房地產(chǎn)開發(fā)稅費(fèi)

精選文庫一、取得土地環(huán)節(jié)1、土地使用稅：以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅率計算征收(具體稅率參照當(dāng)?shù)匾?guī)定)。案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2010年5月26日與國土房產(chǎn)局簽訂國有土地出讓合同，合同約定出讓土地面積為56000平米，土地出讓金為34000萬元，合同約定土地交付時間為2010年10月25日。當(dāng)?shù)赝恋厥褂枚惗惵蕿?元/平米。那么2010年應(yīng)繳納多少土地使用稅?分析：該企業(yè)應(yīng)從2010年11月起申報繳納土地使用稅，2010年應(yīng)繳納2個月土地使用稅：56000*8*2/12=37333.33*2元。2、印花稅(土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同)：對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅，按所載金額萬分之五貼花。3、契稅：國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣的計稅依據(jù)為成交價格。目前山東省規(guī)定的出讓土地契稅稅率為4%，其他3%。契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。二、設(shè)計施工環(huán)節(jié)1、印花稅(設(shè)計合同)：建設(shè)工程勘察設(shè)計合同，包括勘察、設(shè)計合同，按收取費(fèi)用萬分之五貼花。2、印花稅(建安合同)：建筑安裝工程承包合同，包括建筑安裝工程承包合同，按承包金額萬分之三貼花。3、印花稅(借款合同)：銀行及其他金融組織和借款人(不包括銀行同業(yè)拆借)所簽訂的借款合同，按借款金額萬分之零點五貼花。三、房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)1、營業(yè)稅(銷售不動產(chǎn))：納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算應(yīng)納稅額，銷售不動產(chǎn)稅率為5%。納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外費(fèi)用。營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。2、土地增值稅(預(yù)征)：除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不實行預(yù)征外，對其他各類商品房，均實行預(yù)征。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指由政府指定的房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)、按照當(dāng)?shù)卣块T規(guī)定的建筑標(biāo)準(zhǔn)建造、建成后的商品房實行國家定價或限價、為解決住房困難戶住房困難、由政府指定銷售對象的住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅須由房地產(chǎn)開發(fā)公司憑有關(guān)文件，經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)部門審核后確認(rèn)。土地增值稅預(yù)征的計稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入。濟(jì)地稅函2010272號-轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知的通知 (2011-02-15 09:18:12)轉(zhuǎn)載轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知的通知 局屬各單位：現(xiàn)將省地稅局轉(zhuǎn)發(fā)的國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知轉(zhuǎn)發(fā)給你們，并提出以下實施意見，請一并貫徹執(zhí)行。一、規(guī)范和加強(qiáng)土地增值稅預(yù)征管理（一）合理設(shè)定土地增值稅預(yù)征率鑒于我市不同地域、不同用途房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地成本、建造成本、利潤水平及相關(guān)費(fèi)用的差異，經(jīng)研究，決定按照房地產(chǎn)開發(fā)項目的類型分別設(shè)置土地增值稅預(yù)征率，即普通標(biāo)準(zhǔn)住宅項目2%，非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅及其他各類經(jīng)營用房產(chǎn)項目3%。（二）確保土地增值稅預(yù)征管理的全面開展市局于2004年下發(fā)了濟(jì)南市地方稅務(wù)局土地增值稅預(yù)征管理暫行辦法，明確規(guī)定對我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面實施土地增值稅預(yù)征管理，該項政策的出臺對確保我市土地增值稅保持較高幅度的增長起到了積極的促進(jìn)作用。各單位應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅預(yù)征管理，確保預(yù)征率達(dá)到100%。本通知自2011年1月1日起執(zhí)行。為進(jìn)一步規(guī)范土地增值稅核定征收管理，按照國家稅務(wù)總局加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（國稅發(fā)201053號）規(guī)定：除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率；土地增值稅核定征收率原則上不得低于5%。根據(jù)山東省地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅核定征收管理的公告（2012年第4號）授權(quán)，結(jié)合全市房地產(chǎn)經(jīng)營狀況，現(xiàn)將全市土地增值稅預(yù)征率、核定征收率公告如下：一、土地增值稅預(yù)征率。（一）普通住房為2%；（二）非普通住房及其他房地產(chǎn)項目3%。二、土地增值稅的核定征收率。（一）普通住房5%;（二）非普通住房及其他應(yīng)稅房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為6%；本公告自2012年10月1日起施行，有效期至2017年5月31日。關(guān)于土地增值稅印花稅有關(guān)政策調(diào)整問題的通知（德地稅發(fā)【2006】69號）中，“一、房地產(chǎn)商銷售不動產(chǎn)土地增值稅預(yù)征率調(diào)整為2%”，自本公告施行之日起作廢。 二一二年八月二十七日山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法（試行）的公告日期：2015-7-6 13:19:36 共閱61次山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法（試行）第一章總則第一條 為加強(qiáng)和規(guī)范土地增值稅管理，保障稅款及時足額入庫，維護(hù)納稅人合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國稅收征收管理法及其實施細(xì)則、中華人民共和國土地增值稅暫行條例及其實施細(xì)則和國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知（國稅發(fā)200991號）等規(guī)定，制定本辦法。第二條 本辦法適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅征收管理工作。