濟南市縣西巷商業(yè)項目研究（上）.doc

此文檔收集于網(wǎng)絡(luò) 如有侵權(quán) 請聯(lián)系網(wǎng)站刪除 此文檔僅供學習與交流 濟南市縣西巷商業(yè)項目研究 上 濟南市縣西巷商業(yè)項目研究 上 目目 錄錄 第一部分第一部分 項目概況項目概況 3 3 1 11 1 一石激起千層浪 一石激起千層浪 地王地王 出世出世 3 3 1 21 2 縣西巷縣西巷 項目概況整理項目概況整理 5 5 1 2 2 經(jīng)濟技術(shù)指標分析 推斷 6 1 2 3 項目初步優(yōu)劣 SWOT 分析 7 1 2 3 1 優(yōu)勢 Strength 分析 7 1 2 3 2 劣勢 Weakness 分析 7 1 2 3 3 機會 Opportunity 分析 8 1 2 3 4 威脅 Threat 分析 8 1 2 4 小結(jié) 8 第二部分第二部分 濟南市宏觀經(jīng)濟基礎(chǔ)濟南市宏觀經(jīng)濟基礎(chǔ) 9 9 2 1濟南投資環(huán)境分析 9 2 1 1 濟南宏觀經(jīng)濟狀況 9 2 1 2 國內(nèi)生產(chǎn)總值 9 2 1 3 社會消費品零售總額 11 2 1 4 可支配收入及消費性支出 11 2 1 5 消費結(jié)構(gòu)及橫向比較 13 2 1 6 城市就業(yè)結(jié)構(gòu) 14 2 1 7 濟南人口狀況 15 2 1 8 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 15 2 1 9 消費行為預測 15 2 2濟南城市建設(shè) 16 2 2 1 總體規(guī)劃 16 2 2 2 濟南城市建設(shè) 十大工程 17 2 3濟南宏觀經(jīng)濟小結(jié) 17 此文檔收集于網(wǎng)絡(luò) 如有侵權(quán) 請聯(lián)系網(wǎng)站刪除 此文檔僅供學習與交流 第三部分第三部分濟南市零售商業(yè)發(fā)展狀況濟南市零售商業(yè)發(fā)展狀況 1717 3 1濟南零售商業(yè)發(fā)展概況 17 3 1 1 濟南商業(yè)發(fā)展概況 17 3 1 2 濟南主要的商業(yè)區(qū)域分布 18 3 1 3 專業(yè)市場成行成市 26 3 1 4 濟南現(xiàn)有零售商業(yè)總結(jié) 26 3 2濟南未來規(guī)劃主要商業(yè)設(shè)施 27 3 3濟南商業(yè)發(fā)展走向及趨勢預測 27 第四部分第四部分國內(nèi)商業(yè)案例研究國內(nèi)商業(yè)案例研究 2929 4 1 上海 29 4 2 廣州 35 4 3 深圳 41 4 4 重慶 44 4 5 哈爾濱 45 4 6 寧波 46 4 7 國內(nèi)考察總結(jié) 47 一 商業(yè)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)形式組合模式 一 商業(yè)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)形式組合模式 4747 1 以大帶小模式 47 2 大大聯(lián)合模式 47 二 商業(yè)項目的選址模式 二 商業(yè)項目的選址模式 4848 1 跟市模式 48 2 造市模式 48 三 商業(yè)地產(chǎn)項目中地產(chǎn)業(yè)態(tài)組成模式 三 商業(yè)地產(chǎn)項目中地產(chǎn)業(yè)態(tài)組成模式 4848 1 單一商業(yè)模式 49 2 復合業(yè)態(tài)模式 49 四 商業(yè)項目運營模式 四 商業(yè)項目運營模式 5050 1 全租模式 50 此文檔收集于網(wǎng)絡(luò) 如有侵權(quán) 請聯(lián)系網(wǎng)站刪除 此文檔僅供學習與交流 2 全售模式 50 3 租售結(jié)合模式 50 五 縣西巷項目的開發(fā)模式定位 五 縣西巷項目的開發(fā)模式定位 5151 第五部分第五部分商圈分析商圈分析 5151 5 1商圈范圍界定 51 5 1 1 縣西巷項目周邊交通實測 51 5 2 2 一級商圈 步行 15 分鐘圍合紫色 52 5 2 3 二級商圈 車程 15 分鐘圍合紅色 52 5 2 4 三級商圈 車程 30 分鐘 52 5 2 5 機會商圈 旅游者及車程 2 小時 52 第六部分第六部分零售商戶訪談零售商戶訪談 5353 6 1零售商訪談概況列表 53 6 1 1 國際品牌 53 6 1 2 國內(nèi)品牌 54 6 1 3 總體前景 55 6 2選址因素 55 6 3租金水平及商場技術(shù)要求 56 6 4項目概念測試 56 6 4 1 對項目反饋 56 6 4 2 對購物中心開發(fā)與管理的幾點建議 56 第七部分第七部分 項目規(guī)劃建議項目規(guī)劃建議 5757 7 1縣西巷項目物業(yè)組合及分布 57 7 1 1 市場定位及建議依據(jù) 57 7 1 2 物業(yè)組合 58 7 1 3 物業(yè)分布建議 58 7 2建筑形式建議 58 7 3關(guān)于泉水的保護和利用 61 7 4關(guān)于租金售價建議 61 此文檔收集于網(wǎng)絡(luò) 如有侵權(quán) 請聯(lián)系網(wǎng)站刪除 此文檔僅供學習與交流 7 5項目成本估算 62 此文檔收集于網(wǎng)絡(luò) 如有侵權(quán) 請聯(lián)系網(wǎng)站刪除 此文檔僅供學習與交流 縣西巷縣西巷 商業(yè)項目研究商業(yè)項目研究 前前 言言 本篇項目分析報告僅是筆者出于個人興趣愛好 對于山東省濟南市縣西巷 商業(yè)項目所作的一個 以局外人身份看待該項目的練習之作 無任何正式運作 價值 也非該項目的正式定位報告 不應用于任何商業(yè)用途 同時也不對任何 公司和個人負責 歡迎對此感興趣的業(yè)內(nèi)人士批評指正 第一部分第一部分 項目概況項目概況 1 11 1 一石激起千層浪 一石激起千層浪 地王地王 出世出世 2004 年的房地產(chǎn)市場 隨著國家各項宏觀調(diào)控政策的出臺 全國范圍內(nèi)都 出現(xiàn)了震蕩 具體出臺的措施大致匯總?cè)缦?1 國務(wù)院辦公廳關(guān)于暫停新建高爾夫球場的通知 國辦發(fā) 2004 1 號 2 國務(wù)院關(guān)于做好省級以下國土資源管理體制改革有關(guān)問題的通知 國發(fā) 2004 12 號 附 關(guān)于調(diào)整省以下國土資源主管部門干部管理體制的通知 組通字 2004 22 號 3 國務(wù)院關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知 