資產(chǎn)評估實驗與解答

資產(chǎn)評估資產(chǎn)評估 實實 驗驗 指指 導(dǎo)導(dǎo) 書書 編寫 肖川林 實驗一 資產(chǎn)評估在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 實驗?zāi)康?實驗?zāi)康?進(jìn)一步掌握各種評估方法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 實驗任務(wù) 實驗任務(wù) 計算分析題 1 待估宗地為待開發(fā)建設(shè)的七通一平空地 面積 2000 平方米 允許用途為住宅建設(shè) 允許容積率為 6 覆蓋率為 50 土地使用權(quán)年限為 70 年 要求按假設(shè)開發(fā)法估測該 宗地公平市場價值 有關(guān)數(shù)據(jù)如下 預(yù)計建設(shè)期為 2 年 第一年投入 60 的總建設(shè)費 第二年投入 40 的總建設(shè)費 總建設(shè)費預(yù)計為 1500 萬元 專業(yè)費用為總建設(shè)費用的 6 利息率為 10 利潤率為 20 售樓費用及稅金等綜合費率為售樓價的 5 假設(shè) 住宅樓建成后即可全部售出 樓價預(yù)計為 4500 元 平方米 折現(xiàn)率 10 方法提示 方法提示 1 預(yù)計住宅樓的買樓價的現(xiàn)值為 2 3000 2000 6 29752066 1 10 元 2 總建筑費用現(xiàn)值為 0 51 5 1000 60 100001000 40 10000 9190000 1 10 1 10 元 3 專業(yè)費用 專業(yè)費用 9 190 000 6 551 400 元 4 租售費用及稅金 租售費用及稅金 29 7520 66 5 1 487 603 元 5 投資利潤 投資利潤 地價 總建筑費用 專業(yè)費用 20 地價 20 9 190 000 551 400 20 地價 20 1 948 280 6 總地價 總地價 29 752066 9190000 551 400 l487603 1948280 1 20 16574783 1 2 13812319 元 2 有一待估宗地 現(xiàn)收集到 4 個可比較參照交易案例 具體情況如下表 宗地 成交價格 元 平方米 交易時間交易情況容積率 剩余使用 年限 區(qū)域因素個別因素 待估地 2010 0101 24500 18002009 012 1 3501 0 28502008 011 1 45001 37602009 0101 1400 2 47802008 0101 045 1 1 表中的交易情況 區(qū)域因素及個別因素值 都是參照物宗地與待估宗地比較 負(fù)號 表示參照物宗地條件比待估宗地條件差 正號表示參照物宗地條件比待估宗地條件優(yōu) 數(shù)值大小代表對宗地地價的修正幅度 容積率與地價的關(guān)系為 容積率在 l 1 5 之間時 容積率每增加 0 1 宗地單位地價比容積率為 1 時增加 3 該城市地價指數(shù)見下表 年份 200520062007200820092010 指數(shù) 100105108110111115 試根據(jù)以上條件評估待估宗地 2000 年 1 月 20 日的價格 方法提示 方法提示 1 確定待估地分別與參照物 1 2 3 4 作比較后的評估值 45 1 50 1 1 1 10 115100106100100 800785 4 1 110102109101 100 1 1 10 P 元平方米 45 2 50 45 3 40 1 1 1 10 115100106100100 850812 8 1 111101 112100101 1 1 10 1 1 1 10 115100106100100 760841 53 1 11010010310098 1 1 10 P P 元平方米 元平方米 45 4 45 1234 1 1 1 10 115100106100100 780881 93 1 1101001009999 1 1 10 785 4812 8841 53881 93 830 41 44 P PPPP P 元平方米 元平方米 2 用平均法計算待估地評估值 3 有一宗已七通一平的待開發(fā)建設(shè)的空地 土地面積為 3200 平方米 建筑容積率為 2 5 擬開發(fā)建設(shè)為公寓 土地使用權(quán)年期為 50 年 據(jù)市場調(diào)查與項目可行性分析 該 項目建設(shè)開發(fā)周期為 3 年 取得土地使用權(quán)后即可動工 建成后即可對外出租 出租率 估計為 90 每建筑平方米的年租金預(yù)計為 300 元 年出租費用為年租金的 25 建筑 費預(yù)計每建筑平方米 1000 