壽光巴龍地塊調(diào)研報告.doc

壽光市巴龍地塊前期調(diào)研報告市場拓展部 濰坊分公司二 七 年 一月目 錄第一章 總論11.1項目名稱11.2報告編制單位11.3地塊位置及配套11.3.1規(guī)劃范圍11.3.2自然現(xiàn)狀21.3.3周邊配套21.3.4市政配套21.4綜合評價及建議2第二章 壽光市概況32.1地理區(qū)位32.2經(jīng)濟概況42.3人口概況52.4發(fā)展規(guī)劃5第三章 房地產(chǎn)市場調(diào)研與項目定位73.1市場研究73.1.1 壽光市房地產(chǎn)市場狀況73.1.2項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場分析103.2 項目的市場定位及價格預(yù)測143.2.1項目市場定位143.2.2項目的目標(biāo)客戶定位143.2.3項目價格預(yù)測14第四章 項目SWOT分析15第五章 土地報價及投資收益分析1551假設(shè)項目為純多層1552假設(shè)項目為純別墅16第一章 總論1.1項目名稱壽光市巴龍地塊前期調(diào)研報告。1.2報告編制單位海信房地產(chǎn)市場拓展部、濰坊分公司。1.3地塊位置及配套1.3.1規(guī)劃范圍本宗地位于壽光市東環(huán)路以西，建橋路以東，公安局、檢查院、法院、廣電大廈辦公樓北側(cè)，地塊北側(cè)為農(nóng)地（蔬菜大棚）。以下規(guī)劃指標(biāo)為壽光規(guī)劃展所展示指標(biāo)，具體數(shù)據(jù)可能會存在偏差?？傄?guī)劃用地246079平方米（369畝凈用地）規(guī)劃總建筑面積300000平方米總戶數(shù)2135 戶出讓年限70年容 積 率1.21綠 地 率3521.3.2自然現(xiàn)狀宗地北端為空地，南端為幾棟在建多層住宅（目前進度地上一層到兩層），中間部分為一中學(xué)（不包含在369畝土地中），橫跨地塊有一高壓線。1.3.3周邊配套交通：本地塊南側(cè)1公里內(nèi)圣城街上有2路汽車（從洛城經(jīng)汽車站、佳樂家超市到馬店）。不過目前壽光市的主要交通工具為電動自行車、自行車、少量私家車，公交車的利用率不是非常高。教育：本地塊兩公里內(nèi)有重點高中：現(xiàn)代中學(xué)，大專院校：濰坊科技職業(yè)學(xué)院，私立貴族學(xué)校：世紀(jì)學(xué)校（幼兒園到初中）。醫(yī)療：地塊西側(cè)兩公里之內(nèi)有壽光市立醫(yī)院，地塊北側(cè)兩公里內(nèi)有壽光眼科醫(yī)院。購物：地塊西南側(cè)兩公里內(nèi)有全福元超市。其它：本地塊西側(cè)1公里左右處為山東壽光巨能金玉米開發(fā)有限公司(有強烈的異味)。1.3.4市政配套據(jù)巴龍公司人員反映，市政供水、暖、電、氣、通信等各種配套管線應(yīng)該不會有很大問題。1.4綜合評價及建議本地塊位于新的行政中心、文化教育中心，隨著市委、市府等單位的搬遷，其前景看好（本地塊當(dāng)時以43.3萬/畝，凈地369畝成交）。但壽光市單位集資建房、定向開發(fā)現(xiàn)象嚴(yán)重，目前市委、市府、法院、檢查院等政府機關(guān)及教育機構(gòu)、效益比較好的企事業(yè)單位等都已經(jīng)完成集資建房或定向開發(fā)，而且其開發(fā)的項目就戶型及位置等因素來看在壽光都屬于比較高檔的樓盤，這些人短期內(nèi)買房的可能性比較小，這就使我公司的目標(biāo)客戶群大大流失。通過測算得出，如果純建設(shè)多層住宅則在地價47萬/畝（地價包含了各種行政性事業(yè)收費）的情況下可實現(xiàn)我公司15的投資利潤率。如果純建設(shè)別墅項目則在地價42萬/畝（地價包含了各種行政性事業(yè)收費）的情況才可實現(xiàn)我公司15的投資利潤率。但壽光目前普通住宅市場的消化速度比較慢，旺季才能達到20套/月，平均月銷售十套左右。369畝的大盤市場消化周期會比較漫長，而且存在本地塊緊鄰一大型化工廠（該廠有強烈異味且短期內(nèi)搬遷的可能性不大）。