市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告.doc

市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告市位于省東北沿海，面積1880平方公里，海岸線長144公里，水陸交通便捷，沈海高速公路、建設(shè)中的溫福鐵路、將動工建設(shè)的寧武高速公路、規(guī)劃中的福泰高速公路和寧衢鐵路交叉貫全境，構(gòu)成鐵路、公路立體交通體系，并將成為沿海通向內(nèi)陸省份的重要通道。產(chǎn)業(yè)特色明顯，工業(yè)形成了以三個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，即電機(jī)電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)，電力、冶金鑄造、建材、醫(yī)藥化工和包裝印刷為特色的地方工業(yè)體系，XX年生產(chǎn)總值147.39億元，增長12.6%，躍居全省“縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展十佳”第三位；工業(yè)總產(chǎn)值248.88億元，增長11.3%，省XX年縣市國內(nèi)生產(chǎn)總值前20名+人均GDP市位于省內(nèi)第十二位。二、市房地產(chǎn)行業(yè)前景政府發(fā)展思路：按照“強(qiáng)化中心社區(qū)，建設(shè)小城鎮(zhèn)集群”的發(fā)展思路，“十五”期間，以建設(shè)中心市區(qū)為主體，中心集鎮(zhèn)為骨干，加快了南部“金三角”城鎮(zhèn)群的建設(shè)和以國道104線、省道小浦線、楓湖路為軸線的城鎮(zhèn)帶發(fā)展。初步建立起了有利于增強(qiáng)城市整體服務(wù)功能、有利于生產(chǎn)生活、城市市容美觀、市政設(shè)施較完善的中心城區(qū)和布局合理、交通便捷、設(shè)施配套、環(huán)境優(yōu)美的小城鎮(zhèn)群。通過中心城區(qū)和小城鎮(zhèn)群的功能互動和優(yōu)勢互補(bǔ)，為建成城市化水平較高、輻射能力較強(qiáng)、規(guī)模較大，集政治、經(jīng)濟(jì)文化為一體的港口工業(yè)城市打下了良好基礎(chǔ)。市人口60多萬，城區(qū)20多萬人口，人口占寧德市的1/5左右，GDP占寧德市的1/4左右，工業(yè)總量占寧德市的1/3左右，是寧德市的經(jīng)濟(jì)中心城市和閩東工業(yè)重鎮(zhèn)。龐大的人口基數(shù)本身就組成了一個龐大的居住消費(fèi)、投資的市場。XX年市政府工作報告中第五點：是建管力度不斷加大，城市面貌得到改觀。城市建設(shè)步伐加快，城鎮(zhèn)化水平達(dá)47.2%，比上年提高1.2個百分點。完成富春溪兩岸、坂中片區(qū)、南湖舊城片區(qū)、賽岐鎮(zhèn)區(qū)、甘棠鎮(zhèn)區(qū)控制性詳規(guī)以及溪尾鎮(zhèn)、溪柄鎮(zhèn)、曉陽鎮(zhèn)總體規(guī)劃編制。該點突出表現(xiàn)了市為促進(jìn)海西建設(shè)打造文明城市的合理規(guī)劃，從中領(lǐng)悟到市合理規(guī)劃中加快了房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，在這人口密集居住的城市，房產(chǎn)做為可增值性固定資產(chǎn)的投資及有效的利用、合理的市場資本運(yùn)作，促進(jìn)市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。在市政府“十一五”規(guī)劃草案中加快城市建設(shè)爭取至2020年，城市建設(shè)用地面積達(dá)30平方公里，城市規(guī)劃區(qū)面積達(dá)180平方公里，市區(qū)人口達(dá)31萬人。三、市房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)查1、房貸市場余額：隨著近幾年房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，08年房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；09年房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；XX年1-5月份房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；隨著市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，金融危機(jī)的遠(yuǎn)去，經(jīng)濟(jì)的快速回升，從以上數(shù)字可體現(xiàn)出房貸市場的活躍性。部分已經(jīng)抵押按揭于各大銀行的房產(chǎn)，隨著房價的上升，資本的市場最大化合理利用，均可能提前還貸以該司100%抵押擔(dān)保的形式有效的、最大程度的利用固定資產(chǎn)。2、個人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押市以三個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，即電機(jī)電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)為主要經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)。