房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告潘禹含.doc

房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 潘禹含房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告一 調(diào)查基本情況說明調(diào)研的內(nèi)容為目前掌握的臨近李石與望花樓盤的基本情況，如樓盤的名稱，位置，項(xiàng)目基本設(shè)施以及周邊配套設(shè)施等相關(guān)信息的調(diào)研。1.調(diào)研時(shí)間：2010年12月7日至2010年12月8日2.調(diào)研樓盤名稱：星河城 玫瑰城 國際鑫城 綠地劍橋 （金嶺彎為別墅，除外）3.調(diào)研的方式：明調(diào)及暗調(diào)二詳細(xì)的調(diào)研結(jié)果及結(jié)論1項(xiàng)目大概情況：樓盤開發(fā)商，開盤時(shí)間，位置，占地面積，整體規(guī)劃（樓型特點(diǎn)），營銷策略及前期宣傳開發(fā)商開盤時(shí)間項(xiàng)目位置占地面積星河城撫順市和興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2010.8.1望花區(qū)北鎮(zhèn)街19號(hào)43000平方米玫瑰城撫順市豐遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司2008.6.28望花區(qū)中遼街310000平方米國際新城撫順市宗裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2009.6.30撫順經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)順富路9號(hào)160000平方米綠地劍橋撫順綠地置業(yè)有限公司（上海綠地）2010.9中旬李石開發(fā)區(qū)170000平方米（1） 開發(fā)商：四個(gè)項(xiàng)目就開發(fā)商而言星河城與國際鑫城的開發(fā)商分別為成立于2006年末的和興房地產(chǎn)和2005年宗裕房地產(chǎn)，成立時(shí)間較晚。而玫瑰城的開發(fā)商豐遠(yuǎn)，雖然也是在2006年底成立，但在撫順地區(qū)還有其他項(xiàng)目。綠地劍橋的開發(fā)商歸屬于上海綠地。這樣，對于消費(fèi)者來說，大品牌的綠地，和還有其他項(xiàng)目的玫瑰城就在信譽(yù)度上略占優(yōu)勢。（2） 開盤時(shí)間：從開盤時(shí)間來看玫瑰城與國際鑫城開盤時(shí)間較早，需要補(bǔ)充說明的是，在玫瑰城開盤之前宣傳力度也很大，且在開盤當(dāng)天的營銷策略我認(rèn)為也非常好。包括搖號(hào)形式的購房，還有開盤當(dāng)天所造的聲勢。形成了一種只要提起望花的樓盤就會(huì)想到玫瑰城這樣一種效應(yīng)。而國際鑫城在開盤的時(shí)候，李石的項(xiàng)目可以說是只此一家，時(shí)機(jī)也是非常的好。可以說給人一種一枝獨(dú)秀的感覺。（3） 位置：位置上來說玫瑰城主要可以說是針對望花的廠礦職工。國際鑫城建在李石的舊區(qū)，這樣再加上開盤的時(shí)間，對于消費(fèi)者來說，如果在李石購房的話，在生活較方便的舊區(qū)可能性比較大。綠地可以說是面對著理工大學(xué)而建，對于消費(fèi)者來說，雖然生活上可能暫不方便，但是對于學(xué)區(qū)，和投資來講可以說是很好的選擇。而星河城雖然可以說是臨河而建，但就我下面要提到的占地面積，還有交通來說，略不如以上按個(gè)項(xiàng)目。且星河城如果按投資來說它的位置屬于望花，沒有李石開發(fā)區(qū)的升值空間大，而按居住來說，它的位置從整個(gè)城市來說較往西，無論是日常生活乘車，還是生活，可以說都沒有玫瑰城方便。（4） 占地面積：四個(gè)項(xiàng)目比較，星河城的占地面積較小，這樣就小區(qū)來說，我認(rèn)為消費(fèi)者一定會(huì)考慮較大的園區(qū)，這樣從整體規(guī)劃來說還是比較好的。