酒店管理合同的相關概念及適用條件探討.doc

精品資料網(wǎng)（）25萬份精華管理資料，2萬多集管理視頻講座酒店管理合同的相關概念及適用條件探討引言酒店管理合同作為一種管理模式的出現(xiàn)，有效地平衡了酒店業(yè)主和酒店管理公司雙方的利益，使酒店管理公司的管理經(jīng)驗能夠以較低的成本和風險被復制到更多的酒店，為世界范圍內酒店業(yè)的發(fā)展和酒店管理水平的提高做出了貢獻，并在中國酒店業(yè)占據(jù)了大部分的高端市場份額。從“二戰(zhàn)”后的“利潤共享租賃”開始，其在短短幾十年間能夠發(fā)展壯大，與其自身的特點和所面臨的市場環(huán)境密切相關。本文對當前世界范圍內酒店聯(lián)號經(jīng)營的重要模式之一酒店 管理合同的相關概念和特點進行探討(由于篇幅所限，暫不涉及管理合約的具體條款)，并從中國酒店業(yè)主的角度對引入這種管理模式的適用條件做一初步的分析。一、酒店管理合同的概念1. 中國國家旅游局的定義中國國家旅游局將酒店管理合同界定為“委托管理”。根據(jù)中國國家旅游局1993年7月29日頒布的飯店管理公司管理暫行辦法，委托管理是飯店管理公司的四種經(jīng)營方式之一，它指飯店管理公司接受飯店業(yè)主委托，按照飯店管理公司的統(tǒng)一經(jīng)營策略、營銷方法、服務質量要求、管理模式來管理飯店。2. 國際酒店業(yè)權威學者的定義美國康奈爾大學(Cornell University)教授艾斯特(James J. Eyster)在其著作中提出，酒店管理合同（ManagementContract）是酒店業(yè)主和酒店管理公司之間簽訂的書面協(xié)議，根據(jù)此協(xié)議，酒店管理公司被授權以酒店業(yè)主的名義代表酒店業(yè)主運營、管理酒店，并為酒店業(yè)主負責，作為回報，酒店管理公司得到管理酬金。管理合同的基本概念是由三個基本部分組成的：第一，經(jīng)營者有全權經(jīng)營管理酒店的權利，不受酒店業(yè)主的干擾；第二，酒店業(yè)主支付一切經(jīng)營費用和財務費用，并承擔所有權風險；第三，除重大疏忽或欺詐行為之外，酒店經(jīng)營者的行為受酒店業(yè)主的保護。3. 本文的定義酒店管理合同是非股權式的一種酒店營運方式，屬于委托代理關系的企業(yè)制度安排。通過酒店業(yè)主與酒店管理公司簽署管理合約來約定雙方的權利、義務和責任。酒店業(yè)主雇用酒店管理公司作為自己的代理人，承擔酒店經(jīng)營管理職責。作為代理人，酒店管理公司以酒店業(yè)主的名義，擁有酒店的經(jīng)營自主權，負責酒店日常經(jīng)營管理，定期向酒店業(yè)主上交財務報表和酒店經(jīng)營現(xiàn)金流，并根據(jù)合同約定獲得管理酬金。酒店業(yè)主為酒店提供土地使用權、建筑、家具、設備設施、運營資本等，并根據(jù)合同約定承擔相應法律與財務責任。酒店管理合同的核心為酒店業(yè)主與酒店管理公司簽訂的管理合約，它是雙方權力與義務得以實現(xiàn)的保證。二、酒店管理公司的概念1.中國國家旅游局的定義 根據(jù)中國國家旅游局1993年7月29日頒布的飯店管理公司管理暫行辦法，飯店管理公司是指以其特有的專業(yè)技術、管理人才向飯店輸出管理、并獨立享受民事權利和承擔民事義務的企業(yè)法人。