大連眾億項目操作方案

大連眾億項目操作方案 目標客戶目標市場銷售周期營銷節(jié)點銷售策略推廣策略相關(guān)建議甲方配合 報告提綱 目標客群 年齡職業(yè)區(qū)域置業(yè)目的消費特征 年齡40 49歲之間所占比例為45 屬于家庭 事業(yè)雙穩(wěn)定型 同樣 穩(wěn)定而單一的工作生活讓他們對 第二居所 產(chǎn)生極大的向往 并且有能力為自己選擇一個理想休閑度假居所 為項目主力客群 多為小度假和投資50 59歲所占比例為35 退休前后養(yǎng)老需求 他們對社會生活現(xiàn)狀理解更為深刻 他們更渴望新鮮的空氣 遍野的綠植 躬耕田園的生活60歲以上占15 多為子女為老人購買 展孝道 基于該年齡客戶對醫(yī)療 購物等便利需求 所占比例不高 以自住為主30 39歲占5 為事業(yè)發(fā)展較快型 多為小度假和投資 他們因為有較高的情商和魄力 對新事物有著特殊的敏感 作為事業(yè)急劇上升期的他們 是不會放過好的投資項目 目標客群 年齡職業(yè)區(qū)域置業(yè)目的消費特征 私企老板為主占40 作為生活自由人 他們更喜愛自由的生活 他們有足夠的資金實力來滿足自己 也是在自己的生活圈里展示自己政府人員 高級職員占30 他們對經(jīng)濟敏感 對政治敏感 他們會賺錢 他們會享受生活 當然 他們有著較高的收入 包括灰色收入 教師15 寧靜得以致遠 作為高素質(zhì)人群 他們喜歡更簡單 更純粹的生活銀行5 其他占10 目標客群 年齡職業(yè)區(qū)域置業(yè)目的消費特征 大連市內(nèi)旅順區(qū)外地客群 目標客群 年齡職業(yè)區(qū)域置業(yè)目的消費特征 度假55 養(yǎng)老35 投資10 目標客群 年齡職業(yè)區(qū)域置業(yè)目的消費特征 有向往和追求 緊隨時代的浪尖 但不是浪尖 容易被感染 沖動而不失理智通過 啟發(fā) 震動 震撼 的過程而迅速成交生態(tài) 健康 個性 便利 關(guān)注產(chǎn)品的功能性 渴望原生態(tài)環(huán)境他們不是社會的上流階層 他們向往 并努力地追求那種生活生態(tài) 健康 作為一個當今社會主流的話題 生態(tài)和健康一直是他們不遺余力 孜孜追求的 而一定程度上 他們已經(jīng)在這一領(lǐng)域引導(dǎo)著整個社會的發(fā)展方向個性 注重實現(xiàn)自我價值 渴望實現(xiàn)自己的生活方式便利 寧愿與繁華保持一定距離 而不愿置身喧囂之中 目標客群 年齡職業(yè)區(qū)域置業(yè)目的消費特征心理需求 他們什么樣 他們?yōu)槠髽I(yè)的中高管理層 私營小老板 教師 銀行人員 律師 醫(yī)生 他們年齡在30 60歲他們的家庭年收入在20萬 50萬他們擁有自己的生活圈 在這個圈子里都是和自己類同的朋友他們對在衣 食 住 行的一切社會行為上面都關(guān)注著健康他們有較重的農(nóng)耕生活情結(jié) 核心理念 核心理念銷售分期銷售周期營銷動作推廣動作 銷售分期 核心理念銷售分期銷售周期營銷動作推廣動作 組團分期銷售避免本案一次性上市量過大導(dǎo)致銷售率偏低 影響成交 同時依據(jù)項目的地理特點和推盤量 把項目分成3期銷售 一期 整體分析 該區(qū)域為項目劣勢區(qū)域 選擇此區(qū)域為一期原因在于樣板間在該區(qū)域設(shè)置 同樣為便于后期產(chǎn)品銷售 一期為重點攻堅部分二期地勢略好于一期 但體量要遠大于前者 二期的銷售可為一期銷售持續(xù)期重新造成旺銷形勢三期為本案最優(yōu)勢地段 