（5） 整體規(guī)劃（樓型特點(diǎn)）： 高層多層小高層聯(lián)排星河城6棟（26層）玫瑰城一期：4棟（27層）確定有，但不準(zhǔn)確一期：4棟（11層）國際鑫城8棟6棟確定有，但不準(zhǔn)確綠地劍橋8棟（17層）已售盡從樓型特征上分析，撫順的消費(fèi)者大部分還是比較喜歡公攤少，可以省去電梯修理費(fèi)的多層，我們從數(shù)據(jù)中也可以很清楚的看出，除了全部都是高層的星河城其他單個(gè)項(xiàng)目的多層還是有一定數(shù)量的，且數(shù)據(jù)顯示，綠地的多層還是非常槍手的。再加上星河城的占地面積也是四個(gè)項(xiàng)目中最小的，并且全部都是高層，形式單一。而其他三個(gè)項(xiàng)目為高低結(jié)合。這樣可以顧及到更多類型的消費(fèi)者?？梢哉f從樓型特點(diǎn)上來說星河城略遜一籌。（6） 營銷策略及前期宣傳在前期宣傳方面，四個(gè)項(xiàng)目可以說都采用了一般的，報(bào)紙，廣播，路牌等形式。但在銷售策略反面，我個(gè)人認(rèn)為，玫瑰城采用的一些方式還是很能刺激消費(fèi)者的購買愿望的，包括我上面提到的搖號(hào)購房等方式。2風(fēng)格及項(xiàng)目定位玫瑰城：中低檔 西班牙風(fēng)格，以景觀為主星河城：德式，中檔國際鑫城：歐式 中低檔綠地劍橋：歐式，中檔。特別值得一提的是：綠地劍橋的風(fēng)格，很受女性的喜愛，這樣如果決定權(quán)掌握在女性身上的時(shí)候就會(huì)很有優(yōu)勢3.樓盤周邊環(huán)境，及周邊配套設(shè)施 玫瑰城：周邊有居民樓，繁華度還算可以，但就空氣質(zhì)量來說，望花地區(qū)的空氣質(zhì)量還是略差的，交通方面，如果要是做公交車的話，需要步行5至10分鐘，且只有望花北道的810，805等一些車，并不是特別的方便。附近只有一所小學(xué)，離石油學(xué)院也有一定距離，如果要購物的話，也要步行10分鐘左右。 星河城：周邊有行政部門，且離石油大學(xué)較近，但是就出行坐車，和購物來說，并不是特別的方便，公交車也是同玫瑰城一樣，只有望花北道的810，805等一些車?？諝赓|(zhì)量也不是很好，距離新鋼也是很近的。國際新城：屬于李石的舊區(qū)，日常購物來講在李石所有的項(xiàng)目中還是比較方便的，空氣質(zhì)量可以說也比望花好。周邊還有東北育才能學(xué)校，唯一不足的地方就是交通不是很便利。綠地新城：空氣還是不錯(cuò)的，正對這大連理工學(xué)院。但是臨近的居住人數(shù)還是非常少的，且交通也不方便。4. 小區(qū)規(guī)劃(物業(yè)，戶型，會(huì)所 ，容積率，得房率，)物業(yè)物業(yè)費(fèi)容積率得房率玫瑰城浩博物業(yè)公司0.91.2元2.080%星河城撫順富邦物業(yè)1.2元3.878%國際鑫城鑫嘉樂物業(yè)公司1元1.8780%左右綠地劍橋自營1.21.5元1.6788% 總體來看，綠地的得房率較高，對于消費(fèi)者來說等于變相的節(jié)省資金。而從物業(yè)方面浩博物業(yè)能稍好一些，而綠地則屬于自營的大部分消費(fèi)者會(huì)在感覺上沒有那么專業(yè)。，且物業(yè)費(fèi)略高（2）戶型：玫瑰城：70平方米至149平方米，也是主要以2室為主。因?yàn)槊倒宄侵饕滟F望花廠礦職工，所以2室的設(shè)計(jì)還是較好銷售的。同時(shí)擁有較大面積戶型， 能滿足一些人口較多的家庭購買。國際鑫城：61平方米至145平方米。戶型的大小感覺也十分合理。因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目定位在中低檔，所以價(jià)格能稍微偏低些，這樣如果是最小的戶型雖然去除公攤部分所剩的面積偏小，但是購買時(shí)的價(jià)格還是比較能讓人接受的星河城：為57平方米帶121平方米之間的戶型，大部分在100平方米左右。主要以2室為主，這樣在滿足大部分消費(fèi)者的同時(shí)，又能考慮到因?yàn)橘Y金不足又想購房的消費(fèi)者。但作為高層，去除公攤面積，小戶型所剩的面積偏小。再加上價(jià)格并不是十分的便宜，所以我認(rèn)為消費(fèi)者在考慮購買房屋的時(shí)候會(huì)比較容易。同比較國際鑫城雖然也有小戶型，但價(jià)格偏低，且在投資方面來說，李石的升值空間會(huì)更大些，所以應(yīng)該還是能造成一定競爭的。