通過對市場的分析，我們認(rèn)為如果整體接盤風(fēng)險比較大，建議放棄本項目。第二章 壽光市概況2.1地理區(qū)位壽光市位于山東省北部，渤海萊州灣西南岸。東鄰濰坊市寒亭區(qū)，西界廣饒縣，南接青州市和昌樂縣，北瀕渤海?？v長60公里，橫寬48公里，海岸線長56公里，面積2180平方公里，轄16處鎮(zhèn)、街道，其中規(guī)劃城區(qū)面積40平方公里，建成區(qū)面積25平方公里，占全省總面積的1.43。2.2經(jīng)濟概況壽光市連續(xù)八次躋身全國農(nóng)村經(jīng)濟綜合實力百強縣。2005年度全國百強縣壽光排名第41位，農(nóng)業(yè)增加值列全國第19位。全國縣域經(jīng)濟基本競爭力百強縣列第38位。2005年實現(xiàn)財政總收入19.8億元，其中地方財政收入突破10億元，城市居民人均年收入達13000元，各類存款余額163.1億元。2006年19月，完成財政總收入18.2億元，比2005年同期增長32.6%。金融機構(gòu)各項存款達187.2億元，比年初增加27.2億元。各項貸款余額140.3億元，比年初增加22.4億元。農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入7334元，同比增長12.7。工業(yè)方面：2005年，全市工業(yè)實現(xiàn)銷售收入434.1億元，同比增長57.5%。壽光市基本形成了造紙包裝、原料化工、機械制造等6大支柱產(chǎn)業(yè)，打造了晨鳴機制紙、聯(lián)盟化肥、仙霞服裝等10多個知名品牌，有4支股票上市。農(nóng)業(yè)方面：壽光是全國無公害蔬菜示范基地縣達標(biāo)單位，僅蔬菜一項，農(nóng)民人均純收入3000多元。連續(xù)成功辦了六屆蔬菜博覽會，被國務(wù)院批準(zhǔn)為全國五大農(nóng)業(yè)會展之一。其北部地下鹵水儲量40億立方米，宜鹽面積260萬公畝，原鹽年產(chǎn)量300萬噸，是全國三大重點海鹽產(chǎn)區(qū)之一；沿海灘涂45萬畝，主要經(jīng)濟魚類20多種，貝類10多種；石油和天然氣儲量也非常豐富。近幾年壽光市經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r良好，綜合經(jīng)濟實力一直名列濰坊市最前列，近幾年胡錦濤主席將壽光做為先進性教育試點單位，從政治環(huán)境及政策等方面為壽光經(jīng)濟的快速發(fā)展提供了強有力的支持。近三年濰坊市各區(qū)縣的GDP對比如下：20032004 20052006前三季度GDP增長率GDPGDPGDP濰城區(qū)33.385.9%41.1952.2847.1奎文區(qū)28.5224.3%37.0846.3843坊子區(qū)30.8715.7%37.1146.0542.9寒亭區(qū)3316.5%40.7549.4146.7高新開發(fā)區(qū)54.58濱海開發(fā)區(qū)35.37經(jīng)濟開發(fā)區(qū)10.96青州市101.7716.2%125.64147.79136.3諸城市138.3519.2%176.36207.52197.6壽光市155.517.1%193.01231.19209.8安丘市76.043.8%90.44102.7691.7高密市8817.5%102.00130.2123.8昌邑市80.1513.0%99.00118.28112臨朐縣53.056.4%60.5373.0662.7昌樂縣46.313.9%60.0272.56632.3人口概況目前壽光市總?cè)丝诩s108萬，其中市區(qū)非農(nóng)人口約25萬。壽光市區(qū)2010年規(guī)劃城市人口為32萬人。2020年規(guī)劃城市人口為42萬人。2.4發(fā)展規(guī)劃壽光市城市總體規(guī)劃是北京清華城市規(guī)劃設(shè)計院于2004年11月編制完成,2005年5月山東省政府批復(fù)實施。規(guī)劃期限為2003年至2020年，（近期：2003年2010年，遠期：2011年-2020年。）