房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工程造價(jià)管理.doc

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工程造價(jià)管理-作者：-日期：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工程造價(jià)管理優(yōu)化研究【摘要】 結(jié)合房地產(chǎn)市場項(xiàng)目開發(fā)的工程造價(jià)管理的實(shí)際情況,從項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的全過程系統(tǒng)地、全方位探討了工程造價(jià)管理的優(yōu)化理念問題,以期能給廣大的房地產(chǎn)開發(fā)商提供一些參考。 1 引言 繼北京申奧成功、中國加入之后,中國房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營又迎來了一個(gè)快速發(fā)展時(shí)期,為廣大的房地產(chǎn)開發(fā)商帶來了新的發(fā)展機(jī)遇。但機(jī)遇與挑戰(zhàn)、風(fēng)險(xiǎn)并存,怎樣把握機(jī)遇、合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),取得較好的投資效益是值得廣大房地產(chǎn)開發(fā)商研究的課題。 房地項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)程序復(fù)雜,有其鮮明的特點(diǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的全過程通?？梢詣澐譃榱㈨?xiàng)決策、設(shè)計(jì)、招標(biāo)發(fā)包、施工、竣工驗(yàn)收等幾個(gè)階段,而第一階段又是由一系列的具體活動(dòng)構(gòu)成。與此同時(shí),具體到工程造價(jià)管理領(lǐng)域,又可派生出相應(yīng)的投資估算、設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算、發(fā)包合同價(jià)、施工結(jié)算、竣工結(jié)算,是一個(gè)由虛到實(shí)、由粗到細(xì)、循序漸進(jìn)的過程。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中,由于受到科學(xué)技術(shù)條件和主觀認(rèn)識(shí)的限制,同時(shí)還受到客觀過程的發(fā)展和表現(xiàn)程度的限制,如項(xiàng)目地質(zhì)條件、施工條件、市場規(guī)律等,隨時(shí)會(huì)有不可預(yù)見的事項(xiàng)發(fā)生,再加上其造價(jià)構(gòu)成的多樣性,因而其造價(jià)具有不確定性,客觀上給造價(jià)管理帶來了一定的難度。此外,房地產(chǎn)開發(fā)商普遍在主觀上存在認(rèn)識(shí)不足,沒有認(rèn)識(shí)到造價(jià)管理是一個(gè)系統(tǒng)工程,沒有遵循其固有的規(guī)律,片面過分強(qiáng)調(diào)或注重某個(gè)方面的造價(jià)管理(主要停留在預(yù)結(jié)算管理)。本文以系統(tǒng)工程理論為指導(dǎo),以房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的建設(shè)程序?yàn)橹骶€,全方位系統(tǒng)地探討房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的工程造價(jià)管理問題,樹立一種全新的工程造價(jià)管理優(yōu)化理念,以期給廣大的房地產(chǎn)開發(fā)商提供一些參考。 2 優(yōu)化決策階段的造價(jià)管理 當(dāng)前,房地產(chǎn)市場由傳統(tǒng)的“生產(chǎn)決定消費(fèi)”,轉(zhuǎn)變?yōu)椤跋M(fèi)決定生產(chǎn)”。作為特殊商品的房地產(chǎn)產(chǎn)品不再是人們無選擇的買賣,消費(fèi)者有了極大選擇余地。為了獲取良好的投資效益,開發(fā)商所開發(fā)的項(xiàng)目必須是消費(fèi)者買得起、具有良好環(huán)境質(zhì)量、功能質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量的產(chǎn)品?？