某大型知名地產(chǎn)公司銷售部培訓(xùn)材料寫字樓市場(chǎng)專題ppt課件

寫字樓市場(chǎng)培訓(xùn) 2010年7月 上海寫字樓市場(chǎng)簡介 寫字樓項(xiàng)目策劃要點(diǎn) 寫字樓項(xiàng)目營銷計(jì)劃 寫字樓市場(chǎng)定義 銷售型寫字樓 租賃型寫字樓 寫字樓根據(jù)其產(chǎn)權(quán)持有性質(zhì) 可分為銷售型寫字樓和租賃型寫字樓 發(fā)展商將產(chǎn)權(quán)獨(dú)立分割 出售給小業(yè)主供其自用或投資之用 多位于徐匯 虹口等非核心CBD區(qū)域 成本回收迅速 短期實(shí)現(xiàn)大量現(xiàn)金收益后期經(jīng)營 管理難度加大項(xiàng)目價(jià)值無法實(shí)現(xiàn)最大化二次租賃中無法獲得國際公司的認(rèn)可 保持了產(chǎn)權(quán)的完整性 利于后期的經(jīng)營管理相對(duì)于銷售 租金變化相對(duì)較小 穩(wěn)定的長期收益通過REITS 拓寬融資渠道 前期物業(yè)成本無法回收 運(yùn)營成本較高資金流動(dòng)速度較慢 發(fā)展商長期持有項(xiàng)目完整產(chǎn)權(quán) 進(jìn)行租賃和資產(chǎn)管理 大多處于核心CBD區(qū)域 且品質(zhì)高端 飛洲國際 東海廣場(chǎng) 恒隆廣場(chǎng) 環(huán)球金融中心 寫字樓市場(chǎng)定義 市場(chǎng)普遍按照寫字樓所處的區(qū)域 交通位置 交房標(biāo)準(zhǔn)等方面的優(yōu)劣 將寫字樓分為國際甲級(jí)寫字樓 甲級(jí)寫字樓和乙級(jí)寫字樓 下表為市場(chǎng)通用的分級(jí)依據(jù) 上海寫字樓區(qū)域分布 徐家匯 虹橋開發(fā)區(qū) 北外灘 新上海商業(yè)城及竹園 中山公園 陸家嘴 張江 紫竹園區(qū) 核心CBD 成熟區(qū)域 核心CBD人民廣場(chǎng)淮海路南京西路陸家嘴虹橋開發(fā)區(qū)徐家匯 新興區(qū)域 北外灘中山公園新上海商業(yè)城及竹園張江 紫竹園區(qū) 南京西路CBD 該區(qū)域是上海寫字樓市場(chǎng)的縮影 初期以上海商城 嘉里中心為代表 將甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)帶入中國 隨著周邊五星級(jí)酒店云集 一直以來就是領(lǐng)事館 高端服務(wù)業(yè)的首選之地 10年前隨著恒隆廣場(chǎng) 梅龍鎮(zhèn) 中信泰富等高端辦公樓及商業(yè)落成 南京西路成為上海最高檔的商業(yè)辦公區(qū) 該區(qū)域未來的發(fā)展集中在靜安寺周邊 越洋廣場(chǎng) 會(huì)德豐廣場(chǎng)等項(xiàng)目代表著上海寫字樓市場(chǎng)未來的新趨勢(shì)以咨詢 會(huì)計(jì)事務(wù)所 律師事務(wù)所 廣告為代表的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)客戶比重較高 同時(shí)也是歐美領(lǐng)事館的主要聚集地區(qū)域內(nèi)平均成交租金為8 12元 平方米 天 為上海市最高水平 盡管辦公樓市場(chǎng)受到金融危機(jī)影響 但是該區(qū)域的租金水平下降幅度不大 區(qū)域特征 區(qū)域分布特征 南京西路 上海商城 恒隆廣場(chǎng) 越洋廣場(chǎng) 會(huì)德豐廣場(chǎng) 東海廣場(chǎng) 嘉里中心 主要沿淮海中路東段分布 是上海最早形成的CBD區(qū)域之一 早期為香港廣場(chǎng) 大上海時(shí)代廣場(chǎng) 瑞安廣場(chǎng) 金鐘廣場(chǎng)等項(xiàng)目 新天地 改造完成后 區(qū)域商業(yè)檔次和商務(wù)氛圍有明顯提升 企業(yè)天地成功吸引部分歐美500強(qiáng)客戶入駐 成為區(qū)域最高端項(xiàng)目 該區(qū)域開發(fā)較早 目前可供開發(fā)的土地資源有限 企業(yè)天地一 二期的開發(fā)完畢也標(biāo)志著盧灣區(qū)甲級(jí)寫字樓開發(fā)告一段落 淮海中路甲級(jí)寫字樓絕大部分為港資開發(fā)商早期開發(fā) 內(nèi)部設(shè)施已經(jīng)較為陳舊 客戶以港資客戶為主 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)占據(jù)較高的比重區(qū)域內(nèi)平均成交租金為6 8元 平方米 天 區(qū)域特征 中環(huán)廣場(chǎng) 瑞安廣場(chǎng) 香港新世界大廈 香港廣場(chǎng) 企業(yè)天地 力寶廣場(chǎng) 淮海路 區(qū)域分布特征 淮海路 人民廣場(chǎng) 延安東路沿線 該區(qū)域?qū)懽謽欠植急容^分散 人民廣場(chǎng) 延安東路 外灘區(qū)域均有 其中人民廣場(chǎng)作為上海城市的中心 