房地產(chǎn)投資分析復(fù)習(xí)提綱.docx

811測(cè)21房地產(chǎn)投資分析課程復(fù)習(xí)提綱：（說(shuō)明：以教材為復(fù)習(xí)依據(jù)）一、名詞解釋1、 投資價(jià)值：就是投資對(duì)象預(yù)期的未來(lái)收益的價(jià)值。2、投資方式：是指投資過(guò)程或投資活動(dòng)的運(yùn)行方式，通?？煞譃橹苯油顿Y和間接投資。3、房地產(chǎn)間接投資：是指投資者投資于與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為，間接投資者不需要直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。4、廣義的區(qū)位：除了其地理位置為，還包括該宗地所處的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、自然環(huán)境或背景、進(jìn)行投資的成本以及所面臨的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系等。5、成本費(fèi)用：指投資者為了進(jìn)行投資獲得收益所必需付出的代價(jià)。包括開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本和經(jīng)營(yíng)成本。6、 凈現(xiàn)金流量：某一時(shí)刻的貨幣支出與貨幣流入之間的差額。7、市場(chǎng)價(jià)值：指在完全競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)放的市場(chǎng)中，買賣雙方對(duì)市場(chǎng)熟悉并且都處于理智狀態(tài)下的最可能交易價(jià)格。8、投資：經(jīng)濟(jì)主體（國(guó)家、企業(yè)、個(gè)人）以獲得未來(lái)貨幣增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定量的貨幣與實(shí)物，經(jīng)營(yíng)某項(xiàng)資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為。9、資金的時(shí)間價(jià)值：指一定量資金在不同時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值量的差額，也就是資金在投資和再投資過(guò)程中隨著時(shí)間的推移而發(fā)生的增值。10、區(qū)位：特定地塊所處空間位置及其相鄰地塊間的相互關(guān)系。11、經(jīng)營(yíng)資金：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金。 12、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)：指由于投資房地產(chǎn)而造成損失的可能性，即隨機(jī)因素的影響所引起的房地產(chǎn)投資收益偏離逾期收益的程度。 二、填空1、投資的主體，一般包括：組織投資活動(dòng)主體、籌集和提供投資資金、進(jìn)行投資決策并實(shí)施投資的行為主體。2、按照投資期的長(zhǎng)短不同，投資可分為：固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資產(chǎn)投資兩種。3、投資目標(biāo)按其所反映利益的性質(zhì)不同，可分為：盈利性目標(biāo)、社會(huì)性目標(biāo)、環(huán)境性目標(biāo)三類。4、投資必須考慮的三個(gè)基本要素，包括：時(shí)機(jī)收益、區(qū)位成本、質(zhì)量預(yù)期。5、房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能包括：調(diào)節(jié)供求、優(yōu)化資源配置、政府宏觀管理三個(gè)方面。6、根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)中各子市場(chǎng)的功能不同，可將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為：房產(chǎn)市場(chǎng)、土地市場(chǎng)、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)信息技術(shù)市場(chǎng)等。7、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析常常受到眾多條件的限制，這些限制包括：成本、時(shí)間、技能、偏好。8、對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其投資項(xiàng)目的資金來(lái)源，主要有：自有資金、信貸資金、預(yù)售收入等。9、房地產(chǎn)開(kāi)項(xiàng)目總投資，包括：開(kāi)發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營(yíng)資金。10、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析的內(nèi)容，主要包括：收益分析、風(fēng)險(xiǎn)分析、資金流動(dòng)性分析三個(gè)方面的內(nèi)容。11、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析指標(biāo)，按照分析的目的不同，可分為： 和 兩大類。12、房地產(chǎn)投資的財(cái)務(wù)分析的靜態(tài)分析利率指標(biāo)，主要包括投資利潤(rùn)率、資本金利潤(rùn)率、資本金凈利潤(rùn)率。13、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)因素的不同，可將風(fēng)險(xiǎn)分為：系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)兩大類。 14、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析的過(guò)程可能分為：風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)三個(gè)階段。15、投資行為的四項(xiàng)基本要素包括：投資主體、投資客體、投資目標(biāo)、投資方式。16、從房地產(chǎn)投資的資金方式不同，房地產(chǎn)投資方式包括直接投資和間接投資兩種。