富士特戶型與價格定位深化報告.doc

富士特上夼東項目戶型面積定位與價格定位獨立深化報告北京東方恒基地產(chǎn)顧問/恒基房產(chǎn)目 錄一、區(qū)域環(huán)境調(diào)研 項目周邊區(qū)域交通導流圖（注解） 項目周邊企事業(yè)單位分布圖（注解） 項目周邊商業(yè)民生配套分布圖（注解） 項目周邊住宅區(qū)域分布圖（注解） 項目周邊類比競爭項目分布圖（注解） 項目周邊類比競爭項目基本資料調(diào)研其他在銷或在建項目簡介：（非類比項目）二、戶型定位部分調(diào)研1、項目周邊各類比競爭項目戶型供應(yīng)比例與消化比例（小結(jié)）2、二手市場租賃與銷售供應(yīng)狀況（寫字樓物業(yè)、商品房物業(yè)）3、項目周邊各大項目戶型設(shè)計與針對的目標客戶群體關(guān)聯(lián)系、市場關(guān)系三、價格定位部分調(diào)研1、 項目周邊競爭項目價格調(diào)研2、 項目周邊二手市場銷售與租賃價格調(diào)研（寫字樓物業(yè)、商品房物業(yè)）3、 市場均價定位針對二手交易市場中（買賣）市場的分析研究針對二手交易市場中（租賃）市場的分析研究4、與市場類比競爭項目16大賣點分析價格的評比均價定位動態(tài)價格基礎(chǔ)四、定位總結(jié)1、價格定位2、目標客戶群體定位3、物業(yè)形態(tài)定位4、戶型定位五、其他配套建議1、行政支持系統(tǒng)2、后勤支持系統(tǒng)3、經(jīng)營支持系統(tǒng)4、物業(yè)管理系統(tǒng)一、區(qū)域環(huán)境調(diào)研項目周邊類比競爭項目基本資料調(diào)研個案一：東海山莊項目名稱東海山莊項目類型中高檔住宅發(fā) 展 商山東白云山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置白馬山莊南環(huán)山路東口隧道北工程進度 2005年5月交付使用交通狀況 便利,7、23、8、18、48、1、10、58、50路等多路公交車經(jīng)過總占地面積1萬左右總建筑面積15600容積率1.4綠化率40%實用率90%層數(shù)共為5棟板樓 (4+1閣樓/層)配套設(shè)施西部三層網(wǎng)點為設(shè)區(qū)生活配套付款方式一次性付款或銀行按揭7成20年 售價最高5380元/最低4380元/均價4580元/交樓標準毛坯房管理費0.8元/月住戶數(shù)量共108戶（另27套閣樓亦可單獨銷售）如計入戶數(shù)可達135戶停車位除閣樓外停車位按1比1計算，共計108個目標客戶群私營企業(yè)主或主管、部分政府官員、成功商人等多為二次置業(yè)人群主力 賣點以地段、私密、環(huán)境氛圍等中高端別墅型居住區(qū)推廣廣告 訴求山海情懷,名流專屬綜合點評該項目由于地利關(guān)系，在景觀優(yōu)勢與私密性上較為得到富足階層的喜愛，但鑒于該項目產(chǎn)品所定位的客戶群為中高端客戶群體，再者在規(guī)模體量、檔次氛圍上與本項目仍存在一定差異，列其為競爭對手只在與總價與戶型上的考慮。個案二：進德小區(qū)注：（該項目地塊產(chǎn)權(quán)歸屬上有遺留問題，所以主要的經(jīng)濟技術(shù)指標現(xiàn)今仍未對外公布，銷售資料、工地公示牌、銷售人員、開發(fā)公司中層亦無透露。）項目名稱進德小區(qū)(小高層二期)項目類型中低檔住宅發(fā)展商煙臺房地產(chǎn)集團華宇置業(yè)地理位置四馬路進德小區(qū)內(nèi)工程進度2005年10月份交房交通狀況便利總占地面積 不詳總建筑面積不詳容積率不詳綠化率37%實用率不詳層數(shù)共為兩棟 每棟12層配套設(shè)施社區(qū)醫(yī)療、幼兒園、健身房、餐飲、洗浴、超市、農(nóng)貿(mào)市場、小學、銀行一應(yīng)俱全免煤暖投資付款方式一次性付款或銀行按揭7成20年售價最高4680元/最低3980元/（高一層+1.5%）均價4280元/交樓標準毛坯房管理費未定住戶數(shù)量共120戶停車位地下地上320個停車位目標客戶群 附近喜歡就近置業(yè)的老居戶主力賣點以地段為主力，附以居住理念等概念化主題廣告訴求超大空間設(shè)計,演繹現(xiàn)代舒適生活綜合點評該項目盤踞芝罘區(qū)中心地段，周邊皆為年代久遠的老城區(qū)，與本項目區(qū)域環(huán)境氛圍極其相似，所以該項目的戶型設(shè)計與價格定位、銷售狀況將是本項目的重要參考對象。個案三：今日花園該項目分為東西兩區(qū)，東區(qū)為規(guī)劃中與部分銷售區(qū)域或配套區(qū)域在此簡單略過；東區(qū)：共計6棟樓（9、10、11、12、13、14號樓） 9號樓為回遷安置樓； 10號樓在售，目前為現(xiàn)房。13層為網(wǎng)點，被建行買走，作為辦公樓。 11號樓為一大型超市。 1214號樓為11層帶閣樓的住宅樓，規(guī)劃/待建，因為牽扯到舊有項目的拆遷，所以具體改造時間至今未定。