具備成熟商務(wù)和交通條件區(qū)域內(nèi)港陸廣場(chǎng) 天安中心 海通證券大廈等一大批寫字樓于00年左右建成 已稍顯陳舊 但早期建成的外灘中心仍有較高市場(chǎng)影響力 未來外灘金融區(qū)的功能將得到加強(qiáng) 外灘附近一些街區(qū)將被改造為具有上海歷史 旅游 酒店 文化等特色的商務(wù)區(qū)該區(qū)域是上海早期的金融中心 相對(duì)于除陸家嘴以外的其他區(qū)域 金融客戶比例相對(duì)較高區(qū)域內(nèi)平均成交租金為5 8元 平方米 天 區(qū)域特征 仙樂斯廣場(chǎng) 來福士廣場(chǎng) 海通證券大廈 外灘中心 天安中心 都市總部大廈 區(qū)域分布特征 人民廣場(chǎng) 外灘 作為上海較新的商務(wù)區(qū) 徐匯區(qū)寫字樓市場(chǎng)處于快速發(fā)展中 其甲級(jí)寫字樓比例在現(xiàn)有6個(gè)商務(wù)區(qū)最低區(qū)域內(nèi)除港匯廣場(chǎng) 嘉華中心 淮海國際 世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)外 甲級(jí)寫字樓數(shù)量十分有限 且未來供應(yīng)較少區(qū)域內(nèi)未來最大供應(yīng)項(xiàng)目為徐家匯中心和新鴻基ICC項(xiàng)目受益于上海最主要的幾個(gè)數(shù)碼城聚集徐家匯 相對(duì)于其他區(qū)域 該區(qū)域IT 電子類企業(yè)較為聚集區(qū)域內(nèi)平均成交租金為4 8元 平方米 天 區(qū)域特征 世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng) 港匯廣場(chǎng) 淮海中路西段 徐家匯 區(qū)域分布特征 徐家匯 嘉華中心 淮海國際 虹橋 古北 虹橋地區(qū)為上海最早的對(duì)外開發(fā)區(qū) 有多家外國領(lǐng)事館匯集于此 是上海最早的集商務(wù) 展覽 居住為一體的涉外綜合區(qū)以萬都中心為代表的虹橋地區(qū)寫字樓多為90年代建成 設(shè)施設(shè)備已十分陳舊虹橋交通樞紐的規(guī)劃 為本區(qū)域的未來發(fā)展增添了巨大潛力中小型貿(mào)易類客戶聚集及日韓客戶聚集是長寧虹橋?qū)懽謽堑闹匾卣?近年來該區(qū)域大面積客戶外遷的趨勢(shì)較為明顯區(qū)域內(nèi)平均成交租金為3 7元 平方米 天 區(qū)域特征 世貿(mào)商城 國際貿(mào)易中心 龍之夢(mèng) 安泰大廈 萬都中心 虹橋上海城 區(qū)域分布特征 虹橋 中山公園 受益于國家金融中心的定位和上海經(jīng)濟(jì)中心的東移 小陸家嘴成為目前上海甲級(jí)商務(wù)樓供應(yīng)量最大的商務(wù)集中區(qū) 隨著08年的集中放量 小陸家嘴甲級(jí)寫字樓存量在未來幾年中將保持全上海第一位 小陸家嘴的發(fā)展帶動(dòng)周邊的新上海商業(yè)城及竹園板塊的發(fā)展 但由于供應(yīng)量大 自08年以來 浦東地區(qū)的租金價(jià)格下降明顯 小陸家嘴 竹園 陸家嘴作為我國唯一以 金融貿(mào)易 命名和定位的國家級(jí)開發(fā)區(qū) 正顯現(xiàn)出了越來越強(qiáng)大的集聚效應(yīng) 隨著環(huán)球金融中心的落成 加之相關(guān)商業(yè)配套的進(jìn)一步完善 小陸家嘴的商務(wù)中心地位已經(jīng)顯著提升 而在未來幾年中 仍將有大量的國際超甲級(jí)寫字樓陸續(xù)供應(yīng) 區(qū)域介紹 市場(chǎng)特征 部分寫字樓目前租金報(bào)價(jià) 元 天 平方米 花旗集團(tuán)大廈8 5 BEA大廈6 0 金茂大廈8 0 未來資產(chǎn)大廈7 5 時(shí)代金融6 5 環(huán)球金融中心8 5 甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng) 陸家嘴 甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng) 小陸家嘴 1995 2000約400 000 2000 2006約680 000 2007 2008約685 000 2009約450 000 2010約520 000 2011約465 000 2012 約1 000 000 證券大廈 金茂大廈 環(huán)球金融中心 IFC 上海中心 IFCII 招商局大廈 歷史供應(yīng)量與代表項(xiàng)目 竹園寫字樓 1 德加置地2 城建國際中心3 中建國際大廈4 東方希望大廈5 中融恒瑞大廈6 葛洲壩大廈7 長泰金融中心8 國際證券大廈9 盛大國際中心10 世紀(jì)大都會(huì) 1 2 3 4 6 7 8 9 10 5 甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng) 竹園 2000年前后 先后在東方路 新上海國際商城區(qū)域出現(xiàn)大量辦公樓 