預(yù)計引發(fā)更高的銷售熱潮 從而一定程度解決一期 二期的滯狀況 銷售周期 核心理念銷售分期銷售周期推廣動作營銷動作 銷售目標 來訪量 40 33套 40 33套 二期強銷期 一期10 8套 二期30 32套 一期5 4套 二期10 11套 二期蓄水 二期續(xù)銷期 三期蓄水 一期5 4套 二期20 22套 三期30 26套 三期強銷期 二期25 43套 三期40 35套 二期15 16套 三期15 13套 三期清盤期 營銷節(jié)點 營銷動作 人員配備管理制度強化培訓(xùn)執(zhí)行方案物料準備 體驗營銷開始網(wǎng)絡(luò)營銷開始行銷開始調(diào)整方案推出少量房源面市舉行產(chǎn)品說明會推出促銷政策 推出親情營銷短信營銷開始對成交客戶進行分析發(fā)現(xiàn)新目標客群保持成交率嚴格按照合同的約定 要求客戶付款 推出尾盤促銷措施強化激勵措施 提高銷售人員工作熱情 推廣動作 銷售目標 來訪量 40 33套 40 33套 二期強銷期 一期10 8套 二期30 32套 一期5 4套 二期10 11套 二期蓄水 二期續(xù)銷期 三期蓄水 一期5 4套 二期20 22套 三期30 26套 三期強銷期 二期25 43套 三期40 35套 二期15 16套 三期15 13套 三期清盤期 推廣動作 核心理念銷售分期銷售周期推廣動作營銷動作 營銷動作 短信營銷 預(yù)期目標 1 亮相期間 讓項目信息在短時間內(nèi)覆蓋目標市場 2 成為直接告知客戶項目銷售信息的手段 3 交屋后 成為物業(yè)便捷聯(lián)系業(yè)主的通信方式 作用 1 迅速地 廣泛地在目標市場建立形象 2 樹立企業(yè)品牌 主要手段 1 定期告知目標客戶項目促銷活動 2 定期告知目標客戶項目賣點與人文關(guān)懷 3 定期告知目標客戶項目施工進度 4 定期告知物業(yè)管理與服務(wù)的相關(guān)信息 核心理念銷售分期銷售周期推廣動作營銷動作 銷售周期 網(wǎng)絡(luò)營銷 預(yù)期目標 1 在常時間內(nèi)對目標市場起到告知作用 2 在廣泛的范圍內(nèi)起到告知作用 作用 1 迅速地 廣泛地在目標市場建立形象 2 樹立企業(yè)品牌 主要手段 1 建立項目網(wǎng)站 及時發(fā)布項目最新消息 2 建立 QQ群 或項目 業(yè)主論壇 引導(dǎo)輿論向有利于項目和開發(fā)商的方向發(fā)展 3 在 搜房網(wǎng) 精品樓盤網(wǎng) 發(fā)布廣告 4 建立與 搜房網(wǎng) 精品樓盤網(wǎng) 的連接 核心理念銷售分期銷售周期推廣動作營銷動作 銷售周期 行銷 預(yù)期目標 1 提高來訪量從而促進銷售量 2 在區(qū)域市場形成熱銷態(tài)勢 作用 1 達到預(yù)期來訪量主要手段 從而保證銷售量 主要手段 1 定期在區(qū)域內(nèi)逐戶發(fā)放海報 進行宣傳 竭力使客戶留下有效電話并到售樓處看房 2 派出外銷人員在目標市場發(fā)放海報 進行宣傳 竭力使客戶留下有效電話并到售樓處看房 核心理念銷售分期銷售周期推廣動作營銷動作 銷售周期 產(chǎn)品說明會 預(yù)期目標 1 解決目標客戶對市場前景的疑慮 2 讓目標客戶深刻了解項目內(nèi)涵及相關(guān)信息 3 解答準客戶心中中最后疑慮 作用 1 成為集中成交的催化劑 2 樹立企業(yè)品牌 主要手段 1 請規(guī)劃部門領(lǐng)導(dǎo)講解城市發(fā)展規(guī)劃 2 請規(guī)劃院設(shè)計師講述規(guī)劃設(shè)計理念 