西區(qū)：項目名稱今日花園西區(qū)項目類型中檔住宅發(fā)展商煙臺國際工程發(fā)展有限公司 地理位置環(huán)山路與勝利路交叉口路南工程進度準現(xiàn)房交通狀況交通便利，附近有9條公交線路總占地面積14萬總建筑面積27.8萬容積率1.72綠化率38.8%實用率78%層數(shù)共計8棟樓（5棟11層，1棟14層，2棟18層）配套設(shè)施小型會所付款方式一次性或銀行按揭（最低首付30%，最長30年銀行按揭）售價最高5100元/最低4260元/均價4620元/交樓標準毛坯房管理費1元/月目標客戶群附近的私營業(yè)主，企事業(yè)單位的領(lǐng)導和各部門負責人以及金領(lǐng)階層住戶數(shù)量共633戶停車位330個主力賣點地段（市區(qū)中心的中心）、三大公園包圍廣告訴求市區(qū)最后一塊黃金寶地 綜合點評區(qū)域不可多得的好項目，社區(qū)配套成熟、地理環(huán)境極其優(yōu)越，而且產(chǎn)品設(shè)計上超越了區(qū)域市場的檔次與特性，形成了創(chuàng)新與差異化的優(yōu)勢，而另一方面亦為本項目價格定位與戶型定位的良好借鑒對象。個案四：華僑新城注：（該項目地塊產(chǎn)權(quán)歸屬上有遺留問題，所以主要的經(jīng)濟技術(shù)指標現(xiàn)今仍未對外公布，銷售資料、工地公示牌、銷售人員、開發(fā)公司中層亦無透露。）項目名稱華僑新城項目類型中高檔住宅發(fā)展商華僑置業(yè)、 煙臺嘉誠實業(yè)有限公司 地理位置環(huán)山路一中分校附近工程進度剛開工交通狀況便利，7路23路8路等多路公交車經(jīng)過總占地面積不詳總建筑面積不詳容積率不詳綠化率不詳實用率不詳層數(shù)8層（1-2號為多層）11層（3號為小高層）3層（4-7號為低層）配套設(shè)施3層(2地上+1地下)網(wǎng)點,地下2層車庫付款方式一次性付款或銀行按揭7成20年售價最高8000元/最低4350元/均價4450元/交樓標準毛坯房管理費1元/月住戶數(shù)量共118戶停車位40個目標客戶群市內(nèi)與區(qū)域內(nèi)較為富裕的富足階層主力賣點半山望海貴族生活區(qū)廣告訴求打造煙臺地產(chǎn)界的勞斯萊斯綜合點評由于該項目地理位置優(yōu)越，針對的客戶群體亦定位為高端階層的頂尖人物，從該項目的定價方面亦已可見一斑。但該項目由于仍然存在較大貨量，對未來市場消化整體格局仍會帶來一定程度影響，所以列為類比對象。個案五：靜海山莊項目名稱靜海山莊項目類型中檔住宅發(fā)展商鵬源房產(chǎn)地理位置環(huán)山路傳染病醫(yī)院東工程進度A、B現(xiàn)房，C期房（在建）交通狀況優(yōu)(7、23、5、48路公交車）總占地面積10486平米總建筑面積21300平米容積率1.6綠化率42%層數(shù)該項目小區(qū)為3棟/14層實用率78%配套設(shè)施配套辦公樓付款方式一次性付款或銀行按揭售價1層3180元/， 11層5488元/每層差價100元/ 均價4310元/交樓標準毛坯房管理費1元/月住戶數(shù)量共140戶停車位40個目標客戶群煙臺本地買房高端人群 主力賣點優(yōu)越地理位置廣告訴求優(yōu)越地理位置綜合點評該項目現(xiàn)已基本銷售完畢，僅余部分尾盤貨量，鑒于其為近期開發(fā)的產(chǎn)品，其面對客戶層與項目總價、戶型定位仍為可參考對象，所以列入類比。其他在銷或在建項目簡介：（非類比項目）一、項目名稱：萬光上夼綜合市場 總建面積：17000發(fā) 展 商：煙臺萬光城建綜合開發(fā)有限公司地 址：上夼大廈北側(cè) 罐頭廠東側(cè)項目概況：該項目為單體共6層，地上1至3層為商鋪，地上4層為住宅3200元/起（僅有9套全部售罄），地下負一層為農(nóng)貿(mào)市場，負二層為配套停車場。對外銷售價格為：車位6至9萬元/個，一層精品網(wǎng)點8600元/起價，二層食品超市8000元/實行8%返租，三層日用品超市7000元/實行8%返租2005年10月31正式交付使用，2006年元月開業(yè)二、項目名稱：暫定名“迎祥路飛龍項目”總建面積：25979.528發(fā) 展 商：煙臺市飛龍建筑開發(fā)公司項目概況: 2棟多層(5層+1層閣樓)， 1至2層為商業(yè)網(wǎng)點。戶型面積為90.06/112.33/138.17共三種選擇每棟4個單元,1梯2戶2005年元旦正式開盤發(fā)售（采取先建后售的方式）三、項目名稱：暫定名“新塔山綜合市場項目”總建面積：約30000發(fā) 展 商：煙臺市塔山集團公司項目概況:該項目為新圈地項目，將于明年（2005年）五月份動工項目地址為原塔山市場業(yè)態(tài)劃分為：住宅樓、大型集市、商業(yè)網(wǎng)點二、戶型定位部分調(diào)研1、項目周邊各類比競爭項目戶型供應(yīng)比例與消化比例個案一：東海山莊（108戶）戶型面積供應(yīng)數(shù)量供應(yīng)比例消化數(shù)量消化比例1638套約7%6套約75%153.138套約7%7套約86%153.8616套約15%15套約94%155.048套約7%8套100%119.994套約4%3套約75%109.354套約4%2套約50%114.694套約4%2套約50%106.934套約4%2套約50%149.274套約4%1套約25%138.3516套約15%3套約19%129.3832套約30%5套約16%閣樓約9027套略13套約48%個案二：進德小區(qū)（120戶）戶型面積供應(yīng)數(shù)量供應(yīng)比例消化數(shù)量消化比例106.8824套20%18套約79%117.9412套10%6套約58%118.9712套10%8套約67%131.3224套20%16套約70%178.2624套20%17套約71%183.3624套20%16套約67%個案三：今日花園西區(qū)（633戶）戶型面積供應(yīng)數(shù)量供應(yīng)比例消化數(shù)量消化比例100-110154戶24%14896%110-120