06年真題《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》試卷.doc

物業(yè)管理實(shí)務(wù)試卷一、單項(xiàng)選擇題(共30題，每題1分。每題的備選項(xiàng)中。只有1個最符合題意)1一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)注冊資本應(yīng)為人民幣( )萬元以上。A50 B300C500 D10002新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起( )日內(nèi)，向工商注冊所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)。A30 B45C60 D903某物業(yè)管理公司僅管理高層住宅類型的物業(yè)，管理總面積達(dá)120萬平方米，從管理類型和面積上看，該公司符合申報( )資質(zhì)條件。A一級 B二級C三級 D三級暫定4前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)結(jié)束后，招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起( )日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面前期物業(yè)服務(wù)合同。A7 B15C30 D455在前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中，評標(biāo)委員會根據(jù)評標(biāo)結(jié)果向招標(biāo)人推薦不超過3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。招標(biāo)人( )。A可任選其中一個作為中標(biāo)人B應(yīng)以報價最低的為中標(biāo)人 C應(yīng)報請房地產(chǎn)行政主管部門確定中標(biāo)人D應(yīng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人6物業(yè)管理投標(biāo)的過程包括：準(zhǔn)備投標(biāo)文件，獲取招標(biāo)信息，登記并取得招標(biāo)文件，參加開標(biāo)、現(xiàn)場答辯會議，送交投標(biāo)文件，簽訂物業(yè)服務(wù)合同(或前期物業(yè)服務(wù)合同)。正確的投標(biāo)步驟是( )。A一一一一 B一一一一C一 D一一一7物業(yè)服務(wù)合同由( )與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂。A各業(yè)主分別 B業(yè)主大會C業(yè)主委員會代表業(yè)主 D物業(yè)建設(shè)單位8業(yè)主臨時公約由( )制定。A建設(shè)單位 B購房人C物業(yè)管理企業(yè) D房地產(chǎn)行政主管部門9物業(yè)管理的早期介入是建設(shè)單位引入的( )。A設(shè)計(jì)工作 BI程監(jiān)理工作C開發(fā)建設(shè)工作 D物業(yè)管理咨詢活動10前期物業(yè)管理是指從前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起至( )之日止的物業(yè)管理活動。A首次業(yè)主大會會議召開 B業(yè)主大會成立C50 96業(yè)主人住 D物業(yè)服務(wù)合同生效11業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向( )交還有關(guān)的物業(yè)管理資料和物業(yè)管理用房等。A建設(shè)單位 B業(yè)主委員會C政府主管部門 D新物業(yè)管理企業(yè)12因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，( )應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。A裝修人 B裝修企業(yè)C裝修施工人員 D物業(yè)管理公司13在購房合同約定的期限內(nèi)，業(yè)主未辦理人住及其相應(yīng)手續(xù)的，( )。A建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)將視業(yè)主人住不成立B建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)將視業(yè)主人住成立C業(yè)主未與建設(shè)單位聯(lián)系并作有效聲明的，視同人住成立D即使業(yè)主與建設(shè)單位聯(lián)系并作有效聲明，仍視為人住不成立14檢查墻體裝飾面是否空鼓最適合采取( )查驗(yàn)方法。A測量 B敲擊C使用 D目測15房屋主體按建筑結(jié)構(gòu)類型和材料劃分類別，不包括( )。A磚結(jié)構(gòu) B木結(jié)構(gòu)C鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) D框架結(jié)構(gòu)16對于重點(diǎn)和重要設(shè)施設(shè)備的維修，應(yīng)該更加強(qiáng)調(diào)( )。A事后維修 B緊急搶修C預(yù)防性維修 D大修17物業(yè)供配電系統(tǒng)技術(shù)檔案不包括( )記錄。A日常運(yùn)行r B客戶投訴C維修和技術(shù)改造D各項(xiàng)電氣預(yù)防性實(shí)驗(yàn)和其他測試18下列四種方法中，不屬于白蟻防治主要方法的是( )。A挖巢法 B藥殺法C熏蒸法 D誘殺法19下列四項(xiàng)工作中，不屬于小區(qū)綠化日常養(yǎng)護(hù)工作的是( )。A澆水 B病蟲害防治C雜草防治 D綠化改造工程20下列關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作責(zé)任的說法中，表述正確的是( )。A物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作B物業(yè)管理企業(yè)對管理區(qū)域內(nèi)的治安防范工作負(fù)有全部責(zé)任C物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生刑事案件時，物業(yè)管理企業(yè)不承擔(dān)任何責(zé)任D_物業(yè)管理企業(yè)可對嫌疑人進(jìn)行留置訊問21下列關(guān)于消防通道管理的說法中，正確的是( )。