尚行匝芯繄?bào)告是項(xiàng)目投資決策的科學(xué)依據(jù),房地產(chǎn)開發(fā)商必須堅(jiān)持實(shí)事求是的原則編制與審批可行性研究報(bào)告(可委托社會(huì)化、專業(yè)化的咨詢公司),并且要特別重視房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的策劃工作(包括項(xiàng)目區(qū)位的分析與選擇,開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇,開發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇,開發(fā)合作方式的分析與選擇,項(xiàng)目融資方式和資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇,房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇等)。從造價(jià)管理的角度來講,必須編制與審批好投資估算。 房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金。開發(fā)建設(shè)投資(即工程造價(jià)),是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用,主要包括:土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)的風(fēng)俗費(fèi)用等1。根據(jù)國家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度的規(guī)定,開發(fā)建設(shè)投資大部分轉(zhuǎn)化為開發(fā)產(chǎn)品成本,是構(gòu)成產(chǎn)品銷售價(jià)格的主體,它直接與項(xiàng)目開發(fā)效益相關(guān)。因此,在一定程度上講只有控制住了造價(jià),開發(fā)效益才會(huì)有保障,在激烈的市場競爭中才能立足于不敗之地。投資估算的編制應(yīng)根據(jù)上述造價(jià)構(gòu)成進(jìn)行,編制完成以后又應(yīng)根據(jù)市場調(diào)查研究的預(yù)期銷售價(jià)格、收益水平進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整,反之亦然。在此階段,項(xiàng)目的類別及規(guī)模已基本確定,但具體設(shè)計(jì)尚未進(jìn)行,規(guī)劃中只有工程項(xiàng)目的建筑總面積、建設(shè)和裝修檔次、平面布置等方面的提示和要求。因此,決策階段的投資估算比較粗略,誤差較大(10%25%),供開發(fā)商決策參考。如果估算的造價(jià)超過了開發(fā)商擬投入的資金總額,開發(fā)商應(yīng)考慮調(diào)整規(guī)?；驑?biāo)準(zhǔn),直至開發(fā)商心中理想的數(shù)額為止。投資估算應(yīng)主要參考類似工程指示,同時(shí)應(yīng)結(jié)合新項(xiàng)目的建設(shè)地點(diǎn)、交通狀況等情況進(jìn)行編制。此階段的投資估算作為今后工程造價(jià)控制的目標(biāo)限額,原則上不應(yīng)突破。 3 優(yōu)化設(shè)計(jì)階段的造價(jià)管理 在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行造價(jià)控制,是工程造價(jià)管理的關(guān)鍵之一。有資料研究表明:影響工程造價(jià)的可能性,在初步設(shè)計(jì)階段、技術(shù)設(shè)計(jì)階段、施工圖設(shè)計(jì)階段依次為75%95%、35%75%、25%35%,而到了施工階段卻只有10%2。由此看來,控制工程造價(jià)的關(guān)鍵在于設(shè)計(jì)階段。由于施工階段是“按圖施工”,在施工階段所進(jìn)行的造價(jià)控制不是控制工程成本,而是控制施工中可能增加的新工程費(fèi)用,因?yàn)闆Q定工程項(xiàng)目投資(造價(jià))多少,在設(shè)計(jì)階段已確定。把工程造價(jià)管理工作的關(guān)鍵放在設(shè)計(jì)階段,未雨綢繆,可以取得事半功倍的效果。 進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo),推行限額設(shè)計(jì),實(shí)行設(shè)計(jì)監(jiān)理,是設(shè)計(jì)階段控制工程造價(jià)的有效手段。