3 請工程領(lǐng)導(dǎo)講解優(yōu)質(zhì)的建材和先進的施工工藝 4 請開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)講述企業(yè)理念及開發(fā)理念 5 舉行與項目理念一致的文藝活動 核心理念銷售分期銷售周期推廣動作營銷動作 銷售周期 體驗式營銷 預(yù)期目標 1 強化客戶對項目理念的理解 2 極大激發(fā)購買沖動 作用 1 眼見為實 開展體驗式營銷 讓客戶提前切實感受到未來的生活方式 2 樹立企業(yè)品牌 主要手段 1 在正式開盤前設(shè)立樣板間 2 在正式開盤前設(shè)立景觀樣板段 3 舉行特定的公關(guān)活動 體驗我項目提倡的生活理念 如產(chǎn)品說明會 賞蓮會等 4 參觀游覽與我項目理念相同的 已交付使用的小區(qū) 感受物業(yè)服務(wù)的周到與便利 核心理念銷售分期銷售周期推廣動作營銷動作 銷售周期 領(lǐng)袖營銷 預(yù)期目標 讓高端客戶替項目做宣傳 提高成交量與成交率 作用 1 利用高端客的影響力 有效提高項目的美譽度 2 樹立企業(yè)品牌 主要手段 1 請相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)出席項目說明會 2 對特定職業(yè)客戶進行有針對性的營銷活動 紅沿河 3 對區(qū)域有影響力人物實行特別的優(yōu)惠政策 團購領(lǐng)導(dǎo) 核心理念銷售分期銷售周期推廣動作營銷動作 銷售周期 親情營銷 預(yù)期目標 讓成交客戶替項目做宣傳 提高成交量與成交率 作用 1 節(jié)省銷售成本 2 縮短銷售周期 主要手段 1 銷售員定期對所有客戶進行電話回訪 建立融洽的關(guān)系 2 前100名購房者中舉行抽獎 一等獎送裝修 3 告知已成交客戶 如果其可介紹其他人來購房 享受一定比例的優(yōu)惠 可能是現(xiàn)金 也可能是家電或裝修 4 凡節(jié)假日 對所有客戶進行問候 對已成交客戶適當送小禮品 核心理念銷售分期銷售周期推廣動作營銷動作 園林景觀及配套物業(yè)服務(wù)建材交屋標準沙盤建議接待展示中心包裝建議 相關(guān)建議 社區(qū)邊界內(nèi)栽種喬木 形成視覺阻隔 園區(qū)內(nèi)鋪設(shè)6米寬柏油馬路 馬路兩側(cè)各1 5米寬人行路及景觀生態(tài)綠化帶 室外健身器械場地 徒步健身路 三洞果嶺高爾夫 園林景觀及配套物業(yè)服務(wù)建材交屋標準沙盤建議接待展示中心包裝建議 相關(guān)建議 電信電話系統(tǒng) 有線電視系統(tǒng) 可視對講系統(tǒng) 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 門禁系統(tǒng) 家庭防盜報警系統(tǒng) 天然氣探測系統(tǒng) 紅外線周界報警系統(tǒng) 車庫安防系統(tǒng) 消防報警系統(tǒng) 園林景觀及配套物業(yè)服務(wù)建材交屋標準沙盤建議接待展示中心包裝建議 相關(guān)建議 保安 保潔 公共部位維修 綠化管理金瑪超市24小時配送服務(wù)石油液化氣代訂服務(wù)分時度假出租代理服務(wù)大棚種植 養(yǎng)護中介服務(wù)社區(qū)巴士服務(wù) 旅順中路至社區(qū) 園林景觀及配套物業(yè)服務(wù)建材交屋標準沙盤建議接待展示中心包裝建議 相關(guān)建議 給水 PPR管材 礦泉水入戶 排水 