A物業(yè)管理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車位B物業(yè)管理公司任何時候都不能將消防通道劃為停車位C物業(yè)管理公司如將消防通道劃為停車位，應(yīng)做好安全警示D業(yè)主在消防通道停車與物業(yè)管理公司無關(guān)，無須進(jìn)行管理22電梯出現(xiàn)緊急情況時，乘客應(yīng)采取的正確措施是( )。A確認(rèn)電梯處于靜止?fàn)顟B(tài)，撬開轎廂門逃生B通過安全窗撤離轎廂C通過電話或?qū)χv系統(tǒng)通知管理人員，靜候救援D通過電話或?qū)χv系統(tǒng)，在管理人員的指揮下采取措施自救23實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每( )不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況。A三個月 B半年C一年 D二年24實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括( )和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。A物業(yè)服務(wù)成本 B物業(yè)服務(wù)支出C物業(yè)服務(wù)支出、法定稅費(fèi) D物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)25住宅專項(xiàng)維修資金屬于( )所有。A物業(yè)管理企業(yè) B全體業(yè)主C物業(yè)管理企業(yè)和全體業(yè)主 D建設(shè)單位26在業(yè)主大會成立前，住宅專項(xiàng)維修資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)( )。A提出計(jì)劃，房地產(chǎn)行政主管部門審核后劃撥B自行決定C與部分業(yè)主商議決定D與建設(shè)單位商議決定27物業(yè)服務(wù)合同約定以外的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取的是( )。A政府定價B政府指導(dǎo)價C業(yè)主定價D物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定28新建物業(yè)承接驗(yàn)收時，物業(yè)管理公司應(yīng)向( )索取物業(yè)檔案資料。A業(yè)主 B建設(shè)單位C施工單位 D監(jiān)理單位29某項(xiàng)目管理處擬購置固定資產(chǎn)，須書面報請公司批準(zhǔn)，采用的文書類型應(yīng)是( )。A通知 B報告C請示 D決定30按照住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法(建設(shè)部令第110號)，業(yè)主在辦理住宅裝飾裝修手續(xù)時，物業(yè)管理企業(yè)(或指定方)可以按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，收取( )。A管理服務(wù)費(fèi) B審批費(fèi)C施工現(xiàn)場管理費(fèi) D裝修保證金二、多項(xiàng)選擇題(共15題，每題2分。每題的備選項(xiàng)中。有2個或2個以上選項(xiàng)符合題意，至少有1個錯項(xiàng)。錯選，本題不得分；少選。所選的每個選項(xiàng)得O5分)31二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書由( )頒發(fā)和管理。A國務(wù)院建設(shè)主管部門B省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門C省、自治區(qū)人民政府房地產(chǎn)主管部門D直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門E設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門32新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)在申請資質(zhì)時，除應(yīng)提供營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、驗(yàn)資證明之外，還要持( )向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門申報。A企業(yè)法定代表人的身份證明B企業(yè)總經(jīng)理的身份證明C物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同D管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同E物業(yè)服務(wù)合同33物業(yè)管理招標(biāo)的主體包括( )。A物業(yè)管理企業(yè) B物業(yè)建設(shè)單位C業(yè)主大會 D業(yè)主委員會E物業(yè)所有權(quán)人34前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同兩者的區(qū)別有( )。A簽訂合同的主體不同B合同終止條件不同C前期物業(yè)服務(wù)合同須經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)合同則不需要D前期物業(yè)服務(wù)合同屬于固定期限合同，物業(yè)服務(wù)合同屬于無固定期限合同E前期物業(yè)服務(wù)合同屬于無固定期限合同，物業(yè)服務(wù)合同屬于固定期限合同35下列關(guān)于業(yè)主公約的說法中，正確的有( )。A業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會通過后生效B業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力C業(yè)主公約對物業(yè)管理企業(yè)具有約束力D業(yè)主公約對物業(yè)建設(shè)單位具有法律約束力E業(yè)主公約僅有道義上的約束力36某物業(yè)竣工交付6個月時，因電梯機(jī)房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說法中，正確的有( )。