個人貸款審查要點

頁眉 個人貸款業(yè)務(wù)審查要點第一章 個人住房貸款審查要點第一節(jié) 個人住房貸款對象的準入條件個人住房貸款的對象為在中國境內(nèi)具有完全民事行為能力的自然人，包括中國公民和在中國擁有合法居留權(quán)的外國人。借款人須同時具備下列條件：（一）具有完全民事行為能力和合法有效的身份證件；（二）具有償還貸款本息的能力；（三）信用狀況良好，無到期未還的貸款本息；（四）已簽訂合法有效的房屋買賣合同，且所購房屋用途為住宅；（五）有不低于最低規(guī)定比例的首付款證明；（六）原則上以所購住房設(shè)定抵押擔(dān)保；（七）農(nóng)業(yè)銀行規(guī)定的其他條件。第二節(jié) 個人住房按揭樓盤準入一、住房按揭樓盤準入基本條件：（一）開發(fā)商具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，申請合作時開發(fā)商在我行和其他金融機構(gòu)無逾期未還貸款本息，法定代表人信用狀況良好；（二）項目合法，建設(shè)用地規(guī)劃及建設(shè)工程規(guī)劃主要為住宅；（三）工程進展順利，無非正常停工現(xiàn)象；（四）符合農(nóng)業(yè)銀行要求的其他條件。二、樓盤準入形式：（一）經(jīng)營行準入經(jīng)營行樓盤準入操作流程為：開發(fā)商提出按揭合作申請；個貸經(jīng)營中心受理和調(diào)查，出具調(diào)查報告；個貸經(jīng)營中心負責(zé)人審核，并出具審核意見;經(jīng)營行行長（或經(jīng)授權(quán)的副行長）簽署準入審批意見；個貸經(jīng)營中心在CMS中錄入相關(guān)信息；經(jīng)營行（或個貸經(jīng)營中心）與開發(fā)商簽署按揭合作協(xié)議。經(jīng)營行準入后應(yīng)將按揭樓盤向市分行個人業(yè)務(wù)部門備案。（二）市分行整體準入。對優(yōu)質(zhì)樓盤可由市分行采用批量營銷、集中認定的形式。整體準入具體由市分行個人業(yè)務(wù)部門以部發(fā)文件，向轄內(nèi)個貸經(jīng)營中心進行批量整認定，其單個樓盤和單筆按揭貸款不需另行再履行樓盤準入資格認定程序。（三）特別規(guī)定1、對我行開發(fā)貸款支持的按揭樓盤，直接由經(jīng)營行與開發(fā)商簽訂按揭合作協(xié)議，并受理單筆個人住房貸款業(yè)務(wù)。2、對非我行開發(fā)貸款支持的個人住房按揭樓盤，且符合以下情況之一的，可免去樓盤準入和審查程序，只要符合銷（預(yù)）售條件，可直接由經(jīng)辦機構(gòu)受理單筆個人住房貸款：（1）對于工、中、建、交行和其他商業(yè)銀行發(fā)放開發(fā)貸款，且按揭合作銀行已經(jīng)開始受理單筆個人住房貸款業(yè)務(wù)的；（2）借款人信用等級在AA級及以上的；（3）按揭項目已取得銷（預(yù)）售許可證，且開發(fā)商及其法定代表人無不良信用記錄，開發(fā)商同意提供階段性保證擔(dān)保的。對符合免準入按揭樓盤，是否需要簽訂按揭合作協(xié)議由經(jīng)營行根據(jù)當?shù)赝瑯I(yè)競爭情況合理確定。第三節(jié) 個人一手住房貸款審查流程及要點一、C3操作流程及要點（一）依次點擊個人審批部門工作，在待處理事項中勾選需要分配的工作，點擊發(fā)送，在發(fā)送欄內(nèi)選擇受理人員，點擊提交即可將此筆業(yè)務(wù)分配給受理人員。（二）依次點擊個人審批我的工作，點擊申請書編號進入審查新增界面。（三）查看相關(guān)業(yè)務(wù)及風(fēng)險信息。分別點擊頁面上方的客戶信息、審批總體查詢、上一環(huán)節(jié)審批信息、用信信息、風(fēng)險信息查詢等模塊查看相關(guān)業(yè)務(wù)及風(fēng)險信息。