某市商貿(mào)物流園項(xiàng)目申請報(bào)告(DOC 48頁).doc

來賓市商貿(mào)物流園項(xiàng)目申請報(bào)告二一年八月來賓市商貿(mào)物流園項(xiàng)目申請報(bào)告編 制 單 位：公司負(fù)責(zé)人： 項(xiàng)目經(jīng)理： 報(bào)告編寫人： 需求分析 任 遠(yuǎn) 注冊投資咨詢師建筑結(jié)構(gòu) 陳玉峰 教授級高工 給 排 水 嚴(yán)傳庚 高級工程師 強(qiáng) 弱 電 郭育榮 高級工程師 投資估算 徐明輝 教授級高工目 錄第一章 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況1一、項(xiàng)目申報(bào)單位1二、項(xiàng)目背景2三、項(xiàng)目概況3四、編制依據(jù)3五、結(jié) 論4第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析6一、項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃6二、解決職工再就業(yè)，實(shí)現(xiàn)和諧社會(huì)的需要，符合產(chǎn)業(yè)政策7三、行業(yè)準(zhǔn)入8第三章 建設(shè)用地、征地拆遷安置和建設(shè)條件9一、項(xiàng)目地理位置9二、自然環(huán)境和地質(zhì)條件9三、建設(shè)用地和征地拆遷安置10四、市政配套條件10第四章 建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)方案12一、建設(shè)內(nèi)容12二、設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想13三、設(shè)計(jì)原則13四、建設(shè)方案13第五章 節(jié)能方案分析22一、節(jié)能措施綜述22二、能耗指標(biāo)23三、節(jié)能效果分析24第六章 環(huán)境和生態(tài)影響分析25一、環(huán)境保護(hù)依據(jù)25二、環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀25三、環(huán)境保護(hù)措施26第七章 項(xiàng)目建設(shè)周期30一、建設(shè)周期規(guī)劃30二、實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃30第八章 項(xiàng)目招標(biāo)方案32一、招標(biāo)范圍32二、招標(biāo)組織形式32三、招標(biāo)方式32第九章 投資估算與資金籌措34一、投資估算編制依據(jù)34二、投資估算編制范圍34三、總投資估算36四、資金籌措38五、資金使用計(jì)劃38第十章 社會(huì)效益評價(jià)39一、項(xiàng)目對社會(huì)和城市的影響分析39二、項(xiàng)目與所在地區(qū)的互適性分析39三、社會(huì)效益評價(jià)結(jié)論40附件：1、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件2、規(guī)劃意見書附件第 2 頁來賓市商貿(mào)物流園項(xiàng)目申請報(bào)告第一章 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目申報(bào)單位本項(xiàng)目申報(bào)單位為廣西交通實(shí)業(yè)有限公司(以下簡稱“實(shí)業(yè)公司”)是廣西交通投資集團(tuán)有限公司(以下簡稱“交投集團(tuán)”)的全資子公司，是在交投集團(tuán)授權(quán)下，對高速公路資產(chǎn)和建設(shè)管理有關(guān)業(yè)務(wù)進(jìn)行一體化開發(fā)經(jīng)營的綜合性企業(yè)。實(shí)業(yè)公司于2008年11月注冊成立，注冊資本5000萬元人民幣。公司以高速公路建設(shè)和運(yùn)營管理有關(guān)業(yè)務(wù)和資產(chǎn)經(jīng)營為依托，主要從事高速公路服務(wù)區(qū)一體化經(jīng)營、大宗商品物流、資源和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。2009年，實(shí)業(yè)公司實(shí)現(xiàn)銷售收入1154億元，利潤總額9805萬元。 項(xiàng)目申報(bào)單位地址：廣西南寧市德瑞大廈20樓法人代表：注冊資金：5000萬元二、項(xiàng)目背景來賓市作為后期發(fā)展城市，近年來城市建設(shè)發(fā)展迅速，已經(jīng)形成以中心城區(qū)為核心，沿高速公路和沿紅水河的“十字經(jīng)濟(jì)帶”，從來賓市的城市建設(shè)形勢來看，來賓服務(wù)區(qū)建設(shè)成為來賓市“十字經(jīng)濟(jì)帶”重要的城市服務(wù)中心。 根據(jù)廣西壯族自治區(qū)把柳南高速公路打造成為“廣西第一精品”的要求，來賓服務(wù)區(qū)承擔(dān)著服務(wù)高速公路的流通和服務(wù)來賓城市的雙重功能。來賓服務(wù)區(qū)的改擴(kuò)建，既是滿足高速日益增長的車流帶來服務(wù)區(qū)需求，同時(shí)也靠充分發(fā)揮服務(wù)區(qū)物流、人流聚集所帶來的經(jīng)濟(jì)功能，為來賓市城市和經(jīng)濟(jì)建設(shè)服務(wù)。因此，來賓服務(wù)區(qū)在改擴(kuò)建，增加了來賓城市和經(jīng)濟(jì)服務(wù)擴(kuò)展功能，進(jìn)行開放式經(jīng)營，依托服務(wù)區(qū)的交通優(yōu)勢建立現(xiàn)代商貿(mào)物流園，開發(fā)相關(guān)的商業(yè)配套，在高速路上打造來賓市的城市名片。 本項(xiàng)日研究的目的：從來賓市的城市建設(shè)概況、經(jīng)濟(jì)資源條件和房地產(chǎn)開發(fā)潛力，論證來賓服務(wù)區(qū)物流園區(qū)擴(kuò)展功能項(xiàng)目、商業(yè)住宅配套開發(fā)擴(kuò)展項(xiàng)目的可行性與投資價(jià)值，以供廣西交通投資集團(tuán)有限公司決策參考。三、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目名稱：來賓市商貿(mào)物流園項(xiàng)目2、建設(shè)地點(diǎn)：本項(xiàng)目擬建場地依托來賓服務(wù)區(qū)進(jìn)行建設(shè)，從來賓服務(wù)區(qū)沿高速公路至磨東大橋兩邊。項(xiàng)目地處河西區(qū)，北與城北區(qū)濱江園別墅小區(qū)隔江相望，距離來賓市政府約4公里，距離來華(華僑)投資區(qū)約3公里，東距離來賓老城區(qū)約3公里，南與長梅路相連。項(xiàng)目地塊東西兩側(cè)為低坡度丘陵旱地。3、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容：項(xiàng)目總占地面積926.8畝(不含服務(wù)區(qū))，其中物流園區(qū)518.2、物流配套區(qū)111.1、商貿(mào)住宅區(qū)185.1畝、住宅小區(qū)78.2畝。4、項(xiàng)目總投資：本項(xiàng)目總投資為209109.99萬元，項(xiàng)目所需建設(shè)資金來源為交通實(shí)業(yè)公司公司自籌資本金、銀行貸款以及其它合作建設(shè)資金。四、編制依據(jù)1、廣西物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃(桂政發(fā)(2009)83號) ；2、來賓市城市總體規(guī)劃(2008-2025年)3、來賓市2008-2012年工業(yè)發(fā)展規(guī)劃4、雙方簽訂的咨詢服務(wù)合同；5、項(xiàng)目業(yè)主提供的功能要求、地質(zhì)勘探報(bào)告、規(guī)劃要求等有關(guān)技術(shù)基礎(chǔ)資料和相關(guān)設(shè)計(jì)文件資料；6、廣西交通投資集團(tuán)中長期發(fā)展規(guī)劃7、國家有關(guān)的政策法規(guī)、技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)；8、類似工程項(xiàng)目的造價(jià)資料及市場詢價(jià)資料。