資產(chǎn)評(píng)估的基本方法.ppt

資產(chǎn)評(píng)估學(xué) 第二篇資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù) 第五章房地產(chǎn)評(píng)估 第一節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估概述 第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格 第三節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 第四節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的收益法 第五節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法 第六節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法 第一節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估概述 一 房地產(chǎn)的特性土地的特性房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性 一 土地特性1 土地的自然特性 1 數(shù)量的有限性 不可再生性 供給缺乏彈性 2 位置的不可移動(dòng)性 3 效用的持久性 價(jià)格具上升趨勢(shì) 4 效用的差異性 不可替代性 決定 決定 2 土地的經(jīng)濟(jì)特性 1 用途的多樣性 2 供給的稀缺性 3 經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性 4 可壟斷性 二 房地產(chǎn) 不動(dòng)產(chǎn) 的特性1 位置固定性2 使用長(zhǎng)期性3 投資大量性4 保值增值性5 受政策面因素影響較大 三 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征 1 房地產(chǎn)市場(chǎng)的地區(qū)性與不完善性2 交易的復(fù)雜性3 房地產(chǎn)市場(chǎng)供給對(duì)需求變化的反應(yīng)遲緩 供給彈性小于需求彈性 二 房地產(chǎn)評(píng)估的原則1 合法原則2 最佳使用原則3 房地綜合考慮原則4 區(qū)域及地段原則三 房地產(chǎn)評(píng)估的程序 一 接受委托 明確評(píng)估的基本事項(xiàng)1 明確評(píng)估對(duì)象2 明確評(píng)估目的3 明確評(píng)估基準(zhǔn)日4 明確評(píng)估報(bào)告提交日期 二 制定評(píng)估作業(yè)計(jì)劃和技術(shù)方案 三 現(xiàn)場(chǎng)勘察及收集數(shù)據(jù)資料 四 評(píng)定估算 給出評(píng)估結(jié)果并撰寫(xiě)評(píng)估報(bào)告 第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格 一 房地產(chǎn)價(jià)格的特性由于土地與建筑物是通過(guò)不同途徑形成的 因此它們價(jià)格特征也不同 土地是自然界的產(chǎn)物 而非勞動(dòng)產(chǎn)物 因此其價(jià)格是地租的本金化 而建筑物是勞動(dòng)產(chǎn)物 其價(jià)格可由生產(chǎn)成本和利潤(rùn)構(gòu)成 此外 在我國(guó) 地價(jià)是指土地使用權(quán)價(jià)格 而房?jī)r(jià)一般是指所有權(quán)價(jià)格 在房地產(chǎn)價(jià)格中 土地的價(jià)格是起決定性作用的 因此了解土地價(jià)格的特性很重要 土地價(jià)格的特性主要有 1 地價(jià)是地租的資本化2 地價(jià)主要由需求方?jīng)Q定3 地價(jià)呈不斷增長(zhǎng)趨勢(shì)4 地價(jià)與土地用途相關(guān) 受政策影響 5 地價(jià)具有個(gè)別性土地價(jià)格的特征在很大程度上決定了房地產(chǎn)價(jià)格特征 二 我國(guó)土地權(quán)屬類型與土地使用權(quán)價(jià)格體系 一 我國(guó)土地權(quán)屬類型在我國(guó)實(shí)行國(guó)有土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的制度 土地使用權(quán)可擁有和轉(zhuǎn)讓 土地二級(jí)市場(chǎng)交易的是使用權(quán)而非所有權(quán) 1 根據(jù)國(guó)家規(guī)定 但二者的地位并不平等 農(nóng)村集體所有的土地不能直接出讓其使用權(quán) 