物業(yè)管理法律關(guān)系.ppt

1 物業(yè)管理法律關(guān)系 第一節(jié)物業(yè)管理概述1 物業(yè)與房地產(chǎn)物業(yè) 是指已經(jīng)建成并竣工驗收投入使用的各類房屋 建筑及其配套設(shè)施與場地 物業(yè)與房地產(chǎn)同義 但又有區(qū)別 表現(xiàn)在 客體不同 物業(yè)的范圍較房地產(chǎn)廣 使用的角度不同 房地產(chǎn)側(cè)重于不動產(chǎn)物權(quán)的角度 物業(yè)側(cè)重于從房地產(chǎn)的管理和服務(wù)的角度 在使用時物業(yè)通常是已經(jīng)進(jìn)入生產(chǎn)生活領(lǐng)域的房地產(chǎn) 2 物業(yè)管理法律關(guān)系 第一節(jié)物業(yè)管理概述2 物業(yè)管理的含義物業(yè)管理 是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè) 由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定 對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修 養(yǎng)護(hù) 管理 維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動 物業(yè)管理關(guān)系本質(zhì)上是民事法律關(guān)系 物業(yè)管理條例第2條 3 物業(yè)管理概述 3 物業(yè)管理的法律特征 a 物業(yè)管理的基礎(chǔ)是業(yè)主自治權(quán) b 物業(yè)管理關(guān)系是一種民事合同關(guān)系 c 具有有償性 d 具有專業(yè)性 4 物業(yè)管理的原則和模式 北大版教材p184 185 4 物業(yè)管理關(guān)系的主體 1 業(yè)主房屋的所有權(quán)人 業(yè)主使用公房 使用權(quán)人不是業(yè)主 國家或單位是業(yè)主2 業(yè)主的權(quán)利 第6條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中 享有下列權(quán)利 一 按照物業(yè)服務(wù)合同的約定 接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù) 二 提議召開業(yè)主大會會議 并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議 5 物業(yè)管理關(guān)系的主體 三 提出制定和修改業(yè)主公約 業(yè)主大會議事規(guī)則的建議 四 參加業(yè)主大會會議 行使投票權(quán) 五 選舉業(yè)主委員會委員 并享有被選舉權(quán) 六 監(jiān)督業(yè)主委員會的工作 七 監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 八 對物業(yè)共用部位 共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán) 九 監(jiān)督物業(yè)共用部位 共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金 以下簡稱專項維修資金 的管理和使用 十 法律 法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利 6 物業(yè)管理關(guān)系的主體 3 業(yè)主的義務(wù) 條例第7條等 業(yè)主在物業(yè)管理活動中 履行下列義務(wù) 一 遵守業(yè)主公約 業(yè)主大會議事規(guī)則 二 遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用 公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度 物權(quán)法第83條 三 執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定 物權(quán)法第78條第1款 7 物業(yè)管理關(guān)系的主體 四 按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金 物權(quán)法第79 80條 五 按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 六 法律 法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù) 4 業(yè)主團(tuán)體根據(jù)物業(yè)管理條例第8條 業(yè)主大會 業(yè)主團(tuán)體 在小區(qū)物業(yè)管理事項上具有民事主體資格 享有民事權(quán)利能力 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的代表機(jī)關(guān) 5 業(yè)主大會履行下列職責(zé) 條例第11條 一 制定 修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則 8 物業(yè)管理關(guān)系的主體 二 選舉 更換業(yè)主委員會委員 監(jiān)督業(yè)主委員會的工作 三 選聘 解聘物業(yè)管理企業(yè) 四 決定專項維修資金使用 續(xù)籌方案 并監(jiān)督實施 五 制定 修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用 公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度 六 法律 法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé) 9 物業(yè)管理關(guān)系的主體 6 業(yè)主委員會基本定位 a 不是法人 因為民法通則第37條規(guī)定法人應(yīng)當(dāng)具備下列條件 一 依法成立 二 有必要的財產(chǎn)或者經(jīng)費(fèi) 三 有自己的名稱 組織機(jī)構(gòu)和場所 四 能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任 業(yè)主委員會不滿足上述第 二 四 b 是一種非法人組織 因為在許多情況下可以以自己的名義獨(dú)立做出某些民事行為 表現(xiàn)在 條例第35 37 49 67條 10 物業(yè)管理關(guān)系的主體 業(yè)主委員會的職權(quán) 一 召集業(yè)主大會會議 報告物業(yè)管理的實施情況 二 代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同 三 及時了解業(yè)主 物業(yè)使用人的意見和建議 監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 四 監(jiān)督業(yè)主公約的實施 五 業(yè)主大會賦予的其他職責(zé) 11 物業(yè)管理關(guān)系的主體 業(yè)主大會和業(yè)主委員會的議事規(guī)則 條例第12條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式 也可以采用書面征求意見的形式 但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1 2以上投票權(quán)的業(yè)主參加 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議 業(yè)主大會作出決定 必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1 2以上通過 業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約 業(yè)主大會議事規(guī)則 選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè) 專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定 必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2 3以上通過 物權(quán)法第76條與之不同 12 物業(yè)管理關(guān)系的主體 物權(quán)法第76條 下列事項由業(yè)主共同決定 一 制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則 二 制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約 三 選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員 四 選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人 五 籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金 六 改建 重建建筑物及其附屬設(shè)施 七 有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項 決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項 應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意 決定前款其他事項 應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意 13 業(yè)主公約 1 業(yè)主公約 業(yè)主團(tuán)體的最高自治規(guī)范 概念 是全體業(yè)主就建筑物的管理 使用 維護(hù)和所有關(guān)系等各方面所達(dá)成的書面形式的自治規(guī)則 業(yè)主公約是業(yè)主團(tuán)體的最高自治規(guī)范和根本性自治規(guī)則 地位相當(dāng)于業(yè)主團(tuán)體的 憲法 14 業(yè)主公約 2 幾個相關(guān)法律問題 a 開發(fā)商制定的業(yè)主公約對業(yè)主是否具備約束力 b 業(yè)主公約能否設(shè)定處罰權(quán) c 物業(yè)的承租人是否受到業(yè)主公約的約束 d 如何保障業(yè)主公約的執(zhí)行 案例 高教版p388 違反業(yè)主公約引起的訴訟糾紛案 15 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 自學(xué) 1 概念和設(shè)立2 資質(zhì)管理 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法 16 物業(yè)管理合同 1 物業(yè)管理服務(wù)合同的性質(zhì) 是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間簽訂的合同 性質(zhì) a 綜合性b 有償雙務(wù)性c 標(biāo)的主要為管理行為 2 物業(yè)服務(wù)合同的終止 17 物業(yè)管理合同 物業(yè)服務(wù)合同的雙方當(dāng)事人是否享有隨時解除合同的權(quán)利 合同法第268 410條 答案 否物業(yè)服務(wù)合同提前終止的原因 a 約定解除合同的條件成就 b 事后協(xié)商解除 c 因物業(yè)管理企業(yè)被解散 撤銷 破產(chǎn)等原因注銷而終止 d 合同期限屆至 18 3 合同終止后物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù) a 相關(guān)資料的移交 b 物業(yè)管理企業(yè)之間的交接 案例 合同終止后物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)資料的義務(wù) 高教版p393 4 物業(yè)合同履行中的法律問題a 關(guān)于違約金責(zé)任 物業(yè)管理合同 19 物業(yè)管理合同 b 物業(yè)管理企業(yè)的自力救濟(jì)措施 c 關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)合同