第二節(jié)土地增值稅預(yù)征第九條 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，應(yīng)按照本辦法規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。納稅人轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的保障性住房取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅，但應(yīng)在取得收入時按規(guī)定到主管地稅機(jī)關(guān)登記或備案。第十條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)實際取得的轉(zhuǎn)讓收入價款、預(yù)收款、定（訂）金、違約金和其他經(jīng)濟(jì)利益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。因房地產(chǎn)購買方違約，導(dǎo)致房地產(chǎn)未能轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓方收取的定（訂）金、違約金不作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不確認(rèn)為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。第十一條 各市地方稅務(wù)局應(yīng)當(dāng)按照國家稅務(wù)總局和省地方稅務(wù)局的要求，按照不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)耐恋卦鲋刀愵A(yù)征率，并報省地方稅務(wù)局備案。第十二條 納稅人應(yīng)按照取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入和預(yù)征率計算預(yù)繳土地增值稅。計算公式如下：應(yīng)預(yù)繳稅款=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入額預(yù)征率第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其它單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，并預(yù)繳土地增值稅，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：（一）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度轉(zhuǎn)讓的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；（二）由主管地稅機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不預(yù)征土地增值稅。第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設(shè)施建造的車庫（位）等設(shè)施取得的收入，不預(yù)征土地增值稅。第十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置非地下人防設(shè)施建造的車庫（位）等設(shè)施取得的收入，凡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽訂銷售協(xié)議并轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)預(yù)征土地增值稅。第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按月（或季）預(yù)繳土地增值稅，應(yīng)于月（或季）末15日內(nèi)向項目所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報繳納稅款。具體繳納期限由縣(市、區(qū)）級稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。第三節(jié) 清算申報受理第十八條 土地增值稅的清算申報主體是從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人。主管地稅機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)土地增值稅清算申報的受理和審核。第十九條 對符合下列條件之一的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；（四）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。第二十條 對符合以下條件之一的，主管地稅機(jī)關(guān)可要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算。（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的，是指取得最后一份銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的情形。第二十一條 上述第十九條、第二十條中所稱的“全部竣工”、“已竣工驗收”是指房地產(chǎn)開發(fā)項目符合下列條件之一的情形：（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案；（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用；（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。第二十二條 對于符合本辦法第十九條規(guī)定的應(yīng)清算項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管地稅機(jī)關(guān)辦理清算申報。對于符合本辦法第二十條規(guī)定的可清算項目，由主管地稅機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算。對于確定需要進(jìn)行清算的項目，由主管地稅機(jī)關(guān)下達(dá)稅務(wù)事項通知書，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到稅務(wù)事項通知書之日起90日內(nèi)辦理清算申報，并按規(guī)定提供清算資料；對于確定暫不清算的，應(yīng)繼續(xù)做好項目管理，定期作出評估，及時確定清算申報時間，并通知納稅人辦理清算申報。第二十七條 房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)以國家有關(guān)部門審批的項目為單位進(jìn)行清算，原則上以發(fā)展和改革部門下發(fā)的立項批復(fù)書、規(guī)劃部門頒發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證等為依據(jù)確認(rèn)清算項目。分期開發(fā)的，以分期項目為單位清算。第二十八條 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅同時符合以下條件：（一）住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上;（二）單套建筑面積在144平方米以下;（三）實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下。隨房屋一并轉(zhuǎn)讓的地下室（儲藏室）、閣樓、停車位、車庫，凡轉(zhuǎn)讓的房屋為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，地下室（儲藏室）、閣樓、停車位、車庫按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅進(jìn)行清算；凡轉(zhuǎn)讓的房屋為其它類型房地產(chǎn)的，地下室（儲藏室）、閣樓、停車位、車庫按照其它類型房地產(chǎn)進(jìn)行清算。單獨轉(zhuǎn)讓的地下室（儲藏室）、閣樓、停車位、車庫按照其它類型房地產(chǎn)進(jìn)行清算。