需由國(guó)家征用后 再出讓 土地使用權(quán)屬無(wú)形資 對(duì)物產(chǎn)權(quán) 其價(jià)值取決于其載體 土地的特性和條件 前者是指以無(wú)償?shù)姆绞将@得的土地使用權(quán) 其權(quán)益與后者不同 主要有 無(wú)使用權(quán)年限規(guī)定 不可單獨(dú)轉(zhuǎn)讓 出租 抵押 2 土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者 并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為 土地使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議 招標(biāo)和拍賣三種方式 有最高年限規(guī)定 居住七十年 工業(yè)五十年 文 教 科 衛(wèi) 體五十年 商業(yè)等四十年 綜合或其他五十年 出讓土地使用權(quán)權(quán)益 可轉(zhuǎn)讓 出租 抵押 土地使用權(quán)使用期限屆滿 土地使用者可申請(qǐng)續(xù)期 否則國(guó)家將無(wú)償收回土地使用權(quán) 二 我國(guó)土地使用權(quán)價(jià)格體系 1 基準(zhǔn)地價(jià)城鎮(zhèn)大面積土地的平均地價(jià)2 標(biāo)定地價(jià)在基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上 確定的具體宗地在一定使用年期內(nèi)的價(jià)格 3 出讓底價(jià)是政府在出讓土地使用權(quán)時(shí) 根據(jù)土地出讓年限 用途 地產(chǎn)市場(chǎng)行情等因素確定的待出讓宗地在某個(gè)時(shí)點(diǎn)的最低價(jià) 4 轉(zhuǎn)讓價(jià)格土地使用權(quán)擁有者將土地使用權(quán)出售或租賃 5 其他價(jià)格上述1 3屬土地一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格 由政府壟斷定價(jià) 4 5屬土地二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格 由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)決定價(jià)格 二 房地產(chǎn)價(jià)格分類 一 土地價(jià)格 建筑物價(jià)格 房地產(chǎn)價(jià)格 二 總價(jià)格 單位價(jià)格 樓面地價(jià)樓面地價(jià) 土地總價(jià)格 建筑總面積樓面地價(jià) 土地單價(jià) 容積率例題7 投資者面對(duì)甲 乙兩幅土地 甲地的容積率為5 單價(jià)為1000元 平方米 乙地的容積率為3 單價(jià)為800元 平方米 假使兩幅土地的其他條件相同 問(wèn)投資者應(yīng)該選擇哪一幅土地進(jìn)行投資更為經(jīng)濟(jì) 三 影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素 一 一般因素1 社會(huì)因素2 經(jīng)濟(jì)因素3 政策因素 二 區(qū)域因素1 商業(yè)繁華度2 道路通達(dá)度3 交通便捷度4 設(shè)施完善度5 環(huán)境質(zhì)量狀況對(duì)于不同性質(zhì)的區(qū)域 以上因素的影響程度會(huì)略有區(qū)別 三 個(gè)別因素指影響具體一宗房地產(chǎn)價(jià)格的因素 具體可分為影響土地的個(gè)別因素與影響建筑物的個(gè)別因素 1 影響土地價(jià)格的個(gè)別因素2 影響建筑物價(jià)格的個(gè)別因素 第三節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 一 基本思路及基本公式評(píng)估值 重新購(gòu)建價(jià)格 損耗因?yàn)槭菑某杀竞馁M(fèi)的角度評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值 因此 首先需了解房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成 二 適用范圍主要適用于既不產(chǎn)生現(xiàn)金流 收益 又很少有交易案例的公益性房地產(chǎn) 以及無(wú)需計(jì)算損耗的新建房地產(chǎn) 值得注意的是土地的價(jià)格主要由其效用決定 而非成本 因此成本法在評(píng)估土地價(jià)值時(shí) 其應(yīng)用范圍受到限制 尤其是商業(yè)用地 但是單純?cè)u(píng)估建筑物價(jià)格時(shí) 成本法較適宜 三 新開(kāi)發(fā)土地評(píng)估中成本法的操作步驟 1 