物業(yè)專業(yè)知識的應(yīng)用.ppt

物業(yè)專業(yè)知識的應(yīng)用 家的感覺 良好的服務(wù) 良好的環(huán)境 良好的安全管理 物業(yè)管理 是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè) 由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)合同約定 對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修 養(yǎng)護和管理 維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動 目錄 一 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標準二 物業(yè)管理費用的管理三 共用設(shè)備設(shè)施的維護與管理 一 物業(yè)管理包括哪些方面 一般物業(yè)管理 二 物業(yè)管理費用的管理 物業(yè)管理人員應(yīng)掌握以下幾點物業(yè)管理費用的管理知識 1 提供服務(wù)的過程中 能夠向業(yè)主說明物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成 2 熟悉物業(yè)服務(wù)收費的依據(jù) 3 能夠及時收取物業(yè)服務(wù)費 4 能夠向業(yè)主說明代收代繳費用的具體項目 5 掌握物業(yè)服務(wù)收費的一般技巧 三 共用設(shè)備設(shè)施維護與管理 存在的問題 一 物業(yè)管理不到位 二 電梯困人 三 停電 四 停水 五 排水故障 要求具備 一 安全可靠的電力設(shè)施 二 安全可靠的給排水系統(tǒng) 三 安全可靠的燃氣系統(tǒng) 四 良好的消防設(shè)施 五 可靠安全的電梯設(shè)施 六 良好的安保設(shè)施 七 良好的通信設(shè)施 1 提供服務(wù)的過程中 能夠向業(yè)主說明物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成 2 熟悉物業(yè)服務(wù)收費的依據(jù)3 能夠及時收取物業(yè)服務(wù)費4 能夠向業(yè)主說明代收代繳費用的具體項目5 掌握物業(yè)服務(wù)收費的一般技巧 一 物業(yè)服務(wù)費的含義與構(gòu)成 一 物業(yè)服務(wù)費的含義 是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定 對房屋及配套的設(shè)備設(shè)施和相關(guān)場地進行維修 養(yǎng)護 管理 維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序 向業(yè)主收取的費用 二 物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成1 管理人員的工資 社會保險和按規(guī)定提取的福利費等 2 物業(yè)公用部位 公用設(shè)施設(shè)備的日常運行 維護費用 3 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用 4 物業(yè)區(qū)域綠化養(yǎng)護費用 5 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用 6 辦公費用7 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊8 物業(yè)公用部位 公用設(shè)施設(shè)備及公共責任保險費用 9 經(jīng)業(yè)主同意的其他費用 備注 實行包干制的物業(yè)服務(wù)費用 物業(yè)服務(wù)成本 法定稅費 物業(yè)管理企業(yè)利潤 實行酬金制 物業(yè)服務(wù)支出 物業(yè)管理企業(yè)的酬金 二 物業(yè)服務(wù)的計費方式1 包干制由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用 盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式 適用范圍 普通住宅小區(qū) 包括經(jīng)濟適用房 2 酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè) 其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出 結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式 適用范圍 高檔公寓 別墅 大廈的物業(yè)服務(wù)收費測算 三 物業(yè)服務(wù)費用收取與使用的原則1 有償服務(wù)原則2 ?？