工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設及幾點建議.doc

此文檔收集于網(wǎng)絡，如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設的幾點建議最近，大家都討論工業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設，對園區(qū)發(fā)展前景充滿信心，對園區(qū)拉動經(jīng)濟和經(jīng)濟寄予厚望。在下有幸在上海運作過兩個科技園區(qū)，也提出過園區(qū)開發(fā)的一些新理念和新模式，對上海周邊的園區(qū)也有所調(diào)研，現(xiàn)對工業(yè)園區(qū)提點粗淺建議：一、園區(qū)規(guī)劃方面園區(qū)規(guī)劃要高起點、高標準，避免以往工業(yè)園區(qū)那種“棋盤”一樣的簡單格局，應注重引入生態(tài)、人文的元素，建造現(xiàn)代代的、能與國際接軌的新型工業(yè)園區(qū)，以促進招商引資，另外，與毗鄰，園區(qū)以后可發(fā)展“工業(yè)旅游”等創(chuàng)新業(yè)務，因此，在規(guī)劃上要注重景觀與及各功能分區(qū)的合理布局。如華源集團在無錫的生命科學園區(qū)就規(guī)劃一條寬200米的“龍型”綠化景觀貫穿整個園區(qū)。二、投資和開發(fā)進度方面對園區(qū)投資要有清醒認識，75個平方公里總的占地達112500畝，土地動拆遷成本和基礎設施配套預計20萬元/畝，則這一塊投資就需225億元。如果按園區(qū)吸引資金較低水平30億/平方公里，那么入駐企業(yè)今后投資總額達2250億元。因此，因此，園區(qū)要初具規(guī)模是投資額是相當大的，需要一個滾動投資的過程，特別是基礎設施投入更需多種市場化運作模式。對園區(qū)開發(fā)進度也要有客觀估計，園區(qū)開發(fā)建設進度要以資金籌措和招商情況相匹配，而不是說由政府官員說多少年達到1000億元那么簡單。不要對招商引資前景過于樂觀，要認識到招商的難度。園區(qū)開發(fā)要與招商相匹配，否則，土地、廠房開發(fā)好了丟空在那里，造成浪費和損失。那么大的園區(qū)，一期工程可按20個平方公里先做，爭取5年發(fā)揮效益。以后再滾動投入和滾動發(fā)展。要用10到20年時間才全部建成。三、開發(fā)建設的運作方面那么大的園區(qū)，其開發(fā)建設應引入多元投資主體，政府、大型企業(yè)和專業(yè)的投資開發(fā)公司及其他主體一起參與園區(qū)開發(fā)建設，比如在大園區(qū)里設若干園中園，讓不同開發(fā)主體自行開發(fā)建設，并自行對外招商、經(jīng)營管理。基礎設施投資建設方面則可以采用BT或其他創(chuàng)新模式。另外，在開發(fā)運作模式上，要多研究園區(qū)開發(fā)的各種盈利模式，充分挖掘園區(qū)每一寸土地的價值，不僅僅實現(xiàn)政府的“產(chǎn)值”目標。園區(qū)開發(fā)建設應達到“政府有產(chǎn)值、投資者有回報、入駐商能發(fā)展”多贏目標。四、政策優(yōu)惠、品牌策劃、招商引資方面土地政策方面一定要靈活、舍得讓利，上海許多園區(qū)的土地出讓，通過一些商業(yè)模式，讓入駐商土地成本達到“零批租”。園區(qū)要注重品牌的策劃，形成一種與本園區(qū)定位和諧的園區(qū)文化，而且，品牌的策劃要在園區(qū)規(guī)劃和開發(fā)就開始實施。招商引資方面，一是園區(qū)開發(fā)建設的招商引資，引入各類園區(qū)投資建設主體，以加快園區(qū)的開發(fā)建設；二是對入駐企業(yè)的招商，這是個復雜的工作，需精心策劃。沒有經(jīng)認真思考，隨想隨寫了幾點，如有不妥，請大家涼解。同時，也算是拋磚引玉，希望大家也對園區(qū)建設多提建議。五、幾點建議 完善園區(qū)規(guī)劃。