城市職能：全市域政治、經(jīng)濟、文化中心，全市交通樞紐以及農(nóng)副產(chǎn)品加工為主的綠色環(huán)保產(chǎn)業(yè)基地，全國重要的農(nóng)副產(chǎn)品交易中心和造紙產(chǎn)業(yè)基地。城市性質(zhì)：壽光市是以綠色環(huán)保產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，具有花城菜都特色的生態(tài)園林城市。市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃：壽光市域城鎮(zhèn)體系分為三個等級規(guī)模。一級：壽光市區(qū)，到2020年城市人口發(fā)展到42萬。二級：4個重點鎮(zhèn)，分別為稻田、候鎮(zhèn)、羊口、臺頭，每個鎮(zhèn)到2020年人口控制在2-5萬人。三級：余下的10個一般鎮(zhèn)。到2020年每個鎮(zhèn)人口控制在1萬人以內(nèi)。紀(jì)臺于中心城市輻射區(qū)內(nèi)，應(yīng)與市區(qū)保持密切的產(chǎn)供銷、居住、交通等各方面的聯(lián)系與協(xié)作。壽光市域空間結(jié)構(gòu)以壽光市區(qū)為中心；以濰高路、羊青路、昌大路、辛沙路及壽光城區(qū)的圣城街、渤海路為城市主要發(fā)展軸線，以稻田、候鎮(zhèn)、羊口和臺頭等重點鎮(zhèn)為支點，與產(chǎn)業(yè)發(fā)展和區(qū)域生態(tài)環(huán)境密切結(jié)合，形成二縱二橫四個主要城鎮(zhèn)帶；同時結(jié)合市域內(nèi)十縱十橫的道路系統(tǒng)，選擇城市次要發(fā)展軸線，加強各鄉(xiāng)鎮(zhèn)聯(lián)系；由北到南帶動濱海漁鹽生態(tài)經(jīng)濟區(qū)、壽北牧林農(nóng)生態(tài)經(jīng)濟區(qū)、壽中農(nóng)牧林果生態(tài)經(jīng)濟區(qū)和壽南糧菜花果城郊型生態(tài)經(jīng)濟區(qū)的發(fā)展，進而構(gòu)成壽光市城鄉(xiāng)一體生態(tài)化城市的基本框架。城市化水平2010年達到55%，2020年達到65%。城市規(guī)模：壽光市區(qū)2010年規(guī)劃城市人口為32萬人（06年末約25萬人）， 2020年規(guī)劃城市人口為42萬人。規(guī)劃城市建設(shè)用地：近期2010年為38平方公里，人均建設(shè)用地為118.81平方米；遠期2020年為50平方公里，人均建設(shè)用地為118.46平方米。城市規(guī)劃區(qū)：城市規(guī)劃區(qū)范圍劃定為現(xiàn)有五個街道辦事處的行政管轄區(qū)域。遠景規(guī)劃不受此邊界限制。城市發(fā)展方向：本次規(guī)劃期限內(nèi)，城市主要由南北的渤海路與東西的圣城街為主要發(fā)展軸線，城市發(fā)展方向以現(xiàn)有城區(qū)為主體向外圍拓展，近期主要向東跨過彌河發(fā)展洛城及北洛組團，遠期繼續(xù)發(fā)展洛城組團、北洛組團，遠景可向城區(qū)南部發(fā)展。城市規(guī)劃布局：規(guī)劃期內(nèi)城市總體空間結(jié)構(gòu)為組團結(jié)構(gòu)，三個環(huán)狀及十字軸狀的方格網(wǎng)道路，并結(jié)合彌河濱河綠帶、防護林帶、農(nóng)業(yè)生態(tài)園等楔形綠地以及自然村落和菜地，形成相對獨立、有機聯(lián)系的“一主兩輔”組團結(jié)構(gòu)的空間規(guī)劃格局：“一主”是指以原有壽光老城為主，在二環(huán)路內(nèi)呈東西向布局的中心城區(qū)組團，兩輔是指以彌河?xùn)|岸的洛城為主的洛城組團及以經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（巨能特鋼）為主的北洛組團。壽光中心城區(qū)組團大體可分為四片功能區(qū)：由圣城街與渤海路為空間發(fā)展軸，而劃分為4個城市功能區(qū)。