國發(fā) 2004 13 號 4 國務(wù)院辦公廳關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴格拆遷管理的通知 國辦發(fā) 2004 46 號 5 國務(wù)院辦公廳關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知 國辦發(fā)明電 2004 20 號 6 國務(wù)院辦公廳關(guān)于清理固定資產(chǎn)投資項目的通知 國辦發(fā) 2004 38 號 7 國務(wù)院辦公廳關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強建設(shè)用地管理的通知 國辦發(fā) 2003 70 號 附 國土資源部關(guān)于清理整頓現(xiàn)有各類開發(fā)區(qū)的具體標準和政策界限 8 關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知 此文檔收集于網(wǎng)絡(luò) 如有侵權(quán) 請聯(lián)系網(wǎng)站刪除 此文檔僅供學習與交流 國土資發(fā) 2004 71 號 而在山東濟南的房地產(chǎn)市場中 最據(jù)轟動效應的無疑就是在土地招牌掛市 場中出現(xiàn)的 縣西巷 地王 下面我們先看一下摘選相關(guān)報道如下 濟南濟南 770770 米縣西巷土地拍出米縣西巷土地拍出 3 073 07 億億 天價天價 2004 06 29 14 38 33 今年濟南市市區(qū)國有土地使用權(quán)首場拍賣會 今天上午在濟南市國土資源 局落槌 縣西巷六塊地被打包轉(zhuǎn)讓 經(jīng)過激烈的競拍 4 023 公頃土地最終被 濟南匯泉新世界置業(yè)公司以 3 07 億元的天價拿走 平均每平方米拍賣價高達 7631 12 元 創(chuàng)下了省城歷史上地價拍賣的最高紀錄 真正達到了 寸土寸金 據(jù)了解 今天被打包轉(zhuǎn)讓的六宗土地 全部位于縣西巷兩側(cè) 縣西巷南接 金街泉城路 舜井街 北連大明湖路 全長 770 米 曾經(jīng)是一條古色古香的百 年老街 是惟一貫穿古城區(qū)的南北向城市干道 具有相當重要的交通功能 此 次拍賣的土地規(guī)劃用地總面積 4 023 公頃 已完成房屋拆遷安置補償 土地使 用權(quán)出讓年限為 40 年 地塊規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè) 宗地出讓條件為現(xiàn)狀 六通 一平 通上水 通下水 通電 通路 通郵 通訊 場地平整 今天的拍賣不設(shè)定保留價 拍賣起始價 2 847 億元 僅有三家企業(yè)參與此 次競拍 拍賣從開始就變成了兩個神秘買家的競爭 從開始的加價幅度 20 萬元 到后來 50 萬元 100 萬元 都是 333 號和 888 號買家輪流上陣 兩個買家不慌 不忙 每次都是等到第三次報價 才穩(wěn)重地舉起號牌 經(jīng)過 41 輪舉牌 競拍價 格已經(jīng)被 888 號舉到了 3 07 億元 333 號沒有繼續(xù)舉牌 拍賣師敲下了此次拍 賣會的終止槌 記者在簽協(xié)議現(xiàn)場獲知 買家是名叫 濟南匯泉新世界置業(yè)有限公司 的 新公司 據(jù)現(xiàn)場競拍代表張建彬介紹 該公司是香港新世界集團的全資子公司 公司專做商業(yè)地產(chǎn) 與專做住宅地產(chǎn)的濟南新世界陽光 雖然都是香港新世界 集團的控股公司 但二者沒有必然聯(lián)系 縣西巷項目估計需要投資超過 10 億元 新世界將把縣西巷打造成濟南最好的商業(yè) 商務(wù)中心 縣西巷驚現(xiàn)縣西巷驚現(xiàn) 濟南地王濟南地王 濟南時報 2004 6 30 志 剛 近日 濟南市市區(qū)國有土地使用權(quán)首場拍賣會 6 月 28 日上午在濟南市國土 此文檔收集于網(wǎng)絡(luò) 如有侵權(quán) 請聯(lián)系網(wǎng)站刪除 此文檔僅供學習與交流 資源局落槌 縣西巷兩側(cè)六塊地打包轉(zhuǎn)讓 經(jīng)過激烈競拍 總面積為 40230 平 方米土地的國有土地使用權(quán) 最終被濟南匯泉新世界置業(yè)公司以 3 07 億元的天 價拿走 合每畝 508 74 萬元 樓面地價 7631 12 元 平方米 創(chuàng)濟南市地價新 高 濟南地王 誕生 本次拍賣會由山東銀星拍賣公司主持 濟南市監(jiān)察局對 本次拍賣會進行了全程監(jiān)察 濟南市國土資源局和濟南市監(jiān)察局的有關(guān)領(lǐng)導出 席了拍賣會 現(xiàn)場火爆熱烈 拍賣會吸引了眾多的競買人和觀摩者 氣氛熱烈 競價踴躍 高潮迭起 好戲不斷 此次拍賣不設(shè)定保留價 拍賣起始價 2 847 億元 僅有三家企業(yè)參 與此次競拍 拍賣一開始就變成了兩個神秘買家的競爭 從開始的加價幅度 20 萬元到后來的 50 萬元 100 萬元 都是 333 號和 888 號兩個買家角逐 記者注 意到 參與競買的 777 號買家始終沒有舉牌 經(jīng)過 41 輪拉鋸戰(zhàn) 競拍價格最終 定格在 30700 萬元 333 號沒有繼續(xù)舉牌 拍賣師敲下了此次拍賣會的終止槌 888 號勝出 濟南匯泉新世界置業(yè)有限公司將 濟南地王 收入囊中 成為了 最后的贏家 關(guān)注神秘買家 濟南匯泉新世界置業(yè)有限公司是香港新世界集團的全資子公司 公司專做 商業(yè)地產(chǎn) 與專做住宅地產(chǎn)的濟南新世界陽光雖然都是香港新世界集團的控股 公司 但二者沒有必然聯(lián)系 據(jù)現(xiàn)場競拍代表張建彬介紹 競買 濟南地王 是該公司進軍濟南地產(chǎn)界的第一步 縣西巷項目預計投資超過 10 億元 匯泉新 世界將把縣西巷打造成濟南最好的商業(yè) 商務(wù) 休閑 文化 旅游中心 不少觀摩者均表示看好縣西巷兩側(cè)的黃金地段 對于競得者的思想意識和 開發(fā)理念寄予了殷切期望 濟南市國土資源局副局長王傳禮表示 目前的土地市場正處在規(guī)范調(diào)整過 程中 隨著各部門各界人士對土地市場認知的增強和各種關(guān)系的理順以及制度 的逐漸完善 濟南的土地市場將在明年開始快速發(fā)展 附 附 聚焦聚焦 地王地王 據(jù)了解 繼泉城路 經(jīng)十路 經(jīng)一路拓寬改造工程之后 縣西巷拓寬改造 工程已成為濟南市舊城改造新的亮點 未來的縣西巷將建成集商業(yè) 文化 旅 游 休閑等功能于一體的商業(yè)街 濟南市國土資源局和主持拍賣的山東銀星拍 