17、房地產(chǎn)投資時(shí)必須注意的三要素為時(shí)機(jī)、區(qū)位、質(zhì)量。18、按房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)的方式劃分，房地產(chǎn)投資包括：出售型房地產(chǎn)投資、出租型房地產(chǎn)投資、混合型房地產(chǎn)投資。19、房地產(chǎn)投資分析的方法，主要包括：理論聯(lián)系實(shí)際的方法、定量分析與定性分析相結(jié)合、靜態(tài)分析與動(dòng)態(tài)分析相結(jié)合、宏觀分析與微觀分析相結(jié)合。20、變量資源的投入所得到的土地報(bào)酬可分為：規(guī)模報(bào)酬遞增、規(guī)模報(bào)酬不變、規(guī)模報(bào)酬遞減三種形式。21、目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)按其市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不同，可劃分類三個(gè)不同層次，可分為：房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)、房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)。22、對(duì)于房地產(chǎn)投資區(qū)位，根據(jù)其范圍大小和特點(diǎn)不同，可分為： 。23、城市功能分區(qū)是根據(jù)城市中各種物質(zhì)要素，按不同功能進(jìn)行分區(qū)布置組成的一個(gè)相互聯(lián)系的有機(jī)整體，一般可分為：商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、居住區(qū)等。24、房地產(chǎn)投資分析，一般可分為：投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究、可行性研究、項(xiàng)目前評(píng)估四個(gè)階段。25、房地產(chǎn)投資的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)按其分析的目的不同來(lái)劃分，可分為： 和 兩大類。26、房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本報(bào)表包括：現(xiàn)金流量表、資金來(lái)源與運(yùn)用表、利潤(rùn)表、資產(chǎn)負(fù)債表。 27、資產(chǎn)負(fù)債表的主體結(jié)構(gòu)包括：資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益三大部分。三、選擇題 1、下列屬于直接投資的是 A 。A、把資金投入建設(shè)項(xiàng)目 B、購(gòu)買房地產(chǎn) 股票 C、購(gòu)買房地產(chǎn)債券 D、購(gòu)買期貨 2、固定資產(chǎn)投資的使用年限，一般超過(guò) B 。A、2年 B、1年 C、5年 D、3年 3、下列屬于特殊房地產(chǎn)投資的是 D 。A、工廠 B、寫字樓 C、酒店 D、休閑旅游房地產(chǎn)4、在房地產(chǎn)投資環(huán)境中，下列哪個(gè)要素不屬于軟環(huán)境要素 。A、政治 B、經(jīng)濟(jì) C、管理 D、基礎(chǔ)設(shè)施5、下列哪個(gè)要素屬于硬環(huán)境要素 。A、交通 B、政策 C、法律 D、社會(huì)6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了獲得土地使用權(quán)，應(yīng)在房地產(chǎn) A 中獲取 。A、一級(jí)市場(chǎng) B、二級(jí)市場(chǎng) C、三級(jí)市場(chǎng) D、不能確定7、一般位于中央商業(yè)區(qū)與內(nèi)圈工業(yè)區(qū)之間，或內(nèi)圈工業(yè)區(qū)與外圈工業(yè)區(qū)之間的是 C 。A、商業(yè)區(qū) B、工業(yè)區(qū) C、住宅區(qū) D、不能確定8、為了了減少風(fēng)險(xiǎn)，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款額度一般為其評(píng)估價(jià)值的 C A、80% B、90% C、70%或更低 D、100%9、下列不屬于房地產(chǎn)銷售成本的是 D 。 A、廣告費(fèi)用 B、費(fèi)用宣傳 C、售房合同公證費(fèi)用 D、設(shè)計(jì)費(fèi)用10、在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，對(duì)產(chǎn)權(quán)承受人征收的稅是 A 。A、契稅 B、印花稅 C、房產(chǎn)稅 D、營(yíng)業(yè)稅11、2004年4月28日，國(guó)務(wù)院發(fā)出“關(guān)于提高部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例”的通知規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的自有資金比例不得低于 。A、45% B、35% C、65% D、70%12、下列不屬于信貸資金的是 D 。A、短期透支貸款 B、存款抵押貸款 C、房地產(chǎn)抵押貸款 D、財(cái)政資金13、房地產(chǎn)投資分析的前提和基礎(chǔ)是 A 。A、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查 B、房地產(chǎn)環(huán)境分析 C、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 D、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析14、房地產(chǎn)投資分析的核心內(nèi)容是 。A、投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析 B、投資項(xiàng)目的國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析 C、投資項(xiàng)目的社會(huì)分析 D、投資項(xiàng)目的環(huán)境分析15、在房地產(chǎn)投資活動(dòng)中，某一段時(shí)間內(nèi)現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的代數(shù)和，稱為 B 。