五、結(jié) 論1、本項(xiàng)目的建設(shè)符合來賓市的規(guī)劃，有利于來賓市河西區(qū)周圍環(huán)境的改善，同時(shí)，本項(xiàng)目的建設(shè)可以解決大量來賓市部分人口的就業(yè)問題，為創(chuàng)造一個(gè)和諧社會(huì)，促進(jìn)來賓市的建設(shè)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是非常必要的。2、項(xiàng)目總占地面積926.8畝(不含服務(wù)區(qū))，其中物流園區(qū)518.2、物流配套區(qū)111.1、商貿(mào)住宅區(qū)185.1畝、住宅小區(qū)78.2畝。3、經(jīng)初步估算，本項(xiàng)目投資總額為209109.99萬元。其中建安工程費(fèi) 萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)用 萬元，基本預(yù)備費(fèi) 萬元。4、本項(xiàng)目所需建設(shè)資金全部由交通實(shí)業(yè)公司通過自籌、銀行貸款以及其它合作建設(shè)資金解決。5、根據(jù)現(xiàn)行工程建設(shè)工期定額和項(xiàng)目的具體情況，本項(xiàng)目建設(shè)周期預(yù)計(jì)為六年。42第 頁第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析一、項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃（一）符合來賓市建設(shè)區(qū)域性商貿(mào)物流基地的需要來賓市作為“桂中之都”，區(qū)位經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢明顯，近年來來賓工農(nóng)業(yè)發(fā)展良好，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對滯后，特別是商貿(mào)物流的的發(fā)展。目前來賓市充分利用當(dāng)前我區(qū)掀起交通建設(shè)新高潮的契機(jī)，加速推進(jìn)來賓交通建設(shè)，力爭用五年時(shí)間，建設(shè)成四通八達(dá)的現(xiàn)代化立體交通網(wǎng)絡(luò)，使來賓交通優(yōu)勢變成經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢。有效利用外部發(fā)展機(jī)遇，充分發(fā)揮內(nèi)部優(yōu)勢，加強(qiáng)基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)，大力推進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，逐步實(shí)現(xiàn)第i產(chǎn)業(yè)的社會(huì)化、產(chǎn)業(yè)化，把來賓建設(shè)成區(qū)域性商貿(mào)物流基地。根據(jù)來賓市20082012年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的指導(dǎo)意見五年內(nèi)計(jì)劃新建汽車客運(yùn)服務(wù)站7個(gè)，建成高速公路中心服務(wù)區(qū)l個(gè)、物流園區(qū)3個(gè)。來賓市第三產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)行業(yè)規(guī)劃與布局規(guī)劃指出，堅(jiān)持以消費(fèi)品批發(fā)零售業(yè)為基礎(chǔ)，以工業(yè)、能源、農(nóng)業(yè)、旅游商貿(mào)物流業(yè)為主導(dǎo)，分層次建立來賓市現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)。 項(xiàng)目以來賓服務(wù)區(qū)為依托，充分發(fā)展高速公路“物流、人流、商流、信息流”的大流通和聚集優(yōu)勢，將項(xiàng)目建設(shè)成為桂中地區(qū)最大的商貿(mào)物流集散中心，對加快推進(jìn)來賓市區(qū)域性商貿(mào)物流基地建設(shè)具有重要意義。（二）符合來賓市的產(chǎn)業(yè)體系和促進(jìn)工農(nóng)業(yè)的發(fā)展需要來賓市物流發(fā)展屬于起步階段，來賓市商貿(mào)物流市場建設(shè)規(guī)模有限，缺乏大型綜合物流項(xiàng)目，專業(yè)化程度與集中程度不足，商貿(mào)物流體系不完善，這與來賓市“大工業(yè)”、“大農(nóng)業(yè)”的產(chǎn)業(yè)體系發(fā)展不符，一定程度上制約著來賓市工農(nóng)業(yè)發(fā)展。根據(jù)廣西物流業(yè)調(diào)整與振興規(guī)劃，來賓市應(yīng)發(fā)揮毗鄰南寧、柳州工業(yè)中心的優(yōu)勢，重點(diǎn)發(fā)展與冶煉、電力、制糖等支柱產(chǎn)業(yè)相配套的物流服務(wù)體系，形成為生產(chǎn)服務(wù)的物流中心。本項(xiàng)目建設(shè)將有助于加快工業(yè)產(chǎn)品和農(nóng)產(chǎn)品的流通，促進(jìn)來賓市“大工業(yè)”、“大農(nóng)業(yè)”的發(fā)展。（三）符合促進(jìn)來賓市河西區(qū)開發(fā)建設(shè)的需要目前來賓市老城區(qū)與發(fā)展快速的城北區(qū)，都集中在紅水河北岸。項(xiàng)目所在片區(qū)為河西區(qū)，片區(qū)東側(cè)大橋路一帶屬于老城區(qū)部分，發(fā)展成熟，長梅路沿線發(fā)展比較快，其周邊大片區(qū)域?yàn)榛巨r(nóng)田和村落，片區(qū)大部分沒有城市化，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目少，發(fā)展層次相對滯后，商業(yè)服務(wù)檔次較低。本項(xiàng)目是一個(gè)現(xiàn)代化的大型商貿(mào)物流項(xiàng)目，聚集人氣帶動(dòng)片區(qū)商貿(mào)業(yè)發(fā)展，激活片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)，對加快片區(qū)的城市化建設(shè)具有重要的促進(jìn)作用。廣西交通實(shí)業(yè)公司在該片開發(fā)具有重要影響力的項(xiàng)目，將起到龍頭企業(yè)進(jìn)入帶動(dòng)龍頭項(xiàng)目的作用，使得更多房地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)注河西片區(qū)的開發(fā)，促進(jìn)該片區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。二、增加就業(yè)機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)和諧社會(huì)就業(yè)是民生之本、安國之策。來賓市因?yàn)橥恋卣魇粘霈F(xiàn)的失業(yè)、失地人員就業(yè)壓力較大。擴(kuò)大就業(yè)機(jī)會(huì)，提高就業(yè)質(zhì)量和水平，不僅是當(dāng)前的一項(xiàng)重點(diǎn)工作，更是一項(xiàng)長期的戰(zhàn)略任務(wù)。促進(jìn)就業(yè)，不僅是重大的經(jīng)濟(jì)問題，也是重大的政治問題。千方百計(jì)解決好就業(yè)問題，是貫徹“三個(gè)代表”要求的重大實(shí)踐，是全面建設(shè)小康社會(huì)和構(gòu)建和諧社會(huì)的重要任務(wù)。近年來，來賓市為解決企業(yè)下崗人員再就業(yè)問題，出臺了若干相應(yīng)的政策措施，較好地處理了發(fā)展經(jīng)濟(jì)和擴(kuò)大就業(yè)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和擴(kuò)大就業(yè)、深化改革和擴(kuò)大就業(yè)、城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展和擴(kuò)大就業(yè)、完善社會(huì)保障體系和擴(kuò)大就業(yè)的關(guān)系。