此文檔收集于網(wǎng)絡(luò) 如有侵權(quán) 請聯(lián)系網(wǎng)站刪除 此文檔僅供學習與交流 賣公司的有關(guān)人士表示 正是因為縣西巷將建成具有濟南古城風貌的商業(yè)旅游 街區(qū) 沿街兩側(cè)土地才迅速升值 成為商家必爭之地 另據(jù)悉 此次拍賣的土地規(guī)劃用地總面積 4 023 公頃 已完成房屋拆遷安 置補償 土地使用權(quán)出讓年限為 40 年 地塊規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè) 宗地出讓條 件為現(xiàn)狀 六通一平 通上水 通下水 通電 通路 通郵 通訊 場地平整 保護地下空間保護地下空間 為保護地下泉脈 保證泉水景觀 位于黑虎泉泉群正北方 緊挨珍珠泉泉 群的縣西巷將凍結(jié)地下空間的開發(fā) 拍賣須知 明確規(guī)定 為保護古城區(qū)內(nèi)獨 特的地質(zhì)構(gòu)造 地下水脈 水系 縣西巷周邊各出讓地塊均不得開發(fā)利用地下 空間 對縣西巷區(qū)內(nèi)古建筑 特色建筑 泉池水體和古樹名木進行積極保護利 用 使寶貴的歷史遺存成為反映濟南悠久歷史文化 傳統(tǒng)風貌的載體 并結(jié)合 泉池 古樹名木的保護和雕塑 小品的設(shè)置 創(chuàng)造特色鮮明的綠化環(huán)境 限高限高 1616 米米 濟南市國土資源局對該宗地規(guī)劃設(shè)計提出了明確要求 六個地塊中的建筑 最高點不超過 16 米 建筑密度不高于 49 綠地率不少于 25 建筑形式 色 彩應突出地方傳統(tǒng)特色 并重點處理好沿街建筑景觀和建筑屋頂形式 為保證 縣西巷兩側(cè)規(guī)劃建設(shè)的完整 統(tǒng)一 連續(xù)性 要求各出讓地塊的設(shè)計統(tǒng)一銜接 協(xié)調(diào) 關(guān)于古建筑關(guān)于古建筑 據(jù)拍賣會發(fā)布的 拍賣須知 按規(guī)劃要求 武岳廟應在規(guī)劃界址恢復原貌 E 地塊上的九華樓和 C 地塊上的古建筑 即原興隆店街 8 號 10 號等傳統(tǒng)四合院 建筑 按原貌遷建至武岳廟西側(cè) 形成完整的古建筑街坊 建成后的古建筑物 歸政府所有 競得人按照文物管理的規(guī)定經(jīng)營使用 30 年 百年名店九華樓于去 年 5 月份被完全拆除 它的易地重建事宜備受市民關(guān)注 據(jù)了解 九華樓將按 規(guī)劃要求遷到后宰門街武岳廟西側(cè)重新恢復古貌 已確定遷建的九華樓為二層 三間木閣 磚石木結(jié)構(gòu)的典型清末建筑 清光緒初年 魯菜中著名的九轉(zhuǎn)大腸 便誕生于該酒店 此文檔收集于網(wǎng)絡(luò) 如有侵權(quán) 請聯(lián)系網(wǎng)站刪除 此文檔僅供學習與交流 1 21 2 縣西巷縣西巷 項目概況整理項目概況整理 1 2 11 2 1 區(qū)位示意圖 區(qū)位示意圖 縣西巷項目的六宗土地 全部位于縣西巷兩側(cè) 南接金街泉城路 舜井街 北連大明湖路 全長 770 米 曾經(jīng)是一條古色古香的百年老街 是惟一貫穿古 城區(qū)的南北向城市干道 具有相當重要的交通功能 此次拍賣的土地規(guī)劃用地 總面積 4 023 公頃 最高點不超過 16 米 建筑密度不高于 49 綠地率不少于 25 已完成房屋拆遷安置補償 土地使用權(quán)出讓年限為 40 年 地塊規(guī)劃用地 性質(zhì)為商業(yè) 總價款 3 07 億元 合每畝 508 74 萬元 樓面地價 7631 12 元 平 方米 創(chuàng)濟南市地價新高宗地出讓條件為現(xiàn)狀 六通一平 通上水 通下水 通電 通路 通郵 通訊 場地平整 從該項目北側(cè)步行至大明湖南門約 4 分鐘 至西南門約 15 分鐘 至東門約 18 分鐘 從南側(cè)步行至貴和購物中心約 3 分鐘 至泉城廣場約 11 分鐘 從項 此文檔收集于網(wǎng)絡(luò) 如有侵權(quán) 請聯(lián)系網(wǎng)站刪除 此文檔僅供學習與交流 目自身南側(cè)到北側(cè)模擬逛街步速約需 6 分鐘 自身項目縱深長度較適宜 但距 大明湖西南門 東門較遠 現(xiàn)代人的步行適宜距離一般以 10 分鐘的步行距離為 宜 1 2 21 2 2 經(jīng)濟技術(shù)指標分析 推斷 經(jīng)濟技術(shù)指標分析 推斷 從地塊規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè) 限高 16m 來看 作為商業(yè)項目來說 層高一 般相對要求較高 一層一般在 4 2 4 8m 左右 二層以上在 3 2 3 8m 左右 平均 4 0m 左右 也就是說 該項目最多只能建 4 層 因此根據(jù)經(jīng)驗我們進行如 下推斷 推斷推斷 1 1 容積率 總建筑面積及樓面地價 容積率 總建筑面積及樓面地價 根據(jù)經(jīng)驗容積率應在 1 2 1 4 之間 因此我們?nèi)≈虚g值 1 3 既總建筑面 積為 4 023 1 3 5 23 萬平米 樓面地價均攤為 5870 09 元 平方米 推斷推斷 2 2 建筑形式及建安造價 建筑形式及建安造價 商業(yè)項目一般要求內(nèi)部空間較大 且空間分割靈活 因此磚混結(jié)構(gòu)肯定不 適合 框剪 純剪結(jié)構(gòu)沒必要 因此該項目的建筑形式最大可能是框架結(jié)構(gòu) 濟南的建筑市場上 框架結(jié)構(gòu)的建安造價一般在 1100 1500 元 平方米左右 小框架的造價相對較高一些大致應在 1200 1400 元 平方米左右 該項目暫按 1300 元 平方米考慮 推斷推斷 3 3 內(nèi)外裝修 內(nèi)外裝修 對于商業(yè)項目來說 最難以估算的幾大費用內(nèi)外裝修費用就是其中之一 能在 200 5000 元 平方米之間跨越 結(jié)合該公司拿地的氣勢以及香港新世界集 團的 250 億資產(chǎn)上估計 該項目的裝修造價應該不會低于 1500 元 平方米 也 不會高于 4000 元 平方米 暫取中間值 2700 元 平方米考慮 縣西巷商業(yè)項目經(jīng)濟技術(shù)指標匯總表 推斷 序號項 目備注 一總占地面積 40230 二容積率 1 30 三總建筑面積 52299 小框架結(jié)構(gòu) 四建筑密度 49 此文檔收集于網(wǎng)絡(luò) 如有侵權(quán) 請聯(lián)系網(wǎng)站刪除 此文檔僅供學習與交流 五綠地率 25 六限高 16m 約 4 層 1 2 31 2 3 項目初步優(yōu)劣 項目初步優(yōu)劣 SWOTSWOT 分析 分析 1 2 3 11 2 3 