實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo),可多方面擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)方案,但應(yīng)注意設(shè)計(jì)費(fèi)報(bào)價(jià)僅能作為設(shè)計(jì)單位選擇的一個(gè)因素,更應(yīng)注意考察其資質(zhì)水平、工程業(yè)績等。通過設(shè)計(jì)招標(biāo)競爭,對(duì)提高設(shè)計(jì)質(zhì)量,最大限度地減少設(shè)計(jì)變更,縮短設(shè)計(jì)周期,提高設(shè)計(jì)概算和施工圖預(yù)算的準(zhǔn)確性,防止“三超”(概算超估算、預(yù)算超概算、結(jié)算超預(yù)算),具有重要意義。將限額設(shè)計(jì)貫穿于項(xiàng)目設(shè)計(jì)的全過程,從投資決策開始根據(jù)投資估算設(shè)立目標(biāo)限額,至初步設(shè)計(jì)以概算確定最高限額,直至項(xiàng)目實(shí)施的施工圖設(shè)計(jì)階段重點(diǎn)控制工程量,達(dá)到合理使用人力、物力、財(cái)力,提高資金的使用價(jià)值,進(jìn)而提高投資效益。在初步設(shè)計(jì)階段,限額設(shè)計(jì)的重點(diǎn)是對(duì)工程量和設(shè)備、材質(zhì)的控制,而施工圖設(shè)計(jì)階段的重點(diǎn)在于工程量控制。限額設(shè)計(jì)的投資限額一般以可行性研究投資估算造價(jià)為最高限額,按直接工程費(fèi)的80%90%下達(dá)分解,留下10%20%作為調(diào)節(jié)使用。為了合理使用設(shè)計(jì)限額,應(yīng)實(shí)行對(duì)設(shè)計(jì)限額的動(dòng)態(tài)管理,各專業(yè)從投資分配的限額設(shè)計(jì)中再分離一個(gè)“實(shí)際設(shè)計(jì)限額”。采用折現(xiàn)法的實(shí)際設(shè)計(jì)限額計(jì)算公式為: 實(shí)際設(shè)計(jì)限額=投資分配設(shè)計(jì)的限額 限額的動(dòng)態(tài)管理,各專業(yè)從投資分配的限額設(shè)計(jì)中再分離一個(gè)“實(shí)際設(shè)計(jì)限額”。采用折現(xiàn)法的實(shí)際設(shè)計(jì)限額計(jì)算公式為: 實(shí)際設(shè)計(jì)限額=投資分配設(shè)計(jì)的限額(1+) 式中: 有關(guān)部門公布的工程造價(jià)上漲指數(shù)(%); 工程建設(shè)年限(年) 為此,概預(yù)算工作不僅要反映設(shè)計(jì),計(jì)算工程造價(jià),更要能主動(dòng)地影響設(shè)計(jì),優(yōu)化設(shè)計(jì),并且發(fā)揮控制工程造價(jià)、促進(jìn)合理使用資金的作用。因而在工程設(shè)計(jì)階段做好技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析是工程造價(jià)管理的重要環(huán)節(jié)。造價(jià)工程師主動(dòng)與設(shè)計(jì)人員配合,運(yùn)用科學(xué)的理論和方法,就所要決策的問題(如方案設(shè)計(jì)、設(shè)備造型、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等)進(jìn)行定性和定量的分析評(píng)價(jià),在滿足開發(fā)商所要求達(dá)到的產(chǎn)品功能或使用功能的前提下,計(jì)算出最合理的工程造價(jià)。 若開商在規(guī)劃設(shè)計(jì)把關(guān)方面的力量較弱,則應(yīng)考慮委托監(jiān)理工程師從事設(shè)計(jì)監(jiān)理工作,確保設(shè)計(jì)一流,把設(shè)計(jì)質(zhì)量搞上去,把建設(shè)投資降下來。若僅是造價(jià)控制方面的力量較弱,可把造價(jià)控制工作委托給社會(huì)化、事業(yè)化的工程造價(jià)事務(wù)所,讓造價(jià)工程師從事設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制工作,即概預(yù)算把關(guān)工作。在設(shè)計(jì)階段,對(duì)于有些特殊的難以預(yù)料的情況,如地質(zhì)、項(xiàng)目實(shí)施中人工、材料、設(shè)備價(jià)格上升、自然災(zāi)害等,在編制概預(yù)算時(shí)要預(yù)留“不可預(yù)見費(fèi)”或“風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)”。