本項(xiàng)目的建設(shè)包括物流園區(qū)、商業(yè)區(qū)及住宅區(qū)，綜合考慮了周邊的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與民生相結(jié)合，項(xiàng)目建成之后，將帶動(dòng)周邊地塊的升值和經(jīng)濟(jì)貿(mào)易發(fā)展。三、行業(yè)準(zhǔn)入第三章 建設(shè)用地、征地拆遷安置和建設(shè)條件一、項(xiàng)目地理位置本項(xiàng)目依托來賓服務(wù)區(qū)進(jìn)行建設(shè)，從來賓服務(wù)區(qū)沿高速公路至磨東大橋兩邊。項(xiàng)目地處河西區(qū)，北與城北區(qū)濱江園別墅小區(qū)隔江相望，距離來賓市政府約4公里，距離來華(華僑)投資區(qū)約3公里，東距離來賓老城區(qū)約3公里，南與長梅路相連。項(xiàng)目地塊東西兩側(cè)為低坡度丘陵旱地。二、項(xiàng)目自然條件（一）地形、地貌、地質(zhì)來賓市城區(qū)在興賓區(qū)境內(nèi)，興賓區(qū)境內(nèi)以石山峰林過渡到平原為主，北、西部多為巖溶峰林洼地，南部為峰林谷地，東部為孤峰平原及紅水河沿岸階地，是典型的巖溶溶蝕地貌。大部分地區(qū)地勢在海拔200m以下，一般丘陵海拔在100m左右，河谷階地海拔在70100米。（二）氣候來賓市屬南亞熱帶季風(fēng)氣候，氣候較為炎熱，雨熱同季。其氣候特點(diǎn)是氣候溫暖，雨量充沛，太陽輻射強(qiáng)、日照充足，雨熱同季、干濕季節(jié)分明、無霜期長。年平均氣溫在20度至21度左右，年降雨量1350-1450毫米之間，年均無霜期為332天，58月以東南或偏南風(fēng)為，其余月份以北風(fēng)或東北風(fēng)為主，由于無霜期長對本項(xiàng)目施工有利，但夏季多暴雨，天氣炎熱給施工造成一些影響。（三）水文本項(xiàng)目南面2km為紅水河。紅水河在興賓區(qū)境內(nèi)流程162Km，多年平均流量為2112.16m/s；洪水季節(jié)一般為每年的58月，最大洪水多發(fā)生在78月，枯水期一般為每年的12月；90%保證率最枯月平均流量為295m/s。項(xiàng)目西面2km為北之江，屬洪水河一級支流。北之江發(fā)源與忻城縣，成河于興賓區(qū)，流經(jīng)七洞、良江、橋鞏鄉(xiāng)，在來賓市華僑投資區(qū)西側(cè)匯入紅水河，流域面積1460km,河長109km，多年平均流量29.61m/s。（四）地震來賓市地處較為穩(wěn)定的華南準(zhǔn)地臺，至今地震震級小于5.5級，本區(qū)域構(gòu)造運(yùn)動(dòng)相對較為微弱，周邊地區(qū)的地基相對穩(wěn)定。據(jù)中國地震烈度區(qū)劃圖（1990）柳江地震動(dòng)峰加速分區(qū)小于0.05G。本項(xiàng)目抗震設(shè)防強(qiáng)度為6度以下,按城市道路設(shè)計(jì)規(guī)范（CJJ37-90）及建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范（GB5001-2001）可不考慮地震設(shè)防。三、建設(shè)用地和征地拆遷安置本項(xiàng)目擬建場址通過土地征收獲取，目前擬建場址主要為旱地，需要拆遷的范圍比較小。該場址占地面積約926.8畝，主要規(guī)劃指標(biāo)如下表所示。表31 主要規(guī)劃指標(biāo)建設(shè)用地性質(zhì)公共設(shè)施用地容積率建設(shè)用地面積 平方米建筑控制高度 米地上建筑規(guī)模 平方米地下建筑層數(shù)綠地率30%機(jī)動(dòng)車按照來賓市大中型公共建筑停車場標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置四、市政配套條件該場址交通便利，周邊環(huán)境良好，場址周圍的水、電、氣、熱等市政配套設(shè)施完備。已建設(shè)完成電信管道、雨水管道、上水管道等市政設(shè)施，可方便接入和使用。周圍道路系統(tǒng)良好，能夠滿足施工的需要。（一）供水物流中心用水主要為生產(chǎn)生活及消防用水。給水水質(zhì)應(yīng)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。中心用水由市政給水管供給，必要時(shí)可自建深水井，還可利用服務(wù)區(qū)自挖水井，滿足水源要求?？紤]到生活用水和室外消防系統(tǒng)的要求，擬從各新建小區(qū)敷設(shè)管道進(jìn)入地盤小區(qū)并沿著建筑物群四周布置成環(huán)網(wǎng)，以確保生活及消防用水安全。（二）排水室內(nèi)生活污水采用單立管排除。小區(qū)設(shè)置獨(dú)立的污水管系(有利于小區(qū)污水處理)。生活污水經(jīng)化糞池處理后排入小區(qū)污水管網(wǎng)經(jīng)小區(qū)埋地式污水處理設(shè)備最終排入周邊低洼處。 屋面雨水采用雨水斗收集，設(shè)計(jì)重現(xiàn)期P：5年。采用單斗單立管排除，屋面雨水斗匯水面積按來賓市降雨強(qiáng)度設(shè)置。場地雨水由帶篦子暗溝或雨水口收集，小區(qū)設(shè)置獨(dú)立雨水管系。雨水經(jīng)雨水暗溝及雨水管排除至周邊低洼處。（三）供電利用周邊供電線路接入，即可滿足本項(xiàng)目使用的需要。 （四）供氣本項(xiàng)目所需天然氣由市政天然氣管網(wǎng)接入，燃?xì)夤艿谰嚯x本項(xiàng)目約200米。（五）通訊工程1、有線電視系統(tǒng)：電視系統(tǒng)接入城市有線電視網(wǎng)，根據(jù)需要預(yù)留電視插座，傳輸電纜采用SYV-75-l型電纜穿管暗敷，用戶輸出端電平均為735db。 2、電話及網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：電話及網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)接入城市電訊網(wǎng)。根據(jù)需要預(yù)留電話及網(wǎng)絡(luò)插座。 （六）交通 項(xiàng)目周邊道路暢通，物流園區(qū)和商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)分別設(shè)有出入口，每個(gè)出入口分別與城市道路相連，可利用現(xiàn)有城市交通道路。 第四章 建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)方案一、建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目為新建，項(xiàng)目總占地面積926.8畝(不含服務(wù)區(qū))，其中建設(shè)一個(gè)物流園區(qū)及物流配套區(qū)、一個(gè)商貿(mào)住宅區(qū)、一個(gè)住宅小區(qū)。主要建筑技術(shù)指標(biāo)表序號項(xiàng)目名稱單 位數(shù) 值備 注1總占地面積平方米2建筑面積平方米其中：地上建筑面積平方米地下建筑面積平方米3容積率4建筑高度米5建筑密度6綠化率7機(jī)動(dòng)車總停車位輛其中：地上停車位輛地下停車位輛8自行車位輛二、設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想本項(xiàng)目建設(shè)方案設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想是：1、建筑方案要體現(xiàn)以人為本的設(shè)計(jì)理念，盡可能滿足功能要求，并能適應(yīng)變化的需要。2、充分利用先進(jìn)科技手段，廣泛采用新技術(shù)、新工藝、新材料。3、要考慮環(huán)保、節(jié)能、降耗，降低該工程投入使用后的運(yùn)行費(fèi)用。4、充分體現(xiàn)樸素、大方、莊重的建筑風(fēng)格。三、設(shè)計(jì)原則1、設(shè)計(jì)應(yīng)遵循國家有關(guān)工程建設(shè)的法律法規(guī)以及來賓市城市規(guī)劃部門的規(guī)定。2、設(shè)計(jì)應(yīng)滿足合理、適用、安全、現(xiàn)代、先進(jìn)與可持續(xù)發(fā)展的原則。3、建筑設(shè)計(jì)與使用功能、周圍環(huán)境和建筑相協(xié)調(diào)的原則。