183戶29%16288%120-13044戶7%3886%140-150153戶24%14695%150-16055戶9%4887%160-17033戶5%2782%180以上11戶2%873%個案四：華僑新城（118戶）戶型面積供應(yīng)數(shù)量供應(yīng)比例消化數(shù)量消化比例1至2號樓9316戶內(nèi)部認購期間（該項目尚未對外發(fā)售）18612戶17315戶3號樓16011戶1966戶1509戶769戶4至7號樓182.4924戶11816戶個案五：靜海山莊（140戶）戶型面積供應(yīng)數(shù)量供應(yīng)比例消化數(shù)量消化比例A棟7820戶14%20100%9420戶14%20100%1556戶4%6100%B棟12740戶29%40100%1558戶7%8100%C棟9420戶14%1680%7820戶14%1680%1556戶4%467%小結(jié)：根據(jù)慎密的市場調(diào)研我們發(fā)現(xiàn)，本區(qū)域板塊市場戶型供應(yīng)面積偏大；最小面積為靜海山莊與華僑新城推出的78戶型，最大面積同樣為華僑新城的196戶型，而市場適中的面積一般都在125至160左右，市場平均供應(yīng)面積為137左右。而從消化比例來看，由于市場供應(yīng)量有限，而由于政府舊城改造、新建項目拆遷等利好因素，排除此類項目的產(chǎn)品因素（后天創(chuàng)造景觀、外立面、花園小區(qū)、戶型設(shè)計等）與市場因素（地理、政府支持、景觀朝向因素等），市場較為接受的戶型面積亦為130至140左右；100以下的戶型銷售幾乎毫無壓力，但總供應(yīng)量寥寥無幾；150至160以上戶型開始受市場因素與產(chǎn)品因素制約，越大的戶型面積銷售壓力亦隨之增長；而未來市場圈地項目與在建項目的供應(yīng)貨量亦與區(qū)域市場平均供應(yīng)面積相等，如迎祥路飛龍房產(chǎn)開發(fā)的小型住宅區(qū)項目，多數(shù)推出戶型面積約為120。最終得出結(jié)論為：市場缺乏70至100的中小戶型面積；100至130以內(nèi)面積戶型倍受追捧；150以內(nèi)面積較為穩(wěn)健，超越150的面積越大壓力越大。2、二手市場租賃與銷售供應(yīng)狀況（以商品房為主）A：項目周邊商品房租賃供應(yīng)情況：位置面積租金戶型配套上夼西路70700元/月二室一廳簡裝，無家電，有暖氣迎山路67600元/月二室一廳簡裝，冰箱彩電，有暖氣迎山路45450元/月一室一廳簡裝，電視，有暖氣上塔路80700元/月二室二廳簡裝，電視，有暖氣上夼西路86750元/月三室一廳簡裝，空調(diào)，電視，有暖氣奇山路52350元/月一室一廳簡裝，有暖氣上夼西路76700元/月二室一廳簡裝，有暖氣分析說明：該區(qū)域房屋租價普遍較高，為煙臺市各區(qū)之最；對外出租的房屋基本上為舊有的社區(qū)較多，現(xiàn)調(diào)查對象以商品房為主；對外出租的房屋基本上為簡裝，提供簡單的家具，多數(shù)有暖氣，甚至有少量有空調(diào)，該區(qū)域出租房屋檔次上較為中檔，整體氛圍較好，極少有臟亂差的感覺。該區(qū)域?qū)ν獬鲎獾姆课莼旧蠟?0以下，大戶型相對來數(shù)較少。B：項目周邊商品房買賣供應(yīng)情況：位置面積價格戶型新舊及配套奇山路752666元/三室一廳90年建成，簡裝上塔路812840元/二室二廳97年建成，簡裝上夼西路1093028元/三室二廳97年建成，簡裝躍層華聯(lián)新村1203400元/三室二廳2001年建成，簡裝（低樓層）華聯(lián)新村140-2003850元/三室二廳2001年建成，簡裝華聯(lián)新村1284300元/三室二廳2001年建成，簡裝（低樓層）華聯(lián)新村1394400元/三室二廳2001年建成，簡裝（高樓層）分析說明：因該區(qū)域周邊在售項目較少，所以此區(qū)域二手房市場供求較為火爆；價格基本上和樓層的折舊程度有關(guān)，90年以前的房價為2600元/左右，97年以后的房價為3000元/左右，2000年以后的房價基本上就到了3500元/以上。所售二售房基本上以簡裝為主，僅有少數(shù)為精裝。舊有社區(qū)以80左右的房源居多，新建小區(qū)的二手房一般在120以上。該區(qū)域居民投資理念較為精打細算，一般小戶型保留出租，大戶型主要用于二手買賣。小結(jié)：從本項目板塊二手市場戶型面積租賃與銷售供應(yīng)來看，較能表現(xiàn)市場現(xiàn)狀與消費購房者心態(tài)；由于地處中心城區(qū)，該區(qū)域小面積戶型多數(shù)用于出租，因如將其對外銷售不單總價偏低，而且手續(xù)較為麻煩，各樣交易費用累加后銷售利潤所得無幾，而在買方市場而言，小面積戶型因租金總價低亦容易出租，所以一般業(yè)主或投資者都喜歡將小面積戶型轉(zhuǎn)出租出去，爭取最大投資回報和保值。在大面積戶型方面由于該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)緩慢（受到土地供應(yīng)量限制與規(guī)劃限制等因素），市場貨量供應(yīng)有限，市場供應(yīng)貨量多為120的戶型面積左右。新建項目與二手項目差異源自于交易價格按折舊計算，較新落成與較為上檔次的項目在保值上仍為穩(wěn)固，如2001年開發(fā)的華聯(lián)新村項目，二手房銷售平均價格僅比新房便宜300至400元/。 