要點：1、審批總體查詢重點關(guān)注：（1）貸款金額30萬元（含）以上的是否雙人調(diào)查提交；（2）貸款金額40萬元（含）以上的是否由支行行長（或分管信貸前臺行長）核準。2、上一環(huán)節(jié)審批信息重點關(guān)注：調(diào)查意見是否為同意。3、用信信息重點關(guān)注：借款人是否在我行存在信貸業(yè)務(wù)。4、風(fēng)險信息查詢重點關(guān)注：借款人是否存在違約記錄。（四）點擊本筆業(yè)務(wù)檔案查詢，下載或直接打開調(diào)查報告和檔案包。（五）打印并瀏覽調(diào)查報告后，計算首付款比例、月還款額、月房產(chǎn)支出與月收入比例、月所有債務(wù)支出與月收入比例是否正確。（六）查看貸款資料要點：1、身份證件重點關(guān)注：（1）是否在證件有效期內(nèi)；（2）如年齡超過60歲（含），應(yīng)追加擔(dān)保人；（3）年齡加貸款期限不得超過70年。2、戶口簿重點關(guān)注借款人的戶口所在地、曾用名、婚姻狀態(tài)，外地戶口的應(yīng)提供在徐州本地持續(xù)繳納一年以上的納稅證明或者社保證明。3、婚姻狀況證明：（1）未婚人士除提供未婚證明外，必須提供未婚聲明；（2）對于已婚人士，如果戶口簿能夠明確夫妻名分的，可不提供結(jié)婚證；（3）離異或喪偶人士除提供離婚證書/離婚判決書/配偶死亡證明，還應(yīng)提供未再婚聲明。4、收入證明重點關(guān)注：（1）收入是否合理，不合理的還應(yīng)提供銀行流水等輔助證明，或者追加擔(dān)保人；（2）工作單位為開發(fā)商及其母子公司、銷售代理商、承建商等關(guān)聯(lián)企業(yè)的，首付款比例不低于40%，須提交信貸管理部審查，分管行長審批，并在調(diào)查報告中注明“購房行為真實”、“首付款真實”等字樣，對于房價偏高的還應(yīng)說明原因，C3系統(tǒng)中【貸款用途】應(yīng)選擇“其他”，并手工補充錄入“出售方關(guān)系人購房”5、信用報告重點關(guān)注：（1）姓名及證件號碼無誤；（2）當前存在逾期的，應(yīng)要求提供還款憑證；（3）對24月內(nèi)存在累計逾期6次或者連續(xù)逾期3期的，應(yīng)要求提供未累計逾期180天或者連續(xù)逾期90天的證明，或者提供由年費、銀行差錯等原因造成逾期的證明；（4）是否存在住房貸款記錄；（5）公積金信息欄中單位名稱是否為開發(fā)商或其關(guān)聯(lián)企業(yè)。6、申請表：應(yīng)填寫完整、規(guī)范。7、面談記錄：應(yīng)填寫完整、規(guī)范，同時對于需要雙人調(diào)查的，面談記錄上應(yīng)雙人簽字。8、房屋買賣合同重點關(guān)注：（1）開發(fā)商、樓盤名稱、房號、面積、價格等要素是否與調(diào)查報告一致；（2）借款申請人與買受人應(yīng)為同一人；（3）因超過合同約定付款期限而導(dǎo)致開發(fā)商有權(quán)解除合同的，應(yīng)要求在調(diào)查報告中注明“買賣雙方同意繼續(xù)履行合同”，而對于超期3個月以上的，應(yīng)要求開發(fā)商提供同意繼續(xù)履行合同的書面材料；（4）簽章（字）的內(nèi)容是否與合同首頁的當事人信息一致；（5）買受人簽字的字跡是否與申請表中簽字的字跡相同；（6）對于簽訂購房合同之日前后三個月內(nèi)離婚（法院判決除外）的，首付款比例不得低于40%；（7）對于簽訂購房合同日期先于結(jié)婚日期的，還應(yīng)提供簽訂購房合同之日的婚姻狀態(tài)證明；（8）對于高單價、高總價、低密度的住房（高房價：市區(qū)高于12000元/平方米、縣區(qū)高于5000元/平方米；高總價：市區(qū)高于240萬元、縣區(qū)高于100萬元；低密度：容積率在1.0以下），首付款比例不敵低于40%。