四、建設(shè)方案（一）總體布局情況項(xiàng)目分三期進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，開發(fā)內(nèi)容為物流園區(qū)建設(shè)、物流園配套區(qū)建設(shè)、商品房住宅區(qū)開發(fā)等三個(gè)主要功能分區(qū)開發(fā)建設(shè)。 1、物流園區(qū)：該區(qū)占地518.2畝，占總占地面積的 ，主要以倉庫及商貿(mào)門面、鋁材市場、建材市場為主，所有物業(yè)均出租經(jīng)營，收取租金，同時(shí)為業(yè)主及客戶提供停車、搬運(yùn)、裝卸、包裝、配送等增值服務(wù)，從而收取一定的費(fèi)用該區(qū)域可分為： (1)綜合倉儲區(qū)：該區(qū)域占地 畝，建設(shè)成為專業(yè)的大型倉儲用地，主要為來賓市的工業(yè)項(xiàng)目提供物流倉儲服務(wù)及貨物中轉(zhuǎn)，發(fā)展成熟后，可成為高速公路沿線主要的物流集散地，充分發(fā)揮公路運(yùn)輸?shù)膬?yōu)勢。 (2)鋁材交易市場：占地120畝，兼具集鋁材加工，鋁材貿(mào)易，鋁材儲存等功能，主要客戶為來賓市內(nèi)大型鋁制品加工企業(yè)。 (3)建材交易市場：與鋁材交易市場相輔相成，內(nèi)設(shè)裝飾材料市場，建材加工區(qū)，小五金交易市場等，占地共l22畝。 2物流園區(qū)配套及商業(yè)貿(mào)易區(qū)：占地111.1畝，占總占地面積的 ，所有物流均出售以獲取收益。建筑以天地樓結(jié)構(gòu)的商住樓，建設(shè)高級商務(wù)中心，提供物流信息、展覽中心、交易中心、銀行、商務(wù)活動(dòng)中心、會(huì)議中心、行政管理辦公中心，提供酒店、餐飲等服務(wù)，打造來賓市河西區(qū)新商業(yè)中心。 (1)綜合商貿(mào)中心：占地111.1畝，建設(shè)成為河西區(qū)最繁華的商業(yè)中心，建設(shè)大型購物廣場，商業(yè)辦公場所，建設(shè)銀行、酒店、郵政等服務(wù)設(shè)施。 (2)商貿(mào)住宅區(qū)：占地l85.1畝，建筑為天地樓，小高層，利用建筑優(yōu)勢，一、二樓為商業(yè)鋪面，三樓以上為住宅物業(yè)出售，提高收益，聚集人氣，帶動(dòng)商業(yè)街區(qū)的發(fā)展。 3、住宅小區(qū)：占地78.2畝，占總用地面積的 ，該區(qū)域?qū)⒁?guī)劃在紅水河邊上，以臨江美景做為賣點(diǎn)，建設(shè)大型住宅區(qū)，通過房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)來獲取收益。 本項(xiàng)目采取整體規(guī)劃、分塊建設(shè)為指導(dǎo)思想。對于實(shí)際的建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)進(jìn)度，要以宏觀產(chǎn)業(yè)政策為導(dǎo)向，以市場需求為依據(jù)，以專業(yè)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度為要求，對每塊功能區(qū)的建設(shè)分別進(jìn)行商業(yè)策劃，以求獲得最合適的投資回報(bào)。（二）土建設(shè)計(jì)方案1、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及主要指標(biāo)（1）設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)民用建筑設(shè)計(jì)通則 GB50352-2005智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) GB/T 50314-2000辦公建筑設(shè)計(jì)規(guī)范 JGJ/T 67-2006公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) DBJ01-621-2005建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50011-2001混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50010-2002建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 GB50009-2001建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50007-2002（2）主要指標(biāo) 建筑使用性質(zhì)：綜合用地（物流倉儲、市場、商鋪、住宅）； 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限：50年以上； 抗震設(shè)防烈度：抗震設(shè)防烈度為乙類建筑抗震設(shè)防； 建筑耐火等級：一級；供電標(biāo)準(zhǔn)：一級用電負(fù)荷、雙路供電； 防雷標(biāo)準(zhǔn)：二類。2、建筑方案設(shè)計(jì)本項(xiàng)目擬建內(nèi)容主要為：物流園區(qū)、物流配套區(qū)、商業(yè)貿(mào)易區(qū)、住宅區(qū)，總建筑面積926.8畝。3、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) （1）生產(chǎn)房屋配備原則 生產(chǎn)房屋的配備，系根據(jù)生產(chǎn)運(yùn)輸作業(yè)及工藝要求，確定生產(chǎn)及辦公房屋設(shè)計(jì)規(guī)模。 （2）生活房屋配備原則 生活房屋按工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文、民用建筑設(shè)計(jì)通則JGJ37-87及GB50096-99等標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。 （3）建筑防火 本建筑防火執(zhí)行建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范(GBJl6-87修訂本)。保稅監(jiān)管庫耐火等級為二級，層數(shù)為一層，存儲物品的火災(zāi)危險(xiǎn)性為丙類。庫內(nèi)設(shè)兩道防火墻，防火墻間庫房面積符合規(guī)范第4.2.1條規(guī)定。 （4）結(jié)構(gòu)材料 混凝土的強(qiáng)度等級。柱、鋼筋混凝土墻為C40，各層梁板為C30。 鋼筋強(qiáng)度等級。鋼筋：HRB235級，HRB335級，HRB400級。 混凝土加強(qiáng)帶。應(yīng)采用摻膨脹劑的混凝土，其強(qiáng)度等級應(yīng)較本體提高一級。（三）給排水設(shè)計(jì)方案1、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50015-2003室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50013-2006室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50014-20062、給水系統(tǒng)物流中心用水主要為生產(chǎn)生活及消防用水。給水水質(zhì)應(yīng)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。中心用水由市政給水管供給，必要時(shí)可自建深水井，還可利用服務(wù)區(qū)自挖水井，滿足水源要求?？紤]到生活用水和室外消防系統(tǒng)的要求，擬從各新建小區(qū)敷設(shè)管道進(jìn)入地盤小區(qū)并沿著建筑物群四周布置成環(huán)網(wǎng)，以確保生活及消防用水安全。3、排水系統(tǒng) 室內(nèi)生活污水采用單立管排除。小區(qū)設(shè)置獨(dú)立的污水管系(有利于小區(qū)污水處理)。生活污水經(jīng)化糞池處理后排入小區(qū)污水管網(wǎng)經(jīng)小區(qū)埋地式污水處理設(shè)備最終排入周邊低洼處。 屋面雨水采用雨水斗收集，設(shè)計(jì)重現(xiàn)期P：5年。采用單斗單立管排除，屋面雨水斗匯水面積按來賓市降雨強(qiáng)度設(shè)置。場地雨水由帶篦子暗溝或雨水口收集，小區(qū)設(shè)置獨(dú)立雨水管系。