房地產(chǎn)項目融資方案

三 項目融資結(jié)構(gòu)和資金流量 一 二 項目參與方 四 項目融資資金成本與結(jié)構(gòu) 五 項目信用結(jié)構(gòu) 六 項目融資風(fēng)險 3 項目性質(zhì)銀行貸款 項目總投資72 035 00萬元 資金來源為業(yè)主自籌32 035 00萬元 擬從銀行貸款40 000 00萬元 貸款類型為項目貸款 貸款期限為3年 自2014年1月至2017年1月 年利率暫按7 00 確定 貸款抵押物為項目土地使用權(quán)證 面積14511平米 評估價值900萬元 另外由飛騰有限公司提供連帶責(zé)任擔(dān)保 擔(dān)保范圍為主債權(quán)及利息 違約金 損害賠償金和實現(xiàn)債權(quán)的費用 預(yù)計貸款資金一次性到賬 本金按3年分期償還 利息按季度支付 2015年1月償還本金20 000 00萬元 2016年1月償還本金10 000 00萬元 2017年1月償還本金10 000 00萬元 項目概況 1 項目名稱 新天地 建設(shè)項目 2 項目發(fā)起人立信有限公司 5 項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模項目包括地下二層 地上裙樓四層和塔樓三棟 總高99 8米 裙樓幾何尺寸為95m 90m 1號樓為辦公式公寓 2號樓為住宅 含部分拆遷戶還建房 3號樓為四星級賓館 項目規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)金融及居住用地 容積率 8 29 建筑密度 52 95 綠地率 15 8 目前項目已完成施工設(shè)計并已獲得規(guī)劃批準(zhǔn) 已取得土地證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 拆遷許可證 即將取得建設(shè)項目規(guī)劃許可證及開工證 已進入地上物拆遷階段 共有160余戶住戶需要拆遷 其中約90 的拆遷戶已與我公司訂立拆遷合同并已遷出 其余十余戶如資金到位亦可立即遷出 項目建設(shè)期為3年 自2013年1月至2016年1月 項目公司成立于2001年8月 位于遼寧省丹東市振安區(qū) 注冊 實收 資本700萬元 各股東均以貨幣出資 現(xiàn)股東為王立持股51 霍進翔持股47 周信持股2 法定代表人馬季林 截至2011年9月 公司資產(chǎn)7000萬元 全部為開發(fā)成本 負(fù)債4400萬元 所有者權(quán)益2600萬元 4 項目建設(shè)地址及范圍 新天地 項目位于遼寧省丹東市振興區(qū) 項目規(guī)劃用地14511平米 建筑面積150700平米 項目融資結(jié)構(gòu)和資金流量 1 項目實施進度整個小區(qū)的建設(shè)分成三個工期 1棟為一個施工單位 預(yù)計3年內(nèi)完成所有建設(shè) 如下列出施工進度 2 項目總投資估算項目總投資72 035 00萬元 其中土地征用及拆遷補償費12 000 00萬元 前期工程費2 736 00萬元 建筑安裝工程費45 600 00萬元 基礎(chǔ)設(shè)施費1 368 00萬元 公共設(shè)施配套費1 507 00萬元 開發(fā)間接費8 824 00萬元 3 項目資金投入計劃資金投入表 四 項目融資資金成本與資本結(jié)構(gòu) 一 項目融資資金成本資金成本是指公司為籌措并使用資金而支付的費用 通常資金成本率由于籌資方式的不同而不同 進行資金成本研究的目的 是為了選擇融資方案 進行融資決策 1 影響資金成本的因素分析a 使用資金所支付的費用 即資本占用費b 融資過程中資金與人力等耗費 即融資費用c 特定條件下的機會成本 指房地產(chǎn)投資者從企業(yè)內(nèi)部融資所形成的機會成本 2 資金成本的度量各融資方式的資金成本率的計算 二 項目資本結(jié)構(gòu) 1 資本結(jié)構(gòu)的概念資本結(jié)構(gòu)指公司通過債券 負(fù)債融資 股票 