渤海路以西圣城街以南進行用地調(diào)整、房屋改造、產(chǎn)業(yè)升級，發(fā)展為城市商業(yè)、文化中心區(qū)，及居住區(qū)，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為商業(yè)、金融、文教科研、蔬菜大市場及其他各項服務(wù)產(chǎn)業(yè)等，同時以晨鳴工業(yè)區(qū)為主，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為造紙、熱電等傳統(tǒng)優(yōu)勢工業(yè)；渤海路以東、圣城街以北以原有高新科技園及濰坊科技職業(yè)學(xué)院為基礎(chǔ)，重點發(fā)展高等教育、高科技產(chǎn)業(yè)、全市行政辦公區(qū)(項目所在區(qū)域)； 渤海路以西、圣城街以北以舊城改造為主，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為商業(yè)、金融、文教科研；渤海路以東、圣城街以南重點建設(shè)新的城市居住區(qū)、文體中心和政務(wù)中心。洛城組團發(fā)展一類工業(yè)為主，配套安排居住和公共服務(wù)設(shè)施。北洛組團北部發(fā)展二類工業(yè)為主，南部配套安排居住和部分公共服務(wù)設(shè)施?！皟奢o”與“一主”之間以大面積生態(tài)綠地、防護綠地進行有機分割，并保持通暢便捷交通聯(lián)系。對城區(qū)南部水源地做好規(guī)劃控制，嚴(yán)格進行保護。第三章 房地產(chǎn)市場調(diào)研與項目定位3.1市場研究3.1.1 壽光市房地產(chǎn)市場狀況 壽光房地產(chǎn)業(yè)從2002年開始活躍，自2002年以來，壽光房地產(chǎn)市場穩(wěn)步發(fā)展，城市建設(shè)取得了較大成就，2006年1月23日，壽光市被國家建設(shè)部命名為“國家園林城市”。目前房地產(chǎn)業(yè)已成為壽光市一大經(jīng)濟支柱。2005年壽光市共辦理開發(fā)項目21個，開復(fù)工面積78萬平方米，竣工交付面積36萬平方米。據(jù)建設(shè)局開發(fā)辦預(yù)測，2006年將完成房地產(chǎn)投資10億元，開復(fù)工面積80萬平米，竣工交付60萬平米。房地產(chǎn)市場日趨活躍，外地開發(fā)企業(yè)先后來此投資興業(yè)，2005年壽光市從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)達到19家，其中二級資質(zhì)企業(yè)2家，三級資質(zhì)企業(yè)6家，四級資質(zhì)企業(yè)6家，暫定資質(zhì)企業(yè)5家。詳細分析如下：一住宅市場情況1）東部新城環(huán)境好，開發(fā)量大，是購買能力強的客戶首選之地壽光市房產(chǎn)市場近幾年開始活躍并表現(xiàn)出了較快的發(fā)展趨勢，目前有多家大型項目在建或已經(jīng)啟動，包括東部新城區(qū)的美林花園、環(huán)翠花園、鴻基花園等住宅小區(qū)，位于圣城大街北側(cè)（即該地塊南側(cè)）的公安局、檢察院、法院、廣電大廈等高層辦公樓（現(xiàn)主體已封頂）。隨著市政機關(guān)的準(zhǔn)備東遷，東部將作為未來的政治中心和文化中心，其優(yōu)越的自然環(huán)境和教育環(huán)境在房產(chǎn)開發(fā)中占據(jù)主要地位，目前壽光的高品質(zhì)大盤多集中在這個區(qū)域。成為大批的機關(guān)人員、教育、醫(yī)療機構(gòu)的高素質(zhì)、高收入人群入住的生活區(qū)。市民對此區(qū)域的認(rèn)可度也較高。但是從現(xiàn)在的開發(fā)建設(shè)進程來看，生活配套和市政配套還不完善，預(yù)計在3-5年的時間內(nèi)才能形成比較完善的配套。目前在此區(qū)域購房的人都具備一定的經(jīng)濟實力，但大多數(shù)為單位團購或定向開發(fā)，購買時價格較便宜（11001700元/平方米）。