A立即通知電梯公司解決故障停梯問題B電梯公司應(yīng)履行保修責(zé)任，并承擔(dān)維修費(fèi)用C建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)此次事故的全部費(fèi)用D物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔(dān)滲漏機(jī)房的維修責(zé)任及費(fèi)用 E電梯機(jī)房屬物業(yè)共用部位，修繕費(fèi)用應(yīng)在專項(xiàng)維修資金中列支37按使用功能劃分，物業(yè)可分為( )物業(yè)。A居住 B公共C商業(yè) D工業(yè)E其他38物業(yè)管理區(qū)域停車場的物業(yè)管理人員一般應(yīng)包括( )。A車輛維修員 B車輛清洗員C交通疏導(dǎo)及管理員 D停車場保潔員E停車收費(fèi)員39物業(yè)管理企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入包括( )收入。A物業(yè)管理 B物業(yè)經(jīng)營C政策性虧損補(bǔ)貼 D物業(yè)大修E共用部位的租賃收入40物業(yè)管理企業(yè)利潤總額包括( )。A企業(yè)所屬項(xiàng)目上交的管理酬金B(yǎng)營業(yè)利潤C(jī)投資凈收益 D營業(yè)外收支凈額E被貼收入 41物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成不包括( )。A物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用B物業(yè)管理企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險費(fèi)用C物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險費(fèi)用D管理服務(wù)人員的工資E項(xiàng)目管理處用房裝飾裝修費(fèi)用42按照物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行( )。A政府定價 B政府指導(dǎo)價C市場調(diào)節(jié)價 D業(yè)主定價E政府與業(yè)主共同定價43住宅專項(xiàng)維修資金可用于( )。A彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的不足B共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修C共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新D共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的改造E共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修44下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的說法中，正確的有( )。A由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用B管理服務(wù)利潤是固定的，不隨物業(yè)管理成本的變動而變動C物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)聘請專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況進(jìn)行審計(jì) D物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支相抵，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)E物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中不包括法定稅費(fèi)45物業(yè)管理信用檔案的建立范圍包括( )。A物業(yè)管理企業(yè) B物業(yè)管理專業(yè)人員C業(yè)主委員會 D建設(shè)單位E物業(yè)使用人三、案例分析題(共2題。每題20分。請根據(jù)背景材料，按要求作答)案例分析題(一)某物業(yè)管理公司管理一高層住宅小區(qū)，近期收到部分業(yè)主投訴及建議，具體意見匯總見下表。編號 意見與建議1 部分樓梯間陳舊，要求進(jìn)行粉刷2 保安人員更換頻繁，給小區(qū)安全管理帶來隱患編號 意見與建議3 小區(qū)內(nèi)停車秩序混亂，建議加強(qiáng)管理4 小區(qū)外市政道路邊常有小攤販，環(huán)境臟亂，建議加強(qiáng)管理5 常有人到小區(qū)散發(fā)廣告，住戶反感，也存在不安全因素6 樓道燈損壞頻率高，建議及時檢查更換7 某部電梯安全隱患嚴(yán)重，需要大修8 建議小區(qū)外墻全部翻新9 小區(qū)老鼠和蚊蠅較多(特別是蚊子)，建議采取措施10 小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車情況，要求加強(qiáng)管理11 部分業(yè)主要求減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)12 希望提供家政服務(wù)13 部分業(yè)主反映交通不便，要求向交通部門建議增設(shè)到達(dá)小區(qū)的公交線路14 建議清潔工作業(yè)時間與業(yè)主的上下班時間盡量錯開，避免與業(yè)主爭用電梯問題1：解決上述問題，需要資金投入的項(xiàng)目有哪些?費(fèi)用如何解決(不考慮人工、培訓(xùn)等管理成本的增加)?(5分)問題2：上述不屬于物業(yè)管理企業(yè)管理職責(zé)范圍的項(xiàng)目有哪些?對此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)如何處理?(4分)問題3：試分析第9項(xiàng)問題產(chǎn)生的可能原因和應(yīng)采取的措施?(4分)問題4：在上述所有問題中，您認(rèn)為不可能滿足業(yè)主要求，僅需要進(jìn)行必要的溝通和解釋的項(xiàng)目是哪一項(xiàng)?為什么?(4分)問題5：針對上述問題，請結(jié)合您的工作實(shí)踐，試舉出至少三項(xiàng)管理措施，以提高管理服務(wù)水平?(3分)案例分析題(二)某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的某住宅小區(qū)，由甲物業(yè)管理公司承擔(dān)前期物業(yè)管理。