最終得出結(jié)論為：二手市場與一級市場同樣為求大于供的“賣方市場”，70至100的中小戶型面積利于投資租賃；100至130以內(nèi)面積戶型仍然倍受二手市場追捧；150以內(nèi)面積開始受市場因素與產(chǎn)品因素制約，超越150的面積猶為鮮見。3、項目周邊各大項目戶型設(shè)計與針對的目標客戶群體關(guān)聯(lián)系、市場關(guān)系由于本項目區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)緩慢（受到土地供應(yīng)量限制與規(guī)劃限制等因素），市場貨量供應(yīng)有限。而且由于各地塊先天性質(zhì)與優(yōu)勢各有不同，而物業(yè)劃分種類上亦不盡相同項目客戶市場亦同時被細分：類比項目物業(yè)種類目標客戶置業(yè)目的東海山莊亞別墅型高檔住宅小區(qū)二次或多次置業(yè)人群，富足階層享受、休閑進德小區(qū)中低檔次大型住宅社區(qū)首次置業(yè)人群、就近置業(yè)人群安居、方便今日花園中高檔次大型住宅社區(qū)金領(lǐng)階層、領(lǐng)導干部、中等收入人群改善生活華僑新城亞別墅型高檔住宅小區(qū)二次或多次置業(yè)人群，富足階層享受、休閑靜海山莊中級檔次品質(zhì)住宅小區(qū)金領(lǐng)階層、領(lǐng)導干部、中等收入人群改善生活如按上表所述，市場內(nèi)供應(yīng)的貨量面積比例差距應(yīng)該劃分明顯，但深入研究后我們發(fā)現(xiàn)，由本項目市場供應(yīng)貨量面積比例來看（詳見第9至10頁列表），無論其項目針對何種目標客戶群體，主力面積定位亦在1000至130以內(nèi)，適合工薪階層的100以下中小面積戶型卻猶為鮮見。因此可見，主導市場戶型面積定位因素的在本區(qū)域內(nèi)并非單純以目標客戶定位，直接關(guān)聯(lián)于項目戶型面積定位的原因在于“地段”、“景觀”、“產(chǎn)品”三大主導因素。所以，在通過對本項目賣點對（詳見下文列表）比后，得出結(jié)論為：本項目戶型面積定位有三項選擇：1、跟隨市場；以市場接受的100至130為主力面積戶型面對市場共同競爭2、跳離市場；以超大戶型或超小戶型沖擊市場帶來效益。3、創(chuàng)造市場；針對特定目標客戶群體，充分尊重現(xiàn)有市場需求，準確預測未來市場走向，為目標客戶與市場量身定做具有市場競爭能力與市場差異化、超前性、人性化等綜合優(yōu)勢的合理面積戶型。三、價格定位部分調(diào)研1、項目周邊競爭項目價格調(diào)研類比項目銷售最高價銷售最低價格銷售均價東海山莊最高5380元/最低4380元/均價4580元/進德小區(qū)最高4680元/最低3980元/均價4280元/今日花園最高5100元/最低4260元/均價4620元/華僑新城最高8000元/最低4350元/均價4450元/靜海山莊最高6288元/最低3180元/均價4310元/類比市場市場最高均價市場最低均價市場均價57395890元/40304200元/44474448元/根據(jù)深入市場的調(diào)研分析，調(diào)研結(jié)果得出：本項目板塊（西起地稅大樓，東至環(huán)山隧道、南起塔山、北至南大街二馬路交界中銀大廈）市場項目供應(yīng)價格體系如下：市場最高均價：5739元/5890元/市場最低均價：4030元/4200元/市場均價：4447元/4448元/2、項目周邊二手市場銷售與租賃價格調(diào)研（商品房）類比項目/地段供應(yīng)面積租金二手交易價上夼西路7086720元/月3028元/迎山路4567525元/月2750元/奇山路5275350元/月2666元/上塔路8090700元/月2840元/華聯(lián)新村140-200850元/月3625元/類比市場市場供出租與二手銷售平均面積市場出租均價市場二手交易銷售均價約為9095629 648元/月28732982元/本項目板塊二手市場項目供應(yīng)面積體系與價格體系如下：市場供出租與二手銷售平均面積：約為9095市場出租均價：629元/月648元/月市場二手交易銷售均價：2873元/2982元/年折舊率約為：每平方米年折舊0.0740.076 約為RMB217元/（未統(tǒng)計市場準確面積影響與產(chǎn)品戶型、區(qū)域環(huán)境等多方面參考因素）3、市場均價定位類比一手交易市場市場最高均價市場最低均價市場均價57395890元/40304200元/44474448元/類比二手交易市場市場供出租與二手銷售平均面積市場出租均價市場二手交易銷售均價約為9095629 648元/月28732982元/小結(jié)：本項目市場由于市場地塊供應(yīng)短缺，加之為城市中心之核心地帶，而且片區(qū)內(nèi)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)較為成熟與緊跟時代，市場價格不斷上揚；從一手交易市場高低均價與市場均價與上述項目針對的目標客戶群體與客戶檔次看來，本項目區(qū)域房地產(chǎn)市場價格仍為理性；以下公式可簡單推斷區(qū)域市場的目標客戶群體定位與檔次： 根據(jù)政府統(tǒng)計部門統(tǒng)計，2003 年，煙臺全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 9785 元（未統(tǒng)計隱性收入來源與灰色收入來源等），全年人均消費性支出為 7479 元。以（978512個月）人均月可支配收入815元計算，一個普通收入家庭月均可支配收入在（8152人）1631元左右。