顚Ｓ玫脑瓌t3 合理 公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則4 民主管理原則5 服務(wù)收費與使用的原則四 物業(yè)服務(wù)收費依據(jù)1 物業(yè)服務(wù)合同的約定2 法律法規(guī)的規(guī)定 物業(yè)服務(wù)收費管理辦法 2004年1月1日起執(zhí)行 五 物業(yè)專項維修資金 1 定義 專項維修資金屬于業(yè)主所有 用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位 共用設(shè)施的維修和更新 改造 不得挪作他用的資金 2 專項維修資金屬于誰 應(yīng)當由誰管理 如何使用 住宅共用部位共用設(shè)備維修基金管理辦法 規(guī)定 在業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證書時 商品住房銷售單位應(yīng)當將代收的維修資金移交給當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門代管 業(yè)主委員會成立后 經(jīng)業(yè)主委員會同意 房地產(chǎn)行政主管部門將資金移交給物業(yè)管理企業(yè)代管 物業(yè)管理條例 中明確規(guī)定 物業(yè)專項維修資金歸業(yè)主所有 籌集和使用專項維修資金 應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意 3 專項維修資金應(yīng)當存在哪里 有何特別要求 我國法律規(guī)定 專項維修資金應(yīng)當專戶專存 為了保證專項維修資金的安全 維修資金閑置時除可購買國債或法律法規(guī)規(guī)定的其他范圍外 不得挪做它用 住宅專項維修資金實行專戶存儲 專款專用 業(yè)主決策 政府監(jiān)督的原則 住宅專項維修資金專戶以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬 并按房屋戶門號設(shè)分戶賬 未劃定物業(yè)管理區(qū)域的 以幢為單位設(shè)賬 按房屋戶門號設(shè)分戶賬 廣東省物業(yè)管理條例 4 房屋交易時 物業(yè)專項維修資金能更名嗎 產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時 如果當初的產(chǎn)權(quán)人已經(jīng)繳存了物業(yè)專項維修資金 則由買賣雙方當事人持房屋產(chǎn)權(quán)變更證明和繳存的物業(yè)維修資金專用票據(jù)以及相關(guān)的身份證明等要件到結(jié)算中心基金歸集部辦理維修資金更名手續(xù) 更名目前不收取手續(xù)費 5 房屋的產(chǎn)權(quán)人如何了解和查詢維修資金 產(chǎn)權(quán)人個人查詢資金賬戶余額時 只要持本人身份證明及繳存的維修資金專用票據(jù)到結(jié)算中心基金核算部即可查詢 若要查詢 小區(qū) 或者一幢樓繳存的維修資金 須由小區(qū)業(yè)主大會選舉的業(yè)主委員會相關(guān)人員 持業(yè)主委員會出具的介紹信 方可查詢 小區(qū) 或整幢樓繳存的物業(yè)專項維修資金余額 第二環(huán)節(jié)物業(yè)服務(wù)費用的收取 一收取物業(yè)服務(wù)費的程序 二 追繳物業(yè)管理費的方法1 一般性追繳2 針對性追繳3 區(qū)別性追繳三 物業(yè)服務(wù)收費糾紛產(chǎn)生的原因1 對服務(wù)不滿 對受約束不滿2 對收費標準 項目 方式不滿3 建設(shè)單位遺留問題所致4 鄰里關(guān)系等問題引起5 對外部大環(huán)境不滿6 無支付能力7 特權(quán)思想作怪8 受人傳染 唆使 四 物業(yè)服務(wù)收費糾紛的解決對策1 深入了解欠費原因 加強與業(yè)主的協(xié)商溝通 依理依法說服 2 