元 專業(yè)費為建筑費的 10 建筑費與專業(yè)費在建設(shè)期內(nèi)均勻 投人 假設(shè)當(dāng)?shù)劂y行貸款利率為 7 不動產(chǎn)綜合還原利率為 8 開發(fā)商要求的總利潤 為所開發(fā)不動產(chǎn)總價的 15 試評估該宗土地的地價 計算結(jié)果以元為單位 取整 方法提示 方法提示 1 測算不動產(chǎn)總價 不動產(chǎn)建筑總面積 3200 2 5 8000 平方米 不動產(chǎn)純收益 300 8000 90 1 25 1620000 元 不動產(chǎn)收益年期 50 3 47 年 47 1 1620000 8 1 1 8 19706113 不動產(chǎn)總價 元 2 測算建筑費及專業(yè)費 建筑費及專業(yè)費 1000 1 10 8000 8800000 元 3 計算利息 利息 地價 7 3 8800000 7 1 5 0 21 地價 924000 元 4 計算利潤 利潤 19706113 15 2955917 元 5 測算地價 地價 不動產(chǎn)總價 建筑費 專業(yè)費 利息 利潤 地價 不動產(chǎn)總價 建筑費 專業(yè)費 利息 利潤 19706113 8800000 0 21 地價 924000 2955917 地價 6994224 1 21 5780350 元 單價 5780350 3200 1806 36 元 m2 樓面地價 1806 36 2 5 722 54 元 m2 該題為收益法與剩余法的綜合運用 利用收益法求取不動產(chǎn)總價 利用剩余法求取地價 4 某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 經(jīng)濟(jì)壽命為 50 年 實際已經(jīng)使用 8 年 經(jīng)過調(diào)查測算 現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該類建筑物的建造成本 800 萬元 建設(shè)期為 2 年 假定第一年 投入建造成本的 60 第二年投入建造成本的 40 管理費用為建造成本的 3 年利息 率為 6 銷售稅費為 50 萬元 開發(fā)利潤為 120 萬元 該建筑物的墻 地面等損壞的修復(fù) 費用為 18 萬元 裝修的重置成本為 200 萬元 平均壽命為 5 年 已經(jīng)使用 2 年 設(shè)備部 分的重置成本為 110 萬元 平均壽命為 10 年 已經(jīng)使用 8 年 假設(shè)殘值率為零 試計算 該建筑物的折舊 貶值 總額 方法提示 方法提示 1 建筑部分的重置成本 800 1 3 800 60 6 1 5 800 40 6 0 5 50 120 1046 8 萬元 2 建筑部分的折舊 建筑部分的折舊 1046 8 18 8 50 18 182 6 萬元 3 裝修部分的折舊 裝修部分的折舊 200 2 5 80 萬元 4 設(shè)備部分的折舊 設(shè)備部分的折舊 110 8 10 88 萬元 5 總折舊 總折舊 182 6 80 88 350 6 萬元 實驗二 資產(chǎn)評估在機(jī)器設(shè)備評估中的應(yīng)用 實驗?zāi)康?實驗?zāi)康?進(jìn)一步掌握各種評估方法在機(jī)器設(shè)備評估中的應(yīng)用 實驗任務(wù) 實驗任務(wù) 計算分析題計算分析題 1 某被評估的生產(chǎn)控制裝置購建于 1995 年 原始價值 100 萬元 2000 年與 2003 年分別 投資 50000 元與 20000 元進(jìn)行了兩次更新改造 2005 年對該資產(chǎn)進(jìn)行評估 調(diào)查表明 該類設(shè)備及相關(guān)零部件的定基價格指數(shù)在 1995 年 2000 年 2003 年 2005 年分別為 110 125 130 150 該設(shè)備尚可使用年限為 6 年 另外 該生產(chǎn)控制裝置正常運 行需要 5 名技術(shù)操作員 而目前的新式同類控制裝置僅需要 4 名操作員 假定待評估裝 置與新裝置的運營成本在其他方面相同 操作人員的人均年工資福利費為 12000 元 所 得稅稅率為 33 適用折現(xiàn)率為 10 根據(jù)上述調(diào)查資料 求待評估資產(chǎn)的價值 方法提示 方法提示 1 估算重置成本 重置成本 100 150 110 5 150 125 2 150 130 144 67 萬元 2 估算加權(quán)投資年限 加權(quán)投資年限 10 136 36 144 67 5 6 144 67 2 2 3 144 67 9 66 年 3 估算實體性貶值率 實體性貶值率 9 66 9 66 6 61 69 4 估算實體性貶值 實體性貶值 