多為各省市在滬建造樓宇 設(shè)施及樓宇品質(zhì)較低 僅浦項(xiàng)廣場(chǎng)堪稱甲級(jí)寫字樓 2007年至今隨著中建 城建等高品質(zhì)項(xiàng)目入世 并對(duì)外提出竹園CBD概念 大幅提升區(qū)域商務(wù)氛圍和檔次隨著陸家嘴金融城東擴(kuò) 全國性證券交易機(jī)構(gòu)將重新建造并匯聚在竹園地區(qū) 區(qū)域未來的發(fā)展空間非常廣闊 已成為陸家嘴主要的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域 區(qū)域平均租金成交價(jià)為4 7元 平方米 天 租戶中不乏國際500強(qiáng)客戶 區(qū)域特征 2005年前項(xiàng)目 上海寫字樓租賃市場(chǎng) 供需基本平衡 但空置率上升至近10年新高 1994年 甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)供不應(yīng)求 租金保持在10元 平方米 天以上高位 1995 1998年 在空置率持續(xù)上升的影響下 租金持續(xù)下降 平均每年的降幅接近20 1999年達(dá)到最低 1999 2007年 近10年的快速增長 整體空置率的持續(xù)下降 促使租金不斷攀升 2008年 至今 大量的辦公樓供應(yīng)及金融風(fēng)暴的影響使得市場(chǎng)供需失衡 空置率急速上升導(dǎo)致區(qū)域租金大幅下滑 但進(jìn)入09年下半年后市場(chǎng)趨于相對(duì)平穩(wěn) 上海寫字樓租賃市場(chǎng) 分區(qū)域空置面積 至09年底 空置面積的區(qū)域分布中浦東地區(qū)占據(jù)了較大比重 這也是由于該區(qū)域08 09年間供應(yīng)較大所造成 0 100 000 200 000 300 000 400 000 500 000 600 000 700 000 800 000 900 000 1 000 000 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 浦西核心區(qū) 浦東核心區(qū) 浦西非核心區(qū) 浦東非核心區(qū) 單位 平方米 上海寫字樓租賃市場(chǎng) 租金趨勢(shì)分析 租金連續(xù)下挫 但09年第2季度后下跌幅度趨于平穩(wěn) Q2 1999 100 全市 浦西中央商務(wù)區(qū) 浦西非中央商務(wù)區(qū) 浦東中央商務(wù)區(qū) 浦東非中央商務(wù)區(qū) 上海寫字樓租賃市場(chǎng) 未來主要供應(yīng)量 單位 萬平方米 44 3 66 0 19 0 19 7 201 5 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 2010 2013 浦東供應(yīng) 浦西供應(yīng) 2011 14 0 2012 歷史最高吸納2007年 73萬 近3年平均吸納06 09年 33萬 55 8 41 8 未來主要供應(yīng)量 2010年 未來主要供應(yīng)量 2011年 未來主要供應(yīng)量 2012年 未來市場(chǎng)預(yù)測(cè) 上海寫字樓市場(chǎng)簡介 寫字樓項(xiàng)目策劃要點(diǎn) 寫字樓項(xiàng)目營銷計(jì)劃 客戶在考慮什么 寫字樓住戶選擇辦公樓的決策較為理性 會(huì)從多方面來進(jìn)行綜合權(quán)衡 以實(shí)現(xiàn)綜合目標(biāo)的最大化 商務(wù)成本租金水平 銷售價(jià)格辦公空間的利用效率物業(yè)管理費(fèi)用業(yè)務(wù)開展的交通費(fèi)用 業(yè)務(wù)開展的便利性接近所服務(wù)的客戶接近主要的政府主管部門接近主要的業(yè)務(wù)合作伙伴 企業(yè)形象地段寫字樓品質(zhì)的認(rèn)同度同一寫字樓中其他客戶的品質(zhì) 辦公環(huán)境的舒適度 安全性與效率設(shè)施設(shè)備內(nèi)部空間感物業(yè)管理提供的服務(wù)配套設(shè)施完善程度 員工可招募性及穩(wěn)定性城市對(duì)所需求員工的吸引力與多數(shù)員工居住地之間的交通可達(dá)性 政策優(yōu)惠及其他特殊要求增值稅 企業(yè)所得稅等稅收優(yōu)惠區(qū)域政府的辦公透明度及效率其他特殊要求 企業(yè)如何選擇辦公場(chǎng)所 發(fā)展商如何策劃寫字樓 交通 平面 實(shí)用率 價(jià)格 品質(zhì) 配套 價(jià)格 在對(duì)寫字樓進(jìn)行整體策劃前 最重要 最核心的工作是結(jié)合項(xiàng)目的地理位置 周邊項(xiàng)目情況 地塊數(shù)據(jù)等要素對(duì)寫字樓未來的租金 售價(jià)水平進(jìn)行確定 核心CBD區(qū)域則首先考慮建造租賃型辦公樓 非核心區(qū)域可以考慮銷售型寫字樓 在此原則上才能深入考慮項(xiàng)目的品質(zhì) 