惠州市某區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告.doc

鎮(zhèn)隆房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告目錄1. 鎮(zhèn)隆基本情況介紹2. 惠陽(yáng)區(qū)總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)2.1 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨緩2.2 固定資產(chǎn)投資仍保持高位增長(zhǎng)2.3 商品房銷(xiāo)售面積銳減2.4 城鄉(xiāng)居民收入平穩(wěn)增長(zhǎng)2.5 重點(diǎn)企業(yè)整體增長(zhǎng)乏力2.6 企業(yè)盈利能力明顯下滑3. 金融危機(jī)對(duì)鎮(zhèn)隆的影響4. 鎮(zhèn)隆目前的房地產(chǎn)概況4.1 鎮(zhèn)隆的房地產(chǎn)板塊布局4.2 鎮(zhèn)隆客戶(hù)的置業(yè)特點(diǎn)4.3 在售樓盤(pán)龍庭1號(hào)介紹4.4 在售樓盤(pán)雍華庭介紹5. 鎮(zhèn)隆未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展望6. 鎮(zhèn)隆未來(lái)房地產(chǎn)趨勢(shì)展望1. 鎮(zhèn)隆基本情況 鎮(zhèn)隆鎮(zhèn)地處惠陽(yáng)區(qū)西南部，北連陳江，西接?xùn)|莞，東與惠州市區(qū)接壤。地理位置十分優(yōu)越，北距惠州市區(qū)10公里，南至深圳48公里，東南往惠陽(yáng)區(qū)21公里。下轄2個(gè)居民委員會(huì)和13個(gè)村民委員會(huì)。鎮(zhèn)隆歷來(lái)盛產(chǎn)優(yōu)質(zhì)荔枝糯米糍、桂味等，素有荔枝之鄉(xiāng)之稱(chēng),著名的人文景點(diǎn)有客家圍屋“崇林世居”。交通四通八達(dá)，205國(guó)道、惠深高速、惠河高速等穿鎮(zhèn)而過(guò)。2007年鎮(zhèn)隆的GDP為7.33億元，戶(hù)籍人口為27000人，暫住人口為30000人（暫住半年以上），城鎮(zhèn)常住人口3062人。結(jié)論：經(jīng)濟(jì)總量較低，為鄰近的陳江的五分之一（2007年陳江的GDP為37.62億元），新圩鎮(zhèn)的三分之一不到（2007年新圩鎮(zhèn)的GDP為26.1億元）。 城市常住人口較少，只有3062人，鄰近的新圩鎮(zhèn)城鎮(zhèn)常住人口為23655人，僅為新圩的13%，城市發(fā)展極度落后（數(shù)據(jù)來(lái)源于惠陽(yáng)發(fā)展和改革局）。 2. 惠陽(yáng)區(qū)經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展形勢(shì)（數(shù)據(jù)來(lái)源與惠州市統(tǒng)計(jì)局）2.1 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨緩 1-9月，全區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）86.56億元，增長(zhǎng)10.3%，增幅基本延續(xù)1-3月（9.7%）、1-6月（10%）的低位運(yùn)行態(tài)勢(shì)；比去年同期回落4.9個(gè)百分點(diǎn)，比全市平均水平低0.8個(gè)百分點(diǎn)。n 結(jié)論：與全國(guó)一樣，惠陽(yáng)區(qū)整體經(jīng)濟(jì)處于下行當(dāng)中2.2 固定資產(chǎn)投資仍保持高位增長(zhǎng) 1-9月，完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資55.34億元，增長(zhǎng)40.4%，增幅比1-6月和去年同期分別回落19.3和34.8個(gè)百分點(diǎn)，但仍保持近兩年來(lái)高位增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資21.48億元，增長(zhǎng)52.6%，對(duì)全社會(huì)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為46.5%，是投資增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力。2.3 商品房銷(xiāo)售面積銳減房地產(chǎn)市場(chǎng)未延續(xù)2003年以來(lái)持續(xù)旺銷(xiāo)的態(tài)勢(shì)，受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，購(gòu)房者持幣觀望氣氛較濃，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，1-3月，商品房銷(xiāo)售面積同比下降35.7%，1-6月降幅為33%，1-9月進(jìn)一步擴(kuò)大到57.4%，與去年同期增長(zhǎng)156.4%相比，形成強(qiáng)烈反差。n 結(jié)論：19月房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)52.6%，與此同時(shí)商品房銷(xiāo)售面積銳減57.4%，09年供過(guò)于求的壓力很大，主要以消化存量為主！