飯店管理公司的經(jīng)營宗旨是通過對所管飯店的管理，促進人才的成長和交流，促進所管飯店的管理水平、服務質量、設備維修等方面逐步達到國際先進水平，并注重提高飯店經(jīng)濟效益。2.本文的定義酒店管理公司是出現(xiàn)在酒店管理合同經(jīng)營模式中的一種企業(yè)制度安排，是以其公開注冊并擁有知識產權的酒店系列品牌、管理體系、營銷體系為主要依托，向受托管理的酒店進行管理輸出和品牌輸出，從而獲得經(jīng)濟價值和品牌價值的經(jīng)濟組織。酒店管理公司是管理要素演進與專業(yè)化分工的產物，它使委托代理關系由企業(yè)對個人轉向企業(yè)對企業(yè)，促進酒店所有權與經(jīng)營權的進一步分離，并使酒店業(yè)主與酒店經(jīng)營者的委托代理關系進一步深化，它的出現(xiàn)是酒店市場發(fā)育成熟的重要標志。三、酒店管理合同的特點酒店管理合同這種經(jīng)營模式實現(xiàn)了酒店所有權和酒店經(jīng)營權的分離，從而為那些資本雄厚但缺乏酒店管理團隊和技能的酒店業(yè)主投資新建酒店提供了機會。同時，也為酒店管理公司創(chuàng)造了一個低成本拓展其資源網(wǎng)絡和市場份額的良好模式，其在運作中亦形成了一些與眾不同的特點。1.酒店管理合同特有的風險分布在其它的酒店經(jīng)營模式中，酒店運營商也承擔酒店運營的部分風險，而酒店管理合同則完全不同：在酒店管理合同中所有的經(jīng)營風險由酒店業(yè)主承擔，而酒店運營商只承擔酒店日常經(jīng)營管理職責。近年來酒店債權人介入酒店管理合同的情況日益增多，酒店債權人為了確保貸款投入效益，以至對于某些酒店而言，獲得著名酒店管理公司的酒店管理合同已經(jīng)成為取得貸款的必要條件之一，有些酒店管理合同也對酒店借貸方的利益做出了安排。2.酒店管理合同隱含雙方利益沖突的風險在此不平衡的風險分擔安排之外，酒店管理合同的獨特之處在于，其隱含了酒店業(yè)主和酒店管理公司之間的利益沖突，因為雙方利益的著眼點是完全不同的：酒店業(yè)主的主要目標是酒店長期的經(jīng)濟收益、酒店物業(yè)的升值和酒店競爭能力的提升。酒店業(yè)主的直接利益在于，酒店必須盈利，因為酒店業(yè)主將獨自承擔酒店虧損的風險。從財務角度來說，酒店業(yè)主的首要之務就是從酒店產生足夠的經(jīng)營現(xiàn)金流用來支付酒店貸款和經(jīng)營成本，從而提升其投資回報率。另一方面，酒店管理公司的主要目標是酒店產品的市場份額、管理酬金和最大的酒店管理權限。其作為酒店運營商的首要之務是產生盡可能多的管理酬金，提升酒店連鎖品牌的聲譽和利益，從而提升其品牌價值。3.酒店管理合同是雙方利益相對平衡的結果酒店管理合同為酒店業(yè)主和酒店管理公司雙方創(chuàng)造了一種長期的合作關系。從其平衡雙方利益的特點出發(fā)，任何一方都不可能從偏向單方利益的合同中長期獲利。酒店管理合同過于偏重一方的利益將不可避免地導致沖突，經(jīng)常會升級到成本高昂的法律訴訟，或在合同期結束前就提前中止。因而，就長期而言，只有一個平衡的、兼顧各方利益的酒店管理合同才能更好地服務于酒店業(yè)主和酒店管理公司的利益。4.酒店管理合同具有獨特性和唯一性酒店管理合同的特殊之處還在于，沒有一個能夠完美平衡酒店管理公司和酒店業(yè)主利益的、標準的酒店管理合同范本，從而使每一個酒店管理合同的個案都能恰如其分地體現(xiàn)酒店業(yè)主和酒店管理公司的需要。