建筑房地產(chǎn)業(yè)要參.doc

建筑房地產(chǎn)業(yè)要參本期要目廉租住房建設亟待切實破題 2開發(fā)商囤地不斷激化供需矛盾 3“國六條”與“國八條”的比較分析 6國際地產(chǎn)服務商搶灘二線城市 9實木地板價格出現(xiàn)新一輪上漲 10控制房價的四個關鍵問題 152006年1季度江蘇省房地產(chǎn)市場形勢分析 16韓國加大房產(chǎn)稅收力度 20 每周報告：各市場主體對此次調(diào)控細則的反應廉租住房建設亟待切實破題2006年伊始，國家發(fā)改委、建設部就紛紛出臺2006年房地產(chǎn)行業(yè)的工作要點和重點，明確要求各地加快廉租房建設；5月17日溫家寶總理主持召開國務院常務會議提出“增加經(jīng)濟適用房和廉租房供應”；29日配套細則隨即出臺，細則中再次強調(diào)要求各地加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。這些政策中無不透露出政府將加大保障力度和分流市場的意圖，而廉租房成為保障中的優(yōu)先部分。廉租房建設和運營分流了市場，滿足低收入人群的住房需求，有利于緩解社會矛盾和輿論壓力；同時廉租房的供給每增加5%，就會迫使房價下降3%-4%，而這一結果最大的受益者將是普通百姓。但根據(jù)目前各地方政府的實施情況來看，廉租房建設還存在很多問題。首先，廉租房體制的推行面臨的就是資金瓶頸。第一，政府撥款和公積金增值收益仍是廉租房建設的主要資金來源。其次，廉租房資金來源渠道不穩(wěn)定，部分城市財政預算安排資金不足。參考國際慣例，廉租房的建設與經(jīng)營通常是通過民間融資或政府舉債的方式發(fā)行債券，以此作為長期的資金支持。據(jù)悉，日前關于廉租房建設和經(jīng)營的另一個資金來源正在醞釀中，那就是動用公積金，但目前這種想法仍處于專家討論階段，并沒有真正實施。其次，廉租房申請“門檻”高使得覆蓋面窄，收益范圍縮小。目前，國內(nèi)各地在廉租房對象的確定上基本根據(jù)三個指標來進行遴選：戶口、家庭月收入、人均居住面積。上海、北京、廣州等地明確規(guī)定只有具有當?shù)爻擎?zhèn)戶口的居民才能申請廉租房。在家庭月收入“門檻”方面，各地一般規(guī)定申請家庭月收入應在當?shù)孛裾块T確定的最低生活保障標準以下。在上海，申請人應該是接受民政部門連續(xù)救助6個月以上，在北京，連續(xù)享受當?shù)爻鞘械捅４鲆荒暌陨系募彝ゲ拍苌暾埩夥勘Ｕ稀Ｔ谌司幼∶娣e方面，北京與上海、廣州稍有不同，規(guī)定人均住房使用面積低于7.5平方米（含）的家庭具有申請廉租房保障資格，上海和廣州的標準都為7平方米,廣州還規(guī)定申請人應該是無住房及租住私房的家庭，即“無房戶”。上述指標規(guī)定可能過于嚴苛，不僅將一大部分家庭月收入在當?shù)刈畹蜕畋Ｕ蠘藴室陨系菬o力購房、租房有困難的城市居民，即所謂“夾心層”，排斥出廉租房保障范圍，也將為數(shù)不少的當?shù)氐捅魮踉诹夥俊伴T檻”之外。廉租房建設不僅有利于房價的長期穩(wěn)定，更是住房保障體制中的重要一環(huán)，地方政府要如何以切實行動來“破題”，將中央的指導性措施真正落實到地方，正成為這一體制得以加速發(fā)展的關鍵。熱 點 分 析開發(fā)商囤地不斷激化供需矛盾國六條新政將嚴厲打擊囤地行為本刊綜述 據(jù)了解，現(xiàn)行的城市房地產(chǎn)法和早前國土資源部發(fā)布的閑置土地處置辦法雖然對閑置土地處置作出了規(guī)定，但開發(fā)商利用各種名目變相囤地現(xiàn)象依然嚴重。隨著我國土地制度改革的推進，經(jīng)營性土地從原來的協(xié)議出讓向公開“招拍掛”方式轉變。與此同時，部分開發(fā)商囤積土地的方式也由原來的“暗箱”操作、“跑馬圈地”轉變?yōu)椤澳玫睾蟀幢粍印?，或者“挖一個坑就不再建設”等，以此變相囤積土地、哄抬房價。囤地現(xiàn)象在我國主要城市愈演愈烈國土資源部新近發(fā)表的2005年土地資源公報顯示，截至2004年底，國內(nèi)城鎮(zhèn)閑置土地已達7.2萬公頃，其中包括住宅用地在內(nèi)的經(jīng)營性土地占了相當大的一部分。北京國土局副局長張維早先也表示，2005年北京閑置土地約在6000公頃左右，遏制閑置土地數(shù)量擴容的任務刻不容緩。就在國土資源部指責開發(fā)商們一邊囤地一邊喊地荒的時候，開發(fā)商一邊捂盤惜售一邊唱漲房價的現(xiàn)象仍在繼續(xù)。據(jù)廣州媒體報道，在五一黃金周里，廣州“沒有樓盤不囤貨”。而這樣的囤售現(xiàn)象并非廣州所獨有。北京建委發(fā)布通告稱，截至五一節(jié)前，北京市可售的期房項目共計1512個、面積2608.41萬平方米，其中未售住宅109106套、面積1541.39萬平方米。開發(fā)商為了土地定價權而囤地目前，房地產(chǎn)商在國內(nèi)一、二線城市加大拿地力度的同時，其觸角也已伸向一些三線甚至連三線都夠不上的城市。這些被囤積的土地長期處于待開發(fā)或閑置狀態(tài)，對國土資源造成了巨大浪費。但是這些浪費的資源，對于開發(fā)商來說，卻擁有了土地的定價權。一位廣東的地產(chǎn)商表示，“在特定區(qū)域控制房價并不難。只要區(qū)域內(nèi)沒有形成可以參考價格的其他競爭樓盤，購房者就無法知道樓盤的成本。那么，開什么價格就由開發(fā)商說了算?！?可見，動輒萬畝的圈地對于房地產(chǎn)開發(fā)商的意義是通過壟斷土地來壟斷房價。土地囤積在地產(chǎn)商的手里，政府就減少或失去了對房市調(diào)控最有力的物質(zhì)資源，這間接地助長了房地產(chǎn)商對整個房市的操縱行為。另外，各地政府為了謀求通過房地產(chǎn)開發(fā)來創(chuàng)造GDP增量，體現(xiàn)自己的政績，也會縱容開發(fā)商們的囤地行為，這也是囤地現(xiàn)象愈演愈烈的原因之一。囤地進一步導致樓盤囤售囤地的直接后果就是樓盤的囤售。因為開發(fā)商是供給者，他們控制了房地產(chǎn)市場最源頭的供應環(huán)節(jié)。這決定了開發(fā)商不僅是參與游戲的人，也是主導甚至制定游戲規(guī)則的人。這個規(guī)則中的房屋供應類型、價格設定、銷售方式等全部由開發(fā)商一手操控。由此，供給形勢會變得極不明朗，市場就會向開發(fā)商傾斜，造成供需關系失衡和畸變?？梢韵胂?