不動產(chǎn)登記暫行條例簡要解讀

不動產(chǎn)登記暫行條例簡要解讀山東眾成仁和律師事務(wù)所 劉文榮,2014年11月24日，國務(wù)院總理李克強簽署第656號國務(wù)院令，公布不動產(chǎn)登記暫行條例，自2015年3月1日起施行。 條例共六章三十五條，對不動產(chǎn)登記機構(gòu)、登記簿、登記程序、登記信息共享與保護等作出規(guī)定。,第一條為整合不動產(chǎn)登記職責(zé)，規(guī)范登記行為，方便群眾申請登記，保護權(quán)利人合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法等法律，制定本條例。第一條解讀：整合不動產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，是國務(wù)院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案的重要內(nèi)容，也是完善社會主義市場經(jīng)濟體制、建設(shè)現(xiàn)代市場體系的必然要求，對于保護不動產(chǎn)權(quán)利人合法財產(chǎn)權(quán)、提高政府治理效率和水平，尤其是方便企業(yè)、方便群眾，具有重要意義。平，尤其是方便企業(yè)、方便群眾，具有重要意義。,不動產(chǎn)登記暫行條例簡要解讀,不動產(chǎn)登記暫行條例簡要解讀,（第一條解讀續(xù)）根據(jù)物權(quán)法第十條規(guī)定，不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記，并授權(quán)行政法規(guī)對統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定。制定出臺條例，通過立法規(guī)范登記行為、明確登記程序、界定查詢權(quán)限，整合土地、房屋、林地、草原、海域等登記職責(zé)，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。,第五條下列不動產(chǎn)權(quán)利，依照本條例的規(guī)定辦理登記：（一）集體土地所有權(quán)；（二）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；（三）森林、林木所有權(quán)；（四）耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)；（五）建設(shè)用地使用權(quán)；（六）宅基地使用權(quán)；（七）海域使用權(quán)；（八）地役權(quán)；（九）抵押權(quán)；（十）法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權(quán)利。,不動產(chǎn)登記暫行條例簡要解讀,第五條解讀：該條規(guī)定了不動產(chǎn)權(quán)利登記的內(nèi)容，即哪些不動產(chǎn)權(quán)利需要依照不動產(chǎn)登記暫行條例的規(guī)定辦理登記，前9項列舉，第10項為兜底條款。,不動產(chǎn)登記暫行條例簡要解讀,第六條國務(wù)院國土資源主管部門負責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國不動產(chǎn)登記工作?？h級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)確定一個部門為本行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機構(gòu)，負責(zé)不動產(chǎn)登記工作，并接受上級人民政府不動產(chǎn)登記主管部門的指導(dǎo)、監(jiān)督。,不動產(chǎn)登記暫行條例簡要解讀,不動產(chǎn)登記暫行條例簡要解讀,第六條解讀：明確由國土資源部負責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國不動產(chǎn)登記工作，同時要求縣級以上地方人民政府確定一個部門負責(zé)本行政區(qū)域不動產(chǎn)登記工作，并接受上級不動產(chǎn)登記主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。,不動產(chǎn)登記暫行條例簡要解讀,第七條 不動產(chǎn)登記由不動產(chǎn)所在地的縣級人民政府不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理；直轄市、設(shè)區(qū)的市人民政府可以確定本級不動產(chǎn)登記機構(gòu)統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)的不動產(chǎn)登記?？缈h級行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記，由所跨縣級行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機構(gòu)分別辦理。不能分別辦理的，由所跨縣級行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機構(gòu)協(xié)商辦理；協(xié)商不成的，由共同的上一級人民政府不動產(chǎn)登記主管部門指定辦理。,不動產(chǎn)登記暫行條例簡要解讀,第七條續(xù) 國務(wù)院確定的重點國有林區(qū)的森林、林木和林地，國務(wù)院批準項目用海、用島，中央國家機關(guān)使用的國有土地等不動產(chǎn)登記，由國務(wù)院國土資源主管部門會同有關(guān)部門規(guī)定。,第七條解讀：將分散的登記職責(zé)整合到一個部門，使原來不動產(chǎn)登記多頭管理的問題得到切實解決。第一款規(guī)定了不動產(chǎn)登記辦理一般原則；第二款規(guī)定了跨縣級行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記辦理的問題；第三款規(guī)定了國務(wù)院重點確定的不動產(chǎn)如何登記由國務(wù)院國土資源主管部門會同有關(guān)部門規(guī)定。