權(quán)益融資 混合債券劵等方式融資后 負(fù)債 權(quán)益占公司資本的構(gòu)成的比例關(guān)系 對于公司來說 負(fù)債融資的資金計入公司總負(fù)債 權(quán)益融資獲得資金成為股本計入所有者權(quán)益 所以公司資本結(jié)構(gòu)的調(diào)整主要表現(xiàn)為對公司資本中債務(wù)構(gòu)成 或者說 負(fù)債融資的比例 進行調(diào)整 這個指標(biāo)通常是以公司的權(quán)益負(fù)債率 或者其他包含公司總負(fù)債賬戶的償債指標(biāo)如資本負(fù)債率 債務(wù)資產(chǎn)比率 財務(wù)杠桿率來衡量的 權(quán)益負(fù)債率 總負(fù)債 總所有者權(quán)益資本負(fù)債率 總負(fù)債 總所有者權(quán)益資產(chǎn)負(fù)債率 總負(fù)債 總負(fù)債 總所有者權(quán)益財務(wù)杠桿率 平均總資產(chǎn) 平均總所有者權(quán)益 按照來源 可將企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中需要的資金概括的分為兩大類 即負(fù)債資金和權(quán)益資金 在通常情況下 權(quán)益資金不能完全滿足企業(yè)的經(jīng)營需要 因此 還需要額外的負(fù)債融資 資本結(jié)構(gòu)即是探討這兩類資金的構(gòu)成和比例關(guān)系 因企業(yè)所籌資本的期限的不同 資本結(jié)構(gòu)又可具體到廣義和狹義之分 狹義的資本結(jié)構(gòu)僅指長期資金來源構(gòu)成及其相互關(guān)系 認(rèn)為短期資金的籌集和使用經(jīng)常變化 因此不應(yīng)當(dāng)納入資本結(jié)構(gòu)的管理范疇 而應(yīng)該作為營運資金管理 而廣義的資本結(jié)構(gòu)定義認(rèn)為負(fù)債應(yīng)包含資產(chǎn)負(fù)債表右方的全部負(fù)債 所以資本結(jié)構(gòu)是指全部負(fù)債構(gòu)成與權(quán)益資本之間的比例關(guān)系 2 房地產(chǎn)開發(fā)過程及資金運作特點房地產(chǎn)公司的經(jīng)營活動就是若干個房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營的過程 對大規(guī)模房地產(chǎn)公司而言 可能會同時運行多個房地產(chǎn)項目 一個項目的銷售回款可以用作另一個項目的開發(fā)資金 但對于大多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說 一般同時運行的開發(fā)項目不會超過1至2個 因此 公司的運營過程往往就是項目的運作過程 公司的融資決策也是圍繞項目的開發(fā)進度計劃 以項目各個開發(fā)階段的資金需求而進行的 2 1房地產(chǎn)項目開發(fā)的一般流程及各階段資金需求對于不同的房地產(chǎn)項目 其開發(fā)流程也不盡相同 一般來說 由于項目開發(fā)前期手續(xù)的辦理程序受政府相關(guān)部門的管理規(guī)定約束 房地產(chǎn) 項目開發(fā)的前期階段的流程基本相同 而項目建設(shè)階段也少有變化的余地 差異最大的就是租售階段的流程 在我國房地產(chǎn)開發(fā)的初期 房地產(chǎn)項目的租售階段往往在建設(shè)階段基本完成后 如主體結(jié)構(gòu)封頂 進行 隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展 房地產(chǎn)企業(yè)的營銷部門常常在可行性研究階段即介入項目的策劃與市場定位工作 進行市場調(diào)研 尋找潛在客戶 開始營銷準(zhǔn)備 另一方面 房地產(chǎn)開發(fā)商為解決資金問題 分散投資風(fēng)險 在項目的建設(shè)階段即進行房地產(chǎn)預(yù)售工作 