平面等其他因素 否則項(xiàng)目既得不到市場(chǎng)的認(rèn)可 也很難獲得客戶的青睞 銷售型寫字樓的資金回籠與住宅銷售比較相似 僅在貸款成數(shù)上有所差異 但租賃型寫字樓受裝修期 免租期等因素影響 在項(xiàng)目交付后一段時(shí)間內(nèi)難以產(chǎn)生現(xiàn)金流 對(duì)資金的要求比較嚴(yán) 因此在做項(xiàng)目前期資金計(jì)劃中應(yīng)充分考慮此因素 價(jià)格 實(shí)際支付價(jià)格 合同凈價(jià) 合同面價(jià) 合同總月份數(shù) 免租月數(shù) 合同總月份數(shù) 裝修月數(shù) 租戶在決定入駐或續(xù)租時(shí) 其對(duì)價(jià)格的敏感度在于其實(shí)際支付的價(jià)格 通常金融類 證券類 財(cái)務(wù)咨詢類 4A廣告類 法律類公司的承付能力較強(qiáng) 當(dāng)租戶從其他寫字樓搬遷入駐時(shí) 其財(cái)務(wù)部分還需要考慮新樓裝修成本 通常其會(huì)按照新租約合同期內(nèi)總支付租金的20 25 計(jì)提裝修費(fèi)用 全球500強(qiáng)公司或租賃面積在5000平米以上的租戶通常被視為主力客戶 其租金支付能力均比較低 尤其制造業(yè)類客戶對(duì)租金更加敏感 品質(zhì) 租戶對(duì)寫字樓品質(zhì)的要求主要集中在幾個(gè)方面 辦公空間 空調(diào) 電力供應(yīng) 電梯 樓面承重等 各種類客戶受其行業(yè)特殊性和經(jīng)營活動(dòng)的要求 對(duì)于辦公場(chǎng)所的硬件要求都各有側(cè)重 關(guān)注點(diǎn)差異較大 寫字樓設(shè)計(jì)之初 需要綜合考慮本區(qū)域內(nèi)主要客戶群的行業(yè)分布 優(yōu)化方案以滿足大部分客戶的硬件需求 后期再進(jìn)行的修改和增設(shè) 不僅工程難度大 而且將大大增加成本 品質(zhì) 辦公空間 上海不同時(shí)期主要甲級(jí)寫字樓凈高 分析 上海上世紀(jì)90年代建造的寫字樓中有較多項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層凈高在2 5米及以下 目前 標(biāo)準(zhǔn)層過低已成為了這些項(xiàng)目喪失市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的最主要原因之一二十一世紀(jì)初期建成的甲級(jí)寫字樓逐漸以2 6 2 7米為主 2 6 2 7米的樓層凈高能基本滿足寫字樓客戶對(duì)內(nèi)部空間的要求近年來 部分寫字樓將樓層凈高提升到了一個(gè)新的高度 3 0米在多個(gè)已建項(xiàng)目和規(guī)劃項(xiàng)目中被采用 不凡的空間感顯著提升了這些項(xiàng)目的品質(zhì)可在2 3層及中高區(qū)各選擇一個(gè)樓層 設(shè)置交易樓層 凈高通常不低于6米 提升低區(qū)價(jià)值并吸引金融類客戶但是不能一味提升辦公空間的凈高 3 3米以上將大大增加空調(diào)能耗 未來運(yùn)營成本將大大提高 銀行 證券公司等從事于證券發(fā)行 承銷 交易 企業(yè)重組 兼并與收購 投資分析 風(fēng)險(xiǎn)投資 項(xiàng)目融資等業(yè)務(wù)的非銀行金融機(jī)構(gòu) 他們的業(yè)務(wù)主要通過高效率的信息傳輸來完成 這就需要大面積的交易樓層 TradingFloor 以及和交易樓層相匹配的靈活的室內(nèi)布線 通常交易樓層凈高不低于6 0米 300mm的架空地板 1500kg 的承重 品質(zhì) 交易樓層 內(nèi)部平面與空間 分析 共享空間作為一種新潮的概念 近年來陸續(xù)在很多寫字樓項(xiàng)目中得到采用 針對(duì)銷售型寫字樓項(xiàng)目 共享空間為產(chǎn)品營造了一個(gè)很好的賣點(diǎn)上海甲級(jí)寫字樓客戶更注重內(nèi)部平面的實(shí)用性 普通的共享空間設(shè)計(jì)占用了一定的使用面積 根據(jù)經(jīng)驗(yàn) 共享空間較受大面積客戶歡迎共享空間存在私密性的隱患 因而在一定程度上限制了包含共享空間的樓面的客戶范圍 多數(shù)情況下需要由一個(gè)客戶使用多個(gè)樓層 對(duì)于業(yè)主而言 將喪失部分租賃的靈活性 品質(zhì) 躍層空間 越洋廣場(chǎng)空中休息廳 品質(zhì) 空調(diào)系統(tǒng) VAV空調(diào)系統(tǒng)在目前高品質(zhì)寫字樓中被普遍采用 目前FCU VRV VAV等均是成熟的空調(diào)系統(tǒng) FCU應(yīng)用時(shí)間最長 因而早期建成的寫字樓多采用FCU系統(tǒng) 隨著VRV系統(tǒng)技術(shù)的成熟及銷售型寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展 