借助業(yè)主公約和業(yè)主委員會的力量 3 正確業(yè)主工作單位 居委會等外在因素的幫助 4 服務(wù)項目 流程設(shè)計上力求能夠區(qū)分 5 改進服務(wù) 計費方式和收費方法 6 完善物業(yè)管理服務(wù)合同 嚴格依約行事 7 在必要的催繳程序后通過法律途徑解決 第三環(huán)節(jié)代收代繳費用 一 代收代繳費用項目1 代收水費2 代收電費3 代收燃氣費4 代收供熱費5 代收電話 寬帶 有線電視費等二 代收代繳費用的有關(guān)規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 供水 供電 供氣 供熱 通訊 有線電視等單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用 物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的 可向委托單位收取手續(xù)費 但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用 三 代收代繳費用的程序1 查表計數(shù) 2 及時向業(yè)主或使用人送達代繳費用收費通知單 3 對代收代繳的費用及時統(tǒng)計 及時追討欠繳費用4 轉(zhuǎn)交費用給相應(yīng)的部門 物業(yè)接管驗收方案 1 含義 作用 接管驗收是指物業(yè)管理公司接管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 建設(shè)單位或個人委托管理的新建或原有物業(yè)時 為保證主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能而對其進行的再檢驗 物業(yè)接管驗收的作用是提早發(fā)現(xiàn) 提早解決 提高產(chǎn)品交付質(zhì)量 提升客戶滿意度 融洽客戶關(guān)系 2 物業(yè)接管驗收的條件 物業(yè)驗收的常規(guī)條件a 凡竣工的洋房 一般需要做到 五通一平 即通路 通水 通電 通信 通暖 樓前6米 樓后3米場地要平整 不準堆積建材或雜物 以確保進出安全 b 高層住宅樓生活供水系統(tǒng) 必須具有衛(wèi)生防疫部門核發(fā)的用水合格證 c 高層住宅樓電梯 必須具有勞動部門核發(fā)的安全運行合格證 d 高層住宅樓消防供水系統(tǒng) 必須經(jīng)消防部門檢驗合格 e 洋房應(yīng)按圖樣 文件要求達到設(shè)備齊全 功能可靠 手續(xù)完備 新建房屋接管驗收條件a 建設(shè)工程全部施工完畢 并已經(jīng)竣工驗收合格 b 供電 采暖 給排水 衛(wèi)生 道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用 c 房屋幢 戶編號經(jīng)有關(guān)部門確認 原有房屋接管驗收條件a 房屋所有權(quán) 使用權(quán)清楚 b 土地使用范圍明確 c 原物業(yè)管理公司已解除合同關(guān)系 3 物業(yè)接管驗收工作的準備 一 成立物業(yè)接管驗收小組 組長 物業(yè)公司總經(jīng)理 依公司情況而定 副組長 管理處經(jīng)理成員 工程部人員 客戶服務(wù)主任 物業(yè)管理員 水電工 辦公室人員 策劃部人員 主要工作人員為辦公室人員 策劃部人員 工程部人員做到以下幾點 a 辦公室人員進行物業(yè)的產(chǎn)權(quán) 工程以及相關(guān)資料的驗收工作 b 策劃部人員進行整個驗收工作策劃書的編寫 c 工程部人員進行房屋配備 公共設(shè)施和用電配備的驗收工作 二 接管驗收的資料準備 產(chǎn)權(quán)資料 項目批準文件 用地批準文件 建筑執(zhí)照 拆遷安置資料 技術(shù)資料 a 準備 引用法規(guī) 標準 中相關(guān)的規(guī)范 標準 b 從開發(fā)商借閱相關(guān)工程資料 熟悉并了解項目基本情況 c 圖紙 該物業(yè)的設(shè)計圖和施工圖紙 特別是隱蔽工程的圖紙及施工現(xiàn)場記錄 d 表格 針對該物業(yè)驗收的內(nèi)容事先設(shè)計一些驗收記錄的表格 比如房屋接管驗收表 公共配套設(shè)施接管驗收表 機電設(shè)備接管驗收表 室內(nèi)接管驗收遺留問題統(tǒng)計表 機電設(shè)備接管驗收遺留問題統(tǒng)計表等 三 進行現(xiàn)場初步勘察根據(jù)設(shè)計圖和施工圖 