北湖經(jīng)營管理方案(新)12.doc

“北湖大廈”經(jīng)營管理方案安達市城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司前 言優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理是吸引客戶的法寶，是經(jīng)營者創(chuàng)造收益的源泉；而良好的經(jīng)營效益又為物業(yè)管理提供了資金支持，以經(jīng)營引導管理、以管理促進經(jīng)營，二者相互依托，相互促進。“整合行商務(wù)樓”是隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展，為滿足高效的商務(wù)環(huán)境需要而產(chǎn)生的一種房地產(chǎn)商品。其商品屬性從客觀上要求物業(yè)服務(wù)公司要圍繞經(jīng)營實施科學化、專業(yè)化的管理服務(wù),使整個項目實現(xiàn)保值增值。一、“北湖大廈”概況1、安達市緊緊圍繞黑龍江省實施“十大工程”，建設(shè)“八大經(jīng)濟區(qū)”戰(zhàn)略部署和綏化市建設(shè)一流的城市經(jīng)濟和中等規(guī)模城市群的戰(zhàn)略目標，深入實施“兩區(qū)兩城”戰(zhàn)略，全力打造現(xiàn)代石化之城和天然濕地之城，北湖生態(tài)新區(qū)作為“兩區(qū)兩城”戰(zhàn)略之一，是安達“生態(tài)建市”戰(zhàn)略的重點工程，而“北湖大廈”作為安達新的地標性建筑，又是重中之重的工程。2、建筑面積和內(nèi)容2.1、總建筑面積：46400平方米。其中：科技孵化器10060平方米，生產(chǎn)力促進中心11007平方米，哈大齊工業(yè)走廊商業(yè)配套服務(wù)中心5000平方米，總部經(jīng)濟辦公室3933平方米，商鋪約為10220平方米，地下停車場及設(shè)備用房約6180平方米。2.2、建筑高度：共12層。建筑首層主要功能為的大堂和接待等空間，車輛可以駛?cè)氪筇?，賓客再通過設(shè)于大堂內(nèi)的前廳、寫字間前廳進入各個功能。首層的可用出租面積全部利用為商業(yè)用房，即供大廈內(nèi)部使用，也給基地周邊提供服務(wù)。3、商住功能配套設(shè)立24小時行政中心，與大廈內(nèi)的業(yè)主公司共享。主要職能：1） 負責發(fā)展商公司的行政事務(wù)；2） 負責駐廈機構(gòu)行政辦公代理業(yè)務(wù)；3） 負責大中小型會議室、多功能廳的管理和使用調(diào)度；4） 負責共享高值辦公設(shè)備的使用和管理；5） 負責大廈整體形象的展示等。3.1、項目24小時全天候的物業(yè)管理物業(yè)管理應對業(yè)主提供全方位、多層次、有效且經(jīng)濟的服務(wù)。北湖物業(yè)公司以專業(yè)化、人性化、品質(zhì)化的物業(yè)管理模式業(yè)主提供周到、貼心的服務(wù)，創(chuàng)造和諧空間，讓業(yè)主住得“安心、舒心、省心”。3.2、整體樓宇的營銷推廣面對“北湖大廈”的整合型功能，樓宇收益性物業(yè)的特性較強，整體物業(yè)管理把營銷推廣作為一項經(jīng)常性的管理工作內(nèi)容，為業(yè)主提供租賃業(yè)務(wù)的代租、聯(lián)絡(luò)、談判、簽約以及業(yè)主與客戶間關(guān)系的協(xié)調(diào)。同時對“北湖大廈”進行整體形象塑造、宣傳推介，保證物業(yè)保持較高的出租率和業(yè)主的收益。