農(nóng)村集體土地出租涉及到的法律問題.doc

農(nóng)村集體土地使用權出租相關問題的法律分析近年來，我國存在著大量擅自將農(nóng)民集體所有的土地使用權出租用于非農(nóng)業(yè)建設的現(xiàn)象，很多村組以村民委員會或村民小組的名義擅自將農(nóng)村集體土地使用權出租給第三方，用于建設廠房或門面房等非農(nóng)業(yè)建設。隨著城市建設規(guī)模的擴展，當政府對這些農(nóng)村集體土地依法進行征收時，往往面臨著解除土地租賃合同所引發(fā)的高額賠償問題，不僅給征地拆遷工作帶來了極大的困難，也直接影響了城市的建設與發(fā)展。針對此問題，我們就農(nóng)村集體土地使用權租賃合同的效力、合同的解除、合同主體資格的認定以及此類事件的處置、預防等進行了相關的法律分析，以求對妥善解決農(nóng)村集體土地使用權出租問題有所幫助。一 、關于合同效力的法律分析（一）合同法有關合同效力的規(guī)定合同法第七條規(guī)定，“當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟秩序，損害社會公共利益”。合同法第四十四條規(guī)定，“依法成立的合同，自成立時生效。法律、法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”。合同法第五十六條規(guī)定，“無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效”。（二）集體土地租賃合同的效力1、土地管理法第四十三條第一款規(guī)定，“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土體的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外”。土地管理法第六十三條規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”。則以及合同法第一百二十八條的規(guī)定，當事人可以通過和解或者調(diào)解解決合同爭議，當事人和解、調(diào)解不成的可以向人民法院起訴。也就是說并不是所有的人都可以主張合同無效，原則上只能由合同當事人來向法院主張合同無效。即使由于利益關系的驅(qū)動，很多出租集體土地的村民組織不愿意去法院訴訟確認合同無效，政府相關部門及其他組織亦不能越俎代庖，來確定合同無效或代為向法院訴訟，這在我國法律上是沒有依據(jù)的。其次，關于合同解除的法律后果問題。合同無效的情況下：合同法第五十八條規(guī)定，“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任”；第五十九條規(guī)定，“當事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，因此取得的財產(chǎn)收歸國家所有或者返還集體、第三人”；民法通則第六十一條規(guī)定，“民事行為被確認為無效或被撤銷后，當事人因該行為取得的財產(chǎn)，應當返還給受損失的一方。有過錯的一方應當賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。雙方惡意串通，實施民事行為損害國家的、集體的或者第三人的利益的，應當追繳雙方取得的財產(chǎn)，收歸國家、集體所有或者返還第三人”。依據(jù)以上規(guī)定，由于目前農(nóng)村集體土地租賃合同大多應屬無效合同，當解除合同時，當事雙方有互相返還的義務。也就是說，村、組一方向承租土地的第三方返還出租土地所取得的收益（多數(shù)為租金），承租土地的第三方向村、組返還所取得的集體土地使用權，自行拆除地上建筑物，恢復土地原狀。至于過錯賠償損失，則要根據(jù)具體的租賃合同進行過錯分析。租賃雙方對過錯賠償數(shù)額有爭議的，可以協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可以共同委托專業(yè)評估機構進行評估。人民法院也可以依據(jù)最高人民法院關于人民法院委托評估、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定組織評估，最終依法確定一方承擔還是雙方分擔過錯賠償數(shù)額。合同有效的情況下：合同法第一百零七條規(guī)定，“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”；第一百一十三條第一款規(guī)定，“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失”；第一百一十四條第一款、第二款規(guī)定，“當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少”。依據(jù)以上規(guī)定，在合同有效的情形下，違約方應賠償守約方的實際損失，具體數(shù)額標準應依據(jù)具體合同條款執(zhí)行。大體上應包括違約所造成的實際損失、守約方的預期利益以及違約金等。三、關于合同主體資格的法律分析在大多數(shù)的農(nóng)村集體土地租賃合同中，出租方大部分是村民委員會，也有少部分是村民小組做為出租方直接出租土地。村民委員會可以成為合同的主體，但村民小組是否具有民事行為能力，成為合同的主體，在法律實踐中，各方認知并不一致。合同法第二條第一款規(guī)定，“本法所稱合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協(xié)議”；第九條第一款規(guī)定，“當事人訂立合同，應當具有相應的民事權利能力和民事行為能力”；民事訴訟法第四十九條規(guī)定，“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當事人。法人由其法定代表人進行訴訟，其他組織由主要負責人進行訴訟”。由此可以看出，合同的主體包括自然人、法人和其他組織三種形式。村民委員會組織法第十條規(guī)定，“村民委員會可以按照村民居住狀況分設若干村民小組，小組長由村民小組會議推選”。這條規(guī)定是村民小組設立的法律依據(jù)，同時也給予了村民小組獨立的民事法律關系主體資格。民法通則第七十四條第二款規(guī)定，“集體所有的土地依照法律屬于村農(nóng)民集體所有，由村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社等農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理。已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所有的，可以屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有”；土地管理法第十條規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理”；農(nóng)村土地承包法第十二條第一款規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會發(fā)包；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組發(fā)包。村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會發(fā)包的，不得改變村內(nèi)各集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的所有權”；最高人民法院關于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋第二十四條規(guī)定，“農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會、村民小組，可以依照法律規(guī)定的民主議事程序，決定在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部分配已經(jīng)收到的土地補償費”。上述法律法規(guī)表明，我國集體土地所有權存在三種基本形態(tài)，即村農(nóng)民集體所有、村民小組農(nóng)民集體所有和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有。集體土地所有權的主體是“農(nóng)民集體”，村委會、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、村民小組對集體土地享有經(jīng)營、管理權。綜合以上分析，我們認為村民小組可視為合同法、民事訴訟法中所規(guī)定的“其他組織”，其具備民事法律關系中的主體資格，可以作為農(nóng)村集體土地使用權轉(zhuǎn)讓中的當事一方。四、對擅自出租集體土地的處置（一）合法的土地租賃應履行的程序租用集體土地，必須先行征用并轉(zhuǎn)為國有土地后，再按照下列程序辦