房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)期末復(fù)習(xí)重點(diǎn).doc

第1章 緒論第1節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)及其特點(diǎn)1、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的基本含義1、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（P1）狹義：在依據(jù)國(guó)家法律獲得了國(guó)有土地的使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為，在特定地段上所進(jìn)行的具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造、施工等開(kāi)發(fā)活動(dòng)。2、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)（P3）1. 難度較大2. 風(fēng)險(xiǎn)較大3. 政策性強(qiáng)第2節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)形式和內(nèi)容1、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的形式與內(nèi)容（P4）1、 按開(kāi)發(fā)時(shí)間不同，分為初次開(kāi)發(fā)和再次開(kāi)發(fā)2、 按開(kāi)發(fā)內(nèi)容不同，分為外延式開(kāi)發(fā)和內(nèi)涵式開(kāi)發(fā)3、 按開(kāi)發(fā)規(guī)模不同，分為單項(xiàng)開(kāi)發(fā)和綜合開(kāi)發(fā)2、 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的形式與內(nèi)容1、 按經(jīng)營(yíng)對(duì)象的相對(duì)差異，劃分為地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)2、 按經(jīng)營(yíng)規(guī)模和經(jīng)營(yíng)方式，劃分為專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)、綜合經(jīng)營(yíng)、集團(tuán)經(jīng)營(yíng)、跨國(guó)經(jīng)營(yíng)3、 按活動(dòng)發(fā)生的不同過(guò)程，劃分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)流通經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)消費(fèi)和使用經(jīng)營(yíng)第2章 經(jīng)營(yíng)理論和策略第1節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)理論概述3、 消費(fèi)者市場(chǎng)購(gòu)買行為理論（P14）*消費(fèi)者市場(chǎng)：所有為了個(gè)人消費(fèi)而購(gòu)買物品或服務(wù)的團(tuán)體或個(gè)人構(gòu)成的市場(chǎng)。1. 消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)a. 本能動(dòng)機(jī)：原始動(dòng)機(jī)，由本能需要產(chǎn)生b. 心理動(dòng)機(jī)：通過(guò)各種心理活動(dòng)而形成2. 購(gòu)買決策過(guò)程消費(fèi)者需求產(chǎn)生尋找、搜集有關(guān)信息作為購(gòu)買依據(jù)分析、整理、比較，選出最滿足需求的產(chǎn)品購(gòu)買階段買后評(píng)判3. 消費(fèi)者購(gòu)買行為分析主要解決何時(shí)購(gòu)買、何處購(gòu)買、由誰(shuí)購(gòu)買、如何購(gòu)買等問(wèn)題。第2節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略分析2、 房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)策略（P17）a. 開(kāi)發(fā)由本地化向跨區(qū)域發(fā)展b. 開(kāi)發(fā)從品質(zhì)向品牌跨越c. 純住宅開(kāi)發(fā)向商用物業(yè)拓展d. 誠(chéng)信開(kāi)發(fā)地產(chǎn)爭(zhēng)雄樓市e. 開(kāi)發(fā)健康住宅風(fēng)聲水起3、 不同時(shí)期房地產(chǎn)價(jià)格策略（P19）1. 房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)入期2. 房地產(chǎn)產(chǎn)品成長(zhǎng)期3. 房地產(chǎn)產(chǎn)品成熟期4. 房地產(chǎn)產(chǎn)品衰退期第3章 房地產(chǎn)企業(yè)第1節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)概述1、 房地產(chǎn)企業(yè)的概念與特征（P29）1. 概念：從事土地和房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)，以及以房地產(chǎn)產(chǎn)品為核心從事房地產(chǎn)中介、咨詢和物業(yè)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)自身經(jīng)濟(jì)價(jià)值的經(jīng)濟(jì)組織。2. 特征：a. 房地產(chǎn)產(chǎn)品的地域性、空間固定性和唯一性決定了房地產(chǎn)企業(yè)的地域?qū)傩詁. 土地市場(chǎng)的壟斷性決定了房地產(chǎn)企業(yè)的不完全壟斷性c. 房地產(chǎn)企業(yè)存在專業(yè)化和綜合化發(fā)展兩個(gè)趨勢(shì)2、 房地產(chǎn)企業(yè)的類型(P30)1. 按照企業(yè)功能分a. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 1)概念：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是依法設(shè)立的，以盈利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。大致有專營(yíng)和兼營(yíng)兩種類型。 2)暗照開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)對(duì)象，可分為專門(mén)從事土地和城市基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)的企業(yè)、專門(mén)從事地上建筑物和構(gòu)筑物建設(shè)的房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)。 b. 