此區(qū)域規(guī)劃的地產(chǎn)項目有高檔公寓、別墅、高層住宅、花園洋房等多種形態(tài)，戶型面積大多在120以上。社區(qū)品質(zhì)也較高，環(huán)境綠化和物業(yè)管理都做的相對較好。2）定向開發(fā)、集資建房的現(xiàn)象在壽光較為普遍壽光市福利待遇較好的政府機關(guān)單位和規(guī)模較大的企事業(yè)單位大都采用委托開發(fā)和定向開發(fā)的模式與開發(fā)商聯(lián)合起來，用較低的價格在小區(qū)內(nèi)團購商品房，剩余的房源對外出售。這個現(xiàn)象在過去的兩年內(nèi)較為嚴(yán)重，而且已經(jīng)形成一定的規(guī)模，目前基本所有的政府機關(guān)單位、教育機構(gòu)都已經(jīng)完成了集資建房或定向開發(fā)。3）新農(nóng)村建設(shè)運動的開展，城市周邊新興建了許多村民自建規(guī)模較大的住宅小區(qū)壽光的城市化進程相對于其他縣市更加快速，市區(qū)與農(nóng)村緊密相連，無明顯的分割界限。目前新農(nóng)村建設(shè)正在如火如荼的進行，南部、北部的村建房項目頗多，西部外環(huán)線附近村莊也正規(guī)劃進行大規(guī)模的改造，這些住房的建設(shè)對商品房市場形成強有力的沖擊。4）壽光市近兩年來的房地產(chǎn)交易量和交易價格都處在上升的態(tài)勢根據(jù)在房地產(chǎn)交易中心了解的數(shù)據(jù)，壽光市商品房交易量05年為15萬平方米，06年為20萬平方米，上漲幅度為20%左右。商品房交易平均價格也由05年的1900元/平方米上漲到2100元/平方米。成交戶型以120-130平方米為最暢銷的戶型，從整個發(fā)展格局來看，目前從壽光房地產(chǎn)市場整體上處于一種供求相對平衡的狀態(tài)，可以預(yù)計在2007年商品房交易量及交易價格應(yīng)該會穩(wěn)中有升。5）暢銷戶型以120平方米以上的大戶型為主， 80-110平米的小戶型成為市場稀缺產(chǎn)品由于居住習(xí)慣和生活舒適度的要求，在壽光最受歡迎的戶型面積為120平米三室戶型，暢銷主力戶型面積在120-160平方米之間。 120平米以下的戶型供應(yīng)量較少，根據(jù)調(diào)查，90平米小戶型開始受到購買力較弱的置業(yè)者的青睞，怡園花都的90平米小戶型推出不久即銷售一空，但這是在單位價格相對較低狀態(tài)下的情景，估計單價上升后小戶型房型的消化速度也不會很理想。二、土地市場情況壽光市自2002年以來，按照立項、規(guī)劃、拆遷、整理、招拍掛公開出讓的路子，將國有土地使用權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)和建設(shè)中的行政性事業(yè)收費權(quán)捆綁在一起向社會公開“招標(biāo)、拍賣、掛牌”，省卻了開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)中辦理手續(xù)的繁瑣，促進了房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。自2002年以來至2006年5年的時間土地出讓面積增長196。如下表所示：年度成交宗數(shù)土地總面積（畝）出讓面積（畝）總價款（萬元）備注2002年7444.33399.16512110.982003年8311.285250.1221588.52004年11258.96218.115898.112005年9682.03489.78275902006年191185.667548.3已儲備3080畝44宗合計541696.6052542.765144735.8906年出讓土地的詳細情況如下：2006年成交地塊統(tǒng)計表序號項目名稱出讓面積（畝）單價（萬/畝） 出讓年限用途地塊位置經(jīng)營方式成交日期1德隆汽車運輸公司44.97 68.04 70住宅圣城街以南，銀海路以東掛牌 2006-3-19城里預(yù)制廠2張敏3.17 37.16 70住宅城區(qū)清河路以東掛牌2006-1-43刺繡廠23.59 72.92 