亞太旅游部長國際會(huì)議中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.doc

珠海淇澳島亞太旅游部長國際會(huì)議中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告亞太旅游部長國際會(huì)議中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 項(xiàng)目概況及可行性報(bào)告編制的依據(jù)11.1項(xiàng)目名稱11.2項(xiàng)目建設(shè)單位11.3地塊坐落位置與環(huán)境：11.4本報(bào)告編制的依據(jù)21.5項(xiàng)目開發(fā)公司狀況21.6項(xiàng)目概況31.7 項(xiàng)目建設(shè)招投標(biāo)形式51.8結(jié)論概述5第二章珠海政治經(jīng)濟(jì)自然社會(huì)環(huán)境及房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r62.1珠海歷史沿革62.2珠海自然地理交通人文環(huán)境62.3珠海宏觀政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境72.4珠海房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀112.5珠海房地產(chǎn)市場發(fā)展前景分析192.6項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和趨勢212.7建設(shè)條件23第三章 項(xiàng)目分析及市場定位243.1中國休閑度假物業(yè)市場的需求分析243.2國內(nèi)休閑度假地產(chǎn)市場的發(fā)展情況273.3珠海構(gòu)建休閑旅游度假基地的優(yōu)勢283.4珠海會(huì)展業(yè)發(fā)展前景分析333.5珠海休閑度假物業(yè)及會(huì)展市場供應(yīng)分析343.6項(xiàng)目分析363.7項(xiàng)目定位383.8銷售價(jià)格及銷售預(yù)測393.9項(xiàng)目營銷方案40第四章 方案比選及技術(shù)方案434.1總體規(guī)劃設(shè)計(jì)要素434.2方案生成過程及選擇理由434.3工程地質(zhì)、水文地質(zhì)條件464.4市政給水設(shè)計(jì)494.5室外排水排污設(shè)計(jì)504.6用電設(shè)計(jì)504.7酒店、會(huì)展中心智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)504.8燃?xì)庠O(shè)計(jì)53第五章 公用設(shè)施及環(huán)境保護(hù)方案545.1項(xiàng)目對(duì)公共設(shè)施的需求545.2環(huán)境保護(hù)方案545.3項(xiàng)目物業(yè)管理55第六章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃586.1工程籌劃與管理586.2分期實(shí)施計(jì)劃586.3資源供求61第七章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析和社會(huì)效益評(píng)價(jià)637.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算637.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入估算與資金籌措667.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)687.4財(cái)務(wù)盈利能力分析727.5資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析747.6房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定性分析747.6社會(huì)效益評(píng)價(jià)77第八章 風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策79第九章 研究結(jié)論83第十章 附 件84第一章 項(xiàng)目概況及可行性報(bào)告編制的依據(jù)1.1項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱：亞太旅游部長國際會(huì)議中心項(xiàng)目1.2項(xiàng)目建設(shè)單位項(xiàng)目建設(shè)單位：珠海市淇洲島影視城有限公司1.3地塊坐落位置與環(huán)境：淇澳島項(xiàng)目位于珠海市高新區(qū)淇澳島東線道路東側(cè)、望赤領(lǐng)山群及附近。1.4本報(bào)告編制的依據(jù) 珠海市規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可證2006用地字（香洲）第088號(hào)及用地紅線圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 珠海市旅游局關(guān)于申請(qǐng)將淇洲島影視城項(xiàng)目改為會(huì)展旅游度假項(xiàng)目的報(bào)告的復(fù)函 珠海市整頓和規(guī)范市場經(jīng)濟(jì)秩序領(lǐng)導(dǎo)小組房地產(chǎn)項(xiàng)目開工通知 參考資料：珠海市城市規(guī)劃條例珠海市城市總體規(guī)劃（2001-2020）珠海工程造價(jià)信息房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法與參數(shù)（第三版征求意見稿）1.5項(xiàng)目開發(fā)公司狀況珠海市淇洲島影視城有限公司是中新集團(tuán)（控股）有限公司下屬中外合資企業(yè)。中新集團(tuán)（控股）有限公司創(chuàng)立于1999年，2003年在香港聯(lián)交所主板上市，是一家以中國大陸房地產(chǎn)開發(fā)、土地一級(jí)開發(fā)和資產(chǎn)經(jīng)營為主要投資方向的大型綜合性集團(tuán)公司。先后在上海、北京、天津、深圳、重慶、西安、長沙、成都、沈陽等地開發(fā)了20多個(gè)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，主要包括北京“后現(xiàn)代城”、“西釣魚臺(tái)嘉園”、“青年匯”、天津“老城廂”、重慶“中新城上城”、深圳“中國鳳凰大廈”、西安“中新浐灞半島”和長沙“中新森林?！钡染窐潜P，開發(fā)量逐年遞增，累計(jì)開發(fā)和儲(chǔ)備面積達(dá)1500萬平方米。先后有北京的后現(xiàn)代城榮獲“20062007北京地產(chǎn)十大區(qū)域領(lǐng)袖樓盤”大獎(jiǎng)、后現(xiàn)代城5期榮獲“2006年度最具人氣創(chuàng)新樓盤”大獎(jiǎng)、重慶中新城上城獲“2006年創(chuàng)新中國主力戶型綜合設(shè)計(jì)獎(jiǎng)”、天津老城廂獲“2006年中國華北地區(qū)品牌前三名”等共20余項(xiàng)殊榮，2007年銷售額達(dá)到277.98億元，已發(fā)展成為中國最具影響力的房地產(chǎn)運(yùn)營商之一，名列2007中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)盈利性前10位、2007中國混合所有制房地產(chǎn)公司品牌前10位。