，當市場被供給方壟斷之后，消費環(huán)境會迅速惡化，變得混沌不清。這會使不擇手段牟取利潤的開發(fā)商變成最大的投機商販，為了達成利潤最大化的欲求和野心，他們有絕對便利的條件進行種種投機拉高價位。而消費者始終處在一種完全被動的市場環(huán)境里。我們必須看到，這種情況的出現(xiàn)根本上是政府對市場的有效監(jiān)管缺位造成的。住房市場化后，政府成了市場的指導者，從市場主體角色中逐漸淡出，但市場防范與預警機制跟不上，使市場步入了惡性發(fā)展歧途。在住房市場化進程的最初階段里，作為供應主體的開發(fā)商們一躍成為市場主體，相對而言，消費者則淪為市場客體，只是個受眾，連參與者恐怕都很難算得上。國土資源部重拳打擊囤地行為在這些囤地行為面前，國家不可能坐視不管。為了進一步節(jié)約用地，防止開發(fā)商長期囤積土地，減少土地的閑置，國土資源部和國家工商行政管理總局聯(lián)合發(fā)布了國有土地使用權出讓合同補充協(xié)議示范文本（試行），并規(guī)定自2006年7月1日起試行。國有土地使用權出讓合同補充協(xié)議共16條，對出讓土地的竣工時間、投資總額、投資強度、宗地容積率、建筑系數(shù)、工業(yè)項目用地中非生產(chǎn)性設施用地比例、閑置土地認定、終止履行合同、改變合同約定的用地條件等及違約責任都做了明確約定。為保證用地者及時開發(fā)利用土地，防止開發(fā)商長期大量囤積土地，補充協(xié)議約定了建設項目的竣工時間。受讓人未能按合同約定日期完成項目建設并申請竣工驗收的，要承擔違約責任，支付違約金。另外，在最新公布的九部委“國六條”細則中，還規(guī)定了國家將加大對閑置土地的處置力度。具體包括，土地、規(guī)劃等有關部門要加強對房地產(chǎn)開發(fā)用地的監(jiān)管；對超出合同約定動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權；對雖按照合同約定日期動工建設，但開發(fā)建設面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。營業(yè)稅時限延長對二手房市場的影響二手房源的有效供給將可能減少本刊綜述 2006年5月29日，九部門聯(lián)合出臺了關于調(diào)整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見，其中規(guī)定從2006年6月1日起，將再交易房產(chǎn)繳納全額營業(yè)稅的時間進行延長。即從現(xiàn)在執(zhí)行的“個人對外銷售購買不足2年的住房全額征收營業(yè)稅”調(diào)整為5年。二手房源的有效供給可能將受到抑制 從此次政策對于營業(yè)稅征收時限由原來的2年延長至5年的本意來看，主要是想通過減少房產(chǎn)投資的收益來抑制需求，從而達到緩和供需矛盾的目的。但是，這是在基于市場只存在增量房（或商品房）市場的前提下才會產(chǎn)生的，因為該政策不會對房產(chǎn)供給產(chǎn)生影響。然而，當前國內(nèi)主要城市的房地產(chǎn)狀況是二手房市場正需要被積極的盤活，這一過程中，很關鍵的一點就是需要增加二手房源的有效供給。但是營業(yè)稅征收時限的延長勢必在抑制需求的同時，阻礙了二手房源的有效供給。另外，因為營業(yè)稅征收時限延長至5年，使得原本不需繳納營業(yè)稅的業(yè)主也將面臨5.5%的稅費出售成本的增加，從而將會大大降低出售者的出售意愿，導致二手房源有效供給的進一步減少。以北京為例，當前北京二手房市場中有將近50%左右的存量房在5年以內(nèi)，其中二手商品房在5年以內(nèi)的存量占到了80%，所占比重相當大。在這部分業(yè)主的出售成本增加，出售意愿降低的情況下，這部分房源放量的減少對整個二手房市場的成交量將會造成很大的打擊，成交量很有可能將嚴重下挫。交易成本的增加可能導致房價上漲營業(yè)稅征收期限上調(diào)，把一部分原本屬于免征營業(yè)稅范圍的房屋，重新又劃入了營業(yè)稅費征收的行列。其實，從目前的市場來看，營業(yè)稅能否如實征收，對政府部門提出了很高的要求，這勢必會迫使各地政府加大人力、物力、財力來防止稅費的漏報、瞞報。但是，即使營業(yè)稅費能夠征收上來，對于擁有房源的業(yè)主來說，也是加大出售成本，減少利潤所得。為了不減少業(yè)主自身的收益，部分有意出售的業(yè)主勢必會把這部分增加的支出完全或部分轉嫁給購房客戶。這樣，單個一套物業(yè)的成交價格自然就會提升。據(jù)有關的統(tǒng)計資料分析，從去年營業(yè)稅的實際執(zhí)行效果來看，在購買不足2年轉手交易的二手房中，將近80%的房產(chǎn)出售者將稅費轉嫁給了消費者，從而助推了房價的上漲。部分二手房需求將會隱藏或者轉移去年二手房出售者能夠將稅費順利轉嫁給購房者，其關鍵原因在于部分城市商品房市場的結構性供需矛盾無法解決，使得消費者的購房渠道較窄；而且一部分出售者也可以通過“以租代售”等方式順利實現(xiàn)營業(yè)稅的轉移。但是，此次營業(yè)稅征收時限延長至5年，使得出售者對于出售時間的機會成本增加。這就會促使消費者對于未來房價的平穩(wěn)產(chǎn)生較大的預期，從而會將購房需求進行“隱藏”，而這也是消費者對政策出臺的一種本能反應；同時此次政策明確指出保證中低價位、中小套型普通商品住房的土地供應，這必然會導致一部分二手房消費者的需求實現(xiàn)轉移。穩(wěn)定房價是一個持久戰(zhàn)從整體上來說，調(diào)整后的營業(yè)稅加大了對倒買倒賣行為的打擊范圍，具有積極的作用。此次政府進一步加大稅費征收力度和對商品房提高首付，目的也是想盡快使房地產(chǎn)價格有所下滑。從表面分析可知，二手房價格的過快上漲，在一定程度上依賴于二手商品房的成交量的過快增長，因為二手商品房的價格遠高于已購公房的價格。但由于市場的剛性需求依然存在，為了避免這部分被抑制的消費需求轉向一手房市場，進而又出臺提高一手房首付這一政策作呼應。但即便是這樣，二手房有效房源供給量的減少，將直接會影響到一部分解決自住需求的人群向一手房市場轉換。因為，即便是首付比例的提高，購買人群的剛性需求仍然是存在的。所以，穩(wěn)定房價是一個持久戰(zhàn)。專 題 分 析“國六條”與“國八條”的比較分析本刊綜述 在“國八條”出臺一周年之際，今年5月17日“國六條”的出臺標志著房地產(chǎn)新一輪調(diào)控序幕的開啟。