新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格 取得待開(kāi)發(fā)土地的成本 土地開(kāi)發(fā)費(fèi) 管理費(fèi)用 投資利息 稅費(fèi) 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 2 土地價(jià)格 土地取得費(fèi) 土地開(kāi)發(fā)費(fèi) 稅費(fèi) 利息 利潤(rùn) 土地增值收益 一 估算取得待開(kāi)發(fā)土地的成本取決于土地使用權(quán)是如何取得的 是劃撥還是支付出讓金 是從農(nóng)村取得土地使用權(quán)還是從城鎮(zhèn)取得土地使用權(quán) 1 從農(nóng)村取得土地 1 國(guó)家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用 包括 土地補(bǔ)償費(fèi) 地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi) 2 支付給政府的土地使用權(quán)出讓金 2 從城鎮(zhèn)取得土地 1 為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費(fèi)用 2 支付給政府的土地使用權(quán)出讓金 二 估算土地開(kāi)發(fā)成本1 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)2 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 三 估算管理費(fèi)用 四 估算投資利息注意 1 無(wú)論是自有資金 還是借入資金均應(yīng)計(jì)算利息 2 計(jì)息基礎(chǔ) 土地取得成本 土地開(kāi)發(fā)成本 管理費(fèi) 3 根據(jù)開(kāi)發(fā)時(shí)間分別計(jì)算土地取得費(fèi)與開(kāi)發(fā)費(fèi)的利息 若開(kāi)發(fā)費(fèi)是均勻投入 則按資金投入時(shí)間的一半計(jì)息 五 估算稅費(fèi) 六 估算投資利潤(rùn)利潤(rùn)率的基數(shù)可以是土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi) 包括管理費(fèi)用 也可以是開(kāi)發(fā)后土地的地價(jià) 注意所用利潤(rùn)率的內(nèi)涵 七 土地增值收益的確定 例題 某地塊面積為80 000平方米 是通過(guò)城鎮(zhèn)土地出讓而取得的 出讓金為20萬(wàn)元 畝 拆遷費(fèi)30萬(wàn)元 畝 開(kāi)發(fā)費(fèi)3億元 平方公里 其他費(fèi)用 包括稅費(fèi) 5萬(wàn)元 畝 土地開(kāi)發(fā)周期為兩年 第一年投入開(kāi)發(fā)費(fèi)占總開(kāi)發(fā)費(fèi)的40 目前市場(chǎng)上地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資報(bào)酬率為10 銀行貸款利率為6 試評(píng)估該土地經(jīng)開(kāi)發(fā)后的價(jià)格 1 估算土地取得成本土地取得成本 出讓金 拆遷費(fèi) 20 30 50萬(wàn)元 畝 750元 平方米2 估算土地開(kāi)發(fā)成本土地開(kāi)發(fā)成本 開(kāi)發(fā)費(fèi) 其他費(fèi)用 3億元 平方公里 5萬(wàn)元 畝 300元 平方米 75元 平方米 375元 平方米 3 估算投資利息假定土地取得成本一次性投入 因計(jì)息期為兩年 土地開(kāi)發(fā)成本分階段均勻投入 則 投資利息 750 1 6 2 1 375 40 1 6 1 5 1 375 60 1 6 0 5 1 92 70 13 70 6 65 113 05元 平方米4 估算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 750 375 10 112 5元 平方米5 計(jì)算土地價(jià)格土地單價(jià) 750 375 113 05 112 5 1 350 55元 平方米土地總價(jià) 1 350 55 80 000 108 044 000元即該地塊經(jīng)開(kāi)發(fā)后的價(jià)格為108 044 000元 四 新建房地產(chǎn)評(píng)估的操作步驟 新建房地產(chǎn)價(jià)格 土地取得成本 土地開(kāi)發(fā)成本 建筑物建造成本 管理費(fèi)用 投資利息 銷售稅費(fèi) 正常利潤(rùn)新建建筑物價(jià)格 建筑物建造成本 管理費(fèi)用 投資利息 銷售費(fèi)用 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 