珠海市淇洲島影視城有限公司成立于2007年，注冊(cè)資本9000萬元人民幣，實(shí)行獨(dú)立核算、自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的經(jīng)營管理體制，于2008年1月獲得單項(xiàng)房產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。公司現(xiàn)有主要管理人員28人，并獲得集團(tuán)公司大力支持。隨著項(xiàng)目實(shí)施階段地推進(jìn)，將增加工程管理、營銷代表、物業(yè)管理人員若干名。公司財(cái)務(wù)狀況良好，目前無負(fù)債，購買項(xiàng)目的資金已全部支付，首批開發(fā)資金已到位。1.6項(xiàng)目概況項(xiàng)目總用地面積達(dá)2215161.28平方米，用地的性質(zhì)為住宅、旅游及房地產(chǎn)配套開發(fā)。規(guī)劃條件規(guī)定容積率2.0，建筑密度25%，綠地率40%，其中總用地面積中的20%（約40.3萬平方米）可用于房地產(chǎn)開發(fā)。公司計(jì)劃將該用地發(fā)展為高品質(zhì)會(huì)展旅游度假中心，擬定的建設(shè)規(guī)模109.08萬平方米，分三期建設(shè)，具體項(xiàng)目如下：分期計(jì)劃分期計(jì)劃項(xiàng)目項(xiàng)目概況總面積一期公建亞太旅游部長論壇國際會(huì)議中心占地6.49萬，總建面19.5萬，層高43F，其中裙樓11F占地26.93萬，總建面30.8萬威尼斯水街占地6.27萬，總建面3.1萬，層高4F學(xué)校、幼兒園及相關(guān)公建占地7.1萬，總建面3.5萬巴伐利亞度假酒店占地2.66萬，總建面1萬海濱度假酒店及相關(guān)公建占地4.41萬，總建面3萬配套休閑項(xiàng)目總建面0.7萬二期開發(fā)一期商住占地4.36萬，總建面28.35萬，高層占地19.08萬，總建面40.25萬巴登巴登谷商業(yè)街及會(huì)所占地7.88萬，總建面2.1萬西班牙小鎮(zhèn)占地6.84萬，總建面9.8萬三期開發(fā)二期商住占地11.91萬，總建面28.67萬，高層占地30.21萬，總建面37.87萬高爾夫低層住宅占地18.3萬，總建面7.7萬安納溪谷小鎮(zhèn)占地5萬，總建面1.5萬一、亞太旅游部長國際會(huì)議中心亞太旅游部長國際會(huì)議中心作為本項(xiàng)目的主題?？偨ㄖ?guī)模15萬平方米，主樓高度43層，裙樓高度8-11層，集會(huì)議、會(huì)展、六星級(jí)酒店、論壇會(huì)議中心、寫字樓、酒店式公寓及購物中心等配套為一體的超現(xiàn)代建筑風(fēng)格地標(biāo)性建筑綜合體。二、主題旅游設(shè)施具體旅游項(xiàng)目有禮儀廣場、彩虹橋、威尼斯水街、漁人碼頭、沙灘排球、室外露營燒烤、四月白露天演繹場、叢林觀光驛站、攀巖探險(xiǎn)、山地摩托車、林中棧道、山地滑翔飛行、赤嶺觀日、觀海摩天輪、山地網(wǎng)球場、生態(tài)濕地、觀海索道、雕塑廣場、野外露營地、金色沙灘、觀海景觀平臺(tái)、沙灘排球、海洋劇場三、威尼斯水街總建筑規(guī)模3萬平方米。意大利威尼斯風(fēng)情濱水旅游商業(yè)街主題。設(shè)置可以直通港澳的客運(yùn)碼頭，與澳門、香港旅游業(yè)形成互補(bǔ)互助的一體化。四、巴登巴登谷地總建筑規(guī)模1.6萬平方米。德國山地風(fēng)情旅游商業(yè)街主題。風(fēng)情商業(yè)街入口設(shè)置巴伐利亞城堡酒店，商業(yè)街沿著蜿蜒起伏的谷地通向海邊。沿商業(yè)街兩側(cè)依山勢設(shè)置山地公寓組團(tuán)、德國山地風(fēng)情旅游商業(yè)街及城堡酒店。五、漁人碼頭海洋主題度假村海洋度假主題。設(shè)置海洋劇場，海洋文化發(fā)展中心，海底世界、海洋生態(tài)健康中心、潛水俱樂部、漁人碼頭等設(shè)施，沿海岸依山勢設(shè)置度假別墅。六、西班牙小鎮(zhèn)總建筑規(guī)模9.8萬平方米。西班牙巴塞羅那風(fēng)情商業(yè)街主題。沿城市道路和山體設(shè)置公寓。七、茵特拉根金色海岸沙地高爾夫低層住宅總建筑規(guī)模7.1萬平方米。茵特拉根海岸風(fēng)情沙地高爾夫居住主題。設(shè)置高爾夫會(huì)所及住宅。八、高尚住宅公寓希臘風(fēng)情山地私家居住主題。設(shè)置會(huì)所及公寓。九、安納西溪谷風(fēng)情小鎮(zhèn)總建筑規(guī)模1.5萬平方米。法國東部安納西風(fēng)情山地花園居住主題。設(shè)置會(huì)所及住宅。十、學(xué)校、幼兒園總建筑規(guī)模1.8萬平方米。十一、環(huán)境保護(hù)、節(jié)能設(shè)施擬建設(shè)小型污水處理廠一座，園區(qū)采用零排放車輛和超低排放車輛，建設(shè)自行車道，全部實(shí)行垃圾分類收集和處理措施，室外路燈、草坪燈、公共廁所照明、綠地灌溉等，全部使用太陽能光伏發(fā)電技術(shù)設(shè)備，會(huì)展中心、度假酒店制冷制熱采用環(huán)?？照{(diào)和熱泵技術(shù)。度假酒店、住宿學(xué)校洗浴熱水采用太陽能集熱管技術(shù)和空氣源熱泵提供，預(yù)計(jì)環(huán)境保護(hù)、節(jié)能設(shè)施將投入超過3000萬元。1.7 項(xiàng)目建設(shè)招投標(biāo)形式珠海市淇洲島影視城有限公司屬于中外合資型企業(yè)，根據(jù)國家和珠海市有關(guān)法律法規(guī)，本項(xiàng)目的建設(shè)招投標(biāo)形式均由本公司自行采用邀請(qǐng)招標(biāo)的方式確定本項(xiàng)目全部工程的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等參建單位。1.8結(jié)論概述亞太旅游部長國際會(huì)議中心項(xiàng)目占地221.5萬平方米，總建筑面積109.08萬平方米，分三期建設(shè)，三期項(xiàng)目劃分、占地面積、總建筑面積、總投資分別為一期包括亞太旅游部長論壇國際會(huì)議中心、威尼斯水街學(xué)校、幼兒園巴伐利亞度假酒店、海濱度假酒店、配套休閑項(xiàng)目等公建項(xiàng)目，占地26.93萬，總建面30.8萬，總投資46913.756萬元；二期包括一期商住、巴登巴登谷商業(yè)街及會(huì)所、西班牙小鎮(zhèn)，占地19.08萬，總建面40.25萬，工程費(fèi)用40007.48萬元；三期包括二期商住、高爾夫低層住宅、安納溪谷小鎮(zhèn)，占地30.21萬，總建面37.87萬，工程費(fèi)用為39538.3784萬元。開發(fā)期8年，環(huán)境保護(hù)、節(jié)能設(shè)施方面將建設(shè)小型污水處理廠一座，并采取節(jié)能燈器具、環(huán)?？照{(diào)和太能能制熱和清潔交通系統(tǒng)，加強(qiáng)廢物管理燈措施，環(huán)保節(jié)能投資超過3000萬元。銷售收入122.84億元，經(jīng)營成本43.64億元，經(jīng)營稅金及附加6.88億元，利稅71.09億元，稅后利潤53.31億元，投資利稅率、投資利潤（稅后）率分別為162.9%、122%，凈現(xiàn)值12.79億元（全部投資,稅后,ic=20%），大于零；內(nèi)部收益率32.39%（全部投資,稅后），高于貸款資金利率和行業(yè)基準(zhǔn)內(nèi)部收益率，項(xiàng)目贏利能力良好。