在一些銷售型寫字樓項(xiàng)目中VRV空調(diào)系統(tǒng)得到了普遍使用 VRV系統(tǒng)占用樓層空間小 并且滿足了小面積客戶獨(dú)立靈活控制空調(diào)的需求 VAV系統(tǒng)近年來在一些高品質(zhì)的寫字樓項(xiàng)目中被普遍使用 該系統(tǒng)可更好的保障室內(nèi)空氣質(zhì)量 絕大部分租戶均已將VAV系統(tǒng)視為高品質(zhì)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)之一 上海部分寫字樓空調(diào)系統(tǒng)狀況 空調(diào)的分區(qū)模塊的建議 32 VAV與VRV空調(diào)系統(tǒng)比較 品質(zhì) 空調(diào)系統(tǒng) 33 新風(fēng)量建議至少應(yīng)達(dá)到35立方米 小時(shí) 人 匯亞中心新風(fēng)量 35立方米 小時(shí) 人 港匯廣場(chǎng)新風(fēng)量 50立方米 小時(shí) 人 花旗集團(tuán)大廈新風(fēng)量 50立方米 小時(shí) 人 目前辦公樓除采用新風(fēng)系統(tǒng)外 也同時(shí)采用可開啟窗 呼吸式玻璃幕墻等生態(tài)環(huán)保設(shè)計(jì) 改進(jìn)室內(nèi)空氣質(zhì)量 品質(zhì) 空調(diào)系統(tǒng) 品質(zhì) 電梯系統(tǒng) 電梯系統(tǒng)是客戶感受寫字樓品質(zhì)的最直觀因素之一 尤其是平均等待時(shí)間和轎箱內(nèi)部空間感 建議 五分鐘運(yùn)載力應(yīng)該10 以上 平均等待時(shí)間應(yīng)在35秒以內(nèi)特別要注意轎箱內(nèi)的空間感及裝飾 轎箱高度接近3米會(huì)給客戶以不凡的空間體驗(yàn) 內(nèi)部平面與空間 大堂與雨蓬是除外立面外 客戶對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)評(píng)價(jià)重要的因素 開闊的大堂和巧妙設(shè)計(jì)的雨蓬是塑造項(xiàng)目品質(zhì)和為項(xiàng)目增色的重要手段 許多客戶往往在剛進(jìn)入大堂的五秒鐘內(nèi)就對(duì)寫字樓的品質(zhì)作出了判斷 大堂 雨蓬 分析 底層大堂高度應(yīng)達(dá)10米左右 大堂占底層的面積比例應(yīng)在二分之一以上 建議達(dá)到四分之三寫字樓底層不建議設(shè)置過多的商業(yè)設(shè)施 在人流主動(dòng)線外的適當(dāng)區(qū)域設(shè)置外資銀行營業(yè)廳和高檔的咖啡廳可滿足基本商務(wù)需求并進(jìn)一步提升項(xiàng)目市場(chǎng)形象在底層大堂以外的區(qū)域設(shè)置夾層 夾層占底層面積不應(yīng)超過二分之一 建議為四分之一 品質(zhì) 大堂 內(nèi)部平面與空間 標(biāo)準(zhǔn)層平面 三角形 圓形及其他標(biāo)新立異的不規(guī)整的標(biāo)準(zhǔn)層平面均會(huì)降低寫字樓內(nèi)部空間的使用效率 因而以矩行為基本單元是客戶最為青睞的平面形狀 金茂大廈 角部的矩形縮進(jìn) 角部的矩行縮進(jìn) 即可增加擁有兩個(gè)視野面的角的數(shù)量 也可在一定程度減小建筑的 方向性 局部的圓弧形設(shè)計(jì) 局部的圓弧形設(shè)計(jì)在保證相關(guān)展示面 無方向性 的同時(shí) 可將圓形平面對(duì)內(nèi)部實(shí)用率的負(fù)面影響顯著降低 平面 內(nèi)部平面與空間 12米以上的進(jìn)深 2000平方米以上的標(biāo)準(zhǔn)層面積目前受到大多數(shù)大中面積客戶的青睞標(biāo)準(zhǔn)層平面內(nèi)立柱應(yīng)盡量靠近外墻 滿足客戶對(duì)無柱式辦公的要求 創(chuàng)造規(guī)整開闊的內(nèi)部平面空間 提高寫字樓的實(shí)用率 柱距 8 4米進(jìn)深 12 8 15 2米 柱距 9米進(jìn)深 11 7 15米 世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng) 花旗集團(tuán)大廈 匯亞大廈 柱距 7 2米進(jìn)深 11 6米 分析 寫字樓開間和進(jìn)深影響到平面的分割 車位的擺放等 通常大的柱距和進(jìn)深能滿足大面積客戶的需求 但項(xiàng)目目標(biāo)客戶若以中小面積客戶為主 則進(jìn)深不宜過大寫字樓客戶多青睞于無柱辦公 以提高平面利用效率立柱靠近外墻 雖然在采用玻璃幕墻的情況下存在從外部會(huì)看到立柱的現(xiàn)象 一方面深色的玻璃可部分消除該現(xiàn)象 另一方面 從外部可見立柱的影響遠(yuǎn)不及提高內(nèi)部平面實(shí)用率的影響 因而 建議應(yīng)盡可能使立柱向幕墻靠攏 平面 平面 客戶要求 附加條件 預(yù)留樓梯 共享空間 共享空間 對(duì)于部分大面積客戶 