3.3、駐廈業(yè)主的整體前臺服務(wù)“北湖大廈”的前臺管理提供：基本的問訊解答、引導服務(wù)，報刊、雜志訂閱服務(wù)；客戶電信設(shè)備代辦、代裝服務(wù)；成批發(fā)放商業(yè)信函服務(wù)；信件報刊收發(fā)、分揀、遞送服務(wù)；個人行李搬運、寄存服務(wù)；出租汽車預約服務(wù)；提供旅游活動安排服務(wù)；航空機票訂購和確認、酒店預定、餐飲預定、文化體育節(jié)目票務(wù)安排等服務(wù)；業(yè)主個性化文娛活動安排及組織服務(wù)；提供公司、家庭“保姆”服務(wù)；設(shè)立方便業(yè)主的物業(yè)報修點。3.4、樓宇的設(shè)施設(shè)備管理“北湖大廈”公共設(shè)備管理、維修與保養(yǎng)，保證駐廈業(yè)主的正常商務(wù)、生活等活動；駐廈業(yè)主自身設(shè)備設(shè)施的維修。3.5、樓宇的保安與消防管理建立有效的保安體系，配備專門保安人員和保安設(shè)備（報警裝置、閉路電視監(jiān)控器等），對樓宇內(nèi)部、外圍、停車場等進行嚴格管理，保證正常的安防秩序。整體樓宇建立“以防為主，宣傳先行，防消結(jié)合”的消防工作原則，建立有效的消防體系。3.6、清潔衛(wèi)生管理保持樓內(nèi)公共場所的清潔，提供全面的清潔衛(wèi)生美化服務(wù)。3.7、共享管理3.7.1設(shè)備共享大廈內(nèi)設(shè)商務(wù)中心、科技孵化器、生產(chǎn)力促進中心、哈大齊工業(yè)走廊商業(yè)配套服務(wù)中心、總部經(jīng)濟辦公室等。3.7.2、辦公場所共享會議室、接待室、演示室、茶水間；3.7.3、部門共享科技孵化器、生產(chǎn)力促進中心、哈大齊工業(yè)走廊商業(yè)配套服務(wù)中心、總部經(jīng)濟辦公室。3.8、單元生活獨立滿足哈大齊工業(yè)走廊商業(yè)配套服務(wù)中的需求，單元內(nèi)有靈活的住、廚、衛(wèi)的簡單配備。3.9、總部經(jīng)濟發(fā)展總部經(jīng)濟可以為區(qū)域發(fā)展帶來多種經(jīng)濟效應，如稅收效應、產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應、消費效應、就業(yè)效應、社會資本效應。二、 經(jīng)營方案A、銷售（一）定價策略1、定價原則1）應以支持實現(xiàn)高速銷售目標為確定銷售價格的前提；2）以全程銷售期內(nèi)具有良好性價比優(yōu)勢作為市場競爭的重要手段；3）以入市形成較好的人氣為基準，建立逐步上揚的價格體系；4）合理安排不同位置、不同類型、不同朝向物業(yè)的價格結(jié)構(gòu)，在一定周期內(nèi)，確保各類物業(yè)的相對均衡出貨；5）計劃底商類物業(yè)銷售適當后置，以便在前期接待中積累客戶，謀求更大利潤空間。2、價格定位通過區(qū)域地緣性項目的價格可接受度調(diào)查，可行性市場定位價格：1）寫字間全程均價3500元/平方米；2）底商均價8000元/平方米；3）“北湖大廈”屬小高層商務(wù)樓，同一面積區(qū)間、同一位置差價不宜過大，樓層差相對減?。ńㄗh位置差、樓層差50-80元/平方米）。建議入市起價以3200元/平方米左右價格起面市，1-2層商務(wù)樓先期以開盤均價在6000-6200元/平方米控制，在銷售形勢看好、銷售速度保障的前提下，逐漸提升價格至8000元/平方米；4）具體價格方案包括各種戶型價差、開盤價格明細及銷控、后期價格調(diào)整，在戶型設(shè)計方案確定后再做定案。3、價格定位說明1）以上定價在分析了近安達市的類似樓盤的基礎(chǔ)上分析得出的。根據(jù)“低開高走”的定價原則，如開盤均價3200元/平方米，經(jīng)過1個月的客群成交、市場摸底試探，如反饋良好可以飆升200-300元/平方米左右，即均價3500元/平方米；1-2層商務(wù)樓先期以開盤均價在6000-6200元/平方米控制，在銷售形勢看好、銷售速度保障的前提下，逐漸提升價格至8000元/平方米；2）但認購初期如果賣出項目的最高價，會違背低開高走的原則。