房地產(chǎn)項目投資判斷標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)項目投資判斷標(biāo)準(zhǔn)第一章項目投資概述一、 項目簡要背景介紹二、 本投資項目的戰(zhàn)略要點和關(guān)鍵環(huán)節(jié)1. 決定項目成功的戰(zhàn)略要點；2. 本項目有哪些關(guān)鍵環(huán)節(jié)。三、 本投資項目可能存在的主要風(fēng)險1. 政策方面的風(fēng)險；2. 市場方面的風(fēng)險；3. 經(jīng)營方面的風(fēng)險。四、 盈虧平衡點的分析1. 在某銷售價格條件下的盈虧平衡點；2. 在某地價條件下的盈虧平衡點。3. 盈虧平衡點的敏感性分析五、 本項目投資的關(guān)鍵時間節(jié)點和項目進(jìn)度安排第二章 項目定性判斷內(nèi)容 在公司戰(zhàn)略推進(jìn)過程中，我們的業(yè)務(wù)將分布在不同的區(qū)域，不同的城市。雖然這些項目素質(zhì)各不相同，分別具有各自的屬性，但同為房地產(chǎn)開發(fā)項目，在項目選擇與開發(fā)過程中仍然存在著一些具有共性的指標(biāo)。為了更好的進(jìn)行項目選擇，簡化判斷標(biāo)準(zhǔn)，形成項目選擇的程序化與制度化，我們將這些具有共性的判斷標(biāo)準(zhǔn)加以提煉，通過城市、市場及項目三個由宏觀至微觀的層次逐一列舉，進(jìn)行闡述：一、 理解城市：1. 目標(biāo)城市與公司戰(zhàn)略匹配程度：目標(biāo)城市是否屬于公司戰(zhàn)略中確定的城市范圍？如果不是，與戰(zhàn)略中確定的城市有無可比性，可比性如何？2. 城市所處經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展?fàn)顩r2.1. 經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展歷史2.2. 經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展規(guī)劃2.3. 經(jīng)濟(jì)圈未來發(fā)展對城市的影響3. 城市人口及經(jīng)濟(jì)狀況3.1. 城市人口發(fā)展?fàn)顩r3.2. 城市人口結(jié)構(gòu)狀況3.3. 城市匯集能力3.4. 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r：城市GDP總量、人均可支配收入、人均儲蓄額、社會保障制度等指標(biāo)的變化情況及與其他城市的對比情況4. 城市人文、歷史特征及發(fā)展?fàn)顩r房地產(chǎn)產(chǎn)品作為特殊消費品，尊重、適應(yīng)客戶，實現(xiàn)本土化是項目能否成功的關(guān)鍵。因此，對不同區(qū)域自然、人文、歷史環(huán)境的理解，了解當(dāng)?shù)乜蛻粜枨笫抢斫獬鞘械闹匾M成部分。5. 城市化進(jìn)程及總體規(guī)劃?，F(xiàn)階段，中國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與城市化進(jìn)程息息相關(guān)，一個城市的規(guī)劃前景，舊城改造及新區(qū)建設(shè)力度直接決定的當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展。5.1. 城市發(fā)展歷程及城市化進(jìn)程5.2. 城市總體規(guī)劃5.3. 城市交通規(guī)劃5.4. 城市用地規(guī)劃5.5. 城市園林景觀規(guī)劃5.6. 城市產(chǎn)業(yè)格局規(guī)劃5.7. 城市歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)規(guī)劃6. 城市政治、政策環(huán)境目前，房地產(chǎn)行業(yè)仍是地域性較強的行業(yè)，不同的區(qū)域，不同的城市，其政府有著不同的執(zhí)政思路與風(fēng)格，對行業(yè)的發(fā)展也持不同的態(tài)度。因此，對政府及其政策的判斷直接決定了我們進(jìn)入的方式方法與戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)。二、 理解市場：1. 房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r1.1. 房地產(chǎn)市場發(fā)展軌跡1.2. 房地產(chǎn)市場總體特征1.3. 房地產(chǎn)市場未來發(fā)展預(yù)測2. 房地產(chǎn)行業(yè)成長性。2.1. 