不可預(yù)見費(fèi)用的預(yù)測,需要造價(jià)工程師具有一定的專業(yè)知識(shí),豐富的經(jīng)驗(yàn)和判斷能力,并與設(shè)計(jì)人員密切配合才能完成。 4 優(yōu)化招標(biāo)發(fā)包階段的造價(jià)管理 實(shí)踐證明,引入市場機(jī)制,實(shí)行工程招標(biāo)投標(biāo),推行公平、公正、公開競爭,是降低工程造價(jià),縮短建設(shè)工期,保證工程質(zhì)量的有效措施。同時(shí),還是實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰,選擇理想的承包商作為合作伙伴、杜絕承發(fā)包領(lǐng)域的腐敗行為的有效手段。 我國已成功加入,我國將借鑒國際慣例改革傳統(tǒng)的計(jì)價(jià)模式,即實(shí)行市場經(jīng)濟(jì)的計(jì)價(jià)模式。市場經(jīng)濟(jì)的計(jì)價(jià)模式就是全國制訂統(tǒng)一的工程量計(jì)算規(guī)則,并且給出統(tǒng)一項(xiàng)目劃分之下的各項(xiàng)的消耗標(biāo)準(zhǔn),在招標(biāo)時(shí),由招標(biāo)方提供工程量清單(),各投標(biāo)單位(承包商)根據(jù)自己的實(shí)力,按照競爭策略的要求自主報(bào)價(jià),業(yè)主擇定標(biāo)(一般是合理的最低報(bào)價(jià)),以工程合同使報(bào)價(jià)法定化,施工中出現(xiàn)與招標(biāo)文件或合同規(guī)定不符合的情況或工程量發(fā)生變化時(shí)據(jù)實(shí)結(jié)算或索賠,調(diào)整支付。這種模式是一種國際慣例,在我國個(gè)別地方已實(shí)施。本文將根據(jù)這種計(jì)價(jià)模式來探討發(fā)包階段的造價(jià)管理問題。 在項(xiàng)目招標(biāo)發(fā)包階段,首先由造價(jià)工程師編制合同文件預(yù)算和招標(biāo)前預(yù)算(精度應(yīng)為5%)。并根據(jù)工程量計(jì)算規(guī)則計(jì)算出各部分項(xiàng)工程量,編制工料機(jī)清單供承包商投標(biāo)使用。招標(biāo)文件中除提供工程量清單外,還要明確合同雙方的權(quán)利與責(zé)任,將所有可預(yù)見的情況詳細(xì)列出并給出解決的辦法。同時(shí),招標(biāo)文件還要要求承包商在報(bào)價(jià)內(nèi)列出不可預(yù)見費(fèi)及風(fēng)險(xiǎn)費(fèi),以應(yīng)付施工中不可預(yù)見情況的發(fā)生,避免工程造價(jià)超支。開發(fā)商應(yīng)注意,工程量清單法報(bào)價(jià)對(duì)承發(fā)包雙方而言都有較大的風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇。承包商為了取得比較好的經(jīng)濟(jì)效益,在報(bào)價(jià)時(shí)往往采取許多策略,策略成功就意味著開發(fā)商要支付更多的費(fèi)用。因此,開發(fā)商應(yīng)督促造價(jià)工程師根據(jù)項(xiàng)目的具體情況以及投標(biāo)競爭的激烈程度預(yù)測投標(biāo)人的報(bào)價(jià)策略,采取一些相應(yīng)的策略與措施,例如在招標(biāo)文件中擬定一些限制性條款。開標(biāo)時(shí)要有各方面代表參加,如:開發(fā)商、設(shè)計(jì)師、工程師、造價(jià)工程師等,以防不公平現(xiàn)象發(fā)生。要認(rèn)真審核、分析各種標(biāo)書,但一般是關(guān)注報(bào)價(jià)比較低的幾份標(biāo)書。經(jīng)過評(píng)標(biāo)分析,工程師、設(shè)計(jì)師、造價(jià)工程師向開發(fā)商推薦一個(gè)最合適的中標(biāo)人,通常應(yīng)該是最低報(bào)價(jià)者中標(biāo)(低于成本的除外)。在簽定合同時(shí),開發(fā)商要特別注意,因?yàn)楹贤坏┖灦?雙方必須嚴(yán)格遵守合同中的所有條款。凡是涉及到合同中條款的問題更是要倍加小心,以防出現(xiàn)不必要的失誤。5 優(yōu)化施工階段的造價(jià)管理 施工階段直接資金投入最多,直接影響建設(shè)費(fèi)用和竣工結(jié)算。為此,必須加強(qiáng)工程變更、簽證管理和結(jié)算審查工作。