國土、金融、稅收、建設等九部委積極回應，5月29日聯(lián)合發(fā)布關于調(diào)整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見。盡管“國六條”是“國八條”政策的延續(xù)和完善，但兩者肯定是有區(qū)別的，那么“國六條”與“國八條”以及以往的其他宏觀調(diào)控政策有何區(qū)別，它能否取得更好的調(diào)控效果呢？一、“國六條”與“國八條”有何不同“國六條”VS“國八條”1、出臺的宏觀經(jīng)濟背景有差異“國八條”出臺的宏觀經(jīng)濟背景是房地產(chǎn)投資過快。2005年之前，我國房地產(chǎn)投資一直偏快，都在30%左右的高位運行：2003年的房地產(chǎn)投資增長速度是30.3%，2004年的房地產(chǎn)投資增長速度是28.1%，2005年2月份的房地產(chǎn)投資增長速度為同比27%。因此，在“國八條”出臺前后的一段時期，幾乎所有關于房地產(chǎn)的官方表述中都有“房地產(chǎn)投資增長速度過快”的結論。但受“國八條”的影響，房地產(chǎn)投資增長速度從2005年4月份后就逐漸下降，到2005年12月份，房地產(chǎn)投資增長速度已經(jīng)降到20%以下。從2006年第一季度的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增長速度為29%，而房地產(chǎn)投資增長速度只有20%，房地產(chǎn)投資增長速度已經(jīng)降到合理的區(qū)間。如果對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度過大，房地產(chǎn)投資增長速度會下滑過快，對鋼鐵等產(chǎn)能過剩的行業(yè)會產(chǎn)生嚴重的影響。因此，“國六條”出臺的宏觀經(jīng)濟形勢與“國八條”相比有很大的差異。它的出臺主要是因為自中央去年實施加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的決策和部署以來，房地產(chǎn)投資增長和房價上漲過快的勢頭初步得到抑制。但房地產(chǎn)領域的一些問題尚未根本解決，主要是少數(shù)大城市房價上漲過快，住房供應結構不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場秩序比較混亂。2、調(diào)控的著力點不同總的來說，控制房價都是這兩次調(diào)控的核心目標，但是兩者調(diào)控的著力點不同?！皣藯l”的主要措施是嚴控土地和信貸“兩個閘門”，以降低房地產(chǎn)投資增長速度和房價上漲速度，它調(diào)控的著力點在于房地產(chǎn)供給。而如果只是控制土地，壓縮投資，在需求所受影響不大的情況下，這會導致供求關系進一步失衡，房價進一步上升。由此，對土地與供給問題的重新認識與界定是這次調(diào)控與前幾次最大的不同點之一?！皣鶙l”不再是用最嚴格的手段限制土地的供給，而是科學地確定土地供應規(guī)模，用供給來調(diào)節(jié)需求與房價，增加供給與抑制需求同時進行。同時，“國六條”在打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源方面也加大了力度，這從“國六條”實施細則關于調(diào)整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見得到了印證。意見要求，對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng)營原則，從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。在土地方面，意見要求土地、規(guī)劃等有關部門要加強對房地產(chǎn)開發(fā)用地的監(jiān)管。對超出合同約定動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權。對雖按照合同約定日期動工建設，但開發(fā)建設面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準終止開發(fā)建設連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置?！皣鶙l”的實施細則中對于調(diào)整住房結構也有大量的量化指標，例如：強調(diào)重點發(fā)展?jié)M足當?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房，并把該原則落實在政府編制住房建設規(guī)劃中，同時規(guī)定，自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上；對過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應根據(jù)要求進行套型調(diào)整。這樣，住房結構調(diào)整成為“國六條”調(diào)控的重點，房地產(chǎn)供給與需求同時成為調(diào)控的著力點。3、中央調(diào)控的決心更大，對地方政府在調(diào)控中的角色和職能有所強化“國八條”是由七部委頒發(fā)的，即建設部、國土資源部、財政部、國家發(fā)改委、國稅總局、央行、銀監(jiān)會，而此次“國六條”的制定和實施是由九部委參與的，增加了監(jiān)察部和統(tǒng)計局，這說明將中央加大整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的力度，加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管。另外，在“國八條”的具體實施過程中，表現(xiàn)出一些地方政府與中央利益之間的沖突和博弈，地方的執(zhí)行不力直接弱化了政策的實施效應，正基于此，在此次“國六條”中，增加了監(jiān)察部，強化地方政府在調(diào)控中的角色和職能，使中央政府和地方政府齊心協(xié)力，共同解決市場中的結構性矛盾，確保“國六條”的實施。4、稅收和信貸將成為調(diào)控杠桿。進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關政策，完善住房轉讓環(huán)節(jié)稅收政策。