重置成本 實體性貶值率 144 67 61 69 89 25 萬元 5 功能性貶值估算 第一步 計算被評估裝置的年超額運營成本 5 4 12000 12000 元 第二步 計算被評估裝置的年凈超額運營成本 12000 1 33 8040 元 第三步 將被評估裝置的年凈超額運營成本 在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn)求與 以確定其功能性貶值額 將被評估裝置的年凈超額運營成本 在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn)求與 以確定其功 能性貶值額 8040 P A 10 6 8040 4 3553 35016 61 元 3 5 萬元 6 求資產(chǎn)價值 待評估資產(chǎn)的價值 重置成本 實體性貶值 功能性貶值 144 67 89 25 3 5 51 92 萬元 2 某被評估設(shè)備購建于 2005 年 6 月 賬面原值 100 萬元 2008 年 6 月對該設(shè)備進(jìn)行了 技術(shù)改造 以使用某種專利技術(shù) 改造費用為 10 萬元 2009 年 6 月對該設(shè)備進(jìn)行評估 評估基準(zhǔn)日為 1999 年 6 月 30 日 現(xiàn)得到以下數(shù)據(jù) 2005 年至 2009 年該類設(shè)備的定基 價格指數(shù)分別為 105 110 110 115 120 被評估設(shè)備的月人工成本比同類設(shè) 備節(jié)約 1000 元 被評估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報酬率為 10 規(guī)模效益指數(shù)為 0 7 該企業(yè)為正常納稅企業(yè) 經(jīng)過了解 得知該設(shè)備在評估使用期間因技術(shù)改造等原 因 其實際利用率為正常利用率的 60 經(jīng)過評估人員鑒定分析認(rèn)為 被評估設(shè)備尚可使 用 6 年 預(yù)計評估基準(zhǔn)日后其利用率可以達(dá)到設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的 80 根據(jù)上述條件估算該設(shè)備 的有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)參數(shù)與評估價值 方法提示 方法提示 1 估算重置成本 重置成本 100 120 105 10 120 115 124 72 萬元 2 估算加權(quán)投資年限 加權(quán)投資年限 4 114 29 124 72 1 10 43 124 72 3 75 年 3 估算實體性貶值率 實體性貶值率 3 75 3 75 6 38 46 4 估算實體性貶值 實體性貶值 重置成本 實體性貶值率 124 72 38 46 47 97 萬元 5 估算功能性貶值 第一步 計算被評估設(shè)備的年超額運營成本 1000 12 12000 元 第二步 計算被評估設(shè)備的年凈超額運營成本 12000 1 33 8040 元 第三步 將被評估裝置的年凈超額運營成本 在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn)求與 以確定其功能性貶值額 8040 P A 10 6 8040 4 3553 35016 61 元 3 5 萬元 6 估算經(jīng)濟(jì)性貶值率 經(jīng)濟(jì)性貶值率 1 60 80 X 100 1 60 80 0 7 100 18 24 7 估算經(jīng)濟(jì)性貶值 經(jīng)濟(jì)性貶值 重置成本 實體性貶值 功能性貶值 經(jīng)濟(jì)性貶值率 124 72 47 97 3 5 18 24 13 36 萬元 8 求資產(chǎn)價值 待評估資產(chǎn)的價值 重置成本 實體性貶值 功能性貶值 經(jīng)濟(jì)性貶值 124 72 47 97 3 5 13 36 59 89 萬元 3 評估對象為某機(jī)器設(shè)備生產(chǎn)企業(yè)的一條國產(chǎn) 型機(jī)組 該機(jī)組于 2006 年 5 月 20 日購 置并投入使用 其設(shè)計生產(chǎn)能力為年產(chǎn) A 產(chǎn)品 10 萬件賬面原值為 150 萬元 現(xiàn)評估人員 需要評估該機(jī)組于 2011 年 5 月 20 日的價值 評估人員經(jīng)過調(diào)查得到以下有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù) 數(shù)據(jù)資料 從 2006 年 5 