1 優(yōu)勢 優(yōu)勢 StrengthStrength 分析 分析 1 緊靠泉城路 屬于市級商業(yè)中心區(qū)域 2 北靠大明湖 臨近濟南的中心旅游風景區(qū) 3 縣西巷剛經(jīng)過改造 配套齊全 沿縣西巷臨街面較長 4 項目區(qū)域內(nèi)泉水資源豐富 5 周邊居住人口充足 粗估以三公里為一級商圈范圍 3 14 9 22303 人 平方公里 62 22 萬人 6 規(guī)劃 建筑設(shè)計水平超出目前濟南市商業(yè)設(shè)施 要看該公司自己 7 自身團隊操作經(jīng)驗豐富 就網(wǎng)上資料看該集團有操作商業(yè)項目的經(jīng)驗 且總部在香港 大陸的商業(yè)模式大部分都是模仿香港模式 1 2 3 21 2 3 2 劣勢 劣勢 WeaknessWeakness 分析 分析 1 地勢狹長 地塊較分散 容易形成 沿街兩層皮 的局面 2 規(guī)劃上的限高要求及地下保護 限高導致容積率低 地下保護導致 儲藏間 車庫等輔助設(shè)施勢必會占用地上空間 且不易規(guī)劃 3 交通可到達性不夠 只有明湖路上有 4 路公交車 4 自身規(guī)模所限 只有 5 23 萬平米 難以形成綜合性的商業(yè)中心規(guī)模 只能成為輔助 補充部分 難以形成中心 5 位于泉城路商業(yè)氣氛 租售價水平 人車駐流量都在下降的區(qū)域 需 要在養(yǎng)市階段加大宣傳推廣力度 6 泉脈保護必將造成設(shè)計 建安成本的增加 而且會帶來以后的施工難 度 7 地價成本相對其它項目較高 資金壓力較大 也要看該公司自身的實 力 此文檔收集于網(wǎng)絡(luò) 如有侵權(quán) 請聯(lián)系網(wǎng)站刪除 此文檔僅供學習與交流 1 2 3 31 2 3 3 機會 機會 OpportunityOpportunity 分析 分析 1 濟南市政府對于泉城路管理的重新定位 2 2005 年濟南市的三大城市改造工程之一大明湖擴建 會對該項目有一 定的提升作用 但是提升作用到底有多大 還需要看大明湖擴建工程的具體 實施方案而定 3 舜井街改造工程是對于縣西巷項目來說最為重要的因素 兩個項目 同時成功 將形成著名的 慕尼黑津森十字 商業(yè)區(qū) 4 芙蓉街的老街老巷改造 古城文化的重新挖掘 整理 有利于提高 該項目文化氛圍 5 黃亭體育綜合中心的改建 有利于增加泉城路休閑元素 同時由于 距縣西巷較近 可提高該區(qū)域的休閑消費群 6 日本伊勢丹入住將軍大廈 將提升泉城路商業(yè)的檔次 7 泉城路商業(yè)區(qū)經(jīng)過這兩年的發(fā)展和優(yōu)勝劣汰 商業(yè)氛圍已經(jīng)出現(xiàn)抬頭 的趨勢 業(yè)態(tài)組合也逐漸趨于合理 1 2 3 41 2 3 4 威脅 威脅 ThreatThreat 分析 分析 1 泉城路的公交站線全部移到黑西路上 泉城路改為快車單行道 勢必 會對泉城路的人流造成分割效應 2 大明湖所擁有的旅游客戶 因為大明湖的自身的特點 難以與縣西巷 項目形成共享 大明湖水面多在東南側(cè) 陸地和景點則主要集中在西 北兩 側(cè) 西北方有鐵公祠 明湖樓 月下亭 北極閣 匯波樓等 而南側(cè)只有稼軒 祠 浩然亭 遐園等少數(shù)景點 因此大明湖的最佳旅游路線是西南門 東門 因此南門的出入游客相對較少 而西南門和東門距該項目距離相對較遠 因此 消費群難以形成共享 3 泉城路改造在濟南市政府 殺雞取卵 的指導思想下 成為商業(yè)中心 區(qū)改造失敗的典范 泉城路的商業(yè)氛圍下滑嚴重 4 經(jīng)一路改造也分流了相當一部分人 車流量 5 老城區(qū)里的居民消費能力相對較弱 高消費群體多聚集在南部和東部 此文檔收集于網(wǎng)絡(luò) 如有侵權(quán) 請聯(lián)系網(wǎng)站刪除 此文檔僅供學習與交流 6 濟南市自身商業(yè)水平較低 各合作團隊的操作水平較低 7 濟南市經(jīng)濟發(fā)展速度較慢 居民消費理念偏于保守 1 2 41 2 4 小結(jié) 小結(jié) 通過上面的推斷及分析 我們對于 縣西巷 商業(yè)項目有了一個初步的認 識 一個位于濟南市市級商業(yè)中心區(qū)域 泉城路附近的 且距離濟南市主要 旅游景點之一的大明湖非常近 地勢狹長沿縣西巷兩側(cè)分布的 最高只有 4 層 且無地下建筑 泉水資源豐富的商業(yè)項目 對于該項目 我們的觀點是 雖然 地處黃金地段 且緊靠中心旅游景點 但是這些外部優(yōu)勢 目前并不能給該項 目帶來很多實際的消費群 換句話說 該項目無法和大明湖在同一天內(nèi)共享客 戶資源 需要加大自身核心吸引力 吸引自身的目標客戶 第二部分第二部分 濟南市宏觀經(jīng)濟基礎(chǔ)濟南市宏觀經(jīng)濟基礎(chǔ) 2 12 1 濟南投資環(huán)境分析濟南投資環(huán)境分析 2 1 12 1 1 濟南宏觀經(jīng)濟狀況濟南宏觀經(jīng)濟狀況 本部分將縱觀濟南市近十年經(jīng)濟發(fā)展情況 探討整個城市的經(jīng)濟基礎(chǔ) 作為判定投資環(huán)境優(yōu)劣的關(guān)鍵因素 單位億元億元億元億元上年為 100 上年為 100億元 1993270 76 32 66 133 15 104 95 112 10 114 70 101 37 1994371 88 49 44 176 82 145 62 122 70 124 80 145 44 1995473 52 67 64 220 37 185 51 113 20 117 30 188 02 1996580 84 74 24 274 93 231 67 106 30 109 10 225 69 1997709 95 82 52 327 97 299 46 101 50 102 90 261 90 1998802 16 90 20 366 43 345 53 98 90 110 90 291 10 1999881 20 92 50 399 80 388 90 96 90 99 10 317 60 2000952 18 95 01 418 61 438 56 98 00 100 60 354 71 此文檔收集于網(wǎng)絡(luò) 如有侵權(quán) 請聯(lián)系網(wǎng)站刪除 此文檔僅供學習與交流 20011 066 16 97 17 443 15 525 84 98 80 100 30 397 53 20021 200 83 98 74 509 09 593 00 97 80 98 80 446 49 2003 1 365 30 103 30 599 70 662 30 98 00 99 90 533 20 注 1 以上數(shù)據(jù)出自濟南市統(tǒng)計局 2 帶 的 