房地產投資分析復習提綱.docx

811測21房地產投資分析課程復習提綱：（說明：以教材為復習依據）一、名詞解釋1、 投資價值：就是投資對象預期的未來收益的價值。2、投資方式：是指投資過程或投資活動的運行方式，通?？煞譃橹苯油顿Y和間接投資。3、房地產間接投資：是指投資者投資于與房地產相關的證券市場的行為，間接投資者不需要直接參與房地產經營管理活動。4、廣義的區(qū)位：除了其地理位置為，還包括該宗地所處的社會、經濟、政治環(huán)境、基礎設施、自然環(huán)境或背景、進行投資的成本以及所面臨的競爭關系等。5、成本費用：指投資者為了進行投資獲得收益所必需付出的代價。包括開發(fā)產品成本和經營成本。6、 凈現金流量：某一時刻的貨幣支出與貨幣流入之間的差額。7、市場價值：指在完全競爭開放的市場中，買賣雙方對市場熟悉并且都處于理智狀態(tài)下的最可能交易價格。8、投資：經濟主體（國家、企業(yè)、個人）以獲得未來貨幣增值或收益為目的，預先墊付一定量的貨幣與實物，經營某項資產的經濟行為。9、資金的時間價值：指一定量資金在不同時點上的價值量的差額，也就是資金在投資和再投資過程中隨著時間的推移而發(fā)生的增值。10、區(qū)位：特定地塊所處空間位置及其相鄰地塊間的相互關系。11、經營資金：指房地產開發(fā)企業(yè)用于日常經營的周轉資金。 12、房地產投資風險：指由于投資房地產而造成損失的可能性，即隨機因素的影響所引起的房地產投資收益偏離逾期收益的程度。 二、填空1、投資的主體，一般包括：組織投資活動主體、籌集和提供投資資金、進行投資決策并實施投資的行為主體。2、按照投資期的長短不同，投資可分為：固定資產投資和流動資產投資兩種。3、投資目標按其所反映利益的性質不同，可分為：盈利性目標、社會性目標、環(huán)境性目標三類。4、投資必須考慮的三個基本要素，包括：時機收益、區(qū)位成本、質量預期。5、房地產市場的功能包括：調節(jié)供求、優(yōu)化資源配置、政府宏觀管理三個方面。6、根據房地產市場中各子市場的功能不同，可將房地產市場劃分為：房產市場、土地市場、房地產金融市場、房地產信息技術市場等。7、房地產市場分析常常受到眾多條件的限制，這些限制包括：成本、時間、技能、偏好。8、對于房地產企業(yè)而言，其投資項目的資金來源，主要有：自有資金、信貸資金、預售收入等。9、房地產開項目總投資，包括：開發(fā)建設投資、經營資金。10、房地產財務分析的內容，主要包括：收益分析、風險分析、資金流動性分析三個方面的內容。11、房地產財務分析指標，按照分析的目的不同，可分為： 和 兩大類。12、房地產投資的財務分析的靜態(tài)分析利率指標，主要包括投資利潤率、資本金利潤率、資本金凈利潤率。13、房地產投資風險，根據風險因素的不同，可將風險分為：系統(tǒng)風險和非系統(tǒng)風險兩大類。 14、房地產投資風險分析的過程可能分為：風險識別、風險估計、風險評價三個階段。15、投資行為的四項基本要素包括：投資主體、投資客體、投資目標、投資方式。16、從房地產投資的資金方式不同，房地產投資方式包括直接投資和間接投資兩種。17、房地產投資時必須注意的三要素為時機、區(qū)位、質量。18、按房地產投資經營的方式劃分，房地產投資包括：出售型房地產投資、出租型房地產投資、混合型房地產投資。19、房地產投資分析的方法，主要包括：理論聯系實際的方法、定量分析與定性分析相結合、靜態(tài)分析與動態(tài)分析相結合、宏觀分析與微觀分析相結合。20、變量資源的投入所得到的土地報酬可分為：規(guī)模報酬遞增、規(guī)模報酬不變、規(guī)模報酬遞減三種形式。21、目前我國房地產市場按其市場結構不同，可劃分類三個不同層次，可分為：房地產一級市場、房地產二級市場、房地產三級市場。22、對于房地產投資區(qū)位，根據其范圍大小和特點不同，可分為： 。23、城市功能分區(qū)是根據城市中各種物質要素，按不同功能進行分區(qū)布置組成的一個相互聯系的有機整體，一般可分為：商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、居住區(qū)等。24、房地產投資分析，一般可分為：投資機會研究、初步可行性研究、可行性研究、項目前評估四個階段。25、房地產投資的財務分析指標按其分析的目的不同來劃分，可分為： 和 兩大類。26、房地產投資財務評價的基本報表包括：現金流量表、資金來源與運用表、利潤表、資產負債表。 