投資回收期3.2年。由中外合資企業(yè)珠海市淇洲島影視城有限公司負(fù)責(zé)開發(fā)，項(xiàng)目建成后將給珠海建立一個(gè)休閑旅游度假和會(huì)展基地，極大地提升珠海休閑旅游度假和會(huì)展品牌，帶來極大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。第二章珠海政治經(jīng)濟(jì)自然社會(huì)環(huán)境及房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r2.1珠海歷史沿革珠海最早歷史起源于在新石器時(shí)代，距今四五千年前便有原始部落人群在這里生活，在鳳凰山脈周圍和珠江口一些海島的沙丘、山崗、臺(tái)地上，都留下了先民們的遺跡。自戰(zhàn)國時(shí)期為百越之地到1953年正式定名為珠?？h，1979年改為珠海市，并為省轄市。1980年中華人民共和國第五屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第15次會(huì)議批準(zhǔn)在珠海設(shè)置經(jīng)濟(jì)特區(qū)，1989年，珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)面積調(diào)整為121平方公里。2.2珠海自然地理交通人文環(huán)境珠海市位于中國廣東省南部，珠江口的西部和南部，瀕臨南海，是一座著名的花園式海濱城市，內(nèi)陸東面與香港隔海相望，相距36海里（最近的海島相距3海里），南端陸地與澳門相連，西面是新會(huì)、臺(tái)山縣，北面與中山市接壤，距廣州約140公里，距深圳約200公里。全市總面積7650平方公里，其中陸地1266平方公里，海域6289平方公里，海岸線長691公里，珠海擁有146個(gè)島嶼，有“百島之市”的美譽(yù)，是珠三角中海洋面積和海島面積最大、島嶼最多、海岸線最長的城市。2007年全市總?cè)丝?87.6萬人（其中戶籍人口97.3萬）。有海外華僑3.1萬人，港澳同胞195萬人。珠海是我國重要的口岸城市。設(shè)有拱北、九洲、高欄、萬山、橫琴等國家一類口岸6個(gè)，二類口岸7個(gè)。拱北口岸是我國第二大陸路口岸，九洲口岸是我國最大的水路客運(yùn)口岸。 珠海市海、陸、空交通發(fā)達(dá)，交通運(yùn)輸十分方便。珠海港是中國南方主樞紐港之一，港池可利用的海岸線長75公里，珠海市高等級(jí)公路平坦寬闊，四通八達(dá)，連接國內(nèi)各地。廣深珠高速公路已1999年12月底通車。廣珠鐵路于1997年10月23日動(dòng)工建設(shè)，全長142公里，總投資34億元，按國鐵級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，預(yù)留電氣化條件和澳門運(yùn)道，年貨運(yùn)量可達(dá)950萬噸，客運(yùn)量可達(dá)1.6億人次。 按現(xiàn)代化國際機(jī)場標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的珠海機(jī)場, 占地400萬平方米，機(jī)場跑道4000米，已開通國內(nèi)航線32條，每周81個(gè)航班。珠海機(jī)場自1995年5月通航，至今已安全運(yùn)營12年。2007年珠海機(jī)場的旅客吞吐量有望達(dá)到103萬人次，比2006年的80萬人次增長31%；運(yùn)輸起降9146架次，同比增長21%；服務(wù)范圍從不足200萬人口的珠海、澳門，逐步擴(kuò)展到超過2300萬的珠江口西岸地區(qū)的廣闊腹地。預(yù)計(jì)2008年珠海機(jī)場的旅客吞吐量能達(dá)到132萬。 珠海屬亞熱帶海洋性氣候，常受南亞熱帶季候風(fēng)侵襲，多雷雨。年平均氣溫223，1月均溫149。7月均溫284，最低氣溫25。年降雨量為17704毫米，其中4-8月占全年降雨量的76。珠海生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，山水相間，陸島相望，是全國唯一以整體城市景觀入選“全國旅游勝地四十佳”的城市。人居環(huán)境一流，1990年以來九次榮獲全省城市環(huán)境綜合整治定量考核第一；先后榮獲“國家園林城市”、“國家環(huán)保模范城市”、“國家衛(wèi)生城市”、“國家級(jí)生態(tài)示范區(qū)”、“中國優(yōu)秀旅游城市”和聯(lián)合國人居中心授予的“國際改善居住環(huán)境最佳范例獎(jiǎng)”、 “2004中國魅力城市”、“中國最具幸福感城市”等榮譽(yù)稱號(hào)。珠海人杰地靈，古往今來，涌現(xiàn)出眾多聞名中外的英才。中華民國第一位內(nèi)閣總理唐紹儀，首任清朝政府駐檀香山總領(lǐng)事陳芳，華南地區(qū)第一位系統(tǒng)傳播馬克思主義者楊匏安，中華全國總工會(huì)第一任委員長林偉民，省港大罷工領(lǐng)導(dǎo)人蘇兆征，清華大學(xué)第一任校長唐國安，我國第一位世界冠軍、第25屆世乒賽男單冠軍容國團(tuán)，我國第一位在美國取得博士學(xué)位的留學(xué)生容閎，畫家、詩人、文學(xué)家蘇曼殊，著名的人民版畫家古元，中國近代著名實(shí)業(yè)家唐廷樞，上海第一家醫(yī)院（仁濟(jì)醫(yī)院）創(chuàng)辦人徐潤等許多近現(xiàn)代名人就出生在這片土地上。珠海歷史古跡豐富，擁有距今3000年左右青銅時(shí)代的高欄島寶鏡灣摩崖石刻畫、光緒皇帝賜首任清朝政府駐檀香山總領(lǐng)事陳芳的古建筑物梅溪牌坊和唐紹儀在清宣統(tǒng)1年至民國4年建造的唐家共樂園。2.3珠海宏觀政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境2.3.1入世、香港、澳門回歸、“港珠澳大橋”、世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展宣言、航展為外資的進(jìn)入敞開了珠海的大門。外資的涌入、基礎(chǔ)設(shè)施的完善，造就了珠海四大特色經(jīng)濟(jì)，近年珠海的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。中國已正式加入世界貿(mào)易組織（WTO），市場開放的程度更大，境外投資者相繼進(jìn)軍國內(nèi)市場，我國對(duì)外的出口貿(mào)易亦大幅度增加。幾乎所有的經(jīng)濟(jì)學(xué)家都認(rèn)為，“入世”對(duì)于我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是利大于弊，尤其是促進(jìn)行政體制改革、打破行業(yè)壁壘和實(shí)行微觀企業(yè)自由化方面將起到明顯的促進(jìn)作用。珠海作為我國最早對(duì)外開放的經(jīng)濟(jì)特區(qū)之一，又有毗鄰港澳的獨(dú)特地位，“入世“后隨著引進(jìn)外資和出口貿(mào)易的增多，經(jīng)濟(jì)總量亦水漲船高?！叭胧馈焙箅S著外商投資搶攤國內(nèi)市場，境外資金將有相當(dāng)部分投向房地產(chǎn)業(yè)，從而不僅給房地產(chǎn)開發(fā)帶來了充足的資金，而且還會(huì)帶來先進(jìn)的技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，提高樓盤的素質(zhì)與品味。同時(shí)，隨著進(jìn)口關(guān)稅的降低，進(jìn)口的建材（尤其是裝飾材料）價(jià)格相應(yīng)回落，使樓宇的建造成本降低。