一 估算土地取得成本 二 估算土地開(kāi)發(fā)成本與建筑物建造成本 開(kāi)發(fā)成本 1 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)2 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)3 建安工程費(fèi)4 公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)5 開(kāi)發(fā)過(guò)程的稅費(fèi)及其他間接費(fèi) 三 估算管理費(fèi) 可并入 二 計(jì)算 四 估算投資利息 五 估算銷售稅費(fèi)1 銷售費(fèi)用2 銷售稅金及附加3 其他銷售稅費(fèi) 六 估算開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 五 舊房地產(chǎn)運(yùn)用成本法評(píng)估的操作步驟 舊建筑物價(jià)格 建筑物的重置成本 建筑物損耗與新建房地產(chǎn)不同 舊房地產(chǎn)評(píng)估首先需估算在評(píng)估基準(zhǔn)日重新購(gòu)建與被估房地產(chǎn)功能相同的 處于全新?tīng)顟B(tài)下的房地產(chǎn)的全部合理成本 即重置成本 然后估算舊有房地產(chǎn)的損耗 一 估算重置成本1 可采用房地分估的方式土地的重置成本不一定采用成本法 也可采用市場(chǎng)法 因?yàn)槌杀痉ㄝ^適合新開(kāi)發(fā)的土地 這里主要是估算建筑物的重置成本 2 注意兩種重置成本 1 復(fù)原 Reproductioncost 2 更新 Replacementcost 在實(shí)踐中 評(píng)估人員較多使用更新重置成本 3 建筑物重置成本的求取方法一般有兩種 1 直接法根據(jù)待估建筑物各構(gòu)成部分所使用的材料的種類 品級(jí)數(shù)量及所需人工的級(jí)別和數(shù)量等 以建筑物所地區(qū)在評(píng)估基準(zhǔn)日的各種單價(jià)為基礎(chǔ) 計(jì)算出工程直接費(fèi) 再加上工程間接費(fèi)及適當(dāng)?shù)某邪汤麧?rùn)后 計(jì)算出標(biāo)準(zhǔn)建造費(fèi) 再進(jìn)一步加上發(fā)包人直接負(fù)擔(dān)的附加費(fèi)后算出重新建造價(jià)格 2 間接法指在近鄰地區(qū)或同一供應(yīng)范圍內(nèi)的類似地區(qū)中 尋找與待估建筑物相類似的新建筑物的實(shí)際總造價(jià)及各構(gòu)成部分的明細(xì)價(jià) 以此為基礎(chǔ) 經(jīng)適當(dāng)修正后求取重新建造價(jià)格 實(shí)際估算中 通常經(jīng)過(guò)分析 測(cè)算和修正 得出新建筑物每平方米建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)造價(jià) 再乘以待估建筑物的總面積 二 估算損耗 1 估算土地的損耗土地?fù)p耗率 已使用年限 法定使用年限2 估算建筑物的損耗有形損耗 理化因素 無(wú)形損耗 社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素 1 耐用年限法 使用年限法 如果在耐用年限內(nèi)每年的折舊額相等 則建筑物每年的折舊為 例 某建筑物建筑面積為320m2 重置價(jià)為2500元 m2 耐用年限為40年 已使用7年 殘值率為4 試用耐用年限法估算 定額法 其現(xiàn)值 V 800000 19200 7 665600 元 非生產(chǎn)用房的耐用年限和殘值率鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 60年 0 磚混結(jié)構(gòu)一等 50年 2 磚混結(jié)構(gòu)二等 50年 2 磚木結(jié)構(gòu)一等 40年 6 磚木結(jié)構(gòu)二等 40年 4 磚木結(jié)構(gòu)三等 40年 3 簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu) 10年 0 耐用年限 建筑物已使用年限 尚可使用年限 2 打分法 觀察法 成新率 結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分 G 裝修部分合計(jì)得分 S 設(shè)備部分合計(jì)得分 B不同結(jié)構(gòu)類型房屋成新率評(píng)分修正系數(shù)庫(kù) 例題某鋼筋混凝土5層框架樓房 經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)打分 結(jié)構(gòu)部分80分 裝修部分70分 