小區(qū)物業(yè)管理新思路.doc

精品文檔北環(huán)辦小區(qū)物業(yè)管理新思路“城市小區(qū)是城市化進(jìn)程的必然產(chǎn)物，小區(qū)物業(yè)管理直接影響著城區(qū)穩(wěn)定和和諧。”目前，我區(qū)的住宅小區(qū)基本由物業(yè)公司進(jìn)行管理，這種管理模式對維護(hù)住宅區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益起到了一定的作用。但自從有了物業(yè)管理以后，管理與被管理變成了多角關(guān)系，也造成了多方面的矛盾。最突出的就是業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾。這其中業(yè)主委員會的良性運作顯得尤為重要。 但是目前我區(qū)業(yè)主委員會的組建、運作工作呈多頭管理局面：大多數(shù)小區(qū)的業(yè)主要求組建業(yè)主委員會的積極性較差；業(yè)主委員會組建工作缺乏指導(dǎo)性、組織性，難以保證其公正、有序和合法；業(yè)主委員會普遍缺乏管理專業(yè)知識，多數(shù)住宅區(qū)業(yè)主委員會即沒有與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，也沒有制定業(yè)主公約和議事規(guī)則，對物業(yè)管理企業(yè)履行職責(zé)、業(yè)主履行義務(wù)缺乏監(jiān)督力度，業(yè)主委員會的作用沒有得到充分發(fā)揮，有的形同虛設(shè)；業(yè)主委員會缺乏內(nèi)部自我管理、自我約束的機(jī)制，紀(jì)律非常松散、工作超越權(quán)限行使權(quán)利、舉措不明確。 為了構(gòu)建我區(qū)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)良性互動發(fā)展，理順社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、街道辦事處、物業(yè)管理企業(yè)等機(jī)構(gòu)之間的復(fù)雜關(guān)系，解決當(dāng)前我區(qū)物業(yè)管理工作中存在的突出問題，提出以下幾點建議： 一、納入管理體系 將業(yè)主委員會納入?yún)^(qū)、街、社區(qū)居委會管理體系。以達(dá)到加強(qiáng)指導(dǎo)和管理業(yè)主委員會工作，使業(yè)主委員會的工作除以維護(hù)自身合法權(quán)益外，還與社區(qū)綜合治理、社會穩(wěn)定、提高公民道德相結(jié)合的作用；構(gòu)筑社區(qū)居委會指導(dǎo)、有關(guān)部門配合、業(yè)主委員會管理的 “自我管理、自我教育、自我服務(wù)、自我監(jiān)督的居民自治”的基層管理平臺。 二、有序組建組織 在政府和社區(qū)指導(dǎo)下的業(yè)主管理委員會，其有序組建應(yīng)是物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)的關(guān)鍵。為此，應(yīng)做到“六明確”：首先要明確街道辦事處應(yīng)會同主管部門指導(dǎo)業(yè)主管理委員會的組建工作；二是要明確管委會籌備組織的組成方為街道、居委會、開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主代表，不能像以前那樣只有業(yè)主；三要明確劃分物業(yè)管理區(qū)域的基本原則；四要明確業(yè)主代表大會召開的方式、程序、候選人產(chǎn)生的辦法和管委會選舉產(chǎn)生的方式；五要明確提高業(yè)主自治的管理水平，保障管委會準(zhǔn)確地行使在物業(yè)管理活動中的權(quán)利和履行義務(wù)；六要明確加強(qiáng)對管委會及其成員的培訓(xùn)。 三、規(guī)范運作模式 規(guī)范業(yè)主委員會的運作模式。要理順業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)和社區(qū)居委會的關(guān)系，明確和規(guī)范業(yè)主委員會對物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主公約履行情況實施監(jiān)督的職責(zé)，積極支持業(yè)主委員會依法代表和維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。改善業(yè)主委員會工作條件，規(guī)范運作模式，努力構(gòu)建物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)良性互動發(fā)展的新機(jī)制。 四、強(qiáng)化監(jiān)督管理 社區(qū)居委會一方面要成為業(yè)主委員會和物業(yè)公司之間的協(xié)調(diào)者，另一方面要成為業(yè)主利益的保障者和物業(yè)公司服務(wù)的監(jiān)督者，有效地解決彼此的問題。建立社區(qū)、物業(yè)公司和業(yè)主委員會聯(lián)系席會議制度，定期開一次會議，對整體性、突擊性工作進(jìn)行安排、部署、商議、解決小區(qū)管理中的重大問題。如依照相關(guān)規(guī)定，解決好業(yè)主委員會的辦公經(jīng)費和辦公場所等問題，為業(yè)主委員會開展工作創(chuàng)造必要的條件。 業(yè)主委員會是代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織。充分發(fā)揮好業(yè)主委員會的作用，有利于維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益，有利于明確業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，有利于促進(jìn)形成物業(yè)管理市場競爭機(jī)制。由于部分小區(qū)業(yè)主委員會成員素質(zhì)參差不齊、業(yè)主自律機(jī)制不完善、業(yè)主參與意識差，一些業(yè)主委員會運作不規(guī)范，功能難以很好地實現(xiàn)，致使多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益得不到保障。因此，如何有效發(fā)揮業(yè)主委員會的作用，已成為包括區(qū)、街道、社區(qū)居委會、物業(yè)主管部門等各個政府部門必須認(rèn)真思考的問題。將業(yè)主委員會納入?yún)^(qū)、街道、社區(qū)居委會管理體系的意見建議，為我們進(jìn)一步加強(qiáng)業(yè)主委員會建設(shè)拓寬了思路。將業(yè)主委員會納入街道辦事處、社區(qū)的指導(dǎo)和管理體系，接受街道、社區(qū)監(jiān)督的運作模式，我區(qū)的物業(yè)管理事業(yè)，為我區(qū)的城市建設(shè)獻(xiàn)計獻(xiàn)策。 目前，政府在物業(yè)管理方面的監(jiān)管力量和措施還比較薄弱。物業(yè)管理工作由區(qū)房屋土地管理局主管，但承擔(dān)具體管理職能的物業(yè)科力量配置不足，對物業(yè)費收繳和物業(yè)管理質(zhì)量的監(jiān)管力度不夠。“三位一體”的管理制度尚未真正建立。小區(qū)管理名義上由居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)公司三方參與，但居委會、業(yè)主委員會作用發(fā)揮有限，物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾比較突出。有部分物業(yè)公司由于物業(yè)費收繳率低，導(dǎo)致企業(yè)虧損而降低物管標(biāo)準(zhǔn)，有的甚至要求撤離小區(qū)。相當(dāng)部分業(yè)主對物業(yè)管理不到位意見很大，有的業(yè)主由此多年不交物業(yè)管理費，導(dǎo)致南橋新城物業(yè)管理費收繳率低、物業(yè)管理難等問題長期存在，多年難以破解。