雨水經(jīng)雨水暗溝及雨水管排除至周邊低洼處。4、消防系統(tǒng) (1)建筑設(shè)計(jì)依據(jù) 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范(GB50016-20061) 建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范(GB50140-2005) (2)室外消火栓系統(tǒng)設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目室外消火栓用水量按同一時(shí)間火災(zāi)次數(shù)為一次計(jì)。一次火災(zāi)用水量按20Ls計(jì)。室外消防采用低壓制，在給水環(huán)狀管網(wǎng)上按120m范圍設(shè)置室外消火栓。 (3)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)設(shè)計(jì) 室內(nèi)消火栓系統(tǒng)置于樓房和商鋪，設(shè)計(jì)室內(nèi)消防用水量l5LS。管網(wǎng)成獨(dú)立的消防系統(tǒng)，由水塔直接供給消火栓系統(tǒng)用水。水塔水池容積l50m。 (4)自動(dòng)噴淋系統(tǒng) 按規(guī)范，在各建筑物內(nèi)設(shè)濕式自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，自動(dòng)噴淋系統(tǒng)按中級危險(xiǎn)I級設(shè)計(jì)，自動(dòng)噴淋系統(tǒng)統(tǒng)一加壓。 (5)滅火器配置 大樓滅火器配置按中危險(xiǎn)級A類考慮，選用磷酸銨鹽干粉滅火劑，置于各建筑明顯處。 (6)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng) 根據(jù)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范，重要的公共建筑應(yīng)采用一、二級耐火等級的建筑。本項(xiàng)目總體保護(hù)方式按一級保護(hù)對象進(jìn)行，消防控制中心設(shè)在一樓。按一類保護(hù)對象要求設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警信號源，包括不同地址編碼的煙、溫感控測器及手動(dòng)報(bào)警按鈕。設(shè)置火災(zāi)緊急廣播系統(tǒng)與消防對講系統(tǒng)。消防中心能接收所以火火災(zāi)報(bào)警信號，并能對所有消防設(shè)備進(jìn)行聯(lián)動(dòng)控制和手動(dòng)控制；如控制消火栓泵、噴淋泵、排煙風(fēng)機(jī)、正壓風(fēng)機(jī)、消防電梯、應(yīng)急照明、緊急廣播等 ，在火警發(fā)生時(shí)自動(dòng)切除非消防電源。（四）通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案1、車庫平時(shí)通風(fēng)設(shè)置機(jī)械送排風(fēng)系統(tǒng)。車庫內(nèi)設(shè)置送排風(fēng)機(jī)房，由送風(fēng)機(jī)、射流風(fēng)機(jī)、排風(fēng)機(jī)組成平時(shí)通風(fēng)系統(tǒng)。2、火災(zāi)時(shí)設(shè)置機(jī)械排煙系統(tǒng)。車庫內(nèi)設(shè)置補(bǔ)風(fēng)機(jī)房和排煙機(jī)房。由補(bǔ)風(fēng)機(jī)、風(fēng)管、排煙風(fēng)機(jī)、風(fēng)管組成火災(zāi)時(shí)通風(fēng)系統(tǒng)。3、人防按人防辦公室要求等級設(shè)計(jì)防護(hù)通風(fēng)。設(shè)置及時(shí)送風(fēng)系統(tǒng)及戰(zhàn)時(shí)排風(fēng)系統(tǒng)。根據(jù)建筑設(shè)計(jì)有條件的可以合并設(shè)置風(fēng)機(jī)房。（五）電氣設(shè)計(jì)方案 1、電氣設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50052-95低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50054-95民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范 JGJ/T16-92建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50057-94(2000年版）建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) GB50034-2004建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 GBJ16-87(2001年版)人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50038-20052、供電系統(tǒng) （1）負(fù)荷等級及用電量。本工程按一級負(fù)荷要求供電。其中消防設(shè)備用電負(fù)荷、應(yīng)急照明、疏散標(biāo)志燈、安防系統(tǒng)電源屬于一級負(fù)荷中的特別重要負(fù)荷；網(wǎng)絡(luò)中心電源、電信機(jī)房電源、走道照明、值班照明、保衛(wèi)照明空調(diào)用電屬于一級負(fù)荷；電梯、各類變頻水泵等照明屬于二級負(fù)荷；其它用電設(shè)備屬于三級負(fù)荷。建成后電氣用電負(fù)荷為1600千伏安。（2）供電方案。利用現(xiàn)有供電線路供電，即可滿足本項(xiàng)目使用的需要。 應(yīng)急照明（含疏散照明、安全照明及備用照明）擬采用多組EPS電源供電，EPS的供電時(shí)間為90分鐘。變配電室設(shè)在地下一層各自的負(fù)荷中心處。（3）設(shè)備選型。高壓開關(guān)柜采用新型手車式真空斷路器柜。繼電保護(hù)采用微機(jī)綜合保護(hù)。 低壓開關(guān)柜采用新型、供電可靠、質(zhì)量優(yōu)良、維修方便的抽屜式低壓開關(guān)柜。柜內(nèi)低壓開關(guān)采用優(yōu)質(zhì)空氣開關(guān)。 配電箱采用新型、供電可靠、質(zhì)量優(yōu)良的配電箱。箱內(nèi)開關(guān)采用優(yōu)質(zhì)空氣開關(guān)、漏電保護(hù)器或漏電斷路器。 變壓器采用難燃、節(jié)能的干式變壓器。其中工藝變壓器、照明變壓器宜采用有載調(diào)壓干式變壓器。 電纜、電線根據(jù)不同需要選用銅芯無鹵低煙阻燃或銅芯無鹵低煙耐火電纜、電線。UPS不間斷電源采用技術(shù)先進(jìn)、安全、可靠的進(jìn)口設(shè)備。 3、防雷、接地本工程為二類防雷建筑物，根據(jù)建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)。在屋頂女兒墻上裝避雷帶，屋面做避雷網(wǎng)，網(wǎng)格尺寸不大于10m10m或12m8m。根據(jù)實(shí)際情況在屋頂局部突出的構(gòu)筑物處設(shè)避雷針。針、帶、網(wǎng)混合組成的接閃器以防直擊雷。利用柱內(nèi)鋼筋作防雷引下線和均壓環(huán)可靠連接，以防側(cè)擊雷。引下線上端和屋頂避雷裝置可靠連接，下端與接地裝置可靠連接，以形成良好的電氣通路。屋頂上所有凸起的金屬構(gòu)筑物和金屬管道均應(yīng)與避雷裝置可靠焊接。金屬門、窗宜與避雷裝置連接。 接地系統(tǒng)采用TNS系統(tǒng)。工作接地、保護(hù)接地、防雷接地共用接地裝置。綜合接地電阻應(yīng)不大于0.5歐姆。若不滿足要求，則應(yīng)增加接地極。 4、照明 （1）一般照明。照明電源為交流380/220V，在各分區(qū)內(nèi)，各樓層的一般照明采用單路供電，應(yīng)急照明及采用兩路供電，末端自投。照度按民用建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。一般照明采用節(jié)能型熒光燈。