開發(fā)商把關(guān)人員能力不足,可以把施工階段的監(jiān)督管理工作委托監(jiān)理工程師,這也是一項(xiàng)國際慣例。 5.1 加強(qiáng)工程變更管理 加強(qiáng)工程變更管理,做到不準(zhǔn)隨意變更批準(zhǔn)的圖紙和合同條款,不隨意增加項(xiàng)目,不準(zhǔn)隨意提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),即使是必須進(jìn)行的變更,也要嚴(yán)格按程序進(jìn)行,從造價(jià)管理角度來講,必要的變更事先應(yīng)作工程量和造價(jià)的增減分析,經(jīng)開發(fā)商同意,設(shè)計(jì)單位審查簽章,出具相應(yīng)的圖紙和說明,工程師方可發(fā)變更通知。對(duì)不符合程序的口頭變更、便條變更的工程量不予計(jì)量。監(jiān)理工程師發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)圖紙中的問題,需要進(jìn)行變更時(shí),也必須征求開發(fā)商和設(shè)計(jì)單位的意見。 5.2 嚴(yán)格現(xiàn)場簽證管理 現(xiàn)場簽證漏洞多、管理難度大、人為因素多、結(jié)算難度大,加強(qiáng)現(xiàn)場簽證的管理和審查是控制工程造價(jià)的重要環(huán)節(jié)。審查時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)方面:(1)報(bào)價(jià)(預(yù)算)中包含的項(xiàng)目不得進(jìn)行簽證,已簽證的工程量,應(yīng)予扣除;(2)現(xiàn)場簽證必須有開發(fā)商現(xiàn)場工程師和承包項(xiàng)目經(jīng)理的簽字或蓋章,簽證應(yīng)一式數(shù)份,及時(shí)報(bào)送有關(guān)部門審核,對(duì)重大的隱蔽工程,應(yīng)該有審核部門的人員參加;(3)審查現(xiàn)場簽證的項(xiàng)目和內(nèi)容是否清楚,簽證的數(shù)量、規(guī)格、單位和日期是否準(zhǔn)確等。簽證工作必須按事先確定的程序進(jìn)行,避免發(fā)生工程管理人員只管簽證,不算經(jīng)濟(jì)帳問題,嚴(yán)肅變更簽證的真實(shí)性、合理性和經(jīng)濟(jì)性,避免弄虛作假現(xiàn)象和由此引出的糾紛。 5.3 把好結(jié)算審計(jì)關(guān) 在此階段,造價(jià)工程師通常應(yīng)每月編制一份造價(jià)控制報(bào)表,表中列出本月工程進(jìn)度及結(jié)算款的情況;下個(gè)月的造價(jià)預(yù)測情況,包括在合同簽訂后已修改設(shè)計(jì)、可預(yù)見的更改設(shè)計(jì)以及人工、材料、設(shè)備等漲價(jià)的補(bǔ)償?shù)取Ｔ谵k理結(jié)算時(shí),首先要把好工程計(jì)量關(guān),嚴(yán)格按照圖紙和工程量的計(jì)算規(guī)則進(jìn)行計(jì)量,對(duì)于承包商擅自超出設(shè)計(jì)圖紙范圍的工程量不予計(jì)量;然后就是單價(jià)復(fù)核關(guān), ,原則上按照投標(biāo)書中工程量清單中的報(bào)價(jià)復(fù)核,如果涉及單價(jià)調(diào)整或變更,也必須以工程量清單中的報(bào)價(jià)為基礎(chǔ),并且按單價(jià)調(diào)整或變更的程序進(jìn)行;其次有關(guān)取費(fèi)的審查,主要是審查該項(xiàng)取費(fèi)是否已包含在報(bào)價(jià)中,有無抬高取費(fèi)基數(shù),類別與招標(biāo)文件和承包合同的要求是否一致。 5.4 加強(qiáng)施工階段的文檔管理,及時(shí)辦理竣工結(jié)算 施工階段涉及到工程合同變更、簽證等方面的文檔資料種類繁多,數(shù)量比較大,因此必須加強(qiáng)文檔管理工作,這是工程造價(jià)管理的重要依據(jù)。加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)文件和工程檔案等的整理、歸檔,建立價(jià)格數(shù)據(jù)庫、實(shí)現(xiàn)價(jià)格信息資源共享,為預(yù)決算和造價(jià)管理提供信息和數(shù)據(jù)資源。此外,開發(fā)商應(yīng)定期進(jìn)行中間核算,及時(shí)辦理竣工結(jié)算,這既是全過程全方位造價(jià)管理的內(nèi)在要求,也是檢驗(yàn)全方位造價(jià)管理