二、物業(yè)管理中存在主要問題及其原因分析 其主要問題及其原因： （一）物業(yè)公司管理還不夠規(guī)范，服務(wù)質(zhì)量參差不齊。一是相當(dāng)部分物業(yè)公司專業(yè)化水平不高、規(guī)范化程度不夠。由于不少物業(yè)公司是由原來的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自辦的下屬公司轉(zhuǎn)制而來或組建時間不長，公司規(guī)模小，管理制度松弛，缺乏現(xiàn)代物業(yè)的管理制度。二是從業(yè)人員素質(zhì)較低。大多沒有經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，無上崗資格證，難以提供專業(yè)、規(guī)范的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。三是一些物業(yè)公司急功近利，缺乏長遠(yuǎn)目標(biāo)，因初期物業(yè)管理費收繳率低而缺乏信心，用降低物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)的消極態(tài)度對待業(yè)主，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)公司之間矛盾不斷。 （二）部分業(yè)主的觀念陳舊，權(quán)利和義務(wù)不夠明確。不少業(yè)主對有償服務(wù)的意識不強(qiáng)，不明確應(yīng)享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)。一是部分動遷戶和剛從農(nóng)村搬進(jìn)城鎮(zhèn)居住的業(yè)主，由于長期形成的“自給自足”的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)意識，對“住自己買的房子還要交錢”很不理解，所以不愿繳納管理費。有的將對政府、開發(fā)商的不滿情緒轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司，最直接的做法就是拒繳物業(yè)管理費。二是對現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不滿而不肯交費，相當(dāng)部分業(yè)主對物業(yè)管理質(zhì)量有意見，認(rèn)為物業(yè)公司沒有盡到管好物業(yè)的責(zé)任，因而拒交物業(yè)管理費；有的對交納公共設(shè)施維修費等公攤部分不理解，還有一些空置房業(yè)主認(rèn)為沒有使用物業(yè)而拒絕交費；還有的因不能滿足對物業(yè)管理過高要求而欠繳或不繳物業(yè)費，如自家的物品被盜或丟失，要求物業(yè)公司如數(shù)賠償，屬戶內(nèi)的設(shè)備損壞，要求免費維修或更換等等。三是對應(yīng)該屬于開發(fā)商負(fù)責(zé)的房屋質(zhì)量問題也要求物業(yè)公司負(fù)責(zé)，當(dāng)物業(yè)公司難以解決時，就采取不交物業(yè)管理費的方式對待等等。因此，物業(yè)管理費收繳率低，已成為住宅小區(qū)物業(yè)管理工作中的老大難問題，也直接影響到物業(yè)公司的經(jīng)營狀況，進(jìn)而因經(jīng)營虧損導(dǎo)致管理質(zhì)量降低，形成惡性循環(huán)。 （三）老舊小區(qū)歷史遺留問題較多，物業(yè)管理難度更大。我區(qū)商品房開發(fā)早，開發(fā)建設(shè)不規(guī)范，帶來不少歷史欠債。一是規(guī)劃配套不夠完善。老舊小區(qū)內(nèi)沒有配套的物業(yè)管理用房，大多沒有實行封閉式管理，小區(qū)道路狹窄造成了嚴(yán)重的停車難、亂停車現(xiàn)象。老舊小區(qū)居住以老年人和臨時租借房屋的人員為多，往來人員成份復(fù)雜，給安全造成許多隱患。二是房屋維修壓力較大。諸如解放新村、江海小區(qū)等老的小區(qū)，由于建成的時間較長，房屋已經(jīng)普遍出現(xiàn)了滲漏水現(xiàn)象，室內(nèi)電線老化，水管銹蝕、堵塞，安全和環(huán)保方面也有不少問題。三是維修資金嚴(yán)重匱乏。對老舊小區(qū)的維修和改造需要大量的資金，但來源難以落實，政府部門目前還沒有建立對老舊小區(qū)的托底補(bǔ)償機(jī)制。（四）缺乏長效的監(jiān)督機(jī)制，綜合管理力度不夠。小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)的工作涉及到眾多政府部門，但相互協(xié)調(diào)的合力尚未形成，綜合管理和長效監(jiān)管還很薄弱。一是“三駕馬車”沒有發(fā)揮合力。居委會、業(yè)主委員會和物業(yè)公司組成的“三位一體”管理模式在大部分小區(qū)是流于形式，未能真正發(fā)揮作用，業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾缺少切實有效的溝通平臺和調(diào)解途徑。二是部分職能部門對住宅小區(qū)綜合管理工作重視不夠。在涉及多個職能部門協(xié)調(diào)解決時相互推諉，小區(qū)管理齊抓共管的局面還沒有真正形成。三是對物業(yè)公司的管理尚處于邊緣化狀態(tài)。職能部門缺乏有效的管理和監(jiān)督機(jī)制。物業(yè)管理的市場化運作機(jī)制尚處于起步階段，業(yè)主選擇物業(yè)公司的運作機(jī)制尚未形成。 三、關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)管理工作的幾點建議 （一）條塊結(jié)合，切實提高住宅小區(qū)綜合管理水平 物業(yè)管理絕不僅僅是簡單的保安、保潔、保綠等幾件事，它涉及到多個部門，需要有關(guān)各方的通力協(xié)作。應(yīng)按照上海市加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理三年行動計劃的文件精神，堅持“條塊結(jié)合、以塊為主、實行屬地化管理”的原則，落實分工，明確職責(zé)。 1、從政府職能部門方面，要加強(qiáng)監(jiān)管力量。建議行業(yè)主管部門房土局要增加物業(yè)管理人員編制，在南橋鎮(zhèn)設(shè)立新城物業(yè)管理辦事處，配備若干名物業(yè)專管員，形成區(qū)房地局物業(yè)管理科、鎮(zhèn)（開發(fā)區(qū)）物管辦物業(yè)專管員共同監(jiān)管的網(wǎng)格化管理體制。 2、強(qiáng)化屬地化管理。根據(jù)上級有關(guān)文件精神和我區(qū)物業(yè)管理的實際，明確有關(guān)政府職能部門、南橋鎮(zhèn)、新城區(qū)域內(nèi)各管委會、街道社區(qū)在物業(yè)管理中的職責(zé)，以文件形式下發(fā)，繼續(xù)把社區(qū)居民對居住物業(yè)滿意度、物業(yè)管理費收繳等指標(biāo)納入文明單位創(chuàng)建和評選標(biāo)準(zhǔn)；在對有關(guān)職能部門、鎮(zhèn)、街道和居委會工作的考核中要有物業(yè)管理情況的考核分值，以提高各級領(lǐng)導(dǎo)對物業(yè)管理工作的重視度與參與度。 3、完善和強(qiáng)化居委會、業(yè)主委員會和物業(yè)公司共同參與的“三位一體”管理模式。深入開展黨建聯(lián)建工作，注重發(fā)揮社區(qū)黨支部的核心作用，建立黨支部、居委會、業(yè)委會、物業(yè)公司參加的小區(qū)綜合管理聯(lián)席會議制度，研究社區(qū)物業(yè)管理中存在的突出問題，有效化解物業(yè)和業(yè)主之間的矛盾。要通過宣傳和教育，不斷增強(qiáng)物管從業(yè)人員的責(zé)任意識，增強(qiáng)業(yè)委會的自治管理水平，增強(qiáng)廣大業(yè)主的法制意識、文明意識和責(zé)任意識，使物業(yè)公司與業(yè)主之間互相支持、互相體諒成為社會風(fēng)尚。