由驗收小組人員到工地現(xiàn)場進行初步勘察 為接管驗收工作的開展打下基礎(chǔ) 提前參與安裝調(diào)試 安排設(shè)備管理人員 維修工參與設(shè)備安裝 調(diào)試 熟悉設(shè)備性能 及早發(fā)現(xiàn)問題并及時提出合理化建議 對于設(shè)計中沒有的設(shè)施設(shè)備 但在物業(yè)管理中又必須增設(shè)的 可降低管理 運行費用的 應(yīng)建議開發(fā)商增設(shè) 4 物業(yè)管理的驗收流程 操作方法及驗收標準 一 驗收流程 經(jīng)理室下達接管驗收指令 公司組建接管驗收小組 人事 工程 商戶資料接管準備 進行財務(wù)賬目移交 進行人事移交 要求正確 真實補齊否資料要求發(fā)展商限時整改否是 進行業(yè)主 或商戶 資料移交 驗收是否合格 進行硬件設(shè)施 設(shè)備驗收 是否合格 記錄檔案 二 操作方法1 電話通知驗收新建住宅具備上述條件后 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當及時以電話形式通知物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)管理接管驗收工作 2 成立驗收小組接管驗收前成立有開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)組成的驗收小組 根據(jù)工程竣工和項目的實際情況做好接管驗收的相關(guān)工作 3 移交基礎(chǔ)資料驗收小組應(yīng)當對基礎(chǔ)資料進行查驗 資料完整 齊全的 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當與物業(yè)管理企業(yè)及時辦理資料交接手續(xù) 不齊全的開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當書面說明情況 并明確移交的時間和明細 待資料齊全后辦理交接手續(xù) 具體資料如下 1 竣工驗收合格報告 2 小區(qū)規(guī)劃詳圖 竣工總平面圖 單體建筑 結(jié)構(gòu) 水電 設(shè)備的竣工圖 綠化平面圖 附屬配套設(shè)施 地下管網(wǎng)等隱蔽管線工程竣工圖等資料 3 物業(yè)質(zhì)量保證文件和使用說明文件文本 4 供水協(xié)議書 5 供電協(xié)議書 6 供氣協(xié)議書 7 消防設(shè)施合格證 8 電梯準用證 9 機電設(shè)備出廠合格證 設(shè)備使用說明書 設(shè)備安裝 調(diào)試報告和設(shè)備保修卡 保修協(xié)議 10 業(yè)主購房合同 商品房買賣合同 文本范本 11 專項維修資金交納明細 12 住宅工程質(zhì)量分戶驗收匯總表 13 前期物業(yè)管理服務(wù)合同 約定的文件 資料和法律 法規(guī)規(guī)定的資料 14 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)建設(shè)單位關(guān)于工程質(zhì)量保證金使用和管理的合同約定 15 物業(yè)管理所必需的其它資料 如物業(yè)的規(guī)劃 建設(shè)的有關(guān)資料 有關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的資料 工程驗收的各種簽證 記錄 證明 業(yè)主及房屋面積清冊等 4 驗收工程中出現(xiàn)的問題 由置業(yè)公司整理匯總 并督促施工單位限期整改 5 整改完成 由置業(yè)公司再次組織驗收直至合格 6 驗收合格 雙方在驗收表上簽字 并一式兩份 置業(yè) 物業(yè)各一份 三 驗收標準 主體系統(tǒng)a 地基基礎(chǔ)的沉降不得超過地基基礎(chǔ)設(shè)計 不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂和相鄰房屋的損壞 b 鋼筋混凝土不能變形 裂縫 不能超過規(guī)定值 c 磚石必須有足夠強度和剛度 d 木結(jié)構(gòu)應(yīng)牢固 支撐系統(tǒng)可靠 無蟻害 e 建筑抗震設(shè)計規(guī)范的房屋 外墻不得滲水 層面a 層面排水暢通 無積水 不滲水 b 平面應(yīng)有隔熱保溫設(shè)施 三層以上房屋在公用部位應(yīng)設(shè)置層面檢修孔 c 