因為在每一例個案中，都有眾多的不同因素需要考慮：酒店的類型和規(guī)模、所處地段、總投資成本、融資結構、酒店產品的市場細分情況、酒店管理公司的規(guī)模、酒店管理公司提供的服務，等等。除此之外，管理合同的每一個單獨的條款都應放到整個管理合同的范圍來考察：如果一方在其所關心的一個特定的條款上處于劣勢，則另一方在另外一個關鍵條款將為此做出讓步，以求得雙方利益的相對平衡。5.酒店管理合同有其特殊的策略組合要想致力于達成一個平衡各方利益的管理合同，最好的途徑就是雙方都要試圖理解另外一方的主要利益所在。只有當酒店業(yè)主和酒店管理公司都清楚對方在哪些方面不可能做出讓步或妥協(xié)，雙方才有可能達成一個雙贏的管理合同。更進一步說，雙方都應確信，所有對方關注的特定事宜已經(jīng)在合同談判過程中得到了體現(xiàn)并最終包含在協(xié)議中。從以上分析可以看出，盡管酒店管理合同這種經(jīng)營模式已經(jīng)比較成熟，一度風靡于世界酒店業(yè)；但在酒店業(yè)的各種經(jīng)營模式中，它也是產生糾紛最多的，其主要原因就在于酒店業(yè)主和酒店管理公司的利益碰撞。酒店管理合同成功的例子自不待言，其失敗的例子亦歷歷可數(shù)，近期在中國的例子就有：希爾頓退出大連和南京的酒店管理合同、香格里拉退出南京丁山酒店的酒店管理合同、萬豪退出深圳彭年酒店的酒店管理合同等。這些酒店管理合同的提前中止盡管有各種各樣的原因，但歸根結底是由于酒店業(yè)主和酒店管理公司的利益沖突未能找到切實可行的調和方式，從而導致合作中止。四、中國酒店業(yè)主引進酒店管理合同的適用條件分析目前，世界各主要酒店管理公司已經(jīng)進入除青海、山西兩地的所有中國省市，以香格里拉、凱悅、萬豪、喜達屋、洲際等為代表的31家國際酒店管理公司的47個品牌都已進入中國，且在與中國酒店管理公司的競爭中已經(jīng)充分顯現(xiàn)出其在品牌戰(zhàn)略、網(wǎng)絡營銷、專業(yè)化管理、先進的服務理念和管理模式等方面的優(yōu)勢，并在各項主要經(jīng)營指標上均超過了中國酒店管理公司和酒店業(yè)主自行管理的酒店。酒店管理合同這種經(jīng)營模式確實給中國酒店業(yè)主帶來了可觀的收益，使中國酒店業(yè)主能獲得專業(yè)酒店管理公司提供的管理技術和系統(tǒng)，促進了中國酒店經(jīng)營管理水平的提高。盡管酒店管理合同這種經(jīng)營模式在中國酒店市場上成功運行了多年，并占據(jù)了中國高端酒店市場的大部分份額，但并非所有的酒店均適用于此種經(jīng)營模式，中國的酒店業(yè)特別是廣大的欠發(fā)達地區(qū)酒店管理水平仍與國際水平存在較大的差距，因而就當前這個特定的時期而言，中國酒店業(yè)引進國際著名酒店管理公司實行酒店管理合同的經(jīng)營模式仍然存在一定的適用條件，對于中國酒店業(yè)主來說，是否具備酒店管理合同的適用條件則是決定是否采用這種管理模式的關鍵。當然，此適用條件將會隨著今后中國酒店發(fā)展階段的演進而有所變化，并隨著雙方力量對比的不同和特定環(huán)境的不同而相應改變。本文認為，酒店管理合同的適用條件是指選擇國際著名酒店管理公司確實能為中方酒店業(yè)主帶來增量收益與提高管理水平的條件，本文根據(jù)酒店管理合同的特點及目前中國酒店市場發(fā)展狀況，提出中國酒店業(yè)主引進酒店管理合同的適用條件為：1.