2003 年數(shù)據(jù)出自 2003 年濟南市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的統(tǒng)計公報 部分數(shù)據(jù)可能會與最終 濟南統(tǒng)計年鑒 有出入 僅供參考 2 1 22 1 2 國內(nèi)生產(chǎn)總值國內(nèi)生產(chǎn)總值 2003 年濟南市國民經(jīng)濟快速發(fā)展 全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達到 1365 3 億元 比上年增長 13 7 創(chuàng) 1998 年以來最高增幅 過去五年平均增幅 11 2 高于北京 0 5 個百分點 上海 重慶 1 2 個 百分點 但低于天津 0 8 個百分點 濟南經(jīng)濟增長快速 第一產(chǎn)業(yè)增加值 103 3 億元 增長 4 6 第二產(chǎn)業(yè)增加值 599 7 億元 增長 17 8 第三產(chǎn)業(yè)增加值 662 3 億元 增長 11 7 第三產(chǎn)業(yè)在 經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中 的比重顯示 一個城市的 經(jīng)濟發(fā)達程 度 濟南三次產(chǎn)業(yè)的比例為 7 6 43 9 48 5 中國目前第二產(chǎn)業(yè)比重 51 2 第三產(chǎn)業(yè) 33 6 歐洲第三產(chǎn)業(yè)比重達到 70 9 而美國 78 7 顯示中國經(jīng)濟仍欠發(fā)達 第三產(chǎn)業(yè)已占世界經(jīng)濟總量的 61 與國際現(xiàn)代化城市及國內(nèi)一線城市 相比 濟南第三產(chǎn)業(yè)不夠發(fā)達 所占比重低于 50 濟南目前經(jīng)濟結(jié)構(gòu)與 1994 年的北京經(jīng)濟結(jié)構(gòu)接近 1994 年第三產(chǎn)業(yè)比 重首次超過第二產(chǎn)業(yè) 三次產(chǎn)業(yè)比重分別為 6 9 46 15 和 47 第一產(chǎn)業(yè) 103 34 6 第二產(chǎn)業(yè) 599 717 8 第三產(chǎn)業(yè) 662 311 7 此文檔收集于網(wǎng)絡(luò) 如有侵權(quán) 請聯(lián)系網(wǎng)站刪除 此文檔僅供學習與交流 人均國內(nèi)生產(chǎn)總值是評價城市居民個人財富的有力指標 濟南 2003 年 人均 GDP 為人民幣 23632 元 按現(xiàn)行匯率折算為 2855 美元 可比增長 13 2 人均 GDP 與國內(nèi)零售業(yè)較發(fā)達城市及亞太其它城市比較 差距很大 東京 35 474 8 0 新加坡 23 700 12 0 香港 28 700 9 9 臺灣 23 400 12 2 上海 5 300 53 9 北京 3 877 73 6 即便考慮到平價購買力的因素 濟南人均 GDP 也只有東京的 1 3 新加 坡的一半不到 2 1 32 1 3 社會消費品零售總額社會消費品零售總額 社會消費品零售額持續(xù)增長 1999 年 2003 年增長幅度維持在 9 20 之間 并呈現(xiàn)穩(wěn)定上升勢頭 2003 年濟南社會消費品零售總額為 533 2 億元 比上年增長 19 4 增 幅為最近五年最大 過去五年平均增長率 為 12 9 增長幅度 高于京津滬穗渝五大 城市 顯示濟南零售 商業(yè)發(fā)展非常迅速 濟南市 2003 年物價 水準平穩(wěn)回升 居民 消費價格總水準比上 萬萬萬萬萬萬萬萬 0 00 20 00 40 00 60 00 80 00 100 00 120 00 140 00 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬 此文檔收集于網(wǎng)絡(luò) 如有侵權(quán) 請聯(lián)系網(wǎng)站刪除 此文檔僅供學習與交流 年下降 0 1 降幅明顯縮小 最近幾年指數(shù)平穩(wěn) 2 1 42 1 4 可支配收入及消費性支出可支配收入及消費性支出 2003 年城市 非農(nóng)業(yè) 人均可支配收入達到的 11013 元 增長 9 1 03 年濟南城鎮(zhèn)居民人均可支配收入全國 35 個大中城市中人均 可支配收入超過萬元的城市有 12 個 濟南排行第 8 位 收入見下圖 2003 年 15 個副省級城市人均可支配收入排位濟南排第六 2003 年濟南人均消費性支出 8395 元 增長 7 4 2003 年 19 個副省級 以上城市人均消費支出比較如下 濟南排名第八 1 深圳市 17372 03 2 廣州市 11570 58 3 北京市 11123 84 4 上海市 11040 34 5 寧波市 10462 94 6 杭州市 10071 7 廈門市 9457 9 8 濟南市 8395 36 9 青島市 8055 03 10 天津市 7867 53 11 大連市 7759 9 12 南京市 7723 14 13 武漢市 7251 32 14 重慶市 7118 06 15 成都市 7062 58 16 西安市 6805 32 17 長春市 6765 98 18 沈陽市 6690 33 此文檔收集于網(wǎng)絡(luò) 如有侵權(quán) 請聯(lián)系網(wǎng)站刪除 此文檔僅供學習與交流 19 哈爾濱市 6228 93 合 計 8885 37 人均可支配收入及消費性支出排行 6 8 位 顯示濟南零售業(yè)面臨巨大潛 力 2 1 52 1 5 消費結(jié)構(gòu)及橫向比較消費結(jié)構(gòu)及橫向比較 2003 年濟南城市居民消費支出以食品 31 1 教育文化及娛樂 14 9 交通及通信 14 1 為主 與購物中心相關(guān)消費占 64 1 濟南市城區(qū)居民的非基本生活必需品消 費比重上升 消費的選擇性增強 消費結(jié)構(gòu)進一步改善 2004 年上半年濟南居民人均可支配收入為 元 比上年同期增 長 人們花在教育 醫(yī)療 通訊等方面的錢多了起來 增長最 快 今年上半年居民人均用于教育的消費達 元 比上年同期增長 居民通訊消費呈現(xiàn)較強的上升勢頭 人均通訊消費達 元 比上年同期增長 省城居民人均用于醫(yī)療保健費 用的支出達 元 比上年同期增長 此文檔收集于網(wǎng)絡(luò) 如有侵權(quán) 請聯(lián)系網(wǎng)站刪除 此文檔僅供學習與交流 人均 GDP3 000 美元 前后 各個 城市 與濟 南一 樣 消費 結(jié)構(gòu) 的變 化與國際經(jīng)驗基本一致 恩格爾系數(shù)較大幅度下降 濟南城市恩格爾系數(shù) 31 1 比上年減少 1 8 個百分點 衣著及食品類支出比重呈下降趨勢 交通通信 居住 醫(yī)療保健 娛樂教育文化比重上升幅度最大 住房支出上升的趨勢相對明顯 英美主要國家基本生活 食品 衣著合計 支出已經(jīng)下降到 40 以下 其中食品下降到 30 衣著下降到 10 以下 香港 臺灣 韓國的基本生活支出則在 40 以上 交通通信類支出來看 英美國家比重高于港臺 2 9 個百分點 用于居住 房租 包括水 電 燃料等 方面的支出在各國均占相當?shù)?