這是“國六條”的第二條，而“國八條”中并沒有相關的規(guī)定，這意味著，政府將進一步強化稅收和信貸政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用。還有一點值得注意的是，由于我國各地的發(fā)展程度差異較大，房地產(chǎn)帶有很強的區(qū)域性特征，很難用統(tǒng)一的政策分別解決不同地區(qū)的不同問題，新一輪調(diào)控更強調(diào)“區(qū)別對待”?！坝袇^(qū)別的調(diào)整住房信貸政策”告別了以往的“一刀切”政策，明確指出了“區(qū)別對待”和“分類指導”的方針，這也是“國六條”的關鍵之處。二、新一輪調(diào)控仍遠未結束，政策執(zhí)行力度決定調(diào)控效果據(jù)悉，“國六條”細則出臺后，政府正在聽取業(yè)內(nèi)的反映意見并征求意見，可見調(diào)控政策遠沒有結束，各地的細化政策會如何，如何增強政策的可操作性，都需要耐心等待。就調(diào)控力度而言，新的調(diào)控政策可謂細致入微，對于開發(fā)企業(yè)、各級政府相關部門等都提出了更加嚴格的要求，這對于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展是一個利好政策。但是，由于房地產(chǎn)行業(yè)本身具有周期性，其中部分政策可能要經(jīng)過兩年甚至更長時間才能起到可見的市場效應。就新的政策將對房地產(chǎn)開發(fā)商將產(chǎn)生多大的影響而言，項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款的規(guī)定對開發(fā)企業(yè)不會造成多大影響，而調(diào)控措施中土地的供應應在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發(fā)建設單位的規(guī)定對企業(yè)影響是較大的，這可能導致大的房地產(chǎn)開發(fā)商逐步實現(xiàn)規(guī)模化，而一些小的房地產(chǎn)開發(fā)商將被市場所淘汰。因而，總體而言，此次調(diào)控是以往調(diào)控政策的延續(xù)，力度有所加強，也更加具體量化，如果意見中提到的措施能夠落實到位，而且今年的土地供給不會明顯少于去年，那就很可能保證中低檔住房的供給增加，房價將有望企穩(wěn)，不過大幅下降的可能不大。但具體調(diào)控效果如何，仍需要關注政策的具體實施細則和實際的落實執(zhí)行情況。雖然與前幾次的調(diào)控相比，過去許多措施是直接針對于市場或市場中的經(jīng)營主體與消費主體，針對于交易過程與交易對象，而此次調(diào)控更側重于對于政府的管理、引導、規(guī)范、監(jiān)督進行調(diào)控，對地方政府在調(diào)控中的角色和職能有所強化，但是新措施中還是有太多可操作的空間。例如，意見第3條規(guī)定：“從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過5年(含5年)轉手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過5年(含5年)轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅?！比绻@一條能夠落實，確實會抑制炒房，因為炒房的成本增加了，但是問題的關鍵仍在執(zhí)行上。趨 勢 分 析國際地產(chǎn)服務商搶灘二線城市緊隨跨國企業(yè)地產(chǎn)擴張的步伐本刊綜述 4月末，第一太平戴維斯正式宣布將原杭州辦事處升級為分公司，全力進入浙江市場，并以此為基點加速拓展其全國二線城市業(yè)務。而“五大行”中另外幾家亦是不甘示弱，紛紛搶灘二線城市?？鐕髽I(yè)地產(chǎn)擴張轉向二線城市目前，國際企業(yè)對中國內(nèi)地的物業(yè)投資只占整個亞太區(qū)的4%，而對日本的物業(yè)投資金額為各區(qū)之冠，占亞太區(qū)總商業(yè)物業(yè)投資總額330億美元的36%，其后是澳大利亞和香港。然而，據(jù)國際物業(yè)顧問戴德梁行的調(diào)查顯示，中國內(nèi)地未來將成為最受投資者歡迎的跨境房地產(chǎn)投資地區(qū)。隨著中國內(nèi)地成為投資者的新焦點，一些沿海城市如上海和北京，由于在過去數(shù)年已吸引了不少內(nèi)地及海外投資者，市場發(fā)展己日趨成熟，競爭也越來越激烈，從而使相對的投資風險上升，回報下降，也間接增加了一些基數(shù)較低的城市，如成都和武漢的投資吸引力。另一方面，去年成都和武漢的經(jīng)濟都以14%的高速增長，較全國平均水平高出5個百分點，人民生活水平及消費力增高，為房地產(chǎn)需求帶來一定支持，二線城市逐漸成為跨國企業(yè)地產(chǎn)擴張的目的地。國際地產(chǎn)服務商跟隨客戶遷移眾多外資房地產(chǎn)巨頭對二線城市的青睞成為第一太平戴維斯等代理行業(yè)迅速在此升級業(yè)務的動因，在這場搶灘二線城市的爭奪戰(zhàn)中，它們的部分拓展是跟隨著老客戶的步伐而動的。目前，第一太平戴維斯已順利參與到錢江新城項目的前期規(guī)劃與物業(yè)管理工作當中，近日又與杭州上城區(qū)相關部門簽約，參與杭州歐洲街二期項目業(yè)態(tài)規(guī)劃。除了杭州之外，外資開發(fā)商關注的其他城市也將成為第一太平戴維斯的跟進地點，預計今年下半年會首先將成都升級為分公司，另外天津、蘇州也都是首選的發(fā)展城市。“五大行”中另外幾家亦是不甘示弱。仲量聯(lián)行5月16日與美國瑞陽開發(fā)集團達成協(xié)議，正式成為其在蘇州工業(yè)園區(qū)的高端寫字樓“中銀惠龍大廈”獨家租賃代理，仲量聯(lián)行已經(jīng)將業(yè)務拓展到14個二線城市。除蘇杭、南京一帶外，戴德梁行、高力等國際地產(chǎn)服務公司目前在二線城市擴張則主要集中在重慶、成都、天津等地。此外，戴德梁行還將觸角伸進了西安、武漢，去年其在當?shù)亻_設了兩個新的分公司。另一方面，宏觀調(diào)控以后，開發(fā)商面臨了從未有過的壓力和挑戰(zhàn)，而其融資渠道較為狹窄，恰好成了國際服務機構未來新的業(yè)務增長所在。