房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè) 1)概念：房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)是指在房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、銷售、交易、消費(fèi)等環(huán)節(jié)中，從事服務(wù)性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的、具有法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)三類。c. 物業(yè)管理企業(yè) 1)概念：依法成立、具備房地產(chǎn)物業(yè)管理資質(zhì)，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。2. 按照企業(yè)所有制性質(zhì)分a. 城鎮(zhèn)集體所有制房地產(chǎn)企業(yè)b. 國(guó)有獨(dú)資企業(yè)、股份有限公司和有限責(zé)任公司c. 合伙制房地產(chǎn)企業(yè)d. 中外合資、中外合作、外資房地產(chǎn)企業(yè)第4章 房地產(chǎn)項(xiàng)目及項(xiàng)目定位第1節(jié) 土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目(P56)1、 土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的含義土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)（簡(jiǎn)稱土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)），是指政府依法通過(guò)收購(gòu)、收回、征收等方式儲(chǔ)備國(guó)有建設(shè)用地，并組織實(shí)施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達(dá)到土地供應(yīng)條件的行為。由于實(shí)施土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)而產(chǎn)生的房地產(chǎn)項(xiàng)目即為土地儲(chǔ)備項(xiàng)目。第2節(jié) 房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目2、 住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目(P62)（1） 普通商品住房項(xiàng)目（二）限價(jià)商品房項(xiàng)目（三）經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目（四）廉租房項(xiàng)目（五）別墅項(xiàng)目（六）旅游住宅地產(chǎn)項(xiàng)目3、 商用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（P63）*廣義：指各種非生產(chǎn)性、非居住性物業(yè)。（1） 寫(xiě)字樓房地產(chǎn)項(xiàng)目（2） 酒店式公寓類開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（3） 旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目（4） 商業(yè)用房項(xiàng)目4、 工業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（P65）（1） 工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式（2） 主體企業(yè)引導(dǎo)模式（3） 工業(yè)地產(chǎn)商模式（4） 綜合運(yùn)作模式第4節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目定位1、 房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的含義（P72）房地產(chǎn)項(xiàng)目定位，指在房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)和城市規(guī)劃的指導(dǎo)下，根據(jù)宏觀發(fā)展背景、項(xiàng)目地段價(jià)值以及市場(chǎng)空間判斷，結(jié)合項(xiàng)目自身特有的其他制約因素，找到適合于項(xiàng)目的客戶群體，并在客戶群體消費(fèi)特征的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步進(jìn)行產(chǎn)品市場(chǎng)定位的過(guò)程。3、 房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的基本流程（P74）市場(chǎng)調(diào)查分析土地條件分析和確定客戶群產(chǎn)品定位租售價(jià)格定位成本與費(fèi)用測(cè)算預(yù)測(cè)租售收入和租售進(jìn)度經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)確定最后方案第六章 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 第1節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研概述1、 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的含義（P110）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象，對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄、分析，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究和預(yù)測(cè)，并最終為營(yíng)銷決策服務(wù)的專業(yè)方法。3、 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容（P112看書(shū)）（1） 市場(chǎng)宏觀環(huán)境狀況（2） 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況（3） 消費(fèi)者行為與市場(chǎng)需求容量調(diào)研（4） 項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境狀況調(diào)研（5） 項(xiàng)目基本情況調(diào)研 第七章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究第一節(jié) 房地產(chǎn)可行性研究概述1、 房地產(chǎn)可行性研究的概念和作用（1） 房地產(chǎn)可行性研究（P131）概念：在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策前，通過(guò)對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的市場(chǎng)、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等方面問(wèn)題進(jìn)行全面的分析、論證和評(píng)價(jià)，從而判斷項(xiàng)目法律上是否合規(guī)、技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理，進(jìn)而對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行優(yōu)選的過(guò)程。