此外，外商投資國內(nèi)房地產(chǎn)，還引進(jìn)一些新型的施工機(jī)械和建筑裝飾材料，這些對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展無疑是件好事。珠海作為對(duì)外開放的窗口，“近水樓臺(tái)先得月”。中國加入世貿(mào)，外商將競爭我國市場，許多國際財(cái)團(tuán)和有實(shí)力的商家就會(huì)在國內(nèi)一些大中城市尋找立足點(diǎn)，除了上海、北京、廣州、深圳等城市會(huì)成為他們的首選外，珠海特區(qū)亦成為不可忽視的目標(biāo)。 自從中國內(nèi)地實(shí)行改革開放政策以來，港澳與內(nèi)地業(yè)已形成了互補(bǔ)、互利、相互依存、相互合作、共生共榮的經(jīng)濟(jì)合作格局。隨著香港、澳門回歸祖國，這種優(yōu)勢互補(bǔ)的合作關(guān)系，將在“一國兩制”條件下，形成新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力，并創(chuàng)造出更加具有活力的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。近20年來，香港和澳門與內(nèi)地在貿(mào)易、旅游、投資、交通、制造業(yè)、房地產(chǎn)等方面的聯(lián)系日益增強(qiáng)，內(nèi)地因素特別是“廣東因素”正發(fā)揮越來越重要的作用。自1999年12月澳門回歸祖國四年來，珠海市對(duì)澳門進(jìn)出口貿(mào)易穩(wěn)步發(fā)展。2004年8月，內(nèi)地與香港、澳門特別行政區(qū)簽署了內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排內(nèi)地與澳門關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排（），正式實(shí)施以來，優(yōu)惠政策吸引了香港和澳門產(chǎn)品進(jìn)入內(nèi)地。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2007年，珠海港澳個(gè)體工商戶總數(shù)為153戶，注冊(cè)資金691.5萬元，從業(yè)人員398人。其中香港居民39戶，澳門114戶，涵蓋房地產(chǎn)服務(wù)、管理咨詢、倉儲(chǔ)、旅游及相關(guān)服務(wù)等行業(yè)。目前已形成了澳門街、街多條。主要有拱北口岸地下廣場、蓮花路、灣仔澳門街、香洲南坑小澳門、五洲花城世派街等。項(xiàng)下零關(guān)稅商品進(jìn)口穩(wěn)步增加，呈現(xiàn)快速發(fā)展勢頭。拱北海關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，拱北海關(guān)共驗(yàn)放港澳貨物總值4643.6萬美元，約占全國進(jìn)口總值的2成，同比大幅增長27%。同時(shí)，珠海與澳門之間的跨境工業(yè)區(qū)計(jì)劃已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性建設(shè)階段，跨境工業(yè)區(qū)的落實(shí)將為澳門工業(yè)多元化創(chuàng)造更有利的條件，這些將為促進(jìn)雙方外貿(mào)合作注入新的動(dòng)力。 2003年1月10日世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展宣言大會(huì)暨中國企業(yè)高峰會(huì)在珠海成功主辦，來自30多個(gè)國家和地區(qū)的政要及國際組織代表、駐華使節(jié)、商會(huì)負(fù)責(zé)人、工商界領(lǐng)袖、企業(yè)代表、專家學(xué)者等如何在平等的基礎(chǔ)上，更好地開展合作，促進(jìn)共同發(fā)展與繁榮進(jìn)行了熱烈交流和探討，珠海宣言勢必對(duì)中國乃至世界經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。珠海借此機(jī)會(huì)，向國際社會(huì)展示了自己的形象，提高了自己的國際知名度。由此“世宣”效應(yīng)引發(fā)投資熱潮。2003年11月初在珠海市舉行的世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展宣言系列活動(dòng)正引發(fā)投資新熱潮。作為“世宣”活動(dòng)重要內(nèi)容之一的粵港澳投資環(huán)境推介會(huì)暨經(jīng)貿(mào)洽談會(huì)也取得豐碩成果：來自粵、港、澳三地的官員和企業(yè)家1000多人參會(huì)，共有24個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場簽約，投資總額達(dá)22.1億美元，其中，外商投資金額達(dá)13.76億美元。作為“世宣”主辦地的珠海成為“贏家”。包括曉星氨綸（廣東）有限公司、珠海弘機(jī)旅游發(fā)展有限公司等大項(xiàng)目在內(nèi)，簽約項(xiàng)目6個(gè)，外商出資額為2.74億美元。其中新投資項(xiàng)目為4個(gè)，外商出資額為1.64億美元；增資項(xiàng)目2個(gè)，外商出資額為1.1億美元。 自1996年承辦首次航展來連續(xù)五屆航展，全國人民、全世界人民進(jìn)一步認(rèn)識(shí)了珠海，了解了珠海，看到了珠海的發(fā)展；給珠海帶來了一筆巨大的無形資產(chǎn)，為珠海今后走向世界創(chuàng)造了一個(gè)無限廣闊的空間和天地。截至2006年12月31日，已有65個(gè)國家和地區(qū)的客商投資珠海，外商直接投資項(xiàng)目9574個(gè)。日本的三菱、三井、伊藤忠、松下、東芝、佳能、日通，美國的?？松梨?、塞拉尼斯、偉創(chuàng)力，英國的BP公司，德國的戴姆勒克萊斯勒、西門子，法國的家樂福，荷蘭的飛利浦等30多家著名跨國公司在我市投資設(shè)立了58個(gè)外商直接投資項(xiàng)目。全球500強(qiáng)企業(yè)中的19家已落戶珠海。2007年前11個(gè)月外商投資達(dá)到992億美元，同比增長4278，全年有望突破10億美元。由于城市規(guī)模所限，珠海總體經(jīng)濟(jì)水平明顯低于珠三角其他城市，但從經(jīng)濟(jì)運(yùn)行來看，珠海的經(jīng)濟(jì)效益高，發(fā)展也頗為健康，近7年來經(jīng)濟(jì)增長保持著11-16%的增幅。2007年，據(jù)初步核算，全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值882.9億元，增長16.1，GDP總量和增長速度雙雙超過“十五”計(jì)劃預(yù)定的目標(biāo)。人均GDP突破6萬元，和15年前相比，2007年珠海的人均GDP增長超過400，截至目前，珠海人均GDP位居全省第三位。2.3.2珠海再掀交通建設(shè)高潮,一批交通設(shè)施的建成投入使用，珠海正在從交通末梢向交通樞紐轉(zhuǎn)變，形成珠三角地區(qū)西部區(qū)域城市2005年前珠海僅有高速公路4公里。作為珠江三角洲西岸的中心城市，盡管建成了華南地區(qū)的主樞紐港珠海港和國家干線機(jī)場珠海機(jī)場，但對(duì)外交通設(shè)施建設(shè)的滯后，使珠海成為珠江三角洲的交通末梢，嚴(yán)重阻礙了珠海的社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，以至珠海毗鄰港澳的地緣優(yōu)勢不能充分發(fā)揮出來。