,第八條不動產(chǎn)以不動產(chǎn)單元為基本單位進行登記。不動產(chǎn)單元具有唯一編碼。 不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院國土資源主管部門的規(guī)定設(shè)立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記簿。不動產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)記載以下事項：,不動產(chǎn)登記暫行條例簡要解讀,第八條續(xù)（一）不動產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況；（二）不動產(chǎn)權(quán)利的主體、類型、內(nèi)容、來源、期限、權(quán)利變化等權(quán)屬狀況；（三）涉及不動產(chǎn)權(quán)利限制、提示的事項；（四）其他相關(guān)事項。,第八條解讀：不動產(chǎn)登記簿是不動產(chǎn)權(quán)利的載體，該條要求登記機構(gòu)設(shè)立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記簿，將不動產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、權(quán)利限制狀況等事項準確、完整、清晰地予以記載。,不動產(chǎn)登記暫行條例簡要解讀,第九條不動產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)采用電子介質(zhì)，暫不具備條件的，可以采用紙質(zhì)介質(zhì)。不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)明確不動產(chǎn)登記簿唯一、合法的介質(zhì)形式。 不動產(chǎn)登記簿采用電子介質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)定期進行異地備份，并具有唯一、確定的紙質(zhì)轉(zhuǎn)化形式。,不動產(chǎn)登記暫行條例簡要解讀,第九條解讀：該條規(guī)范了登記形式，要求登記簿原則上要采用電子介質(zhì)，暫不具備條件的，可以采用紙質(zhì)介質(zhì)，登記機構(gòu)要明確唯一、合法的介質(zhì)形式。,不動產(chǎn)登記暫行條例簡要解讀,第十條不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法將各類登記事項準確、完整、清晰地記載于不動產(chǎn)登記簿。任何人不得損毀不動產(chǎn)登記簿，除依法予以更正外不得修改登記事項。,第十條解讀：不動產(chǎn)登記簿的登記事項是否準確、完整，直接關(guān)系到權(quán)利人的利益，該條明確了對登記事項的要求，并對什么情況下可以修改登記事項做出明確規(guī)定。,不動產(chǎn)登記暫行條例簡要解讀,第十二條不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)指定專人負責(zé)不動產(chǎn)登記簿的保管，并建立健全相應(yīng)的安全責(zé)任制度。采用紙質(zhì)介質(zhì)不動產(chǎn)登記簿的，應(yīng)當(dāng)配備必要的防盜、防火、防漬、防有害生物等安全保護設(shè)施。采用電子介質(zhì)不動產(chǎn)登記簿的，應(yīng)當(dāng)配備專門的存儲設(shè)施，并采取信息網(wǎng)絡(luò)安全防護措施。,不動產(chǎn)登記暫行條例簡要解讀,第十二條解讀：建立嚴格、周密的不動產(chǎn)登記簿保管制度是完全必要的，該條要求紙質(zhì)登記簿要配備防盜、防火、防漬、防有害生物等安全保護設(shè)施；電子登記簿要配備專門的存儲設(shè)施，采取信息網(wǎng)絡(luò)安全防護措施，例如電子登記薄要定期進行異地備份。,不動產(chǎn)登記暫行條例簡要解讀,第十三條不動產(chǎn)登記簿由不動產(chǎn)登記機構(gòu)永久保存。不動產(chǎn)登記簿損毀、滅失的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)原有登記資料予以重建。 行政區(qū)域變更或者不動產(chǎn)登記機構(gòu)職能調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)及時將不動產(chǎn)登記簿移交相應(yīng)的不動產(chǎn)登記機構(gòu)。,不動產(chǎn)登記暫行條例簡要解讀,第十三條解讀：該條明確了不動產(chǎn)登記簿的保管責(zé)任，要求登記機構(gòu)建立健全相應(yīng)的安全責(zé)任制度，永久保存登記簿；任何人不得損毀登記簿登記簿損毀、滅失的，要依據(jù)原有登記資料予以重建。,不動產(chǎn)登記暫行條例簡要解讀,第十五條當(dāng)事人或者其代理人應(yīng)當(dāng)?shù)讲粍赢a(chǎn)登記機構(gòu)辦公場所申請不動產(chǎn)登記。 不動產(chǎn)登記機構(gòu)將申請登記事項記載于不動產(chǎn)登記簿前，申請人可以撤回登記申請。,不動產(chǎn)登記暫行條例簡要解讀,不動產(chǎn)登記暫行條例簡要解讀,第十五條解讀：該條體現(xiàn)了充分尊重申請人意思自治的原則。我國民法通則第4條明確規(guī)定，民事活動應(yīng)遵循自愿原則。 不動產(chǎn)交易屬于民事活動，應(yīng)遵循的基本原則就是自愿原則，除非法律另有規(guī)定或者依據(jù)有關(guān)國家機關(guān)規(guī)定，否則不動產(chǎn)登記機構(gòu)只能依據(jù)當(dāng)事人的申請進行登記。當(dāng)事人不申請，登記機構(gòu)不能主動登記，也不能隨意為當(dāng)事人的申請確定期限。不動產(chǎn)登記機構(gòu)將申請登記事項記載于不動產(chǎn)登記簿前，申請人可以撤回登記申請。