關(guān)于農(nóng)村房屋買賣相關(guān)法律問題的探討.doc

關(guān)于農(nóng)村房屋買賣相關(guān)法律問題的探討關(guān)于農(nóng)村房屋買賣相關(guān)法律問題的探討隨著社會主義新農(nóng)村建設(shè)的不斷推進，農(nóng)村的房屋流轉(zhuǎn)日益增多，由此而引發(fā)的房屋買賣糾紛逐年增加。由于現(xiàn)有房屋買賣的法律法規(guī)比較雜亂，難以理解和把握。物權(quán)法草案中曾對農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓作出過詳細規(guī)定，但正式通過的法律文本中卻因有爭議刪去了相關(guān)條款，導(dǎo)致目前農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓仍然缺少具有可操作性的法律依據(jù)。為了減少對涉及農(nóng)村房屋買賣合同效力認定問題的爭議，更好地維護和促進社會主義新農(nóng)村建設(shè)，本文試從法律應(yīng)用層面上提出解決農(nóng)村房屋買賣法律適用問題的個人見解。一、房屋買賣中房屋與土地的“主從”關(guān)系城市房屋買賣中，遵循“地隨房走”原則。這一理念在城市房地產(chǎn)管理法和城市房屋拆遷管理條例中觀點明確。在我國的農(nóng)村，土地是農(nóng)村經(jīng)濟組織集體所有。根據(jù)我國土地管理法等相關(guān)規(guī)定，集體土地未經(jīng)征用，不得出讓、轉(zhuǎn)讓。實踐中，在對農(nóng)村土地進行征用時，房屋是作為地上附著物予以補償?shù)?，采取的是“房隨地走”的原則。因此，基于此因素，筆者認為，農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓也應(yīng)遵循“房隨地走”的原則，以土地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)移作為決定房屋轉(zhuǎn)讓效力的主要因素。二、現(xiàn)有法律規(guī)范中對農(nóng)村房屋買賣問題的規(guī)定物權(quán)法第152條至155條規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建房，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。土地管理法第62條第3款規(guī)定，“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準?！眹鴦?wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定（國發(fā)28號）規(guī)定，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓嚴禁炒賣土地的通知（國辦發(fā)199939號）規(guī)定“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。三、最高人民法院對農(nóng)村房屋買賣效力的意見最高院于1963年作出的關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策幾個問題的意見規(guī)定：“宅基地上的附著物如房屋、樹木、廠棚、豬圈、廁所等永遠歸社員所有，社員有買賣或租賃房屋的權(quán)利。房屋出賣以后，宅基地的使用權(quán)即隨之轉(zhuǎn)移給新房主，但宅基地的所有權(quán)仍歸生產(chǎn)隊所有。”最高院于1984年作出的關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見第60條規(guī)定：“村鎮(zhèn)公民之間由于買賣房屋轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)而發(fā)生的糾紛，應(yīng)根據(jù)國務(wù)院村鎮(zhèn)建房用地管理條例中規(guī)定的審查、批準手續(xù)辦理?！笨梢姡恋毓芾矸ㄊ┬星?，最高院原則上是承認農(nóng)村房屋買賣效力的。土地管理法施行后，國務(wù)院及有關(guān)部門對農(nóng)村房屋和宅基地出臺了嚴格管理政策，最高院未就此出臺過新的規(guī)定，也沒有發(fā)布典型案例，因此很難判斷最高院對農(nóng)村房屋買賣的態(tài)度是否發(fā)生改變。四、農(nóng)村房屋買賣合同的效力認定關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同的效力問題，筆者認為，判斷合同的效力，應(yīng)當(dāng)以合同法規(guī)定的合同有效要件為標準，符合合同有效要件的合同為有效合同，欠缺任何一個有效要件的合同均為無效合同。我國合同法規(guī)定的合同有效要件主要包括四個方面：一是合同當(dāng)事人是具有民事權(quán)利能力和民事行為能力的自然人和法人，具備相應(yīng)的權(quán)限。