比重 10 26 平均 17 消費結(jié)構(gòu)開始升級消費結(jié)構(gòu)開始升級 總之 目前濟南城市居民的消費性支出及消費結(jié)構(gòu)接近 2001 年的北京 從此后基本消費向提高性消費過渡 食品 衣著合計的基本生活消費支 人均可支配收入 1157884391029016969 人均消費性支出 89236820870714172 消費構(gòu)成 100100100100 食品 36 251 548 734 8 衣著 9 28 16 19 2 家庭設(shè)備用品及服務(wù) 9 58 77 210 1 醫(yī)療保健 7 62 93 93 6 交通和通信 8 65 64 76 6 教育文化娛樂服務(wù) 1611 512 512 4 居住 6 67 910 716 8 雜項商品及服務(wù) 6 33 96 16 5 此文檔收集于網(wǎng)絡(luò) 如有侵權(quán) 請聯(lián)系網(wǎng)站刪除 此文檔僅供學習與交流 出比重不斷下降 消費類別如醫(yī)療 交通通訊 娛樂教育及文化 居住 則有不同程度的上升 2 1 62 1 6 城市就業(yè)結(jié)構(gòu)城市就業(yè)結(jié)構(gòu) 濟南市 2003 年就業(yè)形勢較 2002 年有所好轉(zhuǎn) 年末全市從業(yè)人員 355 3 萬人 比上年末增長 0 7 其中第二產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員 110 1 萬人 增長 0 9 第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員 140 3 萬人 比上年末增長 3 5 勞動就業(yè)結(jié)構(gòu)也由 1993 年的 43 5 31 5 25 逐步發(fā)展到 2003 年的 29 5 31 0 39 5 說明經(jīng)濟改革已經(jīng)逐見成效 前景比較樂觀 2 1 72 1 7 濟南人口狀況濟南人口狀況 全市 2003 年末常住總?cè)丝?582 6 萬人 比上年增長 1 3 城鄉(xiāng)居民生活品質(zhì)進一步提高 全年在崗職工工資總額 126 4 億元 比 上年增長 12 8 在崗職工平均工資 16232 元 增長 12 8 2 1 82 1 8 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 房地產(chǎn)開發(fā)較快增 長 2003 全年房 地產(chǎn)開發(fā)投資 89 8 億元 增長 17 4 其中 住 宅投資完成 74 1 億元 增長 15 4 占房地產(chǎn)開發(fā)完成投資的 82 5 商品房屋竣工面積 295 4 萬平方米 增長 12 5 其中 住宅竣工面積 254 3 萬平方米 增長 5 3 濟南市 2003 年新增住宅面積 376 9 萬平方米 同比增長 8 6 萬萬萬萬萬萬萬萬 0 00 2 00 4 00 6 00 8 00 10 00 12 00 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 萬萬萬 萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬 0 1 2 3 4 5 6 7 萬萬 19931995199719992001 萬萬萬萬萬萬 萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬 此文檔收集于網(wǎng)絡(luò) 如有侵權(quán) 請聯(lián)系網(wǎng)站刪除 此文檔僅供學習與交流 2003 年濟南市城市居民和農(nóng)村居民人均 生活用房面積 18 85 和 32 5 平方米 分別增加 1 05 平方米和 1 9 平方米 2 1 92 1 9 消費行為預測消費行為預測 消費經(jīng)濟元素消費價值體現(xiàn)消費生活需求消費行為興起 收入 房屋持有率 汽車持有率 品牌認識度 品質(zhì)要求度 日常生活需求提升 現(xiàn) 渴望接觸新產(chǎn)品 用 語嘗試 追求認同 開始關(guān)注教育 中高 檔消費品的品質(zhì)或?qū)?飲食要求新鮮度 開車購物次數(shù)增多 生活雜貨家電 品牌價值商品 文化健康環(huán)抱 或體驗性商品 汽車展示 商場 須有停車場 2 22 2 濟南城市建設(shè)濟南城市建設(shè) 2 2 12 2 1 總體規(guī)劃總體規(guī)劃 城市空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃形成 一帶一城一區(qū) 呈 帶狀分片組團 式城市格 局 一帶指東部產(chǎn)業(yè)帶 沿經(jīng)十東路 工業(yè)北路東西交通走廊形成帶狀 發(fā)展格局 一城指主城區(qū) 包括泉城特色風貌帶 東部新城和西部新城 一區(qū)指西部片區(qū) 在原長清縣城的基礎(chǔ)上擴展用地 確定濟南城市空間 發(fā)展戰(zhàn)略為 東拓 西進 南控 北跨 中疏 十字方針 濟南城市規(guī)劃總圖 根據(jù)以上城市發(fā)展布局總體框架 城市用地規(guī)模 400 平方公里 人口規(guī) 模 400 萬人 整個城市發(fā)展空間由東向西將形成 東部產(chǎn)業(yè)帶 東部新 城 泉城特色風貌帶 西部新城 西部片區(qū) 五大區(qū)域和擬跨黃河發(fā)展 的北部片區(qū) 此文檔收集于網(wǎng)絡(luò) 如有侵權(quán) 請聯(lián)系網(wǎng)站刪除 此文檔僅供學習與交流 本項目處在經(jīng)一路沿線 交通便利 發(fā)展北部片區(qū)的北跨戰(zhàn)略規(guī)劃亦將 擴大區(qū)域的零售需求 2 2 22 2 2 濟南城市建設(shè)濟南城市建設(shè) 十大工程十大工程 濟南市委 市政府提出 本屆政府五年投資 1360 億元 以提升城市綜 合服務(wù)功能為重點 實施城市建設(shè) 十大工程 交通建設(shè)工程重點完 成公路 兩座大橋 三條高速路 四大出入口 