2.4 城鄉(xiāng)居民收入平穩(wěn)增長(zhǎng) 1-9月，在崗職工月平均工資收入1625元，增長(zhǎng)24.1，剔除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)18.3%；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入6034元，增長(zhǎng)17.2%，剔除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)11.7%。9月末，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額114.41億元，比年初增長(zhǎng)14.6%，增幅比去年同期上升6.5個(gè)百分點(diǎn)。n 結(jié)論：雖然城鄉(xiāng)居民收入平穩(wěn)增長(zhǎng)，但是絕對(duì)數(shù)值還是較低2.5 重點(diǎn)企業(yè)整體增長(zhǎng)乏力。隨著國(guó)際市場(chǎng)需求減弱、成本上升、人民幣升值、招工難等多種內(nèi)外因素疊加效應(yīng)的顯現(xiàn)，以勞動(dòng)密集型和加工貿(mào)易型為主的重點(diǎn)企業(yè)增長(zhǎng)普遍放緩，支撐力明顯不足，對(duì)工業(yè)生產(chǎn)形成較大影響。1-9月，去年全年產(chǎn)值超億元的22家企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值74.34億元，占規(guī)模以上工業(yè)比重達(dá)57.9 %，同比增長(zhǎng)僅為8.1%，比規(guī)模以上工業(yè)平均增幅低1.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，東亞電子、中建電訊、東弘電子、中建塑膠、瑪琪摩托、興茂電器、新生港源、新豐家俱和雙新水泥出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，這9家企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值26.10億元，下降9.8%，拉低規(guī)模以上工業(yè)增幅2.4個(gè)百分點(diǎn)。2.6 企業(yè)盈利能力明顯下滑。在256家規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)中，1-8月虧損企業(yè)111家，虧損面為43.4%，同比上升4.4個(gè)百分點(diǎn)；虧損企業(yè)虧損額2.12億元，增虧27.9%；實(shí)現(xiàn)利稅總額1.34億元，下降34.7%，其中利潤(rùn)總額0.39億元，下降54.8%。顯示企業(yè)虧損面擴(kuò)大，虧損企業(yè)虧損額增加，利潤(rùn)及利稅總額大幅下降。n 結(jié)論：上述數(shù)據(jù)主要是對(duì)規(guī)模以上企業(yè)的統(tǒng)計(jì)，實(shí)際上中小企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力更低，受損情況更為嚴(yán)重。3. 金融危機(jī)對(duì)鎮(zhèn)隆的影響（準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)政府尚未對(duì)外發(fā)布）n 受?chē)?guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，鎮(zhèn)隆的大批企業(yè)不是倒閉就是大幅度裁員，據(jù)街頭隨機(jī)詢(xún)問(wèn)中小企業(yè)倒閉有50%左右，下圖是空空如也的廠區(qū)n 在工廠倒閉的情況下，服務(wù)行業(yè)也不能幸免，上圖為倒閉的鎮(zhèn)隆酒店和溫州城健身休閑中心4. 鎮(zhèn)隆的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境4.1 鎮(zhèn)隆的房地產(chǎn)板塊布局及昌隆花園二期的區(qū)位G205惠鹽高速龍庭1號(hào)昌隆花園鎮(zhèn)隆目前的商業(yè)中心，主要有新世界百貨，鎮(zhèn)隆市場(chǎng)，金峰源服裝、電器商場(chǎng)等。n 結(jié)論：鎮(zhèn)隆的房地產(chǎn)處于起步階段，目前鎮(zhèn)區(qū)在售的樓盤(pán)只有龍庭1號(hào)，市場(chǎng)上目前業(yè)也無(wú)在建項(xiàng)目。除去昌隆花園鎮(zhèn)區(qū)幾乎沒(méi)有其他的商品房。n 昌隆花園二期雖然位于205國(guó)道邊上，交通方便，但所處位置并非鎮(zhèn)隆的中心地段，地段比目前正在銷(xiāo)售的龍庭1號(hào)花園更遜一籌！4.2 鎮(zhèn)隆客戶(hù)置業(yè)特點(diǎn)n 鎮(zhèn)隆當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)主要是以自建房為主，特別是本地人及周邊鄉(xiāng)村的農(nóng)民，買(mǎi)地建房是他們首選的置業(yè)模式。n 高端客戶(hù)如公務(wù)員、企業(yè)主傾向選擇在惠州市區(qū)、陳江等置業(yè)n 選擇在本地購(gòu)買(mǎi)商品房置業(yè)主要為教師、工廠管理人員等，他們因收入有限，到市區(qū)置業(yè)并不現(xiàn)實(shí)。4.3 根據(jù)三級(jí)市場(chǎng)租賃價(jià)格推導(dǎo)來(lái)推導(dǎo)售價(jià)因龍庭1號(hào)仍未入伙，特挑選昌隆花園作為參考對(duì)象n 租金較少收到客戶(hù)預(yù)期的影響，因此能客觀反應(yīng)物業(yè)的真是價(jià)值，本項(xiàng)目一套85平方左右的兩房租650，100平方的三房租500，取較高租金水平的兩房作為參考，按照月租與首付兩成月供20的月供水平相當(dāng)?shù)脑?，該兩房的總價(jià)約為13萬(wàn)左右，單價(jià)約1500元/。