這使得除提供傳統(tǒng)的服務品種(中介代理、項目策劃咨詢、物業(yè)管理、估價等)以外，成立房地產(chǎn)信托基金顧問小組這類部門，亦是外資咨詢機構的趨勢所在。延 伸 分 析實木地板價格出現(xiàn)新一輪上漲國際木材價格上漲波及實木地板企業(yè)本刊綜述 目前，國內(nèi)地板企業(yè)由于普遍使用價格不斷上漲的國外木材作原料，國內(nèi)的實木地板將繼4月1日國家開征消費稅之后，出現(xiàn)新一輪的價格上漲。木材價格持續(xù)大幅上漲據(jù)上海市統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，受國家4月1日對實木地板開征5%消費稅的影響，實木地板價格上漲已經(jīng)在零售市場出現(xiàn)。上海4月份木地板的價格比3月份上漲了9.2%，同比漲幅達到11.8%，屬于上海市4月價格上漲較為明顯的消費類商品之一。與此同時，實木地板企業(yè)又面臨著另一大壓力：木材價格要大幅度上漲10%以上。上海安信地板公司執(zhí)行總裁程文韜表示，由于國內(nèi)實木地板99%以上都使用國外的木材，而目前國際市場木材價格已經(jīng)開始上揚，今年木材價格還會上漲至少10%以上。一些名貴木材的漲價幅度可能更多一些，如柚木，其漲價幅度可能在20%左右。實木地板價格受到國際市場影響雖然我國木質(zhì)地板市場2005年供應量由2004年的1.3億平方米上升至2.3億平方米，但是，現(xiàn)在的形勢是全球木材供應出現(xiàn)短缺。國內(nèi)地板企業(yè)的原木主要來自巴西、俄羅斯、東南亞以及非洲，國際市場的任何風吹草動都會影響國內(nèi)實木地板的價格。在此次漲價中，紅檀實木地板的價格上漲幅度最高。該地板在廣東賣到每平米460元，比一個月前上漲了近20%；目前價格最低的紫檀實木地板也要賣每平米300元。實木地板的價格堅挺已經(jīng)導致了銷售量略有下降，選擇復合地板的消費者較過去有所上升。復合地板銷售勢頭良好實木地板漲價已經(jīng)促使消費量向復合地板分流。廣東的有關數(shù)據(jù)和上海建材市場的數(shù)據(jù)顯示，在實木地板銷量下降的同時，復合地板的銷量較上月有10%左右的上漲。主要原因就是復合地板便宜，質(zhì)量較好的也僅售120多元每平方米。經(jīng)銷商表示，現(xiàn)在大多數(shù)的家庭裝修愿意選擇復合地板。雖然與實木地板相比復合地板在外觀上低了一個檔次，舒適性也差了一些，但是，實木地板每兩年就要打蠟一次，復合地板卻不需要保養(yǎng)，并且復合地板耐磨，裝修起來的工序也比較簡單。所以一些家庭更青睞復合地板。實木地板廠商積極促銷實木地板的漲價對制造商構成了很大的市場壓力，各地銷售商相繼在各個主要城市開展積極的促銷活動。比如，南京市民可以到生產(chǎn)基地以工廠簽單價優(yōu)惠購買地板。又如，圣象推出的“地板限時大搶購”活動，在各個主要城市開展全場兩小時的強化木地板大搶購。康樹實木地板也在全國主要城市進行全場大放價，其中不乏多款本年度剛上市的新品，而且所有產(chǎn)品都以低于平時市場的價格進行銷售。外資積極進入我國建材領域水泥、玻璃產(chǎn)業(yè)獨立性受到影響本刊綜述 近半年內(nèi)，我國國內(nèi)的幾大水泥生產(chǎn)企業(yè)的背后，全都出現(xiàn)了外資控股或者參股的影子。最早是華新水泥，然后是四川雙馬，最近是海螺水泥。而放眼建材行業(yè)的其他領域，皮爾金頓、圣戈班等外資玻璃企業(yè)更是早已控股或者參股了相當數(shù)量的中國企業(yè)。外資重金入股我國本土水泥企業(yè)2006年2月，四川雙馬在公告中稱，公司已經(jīng)從第一大股東四川雙馬投資集團有限公司處獲知，綿陽市國資委擬將其持有的四川雙馬投資集團公司的89.72國家股股權轉讓給拉法基中國海外控股公司，此次轉讓已經(jīng)得到了四川省政府的批復。雙馬集團是四川雙馬的第一大股東，持有其66.5的股份。這次股權轉讓標志著世界500強之一的法國拉法基集團正式入主四川雙馬。2006年3月，華新水泥在公告中稱，公司與其第二大股東瑞士Holchin B.V.于3月6日簽署了外國投資者戰(zhàn)略投資框架協(xié)議，擬定Holchin B.V.通過由華新水泥向其定向發(fā)行A股的方式對華新水泥進行戰(zhàn)略投資，增持其在華新水泥的股份。如果此次增發(fā)成功，瑞士Holchin B.V.將成為華新水泥的控股股東。2006年4月，海螺水泥在公告中稱，海螺集團已與戰(zhàn)略投資者MS Asia Investment和國際金融公司（IFC）就擬進行的股份轉讓之數(shù)量、價格以及出售股份的限制條件等部分內(nèi)容進行了調(diào)整。海螺集團擬出讓給上述兩家公司的合計股份數(shù)量不變，仍為18000萬股，公司控股權暫時不會因此發(fā)生變更。專家質(zhì)疑建材產(chǎn)業(yè)的獨立性其實，早在此輪外資蜂擁介入水泥行業(yè)之前，建材行業(yè)早已是外資并購的又一大主戰(zhàn)場，建材流通領域、玻璃制造領域頻頻出現(xiàn)外資的影子。耀皮玻璃是國內(nèi)實力最強的玻璃制造商之一。今年6月，公司將對旗下的常熟耀皮玻璃有限公司進行重組，重組之后，耀皮玻璃和皮爾金頓意大利有限公司將各占50%股權。目前，海螺水泥、四川雙馬的并購申請正在等待國家有關部委的批復，因為這些企業(yè)在國內(nèi)水泥行業(yè)內(nèi)的地位舉足輕重，也有不少人士提出異議，認為近期外資在中國建材市場的頻頻出手，已使產(chǎn)業(yè)獨立性受到了影響。但是，這些企業(yè)內(nèi)部對這樣的異議卻不以為然。海螺水泥工作人員就表示，近幾年，國內(nèi)以海螺、華新、冀東等為代表的大型水泥企業(yè)，在各自的市場區(qū)域內(nèi)跑馬圈地，快速發(fā)展，紛紛成為產(chǎn)能超過千萬噸級的大型水泥企業(yè)集團，我國水泥產(chǎn)業(yè)市場集中化程度正在迅速提高。在這種背景下，外資想通過參股介入到這一產(chǎn)業(yè)整合的過程中來，是尋求利潤的表現(xiàn)，是市場經(jīng)濟的必然規(guī)律。從海螺水泥來看，所引進的外資主要是資本型企業(yè)，可以提供海螺水泥在市場整合過程中所缺少的大量資金，這種股權出讓不會影響到公司控制力的變化。 本周重點 【政 策 指 向】國土資源部：緊急通知停止別墅類項目供地國土資源部日前發(fā)出緊急通知，規(guī)定在中國一律停止別墅類房地產(chǎn)項目供地和辦理相關用地的手續(xù)，并對別墅進行全面清理。