然而，隨著珠港澳大橋、廣珠鐵路、江珠高速、粵西沿海高速公路、廣珠西線高速公路、太澳高速、廣珠輕軌等一大批區(qū)域性交通項(xiàng)目的陸續(xù)啟動(dòng)和陸續(xù)建成，經(jīng)過五年的交通設(shè)施的加快建設(shè)，珠海市“五縱三橫”路網(wǎng)規(guī)劃將會(huì)實(shí)現(xiàn)，珠海將成為以“一橋雙港”為龍頭的區(qū)域性交通樞紐城市，其90分鐘城際生活圈中將囊括江門、中山、廣州、順德、佛山、深圳、香港、澳門等經(jīng)濟(jì)繁華的珠三角重要都市?？梢灶A(yù)見，未來珠海與珠三角內(nèi)和周邊其它重要都市的經(jīng)濟(jì)往來將更加頻繁，珠海將憑著優(yōu)美的自然環(huán)境，獨(dú)特的地理位置、發(fā)達(dá)的交通體系，大大提升城市自身的吸納能力。2. 3.3旅游業(yè)是珠海第三產(chǎn)業(yè)的龍頭，形成了以休閑度假、會(huì)議展覽為特色的旅游發(fā)展格局，被譽(yù)為“中國最浪漫的城市”。市區(qū)沿海岸修建的情侶路，延綿25公里，成為珠海最為著名的旅游景觀帶。梅溪牌坊、陳芳故居、唐家共樂園、白石街和寶鏡灣摩崖石刻是歷史悠久的旅游古跡。珠海園明新園、夢(mèng)幻水城、御溫泉、中藥谷是新興的旅游勝地。迷人的海島、優(yōu)質(zhì)的溫泉和具國際水準(zhǔn)的高爾夫球場是珠海主要的特色旅游產(chǎn)品。香港中旅國際投資有限公司投入15億人民幣開發(fā)珠海溫泉，建設(shè)中國第一、國際一流的溫泉旅游度假區(qū)。珠海屬實(shí)施外國人進(jìn)入珠江三角洲144小時(shí)便利簽證城市。擁有完善的旅游接待服務(wù)體系及設(shè)施，服務(wù)質(zhì)量達(dá)到國際水準(zhǔn)。全市共有旅行社44家，其中國際社13家，國內(nèi)社31家；直接從業(yè)人員4萬人，年接待游客10萬人次以上的旅游景點(diǎn)20個(gè)，屬實(shí)施外國人進(jìn)入珠江三角洲144小時(shí)便利簽證城市?，F(xiàn)有旅游住宿設(shè)施300余處，床位3萬余張，其中五星級(jí)5家，四星級(jí)8家，三星級(jí)25家，其它星級(jí)酒店70家，2006年接待來自海內(nèi)外的客人將近1677.25萬人，接待境外游客與國內(nèi)游客之比為14。接待過夜游客729.58萬人次，增長13.9%。其中，國內(nèi)游客526.78萬人次，入境游客202.79萬人次，分別增長12.7%和17.3%。全年實(shí)現(xiàn)旅游總收入139.02億元，增長22.2 %。其中旅游外匯收入8.74億美元，增長24.7%。2007年上半年，外國游客、香港游客大幅增加，臺(tái)灣游客在保持了兩年的高速增長后，2007年上半年仍增。在境外旅游者中，投資、商務(wù)旅游的人明顯增多，入境的散客增多，以珠海為目的地的游客增多。到2020年珠海旅游總接待量將增加到8400萬人次；旅游總收入將增加到850億元，形成以都市風(fēng)貌、特色文化和海島風(fēng)光為特色，國內(nèi)外著名的文化游樂、時(shí)尚休閑、會(huì)展度假旅游目的地；國內(nèi)高端休閑度假旅游產(chǎn)品的示范區(qū)和旅游服務(wù)國際化率先接軌區(qū)；珠三角旅游創(chuàng)新的重要基地新局面。2.4珠海房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)發(fā)展的27年歷程中，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了從萌芽到成熟的四個(gè)階段。1987年以前的珠海還沒有真正意義上的房地產(chǎn)開發(fā)，除了當(dāng)時(shí)的極少數(shù)房地產(chǎn)公司開發(fā)少量住房用于外銷，房產(chǎn)建設(shè)主要用來解決住房福利分配。1988年之后，房地產(chǎn)作為商品的概念逐步被引入開發(fā)建設(shè)。1992年，珠海的房地產(chǎn)市場像被突然間點(diǎn)起一把火，開發(fā)投資同比迅猛增加了近5倍，全市有359家注冊(cè)的房地產(chǎn)公司，其中有外資89家，很多工業(yè)企業(yè)都被卷進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)買賣地皮炒作房價(jià)。在當(dāng)時(shí)的住房制度沒有改革的條件下，珠海房地產(chǎn)市場嚴(yán)重供過于求，但房地產(chǎn)開發(fā)熱度不減。到1995年，珠海有許多房地產(chǎn)項(xiàng)目陷入停頓，樓盤爛尾，房價(jià)跳水。1995年之后到1998年，珠海的房地產(chǎn)市場進(jìn)入相對(duì)冷靜的調(diào)整恢復(fù)階段。這段期間內(nèi)全市商品房空置面積從104.4萬平方米增加到152.5萬平方米。1999年之后，珠海逐漸進(jìn)入成熟發(fā)展時(shí)期，政府停止了以地抵頂工程款，嚴(yán)格控制新批土地。2000年，珠海全面啟動(dòng)城中舊村改造項(xiàng)目，停止實(shí)物分房實(shí)行住房分配貨幣化，全市原先的開發(fā)用地得到重新整合，規(guī)模開發(fā)成為主流，精品房層出不窮，物業(yè)管理水平進(jìn)一步提高。目前房地產(chǎn)業(yè)作為珠海的支柱性產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，呈現(xiàn)著較好的發(fā)展勢頭。據(jù)珠海市統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，近年房地產(chǎn)業(yè)對(duì)珠海經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用明顯，2000年房地產(chǎn)增加值10.35億元，拉動(dòng)GDP增長0.47個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)GDP貢獻(xiàn)率3.35%；2003年房地產(chǎn)增加值14.88億元，拉動(dòng)GDP增長0.2個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)GDP貢獻(xiàn)率3.1%；到了2006年房地產(chǎn)增加值42.75億元，拉動(dòng)GDP增長0.4個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)GDP貢獻(xiàn)率2.7%。在房地產(chǎn)景氣指數(shù)不斷上升的情況下，房地產(chǎn)投資在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重在未來幾年仍將呈現(xiàn)平穩(wěn)上升的趨勢，并將更有力拉動(dòng)珠海市經(jīng)濟(jì)的增長。目前珠海房地產(chǎn)市場形勢呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展，政策推動(dòng)，房地產(chǎn)開發(fā)保持適度規(guī)模由于城市規(guī)模和城市建成區(qū)面積較小，相比珠三角其他城市，珠海房地產(chǎn)投資規(guī)模仍然較低，在珠三角9市中僅高于江門和肇慶。而在社會(huì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模方面，珠海的排位也與房地產(chǎn)投資一致。