（二）政府扶持，積極推進(jìn)新老住宅小區(qū)物業(yè)管理的協(xié)同發(fā)展 1、制定、落實有關(guān)扶持政策和規(guī)定。應(yīng)根據(jù)目前住宅小區(qū)的現(xiàn)狀進(jìn)一步制定和落實相應(yīng)的扶持政策，使物業(yè)管理行業(yè)具有更大的生存空間和發(fā)展空間。例如：新建小區(qū)前期物業(yè)管理規(guī)劃上的規(guī)定和要求；老舊小區(qū)改造的標(biāo)準(zhǔn)和資金投入要求；對不同區(qū)域物業(yè)管理進(jìn)行等級劃分并制定不同的標(biāo)準(zhǔn)和要求；對物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)等等。 2、做好新建住宅小區(qū)的前期物業(yè)管理。前期物業(yè)管理是整個物業(yè)管理的基礎(chǔ)，可以在物業(yè)設(shè)計與建造階段及時發(fā)現(xiàn)物業(yè)使用功能與使用質(zhì)量上的問題，及時進(jìn)行調(diào)整，使產(chǎn)品設(shè)計、生產(chǎn)與使用全過程有更多的保障。政府職能部門要督促房產(chǎn)開發(fā)商聘請專業(yè)物業(yè)管理公司參與小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計、施工等階段的討論并提出建議，為日后的物業(yè)管理工作打下良好的基礎(chǔ)。 3、加大老舊小區(qū)的改造力度。要結(jié)合為民實事工程，對老舊小區(qū)的公共設(shè)施、環(huán)境面貌等突出問題進(jìn)行綜合整治，切實解決與生活密切相關(guān)的問題。如水、電、氣的改造項目，小區(qū)內(nèi)停車、綠化、道路通行、封閉安全、環(huán)衛(wèi)設(shè)施老化等問題的綜合整治，恢復(fù)和增強(qiáng)公建配套設(shè)施，改善小區(qū)整體環(huán)境。 （三）落實措施，著力解決物業(yè)管理費收繳難問題 物業(yè)管理費收繳率低已成為物業(yè)管理工作中的瓶頸問題。因此，切實提高物業(yè)費的收繳率已成為目前物業(yè)管理中的一個重要課題。當(dāng)前，要在加強(qiáng)對業(yè)主權(quán)利與義務(wù)教育的同時，有必要研究采取一些具體的措施予以解決。 1、建立物業(yè)管理費收繳情況公開制度。為提高業(yè)主交納物業(yè)管理費的自覺性，除公布物業(yè)管理費的使用明細(xì)情況外，還應(yīng)在住宅小區(qū)的顯著位置，定期公布區(qū)內(nèi)業(yè)主繳費情況，提醒和督促業(yè)主主動繳費。通過公開物業(yè)費收繳信息，實行業(yè)主間的互相監(jiān)督，以實現(xiàn)同一住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主權(quán)利與義務(wù)的平等。建議先選定幾個小區(qū)進(jìn)行試點，在總結(jié)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上逐步鋪開。 2、進(jìn)一步強(qiáng)化房屋交易物業(yè)管理費核查制度。對已試行的房屋買賣交易前出示物業(yè)管理費核查制度，要在總結(jié)試行情況的基礎(chǔ)上加以完善，嚴(yán)格規(guī)定凡進(jìn)入房屋交易中心進(jìn)行房產(chǎn)買賣的賣方，必須持有小區(qū)物業(yè)公司開具的物業(yè)費繳清證明單，否則限制交易。 3、建立物業(yè)管理費交納情況通報制度。對在黨政機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體和事業(yè)單位等機(jī)構(gòu)內(nèi)工作的業(yè)主繳費情況，業(yè)主委員會應(yīng)向其單位進(jìn)行通報，在機(jī)關(guān)組織監(jiān)督下確保黨員和干部帶頭繳費，實現(xiàn)機(jī)關(guān)事業(yè)單位公務(wù)人員繳費率100。對在企業(yè)的業(yè)主，多次催交物業(yè)費不交者，也可通過商會、企業(yè)黨組織等做好工作，催其交清物業(yè)費。 4、通過司法程序集中處理一批多年欠交物業(yè)費的業(yè)主。建議選擇一些多年欠交物業(yè)費又不愿接受調(diào)解承諾按計劃繳款的，支持物業(yè)管理費收繳單位走司法程序，向法院起訴追討欠費。建議法院選擇適當(dāng)時機(jī)公開審理，以起到審理少數(shù)、教育多數(shù)的目的。 （四）加強(qiáng)監(jiān)管，推動物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范發(fā)展 進(jìn)一步強(qiáng)化行政管理職能，通過健全有關(guān)政策法規(guī)、細(xì)化有關(guān)操作規(guī)范等具體措施，為物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造一個公開、公平、公正的競爭市場，優(yōu)勝劣汰，促進(jìn)物業(yè)公司不斷提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量。 1、從法規(guī)層面對物業(yè)公司的管理工作作出若干具體的剛性要求，保證廣大業(yè)主真正擁有知情權(quán)和選擇權(quán)。如物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)提供“菜單式”服務(wù)，實行明碼標(biāo)價；維修基金的使用和停車位或廣告收入等一切經(jīng)費收支情況必須及時或定期公示；小區(qū)內(nèi)的重大事項必須事先征求廣大業(yè)主的意見，得到業(yè)主委員會的同意等。職能部門要監(jiān)督小區(qū)定期召開業(yè)主委員會或全體業(yè)主代表大會，對經(jīng)費收支和使用情況進(jìn)行審核，按年度對物業(yè)公司的管理工作進(jìn)行測評。 2、建立健全對物業(yè)公司實行等級評定考核制度。由專門的部門或機(jī)構(gòu)根據(jù)物業(yè)公司的專業(yè)化水平、規(guī)范化程度，結(jié)合業(yè)主的滿意度、投訴率等管理實績進(jìn)行定期的考核和等級評定，不同等級的物業(yè)公司管理不同檔次的住宅小區(qū)，執(zhí)行不同的收費標(biāo)準(zhǔn)，從而促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量，增強(qiáng)其自身發(fā)展的內(nèi)在動力，推動物業(yè)管理行業(yè)的健康有序發(fā)展。 3、發(fā)揮物業(yè)管理協(xié)會的積極作用。物業(yè)管理協(xié)會制定并監(jiān)督執(zhí)行行業(yè)公約，是政府與物業(yè)管理企業(yè)之間的橋梁。要盡快建立行業(yè)自律機(jī)制，維護(hù)物業(yè)從業(yè)人員的合法權(quán)益，穩(wěn)定物業(yè)從業(yè)隊伍，提高服務(wù)人員的工作積極性，促進(jìn)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康有序地開展。抓好對全市物業(yè)管理企業(yè)和項目經(jīng)理的考核工作，采取定期和日?？己讼嘟Y(jié)合的方式，定期考核物業(yè)企業(yè)每半年一次、經(jīng)理人每季度考核一次?？己斯ぷ饕越值馈⑸鐓^(qū)為主，市、區(qū)房產(chǎn)局做好監(jiān)督指導(dǎo)，并將考核結(jié)果在物業(yè)網(wǎng)上公布。另外，建立健全物業(yè)管理的準(zhǔn)入、退出機(jī)制，嚴(yán)格物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查和年檢，存在問題的及時責(zé)令其整改，問題嚴(yán)重的取消其資質(zhì)。