要求各級國土資源管理部門進一步從嚴土地管理，抑制一些行業(yè)和地區(qū)固定資產(chǎn)投資增長過快的勢興，嚴禁一些地方違法違規(guī)占用土地。通知突出強調(diào)，各地不得違反土地利用總體規(guī)劃和年度計劃用地。凡擅自突破土地利用年度計劃的，將被加量扣減下一年度的農(nóng)用地轉用計劃指標。通知具體內(nèi)容包括，房地產(chǎn)開發(fā)用地必須采用招標拍賣掛牌方式公開出讓，合理確定宗地面積。各地要編制年度土地供應計劃，科學合理確定房地產(chǎn)開發(fā)用地供應規(guī)模和結構，優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟適用住房)和廉租住房的土地供應，而且供地計劃要向社會公布。嚴格限制低密度、大套型住房的土地供應。堅決執(zhí)行停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應的規(guī)定，一律停止其供地和辦理相關用地手續(xù)，并進行全面清理。國家外匯管理局：即將出臺限制外資政策為了阻止外資投機炒作中國房地產(chǎn)業(yè)，國家外管局正在密切關注房地產(chǎn)領域的外資流動，未來將從“技術層面”對外資投資房地產(chǎn)加強監(jiān)管和限制，如進一步收緊房產(chǎn)交易結匯的審核、對房地產(chǎn)企業(yè)引進外資和境外上市加強監(jiān)管和設限等等。外資炒房帶來的金融風險已引起中央決策層的高度關注。不久前，國務院有關部門聯(lián)合召開有關房地產(chǎn)政策會議，會議認為，目前外資對國內(nèi)房地產(chǎn)市場介入過深，投資額越來越大，應該注意防范相關金融風險。會議還特別點名提到摩根士丹利、麥格理銀行、美林、高盛等多家外資機構。上海銀監(jiān)局：不得變相放寬個人住房貸款條件上海銀監(jiān)局最近特別發(fā)文，要求各銀行審慎對待房貸新業(yè)務，嚴格控制借款人資質(zhì)。上海銀監(jiān)局指出，由于商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務已經(jīng)連續(xù)多月縮水，個別銀行推廣房貸新產(chǎn)品時出現(xiàn)了一些有礙市場秩序與穩(wěn)定的跡象。為此，要求在滬各商業(yè)銀行在推出個人房貸新產(chǎn)品的同時，要加強合規(guī)風險管理，嚴格市場準入程序，及時向監(jiān)管部門報告新產(chǎn)品的推出和開展情況。上海銀監(jiān)局稱，對于新推出的個人房貸產(chǎn)品，銀行在業(yè)務推廣中不得放寬和變相放寬對借款人的審核標準，而應建立一套嚴密的營銷、審核、授信管理和貸款風險評價體系，防止少數(shù)借款人利用銀行貸款資金進行投機套利或挪用貸款從事不當經(jīng)營活動。另外，銀監(jiān)局還要求各銀行盡快建立相應的后評價制度以及加強員工的操作風險防范管理?！緦W 界 看 法】此次房地產(chǎn)調(diào)控效果最快2到3年產(chǎn)生本刊訊 中國社會科學院金融研究所研究員、金融發(fā)展與制度研究室主任易憲容認為，此次調(diào)控新政尚屬溫和，重點影響在中長期，短期影響并不明顯。此次調(diào)控新政的重點在于調(diào)控國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的“痼疾”供應結構，而調(diào)整供應結構必然是長期過程。再次大規(guī)模出臺調(diào)控政策，表明了政府的決心，因此這些政策會被堅決執(zhí)行不容置疑。它將最終改變國內(nèi)房地產(chǎn)的發(fā)展模式，也會改變開發(fā)商舊的經(jīng)營模式，畢竟在加強面對中低收入家庭需求的住房供應后，開發(fā)商以往為富人造房的經(jīng)營模式必須調(diào)整。從供應結構上進行調(diào)整，讓中低收入住房消費者正常地走入市場，符合房地產(chǎn)行業(yè)以解決居住問題為主要任務的本意。而受開發(fā)周期的限制，這個效果最快會在2到3年產(chǎn)生，慢則要4到5年。同時他還指出了此次新政存在的一些需要補充改進之處，如對限制外資流入國內(nèi)房地產(chǎn)市場的問題還是沒有明確細則。在貨幣基金組織187個國際成員中，有137個國家有嚴格的限制外資流入的政策，而我國甚至還未在金融領域完全對外開放，更應該對流入房地產(chǎn)的外資有所限制。城市規(guī)劃不合理助漲房價本刊訊 中國管理科學院研究員李開發(fā)表示，城市規(guī)劃的不合理是導致城市房價暴漲的主要因素之一。首先，“單中心”推高房價。許多大中城市的市中心過高強度地開發(fā)寫字樓、辦公樓，行政單位過度向中心區(qū)集中，其他商務資源也過多地向市中心區(qū)聚集，住宅建設則過多地向遠郊區(qū)擴展，這是直接導致房價超常上漲的根本原因之一。其次，“多中心”流于形式。近幾年來，國家發(fā)改委頒布了關于城市規(guī)劃體制改革的文件，國家建設部也頒布了城市規(guī)劃的細則，特別是去年10月份國務院關于城市規(guī)劃的相關文件的出臺，對多年來城市規(guī)劃作用的弱化問題提出了有針對性的解決方案。但許多地方政府與主管部門依然未能很好地把規(guī)劃的作用落到實處。再次，寫字樓“郊區(qū)化”推動“多中心”。如果將住宅區(qū)向市中心發(fā)展，將寫字樓外移，情況就會顯著改觀，亦能推動“多中心”的形成，房價的上漲勢頭也會得到明顯遏制。在郊區(qū)辦公更加方便，居住城郊的時間成本也會大大減少，因此，中心區(qū)的住房需求將會下降，房價將會明顯下跌，而郊區(qū)的房價雖然也會有相應的提升，但由于開發(fā)的資源大大增加，所以總體的房價水平將會呈現(xiàn)下降趨勢。最后，行政中心外遷改變“單中心”。無論如何，行政中心外遷是眾望所歸，只是時機問題。行政中心外遷的前提條件是先建設好新城，或者說是先建設好新的行政中心?！緲I(yè) 界 觀 點】應警惕房地產(chǎn)過度增長的擠出效應本刊訊 國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院經(jīng)濟運行與發(fā)展研究室主任王小廣表示，應警惕房地產(chǎn)過度增長的“擠出效應”。經(jīng)濟增長過度依賴房地產(chǎn)的確是個問題。