酒店業(yè)主具有可以信賴的形象與資質。國際酒店管理公司在選擇合作伙伴時，往往比較重視對方的企業(yè)聲譽和財務資信狀況，這往往是合作的首要條件。2. 酒店業(yè)主是否能找到合適的酒店管理公司作為合作者。酒店管理合同能夠成功的必要條件就是能否找到合格的、值得信賴的并具備互補能力的酒店管理公司。該酒店管理公司應具備運作、管理同等檔次、規(guī)模酒店的成功經(jīng)驗，并具備良好的財務資信狀況。對于酒店業(yè)主選擇酒店管理公司的具體標準，筆者將另行撰文闡述。3.酒店業(yè)主所擁有或擬建的酒店與所選擇的外方管理公司所管理酒店的類型、檔次、品牌一致或相近，且酒店產品與其所處市場狀況具有完成酒店管理公司財務收益目標的潛力。例如，目前由于國際著名酒店管理公司在中國進行管理合同的酒店品牌以高端為主，與高星級酒店所聚焦的細分市場相符，則中國酒店業(yè)主委托這些酒店管理公司進行管理時，所委托的酒店也應屬高星級酒店。但這樣的局面會隨著中國酒店行業(yè)的競爭日趨激烈而改變，其目標市場將來也會逐漸擴展到中、低端。3.酒店業(yè)主所擁有或擬建的酒店所處的地理位置與所選擇的外方管理公司的客源市場相一致或相近。酒店是一個高度專業(yè)化的旅游產品，與所在地的經(jīng)濟發(fā)展水平密切相關，尤其對于高星級酒店來說，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)、區(qū)域中心城市或旅游城市才有可能提供相對充足的客源，原因是那里的海外客源較多。例如，酒店業(yè)主的高星級酒店處于經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)(如長三角、珠三角、環(huán)渤海灣等)、區(qū)域中心城市(如省會城市等)或旅游城市(如三亞、桂林等)，選擇國外著名酒店管理公司采用酒店管理合同的經(jīng)營模式較為有利。4.酒店業(yè)主具有較雄厚的資金實力，能夠提供所承諾的充足的營運資金，具有穩(wěn)定的財務資信狀況。由于酒店管理公司特別是國際著名酒店管理公司的基本管理費和獎勵管理費比較高，對酒店的設計、裝璜、定位要求也較高，而且酒店管理公司亦較少進行股權或債權投資(這取決于雙方談判地位對比、競爭對手情況等多方面因素，不確定性較大)，因而要求酒店業(yè)主能夠獨立承擔大部分建設費用和營運費用，并支付酒店管理公司相對較高的管理費。5.酒店業(yè)主缺乏該細分市場的專業(yè)酒店管理經(jīng)驗和酒店管理團隊，該細分市場的酒店經(jīng)理人市場尚不發(fā)達或酒店經(jīng)理人流動性不大，獲得合格的酒店經(jīng)理人較為困難。正因如此，酒店業(yè)主方為了確保酒店的經(jīng)營水準，才有必要考慮委托酒店管理公司進行管理。6.能夠獲得專業(yè)的酒店管理咨詢公司和法律顧問的專業(yè)服務。酒店管理合同是一個專業(yè)性非常強的領域，涉及到酒店資產評估、法律事務咨詢、酒店管理合同談判、物業(yè)保值增值等諸多跨行業(yè)、跨專業(yè)的問題，只有得到專業(yè)中介機構的服務才有可能妥善處理管理合同當中的實際問題。7.企業(yè)內部擁有數(shù)位酒店管理領域的專業(yè)人員，能夠被酒店業(yè)