27、資產負債表的主體結構包括：資產、負債、所有者權益三大部分。三、選擇題 1、下列屬于直接投資的是 A 。A、把資金投入建設項目 B、購買房地產 股票 C、購買房地產債券 D、購買期貨 2、固定資產投資的使用年限，一般超過 B 。A、2年 B、1年 C、5年 D、3年 3、下列屬于特殊房地產投資的是 D 。A、工廠 B、寫字樓 C、酒店 D、休閑旅游房地產4、在房地產投資環(huán)境中，下列哪個要素不屬于軟環(huán)境要素 。A、政治 B、經濟 C、管理 D、基礎設施5、下列哪個要素屬于硬環(huán)境要素 。A、交通 B、政策 C、法律 D、社會6、房地產開發(fā)企業(yè)為了獲得土地使用權，應在房地產 A 中獲取 。A、一級市場 B、二級市場 C、三級市場 D、不能確定7、一般位于中央商業(yè)區(qū)與內圈工業(yè)區(qū)之間，或內圈工業(yè)區(qū)與外圈工業(yè)區(qū)之間的是 C 。A、商業(yè)區(qū) B、工業(yè)區(qū) C、住宅區(qū) D、不能確定8、為了了減少風險，銀行對房地產企業(yè)的貸款額度一般為其評估價值的 C A、80% B、90% C、70%或更低 D、100%9、下列不屬于房地產銷售成本的是 D 。 A、廣告費用 B、費用宣傳 C、售房合同公證費用 D、設計費用10、在土地、房屋權屬發(fā)生轉移時，對產權承受人征收的稅是 A 。A、契稅 B、印花稅 C、房產稅 D、營業(yè)稅11、2004年4月28日，國務院發(fā)出“關于提高部分行業(yè)固定資產投資項目資本金比例”的通知規(guī)定：房地產開發(fā)項目的自有資金比例不得低于 。A、45% B、35% C、65% D、70%12、下列不屬于信貸資金的是 D 。A、短期透支貸款 B、存款抵押貸款 C、房地產抵押貸款 D、財政資金13、房地產投資分析的前提和基礎是 A 。A、房地產市場調查 B、房地產環(huán)境分析 C、房地產投資項目財務分析 D、房地產投資項目國民經濟分析14、房地產投資分析的核心內容是 。A、投資項目的財務分析 B、投資項目的國民經濟分析 C、投資項目的社會分析 D、投資項目的環(huán)境分析15、在房地產投資活動中，某一段時間內現金流入與現金流出的代數和，稱為 B 。A、現金流量 B、現金流入 C、現金流出 D、凈現金流量16、下列不是反映投資項目盈利能力的指標是 。A、投資利潤率 B、資本金利潤率 C、投資利稅率 D、資產負債率17、房地產投資項目國民經濟評價時測算效益與費用流量時的價格參數是 。A、市場價格 B、影子價格 C、現行市場價格 D、不能確定18、房地產企業(yè)的企業(yè)所得稅稅率，一般為 A 。A、25% B、35% C、45% D、15%19、下列不屬于系統(tǒng)風險的是 D 。A、市場供求風險 B、政策風險 C、政治風險 D、資本價值風險20、下列不屬于風險轉移的是 D 。A、契約性轉移 B、購買房地產保險 C、房地地產資金證券化 D、風險預控21、下列屬于經營風險的是 D 。A、地震 B、洪澇 C、火災 D、投資者的決策失誤 22、個人作為房地產投資主體，一般只能從事 C 。A、房地產開發(fā) B、房地產經營 C、房地產買賣 D、房地產管理 23、下列不屬于企業(yè)自有資金的是 D 。A、企業(yè)自我積累的資金 B、主管部門撥入的資金 C、聯合經營單位提供的資金 D、財政資金24、在房地產投資環(huán)境中，下列哪個要素不屬于軟環(huán)境要素 D 。A、政治 B、經濟 C、管理 D、區(qū)位25、下列哪個要素屬于硬環(huán)境要素 A 。A、交通 B、政策 C、法律 D、社會26、銀行對房地產企業(yè)貸款中，屬于短期貸款的是 A 。A、流動資金貸款 B、專項貸款 C、房地產抵押貸款 D、不能確定27、在一個具備公平銷售所需要的一切條件下的競爭開放市場中，某一物業(yè)的最可能價格屬于 C 。A、交易價格 B、最可能銷售價格 C、市場價值 D、投資價值，28、為了了減少風險，銀行對房地產企業(yè)的貸款額度一般為其評估價值的 C A、80% B、90% C、70%或更低 D、100%29、下列不屬于房地產銷售成本的是 D 。 A、廣告費用 B、費用宣傳 C、售房合同公證費用 D、設計費用30、下列不屬于房地產投資風險特點的是 D 。