中國的房地產(chǎn)信貸投放增長過快，并可能帶來三大“擠出效應”，一是房地產(chǎn)消費過度增長擠壓其他行業(yè)；二是高房價會抑制城市化的發(fā)展，此輪房價攀高并非城市化造成，因為城市人口并未增加多少；三是在房地產(chǎn)消費上多支出，別的方面反而支出少了，所以中國的CPI(居民消費價格水平)是下降的。這三方面的影響最終帶來的將是市場消費的不足。中國的房價收入比已經(jīng)達到14：1。房價被嚴重高估的主要原因其實在于市場存在大量的投資投機購房，從這個角度而言，國內(nèi)房價主要取決于投機需求，而非自住需求，由于投資需求對市場供求情況的放大效應，投資需求的變化更容易造成房價的波動。此輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控遠未結束本刊訊 全國工商業(yè)聯(lián)合會房地產(chǎn)商會會長聶梅生指出，我們的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控正在貫徹實施階段，并且遠未結束。在國家明確提出建立和諧社會與科學發(fā)展觀的大背景形勢下，我國的房地產(chǎn)重心將從1988年第一次房改后的發(fā)展經(jīng)濟功能再向發(fā)展社會功能傾斜、轉移。這一次的“國六條”及其細則就已反映出來：一是房地產(chǎn)業(yè)仍是支柱產(chǎn)業(yè)的地位明確；二是地區(qū)特別是城市政府這一執(zhí)行對象明確；三是大力發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房的重點明確；四是整個“十一五”期間這一調(diào)控執(zhí)行期明確。同時，此次政府是希望通過調(diào)整供應結構來引導市場需求和消費理念，但調(diào)控新政在嚴密性上仍存在一些問題。在結構調(diào)控上，新政是限面積、限比例，但沒限價格；有很多本來90平米的小戶型，同樣可以賣到1.5萬/平米，不等于小戶型就便宜，在土地調(diào)控上，針對土地供應總量，針對中低價位、中小戶型，普通商品住宅，這里是針對總量，就是針對今年所有批出去的總量，而不是僅僅一個項目。新政是限套型、限價格，但沒限面積；在信貸調(diào)控中，新政是限套型、限面積，但沒限價格。個人住房按揭首付針對的是住房性質(zhì)，自住房的套型付20%，如果不是自住型的、90米以上的是30%，這里面各個部門提出的意見不是在一個層面上，甚至很難用一個標準去檢查這三件事，不是處在一層面上。政府部門的意見似乎還不在同一層面上，未來在操作中還需要細化?！皣鶙l”細則出臺后，政府正在聽取業(yè)內(nèi)反映、征求意見。所以說調(diào)控政策也沒有結束，各地的細化政策會如何，如何增強政策的可操作性，大家要靜心等待?！緢?告 精 粹】控制房價的四個關鍵問題有人認為房價上漲的根本原因在于地價上漲，而地價上漲則因為實行土地招拍掛制度。但事實上，土地招拍掛制度符合市場規(guī)律，并非引起房價上漲的根本原因。實行招拍掛制度，利于公開、公平、公正的競爭，并可以杜絕“權錢”交易，利于制約腐敗和“尋租”行為。土地實行招拍掛之后，地價確實有所上漲，但這并不會決定房價上漲，因為地價在房價構成中，僅占20%到30%，成本價與銷售價之間還有很大空間，即使開發(fā)商的土地是通過協(xié)商以較低價格取得，其售價亦會隨市場情況變動，而不會低價售出。土地屬于稀缺的不可再生資源，地價上漲是必然趨勢。從實行招拍掛制度之后的地價來看，總體上是合理的，天價拿地也只是個別現(xiàn)象。也有人認為，土地供應太少導致房屋供應太少，從而加大供需矛盾，拉動房價上漲。這種說法也是不符合實際的。不少城市還有大量的閑置土地，土地利用率并不高。隨著城市開發(fā)建設的進一步深化，可開發(fā)利用資源越來越少，土地不可能完全敞開上市，必須保證長遠的可持續(xù)發(fā)展。土地“招拍掛”制度是符合市場經(jīng)濟規(guī)律的，并不是導致房價猛漲的罪人。要控制房價，須解決“四個不到位”的問題。首先，土地管理不到位是房價上漲的重要因素。在土地供應不可能大幅增加，地價同時上漲的情況下，要控制房價，加強土地管理成為關鍵，即要加強土地出讓之后的使用方向管理。在土地供應有限的情況下，必須充分有效地利用，限制高檔房建設并落到實處。要利用有限土地建造更多的普通住房、小戶型住房，增加普通階層能買得起的住房供應。其次，稅收政策執(zhí)行不到位也是必須解決的問題。雖然“國八條”和七部委意見對房產(chǎn)稅收有明確規(guī)定，但實際落實效果并不好。倘若嚴格執(zhí)行對個人售房征收的營業(yè)稅、個人所得稅和房產(chǎn)稅等相關規(guī)定，投機性購房和投資性購房必然能得到有效控制，降低房產(chǎn)需求總量，從而擠出過旺需求，保證真實必須的需求，控制房價漲勢。第三，要解決信貸政策執(zhí)行不到位的問題。對開發(fā)貸款自有資金的限制，政府早有相關規(guī)定，但在實際操作中，50%以上的案例沒有嚴格執(zhí)行此標準。有規(guī)定不執(zhí)行，不僅讓政策沒起到相應的作用，而且讓政策的權威和信譽度降低。因此，嚴格執(zhí)行住房信貸政策，減少違規(guī)操作，是降低金融風險和減少套用金融信貸數(shù)額的有效手段，對穩(wěn)定房價也會起到一定的作用，尤其是信貸政策管理（121號文等）的到位是其關鍵所在。最后，要解決住房管理不到位，其中最關鍵的是對經(jīng)濟適用房的管理不到位。在目前購買經(jīng)濟適用房的人當中，其實很多并不符合購買條件。住房建設與銷售的管理是解決住房建設結構不合理的重要手段，不能在開發(fā)商拿到土地之后，建什么房就放棄監(jiān)督和管理。除此之外，如果房價還得不到穩(wěn)定，則只有強化經(jīng)濟杠桿手段，這是必然趨勢。作者：中國社會科學院研究員 劉維新【區(qū) 域 評 點】2006年1季度江蘇省房地產(chǎn)市場形勢分析2006年1季度，江蘇省房地產(chǎn)投資增速下滑，國內(nèi)貸款占全部資金來源的比重上升，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力加大；商品房銷售價格小幅環(huán)比下降，銷售市場表現(xiàn)一般。一、房地產(chǎn)投資增速下滑2006年1季度，江蘇省全省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資373.70億元，比上年同期增長19.1%，增速比上年同期回落19.7個百分點。