過去3-5年行業(yè)典型指標(biāo)變化狀況：包括人均居住面積、年銷售量、銷售額、施工（竣工）面積等。2.2. 城市房地產(chǎn)行業(yè)的供需結(jié)構(gòu)3. 城市房地產(chǎn)行業(yè)競爭狀況分析：3.1. 開發(fā)企業(yè)發(fā)展歷史3.2. 開發(fā)商構(gòu)成結(jié)構(gòu)3.3. 行業(yè)競爭特征3.4. 行業(yè)進(jìn)入壁壘3.5. 典型開發(fā)企業(yè)分析4. 一級市場主要考察項目所在區(qū)域過去兩年的土地出讓量及所處區(qū)域，未來一年的土地供給計劃，土地儲備量。通過對土地供應(yīng)情況的了解我們可以判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場的未來供需結(jié)構(gòu)，發(fā)展速度以及規(guī)模，進(jìn)而預(yù)測該區(qū)域市場的未來的供需關(guān)系和競爭的程度。5. 二級市場 此項目主要包括分區(qū)市場調(diào)查和研究各檔次產(chǎn)品的供應(yīng)狀況與集合特征（平均售價、開發(fā)規(guī)模、產(chǎn)品形式、平均消化率、平均容積率、物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征），典型個案分析（銷售價格、銷售速度、主力戶型、工程進(jìn)度、推廣計劃、后期推案量等）。通過對二級市場的分析可直接了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的銷售狀況、購買層次以及消費偏好等，有助于對項目進(jìn)行整體定位。6. 三級市場主要關(guān)注二手房成交量、成交價格、主要成交區(qū)域、投資比例等指標(biāo)。通過對這些指標(biāo)的了解可觀察三級市場是否與一二級市場形成聯(lián)動，為未來行業(yè)發(fā)展趨勢及風(fēng)險提供判斷依據(jù)。7. 價格成本指標(biāo)當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)流程、開發(fā)成本、稅收優(yōu)惠以及其他一些特色政策等。這些指標(biāo)的確定將直接為項目成本及利潤率測算提供依據(jù)。8. 消費者分析8.1. 消費者總體特征8.2. 消費者購房行為特征8.3. 消費者結(jié)構(gòu)分析8.4. 消費者總體需求預(yù)測三、 理解項目：1. 項目背景1.1. 項目來源1.2. 項目提供者的情況介紹2. 項目地理現(xiàn)狀：2.1. 四至范圍2.2. 地勢2.3. 地面現(xiàn)狀2.4. 地面居民居住情況2.5. 地下情況2.6. 土地的完整性2.7. 地質(zhì)情況3. 項目地段分析3.1. 項目位置3.2. 項目周邊交通3.3. 公交系統(tǒng)3.4. 教育配套3.5. 醫(yī)療配套3.6. 商圈特征3.7. 文體配套3.8. 生活配套3.9. 自然景觀3.10. 風(fēng)水評價4. 項目大市政狀況4.1. 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃：包括現(xiàn)有道路、規(guī)劃道路，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關(guān)系（影響）等4.2. 供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃實施時間4.3. 雨水、污水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃實施時間4.4. 通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等4.5. 永久性供電和臨時性施工供電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離4.6. 燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、接口位置4.7. 供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、接口位置5. 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)5.1. 總用地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積等5.2. 住宅建筑面積、公建面積，共建內(nèi)容5.3. 綜合容積率、住宅容積率5.4. 建筑密度5.5. 控高5.6. 綠化率5.7. 其他 6. 項目手續(xù)情況7. 區(qū)域市場分析7.1. 區(qū)域住宅市場概述7.2. 