。該案經(jīng)過兩審，最終北京二中院認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)行土地管理法律、法規(guī)、政策的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效，但出賣人明知其所出賣的房屋及宅基地屬禁止流轉(zhuǎn)的范圍，在出賣多年后又以違法出售房屋為由主張合同無效，應(yīng)當(dāng)賠償買受人的依賴?yán)鎿p失。 以上是關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房買賣合同糾紛的影響較大的一個(gè)案例，雖然只是個(gè)案，但非常具有代表性。有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力問題，全國沒有統(tǒng)一、明確的法律規(guī)定和司法解釋，各地法院為了地方審判的需要，相繼出臺(tái)了適用于當(dāng)?shù)貙徟袑?shí)踐的意見。2004年12月15日，北京市高級(jí)人民法院公布的關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)紀(jì)要認(rèn)為：“此類合同的效力以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外，例如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效?！?006年青島市中級(jí)人民法院青中法2006232號(hào)審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件相關(guān)問題的意見中規(guī)定，“城鎮(zhèn)居民購買集體經(jīng)濟(jì)組織所有宅基地上的房屋的，認(rèn)定合同無效，非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間購買宅基地上房屋的，認(rèn)定買賣合同無效?！?008年10月17日，鄭州市中級(jí)人民法院組織市區(qū)兩級(jí)法院、鄭州市國土局、房管局有關(guān)部門負(fù)責(zé)人以及律師、專家學(xué)者召開了“小產(chǎn)權(quán)房糾紛審判實(shí)務(wù)研討會(huì)”，與會(huì)者對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力看法不一，未形成一致意見，但多數(shù)認(rèn)為可以借鑒其它法院經(jīng)驗(yàn)，原則上認(rèn)定合同無效。從以上可以看出，當(dāng)前多數(shù)法院是以認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效為原則，以認(rèn)定有效為例外。 二、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力剖析 （一）認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效的理由 1、農(nóng)村集體所有土地的使用權(quán)不得流轉(zhuǎn) 中華人民共和國土地管理法第六十三條：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！蔽覈康禺a(chǎn)管理法規(guī)定，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。也就是說我國對(duì)于房屋的轉(zhuǎn)讓實(shí)行的是房地一體主義，這是我國房地產(chǎn)交易中普遍遵循的法理?；诜康匾惑w主義，小產(chǎn)權(quán)房的買賣必然會(huì)導(dǎo)致房屋所占用土地的使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，而這與中華人民共和國土地管理法的規(guī)定是相違背的，中華人民共和國合同法第五十二條第五項(xiàng)規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的，合同無效”。所以小產(chǎn)權(quán)房買賣合同因?yàn)檫`反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無效。 2、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得有著嚴(yán)格的身份限制 小產(chǎn)權(quán)房中有一部分是農(nóng)戶在自家宅基地上建房出賣，這自然就出現(xiàn)了宅基地使用權(quán)可否轉(zhuǎn)讓的問題。宅基地使用權(quán)是指農(nóng)民以戶為單位利用集體所有的土地，在規(guī)定的地點(diǎn)享有建筑用房、添置生活設(shè)施、在庭院種植樹木、永久居住的權(quán)利。(3)宅基地使用權(quán)的主體是該集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，這是一個(gè)嚴(yán)格的身份限制，是基于集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份而享有的權(quán)利，而城鎮(zhèn)居民顯然不具備集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份，也就不能取得宅基地使用權(quán)，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同因?yàn)闃?biāo)的無法履行而無效。 3、國務(wù)院等有關(guān)部門的文件也禁止小產(chǎn)權(quán)房的買賣 關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房問題，國務(wù)院等國家有關(guān)部門出臺(tái)過許多相關(guān)規(guī) 定，比如1999年國務(wù)院辦公廳發(fā)出的關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知，原國家土地管理局1990國土函字第97號(hào)關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問題請(qǐng)示的答復(fù)，國土資源部發(fā)2004234號(hào)關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見，2004年10月21日國務(wù)院發(fā)布的關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定，2008年1月，國務(wù)院下發(fā)的關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知等等，都規(guī)定了禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買小產(chǎn)權(quán)房、禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。雖然這些文件都不是以法律、法規(guī)的形式出現(xiàn)，但它們代表了國家的政策導(dǎo)向(來自:WW 唯 才教 育 網(wǎng):農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房買賣合同)，而且這些規(guī)定的出臺(tái)致使小產(chǎn)權(quán)房無法辦理房產(chǎn)證，房產(chǎn)無法實(shí)際轉(zhuǎn)移。根據(jù)這些規(guī)定的精神可以看出，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同應(yīng)當(dāng)是無效的。 （二）認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效的理由 1、認(rèn)定合同是否有效，應(yīng)當(dāng)以中華人民共和國合同法中規(guī) 定的合同有效要件為標(biāo)準(zhǔn)，符合合同有效要件的合同有效，否則無效。 小產(chǎn)權(quán)房買賣合同歸根結(jié)底是合同，要遵守合同法的規(guī)定，只要符合合同的構(gòu)成要件且不違反禁止性規(guī)定，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。根據(jù)合同法的規(guī)定，當(dāng)事人訂立合同應(yīng)當(dāng)有民事行為能力；意思自治；且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定和社會(huì)的公序良俗。最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（一） 第四條規(guī)定，合同法實(shí)施后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會(huì)制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。而現(xiàn)行的法律和行政法規(guī)沒有一部明確對(duì)小產(chǎn)權(quán)房做出禁止性規(guī)定，無論是國務(wù)院下發(fā)的通知、決定，還是國土資源部下發(fā)的意見，都不是法律也不是行政法規(guī)。所以只要當(dāng)事人具有民事行為能力且意思自治，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同就應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為有效。 2、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同不違反中華人民共和國合同法第五十二條的禁止性規(guī)定。 中華人民共和國合同法第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會(huì)公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房買賣來說，雙方訂立合同處分自己的財(cái)產(chǎn)，不存在惡意串通或脅迫訂立合同的問題，即使有一方隱瞞了真實(shí)情況，實(shí)施了欺詐行為，也只是損害了另一方的利益，而沒有損害國