陽臺和三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水 出水口 檐溝 落水管應(yīng)安裝牢固 接口嚴密 不滲漏 樓層面a 層面與基層須粘貼牢固 不空鼓 整體面層平整 不允許有裂縫 脫皮和起砂等缺陷 塊料層面應(yīng)順直 無缺角掉角 b 衛(wèi)生間 陽臺 盥洗室地面與相鄰地面相隔2cm 不應(yīng)積水 不許倒冷水和滲漏 c 木樓地面平整牢固 接縫密合 色澤均勻 油漆完好光亮 d 鋼木樓梯安裝牢固 無銹蝕 彎曲 表面平滑 樓梯無裂縫 無表皮剝落 公共配套a 綠化符合設(shè)計要求 無大面積雜草 綠化水管布局合理 綠化閥門開關(guān)靈活 安裝穩(wěn)固 b 道路路面平整 無水泥塊 斷裂 路牙石砌筑整齊 灰縫飽滿 c 交通標識線路牌清楚完好 門窗系統(tǒng)a 鋼門窗安裝牢固 無翹曲變形 開關(guān)靈活 零配件裝配齊全 位置準確 鋼門窗縫隙嚴密 木門窗適度 b 門窗玻璃安裝整齊 牢固 油灰飽滿 c 抹灰面表面應(yīng)平整 不應(yīng)有空鼓 裂縫 氣泡和色差 d 飾面磚表面應(yīng)潔凈 粘貼牢固 陰陽角與線角順直 無缺角掉角 e 油漆 刷漿應(yīng)色澤一致 表面不應(yīng)有脫皮 漏刷 電氣系統(tǒng)a 電子線路平整 牢固 順直 過墻應(yīng)有導(dǎo)管 電器插座安排牢固 符合 左零右火 規(guī)定 b 按套安裝電表或預(yù)留表位 并有電器接地裝置 c 照明器具等低壓電器 安裝支架須牢固 部件齊全 接觸良好 位置正確 d 門鈴 對講電話安裝牢固 操作靈活 效果好 防盜網(wǎng)安裝牢固 焊接密實 面漆完好均勻 無脫皮 e 各種避雷針裝置所有連接點須牢固 可靠 接地值符合 f 電梯準確地啟動運行 電機的噪聲和震動聲不得超過電氣裝置工程施工及驗收規(guī)值 制動器 限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)動作靈敏可靠 消防系統(tǒng)消防標志清楚 玻璃完好 設(shè)施配件齊全 高層民用建筑設(shè)計防火要求 有消防部門檢驗合格簽證 管理系統(tǒng)a 管道安裝牢固 控制部件啟閉靈活 無滴漏 水壓充足 b 高位水箱進水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢查 c 衛(wèi)生間 廚房內(nèi)的排污房分設(shè)出戶管長不宜超高壓 并不應(yīng)使用陶瓷管 地涌 排污管接口 檢查口不得滲漏 管道排水須流暢 衛(wèi)生器具質(zhì)量良好 部件齊全 制動靈活 e 水泵安裝平穩(wěn) 運行時無較大的震動 f 樓宇門牌標識清晰 外表裝飾完整 垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好 使用方便 g 保安亭 保安道閘安裝牢固 配件齊全 開啟靈活 標識清晰 完好無損 h 停車場地面平整 照明充足 安全設(shè)施好 排水設(shè)施良好 單車 摩托車棚安裝平整 i 明溝 暗溝排水暢通 不積水 無斷裂 溝蓋板安裝牢固 平穩(wěn) j 臺階 踏步砌筑平實 牢固 無裂縫 k 沙井 檢查井 化糞池排水順暢 池壁無裂縫 池內(nèi)無雜物 水池 水箱衛(wèi)生清潔 無滲漏 l 信報箱安裝牢固 完好無損 表面光潔平整 m 攝像頭無死角 無遮擋監(jiān)控 物業(yè)管理設(shè)備設(shè)施維修管理 大家看圖能收獲什么信息 看這個設(shè)備 看這個設(shè)備 一 物業(yè)設(shè)備維修管理設(shè)備在使用過程中會發(fā)生污染 松動 泄漏 堵塞 磨損 震動 發(fā)熱 壓力異常等各種故障 影響設(shè)備正常使用 嚴重時會釀成設(shè)備事故 1 維護保養(yǎng)方式 主要是 清潔 緊固 潤滑 調(diào)整 防腐 防凍及外觀表面檢查 對長時期運行的設(shè)備要巡視檢查 定期切換 輪流使用 進行強制保養(yǎng) 2 維護保養(yǎng)工作的實施維護保養(yǎng)工作主要分日常維護保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)兩種 日常維護保養(yǎng)工作要求設(shè)備操作人員在班前對設(shè)備進行外觀檢查 在班中按操作規(guī)程操作設(shè)備 定時巡視記錄各運行參數(shù) 隨時注意運行中有無異聲 震動 異味 超載等現(xiàn)象 在班后對設(shè)備做好清潔工作 