區(qū)域住宅各項指標(biāo)7.3. 區(qū)域市場各類型住宅分布狀況7.4. 區(qū)域內(nèi)各類型住宅產(chǎn)品供應(yīng)狀況7.5. 區(qū)域市場產(chǎn)品集合特征（尤其研究與項目類似檔次物業(yè)的特征）：包括均價、開發(fā)規(guī)模、產(chǎn)品形式、平均銷售率、平均容積率等7.6. 區(qū)域市場中產(chǎn)品營銷特征7.7. 未來2-3年內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型7.8. 分析本項目在區(qū)域市場中的機會8. 區(qū)域目標(biāo)客戶群研究通過研究各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客戶群特征及輻射商圈范圍，確定項目市場定位及產(chǎn)品定位，目標(biāo)人群特征/來源區(qū)域/行業(yè)特點，產(chǎn)品建議。8.1. 目標(biāo)客戶群總體特征8.2. 目標(biāo)客戶群購房行為特征8.3. 目標(biāo)客戶群結(jié)構(gòu)分析8.4. 目標(biāo)客戶群總體需求預(yù)測9. 項目周邊環(huán)境治安情況、空氣情況、噪聲情況、污染情況、危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆品生產(chǎn)或倉儲基地等）、周邊景觀、風(fēng)水情況、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化。 10. 項目的融資及合作前景結(jié)合對當(dāng)?shù)亟鹑诃h(huán)境的了解，判斷該項目的融資難易程度。結(jié)合該區(qū)域的潛在合作伙伴以及項目本身素質(zhì)的了解，判斷該項目是否能夠成為一個較好的合作平臺。第三章 項目定量判斷內(nèi)容一、 對于城市的判斷：投資發(fā)展部根據(jù)城市競爭力水平計算出城市得分，根據(jù)得分把城市按5個級別進(jìn)行統(tǒng)一分類，最高級別為5分，其他級別依次遞減1分，最低為1分。二、 市場類指標(biāo)（由投資發(fā)展部及投資決策委員會分別打分）指標(biāo)編號指 標(biāo)權(quán)重打 分得 分S1市場成長性（3-5年）1 2 3 4 5S 1.1開工量/竣工量1 2 3 4 5S 1.2銷售面積/竣工面積1 2 3 4 5S 1.3存量房總量1 2 3 4 5S 1.4銷售均價1 2 3 4 5S 1.5房地產(chǎn)投資總量1 2 3 4 5S 1.6存量房變動比率1 2 3 4 5S 1.7銷售均價變動比率1 2 3 4 5S 1.8房地產(chǎn)投資變動比率1 2 3 4 5S 2人均居住面積1 2 3 4 5S 3土地市場1 2 3 4 5S 3.1土地上年度供應(yīng)量1 2 3 4 5S 3.2上年度完成開發(fā)的土地量1 2 3 4 5S 3.3土地供應(yīng)量變動比率1 2 3 4 5S 4行業(yè)平均利潤率1 2 3 4 5S 5行業(yè)市場競爭性1 2 3 4 5S 5.1開發(fā)商數(shù)量1 2 3 4 5S 5.2開發(fā)商數(shù)量變動比率1 2 3 4 5S 5.3知名開發(fā)商比例1 2 3 4 5S 5.4外地開發(fā)商比例1 2 3 4 5S 5.5招牌掛激烈程度1 2 3 4 5S 6消費者成熟程度1 2 3 4 5S 7服務(wù)機構(gòu)專業(yè)能力1 2 3 4 5S 8金融環(huán)境1 2 3 4 5三、 項目類指標(biāo)（由投資發(fā)展部打分）指標(biāo)編號指 標(biāo)權(quán)重打 分得 分x1項目地段評價1 2 3 4 5X1.1項目位置1 2 3 4 5X1.2項目周邊交通1 2 3 4 5X1.3公交系統(tǒng)1 2 3 4 5X1.4教育配套1 2 3 4 5X1.5醫(yī)療1 2 3 4 5X1.6商圈1 2 3 4 5X1.7文體配套1 2 3 4 5X1.8生活配套1 2 3 4 5X1.9自然景觀1 2 3 4 5X1.10風(fēng)水評價1 2 3 4 5x2項目地理狀況1 2 3 4 5x2.1地形狀況1 2 3 4 5x2.2地面狀況1 2 3 4 5x2.3地面拆遷難度1 2 3 4 5x2.4地下狀況1 2 3 4 5x2.5土地完整性1 2 3 4 5x2.6地質(zhì)狀況1 2 3 4 5x3項目市政配套1 2 3 4 5x4項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1 2 3 4 5x5項目手續(xù)齊全程度1 2 3 4 5x6合作開發(fā)條件1 2 3 4 5X6.1合作方實力1 2 3 4 