70住宅公園北街以北，房管局以西拍賣2006-5-304溫泉小區(qū)126.30 40.80 70住宅正陽路以東，建新街以北 2006-6-175市委地塊14.30 174.80 50商住綜合渤海路中段東側(cè)拍賣2006-8-16水利局4.69 277.33 50商住綜合新興街以南，迎賓路以西拍賣2006-8-17市政府5.80 143.02 40商業(yè)渤海路以東，金光街以北拍賣2006-8-18國土資源局以北9.75 190.83 50商住綜合迎賓路以西，廣場街以南拍賣2006-8-19民政局3.59 278.82 50商住綜合廣場街以南拍賣2006-8-110環(huán)保局2.97 121.03 50綜合用地公園北街以南拍賣2006-10-1711商貿(mào)局3.09 71.09 50綜合用地石馬路以西拍賣2006-10-1712世紀(jì)家園68.25 60.00 70住宅郭家路以西，建新街以北 2006-10-1413圣城中央花園南區(qū)64.46 132.79 50綜合用地迎賓路以東，廣場街以南 2006-11-2514濰坊科技職業(yè)學(xué)院87.42 44.04 70住宅晨鳴路以西，文廟街以南15健元春集團83.64 58.10 50光明路以東 2007-1-10其中壽光2006年共出讓土地1185.6畝，包括通過招拍掛共出讓土地15宗，出讓土地面積約501畝。所出讓的土地位于中央商務(wù)區(qū)、周邊配套好的土地價格在121174萬元/畝；位于東區(qū)及中央商務(wù)區(qū)周邊、配套尚不完善的，土地價格在5070萬元/畝。詳細情況如下所示：3.1.2項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1）供求分析壽光市真正開發(fā)商自主開發(fā)、市場化銷售的項目并不多，而且其開發(fā)周期混亂。大型房地產(chǎn)項目多采用的是一次少量開發(fā)的策略。開發(fā)周期較長，很難界定其供應(yīng)時間、統(tǒng)計出確切的供應(yīng)量。本項目所在新城區(qū)域南側(cè)的美林花園、環(huán)翠花園、鴻基花園、現(xiàn)代小區(qū)、陽光溫泉花園五個項目的總建筑面積約97萬平米，目前正市場化銷售的面積約為5.7萬平米，后續(xù)市場化銷售的供應(yīng)面積約為23萬平米（可能會在兩到三年內(nèi)釋放）。整個壽光市調(diào)研的10個項目的總建筑面積約108萬平米，市場化在售面積約9萬平米，后續(xù)供應(yīng)約42萬平米。詳細情況如下：項目名稱總建筑面積在售面積后續(xù)供應(yīng)面積美林花園32.2萬約2萬約13萬環(huán)翠花園14.78萬約3.6萬無鴻基花園20.4萬約1000無銀豐新都11.2萬無11.2萬中央花園3萬約3000平米無怡園花都5.45萬約1萬無圣都嘉苑2萬8000平米無溫泉花園二期10萬無10萬文化名園三期1.1萬1.2萬無群利7.86萬無7.86萬合計108萬約9萬約42萬從調(diào)查的結(jié)果來看，東部新城區(qū)的后續(xù)供應(yīng)主要集中在美林花園的后續(xù)項目的開發(fā)及陽光溫泉花園項目的開發(fā)。根據(jù)美林花園的開發(fā)風(fēng)格，其后續(xù)的供應(yīng)不可能在今年同時開發(fā)，應(yīng)該是在兩三年內(nèi)逐步開發(fā)。需求方面，目前東部樓盤的主力客戶還都是政府機關(guān)的公務(wù)員。即使市場化程度較高的美林花園也存在土地儲備中心、財政局、刑警隊、工商局等單位團購的現(xiàn)象。而像環(huán)翠花園的絕大多數(shù)房屋則是由法院、檢察院、交通局、房管局定向開發(fā)。而鴻基花園則主要是市委、市政府、人大、政協(xié)定向開發(fā)。這些需求主要得益于政府機關(guān)的向東搬遷。從目前的狀況來看，本區(qū)域的市場基本上是處于供求平衡的狀態(tài)。2）價格及銷售情況分析從調(diào)研的情況來看，目前新城區(qū)多層的平均價格以美林花園（具體位置見1.3規(guī)劃范圍中的圖片）為代表約2400元/平方米。