（3） 房地產(chǎn)可行性研究的作用（P132）1. 可行性研究是投資決策的重要依據(jù)。2. 可行性研究是項(xiàng)目審批的依據(jù)。3. 可行性研究是項(xiàng)目資金籌措的依據(jù)。4. 可行性研究是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的依據(jù)。5. 可行性研究是開(kāi)發(fā)商與各方簽訂合同的依據(jù)。2、 房地產(chǎn)可行性研究的內(nèi)容和步驟（1） 房地產(chǎn)可行性研究的基本內(nèi)容（P133）1. 項(xiàng)目概況2. 市場(chǎng)分析和需求預(yù)測(cè)3. 規(guī)劃方案的優(yōu)選4. 開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排5. 項(xiàng)目投資估算6. 資金的籌集方案和籌資成本估算7. 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)8. 風(fēng)險(xiǎn)分析9. 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)10. 結(jié)論第2節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況分析（P136，看書(shū)）第3節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)承受能力分析2、 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析方法（3） 敏感性分析（P148）2. 敏感性分析的步驟(1) 選擇要分析的不確定性因素。(2) 選定分析所用的評(píng)價(jià)指標(biāo)。(3) 計(jì)算不確定性因素變動(dòng)引起的評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)情況。(4) 判定敏感性因素。(5) 提出控制敏感性因素的建議。第8章 房地產(chǎn)融資第1節(jié) 房地產(chǎn)融資概論1、 房地產(chǎn)融資的概念（P166）房地產(chǎn)融資是指房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目直接和間接融資的總和，包括房地產(chǎn)信貸及資本市場(chǎng)融資等。3、 房地產(chǎn)融資的特點(diǎn)（P170）1. 融資規(guī)模大2. 償還期較長(zhǎng)3. 資金缺乏流動(dòng)性4. 高風(fēng)險(xiǎn)、高收益第2節(jié) 房地產(chǎn)融資的資金來(lái)源（P170，看書(shū)）第十章 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷第1節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷概述1、 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的概念房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷，是指通過(guò)交易過(guò)程滿足顧客對(duì)房屋或土地需求的一種綜合性營(yíng)銷活動(dòng)，也是土地或房屋轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金的流通過(guò)程。2、 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的基本理論(P220，看書(shū))重點(diǎn)：4P、4C、4R理論 第2節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略1、 品牌營(yíng)銷策略（2） 品牌營(yíng)銷策略的實(shí)施（P227）1. 精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位是房地產(chǎn)品牌營(yíng)銷的基礎(chǔ)2. 卓越的質(zhì)量體系是創(chuàng)建知名品牌的保證3. 以良好的社會(huì)形象樹(shù)品牌4. 以優(yōu)秀的品質(zhì)樹(shù)品牌5. 以創(chuàng)新精神樹(shù)品牌6. 以優(yōu)秀的企業(yè)文化樹(shù)品牌第3節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷運(yùn)作1、 房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分與銷售渠道的選擇（1） 房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的概念(P233)房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分，是指人們?cè)谀繕?biāo)市場(chǎng)營(yíng)銷觀念的指導(dǎo)下，依據(jù)消費(fèi)者的需求、欲望、購(gòu)買行為、購(gòu)買習(xí)慣，將房地產(chǎn)市場(chǎng)整體劃分為若干具有相似需求和欲望的房地產(chǎn)消費(fèi)者群的的市場(chǎng)分類過(guò)程，其中每個(gè)消費(fèi)者群即為一細(xì)分市場(chǎng)。（3） 房地產(chǎn)消費(fèi)渠道的選擇(P234，看書(shū))1. 選擇銷售渠道的主要因素a. 商品房因素b. 市場(chǎng)因素c. 企業(yè)本身因素d. 國(guó)家政策、法令因素2.選擇銷售渠道的策略 a.直接渠道和間接渠道 b.短渠道和長(zhǎng)渠道c.寬渠道和窄渠道3、 房地產(chǎn)廣告策劃（一）房地產(chǎn)廣告的類型（P238，看書(shū)）1.根據(jù)廣告目的，可分為軟廣告和硬廣告2.根據(jù)廣告?zhèn)鬟_(dá)內(nèi)容范圍的大小，可分為單一賣點(diǎn)型、若干賣點(diǎn)型、綜合傳達(dá)型（三）房地產(chǎn)廣告策劃內(nèi)容（P240，看書(shū)） 廣告目標(biāo)、市場(chǎng)分析、廣告策略、廣告計(jì)劃、廣告效果測(cè)定 第11章 房地產(chǎn)交易第一節(jié) 房地產(chǎn)交易概述1、 房地產(chǎn)交易的概念及形式（P251） 房地產(chǎn)交易是指以房地產(chǎn)為商品進(jìn)行的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的總稱，其實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)利的交易。2、 房地產(chǎn)交易的特性及原則（P252）（1） 房地產(chǎn)交易的特性1. 標(biāo)的物位置的固定性2. 房地合一的特性3. 房地產(chǎn)交易標(biāo)的價(jià)值金額大、專業(yè)性強(qiáng)4. 房地產(chǎn)交易標(biāo)的供給的稀缺性5. 房地產(chǎn)交易中原房地產(chǎn)設(shè)定的權(quán)利義務(wù)具有承接性（2） 房地產(chǎn)交易的原則1. 及時(shí)登記原則2. 房地連動(dòng)原則3. 交易價(jià)格遵循國(guó)家