應與市第七次修編后的城市發(fā)展規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃緊密對接，按照科學發(fā)展觀要求，體現(xiàn)“大園區(qū)、專業(yè)化、配套化、社會化、現(xiàn)代化”的規(guī)劃建設理念，根據(jù)單位土地面積上的經(jīng)濟社會效益指標來檢驗園區(qū)發(fā)展水平，把握以項目數(shù)量為基礎，以項目質(zhì)量為根本的園區(qū)發(fā)展方向，征求多方意見，邀請專家論證，細致完善園區(qū)規(guī)劃。尤其要緊盯國際國內(nèi)工業(yè)發(fā)展潮流，結(jié)合實際，突出發(fā)展汽配、建材、農(nóng)副產(chǎn)品深加工，規(guī)劃部分電子軟件、生物制藥等“高、精、尖”新型工業(yè)門類。以人為本，與民方便，考慮園區(qū)商業(yè)性、社會性的配套建設，優(yōu)先安排在園區(qū)內(nèi)規(guī)劃占園區(qū)面積20%以上的用地條件好、口岸方便的土地為商業(yè)地和配套地，以其土地收益平衡園區(qū)建設資金。 穩(wěn)定園區(qū)隊伍。借我省加快園區(qū)發(fā)展的東風，理順園區(qū)體制、人事關系，給編制、定級別、充實人員。加強工業(yè)園區(qū)管理機構(gòu)建設，完善用人機制，建立長期、精干、高效、專業(yè)化的管理隊伍。 拓展建園渠道。一是爭取上級支持。研究國家、省關于園區(qū)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關政策，跟蹤了解國家發(fā)改委正在編制中的經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃，制定對接政策措施，擠進全省重點扶持園區(qū)的籠子。二是探索與外地政府合作建園。如蘇州工業(yè)園，是中國政府與新加坡政府共建園區(qū)。又如發(fā)展“飛地工業(yè)”，是承接東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，加強與發(fā)達地區(qū)政府合作發(fā)展的有效辦法。三是堅持以園建園。把園區(qū)規(guī)劃的商業(yè)用地通過拍賣，以土地收益作為園區(qū)投入的主要來源，促進園區(qū)的長遠發(fā)展和良性發(fā)展。四是引進大財團開發(fā)園區(qū)。如工業(yè)港，是縣引進香港財團投資20億開發(fā)的。五是項目融資建園。借園區(qū)規(guī)劃區(qū)外的項目融資或項目拍賣資金用于園區(qū)建設。這是三區(qū)目前采取的主要方式。六是業(yè)主自建。提供一塊生地交給業(yè)主自己投資、建設、經(jīng)營、配套，用地規(guī)模和發(fā)展項目等經(jīng)濟指標必須符合園區(qū)總體規(guī)劃要求。七是建好廠房出租。利用農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)政策，借鑒廣東等地發(fā)展工業(yè)的經(jīng)驗，在城郊結(jié)合部整合農(nóng)民宅基地、自留地等土地集中成片建標準廠房，在不改變土地性質(zhì)的情況下出租給業(yè)主生產(chǎn)經(jīng)營，農(nóng)民當房東、收房租。 規(guī)范園區(qū)用地。加大用地調(diào)規(guī)力度，力求修編后的土地利用總體規(guī)劃能滿足未來城市建設和工業(yè)園區(qū)中長期發(fā)展需要。加強對園區(qū)土地使用的監(jiān)管力度，建立健全園區(qū)項目用地約束機制，實行園區(qū)供地用地的全程監(jiān)管，堅持把園區(qū)有限的土地資源優(yōu)先配置給重點項目和優(yōu)勢企業(yè)，依法加大對閑置工業(yè)用地的處置力度。 強化項目監(jiān)管。規(guī)范招商引資程序，完善招商引資合同，突出招大引強思路，確保重點項目落地，加強合同履約督查和項目實績考核，形成合力推進項目建設，建立項目準入評估機制和有序退出機制。對引進的項目的經(jīng)濟實力、銀行信譽、品牌效應、納稅情況進行全方位調(diào)查和可行性論證。把項目開工時間、投資強度、建設周期、建筑系數(shù)、容積率、稅收回報、違約責任等約定因素在招商引資合同中寫明，完善合同要件，若業(yè)主違約，依約依法清理