雖然不動產(chǎn)登記實行自愿原則，但如果不登記，根據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，則無法發(fā)生當(dāng)事人預(yù)期的物權(quán)變動的效果(如所有權(quán)不轉(zhuǎn)移、抵押權(quán)不能產(chǎn)生等)，勢必要承受巨大的法律上的風(fēng)險。,第十六條申請人應(yīng)當(dāng)提交下列材料，并對申請材料的真實性負責(zé)：（一）登記申請書；（二）申請人、代理人身份證明材料、授權(quán)委托書；（三）相關(guān)的不動產(chǎn)權(quán)屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產(chǎn)權(quán)屬證書；（四）不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料；（五）與他人利害關(guān)系的說明材料；（六）法律、行政法規(guī)以及本條例實施細則規(guī)定的其他材料。不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在辦公場所和門戶網(wǎng)站公開申請登記所需材料目錄和示范文本等信息。,不動產(chǎn)登記暫行條例簡要解讀,第十六條解讀：該條明確了提交申請材料的范圍，并明確申請人要對材料的真實性負責(zé)。,不動產(chǎn)登記暫行條例簡要解讀,第二十五條國土資源、公安、民政、財政、稅務(wù)、工商、金融、審計、統(tǒng)計等部門應(yīng)當(dāng)加強不動產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享。第二十五條解讀：關(guān)于登記信息共享，條例主要規(guī)定：一是建立信息管理基礎(chǔ)平臺，要求國土資源部會同有關(guān)部門建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，登記信息要納入該平臺，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享。二是加強登記部門與管理部門的信息共享，要求登記信息與住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門的審批信息、交易信息等實時互通共享。三是加強其他部門之間的信息共享，要求國土資源、公安、民政、財政、稅務(wù)、工商、金融、審計、統(tǒng)計等部門加強不動產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享。,不動產(chǎn)登記暫行條例簡要解讀,第二十八條查詢不動產(chǎn)登記資料的單位、個人應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)登記機構(gòu)說明查詢目的，不得將查詢獲得的不動產(chǎn)登記資料用于其他目的；未經(jīng)權(quán)利人同意，不得泄露查詢獲得的不動產(chǎn)登記資料。,不動產(chǎn)登記暫行條例簡要解讀,第二十八條解讀：規(guī)范了權(quán)利人、利害關(guān)系人、有關(guān)單位對查詢獲得的不動產(chǎn)登記信息、資料的使用問題。,不動產(chǎn)登記暫行條例簡要解讀,第二十九條不動產(chǎn)登記機構(gòu)登記錯誤給他人造成損害，或者當(dāng)事人提供虛假材料申請登記給他人造成損害的，依照中華人民共和國物權(quán)法的規(guī)定承擔(dān)賠償責(zé)任。,不動產(chǎn)登記暫行條例簡要解讀,第二十九條解讀：該條原則規(guī)定了違反不動產(chǎn)登記暫行條例所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。首先對登記機構(gòu)規(guī)定了嚴格的法律責(zé)任，如果登記機構(gòu)登記錯誤給他人造成損害，要依法承擔(dān)賠償責(zé)任。其次明確強調(diào)申請人應(yīng)當(dāng)對申請材料的真實性負責(zé)，對于提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。,不動產(chǎn)登記暫行條例簡要解讀,第三十條不動產(chǎn)登記機構(gòu)工作人員進行虛假登記，損毀、偽造不動產(chǎn)登記簿，擅自修改登記事項，或者有其他濫用職權(quán)、玩忽職守行為的，依法給予處分；給他人造成損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。,不動產(chǎn)登記暫行條例簡要解讀,不動產(chǎn)登記暫行條例簡要解讀,第三十條解讀：該條規(guī)定了登記機構(gòu)工作人員不當(dāng)履職責(zé)任。規(guī)定登記人員有虛假登記，損毀、偽造登記簿，擅自修改登記事項等濫用職權(quán)、玩忽職守行為的，依法給予處分；給他人造成損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。,不動產(chǎn)登記暫行條例簡要解讀,第三十一條 偽造、變造不動產(chǎn)權(quán)屬證書、不動產(chǎn)登記證明，或者買賣、使用偽造、變造的不動產(chǎn)權(quán)屬證書、不動產(chǎn)登記證明的，由不動產(chǎn)登記機構(gòu)或者公安機關(guān)依法予以收繳；有違法所得的，沒收違法所得；給他人造成損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。,不動產(chǎn)登記暫行條例簡要解讀,第三十一條解讀為了維護不動產(chǎn)權(quán)屬證書、不動產(chǎn)登記證明的權(quán)威性，避免登記錯誤，該條規(guī)定對于偽造、變造或者買賣、使用偽造、變造的不動產(chǎn)權(quán)屬證書、不動產(chǎn)登記證明的行為，除了收繳、沒收違法所得等行政處罰外，并可依法追究民事賠償責(zé)任以及刑事責(zé)任。,第三十二條不動產(chǎn)登記機構(gòu)、不動產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員，查詢不動產(chǎn)登記資料的單位或者個人違反國家規(guī)定，泄露不動產(chǎn)登記資料、登記信息，或者利用不動產(chǎn)登記資料、登記信息進行不正當(dāng)活動，給他