定期維護保養(yǎng)工作是以操作人員為主 檢修人員協(xié)助進行的 它是有計劃地將設(shè)備停止運行 進行維護保養(yǎng) 應(yīng)做好以下工作 徹底內(nèi)外清掃 擦洗 疏通 檢查運動部件運轉(zhuǎn)是否靈活及其磨損情況 調(diào)整配合間隙 檢查安全裝置 檢查潤滑系統(tǒng)油路和油過濾器有無堵塞 清洗油箱 檢查油位指示器 換油 檢查電氣線路和自動控制的元器件的動作是否正常 3 設(shè)備的點檢設(shè)備的點檢就是對設(shè)備有針對性的檢查 設(shè)備點檢時可以停機檢查 也可以隨機檢查 設(shè)備的點檢包括日常點檢及計劃點檢 設(shè)備的日常點檢由操作人員隨機檢查 日常點檢內(nèi)容主要包括 運行狀況及參數(shù) 安全保護裝置 易磨損的零部件 易污染堵塞 需經(jīng)常清洗更換的部件 在運行中經(jīng)常要求調(diào)整的部位 在運行中經(jīng)常出現(xiàn)不正?，F(xiàn)象的部位 設(shè)備的計劃點檢一般以專業(yè)維修人員為主 操作人員協(xié)助進行 計劃點檢內(nèi)容主要有 記錄設(shè)備的磨損情況 發(fā)現(xiàn)其他異常情況 更換零部件 確定修理的部位 部件及修理時間 安排檢修計劃 4 物業(yè)設(shè)備的計劃檢修對在用設(shè)備 根據(jù)運行規(guī)律及計劃點檢的結(jié)果可以確定其檢修間隔期 以檢修間隔期為基礎(chǔ) 編制檢修計劃 對設(shè)備進行預(yù)防性修理 這就是計劃檢修實行計劃檢修 可以在設(shè)備發(fā)生故障之前就對它進行修理 使設(shè)備一直處于完好能用狀態(tài) 計劃檢修工作一般分為小修 中修 大修和系統(tǒng)大修4種 5 計劃檢修和維護保養(yǎng)的關(guān)系 設(shè)備設(shè)施管理概述 一 房屋及設(shè)備設(shè)施的種類和組成部分二 設(shè)備設(shè)施管理的基本要求三 設(shè)備設(shè)施管理的內(nèi)容與方法 一 房屋及設(shè)備設(shè)施的種類和組成部分 一 房屋的種類和基本組成部分1 房屋種類的劃分按房屋的建筑結(jié)構(gòu)類型和材料可分為 磚木結(jié)構(gòu) 混合結(jié)構(gòu) 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和其他結(jié)構(gòu) 按房屋承重受力方式可分為 墻承重結(jié)構(gòu) 構(gòu)架式承重結(jié)構(gòu) 筒體結(jié)構(gòu)或框架筒體結(jié)構(gòu)承重和大空間結(jié)構(gòu)承重 按房屋的層次和高度可分為 低層建筑 多層建筑和高層建筑 按房屋的用途可分為 居住用途 商業(yè)用途 工業(yè)用途和其它用途 2 房屋的基本組成部分結(jié)構(gòu)部分 基礎(chǔ) 承重構(gòu)件 非承重墻 屋面 樓地面等裝修部分 門窗 外抹灰 內(nèi)抹灰 頂棚 細木裝修等設(shè)施設(shè)備部分 水衛(wèi) 電氣 暖通 特殊設(shè)備 如消防 避雷 電梯 等項目 二 設(shè)備設(shè)施的種類和組成供配電 變壓器 配電柜和線路 發(fā)電機 公共照明消防 報警系統(tǒng) 消防控制中心 消防水泵 消火栓 噴淋系統(tǒng) 自動滅火系統(tǒng) 防排煙系統(tǒng)空調(diào) 中央空調(diào) 局部空調(diào) 混和空調(diào)采暖 熱水供暖 蒸汽供暖 熱風供暖 給排水 水泵 水箱水池 閥門和管網(wǎng) 沙井和化糞池電梯 載人電梯 載貨電梯 手扶電梯 雜物電梯電迅和智能化系統(tǒng) 電話 有線衛(wèi)星電視 閉路電視監(jiān)控 對講報警 公共信息服務(wù) 網(wǎng)絡(luò)專線接入 周界防越系統(tǒng) 電子巡更系統(tǒng) 室內(nèi)報警系統(tǒng) 車場管理系統(tǒng) 二 設(shè)備設(shè)施管理的基本要求 一 基本要求做好設(shè)備設(shè)施的維護保養(yǎng)工作 開展技術(shù)更新與改造 降低能源消耗 改善設(shè)備設(shè)施狀態(tài) 設(shè)備設(shè)施完好率設(shè)備設(shè)施完好率 是指完好設(shè)備設(shè)施數(shù)量占全部設(shè)備設(shè)施數(shù)量的百分比 三 設(shè)備設(shè)施管理的內(nèi)容與方法 一 