但就珠海而言，自1999年后，珠海市場一直保持了較為平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢，觀察19992007年的房地產(chǎn)投資規(guī)模、房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營情況（參下表）可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)投資規(guī)模和珠海的竣工面積和銷售面積變化一直是一條較為平滑的曲線，施工面積在2005年以后呈現(xiàn)了較大幅度的上揚(yáng)態(tài)勢。而對(duì)比2006年和2007年的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，與竣工面積相比，施工面積的增幅更為顯著。近年珠海的房地產(chǎn)發(fā)展勢頭會(huì)在今后幾年持續(xù)，因?yàn)檫@樣的發(fā)展是在中央進(jìn)行了宏觀調(diào)控和珠海市政府出臺(tái)了一系列穩(wěn)定房價(jià)的政策后而取得的發(fā)展，是健康的、良性的、穩(wěn)定的。房地產(chǎn)屬第三產(chǎn)業(yè)，與整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境密切相關(guān)。所以珠海房地產(chǎn)發(fā)展的好勢頭也是與珠海的經(jīng)濟(jì)環(huán)境分不開的。近年來珠海市的各項(xiàng)投資力度加大，全市財(cái)政收入環(huán)比每年增長20以上。同時(shí)，港珠澳大橋的確定、廣珠輕軌的開工、幾條高速公路的的建成和在建，這些大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得重大進(jìn)展都對(duì)珠海未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景注入了活力。珠海市政府工業(yè)西進(jìn)、城市西拓發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，以及海泉灣、溝通唐家灣至前山的鳳凰山公路隧道施工等一系列大項(xiàng)目的建設(shè)和完成，使我市的中心城區(qū)同時(shí)向東、西部擴(kuò)展，改變了珠海人購房的心理半徑，以前買房不愿意過前山橋的觀念改變了，在前山、南屏、唐家買房已很自然，斗門、金灣的房市也開始興旺。另外珠海市對(duì)爛尾樓盤活制定的“一樓一策”和著力進(jìn)行城中村改造等優(yōu)惠政策，不僅盤活了城市資源，改善了珠海環(huán)境，還增加了商品房的供應(yīng)量，使珠海市房地產(chǎn)市場的資源更加豐富，也促進(jìn)了珠海市房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 2、房地產(chǎn)景氣指數(shù)提高，房價(jià)持續(xù)上漲。隨著港珠澳大橋、廣珠軌道交通、廣珠鐵路等交通設(shè)施的建設(shè)，使得珠海的區(qū)域地位提升，房地產(chǎn)投資價(jià)值升高，2000年以來商品房價(jià)格持續(xù)上漲，房價(jià)增幅加速，觀察19992007年的珠海市商品房均價(jià)走勢（參下表）可以發(fā)現(xiàn)，房價(jià)在2002年以后一直穩(wěn)步上升，而增幅則在2003年和2007年拉出了較大的上升陽線，實(shí)際上2007年房價(jià)增幅作為高位運(yùn)行的結(jié)果，其增幅意義更為可觀。值得一提的是海景樓的開發(fā)、銷售。海景樓盤的稀缺性使其占據(jù)了較高端的市場區(qū)隔。伴隨著地產(chǎn)大腕們的進(jìn)入，珠海海景樓價(jià)全面躥升。珠海的海景住宅開發(fā)，早在上世紀(jì)八十年代就已經(jīng)成為珠海房地產(chǎn)市場的重要組成部分。早期建設(shè)的拱北區(qū)域的銀海新村、美景花園、海濤居、海灣新家園，吉大區(qū)域的水灣頭海景樓、大型社區(qū)海灣花園、海濱花園，香洲區(qū)域的海霞新村、碧濤花園等，均是當(dāng)時(shí)珠海的高檔住宅。要么是面向港澳市場的外銷型商品房，要么是政策機(jī)構(gòu)人員的聚居地，要么是本地及內(nèi)地高收入人群的高尚住宅區(qū)。在九十年代初期和中期的商品房銷售均價(jià)一直維持在8000元/m2的高位，海濱花園更是曾經(jīng)創(chuàng)造出高達(dá)20000元/m2的珠海樓市天價(jià)。當(dāng)時(shí)的海景住宅外銷型特點(diǎn)非常明顯，珠海以外的客戶約占78成，其中港澳客戶和內(nèi)地客戶各占一半左右。在九十年代后期，由于國家宏觀調(diào)控和珠海經(jīng)濟(jì)增長速度下降，造成珠海房地產(chǎn)市場的整體低迷，尤其是外銷市場客源明顯下降，海景住宅的價(jià)格有較大幅度的下滑，部分項(xiàng)目開發(fā)速度減緩甚至造成爛尾。進(jìn)入二十一世紀(jì)后，到2003年，眾多利好消息頻頻出臺(tái)，珠海宏觀經(jīng)濟(jì)也開始步入一個(gè)新的高速增長時(shí)期，珠海房地產(chǎn)市場明顯回暖，而且在今后比較長的一段時(shí)間內(nèi)，預(yù)期將出現(xiàn)市場規(guī)模和價(jià)格水平較快增長的趨勢。在這樣的市場背景下，海景住宅市場也重新出現(xiàn)市場機(jī)會(huì)。銷售均價(jià)的跨度較大，從40005000元平方米的多層住宅，60007000元平方米的高層住宅，到10000元平方米上下的海景別墅都有供應(yīng)。據(jù)了解，到了2007年，沿港灣大道、情侶路從北到南，海景樓集中上市：每一間、十里陽臺(tái)、萬科金域藍(lán)灣、東方傲景峰等一線海景樓以及二線海景樓，都把銷售起價(jià)定在了10000元平方米以上，而銷售均價(jià)直奔15000元平方米大關(guān)，最高銷售價(jià)已超過20000元平方米，比2003年均價(jià)6000-7000元平方米的銷售價(jià)翻了一倍以上。 3、供需兩旺，交易活躍2007年上半年，珠海樓市表現(xiàn)出進(jìn)一步火熱的勢頭。商品房施工面積與竣工面積較去年同期漲幅均超25%左右。下半年開始，受宏觀調(diào)控預(yù)期及周邊市場環(huán)境變化影響，施工面積增幅相對(duì)上半年有所回落，竣工面積相對(duì)增幅更大幅回落，而可預(yù)售面積則令人意外的低于去年水平。這在一定程度上反映了開發(fā)商的“惜售”心態(tài)。 盡管上半年珠海樓市總需求量（亦即銷售面積）較去年同期有較大幅度上升，然而16月間，由于大量新盤的入市，總體消化率依然有較大降幅。而到了下半年，由于宏觀調(diào)控政策的不斷出臺(tái)，周邊市場的環(huán)境變化，市場對(duì)于未來的預(yù)期出現(xiàn)一定分歧，消化率呈現(xiàn)震蕩趨勢（參下表）。結(jié)合當(dāng)月供需量的變化特征可以看出，總體而言，今年各月消化率變化幅度甚大，其中主要原因來源于不同月份的樓市冷熱度差異、國家調(diào)控政策及發(fā)展商對(duì)此采取的策略。例如，隨著下半年樓市熱銷季節(jié)的來臨，6月和9月珠海迎來了兩個(gè)供應(yīng)高峰，而與供應(yīng)量的穩(wěn)定性較差形成鮮明對(duì)比的是，需求量表現(xiàn)出顯著的平穩(wěn)特征，上半年保持了每個(gè)月20萬平方米左右的消化量，而作為樓市銷售旺季的下半年則保持了30萬平方米左右的消化量。