制定出臺物業(yè)管理企業(yè)中途退出管理項目的有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格退出程序和移交手續(xù)，杜絕隨意棄管現(xiàn)象的發(fā)生，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，提高服務(wù)質(zhì)量。，基本建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責(zé)明確的責(zé)任體系。各區(qū)政府已經(jīng)把物業(yè)管理工作作為城市管理的重要組成部分，特別是各街道、社區(qū)在規(guī)范物業(yè)管理工作中，認(rèn)真履行職責(zé)，積極組織業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建工作，協(xié)調(diào)業(yè)主和開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)的矛盾和糾紛，積極組織對物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)經(jīng)理進(jìn)行考核。同時在舊小區(qū)管理中積極組織人員，籌集資金，努力改變舊小區(qū)的居住環(huán)境，提高居民的生活質(zhì)量，為提高我市的物業(yè)管理水平，維護(hù)社會穩(wěn)定，打造和諧沈陽做出了貢獻(xiàn)。一）物業(yè)管理收費難，依然是制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的最大壁壘物業(yè)管理管理企業(yè)與業(yè)主互為權(quán)利義務(wù)的享有者和實施者，他們站在各自的立場對物業(yè)服務(wù)收費的看法不同。有些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)企業(yè)服務(wù)不到位而拒交物業(yè)費，而贏利是每一個企業(yè)生存和發(fā)展的最基本的條件，物業(yè)管理是否能正常運作，為業(yè)主提供高質(zhì)量的服務(wù)，全依賴于向業(yè)主收取的物業(yè)管理服務(wù)費。目前，沈陽市部分住宅小區(qū)物業(yè)管理收費率偏低，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營的良性循環(huán)機(jī)制無法建立，極大地限制了行業(yè)的發(fā)展。造成這種狀況的原因主要有三個，一是業(yè)主消費觀念未形成。多年來計劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的居民住房福利制度，使很多業(yè)主還存在無償享受服務(wù)的傳統(tǒng)觀念，習(xí)慣了由單位的房產(chǎn)管理部門或房管所管房的模式，認(rèn)為實行物業(yè)管理就是想多收錢。有的業(yè)主在住房消費上花錢買服務(wù)的觀念沒有建立起來；有的業(yè)主存在觀望心理，看到別人不交物業(yè)費，自己也不交。二是還沒有制定與住房制度改革相銜接的物業(yè)管理貨幣補(bǔ)貼政策，工資構(gòu)成中未包括物業(yè)管理支出部分，業(yè)主經(jīng)濟(jì)承受能力普遍較弱。已經(jīng)實施了物業(yè)管理的小區(qū)，甚至物業(yè)管理水平比較好的小區(qū)，也存在物業(yè)管理收費困難的問題。三是部分業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)要求過高，沒有按照物業(yè)服務(wù)合同監(jiān)督執(zhí)行，而是總用高檔住宅區(qū)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)衡量物業(yè)管理水平，沒有形成質(zhì)價相符的意識，有的甚至將發(fā)生治安案件的責(zé)任歸咎于物業(yè)管理企業(yè)。（二）業(yè)主委員會組建滯后，業(yè)主自治作用發(fā)揮不夠業(yè)主大會和業(yè)主委員會是代表和維護(hù)小區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)益的組織， 在物業(yè)管理活動中具有不可替代的作用。但在實際運行中存在有的業(yè)主委員會不能代表業(yè)主的意志，甚至根本不發(fā)揮作用，形同虛設(shè)，少數(shù)業(yè)主委員會委員為謀求個人私利侵害業(yè)主利益的行為，以及委員不作為而損害業(yè)主利益的情況，等等，影響著物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范運作發(fā)展。業(yè)主委員會不能正常發(fā)揮作用，其原因是多方面的。一是業(yè)主委員會維權(quán)意識有偏差。大多數(shù)業(yè)主只對物業(yè)企業(yè)能否滿足自己在使用、占有私有物業(yè)的安全、方便、舒適及收益等方面的要求感興趣，而對物業(yè)企業(yè)為了維護(hù)公共物業(yè)而付出的勞動、采取的措施普遍不大關(guān)心。業(yè)主委員會是全體業(yè)主的代表，它同樣具有一般業(yè)主的思想傾向，即：當(dāng)業(yè)主們在使用私有方面的權(quán)利受到損害時，業(yè)主委員會比較重視，而當(dāng)業(yè)主在使用共有、公有物業(yè)方面的權(quán)利受到損害時，業(yè)主委員會往往并不關(guān)心。業(yè)主委員會的態(tài)度，直接決定了它對業(yè)主權(quán)利的維護(hù)意識和維護(hù)程度。二是業(yè)主委員會成員自身素質(zhì)的影響。物業(yè)管理在我國實施的時間不長，絕大多數(shù)業(yè)主對它還缺乏了解，所以更認(rèn)識不到業(yè)主委員會的重要性，因而對參加業(yè)主委員會比較漠然，選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會成員不少都是退休的老人，有些缺乏相應(yīng)的專業(yè)知識，沒有足夠的精力、熱情。有些成員對自己在業(yè)主委員會及物業(yè)管理中的地位、作用、權(quán)利和義務(wù)也不太清楚。三是業(yè)主委員會組成復(fù)雜，利益協(xié)調(diào)難度大。產(chǎn)權(quán)多元化的發(fā)展，居住在同一物業(yè)內(nèi)的業(yè)主的生活習(xí)慣、文化背景、消費層次等不盡相同，從這些業(yè)主中選擇出來的業(yè)主委員會成員自然代表著各自不同的利益群體，而且他們的工作模式、作風(fēng)及思想傾向也不同。所以要想在業(yè)主委員會內(nèi)部搞好工作上的相互配合與協(xié)調(diào)，及時、正確的處理內(nèi)部成員之間利益的沖突，不是一件容易的事情。何況業(yè)主委員會還要去協(xié)調(diào)外部單個或少數(shù)業(yè)主與業(yè)主整體利益上的矛盾沖突，以及營造一個全體業(yè)主都能接受的物業(yè)管理氛圍等等。 四是業(yè)主委員會缺乏廣泛的群眾基礎(chǔ)。目前不少業(yè)主既對參加業(yè)主委員會不感興趣，也對業(yè)主委員會的日常工作缺少支持。在遇到物業(yè)管理方面的問題時，多數(shù)業(yè)主不去找業(yè)主委員會解決，而是要么忍耐，要么自己解決（如拒交物管費等）。業(yè)主對業(yè)主委員會缺乏關(guān)注度、信任度，缺乏對物業(yè)管理的參與意識，使業(yè)主委員會幾乎成為一個“空中樓閣”式的組織，不能發(fā)揮其應(yīng)有的作用。（三）建管缺乏有效銜接，開發(fā)遺留問題困擾物業(yè)管理建設(shè)單位的前期開發(fā)遺留問題不僅使物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了許多開發(fā)的滯后成本，而且加大了管理和收費的難度，加之近幾年物業(yè)服務(wù)收入增長的客觀限制和物業(yè)服務(wù)成本的剛性增長，使物業(yè)管理行業(yè)的平均利潤率不斷下降，一些企業(yè)處于虧損局面。