（七）智能化管理系統(tǒng) 本項(xiàng)目智能化管理系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)按照智能化建筑的設(shè)計(jì)規(guī)范，嚴(yán)格遵循智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。智能化管理系統(tǒng)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)：火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50016-98智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) GB/T50314-2000建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)規(guī)范 GB/T50311-20001、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。主干使用ATM或千兆以太網(wǎng)，子網(wǎng)內(nèi)部采用100M快速交換以太網(wǎng)技術(shù)組網(wǎng)，提供10/100M自適應(yīng)交換端口。2、綜合布線系統(tǒng)。此系統(tǒng)由工作區(qū)子系統(tǒng)、水平子系統(tǒng)、管理子系統(tǒng)、垂直干纜子系統(tǒng)、設(shè)備間子系統(tǒng)等組合成一完整的布線系統(tǒng)。3、電話通訊系統(tǒng)。每棟樓分設(shè)電話交換機(jī)，電話線連接到每戶。 4、有線電視系統(tǒng)。高質(zhì)量的電視傳輸系統(tǒng)是現(xiàn)代化信息系統(tǒng)的重要組成部分。5、停車場管理系統(tǒng)。停車場智能管理系統(tǒng)是利用高度自動(dòng)化的機(jī)電設(shè)備對停車場進(jìn)行安全、有效的管理。6、樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)?？蓪照{(diào)暖通系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、變配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)等相關(guān)系統(tǒng)、設(shè)備的運(yùn)行進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控及管理。第五章 節(jié)能方案分析一、節(jié)能措施綜述建筑節(jié)能是我國的基本國策，目前我國與世界發(fā)達(dá)國家有較大的差距，應(yīng)建立可持續(xù)發(fā)展的能源結(jié)構(gòu)，最大限度地節(jié)能減耗。本項(xiàng)目空調(diào)、通風(fēng)的設(shè)計(jì)嚴(yán)格按公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（GB50189-2005）的國家標(biāo)準(zhǔn)和公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（DBJ01-621-2005）的地方標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，包括各種空調(diào)設(shè)備的選用，水系統(tǒng)、風(fēng)系統(tǒng)及其自動(dòng)控制都采用多項(xiàng)節(jié)能措施，并對所用各種能源包括電、自來水及天然氣都嚴(yán)格按用能單位能源計(jì)量器具配備和管理通則（GB17167-2006）國家標(biāo)準(zhǔn)的要求設(shè)置各種計(jì)量儀表及監(jiān)測儀表。同時(shí)要求設(shè)專人查表、記錄并整理出凝結(jié)的日用量、月用量、季用量（冬季、夏季）和年用量。合理選擇變配電室的位置，盡量靠近負(fù)荷中心，低壓送電半徑控制在200米以內(nèi)以減少線路損耗，安裝適當(dāng)?shù)淖儔浩?，把常?guī)變壓器容量大而帶負(fù)荷小的變壓器，合并為一臺變壓器。照明用電選用節(jié)能電感鎮(zhèn)流器或電子鎮(zhèn)流器。電氣傳動(dòng)方面，采用節(jié)能的交流變頻技術(shù)控制電動(dòng)機(jī)，使其在負(fù)載率變化時(shí)自動(dòng)調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)速使得與負(fù)載變化相適應(yīng)以提高電動(dòng)機(jī)輕載時(shí)的效率從而達(dá)到節(jié)約電能的目的。本項(xiàng)目節(jié)能措施包括：（一）建筑物節(jié)能減少冬季采暖和夏季空調(diào)的能耗 控制建筑物的體形系數(shù)，減少圍護(hù)結(jié)構(gòu)的面積，控制窗墻比； 控制外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的傳熱系數(shù)，加強(qiáng)外墻、屋頂、外門窗的保溫和隔熱性能、氣密性能，建筑物設(shè)活動(dòng)遮陽措施。 外墻選用保溫隔熱性能好的建筑材料，如陶?？招钠鰤K、金屬保溫板等，盡量減少能源消耗。（二）選用節(jié)能的設(shè)備 本項(xiàng)目所選用的機(jī)電設(shè)備的負(fù)荷率必須達(dá)到國家節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范要求，各類設(shè)備及器材的選型一律采用國家現(xiàn)行技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的高效節(jié)能設(shè)備和器材。 電機(jī)、燈具采用高效節(jié)能、變壓器選擇低耗節(jié)能產(chǎn)品； 通風(fēng)、空調(diào)、水泵及各項(xiàng)設(shè)施盡可能采用低噪變頻產(chǎn)品； 實(shí)現(xiàn)智能化控制，設(shè)備運(yùn)營進(jìn)行優(yōu)化管理及先進(jìn)管理模式。（三）提高全體員工節(jié)能意識，加強(qiáng)節(jié)能技能教育 嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，采用先進(jìn)、成熟、適用的節(jié)能新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備、新材料和科學(xué)的管理辦法。 制定節(jié)水、節(jié)能管理辦法，責(zé)任落實(shí)到人。二、能耗指標(biāo)類 別年總耗能量計(jì)量單位實(shí)物量折標(biāo)系數(shù)折標(biāo)準(zhǔn)煤量（噸）耗電量萬KWh331.22940.56 天然氣總耗量萬m31912.143230.72年耗能總量271.28三、節(jié)能效果分析本項(xiàng)目采用的節(jié)能措施節(jié)能效果顯著，符合國家產(chǎn)業(yè)政策及發(fā)改委節(jié)能減排要求，各專業(yè)節(jié)能措施完全符合國家、地方和行業(yè)節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)。在施工圖設(shè)計(jì)和項(xiàng)目建設(shè)全過程中，按照以上各專業(yè)的節(jié)能措施實(shí)施之后，本項(xiàng)目能耗能夠達(dá)到北京市公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。 通過本項(xiàng)目節(jié)能措施的實(shí)施，能夠有效節(jié)約能源，改善地區(qū)的環(huán)境質(zhì)量，有利于首都的經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。第六章 環(huán)境和生態(tài)影響分析一、環(huán)境保護(hù)依據(jù)本工程為綜合建筑，建筑物的性質(zhì)決定了只有少量的廢水、廢固排放，物流區(qū)有噪聲源和廢氣排放。