設(shè)備部分60分 再經(jīng)查表得出修正系數(shù)C 0 75 S 0 12 B 0 13 成新率 80 0 75 70 0 12 60 0 13 100 100 76 2 在實(shí)踐中 也往往將年限法和打分法得出的結(jié)論加權(quán)平均 得出成新率 對(duì)于一些平面布置不合時(shí)宜 設(shè)備落后 式樣過(guò)時(shí)的建筑物 還應(yīng)考慮其功能性貶值因素 可以在成新率確定的基礎(chǔ)作適當(dāng)減價(jià)修正 例題某套住宅重新建造價(jià)為300000元 經(jīng)對(duì)其結(jié)構(gòu) 裝修和設(shè)備三大部分的各具體項(xiàng)目觀察 確定其成新率為80 但該住宅廳小且暗 廚房和衛(wèi)生間均小 光線亦不足 經(jīng)分析和估測(cè) 決定在成新率的基礎(chǔ)作10 的減價(jià)修正 V 300000 80 1 10 300000 72 216000 元 第四節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的收益法 一 基本思路及步驟無(wú)限期 房地產(chǎn)價(jià)格 純收益 資本化率 1 有限期 2 a 年純收益r 折現(xiàn)率二 適用范圍有收益的房地產(chǎn) 不適宜公益性房地產(chǎn) 三 各參數(shù)的估算 一 凈收益除去各種費(fèi)用后的收益 必須是客觀收益 而非實(shí)際收益 因此需通過(guò)計(jì)算客觀總收益和客觀總費(fèi)用來(lái)獲取 二 資本化率實(shí)質(zhì) 房地產(chǎn)投資的報(bào)酬率 收益率 凈收益 潛在收入 空置等造成的收入損失 營(yíng)運(yùn)費(fèi)用 有效毛收入 營(yíng)運(yùn)費(fèi)用 求取方法 1 收益與售價(jià)比法 市場(chǎng)法 尋找相類似的交易案例 通過(guò)交易案例的純收益與價(jià)格的比例獲取資本化率 至少三個(gè)交易案例 2 累加法 資本化率的種類 綜合資本化率 建筑物資本化率 土地資本化率 資本化率 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值 三 收益期的確定 單獨(dú)評(píng)房 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命單獨(dú)評(píng)地 土地使用權(quán)年限 1 先據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期 然后計(jì)算土地超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命部分的價(jià)值 2 假設(shè)未來(lái)收益無(wú)限期 但是在計(jì)算凈收益時(shí)應(yīng)扣除建筑物的折舊費(fèi)和土地費(fèi)用的攤銷 四 收益法的計(jì)算公式 一 房地合一評(píng)房地產(chǎn)價(jià)格 例 某房地產(chǎn)公司于1999年5月以出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán) 并于2001年5月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫(xiě)字樓 當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米3 800元 經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年 目前 該類型建筑的重置價(jià)格為每平方米4 800元 該大樓總建筑面積為12 000平方米 全部用于出租 據(jù)調(diào)查 當(dāng)?shù)赝愋蛯?xiě)字樓的租金一般為每天每平方米2 5元 空置率在10 左右 每年需支付的管理費(fèi)用一般為年租金的3 5 維修費(fèi)為建筑物重置價(jià)的1 5 房產(chǎn)稅為租金收入的12 其他稅為租金收入的6 保險(xiǎn)費(fèi)為建筑物重置價(jià)的0 2 資本化率確定為6 試根據(jù)以上資料評(píng)估該寫(xiě)字樓在2004年5月的價(jià)格 房地產(chǎn)價(jià)格 房地產(chǎn)純收益 綜合資本化率 房地純收益 房地產(chǎn)總收益 房地產(chǎn)總費(fèi)用 房地產(chǎn)總費(fèi)用 管理費(fèi) 維修費(fèi) 保險(xiǎn)費(fèi) 稅金 空房損失費(fèi) 1 估算年有效毛收入年有效毛收入 2 5 365 12 000 1 10 9 855 000元2 估算年?duì)I運(yùn)費(fèi)用 1 管理費(fèi) 年管理費(fèi) 9 855 000 3 5 344 925元 2 維修費(fèi) 