的建設(shè)和改造 新建和 改造城市道路 1000 公里 工程現(xiàn)狀 經(jīng)十路 經(jīng)一路已完成通車 2 32 3 濟南宏觀經(jīng)濟小結(jié)濟南宏觀經(jīng)濟小結(jié) 國家統(tǒng)計局公布的 2003 年度全國百強城市綜合實力測評結(jié)果中 濟南 市以綜合指數(shù) 87 1 排在百強城市第 13 位 居副省級城市第 9 位 省會 城市第 7 位 綜合實力排序在濟南之前的十二個城市依次是上海 北 京 深圳 廣州 天津 南京 大連 杭州 沈陽 哈爾濱 成都和東 莞 2003 年末 城市 不含章丘市 平陰縣 濟陽縣 商河縣 下同 人口 334 8 萬人 占全市總?cè)丝诒戎氐?57 5 比上年提高 0 5 個百分點 城市非農(nóng)業(yè)人口 243 3 萬人 增長 3 7 成為全國 15 個超大城市之一 全國 18 個生產(chǎn)總值過千億元的城市之一 經(jīng)濟規(guī)模繼續(xù)擴大 經(jīng)濟效 益不斷提高 2003 年 城市生產(chǎn)總值 1053 7 億元 占全市生產(chǎn)總值的 77 2 是全國 18 個生產(chǎn)總值超過 1000 億元的城市之一 其中第三產(chǎn) 業(yè)增加值 569 億元 占城市生產(chǎn)總值的比重達到 54 總體而言 濟南 2003 年的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)接近 1994 年北京的比例 第三產(chǎn)業(yè) 不發(fā)達 人均 GDP 超過 2000 年北京的 2801 美元 此文檔收集于網(wǎng)絡(luò) 如有侵權(quán) 請聯(lián)系網(wǎng)站刪除 此文檔僅供學習與交流 人均可支配收入排名全國副省級以上城市第六位 人均消費性支出排名 第八位 接近 2001 年北京的水平 消費結(jié)構(gòu)接近 2001 年北京的比例 濟南城市的總體發(fā)展水平落后北京至少 4 年 第三部分第三部分濟南市零售商業(yè)發(fā)展狀況濟南市零售商業(yè)發(fā)展狀況 3 13 1 濟南零售商業(yè)發(fā)展概況濟南零售商業(yè)發(fā)展概況 3 1 13 1 1 濟南商業(yè)發(fā)展概況濟南商業(yè)發(fā)展概況 90 年代中期前 濟南主要購物場所是濟南百貨大樓 大觀園 人民商 場 濟南華聯(lián) 山東華聯(lián) 濟南一百 皆為百貨業(yè)態(tài) 1996 年銀座商城及 1997 年貴和購物中心標志百貨業(yè)態(tài)進入革新階段 以三聯(lián)家電為代表的專業(yè)店 專賣店大量出現(xiàn) 傳統(tǒng)百貨店被分流 超市要革百貨的命 概括了濟南商業(yè)第二輪洗牌的演化過程 老字 號的濟南第一百貨 曾是中國企業(yè) 500 強的濟南國貿(mào)大廈相繼出局 業(yè)態(tài)升級大戰(zhàn)開始 集購物 休閑 娛樂和飲食于一身的銀座地下購物 廣場 2000 年開業(yè)持續(xù)火爆 一站式購物模式開始露出端倪 外資零售商持續(xù)滲透 沃爾瑪 家樂福等國際零售巨頭及紛紛搶址濟南 最近伊勢丹也進入泉城路 結(jié)局 一百 濟百 大觀園 省華聯(lián)停業(yè)重組 市華聯(lián) 包括嘉華 人民商場勉力維持 2002 年底零售額統(tǒng)計 華聯(lián)商廈 6 81 億元 人民商場 5 03 億元 與 貴和購物中心 6 29 億元大致持平 比銀座商廈 單店零售額 10 億元左 右 洛口服裝批發(fā)市場 25 9 億元有極大差距 此文檔收集于網(wǎng)絡(luò) 如有侵權(quán) 請聯(lián)系網(wǎng)站刪除 此文檔僅供學習與交流 3 1 23 1 2 濟南主要的商業(yè)區(qū)域分布濟南主要的商業(yè)區(qū)域分布 濟南的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域少而集中 主要是全市性商業(yè)中心泉城路 泉城廣 場商業(yè)區(qū)為龍頭 以市級副中心經(jīng)二路 西市場 商業(yè)區(qū) 花園路商業(yè) 區(qū)為輔助的三大商圈鼎立格局 2002 年濟南市全市社會消費品零售總 額 446 5 億元 其中市區(qū) 349 1 億元 主要由數(shù)個相鄰的臨街街鋪 百貨店 超市零散的聚合而成 整體而言 既有設(shè)施的軟硬件如動線設(shè)計 購物環(huán)境及業(yè)態(tài)業(yè)種的組合都很落后 且零售概念及商品組合 租戶組合都相當同質(zhì) 既有商業(yè)設(shè)施休閑娛樂設(shè)施及餐飲等缺乏 或者檔次雷同且低檔 濟南市民的消費傾向相對傳統(tǒng) 消費觀念相對保守 1 1 泉城路傳統(tǒng)而多元 泉城廣場較現(xiàn)代商場出現(xiàn) 泉城路傳統(tǒng)而多元 泉城廣場較現(xiàn)代商場出現(xiàn) 地理范圍地理范圍 泉城路東起青龍橋 西至濼源橋 北通太平寺巷 高都司巷 鞭指巷 省府前街 縣東巷 縣西巷 南接舊軍門巷 榜棚街 衛(wèi)巷 舜井街 歷山西街 全長 1560 米 毗鄰大明湖 趵突泉 泉城廣場 黑虎泉等 諸多景點 相連芙蓉街 曲水亭古城區(qū) 區(qū)位屬性區(qū)位屬性 泉城路歷來是濟南繁華的唯一市級中心商業(yè)區(qū) 商家云集 名店眾多 有 十字金街 之地位 是購物 交通 休閑 旅游 文化五大功能 的準步行商業(yè)街 消費者來源消費者來源 泉城路商業(yè)區(qū)位于城市中心地帶 集中了各類商業(yè)形態(tài) 作為濟南市最 古老的商業(yè)街 客戶群范圍廣泛 不僅吸引龐大濟南消費群體 涵蓋了 大眾化消費及白領(lǐng)客層 同時作為大型旅游文化商業(yè)中心接納了大量旅 游消費者 泉城路主題分區(qū)及存在問題泉城路主題分區(qū)及存在問題 此文檔收集于網(wǎng)絡(luò) 如有侵權(quán) 請聯(lián)系網(wǎng)站刪除 此文檔僅供學習與交流 改造時劃定的 5 個主題經(jīng)營區(qū)分別為 1 以三聯(lián)商廈為中心的家電經(jīng)營區(qū) 2 分別以濟南百貨大樓和貴和為中心的兩個百貨 休閑經(jīng)營區(qū) 3 以金街 IBO 和舜井街東側(cè)地區(qū)為主的兩個時尚服飾商品經(jīng)營區(qū) 4 以齊魯金店為中心的黃金珠寶首飾商品經(jīng)營區(qū) 5 芙蓉街至舜井街地區(qū)精品服飾經(jīng)營區(qū) 雖然主題經(jīng)營區(qū)域格局大致存在 但由于泉城路的改造 經(jīng)營 管理是 政府行為 交通組織 業(yè)態(tài)組合 