部分開發(fā)企業(yè)受利益的驅(qū)使，在工程項目未達(dá)到規(guī)劃、設(shè)計文件所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，未經(jīng)相關(guān)部門進(jìn)行驗收，就組織居民入住。存在工程質(zhì)量問題，配套設(shè)施不完善，工程技術(shù)檔案質(zhì)料不齊全等現(xiàn)象。業(yè)主入住后，上述問題就逐步顯露出來，并且，個別開發(fā)建設(shè)單位在法律規(guī)定的質(zhì)保期內(nèi)維修不及時。導(dǎo)致開發(fā)建設(shè)遺留的問題直接轉(zhuǎn)嫁給了后續(xù)的物業(yè)管理企業(yè)，對物業(yè)管理帶來較大的影響。同時，解決以往開發(fā)建設(shè)留下隱患，需要建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)的行政主管部門共同協(xié)作進(jìn)行，而目前建管的銜接不是很順暢。（四）維修資金不到位，存在擠占、挪用現(xiàn)象物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金是物業(yè)保修期滿以后，專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)的資金，是物業(yè)的“養(yǎng)老金”，專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。然而雖然有法律的明文規(guī)定，仍有個別物業(yè)公司乘機(jī)挪用維修資金，損害了業(yè)主的利益。究其原因：一是沈陽市商品房自2000年6月開始建立了維修資金制度，2000年以前購買商品房的業(yè)主，沒有相關(guān)文件要求其補(bǔ)交維修資金，影響其他業(yè)主維修資金的正常使用。如：沈河區(qū)金利苑小區(qū)，此小區(qū)于2001年組織入住，目前屋面滲漏需要進(jìn)行大、中修，由于部分居民為2000年前進(jìn)住，沒有建立維修資金，影響了已經(jīng)交納維修資金的業(yè)主正常使用，屋面得不到正常維修。二是單位自管房出售后，維修責(zé)任按現(xiàn)行政策由售房單位負(fù)責(zé)，因轉(zhuǎn)制、破產(chǎn)等原因，一些單位已不存在，且個別企業(yè)已將維修資金占用，使今后維修資金的使用難以保證。（五）舊住宅區(qū)條件有限，推行物業(yè)管理還有一定難度舊住宅小區(qū)在建設(shè)之初，主要是為了解決居民的住房困難，在計劃經(jīng)濟(jì)體制下，長期的低租金使房屋得不到及時的維修養(yǎng)護(hù)，造成房屋完好率低，設(shè)備陳舊、老化，小區(qū)配套設(shè)施不全。隨著我市房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，城市人民生活水平的不斷提高，舊住宅區(qū)的硬件設(shè)施配備已不能滿足業(yè)主的要求，主要體現(xiàn)在：綠化面積小、缺少機(jī)動車停車位、缺乏各種物業(yè)管理、服務(wù)用房、無體育健身設(shè)施和文化活動空間較小等等。（六）市場化程度不夠，還沒有完全建立競爭機(jī)制雖然目前沈陽市已經(jīng)推行了物業(yè)管理招投標(biāo)制度，但絕大部分是邀請招標(biāo)，部分項目還存在陪標(biāo)現(xiàn)象，市場競爭尚不充分。此外，由于部分物業(yè)管理企業(yè)尚不具有獨立的締約和競價地位，物業(yè)管理資源配置的市場程度相對較低，公平競爭流于形式的現(xiàn)象依然存在。一段時間來，還存在部分企業(yè)一窩蜂擠進(jìn)市場爭奪項目，形成惡性競爭。以上問題的直接后果是許多項目的承接查驗工作落實不力，建管銜接問題無法從根本上得到解決，而且隨著前期物業(yè)管理階段的結(jié)束，有的企業(yè)不能坦然面對業(yè)主大會關(guān)于更換物業(yè)管理企業(yè)的決定，影響物業(yè)管理項目的順利交接，引發(fā)新的矛盾和糾紛。物業(yè)管理市場和其他市場一樣存在著供求機(jī)制和競爭機(jī)制，競爭促使其優(yōu)勝劣汰，防止占據(jù)壟斷地位的少數(shù)企業(yè)靠犧牲其他經(jīng)營者和業(yè)主的利益，謀取壟斷利益，推動沈陽市物業(yè)管理市場重新“洗牌”，提高整個行業(yè)的服務(wù)水平。沈陽市的物業(yè)管理市場是一個新興的市場，市場機(jī)構(gòu)還不完善，要達(dá)到市場競爭的規(guī)范化、合理化，使其健康發(fā)展，還需要政府、企業(yè)、消費者等多方面的共同努力。（七）執(zhí)法困境沒有解決，責(zé)任體系有待進(jìn)一步明確在國家物業(yè)管理條例、沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定執(zhí)行過程中，遇到許多困擾和阻力。部分壟斷行業(yè)的強(qiáng)勢地位，以及有關(guān)的協(xié)調(diào)工作力度不夠，使得一些部門至今沒有按規(guī)定向最終用戶收取有關(guān)費用，轉(zhuǎn)嫁收費風(fēng)險給物業(yè)管理企業(yè)的狀況依舊無法得到徹底改變。此外，對業(yè)主違章建筑、違法裝修和擅自改變房屋使用性質(zhì)等違法行為的執(zhí)法活動，需要有關(guān)行政主管部門出面，但所經(jīng)過的程序、經(jīng)歷的時間極其復(fù)雜和漫長，使得物業(yè)管理企業(yè)不能有效制止業(yè)主在物業(yè)使用過程中的違規(guī)行為。盡管規(guī)定了業(yè)主的交費義務(wù)，但業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費用的情況時有發(fā)生，這一問題雖說可以通過司法途徑解決，但由于物業(yè)管理企業(yè)必須對欠費業(yè)主分別提起訴訟，實際操作上相當(dāng)繁瑣與困難。再加上受公共服務(wù)特征的制約，訴訟方式不宜多用，使得收費難問題一直得不到妥善解決。三、導(dǎo)致問題的深層次分析現(xiàn)階段，物業(yè)管理行業(yè)之所以問題和矛盾頻繁出現(xiàn)，客觀上看，行業(yè)的快速發(fā)展，使物業(yè)管理面對的群體越來越大，矛盾自然隨之增多。主觀上分析，行業(yè)服務(wù)品質(zhì)的提高和行業(yè)自律的力度還亟需加強(qiáng)。此外，應(yīng)該看到這些問題的背后，實質(zhì)上也揭示了住房制度改革的深入和房地產(chǎn)市場化中存在的深層次的社會矛盾。一是觀念差距依然明顯。與市場經(jīng)濟(jì)和物業(yè)管理發(fā)展更為成熟的地區(qū)相比，沈陽的物業(yè)管理觀念依然存在較大差距。固有的認(rèn)識偏差，加上缺乏正確的引導(dǎo)，使得業(yè)主缺少主動參與和自覺守約的意識，造成物業(yè)管理基本主體的缺位和錯位。二是責(zé)任邊界需要界定。由于職能定位與責(zé)任邊界不清晰，使得物業(yè)管理承擔(dān)了很多不該承擔(dān)的工作和責(zé)任。據(jù)了解和分析，行風(fēng)測評中反映的問題有一半以上本不屬物業(yè)管理，但由于責(zé)任邊界不清和宣傳解釋乏力，使得物業(yè)管理代人受過現(xiàn)象時有發(fā)生。三是沒有統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理服務(wù)作為一種商品，不僅具有一般商品的特性，還具有一定公眾性的特性。物業(yè)管理的核心是在尊重業(yè)主需求的前提下，簽訂雙方都能接受的按質(zhì)論價、質(zhì)價相符的服務(wù)合同。四是從業(yè)人員素質(zhì)不高。物業(yè)管理是新興的行業(yè)，人才儲備基礎(chǔ)薄弱，從業(yè)人員隊伍建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于行業(yè)的發(fā)展。