設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)：中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法（1989）中華人民共和國固體廢棄物污染環(huán)境防治法（1995）環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) GB3095-1996地下水質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) GB/T14848-93城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn) GB3096-1993建筑施工場界噪聲限值 GB12523-90大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn) GB16297-1996污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn) GB8978-96二、環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀（一）環(huán)境空氣本項(xiàng)目所在區(qū)域大氣環(huán)境中S02、NO2和TSP的監(jiān)測結(jié)果均符合國家環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)(GB30951996)中二級標(biāo)準(zhǔn)要求。（二）主要環(huán)境保護(hù)目標(biāo)所在區(qū)域內(nèi)未發(fā)現(xiàn)歷史文物、名勝古跡以及珍貴動(dòng)植物等重點(diǎn)保護(hù)目標(biāo)。主要環(huán)境保護(hù)目標(biāo)為附近居民。三、環(huán)境保護(hù)措施（一）施工期間環(huán)境保護(hù)措施1、噪聲污染防治措施（1）主要污染源。本項(xiàng)目施工期間的噪聲污染，主要是施工機(jī)械及運(yùn)輸車輛所致，聲源有固定式和移動(dòng)式，各施工階段所采用的施工機(jī)械不同，對環(huán)境造成的施工噪聲污染水平也不同。拆除建筑物、土石方階段的主要噪聲源是破拆機(jī)、挖掘機(jī)、推土機(jī)、裝載機(jī)和各種運(yùn)輸車輛等，大多數(shù)為移動(dòng)聲源。打樁階段的主要噪聲源是各種打樁機(jī)以及一些打井機(jī)、風(fēng)鎬、移動(dòng)式空壓機(jī)等，大多數(shù)為固定聲源，該階段產(chǎn)生的噪聲影響最大。結(jié)構(gòu)階段是建筑施工中周期最長的階段，使用的設(shè)備種類較多，噪聲主要來自運(yùn)輸車輛、汽車吊車、塔式吊車、攪拌機(jī)、振搗棒等，此階段應(yīng)是重點(diǎn)控制施工噪聲的階段。裝修階段施工時(shí)間較長，但聲源數(shù)量較少，聲源主要包括砂輪鋸、電鋸、電梯、吊車、切割機(jī)、卷揚(yáng)機(jī)等。（2）控制措施。須對固定噪聲源采取隔聲減振措施，確保噪聲達(dá)標(biāo)。為減少噪聲對環(huán)境的影響，選用低噪聲或超低噪聲的機(jī)器設(shè)備，設(shè)備基礎(chǔ)采取隔聲、減震、消聲等降噪措施。各類車輛運(yùn)輸在市場區(qū)內(nèi)禁止車輛鳴笛。合理安排施工時(shí)段，合理布局施工場地，避免同時(shí)使用大量噪聲的設(shè)備；減少夜間施工，避免擾民；降低人為噪聲影響，在施工工作面鋪設(shè)草袋等，以減少車輛與路面摩擦產(chǎn)生的噪音。2、大氣污染防治措施（1）主要污染源。該項(xiàng)目大氣污染主要來自運(yùn)輸車輛產(chǎn)生的汽車尾氣，以及施工期間的揚(yáng)塵。在拆遷舊構(gòu)筑物、開挖土石方、澆注基礎(chǔ)作業(yè)過程中以及車輛運(yùn)輸進(jìn)行有裝卸運(yùn)輸土建材料時(shí)，會(huì)產(chǎn)生車輛廢氣、揚(yáng)塵及攪拌和篩分系統(tǒng)的粉塵等、危害大氣環(huán)境；另外，施工中運(yùn)輸車輛在運(yùn)輸線路沿途也會(huì)帶來大氣污染。其中，對環(huán)境影響較為突出的是施工揚(yáng)塵，施工垃圾的清理及堆放揚(yáng)塵；人員流動(dòng)、車輛運(yùn)輸造成的現(xiàn)場及道路揚(yáng)塵。（2）控制措施。該項(xiàng)目施工中，在裝卸施工渣土、土方以及生活垃圾時(shí)采取防塵措施，運(yùn)輸車輛加蓋布，保持車輛清潔，施工現(xiàn)場采取設(shè)立圍擋等防塵措施。同時(shí)，對各種運(yùn)輸車輛加強(qiáng)日常維護(hù)、檢修，確保車輛尾氣達(dá)標(biāo)上路。這樣，就不會(huì)給外環(huán)境帶來大的污染。在施工期間，還要對地面硬化、簡易綠化等有效措施防止揚(yáng)塵；施工現(xiàn)場做到定期灑水，在刮大風(fēng)時(shí)加大灑水量和灑水次數(shù)，以防止浮塵的產(chǎn)生；運(yùn)行車輛進(jìn)入施工現(xiàn)場應(yīng)低速行駛，出場應(yīng)沖洗輪胎。施工前制定工地?fù)P塵、噪聲控制方案。施工期間接受有關(guān)部門的監(jiān)督檢查，執(zhí)行建筑施工廠界噪聲限值（GB12523-90）中的規(guī)定；做好有效防塵、降噪工作，施工渣土必須覆蓋，遇有4級以上大風(fēng)要停止拆遷和土方施工。3、廢水、廢氣、固體廢棄物防治措施（1）主要污染源。施工期間的廢水包括施工本身產(chǎn)生的廢水、施工人員的生活污水以及公共衛(wèi)生設(shè)施排水等，施工本身產(chǎn)生的廢水主要包括土方階段降水井排水、結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護(hù)排水以及各種車輛沖洗水等。在施工期間產(chǎn)生的固體廢物主要包括原占地構(gòu)筑物拆遷、土方工程等的棄土、淤泥、施工渣土，損壞或廢棄的各種建筑裝修材料、包裝材料，以及施工人員的生活垃圾等。（2）控制措施。施工期間，施工產(chǎn)生的廢水要注意收集，經(jīng)沉淀處理后排入下水道；生活污水均應(yīng)排入城市下水管道，禁止以滲坑、滲井或漫流方式排放?，F(xiàn)場工作的柴油機(jī)等設(shè)備的排氣口要避免朝向道路等居民較多的方向；施工階段要設(shè)立固定的渣土堆放點(diǎn)，由專人管理，設(shè)置專車每天收集施工人員的生活垃圾，集中密閉外運(yùn)，嚴(yán)禁就地拋灑，無組織排放。該項(xiàng)目排水實(shí)行雨污分流，污水經(jīng)處理后排入市政管網(wǎng)，執(zhí)行水污物排放標(biāo)準(zhǔn)（DB11/307-2005）中排入城鎮(zhèn)污水處理廠的水污物排放限值。（三）運(yùn)行期間環(huán)境保護(hù)措施 各類設(shè)備、設(shè)施降噪應(yīng)達(dá)到國家和地方標(biāo)準(zhǔn)：冷凍、空調(diào)、通風(fēng)、水泵均采用低噪，并做減震、隔聲及建筑吸聲； 生活污水排入市政管網(wǎng)后，送到污水處理廠； 固體廢物的收集、貯存和處置執(zhí)行中華人民共和國固體廢物污染環(huán)境防護(hù)法中的規(guī)定。生活垃圾不得隨意傾倒、拋撒或者堆放，及時(shí)清運(yùn)。第七章 項(xiàng)目建設(shè)周期一、建設(shè)周期規(guī)劃根據(jù)現(xiàn)行工程建設(shè)工期定額和項(xiàng)目的具體情況，本項(xiàng)目分三期建設(shè)，建設(shè)周期預(yù)計(jì)共為六年。二、實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃按照“一次征地，分期建設(shè)，滾動(dòng)開發(fā)”的原則，來賓商貿(mào)物流園建設(shè)分三期進(jìn)行。一期建設(shè)299。25畝，建筑面積27075 136 m2，包括物流倉儲區(qū)171畝土地，物流園配套區(qū)與商貿(mào)中心12825畝土地；二期建設(shè)為4275畝，建筑面積57000285 m2，包括物流倉儲區(qū)l71畝土地，物流園配套區(qū)與商貿(mào)中心12825畝土地，住宅區(qū)12825畝土地；三期建設(shè)為住宅區(qū)78.2畝，建筑面積29925150 m2。 項(xiàng)目分三期開發(fā)，每個(gè)開發(fā)期為兩年，第一期與第二期中包含物流園區(qū)建設(shè)，可長期出租物業(yè)，獲取穩(wěn)定收益，為主要收益來源，通過第一期的開發(fā)，培育成熟的購買環(huán)境，提升人氣后，從第二期開始進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，保證了銷售率和銷售價(jià)格。