按國家公布房地產(chǎn)按揭供款額安全線為普通家庭月均收入四份之一計算，該家庭月可支配按揭供款額應(yīng)為408元。而實際以本項目區(qū)域市場房地產(chǎn)項目銷售均價為4448元計算，一套中等戶型80的住宅總價格已達36萬左右。以首付房款30%銀行提供按揭供款25年（暫按新公布利率5.31）計算，該家庭月按揭供款已達為1276元左右，在一定程度上已經(jīng)嚴重超過了普通家庭能正常承受的能力，雖然現(xiàn)實國內(nèi)購房者按揭供款額一般為動用家庭月均收入三份之一，甚至二份之一者亦不為少數(shù)；因此，本項目目標市場價格定位針對的目標客戶群體多為家庭財務(wù)經(jīng)濟較為穩(wěn)健的小康家庭與金領(lǐng)階層與富足階層，亦同時給本項目在產(chǎn)品價格定位基礎(chǔ)上的目標客戶群體定位給予了針對性參考。本項目如按市場均價以上定價目標客戶群體初步定位則為：家庭財務(wù)經(jīng)濟較為穩(wěn)健的金領(lǐng)階層、富足階層企事業(yè)單位領(lǐng)導與管理階層等為主的二次、多次置業(yè)家庭或小型公司企業(yè)、投資者本項目如按市場均價以下定價目標客戶群體初步定位則為：以普通工薪階層、就近置業(yè)家庭等為主的小康家庭購房者、初次置業(yè)家庭針對二手交易市場中（買賣）市場的分析研究表示：（偏向針對猶豫于購買一手房與二手房的客戶）本項目區(qū)域市場，二手供求火爆，二手交易均價亦已突破3000元均價大關(guān)，與一手市場僅相差1000余元價差，相對比例穩(wěn)定，而緣于本項目為一手市場項目，所以并未對二手市場過于深入進行研究，并未統(tǒng)計市場準確面積影響與產(chǎn)品戶型、區(qū)域環(huán)境等多方面參考因素，但單從年者舊率仍可得出結(jié)論為：由于市場產(chǎn)品供應(yīng)與更替緩慢，折舊年限拉長（平均者舊年限達7年左右），因此二手市場價格堅挺，直接影響一手市場對購房觀念的沖擊，導致市場目標客戶群體有感買舊房不如賣新房劃算；如按市場總價格計算，同為商品房，二手市場均價格為3000元/，一手市場為4400元/，以總面積100計算，總價各為：30萬與44萬中間差價為14萬；但若購買了30萬的二手房不單要支付高額交易費用（中介費、交易費等），而且還必須考慮樓宇折舊年限帶來的無形損失（平均7年按每年217元/計算，已達15萬）、還將面臨喪失新建小區(qū)商品房的區(qū)域環(huán)境氛圍優(yōu)勢、保值增值計算方式重列、舊房翻新、樓宇修葺、舊戶主遺留人事鄰里問題等等一系列潛在問題隱憂。因此，二手房產(chǎn)交易價格高企對本項目一手交易市場發(fā)展仍為利大于弊。針對二手交易市場中（租賃）市場的分析研究表示：（偏向針對投資者與保值傾向、增值傾向的客戶） 租賃市場暢旺無疑對投資客戶而言是最大的利好，從以下列表可簡單得出依據(jù)；按市場現(xiàn)供應(yīng)面積與租賃價格、產(chǎn)品質(zhì)量、與結(jié)合宏觀市場研究，現(xiàn)項目所在市場大中小各類型企事業(yè)單位日增，但市場供應(yīng)狀態(tài)仍處于房地產(chǎn)產(chǎn)品良莠不齊、租賃物業(yè)市場劃分不明顯的朦朧階段，上述列表的用于居住的商品房租價由于產(chǎn)品老化，價格無法維持正常水平，價格差異較大，個別好的小區(qū)價格升幅猶為明顯，如華聯(lián)新村，該項目就商品房租賃居住的市場均價已比同類產(chǎn)品市場高約近15%至20%左右，而針對寫字樓的租賃市場價差就更為明顯；詳見下表：項目周邊商務(wù)辦公樓租賃價格：項目名稱層數(shù)供應(yīng)戶型面積租價對外供應(yīng)總套數(shù)市場均價地稅大廈1650/70/90/10050元/月30約32元/月商業(yè)銀行附樓415/20/30/4013元/月15國通大酒店310/15/2525元/月31軸承儀大樓9400/層21元/月6預備役綜合樓48021元/月6正源律師事務(wù)所樓42033元/月24正大會計事務(wù)所210050元/月1新聞中心42046元/月40魯鑫城建62042元/月24思源廣告52020元/月8項目周邊商務(wù)辦公樓相應(yīng)配套及租賃現(xiàn)狀：項目名稱物業(yè)配套現(xiàn)租賃狀況地稅大廈水電暖免管理費3F/6F/7F共3層,只余2套(其余層自用)租賃單位規(guī)模較大商業(yè)銀行附樓水免,電自負,無供暖12層為俱樂部自用,34層僅余2套國通大酒店水暖免,電限額外自負1層2、3層北部為客房,2、3層南部出租,僅余1套軸承儀大樓水電暖管理費自負12層9層自用,其余全部租出，基本為大型企事業(yè)單位租賃，而且皆為整層租賃預備役綜合樓水電自負,無供暖24層,全部租賃一空正源律師事務(wù)所樓水電自負,無供暖24層,全部租賃一空，而且皆為整層租賃正大會計事務(wù)所水電自負,無供暖已租出，而且皆為整層租賃。