五是行業(yè)自律有待規(guī)范。物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展除了有賴于業(yè)主、政府、媒體和司法等外部因素以外，更主要是加強(qiáng)內(nèi)在規(guī)范化的自律。但目前的物業(yè)管理行業(yè)仍過分依賴于行政監(jiān)管，行業(yè)自律機(jī)制仍未完全建立起來。四、促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的幾點建議“十一五”期間，我國將在全面落實科學(xué)發(fā)展觀、加快建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會方面邁出重要步伐，將在構(gòu)建民主法治、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的社會主義和諧社會方面取得實質(zhì)性發(fā)展。物業(yè)管理在這兩個方面都大有可為，建設(shè)誠信、規(guī)范的物業(yè)管理市場，促進(jìn)社會和諧發(fā)展是當(dāng)前面臨地共同任務(wù)。（一）加強(qiáng)對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的指導(dǎo)監(jiān)督，強(qiáng)化業(yè)主自律意識業(yè)主是房屋的所有權(quán)人，是物業(yè)管理服務(wù)的主體，強(qiáng)化業(yè)主自律意識，充分發(fā)揮業(yè)主大會和業(yè)主委員會的作用是搞好物業(yè)管理的基礎(chǔ)。一是要加大業(yè)主大會和業(yè)主委員會組建力度。要按照業(yè)主大會規(guī)程，加強(qiáng)對組建業(yè)主大會和業(yè)主委員會的指導(dǎo)，促進(jìn)業(yè)主自我管理，自我約束機(jī)制的形成。業(yè)主大會要在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上，按照合法程序，選擇熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任業(yè)主委員會委員。要通過規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的行為，促進(jìn)業(yè)主自律和民主決策，依法維護(hù)自身合法權(quán)益。二是要強(qiáng)化業(yè)主的權(quán)利意識和自治意識，充分發(fā)揮業(yè)主大會和業(yè)主委員會的作用。廣大業(yè)主要充分行使對業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督權(quán)，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自覺接受監(jiān)督。同時，要監(jiān)督業(yè)主委員會不得做出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。三是要強(qiáng)化業(yè)主的責(zé)任意識和自律意識，樹立花錢買服務(wù)的理性消費觀念。物業(yè)管理企業(yè)要積極引導(dǎo)、增強(qiáng)業(yè)主物業(yè)管理消費意識，要完善物業(yè)服務(wù)合同條款，將業(yè)主履行交費義務(wù)條款和制約措施納入物業(yè)服務(wù)合同，使個別不自覺履行交費義務(wù)的業(yè)主受到合同的約束。同時，我們也支持物業(yè)管理企業(yè)在搞好物業(yè)管理服務(wù)的基礎(chǔ)上對無故不交納物業(yè)管理費的業(yè)主，依據(jù)國務(wù)院物業(yè)管理條例等有關(guān)法規(guī)規(guī)定向人民法院起訴，使有能力交費而不交者無處逃避。（二）提高物業(yè)企業(yè)素質(zhì)，努力為居民提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)物業(yè)管理的根本目的是為業(yè)主、為住戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，物業(yè)事業(yè)的發(fā)展，關(guān)鍵在于企業(yè)素質(zhì)的提高。各物業(yè)企業(yè)要切實加強(qiáng)內(nèi)部管理，努力提高素質(zhì)，不斷提高服務(wù)水平。一是切實加強(qiáng)企業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)。各物業(yè)企業(yè)要完善企業(yè)內(nèi)部管理制度，加強(qiáng)自身建設(shè)，苦練內(nèi)功，增強(qiáng)發(fā)展后勁，適應(yīng)市場競爭的需要。二是大力提高物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)。要切實加強(qiáng)企業(yè)班子建設(shè)，加大人員培訓(xùn)力度，全面推行持證上崗制度，抓好多層次的人才培訓(xùn)，加強(qiáng)企業(yè)關(guān)鍵崗位和技能培訓(xùn)，提高從業(yè)人員素質(zhì)。要加強(qiáng)物業(yè)管理專業(yè)人員管理，從注冊物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格管理和物業(yè)管理員從業(yè)資格管理兩個層次，造就一支懂經(jīng)營、善管理、精業(yè)務(wù)、守道德的專業(yè)人員隊伍，為物業(yè)行業(yè)的發(fā)展提供保證。三是要努力增強(qiáng)服務(wù)意識。各物業(yè)企業(yè)都要轉(zhuǎn)變觀念，把搞好服務(wù)放在一切工作的首位，要堅持以人為本，努力搞好人性化服務(wù)，要充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用，緊緊依靠業(yè)主委員會開展工作，物業(yè)企業(yè)要與業(yè)主委員會和諧相處，共同構(gòu)建和諧社區(qū)，共同創(chuàng)造整潔、文明、安全的居住環(huán)境。四是培育一批品牌企業(yè)。各物業(yè)企業(yè)都要牢固樹立品牌意識，競爭意識，開拓進(jìn)取意識，努力使企業(yè)上規(guī)模，上檔次，上水平，以高質(zhì)量的管理和以人為本的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，打造自己的品牌。（三）實行分業(yè)經(jīng)營，促進(jìn)物業(yè)行業(yè)規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理從派生的那天起，就與房地產(chǎn)業(yè)血脈相連，是房地產(chǎn)的一個消費環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善。然而這種“建管不分”的現(xiàn)象不利于物業(yè)管理業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，只有實行分業(yè)經(jīng)營才能解決“誰開發(fā)、誰管理”的壟斷經(jīng)營局面，促使整個物業(yè)管理行業(yè)走向良性發(fā)展，并應(yīng)對入世后新的市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展競爭形式。（四）完善規(guī)劃設(shè)計，確保新建住宅小區(qū)各項配套設(shè)施落實到位目前，房地產(chǎn)開發(fā)在規(guī)劃、建設(shè)階段的不規(guī)范已成為群眾投訴的熱點。先天不足，后天難補(bǔ)。今后，對新建小區(qū)要從物業(yè)管理角度，切實抓好規(guī)劃、建設(shè)和管理。一要嚴(yán)把規(guī)劃控制關(guān)。