4、銷售安排4.1、把握入市時機市場上公建立項的商務(wù)廣場，普遍采取銷售短平快的策略，首先是因為購買商務(wù)廣場的客群不同于購買私宅，其選擇周期相對較長，一般以租賃為主的客戶轉(zhuǎn)為購買，存在租房公約的合同時間限制；再者幾乎每家公司都要做年度資金投入計劃，先期納入計劃就會盡早地批復用以決策。同時同類競品競爭面擴大，能夠先入為主就能搶占15%以上的客源。4.2、辦公、商鋪聯(lián)動銷售體現(xiàn)辦公、商鋪的整體聯(lián)動，而不是割裂開來推廣；充分利用這兩類物業(yè)各自的優(yōu)勢，起到相互促進的作用。4.3、把握銷售黃金周在上市推廣一個月后，對銷售情況進行分析，把握五一、十一國際勞動節(jié)放假長達10天的假期，爭取積累更多的準客戶。（二）目標客戶1、客戶類型分類1.1、初創(chuàng)業(yè)者有短期及長期發(fā)展思路，資金有一定壓力，初創(chuàng)業(yè)時機在選擇尋找中，微有急進心理，既想節(jié)省開支，又想有規(guī)模，夠體面。具有相當?shù)奈Α?.2、一般投資者偏向于穩(wěn)重、謹慎；在投資選擇時有優(yōu)選及備選、保底三種計劃。投資分析思路經(jīng)常是“如果就，退而求其次也，再惡劣也”模式的填空思維。規(guī)劃的優(yōu)勢便能最終觸動其投資決策。1.3、中小企業(yè)主需要一定的面積，開間要合理，發(fā)展成敗取決于短期市場成績，所以，資金的投入會集中在硬件（包括場地）及廣告推廣、客戶服務(wù)三方面上。1.4、跨國公司或大型公司代表處實力強大，在當?shù)匾呀?jīng)具備了的規(guī)模優(yōu)勢，并有長期發(fā)展的規(guī)劃，需要有完整的辦公系統(tǒng)和派駐人員生活空間。對于買、租辦公樓時會考量長期的運營成本和投資益，往往選擇前者。1.5、風險投資者一種典型的急需出路的資金持有者，好方案、新思維就值得一試，賭博心理甚重，但對項目出路的分析能力很強。經(jīng)分析，“北湖大廈”基本能滿足這幾類客戶需求，而且具很大的可塑性；可充分迎合目標客戶需求。2、客戶屬性分析2.1、行業(yè)屬性取向較為散化，以第三產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的中小型發(fā)展公司為主。A類傳媒機構(gòu)、文化傳播公司、廣告發(fā)布公司、廣告藝術(shù)公司、廣告設(shè)計公司、印刷公司、公關(guān)活動公司、圖文信息公司、影視文化公司、培訓教育機構(gòu)、圖書機構(gòu)、家具設(shè)計公司、雜志社等；B類貿(mào)易公司、旅游公司、貨運代理公司、航空公司、銷售（醫(yī)藥、涂料、照明等）公司；C類投資管理公司、咨詢服務(wù)公司、律師事務(wù)所、會計事務(wù)所、駐沈代表處（辦事處）、中介服務(wù)公司、顧問公司、環(huán)保類公司。D類服務(wù)行業(yè)的品牌公司，如食品、酒業(yè)、保健、體育等，娛樂行業(yè)機構(gòu)；E類電子商務(wù)公司、軟件高科技公司、通信公司、網(wǎng)絡(luò)公司；F類證券金融系統(tǒng)、商會組織、出國留學組織等；G類裝修公司、裝飾公司及其他。2.2、職業(yè)性國有、集體及股份制企事業(yè)單位法人，私營、民營、三資企業(yè)主為主，兼顧少部分外籍服務(wù)型公司。2.3、文化/年齡大學專科程度居高，其次是大專文化與大學本科不分上下；28-35歲為主，35-45歲為輔。2.4、收入水平公司每月純利潤在5萬-80萬之間，其中以10-15萬元居多。2.5、購房情況絕大多數(shù)為首次置業(yè)購買商務(wù)樓，60%以上將在一個月內(nèi)購買本項目；20%以上1-3個月決定購買。