第二十九條 土地增值稅扣除項目金額的確認(rèn)：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。1.納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，地價款為納稅人所支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價款為按照國家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價款為向原土地使用人實際支付的地價款。2.納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，包括為取得土地使用權(quán)所支付的契稅。（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。在房地產(chǎn)開發(fā)期間，按政府規(guī)定繳納的與房地產(chǎn)開發(fā)項目直接相關(guān)的政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)，計入開發(fā)成本。 1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。（1）拆遷補(bǔ)償費(fèi)。拆遷補(bǔ)償費(fèi)必須是真實發(fā)生和實際支出的，支付給被拆遷人的拆遷補(bǔ)償、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑據(jù)應(yīng)一一對應(yīng)。（2）拆遷安置費(fèi)用的計算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按照本辦法第十三條規(guī)定確認(rèn)收入，同時計入房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按本辦法第十三條規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。2.前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。3.建筑安裝工程費(fèi)。是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)、以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。（1）發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同記載內(nèi)容相符。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費(fèi)用不能重復(fù)計算扣除。（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)已就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得扣除。（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。4.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：是指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各種基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。5.公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。（2）納稅人將公共配套設(shè)施等轉(zhuǎn)為自用或出租，不確認(rèn)收入，其應(yīng)分擔(dān)的成本、費(fèi)用也不得扣除。6.開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，主管地稅機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。各市地方稅務(wù)局應(yīng)定期獲取當(dāng)?shù)亟ò苍靸r定額相關(guān)資料，合理制定上述成本核定標(biāo)準(zhǔn)。（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。1.財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其它房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%計算扣除。2.凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其它借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計算扣除時不能同時適用本條1、2項所述兩種辦法。（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。（五）財政部規(guī)定的其它扣除項目。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計20%扣除。第三十條 審核扣除項目是否符合下列要求：（一）在土地增值稅清算中，扣除項目金額中所歸集的各項成本和費(fèi)用，必須是實際發(fā)生的。除另有規(guī)定外，扣除項目須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。合法有效憑證是指：1.支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證；2.支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金，以相關(guān)部門開具的財政票據(jù)為合法有效憑證；3.支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)部門對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明；4.其它合法有效憑證。（二）扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。（三）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的分?jǐn)偙壤?，可按實際轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)面積占可轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)面積的比例計算，或按已售建筑面積占可售建筑面積的比例計算，也可按地稅機(jī)關(guān)確認(rèn)的其它方式計算。（四）對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。（五）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費(fèi)用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟?。第三十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設(shè)施建造的車庫（位）等設(shè)施取得的收入，不計入土地增值稅收入，凡按規(guī)定無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，準(zhǔn)予扣除相關(guān)成本、費(fèi)用。第三十二條 地稅機(jī)關(guān)在開展土地增值稅清算審核工作中，可以按規(guī)定探索購買勞務(wù)的方式，協(xié)助解決工程造價等專業(yè)技術(shù)問題。第三十三條 為確保清算審核工作更加專業(yè)、高效，各主管地稅機(jī)關(guān)可設(shè)立集中清算審核工作組，由專人（組）對清算項目實施分類、切塊式的審核模式。即將一個清算項目分為項目概況、收入、成本、費(fèi)用四大類分別進(jìn)行審核。每一類別均由相對固定人員（小組）按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核，并負(fù)責(zé)相應(yīng)數(shù)據(jù)、文書、政策的合成和歸集。