規(guī)劃部門要堅持“成片開發(fā)、規(guī)模開發(fā)”的原則，切實加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃管理，做到物業(yè)管理綜合配套設(shè)施與房屋同時規(guī)劃、同步設(shè)計、同期建設(shè)，真正從源頭上為物業(yè)管理創(chuàng)造良好條件，克服住宅區(qū)規(guī)劃建設(shè)滯后于物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)發(fā)展需要的現(xiàn)象。同時，要加強(qiáng)規(guī)劃實施的動態(tài)管理，把監(jiān)督檢查貫穿于規(guī)劃實施的全過程，嚴(yán)禁建設(shè)單位擅自更改規(guī)劃，發(fā)現(xiàn)一起，查處一起，絕不含糊。二要嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)。建設(shè)部門要加強(qiáng)房屋質(zhì)量的監(jiān)督管理，建立健全工程質(zhì)量監(jiān)控體系，徹底消滅滲漏、裂縫等工程質(zhì)量通病，提高工程建設(shè)質(zhì)量。要加強(qiáng)對裝潢企業(yè)和從業(yè)人員的管理，禁止無資質(zhì)裝修和野蠻裝修，推行持證上崗，制定行業(yè)規(guī)范，提高裝修質(zhì)量，及時調(diào)解處理建筑工程質(zhì)量和裝修糾紛。三要嚴(yán)把綜合驗收關(guān)。房屋竣工后，對未經(jīng)綜合驗收或驗收不合格，物業(yè)管理設(shè)施不落實的，一律不得交付使用。（五）實施綜合整治工程，加快推進(jìn)舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理步伐舊住宅小區(qū)的綜合治理，既關(guān)系到能否實現(xiàn)物業(yè)管理覆蓋面最大化的關(guān)鍵性工作，也是一項為民辦實事的工程。為此，各級、各有關(guān)部門必須齊心協(xié)力，花大力氣抓好小區(qū)環(huán)境的綜合整治。一是完善配套設(shè)施。目前，全市有不少住宅小區(qū)由于建成時間長，屋面漏水、外墻滲水、路面低洼積水等現(xiàn)象，群眾反響極為強(qiáng)烈。對此，要按照“因地制宜、量力而行、先易后難、以點帶面”的原則，分期分批進(jìn)行徹底改造。二是實施整合歸并。當(dāng)前，對一些零星分散的住宅房屋，由于不具備實行物業(yè)管理的基本條件，呈現(xiàn)出無人管的狀況，已成為居民群眾當(dāng)前反映的熱點。對此，要按照“統(tǒng)一規(guī)劃、科學(xué)合理、因地制宜、規(guī)模組合”的原則，實施整合歸并。要拆除管理區(qū)域內(nèi)的違章建筑和不必要的分隔圍墻，統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)綜合配套設(shè)施，統(tǒng)一進(jìn)行綠化、美化，對于原有的配套設(shè)施實行統(tǒng)一管理、資源共享。同時，舊住宅區(qū)的管理要由街道辦事處、社區(qū)委員會、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主“共治”。形成“業(yè)主自制管理、政府基層管理、物業(yè)管理”三位一體的新型服務(wù)平臺。對于暫時不具備物業(yè)管理條件的普通住宅區(qū)，按照屬地劃分給社區(qū)進(jìn)行管理，充分發(fā)揮基層政府的作用。待具備物業(yè)管理條件后，再通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。（六）科學(xué)制定收費標(biāo)準(zhǔn)，建立分等定價的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量價格指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)是以獲取利潤為目的的組織。物業(yè)管理企業(yè)是一個服務(wù)行業(yè)，肯定也要獲取利潤，而利潤來源又取決于物業(yè)管理服務(wù)費的收取。因此，必須按照“分等定級、分類定價”的原則制定物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級標(biāo)準(zhǔn)，同質(zhì)同價，質(zhì)高價高，不同等級，物業(yè)費價格不同，服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量也不同，科學(xué)地測算物業(yè)管理費，使之更加透明、規(guī)范、合理。根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平的不同采用不同的收費標(biāo)準(zhǔn)，堅持質(zhì)價對應(yīng)、收費項目與收費標(biāo)準(zhǔn)對稱。細(xì)化物業(yè)管理服務(wù)中的各個內(nèi)容和環(huán)節(jié)相對應(yīng)的價格標(biāo)準(zhǔn)，讓物業(yè)企業(yè)與業(yè)主論價時有據(jù)可依。比如保潔工作，什么工作量、什么工作標(biāo)準(zhǔn)、什么價格組成，高檔的、中檔的、低檔的是什么基數(shù)，都能清清楚楚地依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，使雙方論價有依據(jù)，從而真正形成物業(yè)管理的市場價格機(jī)制。（七）強(qiáng)化行政管理，建立公平合理的競爭機(jī)制市場經(jīng)濟(jì)就是公開、公平、透明的競爭經(jīng)濟(jì)。 物業(yè)管理行業(yè)作為勞動密集型行業(yè)，在市場競爭激烈的今天，必須增強(qiáng)品牌意識和競爭意識，特別是那些由房管所轉(zhuǎn)制形成的物業(yè)企業(yè)，更要轉(zhuǎn)變觀念，注重學(xué)習(xí)國內(nèi)外的先進(jìn)經(jīng)驗，加快發(fā)展，不斷提高企業(yè)的核心競爭力。品牌是企業(yè)巨大的無形資產(chǎn)，是企業(yè)參與市場競爭最有效的利器，是產(chǎn)品個性化的集中表現(xiàn)。企業(yè)應(yīng)該堅持承諾必踐諾的原則，提高企業(yè)品牌的信譽(yù)度和消費者的忠誠度。同時，有關(guān)政府主管部門應(yīng)繼續(xù)大力推行和規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)制度，嚴(yán)格企業(yè)資質(zhì)審查，加大監(jiān)管力度，為物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)造公平合理的競爭環(huán)境。（八）多渠道、多形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理發(fā)展提供人才資源樹立精兵意識，加強(qiáng)人才挖掘和儲備。培養(yǎng)一支知識面寬、專業(yè)素質(zhì)過硬、實踐能力強(qiáng)、具有快速反應(yīng)能力、有創(chuàng)新意識和愛崗敬業(yè)精神的專業(yè)化隊伍；加大培訓(xùn)工作力度，提高物業(yè)管理人員的專業(yè)素質(zhì)。按照建設(shè)部有關(guān)要求，制定計劃，分期分批對各類人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后持證上崗；根據(jù)管理人員的實際情況和工作需要，定期或不定期對在職人員舉辦專題培訓(xùn)，使員工的技能不斷提高；抓好學(xué)歷教育，從在職管理人員中選拔有培養(yǎng)前途的員工，參加物業(yè)管理專業(yè)學(xué)歷教育，為企業(yè)發(fā)展培養(yǎng)人才；通過理論研討等形式，建立學(xué)習(xí)型企業(yè)，在人員的選聘上建立“素質(zhì)準(zhǔn)入制”，實行“末尾淘汰制”，競爭上崗，樹立崗位就是報酬的觀念，形成有作為才有地位的良好氛圍；拓寬渠道吸納人才，積極引進(jìn)先進(jìn)地區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀人才，與本地實際相結(jié)合，優(yōu)勢互補(bǔ)，促進(jìn)先進(jìn)經(jīng)驗“本地化”。 （九）加大維修資金清繳力度，做好維修資金的監(jiān)管工作完善制度，規(guī)范維修資金的管理和使用，清繳被擠占挪用的維修資金，追回未繳存資金，形成維修資金的歸集、使用和再投入的良性循環(huán)，合理使用維修資金，為人民群眾提供完善的住宅維修服務(wù)。（十）加大政府管理服務(wù)力度，促進(jìn)全市物業(yè)管理全面發(fā)展發(fā)揮職能作用，轉(zhuǎn)變作風(fēng)，提高效率，為物業(yè)企業(yè)和業(yè)主搞好服務(wù)，是政府物業(yè)主管部門義不容辭的責(zé)任。一是要努力為企業(yè)排憂解難，為物業(yè)發(fā)展創(chuàng)造條件。對物業(yè)企業(yè)資質(zhì)審查，資質(zhì)年檢等工作，要進(jìn)一步簡化辦事程序，提高辦事效率，更好地為企業(yè)服務(wù)。二是要努力解決好群眾反映的熱點、難點問題，認(rèn)真受理群眾投訴，加大調(diào)處力度，解決實際問題，努力化解矛盾，維護(hù)社會穩(wěn)定。三是要積極培育市場，引導(dǎo)企業(yè)擴(kuò)大經(jīng)營、規(guī)模經(jīng)營，不斷擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋率。五、沈陽市物業(yè)管理發(fā)展展望經(jīng)過十幾年的探索和實踐，沈陽市物業(yè)管理已打下了堅實的發(fā)展基礎(chǔ)，初步形成前景廣闊、充滿生機(jī)，最具發(fā)展?jié)摿Φ男屡d行業(yè)。（一）物業(yè)管理價值的認(rèn)識將不斷深化一是物業(yè)的資產(chǎn)價值得以充分體現(xiàn)。隨著對物業(yè)維護(hù)、修理為內(nèi)容的工程技術(shù)管理工作的不斷加強(qiáng)，將提高房屋使用功能和物業(yè)設(shè)備設(shè)施正常運行時間，減少和避免物業(yè)不應(yīng)有的損失和費用支出，延長物業(yè)的壽命周期。另一方面，良好的物業(yè)管理品質(zhì)、優(yōu)美的人文環(huán)境將大力提升小區(qū)（大廈）的知名度和形象，增加物業(yè)的無形資產(chǎn)，從而實現(xiàn)保值、增值的目的使物業(yè)的資產(chǎn)價值得以充分體現(xiàn)。二是物業(yè)的環(huán)境價值日趨重要。近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已使人們認(rèn)識到，把經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與生態(tài)環(huán)境的保護(hù)聯(lián)系起來同步發(fā)展，是保持經(jīng)濟(jì)長期、持續(xù)增長的唯一途徑。物業(yè)管理對市政建設(shè)、城市形象維護(hù)和環(huán)境的改善，將起到重要的支撐作用。優(yōu)美的居住環(huán)境，已成為人們改變居住現(xiàn)狀、提升居住需求層次的首選條件之一，物業(yè)環(huán)境的價值已被人們所認(rèn)識，擁有大量綠地庭院式和良好人文環(huán)境的住宅小區(qū)將充滿生機(jī)。三是物業(yè)管理的社會價值備受重視。由于物業(yè)管理具有多功能、全方位的管理服務(wù)特點，因而對社區(qū)的管理和社區(qū)精神文明建設(shè)具有不可替代的作用。隨著城市建設(shè)步伐加快，小區(qū)數(shù)量不斷增多，政府對社區(qū)建設(shè)也日益重視，物業(yè)管理在社區(qū)文化、社會治安和培養(yǎng)健康文明的生活方式等方面，有巨大的潛力和廣闊的發(fā)展空間。四是物業(yè)管理費用以價值規(guī)律為評價核心。隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會消費水平的不斷提高，人們的消費觀念也隨之發(fā)生變化。由于物業(yè)管理的企業(yè)行為日趨規(guī)范、物業(yè)管理市場日漸成熟，人們對物業(yè)管理價值的認(rèn)識、評價也更加科學(xué)和全面。物業(yè)管理費用的收取標(biāo)準(zhǔn)也將會以市場供求變化和管理的質(zhì)量水平按價值規(guī)律全面確定，不再單純以經(jīng)濟(jì)成本作為物管費用收取的評價基礎(chǔ)。物業(yè)管理費用收取市場化，必然帶來物業(yè)管理價值的回歸，有利于維護(hù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，促進(jìn)行業(yè)的良性發(fā)展。五是服務(wù)管理向經(jīng)營管理轉(zhuǎn)變，提高企業(yè)盈利水平。為了更好適應(yīng)物業(yè)管理市場發(fā)展的要求，增強(qiáng)競爭能力，提高經(jīng)濟(jì)效益，企業(yè)將實現(xiàn)由服務(wù)管理型向經(jīng)營管理型的轉(zhuǎn)變，并樹立現(xiàn)代經(jīng)營管理理念，制定正確的經(jīng)營策略，從根本上扭轉(zhuǎn)保本微利、虧損補(bǔ)貼的局面，滿足企業(yè)自我積累、自我發(fā)展的需要，在行業(yè)可持續(xù)發(fā)展下，使企業(yè)利潤率不斷增長。（二）物業(yè)管理在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位得到增強(qiáng)一是物業(yè)管理將得到社會的進(jìn)一步重視和更廣泛的認(rèn)同。物業(yè)管理在管理的深度、廣度，以及管理的觀念、模式、手段、內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量等方面都有別于傳統(tǒng)的房屋管理。在房產(chǎn)管理由傳統(tǒng)的福利型行政性管理方式向現(xiàn)代經(jīng)營型服務(wù)性管理方式轉(zhuǎn)變的推動下，受托管理的物業(yè)面積不斷增大，由于政策導(dǎo)向、輿論宣傳、企業(yè)形象等多方面的共同作用，社會對物業(yè)管理的重視與認(rèn)同將得以深化，從而擴(kuò)大了行業(yè)的影響。二是物業(yè)管理成為城市管理、社區(qū)建設(shè)的重要組成部分。隨著我國經(jīng)濟(jì)管理由計劃經(jīng)濟(jì)體制向市場經(jīng)濟(jì)體制逐步轉(zhuǎn)軌，政府工作的重點也由直接插手企業(yè)經(jīng)營管理，轉(zhuǎn)變?yōu)橄蛲顿Y者、企業(yè)營造良好的投資環(huán)境以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長。建好、管好城市，改善城市的生態(tài)環(huán)境，樹立城市新形象，已成為投資條件評價和促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)增長的基本要求之一。由于物業(yè)管理具有社區(qū)、環(huán)境建設(shè)和管理的獨特功能，將成為城市管理、社區(qū)建設(shè)的最重要組成部分。三是物業(yè)管理與社會各界的關(guān)系更加協(xié)調(diào)。由于物業(yè)管理行業(yè)在我國發(fā)展時間短、速度快，專業(yè)理論學(xué)科體系建立還不完善，政策法規(guī)還不能完全適應(yīng)行業(yè)發(fā)展的要求，物業(yè)管理企業(yè)與各大產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，以及與政府行政管理部門、街道辦事處、居委會的社會關(guān)系還未理順。但是，隨著物業(yè)管理市場化進(jìn)程的加快，現(xiàn)