對于以租為主的寫字樓 酒店等商業(yè)性物業(yè) 也出現(xiàn)了預(yù)租 回租 回買等與融資相結(jié)合的營銷手段 因此本節(jié)所列舉的房地產(chǎn)項目的開發(fā)流程僅為示意 全部開發(fā)流程及各階段資金需求見表2 1 表2 1 房地產(chǎn)項目開發(fā)流程及各階段資金需求 3 房地產(chǎn)資金運作的特點由于房地產(chǎn)存在著物質(zhì)性質(zhì)方面和經(jīng)濟性質(zhì)方面的特征 其資金動作也就有著與一般商品生產(chǎn)和流通行業(yè)不同的特點 主要有 1 資金投入量大 投資成本高首先 土地開發(fā)的成本較高 近年來 土地出讓價格不斷上漲 國家發(fā)展和改革委員會 國家統(tǒng)計局發(fā)布的調(diào)查報告顯示 2004年第一季度35個大中城市有7個城市土地交易價格漲幅超過10個百分點 第二季度 全國有8個城市土地交易價格同比漲幅超過10 2005年2月2日武漢市漢陽區(qū)鸚鵡洲858畝地塊被香港世茂集團以31 5億元的價格竟得 其成交價也創(chuàng)下國內(nèi)土地競拍的最高記錄 其次 房屋開發(fā)的成本較高 建筑安裝需要耗費大量的材料和資金 從而造成房屋的開發(fā)成本高于一般的產(chǎn)品成本 再次 由于房地產(chǎn)建設(shè)周期長 占用資金需要支付大量利息 資金成本高也增加了房地產(chǎn)開發(fā)的成本 2 資金周轉(zhuǎn)慢 投資回收期長因為房地產(chǎn)開發(fā)受土地投資市場 綜合開發(fā)市場 建筑施工市場和房地產(chǎn)市場等四個互相聯(lián)系的市場的制約 房地產(chǎn)從開發(fā)到交付使用 其生產(chǎn)周期短則一年 長則數(shù)年 才進入流通和消費領(lǐng)域 因此投資回收期較長 如果靠分期收款或出租獲得租金收回投資則所需時間更長 3 投資風(fēng)險較大因為房地產(chǎn)開發(fā)占用資金多 資金周轉(zhuǎn)期長 其投資風(fēng)險也較大 主要表現(xiàn)為流動性風(fēng)險 通貨膨脹風(fēng)險 經(jīng)營性風(fēng)險等 4 房地產(chǎn)資金的增值性由于土地資源的稀缺性 房地產(chǎn)的不可替代性等特點而使房地產(chǎn)具有保值 增值的優(yōu)點 隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高 房地產(chǎn)的需求也不斷增大 造成一定時間和特定地點上的供需矛盾加劇 從長期看 房地產(chǎn)的價格呈上揚趨勢 房地產(chǎn)資金的增值性也愈發(fā)明顯 五 項目信用結(jié)構(gòu) 項目融資擔(dān)保的作用 第一 采用擔(dān)保形式 項目的投資者可以避免承擔(dān)全部的和直接的項目債務(wù)責(zé)任 項目投資者的責(zé)任被限制在有限的項目發(fā)展階段之內(nèi)或者有限的金額之內(nèi) 第二 采用擔(dān)保形式 項目投資者可以將一定的項目風(fēng)險轉(zhuǎn)移給第三方 六 項目融資風(fēng)險 1 項目風(fēng)險類別 1 市場風(fēng)險 2 融資風(fēng)險 3 變現(xiàn)風(fēng)險 4 管理風(fēng)險 5 利率風(fēng)險 6 法律風(fēng)險 7 環(huán)境風(fēng)險 2 風(fēng)險分析任何投資都存在風(fēng)險 所以應(yīng)該說明項目存在的主要風(fēng)險是什么 如何克服這些風(fēng)險 A 投資方的投資資金及收益風(fēng)險在項目無法啟動的情況下將一直獨立承擔(dān)投資資金成本 及追加資金成本 B 投資方不能有效監(jiān)控好管理者的經(jīng)營從而產(chǎn)生新的債務(wù)而產(chǎn)生的連帶風(fēng)險 C 融資者對投資者的信用沒有得到確定而產(chǎn)生無法回購的險D 融資者為掌控全局經(jīng)營 在回購時利益出讓增加風(fēng)險 E 融資者提前回購而