商家組合 市場檔次 店面設(shè)計 物 業(yè)管理等跟不上 加上開街之初 政府高租金 高稅收等殺雞取卵的短 視行為 致使泉城路商業(yè)氛圍元氣大傷 難以重現(xiàn)當年車水馬龍的 金 街 景象 泉城廣場 銀座商廈組成的泉城廣場 銀座商廈組成的 金街金街 南側(cè)區(qū)域南側(cè)區(qū)域 逐漸成為該商圈內(nèi)人氣極旺的商業(yè)區(qū) 2002 年銀座商廈單店零售額超 過 10 億元 省內(nèi)第一 光年底各單位送禮用的購物卡 2003 年就達到 1 億元左右 主要商業(yè)核心主要商業(yè)核心 三聯(lián)商社 84 3 億元 銀座商廈集團 含地下廣場 20 17 億元 貴和購物中心 6 29 億元 貴和商廈 估計 6 5 億元左右 新華書店 2 03 億元 總計 119 29 億元 占濟南市區(qū)社會消費品零售總額 34 2 顯示商圈 作為市級商業(yè)中心的地位 案例分析之貴和購物中心案例分析之貴和購物中心 此文檔收集于網(wǎng)絡(luò) 如有侵權(quán) 請聯(lián)系網(wǎng)站刪除 此文檔僅供學習與交流 貴和購物中心總面積 2 2 萬平方米 1997 年 10 月 1 日開業(yè) 為濟南 僅有的兩座五星級酒店之一的皇冠假日酒店裙樓 首層有不少國際一線 產(chǎn)品 市場檔次為濟南最高檔的百貨店 以男士為主要目標客層 按北 京標準商場檔次僅為中高檔 B1 精品超 市 名煙名酒 食品飲 料 日用百貨 快 餐 藥品 F1 名貴大 堂 化妝品 金銀珠寶 鐘表眼鏡 皮具 精品服裝 江詩丹頓 ROLEX 伯爵 LONGINES OMEGA RADO TISSOT 依波 路 Cartier Ermenegildo Zegna HOGO BOSS POLO RALPH LAUREN DUNHILL GEVES 商業(yè)街風格和定位不明確 缺乏統(tǒng)一的零售策劃 規(guī)劃及經(jīng)營管理 商 業(yè)街整體感較差 購物環(huán)境及動線設(shè)計低落 但隨著經(jīng)一路通行及山大路科技一條街日漸成熟 洪樓區(qū)域內(nèi)融基大廈 慧都大廈 二環(huán)路上嘉恒 發(fā)展 東方麗景 東環(huán)國際廣場等寫字樓的 興建 造就了現(xiàn)代時尚商務(wù)氛圍 為該區(qū)域增添了獨有的文化休閑特色 區(qū)域商業(yè)氛圍日漸濃郁 3 1 33 1 3 專業(yè)市場成行成市專業(yè)市場成行成市 隨著濟南市經(jīng)濟建設(shè)的逐步發(fā)展 目前濟南市已經(jīng)形成了很多比較大型 的專業(yè)市場 如北園路的家具城 汽車城 7 5 億元 洛口的服裝批 發(fā)市場 25 9 億元 段店的汽車城 溫州服裝城集貿(mào)市場 22 3 億 元 堤口路的果品批發(fā)市場 15 2 億元 山大路科技市場 17 7 億元 齊魯軟件園 15 5 億元 山東汽車交易中心 13 5 億元 濟南汽車配件市場 10 9 億元 工業(yè)南路的山東汽車商城 18 0 億 元 新世界商場 8 0 億元 茶葉市場 9 5 億元 海鮮市場 6 5 億元 建材市場 5 1 億元 鋼材才市場 4 5 億元 包括前面提 到的西市場小商品批發(fā)市場 32 1 億元 七里堡蔬菜批發(fā)市場 9 8 億元 等等 僅上述規(guī)模較大的十幾個市場總計 222 億元 占全市商品 交易市場成交額 533 6 億元 的 41 6 市區(qū)商品交易市場成交額 424 5 億元 的 52 3 雖然這些專業(yè)市場檔次一般較低 但是占據(jù)濟南市的經(jīng)濟發(fā)展大半壁江 山 同時也極大的帶動了所在區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展 另外 在零售服務(wù)方面 也由市場自發(fā)組成了象文西路的服裝一條街 定位多為中低檔比較時尚 流行的適合年輕人的潮流服飾 銀座商廈南 面的佛山街現(xiàn)在形成了美食街 多為店面較小 但各具風味和特色的中 此文檔收集于網(wǎng)絡(luò) 如有侵權(quán) 請聯(lián)系網(wǎng)站刪除 此文檔僅供學習與交流 檔餐飲店 千佛山東北區(qū)域的茶樓 咖啡廳也是濟南比較具有特色的地 方 3 1 43 1 4 濟南現(xiàn)有零售商業(yè)總結(jié)濟南現(xiàn)有零售商業(yè)總結(jié) 大型商場 項目名稱位置 規(guī)模 萬平米 主要商品 貴和購物中心天地壇街 1 號 2 2 中高檔品牌 超市 貴和商廈泉城路 147 號 3 中檔百貨 超市 銀座商城濼源大街 66 號 5 中檔略偏高百貨 銀座地下超市 濼源大 99 號 泉城廣 場地下 3 品牌超市 中檔百貨 人民商場經(jīng)四路東首 13 號 4 中低檔百貨 羽絨服商 場最為出名 大觀圓商場經(jīng)四緯二 2 6 中低檔百貨 平價超市 餐飲 娛樂 濟南華聯(lián)商城經(jīng)二緯十一 3 5 中低檔百貨 嘉華購物廣場經(jīng)二緯九 4 中低檔百貨 平價超市 濟南百貨大樓 女飾 城 泉城路 264 號 2 大型商場合計 29 3 沃爾瑪超市泉城路西首 5 超市 家具 品牌服飾 店 家樂福 解放橋 解放橋附近 4 8 超市 品牌服飾店 大潤發(fā) 歷城 濟南歷城區(qū)花園路 99 號 2 3 平價超市 餐飲 大潤發(fā) 歷下 濟南歷下區(qū)文化西路 1 號 1 8 平價超市 餐飲 大潤發(fā) 貴華店 濟南市堤口路 80 號 1 8 平價超市 餐飲 此文檔收集于網(wǎng)絡(luò) 如有侵權(quán) 請聯(lián)系網(wǎng)站刪除 此文檔僅供學習與交流 大潤發(fā) 山水店 濟南市中區(qū)二七南路 7 號 1 7 平價超市 餐飲 新一佳超市濟南北園大街 7 號 1 中低檔百貨 平價超市 銀座超市 北園 4 2 品牌超市 中檔百貨 銀座超市 八一 八一立交橋西 2 3 品牌超市 中檔百貨 人防地下商城經(jīng)四路 1 2 綠地超市濟濼路 116 號 2 中低檔百貨 平價超市 新世界商城英雄山 2 3 低檔小商品 家具 世紀聯(lián)華 濟南市英雄山路 161 號 2 中低檔百貨 平價超市 萬嘉隆超市濟王公路 138 號 1 中低檔百貨 平價超市 易初蓮花 花園路 華信路交叉 口 2 3 規(guī)劃中 家樂福 天橋 經(jīng)一緯一附近 大型超市合計 35 7 濟南現(xiàn)有建筑面積超過 1 萬平米的大型商場 9 家 提供商業(yè)建筑面積 29 3 萬平米 其中最大的銀座商城規(guī)模達到 5 萬平米 而平均規(guī)模為 3 2 萬平米 市場檔次以中低檔至中高檔的傳統(tǒng)百貨店為主 市區(qū)萬平方米以上的大型超市超過 15 家