業(yè)主于2003年8月開始入住，2005年5月該小區(qū)召開首次業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會，并按照業(yè)主大會決議選聘了乙物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會與乙物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，合同于2005年8月1日零時生效。業(yè)主委員會以書面形式通知甲物業(yè)管理公司應(yīng)于2005年8月1日前辦理完成物業(yè)交接驗(yàn)收手續(xù)。甲物業(yè)管理公司收到業(yè)主委員會書面通知后，安排了該小區(qū)管理服務(wù)人員退場，但以部分業(yè)主欠繳 物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由，拒絕移交相應(yīng)的物業(yè)管理資料，拒不配合物業(yè)交接查驗(yàn)。2006年8月15日，頂層的20戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水，于是聯(lián)名要求乙物業(yè)管理公司無償修復(fù)。乙物業(yè)管理公司稱這是因甲物業(yè)管理公司管理不善所致，應(yīng)由甲物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)修繕。之后，乙物業(yè)管理公司不再受理業(yè)主有關(guān)該問題的投訴。問題1：上述20戶業(yè)主提出的修復(fù)請求是否合理?是否應(yīng)由乙物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)無償修復(fù)?(4分)問題2：乙物業(yè)管理公司的做法是否妥當(dāng)?如果您是該公司的負(fù)責(zé)人，如何處理業(yè)主的投訴?(4分)問題3：該小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)合同何時終止?(3分)問題4：甲物業(yè)管理公司拒絕移交的理由是否成立?請說明理由(3分)問題5：在甲物業(yè)管理公司拒絕移交物業(yè)管理資料和配合物業(yè)交接查驗(yàn)的情況下，乙物業(yè)管理公司應(yīng)如何進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)?(6分)2006年度全國物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試物業(yè)管理實(shí)務(wù)試卷參考答案一、單項(xiàng)選擇題(共30題，每題1分)1C 2A 3C 4C 5D 6D 7C 8A 9D 10D11B 12A 13C 14B 15D 16C 17B 18C 19D 20A21B 22C 23C 24B 25B 26A 27D 28B 29C 30A二、多項(xiàng)選擇題(共15題。每題2分。錯選，本題不得分；少選，所選每個選項(xiàng)05分)31BD 32ACD 33BCE 34ABE 35AB 36AC37ACDE 38CDE 39ABD 40BCDE 41BE 42BC43BCD 44AD 45AB三、案例分析題(共2題，每題20分)案例分析題(一)問題1答案要點(diǎn)及評分標(biāo)準(zhǔn)(1)需要資金投入的項(xiàng)目有：第1、6、7、8、9項(xiàng)(25分，答對每項(xiàng)O5分，錯答一項(xiàng)得O分)。(2)其中第1、6、9項(xiàng)應(yīng)在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中列支(15分，答對每項(xiàng)05分，錯答一項(xiàng)得0分)；第7、8項(xiàng)從住宅專項(xiàng)維修資金中列支，或由全體業(yè)主分?jǐn)?1分，每項(xiàng)O5分，錯答一項(xiàng)得O分；答對從住宅專項(xiàng)維修資金中列支，或由全體業(yè)主分?jǐn)偩傻梅?。問題2答案要點(diǎn)及評分標(biāo)準(zhǔn)(1)第4項(xiàng)和第12、13項(xiàng)(2分，答對任意兩項(xiàng)得2分，答對一項(xiàng)得1分，錯答一項(xiàng)得0分)。(2)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向業(yè)主作出解釋，第4項(xiàng)和第13項(xiàng)不屬于物業(yè)管理企業(yè)直接管理職責(zé)范圍，無權(quán)直接處理(1分)；物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向有關(guān)部門(城管、交通等)反映，積極協(xié)調(diào)，爭取解決，可積極聯(lián)系家政，按業(yè)主要求提供服務(wù)(05分)；并跟蹤事態(tài)，及時向業(yè)主通報(05分)。(凡未答第12項(xiàng)如何處理的不扣分)。問題3答案要點(diǎn)及評分標(biāo)準(zhǔn)(1)可能原因有：環(huán)境臟亂。其中積水較多是滋生蚊蠅的主要原因；有食源是老鼠較多的原因(2分)。(2)應(yīng)采取措施：加強(qiáng)環(huán)境治理，包括：及時清運(yùn)垃圾，積水處理，加強(qiáng)藥物滅殺蚊蠅，利用鼠夾、毒餌等物理、化學(xué)、生物等方法滅鼠(15分)；同時加強(qiáng)宣傳教育，取得業(yè)主配合(05分)。問題4答案要點(diǎn)及評分標(biāo)準(zhǔn)第11項(xiàng)(2分)，因?yàn)槲飿I(yè)管理服務(wù)是公共性服務(wù)，所有業(yè)主均有按同等標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)(2分，答因受契約、合同等約定，不能隨意減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)，也可以得分)。問題5答案要點(diǎn)及評分標(biāo)準(zhǔn)1加強(qiáng)基礎(chǔ)管理，包括日常檢查和員工培訓(xùn)；2調(diào)整優(yōu)化管理服務(wù)工作流程；3加強(qiáng)安全管理，公共秩序管理；4加強(qiáng)小區(qū)公用設(shè)施設(shè)備的更新改造工作；5加強(qiáng)小區(qū)衛(wèi)生管理工作；6加強(qiáng)溝通和宣傳工作(答對上述任意3項(xiàng)得3分，答出其他措施，只要合理也可以得分)。案例分析題(二)問