2003年以來珠海市商品房空置面積也持續(xù)下降，2006年全市商品房空置面積繼續(xù)下降為63.05萬平方米，同比減少26.18%，其中商品住宅空置面積35.58萬平方米，同比減少35.32%。珠海市2003-2006年各類商品房屋空置情況見下表圖。 2003-2006年珠海市各類商品房屋空置情況 單位: 萬平方米年 度空置總計(jì)商品住宅商 業(yè)辦 公其 他2003年130.4667.7932.3916.7513.532004年91.8749.1425.0710.417.252005年85.4155.0119.716.524.172006年63.0535.5815.316.565.16另外，近年珠海市的土地交易活躍，2003-2007年，全市累計(jì)出讓商品房屋建設(shè)用地42宗，用地面積合計(jì)261.76萬平方米，其中2007年出讓商品房屋建設(shè)用地10宗，用地面積達(dá)到合計(jì)109.61萬平方米,可建面積233.65萬平方米，且成交價(jià)都較高，也說明了珠海房地產(chǎn)發(fā)展勢頭看好、投資信心很足。2003-2007年全市出讓商品房屋建設(shè)用地交易情況年度宗數(shù)用地面積建筑面積成交金額樓面地價(jià)2003673764.50183406.4620731.63113020049635045.301214135.4416937812701755.88101401.921445200675353221067564279663262020071010961442336506合計(jì)422617555.925503367.78近年來最高地價(jià)也不斷攀升。2004年10月22日，位于前山河西岸、昌盛路北側(cè)的“珠國土儲(chǔ)200402”地塊（華發(fā)世紀(jì)城）被上市公司華發(fā)股份公司以1589元平方米的樓面地價(jià)即總價(jià)12.8億元拿下；同樣是華發(fā)股份公司，2006年10月18日，位于南屏珠海大道北、南灣大道東、前山河南側(cè)、華發(fā)新城以西的“珠國土儲(chǔ)200513”號(hào)地塊（華發(fā)新城第五期）被其以樓面地價(jià)3510元平方米，總價(jià)26.2億元斬獲。到2007年的9月28日，位于前山河西岸、前山大橋南側(cè)的“珠國土儲(chǔ)200701”號(hào)地塊以7700元平方米的樓面價(jià)格、46.5億元的總價(jià)，被中信華南收入囊中。同為“地王”，在四年中地價(jià)以火箭般的速度上升到一個(gè)相當(dāng)?shù)母叨取?、 外地客戶成為主要購買力珠海優(yōu)美的城市環(huán)境、便利的通關(guān)條件、怡人的氣候、相對(duì)低廉的房價(jià)吸引了大批外地人士在珠海置業(yè)。珠海的房地產(chǎn)市場已經(jīng)由本地向珠三角、港澳，甚至向全國開放。隨著珠海樓盤的大量開發(fā)，許多開發(fā)商也將目光投向了外來投資客的“炒作”，特別是房價(jià)飛漲的近鄰深圳，新樓盤深圳客戶占一半，有的樓盤甚至還專門開通了至深圳的看樓車。外地人士在珠海置業(yè)，度假居住和作為投資的客戶各占48%。珠海樓盤外銷的趨勢越來越明顯，海景大戶型等豪宅多為有較好經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的外地買家消化?！吧钲谕顿Y客助推珠海樓市”成為2007珠海地產(chǎn)十大新聞大事。 2006年珠海市區(qū)新建商品房屋購買人群分析項(xiàng) 目本市戶籍市外戶籍外籍（含港、澳、臺(tái)）宗 數(shù)701147061454建筑面積 (平方米)584588.99421322.79148260.08成交金額 (萬元)264070.9167482.1991336.71成交金額所占比例50.50%32.03%17.47% 2003-2006年珠海市新建商品房屋購買人群分類年 度本市戶籍市外戶籍外籍（含港澳臺(tái)）宗 數(shù)比 例宗 數(shù)比 例宗 數(shù)比 例2003年779359.81%466038.77%5764.42%2004年686955.03%460136.86%10129.73%2005年777954.58%462032.41%185413.01%2006年701153.23%470635.73%145411.04%房地產(chǎn)交易中心的辦證資料顯示：2007年1至7月，在珠海市區(qū)購房辦證者共103636人，其中市內(nèi)購房者占49，市外購房者占40，境外購房者占11。2.5珠海房地產(chǎn)市場發(fā)展前景分析珠海房地產(chǎn)市場發(fā)展前景與國家房地產(chǎn)市場大環(huán)境分不開。據(jù)專家分析，由于：1、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快。城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快是國家大的宏觀政策，大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)，將是未來一段時(shí)間促進(jìn)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的動(dòng)力。 2、消費(fèi)者消費(fèi)觀念變化。據(jù)北京、上海等城市測算，近幾年每年消化的商品房中，改善性住房需求不到家庭戶數(shù)的10%。隨著居民消費(fèi)觀念的變化，10年換購一套住房在未來幾年應(yīng)當(dāng)能夠持續(xù)保持。 3、拆遷安置需求。近幾年，各城市加大城市危舊住房改造力度，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐會(huì)繼續(xù)加快，這部分需求將保持穩(wěn)定的增長。 4、隨著居民可支配收入的上升，財(cái)富增值壓力。雖然在過去的一年內(nèi)銀行的連續(xù)幾次加息，此外也降低了15%的利息稅，但相當(dāng)于高企的CPI，中國通貨膨脹達(dá)到6.5，投資存款、債券的收益依然十分的低，甚至是負(fù)收益，現(xiàn)在把積累了幾十年的財(cái)富放到銀行顯然會(huì)被流失。全世界財(cái)富存在無非三種方式：現(xiàn)金、房地產(chǎn)、證券，股市的高風(fēng)險(xiǎn)已為大家所認(rèn)同，無疑購置物業(yè)不失一種選擇，。專家們從中得出的結(jié)論是，在市場化程度較高情況下，有需求的市場是不會(huì)萎縮的。盡管從今年下半年起，央行政策可能會(huì)對(duì)市場發(fā)展有一定影響，但2008年全年及未來幾年房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持高速發(fā)展態(tài)勢。預(yù)計(jì)今年投資增幅不會(huì)低于20%。珠海房地產(chǎn)業(yè)近年來的持續(xù)發(fā)展，除了與珠海可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略性計(jì)劃、舒適的居住環(huán)境，天然的城市景觀以外，還與珠海的生態(tài)環(huán)境、人口密度、經(jīng)濟(jì)狀況有很大關(guān)系。從目前的情況來看，無論作為自住還是投資，珠海房地產(chǎn)市場均表現(xiàn)出巨大的發(fā)展?jié)摿ΑＶ饕憩F(xiàn)在以下幾個(gè)方面：首先，珠海經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和眾多利好消息的刺激，如港珠澳大橋的立項(xiàng)、廣珠鐵路與各城市之間高速公路的陸續(xù)開工、竣工等，都不同程度地促進(jìn)了珠海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。