9、首付款憑證：（1）對于提供發(fā)票的，應(yīng)能夠辨認付款方姓名、樓盤名稱及房號、金額等內(nèi)容，并加蓋開發(fā)商發(fā)票章；（2）對于提供收據(jù)的，應(yīng)提供與首付款對應(yīng)的銀行進賬單或轉(zhuǎn)賬憑證（或匯款憑證）；（3）徐州萬豪置業(yè)有限公司開發(fā)的綠城花園，除提供正規(guī)發(fā)票外，還應(yīng)提供與首付款對應(yīng)的銀行進賬單或轉(zhuǎn)賬憑證（或匯款憑證）。10、網(wǎng)上備案表：內(nèi)容與購房合同要素一致。11、財產(chǎn)共有權(quán)人資料：如果存在共有權(quán)人，應(yīng)提供身份證、戶口簿、婚姻證明，征信授權(quán)書、征信報告等資料。對于共有權(quán)人與借款人非夫妻、子女關(guān)系的，應(yīng)要求提供誠信保證書（房產(chǎn)查詢證明）。12、擔(dān)保人資料：需要追加擔(dān)保人的，應(yīng)提供身份證、戶口簿、收入證明、征信授權(quán)書、征信報告等資料。13、誠信保證書（房產(chǎn)查詢證明）：（1）對于無法提供房產(chǎn)查詢證明的地區(qū)，可只提供誠信保證書；（2）對于能夠提供房產(chǎn)查詢證明的地區(qū)，除提供本地房產(chǎn)查詢證明外，還需提供誠信保證書；（3）對于戶籍在銅山的，除執(zhí)行上述（1）、（2）要求外，還應(yīng)提供銅山房產(chǎn)查詢證明。14、產(chǎn)品咨詢服務(wù)費承諾書：120月（不含）以下不低于貸款金額0.5%；120月（含）以上不低于貸款金額1%；240月（含）以上不低于貸款金額1.5%。（七）撰寫審查報告（八）在C3系統(tǒng)錄入審查意見及審查意見說明。如果需要錄入“信用發(fā)放條件”和“管理要求”的，分別在信用發(fā)放條件和其他要求欄錄入對應(yīng)信息后，再點擊保存進入下一界面。（九）查看頁面下方的利率信息、還款信息、擔(dān)保信息、所購（建）房信息后，粘貼審查報告。（十）提交1、獨立審批人權(quán)限內(nèi)的（600萬元），點擊【提交】，【提交環(huán)節(jié)】選擇“審批”，在機構(gòu)樹中選擇【江蘇省徐州市分行】-【江蘇徐州信貸管理部】-【江蘇徐州個人信貸業(yè)務(wù)審查組】-【獨立審批人姓名】后，提交即可。2、對于超獨立審批人權(quán)限或者系開發(fā)商關(guān)系人購房的，點擊【提交】，【提交環(huán)節(jié)】選擇“審查”，在機構(gòu)樹中選擇【江蘇省徐州市分行】-【江蘇徐州信貸管理部】后，提交并向領(lǐng)導(dǎo)匯報。第四節(jié) 個人二手住房貸款審查流程及要點一、C3操作流程及要點（一）依次點擊個人審批部門工作，在待處理事項中勾選需要分配的工作，點擊發(fā)送，在發(fā)送欄內(nèi)選擇受理人員，點擊提交即可將此筆業(yè)務(wù)分配給受理人員。（二）依次點擊個人審批我的工作，點擊申請書編號進入審查新增界面。（三）查看相關(guān)業(yè)務(wù)及風(fēng)險信息。分別點擊頁面上方的客戶信息、審批總體查詢、上一環(huán)節(jié)審批信息、用信信息、風(fēng)險信息查詢等模塊查看相關(guān)業(yè)務(wù)及風(fēng)險信息。要點：1、審批總體查詢重點關(guān)注：（1）貸款金額30萬元（含）以上的是否雙人調(diào)查提交；（2）貸款金額40萬元（含）以上的是否由支行行長（或分管信貸前臺行長）核準。