綠地劍橋：68平方米至120平方米。別墅186平方米至250平方米，除了正常的戶型外，添加了別墅，從項(xiàng)目的整體風(fēng)格來看偏英倫風(fēng)。做成別墅的形式，效果也很好，但我個(gè)人認(rèn)為，68平方米至120平方米中間的跨度有些小，對于人數(shù)稍多，并不像購買別墅，資金不都的消費(fèi)者來說，是個(gè)弊病，這樣會(huì)流失掉一部分的客源。5.小區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)，綠化玫瑰城：小區(qū)主要特色為景觀，景觀非常優(yōu)美。綠化率為57.1% 星河城：未建成，但數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)綠化率為60%國際鑫城：小區(qū)內(nèi)景觀建設(shè)還可以，但是整體給人感覺是偏低端的產(chǎn)品。綠化率為30%綠地建橋：小區(qū)未建成，綠化率為50%就小區(qū)綠化這一點(diǎn)上來講國際鑫城的綠化率偏低，整體給人感覺景觀不是很優(yōu)美，而其他三個(gè)項(xiàng)目的綠化率基本達(dá)到50%以上。6. 板間觀后感： 就調(diào)研的四個(gè)項(xiàng)目中，參觀了綠地的樣板間，屬于臨時(shí)搭建的實(shí)體房模型，個(gè)人覺得樣板間的效果并沒有實(shí)體房的效果好，無論是從光線還是空氣方面上講。從消費(fèi)正的角度上講，觀看實(shí)體房，能讓購買者切實(shí)的感受到自己所購房屋的廣信，空氣，和質(zhì)感等等。且較容易讓購買整相信房屋的質(zhì)量。需要注意的是，在參觀綠地的樣板間當(dāng)中，路中間的尾聲并不是特別好。這樣，在購買者看房的時(shí)候給人的感覺并不是很舒服。7. 各項(xiàng)目均價(jià)，銷售入住情況，業(yè)主評價(jià)及升值前景玫瑰城：3800元/平，已售90%，普遍反映房屋質(zhì)量較差星河城：3800元/平，為入住國際鑫城：2853元/平，90%多 隨著政府的招商引資，李石的房價(jià)還是很有升值空間的綠地劍橋：3600元/平，90% 同位李石地區(qū)，升值潛力較大。三：個(gè)人總結(jié)在這兩天當(dāng)中，我們自己走訪了望花和李石地區(qū)的4個(gè)項(xiàng)目。以下做以總結(jié)首先，我個(gè)人認(rèn)為，就一個(gè)項(xiàng)目來說它的前期策劃，和投入銷售的時(shí)機(jī)是很重要的，就拿玫瑰城為例，在前期的推廣和宣傳，和銷售時(shí)機(jī)方面是做得非常成功的。所以才有“銷售當(dāng)天擠破門”的現(xiàn)象。但是保證房屋質(zhì)量也是非常重要的，據(jù)大部分入住居民表示房屋質(zhì)量并不是很好，所以從最開始的一期到現(xiàn)在正在銷售的三期出現(xiàn)了逐步下滑的趨勢。同時(shí)，有實(shí)力的開發(fā)商，也會(huì)成為消費(fèi)者們購房時(shí)的參考條件。其次，房屋的位置，戶型和整個(gè)小區(qū)的環(huán)境以及周邊的設(shè)施。除了價(jià)錢之外，戶型也是消費(fèi)者很大的選擇條件之一。購房，消費(fèi)者們購買的房屋是用來起居，休息的地方，一個(gè)合適的戶型會(huì)從根本上吸引消費(fèi)者。現(xiàn)代人住小區(qū)，換新房，除了因?yàn)閷挸ǖ姆块g，明亮的戶型舒適之外，小區(qū)內(nèi)的環(huán)境也是非常重要的。再拿玫瑰城為例，園區(qū)內(nèi)的景色，也是成為其開盤大賣的原因。優(yōu)美的景色，較大的綠化帶，能使居住時(shí)的心情和空氣更好，更適合們居住。而現(xiàn)代人，外出辦事，工作，購物，便利的交通也是不可缺少的。再次，就這兩天我們所走的幾個(gè)項(xiàng)目來看，李石地區(qū)的項(xiàng)目升值空間還是很大的。城東新區(qū)能夠開發(fā)地方幾乎已經(jīng)沒有，再加上政府的一系列正則，沈撫同城的美好前景。的很多投資的消費(fèi)者都選擇了李石地區(qū)的項(xiàng)目。而望花地區(qū)，主要針對的是望花地區(qū)的消費(fèi)者，大多用于居住。然后，在我們調(diào)研的這兩天當(dāng)中，有很多細(xì)節(jié)方面也是需