新聞中心供暖免費，電費自負1與4層自用，2層整層已租出，3層剩余6間較差戶型仍未租出魯鑫城建無暖氣，水電自負已全部租出，而且皆為整層租賃思源廣告無供暖，水電自負一層8套，每2套一個公司，已全部租出項目周邊商務(wù)辦公樓內(nèi)公司：（參考目的：檔次、規(guī)模、經(jīng)營種類等）經(jīng)營類別公司名稱與經(jīng)營業(yè)務(wù)類別公司名稱與經(jīng)營業(yè)務(wù)金融服務(wù)明瑞事務(wù)所廣告設(shè)計印刷東芝霓虹燈廣告天安保險甲申廣告有限公司永鑫財務(wù)公司永卓圖片設(shè)計恒德事務(wù)所傳承設(shè)計創(chuàng)意工作室信用擔保公司天河彩印方正事務(wù)所南方印務(wù)中智財務(wù)服務(wù)公司網(wǎng)絡(luò)信息華萊網(wǎng)絡(luò)經(jīng)貿(mào)新紡經(jīng)貿(mào)正中信息泰怡經(jīng)貿(mào)公司教育農(nóng)業(yè)技術(shù)學校瑞慶商貿(mào)公司國際教育交流中心創(chuàng)浩工貿(mào)毓璜頂教育中心誠合商貿(mào)其他萬佳禮品豐源公司中恒業(yè)務(wù)部松澤經(jīng)貿(mào)中信靈芝土畜產(chǎn)對外貿(mào)易裕德食品建筑裝飾鵬信裝飾公司圣瑪瑜伽女子俱樂部大都裝飾三特翻譯培訓部潤恒裝飾煙臺商會海翔水泥農(nóng)機監(jiān)理站潤豐裝飾爆破公司東興巖土工程三陽心理咨詢我們由以上列出的調(diào)研數(shù)據(jù)諸表可以看出，本項目周邊辦公場所的需求市場遠大于供給市場，而且相關(guān)物業(yè)配套都較差，僅從辦公環(huán)境和配套設(shè)施來看，除地稅大廈外，其余辦公地點均無中央空調(diào)和較規(guī)范的物業(yè)管理，而且相對的租賃價格仍然高企不下（市場均價：29元/月32元/月）。如以租賃住宅的價格模式換算，租賃一套80的商品房作為辦公用自住兩用房按住宅租賃價格計算，市場均價僅僅為700多元/月左右，而租賃一套現(xiàn)市場供應(yīng)的辦公寫字樓就需要近2500多元/月。但遺憾的是，帳人人會算，現(xiàn)今市場卻并無太多能同時滿足居住、辦公、檔次規(guī)模較好、配套服務(wù)齊全、而租賃價格適中的優(yōu)秀物業(yè)可供市場消費者選擇。因此，巨大的市場業(yè)態(tài)空缺亦展示了本項目市場機會空間所在，由于本項目規(guī)模體量限制，無法在產(chǎn)品規(guī)模與人造景觀、配套設(shè)施等方面與現(xiàn)今或未來市場上的競爭同類項目相對比；因此，影響投資客戶是否前來購買本項目商品房的最大心理障礙因素為如何將項目增值潛力得以最大化體現(xiàn)，而根據(jù)上述數(shù)據(jù)最終分析結(jié)果亦表明：1、本項目戶型定位必須以目標客戶群切身利益基礎(chǔ)為定位準則，切合實際市場狀態(tài)，定立于數(shù)據(jù)基礎(chǔ)與深化調(diào)研基礎(chǔ)下的合理戶型面積與二手市場的銷售、租賃均價對接，并達成最大化投資回報效果的創(chuàng)造。2、依據(jù)第上述第1條的操作規(guī)程后，本項目價格定位必須根據(jù)戶型定位為基礎(chǔ)，針對目標客戶群體的多向利益（投資獲利、產(chǎn)品優(yōu)化保值獲利、居住對環(huán)境健康有利、社會名聲宣傳效應(yīng)利益等等）為準則，定一個可返算的合理投資回報方式而吸引投資型目標客戶群與希望購買項目后項目能增值、保值的客戶群體。所以，在通過對本項目二手市場的調(diào)研分析與反推論證后得出結(jié)論為：本項目必須在戶型面積定位與市場價格定位對接前在業(yè)態(tài)定位上給市場一個明確而鮮明的市場業(yè)態(tài)定位以區(qū)分現(xiàn)有市場，立足于未來發(fā)展市場之，創(chuàng)造自己的市場空間，跳離競爭線以至項目立于不敗之地；因此，本項目在市場業(yè)態(tài)定位上有三項選擇： 1、 定位于純住宅樓2、 定位于商務(wù)公寓3、 定位于商住公寓4、與市場類比競爭項目16大賣點分析價格的評比評分標準（極差05、較差06、一般07、較好08、良好09、極好10）個案一：東海山莊項目地理位置萊山區(qū)和芝罘區(qū)兩區(qū)交界地帶,環(huán)山路東口隧道處07分居住環(huán)境依山臨海，區(qū)內(nèi)環(huán)境較為幽靜，但靠近馬路邊的部分住戶仍有噪音與空氣污染影響08分居住氛圍與居住文化東面傍山而建,地屬芝罘盡頭.西有教育學院,形成平面上的斷層感,北接伯馬山莊和老居住區(qū),從一定意義上看生活居住氛圍比較孤立.但周邊文化氛圍濃厚。08分交通便捷情況設(shè)區(qū)南、北兩個端口，多路公交車路經(jīng),交通較為便利09分項目規(guī)劃設(shè)計整體規(guī)劃能以人為本、閣樓的外窗設(shè)計很獨到，在煙臺是少有的大方。唯一的弱點是樓間距太小，私密性較為受影響。08分項目配套設(shè)施由于項目規(guī)模體量關(guān)系，該項目規(guī)劃設(shè)計為小規(guī)模高尚生活社區(qū)，所以區(qū)內(nèi)并無太多配套設(shè)施，僅設(shè)區(qū)內(nèi)3層商業(yè)網(wǎng)點做基本社區(qū)配套。 07分發(fā)展商實力較少開發(fā)項目，名不見經(jīng)傳07分項目的競爭優(yōu)勢芝罘區(qū)內(nèi)少量的海景山景雙景高尚設(shè)區(qū)；而且?guī)?層閣樓，閣樓的設(shè)計很規(guī)整亦較為新穎獨到。08分項目的區(qū)域優(yōu)勢不可再生的山海雙景資源，地屬芝罘較高點。08分戶型間隔戶型設(shè)計合理，南北通透，而且面積劃分定位亦比較受市場歡迎。 09分建筑材料大量采用高級建材，花崗巖踏步、不銹鋼扶手等 09分銷售價格和租賃價格價格較為合理，產(chǎn)品性價比差距不大，市場較為接受09分保值或增值潛力由于該項目為區(qū)內(nèi)少有的絕版雙景物業(yè)，在若干年內(nèi)，仍有一定升值的潛力08分物業(yè)和商業(yè)管理臨時為該項目組建的管理團隊，東海山莊物業(yè)管理公司，名不見經(jīng)傳。