物業(yè)管理法律關系.ppt

1 物業(yè)管理法律關系 第一節(jié)物業(yè)管理概述1 物業(yè)與房地產物業(yè) 是指已經建成并竣工驗收投入使用的各類房屋 建筑及其配套設施與場地 物業(yè)與房地產同義 但又有區(qū)別 表現(xiàn)在 客體不同 物業(yè)的范圍較房地產廣 使用的角度不同 房地產側重于不動產物權的角度 物業(yè)側重于從房地產的管理和服務的角度 在使用時物業(yè)通常是已經進入生產生活領域的房地產 2 物業(yè)管理法律關系 第一節(jié)物業(yè)管理概述2 物業(yè)管理的含義物業(yè)管理 是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè) 由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定 對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修 養(yǎng)護 管理 維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動 物業(yè)管理關系本質上是民事法律關系 物業(yè)管理條例第2條 3 物業(yè)管理概述 3 物業(yè)管理的法律特征 a 物業(yè)管理的基礎是業(yè)主自治權 b 物業(yè)管理關系是一種民事合同關系 c 具有有償性 d 具有專業(yè)性 4 物業(yè)管理的原則和模式 北大版教材p184 185 4 物業(yè)管理關系的主體 1 業(yè)主房屋的所有權人 業(yè)主使用公房 使用權人不是業(yè)主 國家或單位是業(yè)主2 業(yè)主的權利 第6條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中 享有下列權利 一 按照物業(yè)服務合同的約定 接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務 二 提議召開業(yè)主大會會議 并就物業(yè)管理的有關事項提出建議 5 物業(yè)管理關系的主體 三 提出制定和修改業(yè)主公約 業(yè)主大會議事規(guī)則的建議 四 參加業(yè)主大會會議 行使投票權 五 選舉業(yè)主委員會委員 并享有被選舉權 六 監(jiān)督業(yè)主委員會的工作 七 監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同 八 對物業(yè)共用部位 共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權 九 監(jiān)督物業(yè)共用部位 共用設施設備專項維修資金 以下簡稱專項維修資金 的管理和使用 十 法律 法規(guī)規(guī)定的其他權利 6 物業(yè)管理關系的主體 3 業(yè)主的義務 條例第7條等 業(yè)主在物業(yè)管理活動中 履行下列義務 一 遵守業(yè)主公約 業(yè)主大會議事規(guī)則 二 遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用 公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度 物權法第83條 三 執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定 物權法第78條第1款 7 物業(yè)管理關系的主體 四 按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金 物權法第79 80條 五 按時交納物業(yè)服務費用 六 法律 法規(guī)規(guī)定的其他義務 4 業(yè)主團體根據物業(yè)管理條例第8條 業(yè)主大會 業(yè)主團體 在小區(qū)物業(yè)管理事項上具有民事主體資格 享有民事權利能力 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的代表機關 5 業(yè)主大會履行下列職責 條例第11條 一 制定 修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則 8 物業(yè)管理關系的主體 二 選舉 更換業(yè)主委員會委員 監(jiān)督業(yè)主委員會的工作 三 選聘 解聘物業(yè)管理企業(yè) 四 決定專項維修資金使用 續(xù)籌方案 并監(jiān)督實施 五 制定 修改物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用 公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度 六 法律 法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責 9 物業(yè)管理關系的主體 6 業(yè)主委員會基本定位 a 不是法人 因為民法通則第37條規(guī)定法人應當具備下列條件 一 依法成立 二 有必要的財產或者經費 三 有自己的名稱 組織機構和場所 四 能夠獨立承擔民事責任 業(yè)主委員會不滿足上述第 二 四 b 是一種非法人組織 因為在許多情況下可以以自己的名義獨立做出某些民事行為 表現(xiàn)在 條例第35 37 49 67條 10 物業(yè)管理關系的主體 業(yè)主委員會的職權 一 召集業(yè)主大會會議 報告物業(yè)管理的實施情況 二 代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同 三 及時了解業(yè)主 物業(yè)使用人的意見和建議 監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同 四 監(jiān)督業(yè)主公約的實施 五 業(yè)主大會賦予的其他職責 11 物業(yè)管理關系的主體 業(yè)主大會和業(yè)主委員會的議事規(guī)則 條例第12條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式 也可以采用書面征求意見的形式 但應當有物業(yè)管理區(qū)域內持有1 2以上投票權的業(yè)主參加 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議 業(yè)主大會作出決定 必須經與會業(yè)主所持投票權1 2以上通過 業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約 業(yè)主大會議事規(guī)則 選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè) 專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定 必須經物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權2 3以上通過 物權法第76條與之不同 12 物業(yè)管理關系的主體 物權法第76條 下列事項由業(yè)主共同決定 一 制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則 二 制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約 三 選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員 四 選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人 五 籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金 六 改建 重建建筑物及其附屬設施 七 有關共有和共同管理權利的其他重大事項 決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項 應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意 決定前款其他事項 應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意 13 業(yè)主公約 1 業(yè)主公約 業(yè)主團體的最高自治規(guī)范 概念 是全體業(yè)主就建筑物的管理 使用 維護和所有關系等各方面所達成的書面形式的自治規(guī)則 業(yè)主公約是業(yè)主團體的最高自治規(guī)范和根本性自治規(guī)則 地位相當于業(yè)主團體的 憲法 14 業(yè)主公約 2 幾個相關法律問題 a 開發(fā)商制定的業(yè)主公約對業(yè)主是否具備約束力 b 業(yè)主公約能否設定處罰權 c 物業(yè)的承租人是否受到業(yè)主公約的約束 d 如何保障業(yè)主公約的執(zhí)行 案例 高教版p388 違反業(yè)主公約引起的訴訟糾紛案 15 物業(yè)服務企業(yè) 自學 1 概念和設立2 資質管理 物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法 16 物業(yè)管理合同 1 物業(yè)管理服務合同的性質 是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間簽訂的合同 性質 a 綜合性b 有償雙務性c 標的主要為管理行為 2 物業(yè)服務合同的終止 17 物業(yè)管理合同 物業(yè)服務合同的雙方當事人是否享有隨時解除合同的權利 合同法第268 410條 答案 否物業(yè)服務合同提前終止的原因 a 約定解除合同的條件成就 b 事后協(xié)商解除 c 因物業(yè)管理企業(yè)被解散 撤銷 破產等原因注銷而終止 d 合同期限屆至 18 3 合同終止后物業(yè)管理企業(yè)的義務 a 相關資料的移交 b 物業(yè)管理企業(yè)之間的交接 案例 合同終止后物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)資料的義務 高教版p393 4 物業(yè)合同履行中的法律問題a 關于違約金責任 物業(yè)管理合同 19 物業(yè)管理合同 b 物業(yè)管理企業(yè)的自力救濟措施 c 關于物業(yè)管理服務合同