但其早期銷售的價格較低約為1700元/平方米。從2006年年中開始由1900元/平方米漲到目前的2400元/平方米，其銷售情況尚可，但其主要銷售量集中在漲價前。而環(huán)翠花園當(dāng)時是以11001600元/平米的價格賣給法院、檢查院等政府機構(gòu)，剩余房源以2600元/平方米的均價向外出售，因其價格較高，面積偏大，銷售并不理想。老城區(qū)的中央花園、怡園花都目前都已經(jīng)入住，尚有約80的未售房源。詳細情況如下：區(qū)位項目名稱建筑形態(tài)主力戶型面積均價新城區(qū)美林花園別墅、多層100-1452400（多層）5200（獨棟別墅）4500（雙拼別墅）環(huán)翠花園高層1581882600陽光溫泉花園多層112-146約2250老城區(qū)中央花園多層1001602500怡園花都多層80-1402300圣都嘉苑高層110-1662800（精裝）文化名園多層80-1602200通過實地調(diào)研及與同行的交流，了解到目前整個壽光房地產(chǎn)市場的消化速度一般，銷售旺季可能月均銷售二十幾套。淡季根據(jù)項目的不同而有所不同，像環(huán)翠花園在06年2月、3月甚至出現(xiàn)一套未售的情況。3）消費者行為分析根據(jù)某專業(yè)地產(chǎn)機構(gòu)06年12月底利用集中訪談、企業(yè)抽樣訪談、入戶訪問等方法，進行的有效客戶調(diào)查數(shù)據(jù)得出如下結(jié)論：1、61的受訪者購房的主要原因是改善居住條件，他們居住在老房子里，無論是生活配套還是物業(yè)管理，與新興商品房相比水平較差，生活的舒適性差。結(jié)婚用房占到22，而本地拆遷和投資的受訪者占的比例較低，只有7和9。2、78的受訪者打算購買多層住宅，僅有22%的受訪者比較偏愛小高層住宅。壽光從行政級別上來說是縣級單位，當(dāng)?shù)氐南M者的消費觀念相對傳統(tǒng)、保守，所以比較容易接受多層住宅；但是壽光的經(jīng)濟發(fā)展水平相對較高，消費者中又有很多前衛(wèi)的思想，因此對小高層有一定的接受度。3、受訪者打算購房的總面積主要集中在80120平米，其中80100平米的需求量占到30，100120平米的需求量占到32。120平米以上比例較少，120140平米為17，其余的需求量很小。受訪者對戶型的要求相對市場上供應(yīng)的戶型面積偏小，他們所需求的面積在市場上很難找到，這是市場的一個空白點。4、對于最可能購買的房價范圍59的受訪者選擇1800元以下，16的受訪者選擇18001900元，13的受訪者選擇19002000元，接受2000元以上的比例很小。5、受訪者在購房上花費的最可能的總費用排名為：2025萬元占46，20萬元以下占35，2530萬元占15。從數(shù)據(jù)中可以看出目前壽光市市民能承受的房價集中在20萬元左右。6、55的受訪者選擇分期付款，28的受訪者選擇一次性付款，17%選擇銀行按揭。數(shù)據(jù)反映出消費者的消費觀念相對保守，不太接受銀行按揭的付款方式，而選擇分期付款說明消費者的消費能力有限，一次性付款的難度大。7、40%的受訪者愿意承擔(dān)的首付款為510萬元，29的受訪者愿意承擔(dān)的首付款為5萬元以下，愿意承擔(dān)1015萬元首付款的受訪者占到24。8、受訪對象所能承擔(dān)的月供金額金額500-1000元所占比例最高為36，其次是月供金額在1000-1500元的比例是30，月供在500元的以下比例為27，月供金額超過1500元的比例較低。9、受訪普遍接受的戶型為平層，所占的比例為58，有23的受訪者選擇復(fù)式的建筑形式，選擇躍層的受訪者占11。10、受訪對象對三室的需求率較高，分別是：三室一廳一衛(wèi)所占比例相對較高為38，三室二廳二衛(wèi)所占比例是21，三室二廳一衛(wèi)所占比例是17。11、67的受訪者選擇在新城區(qū)購房，只有32的受訪者選擇老城區(qū)。說明大多數(shù)的消費者認(rèn)同壽光東部開發(fā)區(qū)良好的自然環(huán)境，大都選擇去開發(fā)區(qū)購房。