年維修費(fèi) 4 800 12 000 1 5 864 000元 3 保險(xiǎn)費(fèi) 年保險(xiǎn)費(fèi) 4 800 12 000 0 2 115 200元 4 稅金 年稅金 9 855 000 12 6 1 773 900元 5 年?duì)I運(yùn)費(fèi)用 年?duì)I運(yùn)費(fèi)用 344 925 864 000 115 200 1 773 900 3 098 025元 3 估算凈收益年凈收益 年有效毛收入 年?duì)I運(yùn)費(fèi)用 9 855 000 3 098 025 6 756 975元4 計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)的剩余收益期為45年 則 房地產(chǎn)價(jià)格 6 756 975 6 1 1 1 6 45 104 434 671元房地產(chǎn)單價(jià) 104 434 671 12 000 8 703元5 評(píng)估結(jié)果經(jīng)評(píng)估 該寫(xiě)字樓房地產(chǎn)在2004年5月的價(jià)格為104 434 671元 單價(jià)為每平方米8 703元 例題 某房地產(chǎn)公司于1997年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán) 并于1999年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫(xiě)字樓 當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米2000元 經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年 殘值率為2 目前 該類建筑重置價(jià)格為每平方米2500元 該建筑物占地面積500平方米 建筑面積為900平方米 現(xiàn)用于出租 每月平均實(shí)收租金為3萬(wàn)元 另?yè)?jù)調(diào)查 當(dāng)?shù)赝悓?xiě)字樓出租租金一般為每月每建筑平方米50元 空置率為10 每年需支付的管理費(fèi)為年租金的3 5 維修費(fèi)為重置價(jià)的1 5 土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米20元 保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0 2 土地資本化率7 建筑物資本化率8 試根據(jù)以上資料評(píng)估該宗地2003年3月的土地使用權(quán)價(jià)格 1 選定評(píng)估方法該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益 適宜采用收益法 2 計(jì)算總收益總收益應(yīng)該為客觀收益而不是實(shí)際收益 年總收益 50 12 900 1 10 486000 元 3 計(jì)算總費(fèi)用 1 年管理費(fèi) 486000 3 5 17010 元 2 年維修費(fèi) 2500 900 1 5 33750 元 3 年稅金 20 900 18000 元 4 年保險(xiǎn)費(fèi) 2500 900 0 2 4500 元 年總費(fèi)用 1 2 3 4 17010 33750 18000 4500 73260 元 4 計(jì)算房地產(chǎn)純收益年房地產(chǎn)純收益 年總收益 年總費(fèi)用 486000 73260 412740 元 5 計(jì)算房屋純收益 1 計(jì)算年折舊費(fèi) 2 計(jì)算房屋現(xiàn)值 假設(shè)房屋收益年期為無(wú)限年期 房屋現(xiàn)值 房屋重置價(jià) 年折舊費(fèi) 已使用年數(shù) 2500 900 46875 4 2062500 元 3 計(jì)算房屋純收益 房屋年純收益 房屋現(xiàn)值 房屋資本化率 2062500 8 165000 元 6 計(jì)算土地純收益土地年純收益 年房地產(chǎn)純收益 房屋年純收益 412740 165000 247740 元 7 計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格土地使用權(quán)在2003年3月的剩余使用年期為50 6 44 年 單價(jià) 3358836 15 500 6717 67 元 8 評(píng)估結(jié)果本宗土地使用權(quán)在2003年3月的土地使用權(quán)價(jià)格為3358836 15元 單價(jià)為每平方米6717 67元 二 房地合一評(píng)土地 土地殘余法 由于房地合一凈收益中含有折舊 故在計(jì)算土地凈收益時(shí) 應(yīng)扣除建筑物折舊 例題 在一幅3000m2的土地上建有建筑面積為2000m2的房屋 