UPVC排水管 主立管采用消音管材 分戶做沉井 地熱采暖 供暖采用分戶式環(huán)保節(jié)能型燃氣爐 屋頂預(yù)留太陽能熱水器接口 抗震等級7級 大棚結(jié)構(gòu)完成 預(yù)留給水管 土地平整 土壤達到種植條件 鐵藝院落門 園林景觀及配套物業(yè)服務(wù)建材交屋標準沙盤建議接待展示中心包裝建議 相關(guān)建議 磚混結(jié)構(gòu) 毛坯交房 外墻 空心磚外掛苯板復(fù)合墻體 外立面粉刷高檔涂料 金屬進戶門 斷橋鋁 中空玻璃 平開窗 分室門 不做 只預(yù)留洞口 室內(nèi)地面 細石混凝土壓光 室內(nèi)墻面 水泥砂漿抹面 廚房 地面細石混凝土表面搓毛 墻面水泥砂漿抹面 衛(wèi)生間 地面水泥砂漿表面搓毛 防水涂料 墻面水泥砂漿抹面 供電系統(tǒng) 220伏10mm2導(dǎo)線進戶 容量8KW 通訊系統(tǒng) 電話通訊接口一個 有線電視系統(tǒng) 一個終端 寬帶 一個終端 可視對講系統(tǒng) 黑白可視對講機 可實現(xiàn)三方通話 水 電計量系統(tǒng) 水 電表分戶計量 園林景觀及配套物業(yè)服務(wù)建材交屋標準沙盤建議接待展示中心包裝建議 相關(guān)建議 鑒于項目獨特的品質(zhì) 以及所處區(qū)域的環(huán)境優(yōu)勢 建議沙盤及單體模型在制作時應(yīng)以自然清新 休閑 品質(zhì)感為主要風(fēng)格 具體建議如下 沙盤建議 形狀 橢圓形基座高度 約1200mm 坐在吧凳上 正好觀察項目 基座材料 橫條原木作面板 亞光漆表面 環(huán)境 突出高綠化率 高森林覆蓋率 盡量多配制高大喬木類植被 比例尺可不與建筑相同 夜景燈光效果明顯 建筑 模型材料搭配得當 能充分表現(xiàn)出建筑風(fēng)格和建筑品質(zhì) 給人精致 細膩的感覺 紅線以外 原有建筑適當縮小 以透明水晶塊做出輪廓即可 單體模型建議 建議模型制作2個 一個以亞克力材料來表現(xiàn)內(nèi)部空間 一個真實感較強的材料 表現(xiàn)建筑風(fēng)格 整體要求做工精致 彩色協(xié)調(diào) 園林景觀及配套物業(yè)服務(wù)建材交屋標準沙盤建議接待展示中心包裝建議 相關(guān)建議 1 室內(nèi)綠色植物 以圓葉 闊葉 高大盆栽為主 營造輕松 愜意的居家氛圍 突出田園風(fēng)格室內(nèi)環(huán)境 讓客戶預(yù)先感知 花園中的家 裝飾畫 單體效果圖 區(qū)位圖 配合室內(nèi)裝修風(fēng)格 選用白色鑲金邊畫框 或擺放在畫架上 或錯落有致地掛在墻上 可大小不一 營造富于情趣的室內(nèi)環(huán)境 裝飾品 以陶 木 布等小飾品表現(xiàn)休閑的異域風(fēng)格 家具 以布藝 鐵藝 藤藝為主 突出休閑 輕松主題 2 樓內(nèi)動線引導(dǎo)在君安國際大堂 君安公寓大堂各個出入口放置X展架 給客戶必要引導(dǎo) 售樓處所在樓層的電梯間掛形象廣告 在電梯間與售樓處之間鋪設(shè)木紋強化地板 兩側(cè)墻壁掛形象廣告 此地廣告類似工地圍擋廣告 意在改善售樓處外環(huán)境 營造氛圍 提升項目品質(zhì)感 園林景觀及配套物業(yè)服務(wù)建材交屋標準沙盤建議接待展示中心包裝建議 相關(guān)建議 樣板段內(nèi)道路柏油鋪設(shè)完成 預(yù)留停車場 道路兩側(cè)及房屋周圍景觀營造完成 院落景觀營造完成 房屋達到交屋標準 室內(nèi)裝修完成 裝修建議另行提報 大棚結(jié)構(gòu)完