A、多樣性 B、客觀性 C、補償性 D、不可測量性31、2004年4月28日，國務院發(fā)出“關于提高部分行業(yè)固定資產投資項目資本金比例”的通知規(guī)定：房地產開發(fā)項目的自有資金比例不得低于 B 。A、45% B、35% C、65% D、70%32、下列不屬于信貸資金的是 D 。A、短期透支貸款 B、存款抵押貸款 C、房地產抵押貸款 D、財政資金33、房地產投資分析的前提和基礎是 A 。A、房地產市場調查 B、房地產環(huán)境分析 C、房地產投資項目財務分析 D、房地產投資項目國民經濟分析34、房地產投資分析的核心內容是 A 。A、投資項目的財務分析 B、投資項目的國民經濟分析 C、投資項目的社會分析 D、投資項目的環(huán)境分析35、在房地產投資活動中，某一段時間內現金流入與現金流出的代數和，稱為 D 。A、現金流量 B、現金流入 C、現金流出 D、凈現金流量36、下列不是反映投資項目盈利能力的指標是 D 。A、投資利潤率 B、資本金利潤率 C、投資利稅率 D、資產負債率37、房地產投資項目國民經濟評價時測算效益與費用流量時的價格參數是 B 。A、市場價格 B、影子價格 C、現行市場價格 D、不能確定38、下列不屬于房地產項目社會評價目標的是 D 。A、效益目標 B、公平目標 C、環(huán)境目標 D、盈利目標39、由于跨國城投資房地產項目可能面臨的風險屬于 D 。A、政治風險 B、經濟風險 C、自然風險 D、國際風險40、通過參加保險，以小數額的保費為代價，將本應自己承擔的風險轉移給保險公司，從而使自己免受風險損失，這種風險處置方式屬于 B 。A、風險自留 B、風險轉移 C、資產組合 D、風險預防四、問答題1、房地產投資有什么特點？影響房地產投資有哪些因素？特點：投資金額巨大，回收期長投資不確定因素多，風險較大具有專業(yè)性具有相互影響性具有保值、增值性影響因素：經濟因素：經濟發(fā)展狀況、居民儲蓄、消費水平社會因素：社會秩序、城市化水平、人口水平政治和行政因素：政治局勢、行政隸屬變更、城市發(fā)展戰(zhàn)略政策法規(guī)因素：房地產政策、金融政策、稅收政策技術因素：施工技術、房屋裝修技術2、影響房地產市場供給的主要因素有哪些？房地產價格、開發(fā)商目標收益率、開發(fā)成本、建筑技術房地產開發(fā)能力、融資難度、國家宏觀調控3、房地產投資區(qū)位分析包括哪些內容？影響區(qū)位的因素主要包括哪些因素？內容：地域因素的分析與選擇（是房地產開發(fā)項目投資成敗的戰(zhàn)略性選擇，是對項目宏觀區(qū)委條件的分析）項目選址分析開發(fā)潛力分析（指除開發(fā)土地在合法開發(fā)的前提下，以最佳利用方式為原則并獲得最佳效益的利用能力）土地獲取難度分析因素：自然因素（面積、形狀、四至范圍、水文地質特征）經濟因素（土地價格、基礎設施條件、交通便捷程度）社會因素（人口狀況、土地獲取方式）環(huán)境因素（空氣、水、噪音污染）4、在房地產投資估算中涉及的主要稅金主要包括哪些？營業(yè)稅及附加、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產稅、契稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅5、房地產投資與成本估算的依據是什么？投資估算的方法有幾種？依據：專門機構發(fā)布的建筑工程造價費用構成、估算指標、計算方法以及其它有關工程造價的文件。專門機構發(fā)布的工程建設其他費用估算辦法和費用標準以及有關機構發(fā)布的物價指數。部門或行業(yè)制定的投資估算辦法和估價指標。擬建項目所需土地、設備、材料的市場價格。擬建項目建設方案確定的各項工程建設內容及工程量。土地出讓金及地價款等有關政府部門制定的有關規(guī)定及相關的市場材料。地方政府制定的有關取費標準。方法：簡單估算法、投資分類估算法。6、什么是財務靜態(tài)指標？房地產項目財務分析時，靜態(tài)財務分析指標體系包括哪些指標？財務靜態(tài)指標：是指不考慮貨幣時間價值的情況下來考察項目盈利能力的一種指標。包括：利潤率：投資利潤率、資本金利潤率、資本金凈利潤率投資利稅率靜態(tài)投資回收期還本付息比率財務比率借款償還期7、房地產投資風險有哪些特征？8、房地產投資的系統(tǒng)風險主要包括哪些風險？9、房地產投資對我國國民經濟發(fā)展有什么重要作用？10、房地產投資的影響因素有哪些？11