對(duì)共享空間有一定需求 建議在部分樓層設(shè)置預(yù)留樓梯 對(duì)于兩層以上的客戶 設(shè)置可拆卸樓板 以預(yù)留樓梯位置預(yù)留管井 為部分大型企業(yè)客戶行政人員預(yù)留管井 以設(shè)置給排水管道預(yù)留廁所 為部分大型企業(yè)客戶行政人員預(yù)留洗手間 以提供更人性化辦公空間 此類設(shè)計(jì)并非企業(yè)必須 但有助于提高項(xiàng)目品質(zhì) 對(duì)某些企業(yè)具有一定吸引力 平面 客戶要求 面積2000平方米以上形狀方正 進(jìn)深10米以上實(shí)用率65 70 中心筒設(shè)置 150mm架空地板 最好可以有開啟窗 考慮實(shí)際使用 就是45度開啟有卡口 凈高3米以上 走道1 8米以上無柱式設(shè)計(jì)或柱子靠幕墻基本功能要有男衛(wèi)生間 3立3蹲 女衛(wèi)生間 3蹲 茶水間位置 拖把間 男女衛(wèi)生間在同一側(cè)方形支柱對(duì)空間分割和辦公桌椅擺放影響較小 更受客戶歡迎低區(qū)電梯井在高區(qū)部分以及電梯井在地下室部分可用作儲(chǔ)存空間 平面 客戶興趣點(diǎn) 40 細(xì)節(jié)考慮 在核心筒內(nèi)的適當(dāng)位置 增設(shè)淋浴間和行政人員專用洗手間 在細(xì)節(jié)之處體現(xiàn)對(duì)員工的關(guān)懷和吸引客戶決策層 花旗銀行大廈 行政人員洗手間 世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng) 淋浴室 分析 部分寫字樓項(xiàng)目中設(shè)置有行政人員洗手間 通常設(shè)置于標(biāo)準(zhǔn)層平面的角上靠近行政人員辦公室 供專人專用 如花旗集團(tuán)大廈 或設(shè)置于核心筒內(nèi) 供特定的多人使用部分寫字樓項(xiàng)目中設(shè)淋浴室 通常設(shè)在核心筒內(nèi) 為員工加班或出差歸來提供淋浴場(chǎng)所考慮到在標(biāo)準(zhǔn)層平面四角視野最佳 并且此處設(shè)立行政人員洗手間不便于管道布置 可在核心筒內(nèi)的適當(dāng)位置設(shè)置淋浴室和行政人員洗手間 在細(xì)節(jié)之處體現(xiàn)對(duì)員工的關(guān)懷和吸引客戶決策層 平面 41 細(xì)節(jié)考慮 在部分樓層預(yù)留可拆卸樓板 為使用多個(gè)樓層的客戶提供內(nèi)部溝通的便利 分析 為購買或租用連續(xù)兩層以上的客戶提供了內(nèi)部交通的方便 避免了繞道電梯的麻煩 并增添了辦公室的氣派和美感建議在部分樓層的適當(dāng)位置預(yù)留可拆卸樓板 平面 42 細(xì)節(jié)考慮 在局部區(qū)域加強(qiáng)樓板的負(fù)重荷載 滿足部分客戶的特定需求 分析 多數(shù)大公司都會(huì)有集中儲(chǔ)藏文件或設(shè)置機(jī)房的需求 由于文件柜和機(jī)房一般設(shè)置于靠近核心筒的區(qū)域 可以通過局部承重加強(qiáng)的方式予以滿足 其中金融類 IT企業(yè)對(duì)于樓板荷載要求比其他行業(yè)更高 在標(biāo)準(zhǔn)層靠近核心筒處的部分區(qū)域設(shè)置 重負(fù)荷帶 加強(qiáng)部分樓板的承重負(fù)荷能力 平面 平面 核心筒 中央核心筒 實(shí)用率較高四周同等的進(jìn)深公共走道設(shè)置靈活自然采光較為平均單元分割及組合差異較小 受結(jié)構(gòu)影響 進(jìn)深有限 偏心筒 優(yōu)化景觀資源較大單元進(jìn)深走道占用面積小大面積開闊辦公空間 單元景觀差異大單元分割大小較難控制 環(huán)球金融中心 創(chuàng)興金融中心 鉆石大廈 優(yōu)點(diǎn) 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 缺點(diǎn) 目前甲級(jí)寫字樓普遍采用此中央核心筒設(shè)計(jì) 受地塊形狀 景觀條件所限或設(shè)計(jì)特殊需求的情況下 采用偏心筒結(jié)構(gòu) 配套設(shè)置 商業(yè)區(qū)大裙房型寫字樓 商務(wù)配套型寫字樓 純寫字樓 來福士廣場(chǎng)多種商業(yè)業(yè)態(tài) 主要集中于休閑購物 成熟的時(shí)尚購物場(chǎng)所 匯豐大廈餐飲及商務(wù)配套服務(wù) 服務(wù)本樓客戶 平均租金和寫字樓租金基本相當(dāng) 世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)商業(yè)配套設(shè)施非常有限 主要依靠周邊商業(yè)設(shè)施來提供相關(guān)服務(wù) 寫字樓配套設(shè)置的主要設(shè)置方式 配套 商業(yè) 外部形象 商業(yè)裙樓的獨(dú)立性 中環(huán)廣場(chǎng) 香港新世界 嘉華中心 金茂大廈 梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng) 配套 商業(yè) 總建筑面積355 000平方米南塔樓 250米 Ritz Carlton酒店 45 700平方米 300間寫字樓 82 000平方米北塔樓 260米 服務(wù)式公寓 31 600平方米寫字樓 97 500平方米小樓 85米 酒店 43 000平方米 400間裙樓商場(chǎng) 84 300平方米55 200平方米 地上四層29 100平方米 地下兩層停車位1 800個(gè) 配套 商業(yè) 上海國金中心 IFC 南塔樓 北塔樓 小樓 商場(chǎng)入口 未來供應(yīng)項(xiàng)目分析 IFC 配套 商業(yè) 上海國金中心 IFC 證券 期貨等主業(yè)為金融產(chǎn)品交易的公司 以及中大型企業(yè)的地區(qū)總部 對(duì)于數(shù)據(jù)通訊都有數(shù)據(jù)流量大 保密安全性高 實(shí)時(shí)性等要求 都需要安裝專用通訊衛(wèi)星 因此需要考慮在頂樓預(yù)留5 10個(gè)通訊衛(wèi)星安裝位置 以供該類客戶使用 配套 衛(wèi)星 其他 停車位數(shù)量至少保證每100平方米辦公面積停車位數(shù)達(dá)到0 5個(gè) 具體數(shù)量應(yīng)結(jié)合地下層數(shù)進(jìn)行綜合考慮 上海部分寫字樓停車位設(shè)置狀況 配套 停車位 50 外部形象 外灘中心黃浦區(qū) 泛光照明 在整個(gè)浦江東岸及黃浦 虹口區(qū)域均可欣賞到其耀眼 皇冠 的光芒 金茂大廈小陸家嘴 泛光照明 猶如王冠的頂部設(shè)計(jì)在燈光的映耀下盡顯 王者風(fēng)范 大氣的頂部設(shè)計(jì)配合巧妙的夜景燈光是增添項(xiàng)目市場(chǎng)關(guān)注度的重要手段之一 恒隆廣場(chǎng)靜安區(qū) 透光照明 幾乎在內(nèi)環(huán)以內(nèi)高架上的任何一處均可欣賞到其火炬般的炫耀頂部 突出其 伸展國際視野 映耀上海光芒 的理念 港匯廣場(chǎng)徐匯區(qū) 透光照明 底部的港匯購物中心及其上的雙塔 在燈光的渲染下體現(xiàn)了 蛋糕 蠟燭 的美好寓意 配套 景觀燈光 非交通主干道展示面不佳商家廣告牌設(shè)計(jì)不醒目 巨型樓體廣告牌及LED屏 來福士廣場(chǎng) 商家指示牌 花旗銀行大廈 主干道標(biāo)志性招牌 配套 戶外廣告 上海寫字樓市場(chǎng)簡介 寫字樓項(xiàng)目策劃要點(diǎn) 寫字樓項(xiàng)目營銷計(jì)劃 項(xiàng)目籌備期 前期推廣階段 預(yù)租期 強(qiáng)租期 項(xiàng)目運(yùn)營期 營銷準(zhǔn)備啟動(dòng) 項(xiàng)目建造期 取得預(yù)售證 項(xiàng)目竣工 客戶入駐 廣告公司甄選推廣策略制定交付標(biāo)準(zhǔn)制定 營銷推廣策略 推廣營銷關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 寫字樓營銷總綱 準(zhǔn)備事項(xiàng) 項(xiàng)目圍板前期形象宣傳冊(cè) 實(shí)施工作 代理行甄選律師行甄選現(xiàn)場(chǎng)人員進(jìn)駐 設(shè)立接待中心現(xiàn)場(chǎng)宣傳布置標(biāo)準(zhǔn)文件系統(tǒng)租售資料準(zhǔn)備 媒體策略制定活動(dòng)方案制定 設(shè)立樣板層租售資料完善廣告媒體投放進(jìn)行推廣活動(dòng) 媒體策略調(diào)整活動(dòng)方案調(diào)整交房相關(guān)事項(xiàng) 廣告媒體投放軟性媒體推廣客戶簽約儀式 確認(rèn)租售管理項(xiàng)目形象提升 繼續(xù)軟性媒體推廣開展客戶答謝會(huì) 項(xiàng)目初步營銷方案建議 整體推廣策略 媒體 報(bào)紙 新聞?lì)?經(jīng)濟(jì)類 地產(chǎn)類 雜志 經(jīng)濟(jì)類 地產(chǎn)類 英文類 戶外 路牌 燈箱 道旗 網(wǎng)絡(luò) 網(wǎng)站 鏈接 網(wǎng)站廣告 其他 電臺(tái) 機(jī)場(chǎng)廣告 活動(dòng) 工程節(jié)點(diǎn)類 開盤 交房 新聞宣傳類 研討 簽約儀式 項(xiàng)目推廣類 中介聯(lián)誼等 營銷工具 DM樓書技術(shù)手冊(cè)專用信紙 專用信封文件夾 文件袋模型展板手提袋標(biāo)準(zhǔn)文件系統(tǒng)精品樓書項(xiàng)目簡報(bào)電子樓書專業(yè)禮品 通過媒體 活動(dòng) 營銷工具等綜合手段向目標(biāo)受眾傳播項(xiàng)目信息 實(shí)現(xiàn)營銷目標(biāo) 寫字樓推廣工具 項(xiàng)目初步營銷方案建議 媒體推廣策略 報(bào)紙廣告 與項(xiàng)目活動(dòng)相結(jié)合 選擇具有影響力 與項(xiàng)目氣質(zhì)相匹配的報(bào)紙媒體進(jìn)行推廣 諸如 