使用管理通過物業(yè)使用說明書 業(yè)主公約及物業(yè)管理單位展開的其他宣傳溝通工作 物業(yè)管理單位應(yīng)認真做好設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng) 巡視檢查工作 二 維修保養(yǎng)對設(shè)備設(shè)施進行的定期檢查 維護 清潔及潤滑 損耗或故障時的維修 必要情況下專業(yè)測試 無法修理或無修理價值時的更新以及材料和設(shè)計方面的改善等 三 安全管理通過安全教育使員工和業(yè)主 物業(yè)使用人了解安全防護知識和安全管理規(guī)定 建立健全各類安全管理制度并嚴格遵守 提供必要的安全和防護裝置裝備 四 技術(shù)檔案資料管理加強管理 妥善保管 避免遺失 確保物業(yè)管理檔案資料的完整性 五 采購和零備件管理加強計劃采購 對不設(shè)庫存的零部件 建立起暢通的采購和供應(yīng)渠道 嚴把采購質(zhì)量關(guān) 妥善保管設(shè)備供應(yīng)商或安裝單位采購文件 六 工量具和維修用設(shè)備的管理責任到人 建立健全使用 保養(yǎng)制度 定期進行校驗 七 外包管理將某類設(shè)備設(shè)施的管理全部外包給專業(yè)公司 將某類維修 通常是大中修 改造 更新工程進行外包 八 技術(shù)支持對個別具體問題尋求外界的幫助 以聘請技術(shù)專家擔任顧問的方式進行 二 設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃與實施 一 設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃的制定二 設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃的實施三 運行和使用者的責任和配合四 維修保養(yǎng)人員職責五 月 季度檢查六 半年檢查和書面報告七 更換材料 設(shè)備的供應(yīng)八 安全工作 設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃的制定 一 制定設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃的基本方法1 維修養(yǎng)護的方式與類別 1 維修方式a 預(yù)防性維修 為了降低故障率或防止設(shè)備設(shè)施性能劣化 按事先規(guī)定的修理計劃和技術(shù)要求進行的維修活動 稱為預(yù)防性維修 幾種方式 計劃性預(yù)防維修 定期維修 周期性特點狀態(tài)監(jiān)測下的預(yù)防維修 以設(shè)備設(shè)施技術(shù)狀態(tài)為基礎(chǔ) 按實際需要進行修理的預(yù)防維修方式 改善性的預(yù)防維修 消除設(shè)備設(shè)施先天性缺陷或陳舊老化引起的功能不足 頻發(fā)故障 對設(shè)備設(shè)施局部結(jié)構(gòu)和零件設(shè)計加以改造 b 事后維修 是對一些目標和項目 不將其列入預(yù)防維修計劃 而在其發(fā)生故障或性能降低到不能滿足使用要求時再進行修理 c 緊急搶修 是對意外事件引發(fā)的故障進行的緊急修理 這類意外事件是偶然發(fā)生的 往往不具有預(yù)見性 難以進行事前準備 2 修理類別大修中修小修 3 修理周期和修理周期結(jié)構(gòu)修理周期對已在使用的設(shè)備設(shè)施 指兩次相鄰大修理之間的間隔時間 對新設(shè)備 指開始使用到第一次大修理之間的間隔時間 修理間隔期 指兩次相鄰計劃修理之間的工作時間 修理周期結(jié)構(gòu) 指在一個修理周期內(nèi)應(yīng)采取的各種修理方式的次數(shù)和排列順序 2 維修養(yǎng)護計劃的種類 1 按時間進度編制的計劃年度維修保養(yǎng)計劃季度維修保養(yǎng)計劃月維修保養(yǎng)計劃 2 按修理類別編制的計劃如房屋維修養(yǎng)護計劃 空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)計劃 消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)計劃等 3 維修養(yǎng)護計劃的編制依據(jù)房屋及設(shè)備設(shè)施的修理周期與修理間隔期房屋及設(shè)備設(shè)施的使用要求和管理目標安全與環(huán)境保護的要求房屋及設(shè)備設(shè)施的技術(shù)狀態(tài) 