其中，住宅投資272.84億元，同比增長16.7%，略低于房地產(chǎn)整體投資的增速，其投資額占房地產(chǎn)整體投資的比例為73.01%，仍然是房地產(chǎn)投資的主體。圖1：2004-2006年1季度江蘇省房地產(chǎn)開發(fā)投資情況資料來源：國家統(tǒng)計局從圖1來看，江蘇省的房地產(chǎn)投資增速和住宅投資增幅幾乎保持同步變化。2004年上半年，受宏觀調(diào)控的影響，江蘇省的房地產(chǎn)投資增速迅速下滑，從2004年1-2月的114.23%快速下滑至2004年1-5月的33.7%，下降幅度達80.53個百分點。之后，房地產(chǎn)投資增速開始回升，但是變化較為平穩(wěn)。進入2005年，江蘇省的房地產(chǎn)投資增速除了三、四月間是上升的之外，一直保持下滑態(tài)勢。2006年1-2月增速略有回升，現(xiàn)在又恢復了下降的態(tài)勢。整體來看，2004年-2006年1季度的時間范圍內(nèi)，江蘇省的房地產(chǎn)投資增速是下滑的，宏觀調(diào)控效果顯現(xiàn)，投資增長速度較為適中。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力增大2006年1季度，江蘇省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金661.28億元，比去年同期增長29.31%。其中，國內(nèi)貸款202.32億元，占全部資金來源的30.6%，與去年同期的23.12%相比，國內(nèi)貸款占全部資金來源的比例上升了7個百分點；與此相對應，定金預付及其他資金占全部資金來源的比例下降，定金預付及其他占比35.43%，比去年同期的43.47%下降了8個百分點；自籌資金所占比例基本保持不變，2006年1季度，江蘇省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自籌資金額為220.04，占全部資金來源的33.27%。圖2：房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源情況比較分析資料來源：國家統(tǒng)計局從圖2來看，2004年以來，江蘇省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金所占的比例基本保持不變，維持在30%上下，而2006年1季度，定金預付及其他所占比例明顯下降，國內(nèi)貸款所占比例明顯上升，結合最近出臺的九部門關于調(diào)整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見中對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款的規(guī)定，江蘇省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力將增大。三、完成土地開發(fā)大幅增長2006年1季度，江蘇省房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積726.99萬平方米，比去年同期增長18.5%；土地購置費87.88億元，同比增長25.1%；完成土地開發(fā)面積716.26萬平方米，同比增長達91.4%，完成土地開發(fā)面積大幅增長。圖3：2004-2006年1季度江蘇省房地產(chǎn)企業(yè)購置土地情況資料來源：國家統(tǒng)計局四、銷售價格略有回落2006年1季度，江蘇省全省商品房銷售面積1121.04萬平方米，比去年同期增長7.7%,銷售額393.76億元，比去年同期增長12.7%。根據(jù)銷售額/同期銷售面積計算，銷售單價為3512.45元/平方米,比去年同期上漲14.63%，比2006年1-2月環(huán)比下降2.61%，銷售單價比2006年1-2月的3606.44元/平方米略有回落。圖4：2004-2006年1季度江蘇省商品房銷售價格走勢圖資料來源：國家統(tǒng)計局五、商品房銷售表現(xiàn)一般2006年1季度，全國商品房銷售面積同比增長10.2%，銷售額同比增長13.4%；東部地區(qū)商品房銷售面積同比增長2.3%，銷售額增長9.4%，江蘇省全省實現(xiàn)商品房銷售面積和銷售額同比增速均是低于全國平均同比增速，但高于東部地區(qū)的同類指標，商品房銷售市場表現(xiàn)一般。圖5：2006年1季度各地商品房銷售情況對比資料來源：國家統(tǒng)計局【數(shù) 據(jù) 視 點】2006年1-4月各地房地產(chǎn)開發(fā)投資情況【全 球 視 野】韓國加大房產(chǎn)稅收力度韓國政府出招應對房價飛漲本刊訊 近年來，韓國經(jīng)濟持續(xù)增長，職工收入大幅增加，大量資本源源不斷地涌入房地產(chǎn)市場，韓國的房地產(chǎn)迅速升溫，并呈現(xiàn)明顯的泡沫跡象。為抑制房地產(chǎn)市場過熱，韓國政府從4月開始采取一系列措施，并取得了一定成效。首先，韓國政府對房地產(chǎn)加大稅收力度。為抑制住宅投機現(xiàn)象，政府對居民擁有的第二套以上住宅征收重稅，將轉讓第二套以上住宅的交易稅從9%至36%提高到50%；為抑制土地倒賣，從明年1月1日起，政府將對非土地所有者自住的土地的交易征收60%的交易稅。 據(jù)韓國建設交通部統(tǒng)計，新政策出臺后，韓國的土地價格漲幅從4月開始放緩，土地成交量減少了36.3%。其次，政府部門頻打“預防針”。5月中旬，韓國總統(tǒng)盧武鉉在接見企業(yè)代表時表示，目前的房地產(chǎn)泡沫令人憂慮，投機引起的房地產(chǎn)價格暴漲導致經(jīng)濟形勢嚴峻，“政府不會放任不管”。韓國財政經(jīng)濟部、建設交通部等政府部門也對房價虛高的泡沫現(xiàn)象發(fā)出警告。政府表態(tài)對房產(chǎn)投機者造成巨大的心理壓力，首都首爾以高檔住宅聞名的江南區(qū)的平均房價當月就下跌了0.29%。在江南開浦住宅區(qū)，面積在40平方米至57平方米的小戶型公寓價格1個月內(nèi)下滑了2萬美元。此外，韓國政府還宣布，今后5年內(nèi)將在房價漲幅最大的首爾江南區(qū)建造10萬套住宅，并計劃提高銀行貸款利率。這些