07分項目取得的業(yè)績和榮譽無業(yè)績與榮譽紀錄00分項目在市場的受關(guān)注程度由于工程進度緩慢，且前期銷售代理公司不專業(yè)，市場關(guān)注一般，但知名度已經(jīng)打響07分總評該項目具備一定的市場升值與消化潛力，但由于發(fā)展商資金欠缺，前期銷售代理公司不專業(yè)而導致銷售推廣不得力，銷售一直不溫不火。亮點在于戶型設(shè)計比較大方，但由于整體產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計與后期推廣包裝欠缺，導致整個社區(qū)環(huán)境給人以局促蹩腳的感覺。119分評分標準（極差05、較差06、一般07、較好08、良好09、極好10）個案二：進德小區(qū)項目地理位置 四馬路進德小區(qū)內(nèi) 08分居住環(huán)境中心地帶，北臨黃海部分戶型可以觀海08分居住氛圍與居住文化社區(qū)周圍生活氛圍濃厚，附近學校林立，文化氣息較濃09分交通便捷情況老社區(qū)的中心地帶，交通便利，出行便捷09分項目規(guī)劃設(shè)計為老社區(qū)整體規(guī)劃，并無太多亮點，規(guī)劃水平只是停留于70年代水平，規(guī)劃目的仍然以簡單居住為主，并無附加理念。07分項目配套設(shè)施項目所在地為超大規(guī)模生活社區(qū)，所有生活與共用、娛樂等配套一應(yīng)俱全。但自身并無相關(guān)業(yè)主可單獨私自享用的獨立配套從而降低了物業(yè)檔次。09分發(fā)展商實力一級資質(zhì)，4年房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，曾失敗開發(fā)操作了進德一期高層，寫下了煙臺高層建筑的一大敗筆。但由于該社區(qū)已在社會上形成一定影響力與效應(yīng)宣傳，亦為開發(fā)商加了分。08分項目的競爭優(yōu)勢老城區(qū)，市中心地段08分項目的區(qū)域優(yōu)勢大型成熟設(shè)區(qū)里的新樓盤08分戶型間隔12大型景觀陽臺，外飄窗。南北通透，四明設(shè)計。較為人性化，而且面積定位亦以市場為基礎(chǔ)，較為讓市場追捧。09分建筑材料普通建材，并無特色07分銷售價格和租賃價格價格較合理，產(chǎn)品性價比差距不大，市場較為接受 08分保值或增值潛力隨著項目逐步開發(fā)，產(chǎn)品整體大環(huán)境優(yōu)勢結(jié)構(gòu)成型，有一定的潛在升值空間。08分物業(yè)和商業(yè)管理煙臺市華宇物業(yè)管理有限公司，有一定管理經(jīng)驗，在老一期進德小區(qū)已積累了較好的社會聲譽。08分項目取得的業(yè)績和榮譽取得市內(nèi)幾項低層次炒作的最佳小區(qū)獎項目，但總體仍無太多業(yè)績榮譽。00分項目在市場的受關(guān)注程度交通便利，生活氛圍濃厚，倍受周邊二次置業(yè)的追捧09分總評由于一期高層居住的負面影響，該項目的目標客戶已鎖定在普通百姓階層，主要針對工薪族和周邊換房族。主要亮點在與生活環(huán)境成熟便利，但整體檔次與社區(qū)文化氛圍欠缺。123分評分標準（極差05、較差06、一般07、較好08、良好09、極好10）個案三：今日花園項目地理位置位于環(huán)山路96號，“大煙臺”的中央?yún)^(qū)生態(tài)居住區(qū) 10分居住環(huán)境三大公園環(huán)繞左右，周遍環(huán)境優(yōu)美，空氣怡人，健康 氣息濃郁10分居住氛圍與居住文化社區(qū)文化濃烈，主要表現(xiàn)以自然與人造環(huán)境有效結(jié)合，為中高檔集居住、商業(yè)為一體的大型項目。首期宣傳以休閑生活氛圍為主。09分交通便捷情況交通極為便利，周遍有9條公交線路通往全市各地10分項目規(guī)劃設(shè)計由加拿大著名設(shè)計師和留學荷蘭的建筑博士共同打造的社區(qū)樓盤，整體感覺凝練沉穩(wěn)親切典雅。09分項目配套設(shè)施項目規(guī)劃設(shè)計為大規(guī)模生活社區(qū)，周邊生活配套一應(yīng)俱全。社區(qū)內(nèi)部生活配套由于其訴求為市內(nèi)成熟生活社區(qū)所以配套較少。08分發(fā)展商實力開發(fā)商背景宏厚，魄力非凡。09分項目的競爭優(yōu)勢市區(qū)少有的黃金寶地，開發(fā)理念較為先進，形成了周遍舊有社區(qū)中的少有的亮點。10分項目的區(qū)域優(yōu)勢坐享得天獨厚的自然環(huán)境優(yōu)勢，親近自然，浪漫愜意。且為市區(qū)中少有的黃金居住區(qū)，具備潛在的升值潛力。10分戶型間隔戶型設(shè)計合理，戶戶采光，室室通風。寬大的外觀景飄窗，操廚空間帶觀景露臺，充分滿足住戶對住宅實用的要求。并配有部分頂層復式和錯層結(jié)構(gòu)，拾級登臨，尊崇感油然而起。而且積定位亦以市場為基礎(chǔ)，較為讓市場追捧。09分建筑材料大量采用高級建材，以歐式建筑風格設(shè)計。09分銷售價格和租賃價格銷售價格為4260-5100元/平方米之間，價格較合理，產(chǎn)品性價比差距不大，市場較為接受。08分保值或增值潛力隨著周邊舊有社區(qū)的改造，區(qū)域形象會在舊有的基礎(chǔ)上得到提升，潛在的升值空間較大。09分物業(yè)和商業(yè)管理注重體現(xiàn)人性化的關(guān)愛，提倡“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的管理宗旨和“急業(yè)主之所急，想業(yè)主之所想”的行動準則。