2、上一環(huán)節(jié)審批信息重點關(guān)注：調(diào)查意見是否為同意。3、用信信息重點關(guān)注：借款人是否在我行存在信貸業(yè)務(wù)。4、風(fēng)險信息查詢重點關(guān)注：借款人是否存在違約記錄。（四）點擊本筆業(yè)務(wù)檔案查詢，下載或直接打開調(diào)查報告和檔案包。（五）打印并瀏覽調(diào)查報告后，計算首付款比例、月還款額、月房產(chǎn)支出與月收入比例、月所有債務(wù)支出與月收入比例是否正確。（六）查看貸款資料個人二手住房貸款所需的資料及相關(guān)要求與個人一手住房貸款基本相同，但多了售房人的相關(guān)資料、擬交易房產(chǎn)的房產(chǎn)證和土地證、房產(chǎn)評估報告，采用二手房資金托管方式的，還需上傳相關(guān)運作資料。要點：1、首付款憑證：（1）對于采用二手房資金托管方式的，以被托管資金賬戶明細及托管協(xié)議作為首付款證明；（2）對于未采用二手房資金托管方式的，以轉(zhuǎn)賬憑證（或匯款憑證）以及售房人簽字確認的首付款收據(jù)作為首付款證明。2、售房人的相關(guān)資料：需要提供售房人的身份證件、戶口簿、婚姻證明、在我行開立的用于收款的賬戶。3、擬交易房產(chǎn)的房產(chǎn)證和土地證以及評估報告：（1）房齡應(yīng)在20年內(nèi)；（2）房產(chǎn)坐落位置較好，在三環(huán)北路之外的房產(chǎn)不得介入；（3）貸款到期日不得晚于國有土地使用權(quán)到期日。4、其他規(guī)定：（1）擬交易房屋已出租的，須提交售房人與承租人同意終止租賃合同的證明文件或借款人與承租人同意繼續(xù)租賃的證明文件；（2）關(guān)注交易行為的真實性，對于直系親屬交易的嚴禁介入；（3）房產(chǎn)價值以交易價格和評估價格的低者為準，并出具二手房價值評估確認單。（七）撰寫審查報告一般下發(fā)管理要求：經(jīng)營行要規(guī)范業(yè)務(wù)操作，確保擔(dān)保手續(xù)合法有效。 （八）在C3系統(tǒng)錄入審查意見及審查意見說明。如果需要錄入“信用發(fā)放條件”和“管理要求”的，分別在信用發(fā)放條件和其他要求欄錄入對應(yīng)信息后，再點擊保存進入下一界面。（九）查看頁面下方的利率信息、還款信息、擔(dān)保信息、所購（建）房信息后，粘貼審查報告。（十）提交1、獨立審批人權(quán)限內(nèi)的（600萬元），點擊【提交】，【提交環(huán)節(jié)】選擇“審批”，在機構(gòu)樹中選擇【江蘇省徐州市分行】-【江蘇徐州信貸管理部】-【江蘇徐州個人信貸業(yè)務(wù)審查組】-【獨立審批人姓名】后，提交即可。2、對于超獨立審批人權(quán)限的，點擊【提交】，【提交環(huán)節(jié)】選擇“審查”，在機構(gòu)樹中選擇【江蘇省徐州市分行】-【江蘇徐州信貸管理部】后，提交并向領(lǐng)導(dǎo)匯報。第五節(jié) 個人置換式住房貸款審查流程及要點一、C3操作流程及要點（一）依次點擊個人審批部門工作，在待處理事項中勾選需要分配的工作，點擊發(fā)送，在發(fā)送欄內(nèi)選擇受理人員，點擊提交即可將此筆業(yè)務(wù)分配給受理人員。（二）依次點擊個人審批我的工作，點擊申請書編號進入審查新增界面。（三）查看相關(guān)業(yè)務(wù)及風(fēng)險信息。分別點擊頁面上方的客戶信息、審批總體查詢、上一環(huán)節(jié)審批信息、用信信息、風(fēng)險信息查詢等模塊查看相關(guān)業(yè)務(wù)及風(fēng)險信息。要點：1、審批總體查詢重點關(guān)注：（1）貸款金額30萬元（含）以上的是否雙人調(diào)查提交；（2）貸款金額40萬元（含）以上的是否由支行行長（或分管信貸前臺行長）核準。