A、現(xiàn)金流量 B、現(xiàn)金流入 C、現(xiàn)金流出 D、凈現(xiàn)金流量16、下列不是反映投資項(xiàng)目盈利能力的指標(biāo)是 。A、投資利潤(rùn)率 B、資本金利潤(rùn)率 C、投資利稅率 D、資產(chǎn)負(fù)債率17、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)測(cè)算效益與費(fèi)用流量時(shí)的價(jià)格參數(shù)是 。A、市場(chǎng)價(jià)格 B、影子價(jià)格 C、現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格 D、不能確定18、房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅稅率，一般為 A 。A、25% B、35% C、45% D、15%19、下列不屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是 D 。A、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn) B、政策風(fēng)險(xiǎn) C、政治風(fēng)險(xiǎn) D、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)20、下列不屬于風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的是 D 。A、契約性轉(zhuǎn)移 B、購(gòu)買房地產(chǎn)保險(xiǎn) C、房地地產(chǎn)資金證券化 D、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控21、下列屬于經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的是 D 。A、地震 B、洪澇 C、火災(zāi) D、投資者的決策失誤 22、個(gè)人作為房地產(chǎn)投資主體，一般只能從事 C 。A、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) B、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng) C、房地產(chǎn)買賣 D、房地產(chǎn)管理 23、下列不屬于企業(yè)自有資金的是 D 。A、企業(yè)自我積累的資金 B、主管部門撥入的資金 C、聯(lián)合經(jīng)營(yíng)單位提供的資金 D、財(cái)政資金24、在房地產(chǎn)投資環(huán)境中，下列哪個(gè)要素不屬于軟環(huán)境要素 D 。A、政治 B、經(jīng)濟(jì) C、管理 D、區(qū)位25、下列哪個(gè)要素屬于硬環(huán)境要素 A 。A、交通 B、政策 C、法律 D、社會(huì)26、銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款中，屬于短期貸款的是 A 。A、流動(dòng)資金貸款 B、專項(xiàng)貸款 C、房地產(chǎn)抵押貸款 D、不能確定27、在一個(gè)具備公平銷售所需要的一切條件下的競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)放市場(chǎng)中，某一物業(yè)的最可能價(jià)格屬于 C 。A、交易價(jià)格 B、最可能銷售價(jià)格 C、市場(chǎng)價(jià)值 D、投資價(jià)值，28、為了了減少風(fēng)險(xiǎn)，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款額度一般為其評(píng)估價(jià)值的 C A、80% B、90% C、70%或更低 D、100%29、下列不屬于房地產(chǎn)銷售成本的是 D 。 A、廣告費(fèi)用 B、費(fèi)用宣傳 C、售房合同公證費(fèi)用 D、設(shè)計(jì)費(fèi)用30、下列不屬于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)的是 D 。A、多樣性 B、客觀性 C、補(bǔ)償性 D、不可測(cè)量性31、2004年4月28日，國(guó)務(wù)院發(fā)出“關(guān)于提高部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例”的通知規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的自有資金比例不得低于 B 。A、45% B、35% C、65% D、70%32、下列不屬于信貸資金的是 D 。A、短期透支貸款 B、存款抵押貸款 C、房地產(chǎn)抵押貸款 D、財(cái)政資金33、房地產(chǎn)投資分析的前提和基礎(chǔ)是 A 。A、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查 B、房地產(chǎn)環(huán)境分析 C、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 D、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析34、房地產(chǎn)投資分析的核心內(nèi)容是 A 。A、投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析 B、投資項(xiàng)目的國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析 C、投資項(xiàng)目的社會(huì)分析 D、投資項(xiàng)目的環(huán)境分析35、在房地產(chǎn)投資活動(dòng)中，某一段時(shí)間內(nèi)現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的代數(shù)和，稱為 D 。A、現(xiàn)金流量 B、現(xiàn)金流入 C、現(xiàn)金流出 D、凈現(xiàn)金流量36、下列不是反映投資項(xiàng)目盈利能力的指標(biāo)是 D 。A、投資利潤(rùn)率 B、資本金利潤(rùn)率 C、投資利稅率 D、資產(chǎn)負(fù)債率37、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)測(cè)算效益與費(fèi)用流量時(shí)的價(jià)格參數(shù)是 B 。