表71 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 時(shí)間任務(wù)工程建設(shè)進(jìn)度2010201120122013前期立項(xiàng)準(zhǔn)備階段前期拆遷、規(guī)劃階段施工階段竣工驗(yàn)收、使用前準(zhǔn)備階段第八章 項(xiàng)目招標(biāo)方案根據(jù)廣西招標(biāo)投標(biāo)條例有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目招標(biāo)方案如下：一、招標(biāo)范圍本項(xiàng)目的招標(biāo)范圍包括設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工和主要設(shè)備、材料采購招標(biāo)。二、招標(biāo)組織形式本項(xiàng)目采用委托招標(biāo)方式，委托具有招標(biāo)代理資格的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)事宜。三、招標(biāo)方式本項(xiàng)目招標(biāo)方式全部采用邀請招標(biāo)。表81 建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方案核準(zhǔn)申報(bào)表項(xiàng)目采購細(xì)項(xiàng)單項(xiàng)合同估算金額（萬元）招標(biāo)方式(公開招標(biāo)或邀請招標(biāo))招標(biāo)組織形式(自行招標(biāo)或委托招標(biāo))不采用招標(biāo)形式備 注勘察1、勘察38.29核準(zhǔn)低于50萬元設(shè)計(jì)1、設(shè)計(jì)189.36邀請招標(biāo)委托招標(biāo)施工1、施工4217.48邀請招標(biāo)委托招標(biāo)2、安裝1673.94邀請招標(biāo)委托招標(biāo)監(jiān)理1、監(jiān)理117.45邀請招標(biāo)委托招標(biāo)設(shè)備1、設(shè)備包括在施工中重要材料1、包括在施工中2、其他1、其他費(fèi)用889.27注：1、單項(xiàng)合同估算金額的總和應(yīng)與可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目申請報(bào)告、資金申請報(bào)告中所列項(xiàng)目總投資保持一致。2、采購細(xì)項(xiàng)應(yīng)當(dāng)詳細(xì)列明，其中擬不招標(biāo)的部分和表中未盡事宜應(yīng)當(dāng)在備注中注明，并在申請書中具體說明。3、施工主要包括土建施工、設(shè)備安裝、裝飾裝修等。4、其他是指除項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、設(shè)備和重要材料之外的部分，如房屋拆遷拆除等。第九章 投資估算與資金籌措一、投資估算編制依據(jù)1、依照項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)規(guī)模進(jìn)行編制；2、廣西壯族自治區(qū)建筑工程消耗量定額（2005）；3、全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額廣西壯族自治區(qū)單位估價(jià)表（2002）；4、建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)（第三版）；5、投資項(xiàng)目可行性研究指南6、工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（2002年修訂本）7、建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（2007）8、同類工程結(jié)算資料二、投資估算編制范圍（一）建安工程費(fèi)1、土建工程：結(jié)構(gòu)、內(nèi)裝修、外裝修；2、給排水工程：給水、排水、消防用水；3、采暖通風(fēng)空調(diào)工程：采暖、通風(fēng)、空調(diào)；4、電氣工程：變配電、照明、防雷接地；5、弱電工程：樓宇自控系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警級聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、通信系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等；6、電梯工程：貨梯、客梯；7、室外工程：道路、停車場、綠化、管網(wǎng)、室外照明、大門、圍墻等；（二）工程建設(shè)其他費(fèi)用1、土地費(fèi)用。土地出讓金：按25萬畝計(jì)算，項(xiàng)目占地1000畝。土地五通一平費(fèi)用：參照二級城市的五通一平的成本進(jìn)行估算，費(fèi)用約為429萬元畝，項(xiàng)目共需開發(fā)土地1000畝。土地契稅：土地契稅按土地出讓金的3估算。耕地占用稅：按每平方米20元估算，假設(shè)項(xiàng)目占用耕地1000畝。2、建安成本(1)前期費(fèi)用 勘察費(fèi)按照占地面積乘每平米3元計(jì)算； 設(shè)計(jì)費(fèi)按照地上建筑面積乘每平米35元計(jì)算； 審圖費(fèi)按照總建筑面積乘每平米2元計(jì)算； 其他費(fèi)按照建安工程費(fèi)的0.2計(jì)算。 (2)建安和配套及裝修工程費(fèi) 物流園區(qū)建安費(fèi)按照建筑面積乘800元計(jì)算，物流園配套區(qū)及住宅小區(qū)建安費(fèi)按照建筑面積乘1200元計(jì)算； 地下室按照人防部分建筑面積乘l500元，非人防部分建筑面積乘1300元計(jì)算； 工程監(jiān)理費(fèi)按照建筑安裝費(fèi)0.6計(jì)算： 質(zhì)檢監(jiān)測費(fèi)按照建筑安裝費(fèi)0.25計(jì)算； 公共部位裝修按地上建筑面積的l 5乘350元平米計(jì)算； (3)紅線內(nèi)配套費(fèi) 供水供電按照地上建筑面積乘40元計(jì)算； 排污工程按照地上建筑面積乘l0元計(jì)算； 園林綠化按照綠化面積乘100元計(jì)算； 燃?xì)獍凑?300元戶計(jì)算； 智能化系統(tǒng)按照1500元戶計(jì)算； 消防系統(tǒng)按照總建筑面積每平米36元計(jì)算。3、政府報(bào)建費(fèi)按照總建筑面積乘75元計(jì)算4、不可預(yù)見費(fèi)按照建安配套費(fèi)用和政府報(bào)建費(fèi)用的5計(jì)算5、管理費(fèi)用按照建安配套費(fèi)用和政府報(bào)建費(fèi)用的3計(jì)算6、建設(shè)期土地使用稅按照建每平方米4元計(jì)算7、環(huán)境影響評價(jià)費(fèi)按計(jì)價(jià)格2002125號國家計(jì)委、環(huán)保總局發(fā)布環(huán)境影響咨詢收費(fèi)有關(guān)問題通知的規(guī)定計(jì)算。8、工程勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)按計(jì)價(jià)格200210號關(guān)于發(fā)布的通知的規(guī)定計(jì)算。9、工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)按國家發(fā)展改革委、建設(shè)部建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定（發(fā)改價(jià)格2007670號）的規(guī)定計(jì)算。10、工程招標(biāo)代理費(fèi)為招標(biāo)代理服務(wù)全過程的收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)格，包含編制招標(biāo)文件（有標(biāo)底的含標(biāo)底）服務(wù)。按照計(jì)價(jià)格20021980號國家計(jì)委關(guān)于印發(fā)的通知的規(guī)定計(jì)算。11、前期工作咨詢收費(fèi)按計(jì)價(jià)格19991283號國家計(jì)委關(guān)于印發(fā)的通知的規(guī)定