第二節(jié)清算稅款征收第三十四條 土地增值稅清算審核結(jié)束，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)出具稅務(wù)事項通知書，將審核結(jié)果書面通知納稅人，并確定辦理補(bǔ)、退稅期限。納稅人未按照主管地稅機(jī)關(guān)規(guī)定的期限補(bǔ)繳土地增值稅的，應(yīng)按日加收滯納金。第三十五條 納稅人符合以下條件之一的，可實行核定征收。（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；（四）符合土地增值稅清算條件，納稅人未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)地稅機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。第三十六條 核定征收土地增值稅的，納稅人應(yīng)按照取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入和核定征收率計算繳納土地增值稅。計算公式如下：應(yīng)繳稅款=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入核定征收率第三十七條 核定征收率原則上不得低于5%。各市地方稅務(wù)局應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家稅務(wù)總局、省地方稅務(wù)局的要求，通過國土部門查詢項目土地價格、參照當(dāng)?shù)乜鄢椖拷痤~標(biāo)準(zhǔn)、同期同類房地產(chǎn)銷售價格等因素，科學(xué)合理確定不同房地產(chǎn)類型土地增值稅核定征收率，并報省地方稅務(wù)局備案。第八十二條 本辦法由山東省地方稅務(wù)局解釋。第八十三條 本辦法自2015年 8月1日起施行，有效期至2017年7月31日止。山東省土地增值稅征收管理暫行辦法（魯?shù)囟惾?997第21號）、山東省土地增值稅預(yù)征管理暫行辦法（魯?shù)囟惾?998第14號）、山東省地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征和清算管理暫行辦法（魯?shù)囟惏l(fā)200433號）、山東省地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅核定征收管理的公告（山東省地方稅務(wù)局公告2012年第4號）同時廢止。3、企業(yè)所得稅(未完工開發(fā)產(chǎn)品)：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治區(qū)、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定:(1)開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。(2)開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。(3)開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。(4)屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。案例：如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)某樓盤，尚未完工，2010年4月開始預(yù)售，46月共取得預(yù)收收入10000萬元，6月利潤表反映利潤總額為-50萬元，以前年度均盈利，該企業(yè)應(yīng)繳納多少企業(yè)所得稅？（假設(shè)國家規(guī)定企業(yè)土地增值稅預(yù)征率為3%、城建稅稅率7%、教育費(fèi)附加3%、地方教育費(fèi)附加1，該企業(yè)位于地級市，當(dāng)?shù)匾?guī)定計稅毛利率為10%） 分析：該企業(yè)預(yù)收收入10000萬元，應(yīng)繳納營業(yè)稅100005500萬元，城建稅5007%35萬元，教育費(fèi)附加5003%15萬元，地方教育費(fèi)附加50015萬元，土地增值稅100002200萬元，合計755萬元。應(yīng)納稅所得額-501000010755195萬元，應(yīng)繳納企業(yè)所得稅1952548.75萬元 4印花稅（商品房銷售合同）：對商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅，按所載金額萬分之五貼花。 某開發(fā)商正在開發(fā)的城市花園項目第三季度預(yù)售收入為5000萬元，本季度的管理費(fèi)用158萬元、銷售費(fèi)用100萬元、財務(wù)費(fèi)用100萬元，預(yù)征土地增值稅為銷售收入的1%，營業(yè)稅稅率為5%，城建稅營業(yè)稅的7%，教育費(fèi)附加為營業(yè)稅的3%，假設(shè)毛利率為20%，試確定該企業(yè)第三季度的預(yù)交所得稅額是多少1）毛利潤=500020%=1000萬元2）期間費(fèi)用=158+100+100=358萬元3）土地增值稅預(yù)交=50001%=50萬元4）銷售稅金及附加共275萬元營業(yè)稅金=50005%=250萬元城建稅=2507%=17.5萬元教育費(fèi)附加2503%=7.5萬元5）營業(yè)利潤=1000-275-358-50=317萬元6）應(yīng)稅所得額=317萬元（假設(shè)營業(yè)外收支凈額=0，投資收益為0，無納稅調(diào)整）7）預(yù)交所得稅稅額=31725%=79.25萬元印花稅(商品房銷售合同)：對商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅，按所載金額萬分之五貼花。四、竣工交房環(huán)節(jié)1、企業(yè)所得稅(完工開發(fā)產(chǎn)品)：開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：(1)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。(2)開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。(3)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。案例：如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)某樓盤2010年12月完工，之前已預(yù)收房款30000萬元，之前已按計稅毛利率10%計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅，12月6月利潤表反映利潤總額為-2300萬元，完工后計算出實際毛利額為10500萬元，那么該企業(yè)該如何繳納企業(yè)所得稅?分析：實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額為7500=(10500-30000*10%)萬，應(yīng)納稅所得額=-2300+7500=5200萬，應(yīng)繳納企業(yè)所得稅=5200*25%=1300萬元。2、土地增值稅(清算)：納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：(1)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：(1)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;(2)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;(3)納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;(4)各省轄市地方稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。(5)對前款所列第(3)項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進(jìn)行清算。在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。