月至 2011 年 5 月 該類設(shè)備的環(huán)比價格指數(shù) 2007 年為 102 2008 年為 101 2009 年為 99 2010 年為 100 2011 年為 102 型機(jī)組在 2011 年的出廠價格為 100 萬元 運雜費 安裝調(diào)試費大約占購置價格的 25 被評估 機(jī)組從使用到評估基準(zhǔn)日 由于市場競爭的原因 利用率僅僅為設(shè)計能力的 60 估計評 估基準(zhǔn)日后其利用率會達(dá)到設(shè)計要求 該機(jī)組經(jīng)過檢測尚可以使用 7 年 與具有相 同生產(chǎn)能力的 型機(jī)組相比 該機(jī)組的年運營成本超支額大約在 4 萬元左右 折現(xiàn)率 為 10 試評估確定該機(jī)組的市場價值 方法提示 方法提示 1 運用市場重置方式 詢價法 評估 I 型機(jī)組的過程及其結(jié)果 重置成本 重置成本 100 1 25 125 萬元 實體有形損耗率 實體有形損耗率 5 60 5 60 7 100 3 10 100 30 評估值 評估值 125 1 30 87 5 萬元 2 運用價格指數(shù)法評估 I 型機(jī)組的過程及其結(jié)果 重置成本 150 1 2 1 1 1 1 1 2 156 04 萬元 實體有形損耗率 3 3 7 100 30 功能性貶值 4 1 33 P A 10 7 2 68 4 8684 13 05 萬元 評估值 156 04 1 30 13 05 96 18 萬元 3 關(guān)于評估最終結(jié)果的意見及理由 關(guān)于評估最終結(jié)果的意見及理由 最終評估結(jié)果應(yīng)以運用市場重置方式 詢價法 的評估 結(jié)果為準(zhǔn)或為主 此結(jié)果的權(quán)重超過 51 即算為主 因為此方法是利用了市場的判斷 更 接近于客觀事實 而價格指數(shù)法中的價格指數(shù)本身比較寬泛 評估精度可能會受到影響 實驗三 無形資產(chǎn)評估 實驗?zāi)康?實驗?zāi)康?掌握無形資產(chǎn)評估方法 實驗任務(wù) 實驗任務(wù) 計算分析題計算分析題 1 甲企業(yè)將一項專利使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙企業(yè) 擬采用利潤分成支付的方法 該專利技術(shù)是 三年前自行研制的 賬面成本為 80 萬元 三年間物價累計上升了 25 該專利保護(hù)期 10 年 剩余保護(hù)期 6 年 專業(yè)人員測算認(rèn)為該專利技術(shù)的成本利潤率為 400 乙企業(yè)資產(chǎn) 的重置成本為 4000 萬元 成本利潤率為 13 專業(yè)人員通過對該專利技術(shù)的同類技術(shù)發(fā) 展趨勢分析 認(rèn)為該專利的剩余經(jīng)濟(jì)使用年限為 4 年 通過對市場供求狀況及生產(chǎn)狀況 分析得知 乙企業(yè)的年實際生產(chǎn)能力為 20 萬件 成本費為每件 400 元 未來 4 年期間的 產(chǎn)量與成本費用變動不大 使用該專利技術(shù)后產(chǎn)品的性能提高 預(yù)計每件產(chǎn)品的售價在 未來第一 二年為 500 元 第三 四年為 450 元 折現(xiàn)率為 10 所得稅稅率為 33 試 確定該專利的評估價值 方法提示 方法提示 1 求利潤分成率 80 1 25 1 400 80 1 25 1 400 4000 1 13 9 96 2 求未來每年的預(yù)期利潤額 第 1 2 年 500 400 20 2000 萬元 第 3 4 年 450 400 20 1000 萬元 第 5 年 430 400 20 600 萬元 3 求評估值 9 96 1 33 2000 1 10 2000 1 10 2 1000 1 10 3 1000 1 10 4 600 1 10 5 352 2 萬元 2 某企業(yè)為了整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需要進(jìn)行評估 經(jīng)過預(yù)測該企業(yè)未來 5 年凈利潤分別為 100 萬元 110 萬元 120 萬元 150 萬元 160 萬元 預(yù)計從第 6 年起每年收益處于穩(wěn)定狀 態(tài) 即每年平均為 160 萬元 該企業(yè)一直沒有負(fù)債 其有形資產(chǎn)只有貨幣資金與固定資 產(chǎn) 且其評估值分別為 100 萬元與 500 萬元 該企業(yè)有一尚可使用 5 年的非專利技術(shù) 該技術(shù)產(chǎn)品每件可獲得超額利潤 10 元 目前該企業(yè)每年生產(chǎn)產(chǎn)品 8 萬件