無民事行為能力人訂立的合同無效，限制民事行為能力人訂立的與其年齡、智力狀況不符的合同，其法定代理人不予追認的無效；無處分權(quán)的人訂立的合同，權(quán)利人不予追認的無效；無代理權(quán)的人訂立的合同，被代理人不予追認的無效；二是意思表示真實，因欺詐、脅迫而訂立的合同為可撤銷的合同，法院應(yīng)根據(jù)受欺詐、脅迫方的請求撤銷或者變更該合同；因重大誤解而訂立的合同，法院可根據(jù)任何一方當(dāng)事人的請求撤銷或者變更該合同；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同無效；以合法形式掩蓋非法目的的合同無效；三是內(nèi)容不違背法律強制性規(guī)定和公序良俗。因欺詐、脅迫損害國家利益的合同無效；損害社會公共利益的合同無效；違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效；顯失公平的合同，應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人任何一方的請求予以變更或者撤銷；四是形式上符合法律規(guī)定的要求或者當(dāng)事人的約定，法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定必須采用特定形式的，未采用特定形式的無效。目前，對農(nóng)村房屋買賣合同的效力認定問題，在審判實踐中常見爭議。主要表現(xiàn)在非農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員能否購買該組織成員的房屋問題。1、農(nóng)村房屋買賣合同無效的幾種情形農(nóng)村的村民住宅出售給城市居民的房屋買賣合同，必然涉及到城鎮(zhèn)居民使用農(nóng)村住房和宅基地問題，由于其違反國家有關(guān)規(guī)定，應(yīng)認定無效。在城鎮(zhèn)周邊地區(qū)，具有城鎮(zhèn)戶口的人購買周邊地區(qū)農(nóng)村住房的現(xiàn)象較為普遍，法律對能否買賣并未明確禁止，但因涉及到宅基地使用權(quán)的變更，故該買賣合同又具有特殊性。我國土地管理法規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。農(nóng)村房屋買賣涉及到土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移和變更，故審查買賣是否有效要看其房屋宅其地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移是否經(jīng)過合法批準。法人或其他組織購買農(nóng)村住房和宅基地的，因不具備宅基地使用權(quán)人主體資格，應(yīng)認定無效；無權(quán)處分房屋的人簽訂的房屋買賣合同出售農(nóng)村房屋，如未經(jīng)權(quán)利人追認，則依據(jù)民法通則的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認定買賣無效。非農(nóng)村集體經(jīng)濟組織(來源：文秘114）的成員購買該組織成員的房屋后，該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織明確拒絕該農(nóng)民將戶口遷入該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的，因購買人不符合申請農(nóng)村宅基地的條件，故也應(yīng)認定房屋買賣合同無效。2、農(nóng)村房屋買賣合同有效的幾種情形農(nóng)村集體組織內(nèi)部成員，未分配過宅基地的，其與本農(nóng)村集體組織內(nèi)部成員簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認定為有效。農(nóng)村集體組織內(nèi)部成員，其宅基地尚未達到國家規(guī)定的標準，其與本農(nóng)村集體組織內(nèi)部成員簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認定為有效，但應(yīng)告知其補辦相關(guān)宅基地申請手續(xù)。已在農(nóng)村集體組織落戶，但尚未申報宅基地的，其與本農(nóng)村集體組織內(nèi)部成員簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認定為有效。至于房屋買賣是否辦理過戶登記問題，筆者認為這并不影響合同效力。因為辦理過戶登記不是房屋買賣合同的有效要件，未辦理房屋過戶登記不影響房屋買賣合同的效力，只要房屋買賣合同符合合同的有效要件，合同即有效。理由是：（1）從登記制度的設(shè)定目的來看，登記的作用在于公示，即讓世人周知該權(quán)利的存在。債權(quán)和物權(quán)的區(qū)別決定了只有物權(quán)變動才需要登記，債權(quán)變動不需要登記。物權(quán)和債權(quán)是權(quán)利體系中最為重要的兩種權(quán)利，物權(quán)是絕對權(quán)，具有對事性，排他性；債權(quán)是相對權(quán)，具有對人性，并存性，即債權(quán)的權(quán)利人只能要求特定的債務(wù)人履行債務(wù)，而物權(quán)的權(quán)利人有權(quán)排除任何人對物權(quán)的干涉，一物之上只能存在一個同類的物權(quán)，而幾個債權(quán)可就同一標的物并存。這就決定了物權(quán)必須以一定的方式使世人周知，以達到排除別人干涉的目的；而債權(quán)的對人性決定了只要債務(wù)人知道該債權(quán)的存在就足夠，債權(quán)人能且只能請求債務(wù)人向自己履行。就房屋而言，登記的只能是房屋所有權(quán)的變動，而非房屋買賣