A、市場(chǎng)價(jià)格 B、影子價(jià)格 C、現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格 D、不能確定38、下列不屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)目標(biāo)的是 D 。A、效益目標(biāo) B、公平目標(biāo) C、環(huán)境目標(biāo) D、盈利目標(biāo)39、由于跨國(guó)城投資房地產(chǎn)項(xiàng)目可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)屬于 D 。A、政治風(fēng)險(xiǎn) B、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) C、自然風(fēng)險(xiǎn) D、國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)40、通過(guò)參加保險(xiǎn)，以小數(shù)額的保費(fèi)為代價(jià)，將本應(yīng)自己承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，從而使自己免受風(fēng)險(xiǎn)損失，這種風(fēng)險(xiǎn)處置方式屬于 B 。A、風(fēng)險(xiǎn)自留 B、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 C、資產(chǎn)組合 D、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防四、問(wèn)答題1、房地產(chǎn)投資有什么特點(diǎn)？影響房地產(chǎn)投資有哪些因素？特點(diǎn)：投資金額巨大，回收期長(zhǎng)投資不確定因素多，風(fēng)險(xiǎn)較大具有專業(yè)性具有相互影響性具有保值、增值性影響因素：經(jīng)濟(jì)因素：經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民儲(chǔ)蓄、消費(fèi)水平社會(huì)因素：社會(huì)秩序、城市化水平、人口水平政治和行政因素：政治局勢(shì)、行政隸屬變更、城市發(fā)展戰(zhàn)略政策法規(guī)因素：房地產(chǎn)政策、金融政策、稅收政策技術(shù)因素：施工技術(shù)、房屋裝修技術(shù)2、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的主要因素有哪些？房地產(chǎn)價(jià)格、開(kāi)發(fā)商目標(biāo)收益率、開(kāi)發(fā)成本、建筑技術(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能力、融資難度、國(guó)家宏觀調(diào)控3、房地產(chǎn)投資區(qū)位分析包括哪些內(nèi)容？影響區(qū)位的因素主要包括哪些因素？?jī)?nèi)容：地域因素的分析與選擇（是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資成敗的戰(zhàn)略性選擇，是對(duì)項(xiàng)目宏觀區(qū)委條件的分析）項(xiàng)目選址分析開(kāi)發(fā)潛力分析（指除開(kāi)發(fā)土地在合法開(kāi)發(fā)的前提下，以最佳利用方式為原則并獲得最佳效益的利用能力）土地獲取難度分析因素：自然因素（面積、形狀、四至范圍、水文地質(zhì)特征）經(jīng)濟(jì)因素（土地價(jià)格、基礎(chǔ)設(shè)施條件、交通便捷程度）社會(huì)因素（人口狀況、土地獲取方式）環(huán)境因素（空氣、水、噪音污染）4、在房地產(chǎn)投資估算中涉及的主要稅金主要包括哪些？營(yíng)業(yè)稅及附加、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、契稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅5、房地產(chǎn)投資與成本估算的依據(jù)是什么？投資估算的方法有幾種？依據(jù)：專門機(jī)構(gòu)發(fā)布的建筑工程造價(jià)費(fèi)用構(gòu)成、估算指標(biāo)、計(jì)算方法以及其它有關(guān)工程造價(jià)的文件。專門機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)其他費(fèi)用估算辦法和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)以及有關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)布的物價(jià)指數(shù)。部門或行業(yè)制定的投資估算辦法和估價(jià)指標(biāo)。擬建項(xiàng)目所需土地、設(shè)備、材料的市場(chǎng)價(jià)格。擬建項(xiàng)目建設(shè)方案確定的各項(xiàng)工程建設(shè)內(nèi)容及工程量。土地出讓金及地價(jià)款等有關(guān)政府部門制定的有關(guān)規(guī)定及相關(guān)的市場(chǎng)材料。地方政府制定的有關(guān)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。方法：簡(jiǎn)單估算法、投資分類估算法。6、什么是財(cái)務(wù)靜態(tài)指標(biāo)？房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析時(shí)，靜態(tài)財(cái)務(wù)分析指標(biāo)體系包括哪些指標(biāo)？財(cái)務(wù)靜態(tài)指標(biāo)：是指不考慮貨幣時(shí)間價(jià)值的情況下來(lái)考察項(xiàng)目盈利能力的一種指標(biāo)。包括：利潤(rùn)率：投資利潤(rùn)率、資本金利潤(rùn)率、資本金凈利潤(rùn)率投資利稅率靜態(tài)投資回收期還本付息比率財(cái)務(wù)比率借款償還期7、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)有哪些特征？8、房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)主要包括哪些風(fēng)險(xiǎn)？9、房地產(chǎn)投資對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展有什么重要作用？10、房地產(chǎn)投資的影響因素有哪些？11