雖然物業(yè)管理公司名不見經(jīng)傳，但仍博得不少好評論。09分項目取得的業(yè)績和榮譽無00分項目在市場的受關(guān)注程度開盤期效果良好，所以倍受市場追捧。08分總評該項目的開發(fā)商開發(fā)理念較為先進，將項目優(yōu)勢發(fā)揮至極至，景觀優(yōu)勢、地利環(huán)境優(yōu)勢、產(chǎn)品創(chuàng)新優(yōu)勢三位一體，是該區(qū)最為矚目的一個優(yōu)秀項目。137分評分標準（極差05、較差06、一般07、較好08、良好09、極好10）個案四：華僑新城項目地理位置環(huán)山路一中分校附近 08分居住環(huán)境周遍環(huán)境優(yōu)美，空氣怡人，健康 氣息濃郁，但靠近馬路邊的部分住戶仍有噪音與空氣污染影響08分居住氛圍與居住文化社區(qū)文化濃烈，主要表現(xiàn)以自然與人造環(huán)境有效結(jié)合，定位為中高檔居住區(qū)，半山觀海。08分交通便捷情況交通較為便利，周邊有6條公交線路通往市區(qū)各地08分項目規(guī)劃設(shè)計整體規(guī)劃效果優(yōu)雅，多層與高層結(jié)合。但由于規(guī)劃設(shè)計較早，并無太多特色亮點。07分項目配套設(shè)施項目規(guī)劃設(shè)計為小規(guī)模生活社區(qū)，周邊生活配套俱全。08分發(fā)展商實力開發(fā)商有一定開發(fā)經(jīng)驗，曾開發(fā)多個房地產(chǎn)項目，但總體開發(fā)理念缺乏更新。07分項目的競爭優(yōu)勢芝罘區(qū)與萊山區(qū)交界地黃金路段，雙景小型生活高檔社區(qū)。 08分項目的區(qū)域優(yōu)勢坐享得天獨厚的自然環(huán)境優(yōu)勢，親近自然，浪漫愜意。且為市區(qū)中少有的黃金居住區(qū)，具備潛在的升值潛力。08分戶型間隔戶型設(shè)計較為合理，戶戶采光，室室通風。但由于開發(fā)商自信心過強，社區(qū)市場、產(chǎn)品定位過高，戶型定位過大，加之產(chǎn)權(quán)問題仍未解決所以被市場所遺忘。07分建筑材料大量采用高級建材。08分銷售價格和租賃價格銷售價格明顯跳出市場接受范圍，產(chǎn)品性價比差距較大，由于項目仍未向外發(fā)售無法調(diào)研，但估計未來情況并不樂觀。06分保值或增值潛力隨著周邊其他社區(qū)的建設(shè)，潛在的升值空間較大，但前提是該項目必須順利銷售與解決產(chǎn)權(quán)等問題。07分物業(yè)和商業(yè)管理宣傳與實際上并無良好的物業(yè)管理公司組織管理，為開發(fā)公司自有管理公司承擔，但由于項目宣傳形象并未完善，前途甚憂。06分項目取得的業(yè)績和榮譽無00分項目在市場的受關(guān)注程度尚未開盤。市場上所得信息皆為對該項目的外部認知，而且開發(fā)商亦不懂前期造勢，市場不見經(jīng)傳。06分總評一個中庸的項目；口號高唱卻不見實際，跟風號稱“打造中國房地產(chǎn)的勞斯萊斯”卻每樣都無法落到實處，亦是該區(qū)所有項目中唯一連獲3個06分的低分項目，和唯一要評斷06分的項目，如該項目開發(fā)商不痛定思痛后果甚危。110分評分標準（極差05、較差06、一般07、較好08、良好09、極好10）個案五：靜海山莊項目地理位置環(huán)山路傳染病醫(yī)院東08分居住環(huán)境周遍環(huán)境優(yōu)美，但局部略顯拘謹08分居住氛圍與居住文化社區(qū)文化尚未形成，主要表現(xiàn)以自然與人造環(huán)境有效結(jié)合，但尷尬在于與傳染病院為鄰，目標客戶定位只有自降檔次，定位為金領(lǐng)階層。 06分交通便捷情況交通極為便利，周遍有6條公交線路通往市區(qū)各地08分項目規(guī)劃設(shè)計整體規(guī)劃效果優(yōu)雅，多層與高層結(jié)合，但底層視野受限。07分項目配套設(shè)施項目規(guī)劃設(shè)計為小規(guī)模生活社區(qū)，周邊生活配套俱全。但自身由于規(guī)模體量限制，無法建設(shè)過多提高項目質(zhì)素的輔助配套。08分發(fā)展商實力開發(fā)商名不見經(jīng)傳，但開發(fā)實力與魄力仍可。08分項目的競爭優(yōu)勢芝罘區(qū)與萊山區(qū)交界地黃金路段，主要以地段和雙景觀主題為項目主要賣點。 08分項目的區(qū)域優(yōu)勢優(yōu)越的地理位置08分戶型間隔戶型設(shè)計合理，南北通透，而且面積劃分定位亦比較受市場歡迎。08分建筑材料局部采用高級建材，大部分采用普通建材，在建材上并無太多亮點特色。07分銷售價格和租賃價格銷售價格定位較合理，產(chǎn)品性價比差距不大，市場較為接受。08分保值或增值潛力隨著周遍其他社區(qū)的建設(shè)，潛在的升值空間較小。因總體上仍然無法擺脫傳染病醫(yī)院近在咫尺的陰影，只存在保值的空間。07分物業(yè)和商業(yè)管理為煙臺慣用管理模式，開發(fā)商自行組建團隊管理。07分項目取得的業(yè)績和榮譽無00分項目在市場的受關(guān)注程度由于其地理位置優(yōu)勢影響，購買人群較多，而且銷售亦較為順利，現(xiàn)已基本銷售一空，市場影響力轉(zhuǎn)弱。08分總評該項目唯一最大缺點為與傳染病醫(yī)院為鄰，而在開發(fā)商角度上由于能正確對待劣勢加以彌補，項目銷售情況亦甚佳，值得借鑒。 114分評分標準（極差05、較差