(1)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;(3)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的;(4)符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的;(5)申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。假設(shè)A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2015年12月份開發(fā)的5棟住宅樓已全部竣工并驗收，總建筑面積100000平方米，出售率達(dá)到90%，已實現(xiàn)收入總額為45000萬元，預(yù)繳土地增值稅800萬元。開發(fā)相關(guān)支出為：支付地價款及各種費(fèi)用7000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本12500萬元；財務(wù)費(fèi)用中的利息支出為3750萬元（已正確按轉(zhuǎn)讓項目計算分?jǐn)偛⒁烟峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計為2900萬元；當(dāng)?shù)卣?guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計算扣除比例為5%.收到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的清算通知，要求在90日內(nèi)完成清算，其在清算時應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅的計算方法如下： （1）實際收入總額為45000萬元。單位售價45000（10000090%）0.5萬元/平方米 （2）已預(yù)繳土地增值稅為800萬元。 （3）取得土地使用權(quán)支付的地價及相關(guān)費(fèi)用為7000萬元。 （4）房地產(chǎn)開發(fā)成本為12500萬元。 （5）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用3750（700012500）5%4725萬元。 （6）允許扣除的稅費(fèi)為2900萬元。 （7）加計扣除額（700012500）20%3900萬元。 （8）允許扣除的項目金額合計（700012500472529003900）90%27922.50萬元。 單位扣除項目金額27922.50（10000090%）0.31025萬元/平方米 （9）增值額4500027922.5017077.50萬元。 （10）增值率17077.5027922.50100%61.16%. （11）按照土地增值稅暫行條例實施細(xì)則第十條規(guī)定，61.16%的增值率大于50%小于100%，適用稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%。 （12）匯算清繳應(yīng)補(bǔ)交的土地增值稅17077.5040%27922.505%8004634.875萬元。假設(shè)清算結(jié)束后銷售剩余未出售的住宅10套，面積1000平方米，則應(yīng)繳納的土地增值稅1000（0.50.31025）40%0.310255%60.3875萬元。1、應(yīng)收房款欠款是否繳納營業(yè)稅?如房地產(chǎn)公司銷售了一套房屋給業(yè)主，按照合同09年底應(yīng)收房款100萬，業(yè)主實際只繳納了30萬，請問欠款70萬是否要在09年申報營業(yè)稅，還是在實際收到時繳納營業(yè)稅?中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則(財政部國家稅務(wù)總局令第52號)第二十四條規(guī)定，條例第十二條所稱收訖營業(yè)收入款項，是指納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項。條例第十二條所稱取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天，為書面合同確定的付款日期的當(dāng)天;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。因此，納稅人應(yīng)當(dāng)按照合同確定的付款日期確認(rèn)營業(yè)收入，依法繳納營業(yè)稅。2、房地產(chǎn)開發(fā)公司采取優(yōu)惠方式要求購房者無償或低價將不動產(chǎn)交給開發(fā)公司使用若干年作為條件銷售不動產(chǎn)，如何繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅?答：房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售不動產(chǎn)，采取優(yōu)惠方式要求購房者無償或低價將不動產(chǎn)交給開發(fā)公司使用若干年。這一經(jīng)營方式名義上是開發(fā)商讓利給購房者，實質(zhì)上是優(yōu)先取得了購房者的不動產(chǎn)的使用權(quán)，即其他經(jīng)濟(jì)利益。因此，對房地產(chǎn)開發(fā)公司以此方式銷售不動產(chǎn)的行為，應(yīng)按規(guī)定核定其營業(yè)額。不能以低價繳納營業(yè)稅，更不能以未取得銷售收入為名不繳納營業(yè)稅。3、房地產(chǎn)企業(yè)代收費(fèi)用是否需繳納營業(yè)稅?答：根據(jù)營業(yè)稅暫行條例第五條規(guī)定：納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外收費(fèi)，營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則第十三條規(guī)定：營業(yè)稅條例所稱價外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎勵費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費(fèi)，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)：(一)由國務(wù)院或者財政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi);(二)收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù);(三)所收款項全額上繳財政。如果為符合規(guī)定條件的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)，則不并入營業(yè)額征收營業(yè)稅，否則應(yīng)作為價外收費(fèi)，全額計征營業(yè)稅。4、房地產(chǎn)開發(fā)公司出租地下車位使用權(quán)，與業(yè)主簽訂合同約定使用年限為20年，使用費(fèi)一次性收取。這筆收入是否應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅?答：根據(jù)土地增值稅暫行條例及其實施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，土地增值稅是對出售或者以其他方式有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的行為所征收的稅。出售或轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以辦理相應(yīng)產(chǎn)權(quán)為標(biāo)志，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移就不構(gòu)成出售或轉(zhuǎn)讓。只出租地下車位的行為，因為沒有發(fā)生使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，不需要繳納土地增值稅。5、以不動產(chǎn)投資是否征收土地增值稅?答：對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作