12、所調(diào)查對象中有30認(rèn)為壽光的房產(chǎn)價格在未來三年內(nèi)下跌，調(diào)查對象認(rèn)為壽光市房產(chǎn)價格在未來三年內(nèi)保持現(xiàn)狀和上漲的比例各占25和28。從數(shù)據(jù)顯示可以看出，大多數(shù)的受訪對象認(rèn)可壽光的房產(chǎn)價格在未來三年內(nèi)下跌，主要原因在于壽光周邊的社會主義新農(nóng)村建設(shè)如火如荼，村改房和單位集資建房的比例很高，所以消費者普遍認(rèn)為價格的上漲已經(jīng)接近頂點。這些思想可能會在一定程度上加重其在購房時的觀望態(tài)度。13、對目前住房不滿意的24的受訪者選擇環(huán)境污染，17的受訪者選擇物業(yè)管理，各有11的受訪者選擇戶型結(jié)構(gòu)和小區(qū)的環(huán)境?？梢钥闯鍪茉L者普遍關(guān)心居住環(huán)境和物業(yè)管理的水平。14、46的受訪對象需要車庫，14的受訪對象選擇地下室，35的受訪對象兩者都要，只有5的受訪對象兩者都不要。私家車消費即將成為大眾化的消費，需要車庫的家庭越來越多15、期望的交房標(biāo)準(zhǔn)55的受訪者選擇廚衛(wèi)裝修，23的受訪者選擇全裝修，20的受訪者選擇毛坯房。注：本此調(diào)查客戶情況男女性別比例接近2：1；年齡段范圍，30歲以下占53，3040歲占35，4050歲占8；家庭結(jié)構(gòu)的類型，其中主要為三口之家占45，單身占23；文化程度，初中及以下占13，高中占52，大專占26；從事行業(yè)是行政機關(guān)占6，金融保險占5，自由職業(yè)占15，私營業(yè)主占26，其它（醫(yī)生）占21，商業(yè)貿(mào)易占13；家庭年收入2萬元以下占32，25萬元占41，510萬元36。3.2 項目的市場定位及價格預(yù)測3.2.1項目市場定位本項目所處的地理位置為壽光市的東部新城區(qū)，市委市政府估計近期內(nèi)就會搬遷到本區(qū)域。其南側(cè)的公安局、檢察院、法院等機關(guān)的辦公樓也已主體完工，其中法院預(yù)計07年8月入住，其他單位預(yù)計也會在07年入住。政府機關(guān)的入住將大大提升本區(qū)域的競爭力，加上其周邊的教育、醫(yī)療等環(huán)境配套比較成熟。建議本地塊的定位為壽光市的中高端。3.2.2項目的目標(biāo)客戶定位目前壽光各企事業(yè)單位的集資建房、定向開發(fā)等分流了政府機關(guān)、企事業(yè)單位絕大多數(shù)的中高層收入者。使本項目的目標(biāo)客戶群顯的比較單薄，本項目目標(biāo)客戶應(yīng)該以壽光市收入比較高的私企業(yè)主、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的中高層管理者、鄉(xiāng)鎮(zhèn)中特別富裕的村民、政府及大型企事業(yè)單位的二次購房者為主。3.2.3項目價格預(yù)測本地塊緊鄰新的行政中心，地理位置優(yōu)越。但與目前在售的美林花園（多層2400元/平方米，別墅部分原出售價格為45005200元/平方米，近期因銷售很不理想目前出現(xiàn)大幅降價，降幅約800元/平方米）環(huán)翠花園（高層均價2600元/平方米）相比，位置略遜。其西側(cè)金玉米工廠空氣污染比較嚴(yán)重、目前周邊生活等配套尚不完善。考慮到我公司的品牌及項目品質(zhì)，綜合分析預(yù)測多層銷售均價為2500元/平米，分析別墅市場的銷售及周邊化工廠等環(huán)境的影響建議別墅均價3900元/平方米。第四章 項目SWOT分析v優(yōu)勢本地塊位于壽光市的新政治、教育中心，升值潛力較大。本項目凈用地約369畝，有規(guī)模優(yōu)勢，便于環(huán)境的營造及品質(zhì)的提升。目前壽光缺少真正的高品質(zhì)樓盤，競爭相對較少。周邊的教育資源比較豐富，有重點高中及最好的私立學(xué)校（幼兒園到初中）。v劣勢項目距離金玉米化工廠較近，空氣污染比較嚴(yán)重。（預(yù)計該廠在近期內(nèi)搬遷的可能性不是很大）目前周邊生