2、上一環(huán)節(jié)審批信息重點關(guān)注：調(diào)查意見是否為同意。3、用信信息重點關(guān)注：借款人是否在我行存在信貸業(yè)務(wù)。4、風(fēng)險信息查詢重點關(guān)注：借款人是否存在違約記錄。（四）點擊本筆業(yè)務(wù)檔案查詢，下載或直接打開調(diào)查報告和檔案包。（五）打印并瀏覽調(diào)查報告后，計算首付款比例、月還款額、月房產(chǎn)支出與月收入比例、月所有債務(wù)支出與月收入比例是否正確。（六）查看貸款資料個人置換式住房貸款所需的資料及相關(guān)要求與個人一手、二手住房貸款基本相同，但多了所購房產(chǎn)的契稅發(fā)票及借據(jù)。要點：1、房產(chǎn)證和土地證重點關(guān)注：（1）房產(chǎn)證無抵押記錄且簽發(fā)日期不超過3年；（2）土地性質(zhì)為劃撥的抵押率不超過65%；（3）酒店式公寓或產(chǎn)權(quán)式無業(yè)嚴禁介入；（4）容積率在1.0%以下的樓盤，徐州行暫時無法受理。2、借據(jù)重點關(guān)注雙方上否簽字，日期能否與購房日期銜接。3、債權(quán)人用于收款的賬戶：是否有債權(quán)人的親筆簽字。4、抵押物價值：（1）抵押率在50%以內(nèi)的，可不評估，以契稅價格和交易價格的低者為準；（2）抵押率在50%以上的，必須評估，以契稅價格、交易價格、評估價格的低者為準。（七）撰寫審查報告（八）在C3系統(tǒng)錄入審查意見及審查意見說明。如果需要錄入“信用發(fā)放條件”和“管理要求”的，分別在信用發(fā)放條件和其他要求欄錄入對應(yīng)信息后，再點擊保存進入下一界面。（九）查看頁面下方的利率信息、還款信息、擔(dān)保信息、所購（建）房信息后，粘貼審查報告。（十）提交1、獨立審批人權(quán)限內(nèi)的（600萬元），點擊【提交】，【提交環(huán)節(jié)】選擇“審批”，在機構(gòu)樹中選擇【江蘇省徐州市分行】-【江蘇徐州信貸管理部】-【江蘇徐州個人信貸業(yè)務(wù)審查組】-【獨立審批人姓名】后，提交即可。2、對于超獨立審批人權(quán)限的，點擊【提交】，【提交環(huán)節(jié)】選擇“審查”，在機構(gòu)樹中選擇【江蘇省徐州市分行】-【江蘇徐州信貸管理部】后，提交并向領(lǐng)導(dǎo)匯報。第二章 個人商用房貸款審查要點第一節(jié) 個人商用房貸款對象的準入條件個人商業(yè)用房貸款的對象應(yīng)是在中國境內(nèi)具有完全民事行為能力的自然人，包括中國公民和在中國擁有合法居留權(quán)的外國人。借款人須同時具備下列條件：（一）具有完全民事行為能力和合法有效的身份證件；（二）有足額償還貸款本息的能力；（三）信用狀況良好，無到期未還的貸款本息；（四）已簽訂合法有效的房屋買賣合同；（五）有不低于最低規(guī)定比例的首付款證明；（六）以所購商業(yè)用房設(shè)定抵押擔(dān)保；（七）農(nóng)業(yè)銀行規(guī)定的其他條件。對于個人二手商業(yè)用房貸款業(yè)務(wù)辦理前還須符合以下條件：（一）售房人已取得房屋所有權(quán)證書；（二）房屋已投入商業(yè)運營；（三）房屋如處于出租狀態(tài)，且承租人非購買人的，承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)，且承租人同意在過戶前終止租賃合同或與購房人在二手房轉(zhuǎn)移登記后重簽租賃合同。第二節(jié) 個人住房按揭樓盤準入對一手商業(yè)用房貸款，在受理借款人單筆貸款申請之前，原則上應(yīng)按規(guī)定進行商業(yè)用房按揭樓盤準入審批，并實行合作額度、合作期限管理。