根據(jù)成本法 建筑物的現(xiàn)行價(jià)格為2000 1200 240 萬(wàn)元 該建筑物尚可使用20年 還原利率12 土地的還原利率為10 假定該房地產(chǎn)以每月每平方米100元的租金標(biāo)準(zhǔn)出租 使用面積為建筑面積的60 不含折舊費(fèi)的年租賃費(fèi)用為72萬(wàn)元 根據(jù)土地殘余法確定土地的價(jià)格 1 計(jì)算房地合一純收益100 2000 60 12 720000 720000 元 2 計(jì)算建筑物的純收益240 12 1 20 40 80 萬(wàn)元 3 計(jì)算屬于土地的純收益72 40 80 31 20 萬(wàn)元 4 土地的價(jià)格為 31 2 10 312 萬(wàn)元 單方土地價(jià)格為 312 3000 1040 元 m2 三 房地合一評(píng)房 建筑物殘余法 若純收益a不含折舊 則注 該方法要求建筑物的用途 使用強(qiáng)度及使用狀態(tài)等與土地的最佳使用不能嚴(yán)重背離 例題某磚混結(jié)構(gòu)二層住宅 宅基地面積200平方米 房屋建筑面積240平方米 月租金4800元 土地還原利率為8 建筑物還原利率為10 建筑物評(píng)估時(shí)的剩余使用年限為25年 用殘余法評(píng)估該住宅建筑物價(jià)格 年房租總收入 4800 12 57600 元 年總費(fèi)用 房租損失準(zhǔn)備費(fèi) 以半月租金計(jì) 2400 元 房產(chǎn)稅 按年租金的12 計(jì) 57600 12 6912 元 土地使用稅 每年按每平方米2元計(jì) 200 2 400 元 管理費(fèi) 按年租金3 計(jì) 57600 3 1728 元 修繕費(fèi) 按年租金4 計(jì) 57600 4 2304 元 保險(xiǎn)費(fèi)每年 576 元 年總費(fèi)用 2400 6912 400 1728 2304 576 14320 元 年總純收益 57600 14320 43280 元 另運(yùn)用市場(chǎng)比較法求得土地價(jià)格為每平方米1200元 則土地總價(jià)為 1200 200 240000 元 歸屬于土地的年純收益為 240000 8 19200 元 故歸屬于建筑物的年純收益為 43280 19200 24080 元 建筑物折舊率 1 25 100 4 建筑物價(jià)格 24080 10 4 1 1 1 14 25 172000 0 9622 165498 4 元 建筑物每平方米價(jià)格為 165498 4 240 689 58 元 第五節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法 一 基本思路及計(jì)算公式以類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例為基礎(chǔ)估算被估房地產(chǎn)價(jià)值 被估房地產(chǎn)價(jià)格 交易實(shí)例單價(jià) 交易情況修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù) 個(gè)別因素修正系數(shù) 時(shí)間因素修正系數(shù) 被估房地產(chǎn)面積二 適用對(duì)象及條件 一 市場(chǎng)條件 充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠找到至少3個(gè)交易案例 二 被評(píng)估對(duì)象 具有廣泛交易性的房地產(chǎn) 三 市場(chǎng)法操作步驟及因素修正 一 ?？北还婪康禺a(chǎn) 二 收集與選擇房地產(chǎn)交易實(shí)例交易實(shí)例應(yīng)符合的條件 與被房地產(chǎn)用途相同 所處地區(qū)相同 結(jié)構(gòu)相同 價(jià)值類型相同籌資條件相似 接近評(píng)估基準(zhǔn)日 正常交易 或可修正 三 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 四 估算調(diào)整系數(shù)1 定基2 交易日期修正系數(shù)環(huán)比3 區(qū)域因素修正系數(shù)直接比較法 間接比較法 4 個(gè)別因素修正 1 容積率修正 一般據(jù)地方容積率修正系數(shù)表 2 土地使用年期修正 估價(jià)對(duì)象 估價(jià)對(duì)象 交易案例 五 確定比準(zhǔn)價(jià)格 調(diào)整值 將交易實(shí)例的價(jià)格與各調(diào)整系數(shù)連乘 六 確定被估房地產(chǎn)價(jià)格將各調(diào)整值算術(shù)平均或加權(quán)平均 確定評(píng)估值 例題待評(píng)估宗地為一塊商住用途的空地 面積為5 000平方米 