（備注：按目前利率下浮30%為4.158%，萬(wàn)元月供20年的系數(shù)為61.43，貸款10.5萬(wàn)月供20年約為650，首期付兩成，總價(jià)約為13萬(wàn)，單價(jià)約為1500元/）4.4 在售樓盤(pán)龍庭（注冊(cè)名：福穩(wěn)花園）1號(hào)分析開(kāi)發(fā)商：惠陽(yáng)區(qū)穩(wěn)坤實(shí)業(yè)有限公司項(xiàng)目地址：惠陽(yáng)區(qū)鎮(zhèn)隆鎮(zhèn)景湖花園規(guī)模：預(yù)售總面積22074，216套，其中住宅191套，商業(yè)25套。共6棟，12層。開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2007年10月1日戶(hù)型：100157的三房和四房銷(xiāo)售情況:銷(xiāo)售約80%，剩余40套左右，剩余單位2700元/，對(duì)外9折，現(xiàn)場(chǎng)業(yè)務(wù)員介紹，如果有意向還可以想老板申請(qǐng)23萬(wàn)的優(yōu)惠，最終成交價(jià)約2200元/。客戶(hù)情況：因項(xiàng)目臨近鎮(zhèn)隆小學(xué)和中學(xué)，主力客戶(hù)群為教師目前現(xiàn)狀：合同約定2008年3月1號(hào)交樓，至今未交樓n 結(jié)論：在目前的市場(chǎng)上，鎮(zhèn)隆剩余商品房單位消化吃力！4.5 在售樓盤(pán)雍華庭分析開(kāi)發(fā)商：惠州市達(dá)潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目地址：惠城區(qū)仲愷惠臺(tái)路規(guī)模：目占地面積約8萬(wàn)平米，建筑面積約24萬(wàn)平米，包括住宅、商業(yè)主力店，具備居住、商務(wù)、休閑、投資等復(fù)合功能開(kāi)盤(pán)時(shí)間：已在銷(xiāo)售，未正式開(kāi)盤(pán)戶(hù)型：一房至四房客戶(hù)情況：項(xiàng)目位于鎮(zhèn)隆與仲愷高新區(qū)的交界處，屬鎮(zhèn)隆管轄，主打鎮(zhèn)隆第一盤(pán)，但實(shí)際上主要客戶(hù)來(lái)源為惠臺(tái)工業(yè)園，實(shí)際上來(lái)自鎮(zhèn)隆的客戶(hù)很少。目前現(xiàn)狀：項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā)，目前正銷(xiāo)售第一期。n 結(jié)論：該項(xiàng)目更多意義上是屬于仲愷的樓盤(pán)，是鎮(zhèn)隆融入陳江仲愷城市次中心具標(biāo)志性意義的樓盤(pán)，但與昌隆花園二期基本無(wú)競(jìng)爭(zhēng)！5. 鎮(zhèn)隆未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)展望陳江仲愷城市次中心組團(tuán)鎮(zhèn)隆仲愷陳江n 隨著惠州市陳江鎮(zhèn)隆地區(qū)分區(qū)規(guī)劃（2007-2020）的編制和實(shí)施，鎮(zhèn)隆將利用地緣優(yōu)勢(shì)，脫離傳統(tǒng)的行政區(qū)劃限制（鎮(zhèn)隆、陳江分屬與惠陽(yáng)、惠城區(qū)）,經(jīng)濟(jì)發(fā)展將更精密的與惠州經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的鎮(zhèn)區(qū)陳江、仲愷結(jié)合起來(lái)，成為惠州城市次中心組團(tuán)的一部分！n 2008年12月23日仲愷高新區(qū)與鎮(zhèn)隆簽約合作園區(qū)合作開(kāi)發(fā)協(xié)議，本著由惠州市統(tǒng)一規(guī)劃、共同開(kāi)發(fā)、政策不變、屬地管理不變的原則，以合作的形式，分期分片共同開(kāi)發(fā)位于惠陽(yáng)區(qū)鎮(zhèn)隆鎮(zhèn)合作園區(qū)的土地（即鎮(zhèn)隆皇后、聯(lián)溪兩個(gè)村約1平方公里）。這也是2008年1-9月，鎮(zhèn)隆和惠陽(yáng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的GDP、工業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資3項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅基本達(dá)到或高于全年目標(biāo)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展走在全區(qū)前列的重要原因（雍華庭即位于該區(qū)域）！6. 鎮(zhèn)隆未來(lái)的房地產(chǎn)形勢(shì)展望n 鎮(zhèn)隆目前工業(yè)土地出讓活躍，詳細(xì)情況見(jiàn)下表2008年鎮(zhèn)隆國(guó)有土地成交統(tǒng)計(jì)表成交類(lèi)型成交面積成交地段工業(yè)用地（21宗）545299主要區(qū)域?yàn)猷徑菖_(tái)工業(yè)園的甘陂村、皇后村地塊居住用地（1宗）50591鄰近惠臺(tái)的聯(lián)溪村商業(yè)用地（1宗）17998靠近陳江的青草窩地段n 隨著工業(yè)園園區(qū)的投產(chǎn)，必將帶來(lái)較大的置業(yè)需求，但在目前的整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，這個(gè)階段估計(jì)需要較長(zhǎng)的時(shí)間（數(shù)據(jù)來(lái)源于惠陽(yáng)區(qū)國(guó)土資源分局）。n 鎮(zhèn)隆的高端客戶(hù)（公務(wù)員、企業(yè)主等）置業(yè)主要市區(qū)等，選擇范圍很大，本地原住民的置業(yè)習(xí)慣是買(mǎi)