商業(yè)用房按揭樓盤準入審批之后，原則上只能由一家經(jīng)營行與開發(fā)商簽署一手房貸款業(yè)務(wù)銀企合作協(xié)議，集中受理個人一手商業(yè)用房貸款業(yè)務(wù)。一、按揭樓盤準入條件：（一）開發(fā)商具有開發(fā)資質(zhì)，開發(fā)商及其法定代表人在我行和其它金融機構(gòu)信用記錄良好，合作申請時沒有逾期未還的貸款本息；（二）按揭樓盤已取得銷（預(yù)）售許可證，建設(shè)用地規(guī)劃用途主要為商業(yè)或商住；（三）項目可分戶辦理房屋所有權(quán)證并分戶設(shè)定抵押；（四）項目符合當?shù)厥袌鲂枨螅N售價格合理，銷售前景良好，分戶出租或經(jīng)營收益較高;（五）符合農(nóng)業(yè)銀行規(guī)定的其他條件。第三節(jié) 相關(guān)規(guī)定一、首付款比例對一手商業(yè)用房，首付款比例不低于借款人所購商業(yè)用房成交價格50。對二手商業(yè)用房，首付款比例不低于借款人所購商業(yè)用房成交價格與評估價格之間低者的50。對借款人申請貸款在同一項目購房三套（含）以上商業(yè)用房的，應(yīng)通過漸次提高首付款比例適當降低貸款金額。二、貸款期限個人商業(yè)用房貸款期限應(yīng)在1年以上，但最長不超過10年，且借款人年齡與貸款期限之和最長不超過60年。對二手商業(yè)用房，應(yīng)同時滿足貸款期限與房屋已使用年限之和最長不超過30年。第四節(jié) 個人一手商用房貸款審查流程及要點一、C3操作流程及要點（一）依次點擊個人審批部門工作，在待處理事項中勾選需要分配的工作，點擊發(fā)送，在發(fā)送欄內(nèi)選擇受理人員，點擊提交即可將此筆業(yè)務(wù)分配給受理人員。（二）依次點擊個人審批我的工作，點擊申請書編號進入審查新增界面。（三）查看相關(guān)業(yè)務(wù)及風(fēng)險信息。分別點擊頁面上方的客戶信息、審批總體查詢、上一環(huán)節(jié)審批信息、用信信息、風(fēng)險信息查詢等模塊查看相關(guān)業(yè)務(wù)及風(fēng)險信息。要點：1、審批總體查詢重點關(guān)注：（1）無論貸款金額大小均須雙人調(diào)查提交；（2）貸款金額50萬元（含）以上的須由支行行長（或分管信貸前臺行長）核準。2、上一環(huán)節(jié)審批信息重點關(guān)注：調(diào)查意見是否為同意。3、用信信息重點關(guān)注：借款人是否在我行存在信貸業(yè)務(wù)。4、風(fēng)險信息查詢重點關(guān)注：借款人是否存在違約記錄。（四）點擊本筆業(yè)務(wù)檔案查詢，下載或直接打開調(diào)查報告和檔案包。（五）打印并瀏覽調(diào)查報告后，計算首付款比例、月還款額、月房產(chǎn)支出與月收入比例、月所有債務(wù)支出與月收入比例是否正確。（六）查看貸款資料個人一手商用房貸款資料與個人一手住房貸款資料基本相同，需要關(guān)注以下幾點：1、對于新樓盤，應(yīng)查看按揭樓盤準入審批有關(guān)批復(fù)規(guī)定和已經(jīng)生效的按揭合作協(xié)議約定；2、面談記錄是否由兩位調(diào)查人員簽字；3、首付款比例是否符合規(guī)定，對于同一項目購房三套（含）以上的，首付漸次提高首付款比例。4、貸款期限是否符合規(guī)定，對于年齡超過50歲的，應(yīng)特別關(guān)注年齡與貸款期限之和是否超過60年。（七）撰寫審查報告（八）在C3系統(tǒng)錄入審查意見及審查意見說明。如果需要錄入“信用發(fā)放條件”和“管理要求”的，分別在信用發(fā)放條件和其他要求欄錄入對應(yīng)信息后，再點擊保存進入下一