港珠澳大橋一旦建成，大珠三角“經(jīng)脈”將打通，使香港發(fā)展的腹地?cái)U(kuò)大，粵西也打開了連接世界的紐帶。廣珠輕軌和連接珠海的各條高速公路也是珠海房地產(chǎn)高速發(fā)展的催化劑。其次，珠海房地產(chǎn)交易市場持續(xù)活躍。2001年全年商品房交易額為41.73億元，2002年為46.61億元，2003年為44.31億元；2004年約38億元，2005年已達(dá)67.2億元。從以上資料可以看出，珠海商品房市場交易量比較大，但還是有很大的上升空間，這與珠海自身的居住環(huán)境、越來越明顯的區(qū)域中心城市的定位及城市綜合競爭力的提升有直接關(guān)系，對(duì)房地產(chǎn)投資者來說也是一個(gè)有利的條件。再次，城際比較，珠海發(fā)展?jié)摿捎^，房價(jià)補(bǔ)漲空間較大珠海與深穗相比，收入差別不大，房價(jià)相差懸殊。珠海一般住宅的售價(jià)不斷上升，其中的重要原因即為受到澳門地區(qū)樓價(jià)的推動(dòng)。即便如此，作為位于廣東省經(jīng)濟(jì)發(fā)展前列的珠海市，整體住宅售價(jià)水平仍大幅落后于廣州、深圳。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，珠海人均和人均可支配收入已和廣州不相上下，也接近深圳的水平。但2006年珠海住宅均價(jià)明顯落后于廣州和深圳，三地房價(jià)分別是4581元平方米，6149元平方米和9173元平方米。若以市區(qū)計(jì)算，珠海2006年下半年住房交易均價(jià)為5558元平方米，廣州接近9000元平方米，深圳約為11916元平方米，樓價(jià)在珠三角發(fā)達(dá)城市間處于較低水平。從豪宅市場看，目前珠海、廣州、深圳三地豪宅價(jià)格分別約為：1100013000元平方米，1200018000元平方米和1800030000元平方米，珠海也明顯落后廣州、深圳兩大城市。參考深圳、香港相鄰地區(qū)價(jià)格比例逐漸縮小到1：1.52之間的例子，而目前珠海與澳門價(jià)格差距在3倍左右，故珠海近關(guān)口地帶及豪宅樓盤價(jià)格有相當(dāng)大的空間，以此推算，珠海樓盤尤其近關(guān)口地帶及豪宅樓盤價(jià)格在20072012年前后也會(huì)逐步上升至2000025000元平方米，較目前可望有60080%的增長。 可見未來不論在一般住宅市場、豪宅市場，珠海都有長足發(fā)展的空間。第四，珠海人收入和可支配收入的增長，并且手里有足夠的閑散資金。在珠三角9城市中，珠海人均可支配收入僅次于深圳、東莞，說明珠海居民具有很大的消費(fèi)潛力。而其人均可支配收入的增幅目前排第5，對(duì)比往年，已呈現(xiàn)跳躍式增長。近三個(gè)月來，消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)已連續(xù)超過5%，使得銀行存款利率實(shí)際為負(fù)。珠海房地產(chǎn)炒房環(huán)境好，城市不大，房地產(chǎn)市場和價(jià)格相對(duì)大城市來說也比較容易把握，所以很多人將投資目標(biāo)轉(zhuǎn)移至房地產(chǎn)市場。最后、自然資源得天獨(dú)厚。珠海屬于低緯度的亞熱帶海洋性氣候，因此常年四季如春，而且空氣質(zhì)量較高，總可以達(dá)到超國家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，于1999年獲聯(lián)合國人居中心頒發(fā)“國際改善居住環(huán)境最佳范例獎(jiǎng)”，成為中國唯一獲此殊榮的城市，2007年獲“中國最具幸福感城市”，是中國最適合生活的城市之一。將進(jìn)一步吸引外地尤其北方人士來珠休閑旅游度假和買房置業(yè)。綜上所述，珠海房地產(chǎn)市場將在未來相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)繼續(xù)保持健康的發(fā)展態(tài)勢，并展現(xiàn)出較大的升值空間，房價(jià)大幅下跌的可能性很小，2008年的珠海房價(jià)依然穩(wěn)中有升，即使出現(xiàn)所謂的樓市“拐點(diǎn)”也只是整體上升過程中的小波動(dòng)。對(duì)發(fā)展商來說，利潤空間可能縮小，但仍有利可圖；對(duì)消費(fèi)者來說，正是回歸理性置業(yè)的拐點(diǎn)。2.6項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和趨勢淇澳島在珠海市東北部，距離市區(qū)17公里，屬于珠海市高新區(qū)唐家鎮(zhèn)。淇澳島僅一個(gè)自然村，島嶼面積約24平方千米（原始面積不足18平方公里），戶籍人口不到4000人。南宋期間，鐘姓村民先后從臺(tái)灣和南雄珠鞏巷到此定居原名奇獨(dú)澳，清朝末期，村中族老認(rèn)為“獨(dú)”字義不佳，故改名為淇澳。該村聚落在淇澳島的東南部山麓，坐東南向西北呈長方塊狀分布建筑多為磚木結(jié)構(gòu)平房部分混合式樓房。耕地3000畝，蠔田800畝，以種植水稻為主，兼營林業(yè)，養(yǎng)牡蜘、魚，盛產(chǎn)香蕉、大蕉、松木材。淇澳島東望香港、深圳，南向萬山管理區(qū)，北與中山橫門、東莞虎門相毗鄰，處在穗港澳金三角中心，淇澳是珠海原規(guī)劃連接香港的伶仃洋跨海大橋周轉(zhuǎn)島（現(xiàn)伶仃洋跨海大橋改為珠港澳大橋，著陸點(diǎn)已改為拱北）。淇澳歷史悠久，燦爛的文化點(diǎn)綴著這樸實(shí)的小島，在島上的后沙灣、東澳灣古遺址，考古工作者發(fā)掘了大量距今約4500至5000年的彩陶和白陶，它們是珠海迄今最早人類活動(dòng)的證據(jù)，而東澳灣古遺址是珠江三角洲最典型最完整的沙石遺址。 淇澳山青水秀，“九灣十八峰”，以極其原始質(zhì)樸的魁力吸引著游人。淇澳八景：赤嶺觀日、鹿嶺朝露、松間流水、金星波濤、雞山夕照、夾洲煙雨、婆灣晚渡、蚧珠夜月，如詩如畫，空靈秀逸。在這小小的淇澳島上竟有17座廟宇，浸透著濃厚的歷史文化氣息。村東祖廟始建于宋代，文昌宮建于清同治年間。淇澳島西北部大圍灣是紅樹林濕地面積，面積達(dá)到533公頃，是目前珠海市保存最完整、最集中連片的林分，樹高4-6米。它不僅是珠海市的珍稀資源，也是珠江三角洲不可多得的一片紅樹林濕地，同時(shí)是全國少有的緊靠大城市的紅樹林區(qū)之一，已列為廣東淇澳島紅樹林濕地省級(jí)自然保護(hù)區(qū)。淇澳島是珠海的愛國主義教育基地。不僅因?yàn)殇堪挠凶屼堪娜烁械焦鈽s的革命先驅(qū)中國共產(chǎn)黨早期工人運(yùn)動(dòng)的杰出領(lǐng)導(dǎo)人蘇兆征，更重要的是淇澳有一條用英國人戰(zhàn)敗賠款修建的白石街，這是中國近代史卜絕無僅有的，是以中華民族反抗殖民侵略告勝的典范，是淇澳乃至國人的驕傲。 鴉片戰(zhàn)爭前夕的1838年間，10多艘英國戰(zhàn)艦駛進(jìn)了珠海淇澳島金星門，企圖占領(lǐng)淇澳島，目的是利用這里的要塞地理位置，設(shè)立對(duì)華走私和進(jìn)行侵略活動(dòng)的據(jù)點(diǎn)。侵略者的行為激起了淇澳人民的無比憤怒，英勇的淇澳人民架起了防海盜的土炮，男女老少一起上陣，奮起還擊，打得英軍丟盔棄甲，舉起了白旗，并賠償白銀3，00O兩。淇澳島人民用此款，繞全村修建了長2千米的花崗巖“白石街”以紀(jì)念抗英首捷。讓后人永記淇澳人民抵抗外來侵略者取得勝利的光輝