交通位置是購房首要因素，第二是物業(yè)形象與戶型大小合理，第三是價位低（包括首付/月供/物業(yè)費），第四辦公環(huán)境與配套并重（如停車位/員工餐廳/空調(diào)），第五技術(shù)指標（使用率/層高）及物業(yè)管理。以上五個因素實際的比例相差甚微，可以作為同層面同時考慮的五大因素。2.6、區(qū)域分布工作區(qū)域在北湖新區(qū)將占到70%左右，其他城區(qū)30%。2.7、支付能力首付10-20萬元將會過半，其中以10余萬者居多；月還款能力在1000-3000元為主。2.8、購房目的70%以上為自己辦公；另有部分投資客購買后轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)售。B、租賃安達因草而生，是世界三大明珠草場區(qū)；安達因路而名，是中東鐵路西線穿越區(qū)；安達因油而盛，是中國大慶油田誕生區(qū)；安達因牛而榮，是中國奶牛最早引進飼養(yǎng)區(qū)；安達因工而興，是哈大齊工業(yè)走廊重點開發(fā)區(qū)。世界明珠草場、中國奶牛之鄉(xiāng)、千億石化產(chǎn)業(yè)、百萬風電基地是安達的名片。安達是資源豐厚之城。地上擁有豐富的農(nóng)牧資源，地下富藏著海量的油氣地熱資源，空中蘊含著巨大的風電資源，域內(nèi)具有廉價的鹽堿地開發(fā)資源，周邊具有特有的寶貴的哈大齊都市資源。然而“北湖大廈”正處于政治、商業(yè)、工業(yè)、旅游業(yè)的中心位置。所以它的未來升值空間不可估量。據(jù)市場調(diào)查建議寫字間出租報價為使用面積日租金2.0元（含管理費及能源費），實際成交價為1.5元左右。鑒于大廈從未大力度對外做過招租宣傳，需要以較低的價格吸引客戶， 隨著大廈的名氣及物業(yè)管理水平的上升，在未來幾年中，出租率也將隨之上揚。總體預計租金年收入（含管理費與取暖費）可達350萬元，第一年預計在238萬元左右?，F(xiàn)就-116層分別進行出租收入預算：（1）、-1層收入預算-1層圖紙面積為6180 m2 ,可用做暖庫對廈內(nèi)客戶出租，從實地考察可預計存放15臺車輛，每臺車輛年租金為3000元，全年收入預計4萬5千元。（2）、12層收入預算12層可出租面積共計10220 m2 ,由于兩層均為敞開式大廳，故可以一體招租，招租目標為餐飲業(yè)、娛樂業(yè)、保險業(yè)、股票期貨交易大廳、網(wǎng)吧等規(guī)模較大的項目，預計出租單價為2元/ m2 /天，全年收入預計746萬元。（3）、35層收入預算35層可出租面積共計10060，由于考慮到未來高新開發(fā)區(qū)的大面積招商，很多知名企業(yè)的將要入住，為此提供高檔舒適的寫字樓、公寓、會議室等辦公功能間。（5）、68層收入預算68層面積為1011.86 m2 ，已設(shè)計為游泳館、健身房、洗浴中心等娛樂場所，全年收入預計20萬元。（6）、810層收入預算78層面積共計1459.21 m2 ，已設(shè)計為客房，全年收入預計30萬元。（7）、1012層收入預算5層、916層面積共計6308.18 m2 ，可做為標準寫字間出租，預計出租單價為1.5元/ m2 /天，全年收入預計345萬元。按5折計算，預計170萬元。三、促銷計劃 （1）、廣告促銷計劃 1）廣告宣傳中的產(chǎn)品定位及宣傳強調(diào)的重點在產(chǎn)品宣傳中要針對哈爾濱市寫字樓的現(xiàn)狀，宣傳大廈的綜合優(yōu)勢。 2）廣告宣傳的方式采用多種宣傳形式結(jié)合的方法，就其實用性及產(chǎn)生的效應比較來看將采用以下五種方法：a. 報紙廣告：在大廈宏業(yè)駿開之前十日，在新晚報等報紙進行半版面的圖文廣告宣傳，主要對目標客戶做一個優(yōu)惠招租宣傳。如能在十天內(nèi)預定簽約的客戶，可以給予適當優(yōu)惠政策。b