5X6.2合作方信譽1 2 3 4 5X6.3合作方式1 2 3 4 5X6.4付款方式1 2 3 4 5x7區(qū)域市場發(fā)展?fàn)顩r1 2 3 4 5X7.1開工量/竣工量1 2 3 4 5X7.2銷售面積/竣工面積1 2 3 4 5X7.3存量房總量1 2 3 4 5X7.4銷售均價1 2 3 4 5X7.5存量房變動比率1 2 3 4 5X7.6銷售均價變動比率1 2 3 4 5x8區(qū)域市場競爭狀況1 2 3 4 5x9區(qū)域市場產(chǎn)品1 2 3 4 5x10區(qū)域目標(biāo)客戶購買力1 2 3 4 5四、 經(jīng)濟(jì)類指標(biāo)（由投資發(fā)展部及投資決策委員會分別打分）指標(biāo)編號指 標(biāo)權(quán)重打 分得 分J1銷售收入1 2 3 4 5J2直接成本1 2 3 4 5J3間接費用1 2 3 4 5J4毛利率1 2 3 4 5J5稅前利潤1 2 3 4 5J6稅后利潤1 2 3 4 5J7銷售利潤率1 2 3 4 5J8凈資產(chǎn)收益率1 2 3 4 5J9內(nèi)部收益率1 2 3 4 5J10投資回收期1 2 3 4 5J11現(xiàn)金正流時間1 2 3 4 5五、 四要素評價指標(biāo)（由投資發(fā)展部及投資決策委員會分別打分）指標(biāo)編號指 標(biāo)權(quán)重打 分得 分F風(fēng)險1 2 3 4 5F1宏觀政策風(fēng)險1 2 3 4 5F2宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險1 2 3 4 5F3市場風(fēng)險1 2 3 4 5F4經(jīng)營風(fēng)險1 2 3 4 5F5資金風(fēng)險1 2 3 4 5F6項目風(fēng)險1 2 3 4 5Z周轉(zhuǎn)1 2 3 4 5Z1投資回收期1 2 3 4 5Z2現(xiàn)金流為正時間1 2 3 4 5Z3現(xiàn)金流與公司資金匹配程度1 2 3 4 5Z4銷售周期1 2 3 4 5Z5開發(fā)周期1 2 3 4 5L利潤1 2 3 4 5L1毛利率1 2 3 4 5L 2稅后利潤額1 2 3 4 5L 3稅后利潤率1 2 3 4 5L 4凈資產(chǎn)收益率1 2 3 4 5G規(guī)模1 2 3 4 5G1總投資1 2 3 4 5G2銷售總收入1 2 3 4 5G3總用地面積1 2 3 4 5G4總建筑面積1 2 3 4 5第四章 項目經(jīng)濟(jì)分析一、 計算依據(jù)和假設(shè)1. 規(guī)劃方案的初步構(gòu)想；2. 關(guān)于項目的合作開發(fā)協(xié)議書；3. 項目開發(fā)建設(shè)計劃安排；4. 國家及城市市有關(guān)開發(fā)建設(shè)的稅費政策和文件；5. 城市工程建設(shè)造價定額及標(biāo)準(zhǔn)；6. 預(yù)測銷售均價二、 成本預(yù)測參照以下表格：一、土地成本二、前期費用三、工程成本四、配套成本直接建設(shè)成本五、項目營銷費用六、項目行政費用七、利息支出八、營業(yè)稅及附加項目總投資三、 稅務(wù)分析1. 營業(yè)稅及附加：2. 所得稅稅率：3. 土地增值稅上述稅種的基本稅率，能夠先收的稅收優(yōu)惠政策，項目本身適用的稅率。四、 項目經(jīng)濟(jì)效益分析1. 銷售收入2. 靜態(tài)效益評價參照以下表格：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一、銷售收入二、總投資三、稅前利潤銷售利潤率四、所得稅五、稅后利潤銷售凈利率六、總投資回報率3. 動態(tài)效益情況投資回收期（靜態(tài)）=（T-1）+第（T-1）年（月）的累計現(xiàn)金流量絕對值/第T年的現(xiàn)金流量投資回收期（動態(tài)）=(T-1)+第（T-I）年的累計現(xiàn)金折現(xiàn)值/第T年的現(xiàn)金流量折現(xiàn)值 注：T為累計現(xiàn)金流量為正值的年份（月份）動態(tài)效益評價按以下表格：稅前財務(wù)內(nèi)部收益率稅前財務(wù)凈現(xiàn)值稅前回收期稅后財務(wù)內(nèi)部收益率稅后財務(wù)凈現(xiàn)值稅后回收期五、 敏感性分析成本變動各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如下表所示：單位（萬元）1. 售價變動各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測成本90%預(yù)測成本預(yù)測成本110%預(yù)測成本120%一、銷售收入二、直接建設(shè)成本（一）、土地成本（二）、前期費用（三）、建安成本（四）、配套成本三