4 編制維修養(yǎng)護計劃時應(yīng)考慮的問題物業(yè)使用或運行急需的 影響其它系統(tǒng)使用的 關(guān)鍵性的設(shè)備設(shè)施應(yīng)重點提前安排修理 應(yīng)考慮到維修保養(yǎng)工作量的平衡 使全年工作能均衡地進行 應(yīng)充分考慮維修前的準備時間和維修保養(yǎng)工作時間 應(yīng)切實考慮企業(yè)資源和能力能否保障各項目的維修保養(yǎng) 計劃最后確定前 資金一定要落實 制訂計劃時應(yīng)該包括必要的工作程序和檢驗程序 使計劃具有可操作性和可驗證性 對物業(yè)使用或運行有較大影響的關(guān)鍵設(shè)備 應(yīng)盡可能安排在非高峰期檢修 5 維修養(yǎng)護計劃的編制 6 維修養(yǎng)護計劃的內(nèi)容 設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃的實施 一 修前預(yù)檢 二 修前資料準備 三 修前工藝準備 四 其他準備 五 組織實施 質(zhì)量的控制 進度的控制 成本的控制 六 驗收和存檔 運行和使用者的責任和配合 指定負責消防系統(tǒng)運行的責任人2 3人運行責任人應(yīng)對維修保養(yǎng)記錄和報告進行審查和簽字確認運行責任人的職責 維修保養(yǎng)人員職責 應(yīng)由有消防設(shè)施調(diào)試維修保養(yǎng)資格和經(jīng)驗的工程技術(shù)人員擔任 進入現(xiàn)場5個工作日內(nèi)提供所保養(yǎng)設(shè)備的現(xiàn)狀報告 并對存在問題提出解決方案 提交月 季 年度保養(yǎng)計劃 經(jīng)審核批準后實施 按照計劃對建筑消防設(shè)施進行定期檢查 維修和保養(yǎng) 每月不少于二次到現(xiàn)場做一般性檢查并記錄 實行24小時值班制度 對消防設(shè)施出現(xiàn)的故障及時修復(fù) 接到運行人員通知 應(yīng)在4小時內(nèi)解決一般故障 2小時內(nèi)解決嚴重故障 月 季度檢查 一 每月檢查1 消火栓系統(tǒng)2 自動噴淋系統(tǒng)3 自動報警系統(tǒng)4 防排煙系統(tǒng)5 氣體滅火系統(tǒng)6 聯(lián)動系統(tǒng) 二 季度檢查原始記錄必須由參加維修保養(yǎng)的運行責任人人員簽字 三 季度檢查結(jié)果和處理意見一式二份 由運行責任人和維修保養(yǎng)人員簽字后各執(zhí)一份 半年檢查和書面報告 消防設(shè)施各系統(tǒng)的運轉(zhuǎn)情況 半年維修保養(yǎng)和檢查記錄 消防設(shè)施各系統(tǒng)穩(wěn)定性和可靠性的分析 保證消防設(shè)施正常運轉(zhuǎn)的建議 更換材料 設(shè)備的供應(yīng) 維修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)需更換的材料 設(shè)備經(jīng)批準后領(lǐng)用或采購 定期檢查需要重新灌裝的滅火劑由運行責任人負責 安全工作 采取嚴格 科學(xué)的安全防護措施 確保操作者安全和第三者的安全 在動力設(shè)備 易燃易爆和貴重的設(shè)備中進行維修保養(yǎng)時應(yīng)向運行責任人提出安全保護措施 在有毒有害環(huán)境中施工 應(yīng)按有關(guān)規(guī)定提供相應(yīng)的防護措施 共用設(shè)備設(shè)施的運行管理 一 制訂合理的運行計劃二 配備合格的運行管理人員三 提供良好的工作環(huán)境四 建立健全必要的規(guī)章制度五 設(shè)備設(shè)施的狀態(tài)管理六 節(jié)能管理 一 制訂合理的運行計劃包括開關(guān)機時間和維護保養(yǎng)時間 使用的條件和要求等 二 配備合格的運行管理人員對職工進行多層次的培訓(xùn) 三 提供良好的工作環(huán)境安裝必要的防腐蝕 防潮 防塵 防震裝置 配備必要的測量 保險 安全用儀器裝置 有良好的照明和通風等 四 建立健全必要的規(guī)章制度實行定人 定機和憑證操作設(shè)備制度可在運行中實行交接班制度和值班巡視記錄制度操作人員必須遵守設(shè)備設(shè)施操作和運行規(guī)程 五 設(shè)備設(shè)施的狀態(tài)管理 一 設(shè)備的檢查日常檢查 操作人員每天對設(shè)備進行的檢查 在運行值班巡視中