東方早報(bào) 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào) 等雜志廣告 結(jié)合項(xiàng)目定位進(jìn)行針對(duì)性的媒體投放 以形象發(fā)布為主 媒體以高端雜志 航空雜志及英文媒體為主 如 中國航空 ShanghaiTailor 等戶外媒體 與項(xiàng)目整體形象及圍版 接待中心等風(fēng)格相結(jié)合 在項(xiàng)目周邊或利用項(xiàng)目樓宇自身進(jìn)行形象宣傳 1 運(yùn)用報(bào)紙 雜志 戶外等媒體樹立項(xiàng)目形象 寫字樓推廣策略 常用推廣策略簡介 項(xiàng)目初步營銷方案建議 媒體推廣策略 組織專業(yè)的 連續(xù)的 專題性的新聞報(bào)道 新聞報(bào)道的特點(diǎn)為可信性 媒體集中影響性及成本低廉性 在未取得預(yù)售許可證的租售準(zhǔn)備階段結(jié)合營銷活動(dòng)進(jìn)行專題新聞報(bào)道的宣傳對(duì)于項(xiàng)目前期預(yù)租十分有必要 每一輪次的新聞報(bào)道應(yīng)以 主題統(tǒng)一 訴求豐富 為原則做好新聞繕稿的準(zhǔn)備工作 保證新聞報(bào)道的可信性及說服力 2 借助專業(yè)公司的媒體資源 通過新聞報(bào)道的形式開展軟性推廣 3 針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)展適時(shí)通過中介 媒體及客戶活動(dòng)發(fā)布項(xiàng)目信息 項(xiàng)目初步營銷方案建議 媒體推廣策略 常用推廣策略簡介 寫字樓推廣策略 項(xiàng)目初步營銷方案建議 媒體推廣策略 互聯(lián)網(wǎng)渠道運(yùn)用的目的包括 形象包裝 信息獲知 信息檢索 建立項(xiàng)目網(wǎng)站并將其作為重要的信息發(fā)布 更新以及項(xiàng)目專業(yè)形象展示的渠道建立與著名搜索引擎的鏈接 關(guān)鍵詞為 租售 寫字樓租售 房地產(chǎn)租售 項(xiàng)目名 建設(shè)項(xiàng)目網(wǎng)站或在專業(yè)門戶 新聞網(wǎng)站 如SINA 搜房等 發(fā)布廣告或鏈接 4 網(wǎng)絡(luò)廣告或項(xiàng)目網(wǎng)站將作為項(xiàng)目信息及時(shí)發(fā)布與查詢的渠道 項(xiàng)目初步營銷方案建議 媒體推廣策略 項(xiàng)目初步營銷方案建議 媒體推廣策略 常用推廣策略簡介 寫字樓推廣策略 5 專業(yè)代理行的網(wǎng)站 物業(yè)地圖以及市場(chǎng)透視分析等也是重要信息渠道 項(xiàng)目初步營銷方案建議 活動(dòng)推廣策略 項(xiàng)目推廣活動(dòng) 客戶交流活動(dòng) 結(jié)合項(xiàng)目推廣進(jìn)程 通過不定期的客戶互動(dòng)交流活動(dòng)迅速提升本項(xiàng)目在業(yè)界的形象與知名度 目的 配合項(xiàng)目租賃的不同時(shí)間節(jié)點(diǎn) 通過大型的推廣活動(dòng) 為項(xiàng)目營造良好的市場(chǎng)氛圍 項(xiàng)目初步營銷方案建議 媒體推廣策略 項(xiàng)目初步營銷方案建議 媒體推廣策略 項(xiàng)目初步營銷方案建議 媒體推廣策略 項(xiàng)目初步營銷方案建議 媒體推廣策略 寫字樓推廣策略 活動(dòng) 項(xiàng)目初步營銷方案建議 活動(dòng)推廣策略 記者招待會(huì) 依靠專業(yè)代理公司與各大主要媒體的良好合作關(guān)系 在項(xiàng)目開盤前期可通過媒體的軟文宣傳為項(xiàng)目推廣進(jìn)行前期預(yù)熱 并迅速提升項(xiàng)目市場(chǎng)知名度 示例 香港新世界大廈記者招待會(huì) 示例 萬都中心記者招待會(huì) 項(xiàng)目初步營銷方案建議 活動(dòng)推廣策略 項(xiàng)目初步營銷方案建議 媒體推廣策略 項(xiàng)目初步營銷方案建議 媒體推廣策略 項(xiàng)目初步營銷方案建議 媒體推廣策略 項(xiàng)目初步營銷方案建議 媒體推廣策略 寫字樓推廣策略 活動(dòng) 項(xiàng)目初步營銷方案建議 活動(dòng)推廣策略 通過新聞發(fā)布會(huì)的形式正式發(fā)布項(xiàng)目開盤信息 并通過各合作方與有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的出席 熱烈渲染現(xiàn)場(chǎng)氣氛 同時(shí)邀請(qǐng)項(xiàng)目目標(biāo)客戶與各大新聞媒體共同參加 結(jié)合新聞發(fā)布會(huì) 將在公眾媒體正式發(fā)布項(xiàng)目開盤信息 并標(biāo)志本項(xiàng)目進(jìn)入正式的預(yù)租推廣階段 開盤儀式暨新聞發(fā)布會(huì) 項(xiàng)目初步營銷方案建議 活動(dòng)推廣策略