隨著三大產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，企業(yè)家的有效資本運(yùn)作，08年個人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；09年個人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；XX年1-5月個人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；該部分抵押貸款附于個人經(jīng)營性貸款當(dāng)中審批過程煩瑣、手續(xù)復(fù)雜等問題，現(xiàn)可用于該司做為100%抵押擔(dān)保貸款，使其資產(chǎn)最大化合理利用，企業(yè)得到充足的流動資金。3、擔(dān)保行業(yè)狀況市現(xiàn)有工商注冊備案在冊擔(dān)保公司20多家，如：恒實擔(dān)保、誠信擔(dān)保、信合擔(dān)保、恒順擔(dān)保等，此20多家擔(dān)保公司現(xiàn)擔(dān)保對象全部以企業(yè)及企業(yè)法人經(jīng)營性貸款進(jìn)行扶持，截止XX年5月的擔(dān)保額余額為億元，在寧德地區(qū)該司所經(jīng)營的以房產(chǎn)抵押為前提，100%對其抵押物抵押擔(dān)保的擔(dān)保模式為閩東地區(qū)首家擔(dān)保公司，在我市現(xiàn)有的擔(dān)保背景條件下該司以“謹(jǐn)慎操作、嚴(yán)防風(fēng)險、確保目標(biāo)、有序擴(kuò)展”為方針，以“積極探索、穩(wěn)健經(jīng)營”為準(zhǔn)則，擔(dān)保業(yè)務(wù)嚴(yán)格遵循公司章程和實施細(xì)則，形成“大小并舉、助強(qiáng)扶弱、優(yōu)質(zhì)優(yōu)先、劣者淘汰”的擔(dān)保運(yùn)行機(jī)制。是專業(yè)從事個人融資信用擔(dān)保、抵押加成個人貸款、企業(yè)融資信用擔(dān)保、風(fēng)險投資擔(dān)保及金融中介服務(wù)的智力型現(xiàn)代化企業(yè)。四、該司前景信泰擔(dān)保有限公司注冊資本10068萬元，該司位于市廣電大廈第十二層。該司在目前正以市政府“十一五”規(guī)劃草案相吻合，加快城市規(guī)劃建設(shè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展為首要，打造海西文明城市。該司可在以下幾點快速發(fā)展業(yè)務(wù)：（1）、目前市房產(chǎn)抵押貸款余額為億元，其中大部分已抵押按揭各大銀行時間期限已久，隨著近幾年房價的上升房產(chǎn)的增值，從中大部分客戶合理利用抵押物，以該司100%的抵押貸款方式，資本市場最大化；（2）、現(xiàn)有市企業(yè)法人經(jīng)營性貸款附加房產(chǎn)抵押于中國工商銀行的貸款，由于辦理程序煩瑣、手續(xù)復(fù)雜等原因，抵押50%-60%的抵押物可轉(zhuǎn)移部分到該司以100%抵押為企業(yè)及個體工商戶提供有效的流動資金；（3）、隨著城市的有效規(guī)劃，城市建設(shè)的加快發(fā)展，開拓新的市場空間大。五、公司優(yōu)勢（1）、專業(yè)把控風(fēng)險-公司股東來自電機(jī)、貿(mào)易、蓄電池等相關(guān)行業(yè)，出資人不依賴公司融資，能更客觀把握公司對外擔(dān)保風(fēng)險；（2）、專業(yè)人員-公司主要管理人員具有銀行及擔(dān)保公司多年行業(yè)經(jīng)驗；（3）、專業(yè)服務(wù)公司提供房產(chǎn)抵押加成及個人經(jīng)營貸款服務(wù)，目標(biāo)客戶明確。六、合作效益及風(fēng)險分析：風(fēng)險分析：在貸款的風(fēng)險控制方面，信泰擔(dān)保有限公司可以通過優(yōu)化貸中管理流程，形成對于小額貸后管理的個性化服務(wù)，分擔(dān)銀行的管理成本，免去中行后顧之憂。其次，事后風(fēng)險釋放方面，信泰擔(dān)保有限公司的優(yōu)勢更是無可替代的，中行直貸的項目出現(xiàn)風(fēng)險，處置抵押物往往周期長，訴訟成本高，變現(xiàn)性不佳。信泰擔(dān)保有限公司的現(xiàn)金代償，大大解決了中行處置難的問題，使得不良貸款及時得到消除，之后更加靈活的處理手段進(jìn)行風(fēng)險化解。合作優(yōu)勢：信泰擔(dān)保有限公司的時效性快。有時候一些貸款模式流程，造成中小企業(yè)主大量時間浪費(fèi)；而信泰擔(dān)保有限公司的恰恰表現(xiàn)出靈活多變的為不同企業(yè)設(shè)計專用的融資方案模式，大大節(jié)省了企業(yè)主的時間與精力，能迎合企業(yè)主急用資金的需求。另外，信泰擔(dān)保有限公司在抵押基礎(chǔ)上的授信，額度大大超過抵押資產(chǎn)值。為中小企業(yè)提供更多的需求資金。目前，信泰擔(dān)保有限公司在貸后管理和貸款風(fēng)險化解方面的規(guī)范和高效運(yùn)營，獲得了各家銀行的充分信任，雙方合作都取得比較好的合作效果。擔(dān)保公司與銀行合作是長期發(fā)展的趨勢，發(fā)達(dá)的民營企業(yè)、正規(guī)金融機(jī)構(gòu)與民間擔(dān)保機(jī)構(gòu)之間存在的相互促進(jìn)的關(guān)系，促使金融