要求評(píng)估其2003年12月的市場(chǎng)價(jià)格 評(píng)估人員通過(guò)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料 選出3個(gè)交易實(shí)例作為比較參照物 交易實(shí)例的有關(guān)情況如下表所示 1 進(jìn)行交易情況修正評(píng)估人員經(jīng)過(guò)調(diào)查 未發(fā)現(xiàn)交易實(shí)例的交易情況有什么特殊情況 均作為正常交易看待 故無(wú)需修正 2 進(jìn)行交易時(shí)間修正根據(jù)調(diào)查 2002年10月以來(lái) 土地價(jià)格平均每月上漲1 則 交易實(shí)例A交易時(shí)間修正系數(shù) 114 100 1 14交易實(shí)例B交易時(shí)間修正系數(shù) 112 100 1 12交易實(shí)例C交易時(shí)間修正系數(shù) 107 100 1 073 進(jìn)行區(qū)域因素修正交易實(shí)例A與待估對(duì)象處于同一區(qū)域 無(wú)需作區(qū)域因素修正 交易實(shí)例B C的區(qū)域因素修正采用打分法 可參照下表的有關(guān)數(shù)據(jù)判斷 上述表中的比較是以待估宗地的區(qū)域因素為標(biāo)準(zhǔn) 即待估宗地的區(qū)域因素分值為100 則 交易實(shí)例B區(qū)域因素修正系數(shù) 100 86 1 163交易實(shí)例C區(qū)域因素修正系數(shù) 100 93 1 075 4 進(jìn)行個(gè)別因素修正 1 關(guān)于面積因素的修正 由于待估宗地的面積大于3個(gè)交易實(shí)例的面積 對(duì)商業(yè)用地而言 面積大些便于充分利用 經(jīng)過(guò)分析確定 面積因素使得待估宗地的價(jià)格會(huì)比各交易實(shí)例價(jià)格高3 2 關(guān)于土地使用權(quán)年限因素的修正 除交易實(shí)例B與待估宗地的剩余使用年限相同外 交易實(shí)例A和C均需作使用年限因素修正 修正計(jì)算如下 假定折現(xiàn)率為8 3 關(guān)于容積率因素的修正 交易實(shí)例A與待估宗地的容積率相同 故不作修正 交易實(shí)例B C的容積率與待估宗地不同 應(yīng)進(jìn)行修正 經(jīng)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析 土地的價(jià)格與容積率的關(guān)系是 容積率在4 5之間 容積率增加0 1 地價(jià)增加2 則 交易實(shí)例B及C的容積率修正系數(shù) 110 100 1 1 個(gè)別因素修正系數(shù)計(jì)算如下 交易實(shí)例A的個(gè)別因素修正系數(shù) 1 03 0 9659 1 0 0 995交易實(shí)例B的個(gè)別因素修正系數(shù) 1 03 1 0 1 1 1 133交易實(shí)例C的個(gè)別因素修正系數(shù) 1 03 0 9659 1 1 1 0945 計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格A 1 550 1 0 1 14 1 0 0 995 1 758 元 M2 B 1 200 1 0 1 12 1 163 1 133 1 771 元 M2 C 1 400 1 0 1 07 1 075 1 094 1 762 元 M2 6 采用算術(shù)平均法求得評(píng)估結(jié)果因得到的3個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格較接近 故采用算術(shù)平均法求出評(píng)估結(jié)果 待估宗地評(píng)估價(jià)值 單價(jià) 1 758 1 771 1 762 3 1 764 元 M2 待估宗地評(píng)估價(jià)值 總價(jià) 1 764 3 000 5 292 000元 第六節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法 一 基本思路和計(jì)算公式二 適用范圍及注意事項(xiàng)該方法主要適用于 待開(kāi)發(fā) 待拆適的土地 未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目 運(yùn)用該方法時(shí)需要注意 1 正確選擇最佳開(kāi)發(fā)形式 2 正確預(yù)期賣樓價(jià) 3 正確預(yù)期各項(xiàng)成本以及注意成本 費(fèi)用與收益發(fā)生的時(shí)間 必要時(shí)需折現(xiàn) 地價(jià) 賣樓價(jià) 建筑費(fèi) 專業(yè)費(fèi)用 銷售費(fèi) 利息 稅費(fèi) 利潤(rùn) 例