在成都怎么買學(xué)區(qū)房.docx

在成都怎么買學(xué)區(qū)房一、學(xué)區(qū)房基本知識(shí)（一）概念什么是學(xué)區(qū)房？學(xué)區(qū)房是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)延伸品，在現(xiàn)行體制下一個(gè)獨(dú)特的現(xiàn)象，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，家長(zhǎng)為了孩子成長(zhǎng)教育不輸在起跑線上不惜花費(fèi)重金購(gòu)買教育質(zhì)量比較好的小學(xué)學(xué)區(qū)房。隨著市場(chǎng)不斷變化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在營(yíng)銷導(dǎo)向已經(jīng)不再把學(xué)區(qū)房?jī)H僅局限于優(yōu)質(zhì)小學(xué)，而是如幼兒園、小學(xué)、初中、大學(xué)這四個(gè)學(xué)習(xí)階段延伸開(kāi)來(lái)。這樣也導(dǎo)致一個(gè)現(xiàn)象，購(gòu)房者從關(guān)心孩子就學(xué)逐漸向投資方偏離。（二）學(xué)區(qū)房對(duì)房?jī)r(jià)的影響我們看一下西門(mén)片區(qū)房子，西門(mén)三環(huán)附近區(qū)域，目前售價(jià)格基本在9千左右，我們?cè)倏礀|邊三環(huán)，也有9千或以上的，但大部分房源在7千、8千左右。比如西環(huán)價(jià)格基本上在9千到1萬(wàn)多，東三環(huán)價(jià)格在8千左右，最高9千。比如說(shuō)綠地468等等大的開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目可能9千多，但是其他的清水房都是七八千價(jià)格，相差1千元的價(jià)格。為什么東邊和西邊價(jià)格有一定差距？可能老成都人覺(jué)得西貴東貧，但是從目前來(lái)看或者成都區(qū)域發(fā)展來(lái)講，對(duì)這個(gè)區(qū)域比較了解的購(gòu)房者都知道，其實(shí)東三環(huán)的地理環(huán)境條件各方面優(yōu)越性應(yīng)該是高于西三環(huán)的。如果東邊發(fā)展不如西邊環(huán)，我不認(rèn)可。從東邊來(lái)講，已經(jīng)開(kāi)建了一個(gè)綠地高端商業(yè)區(qū)，468公館，另外有伊藤洋華堂入駐，還有地鐵2號(hào)線，三圣花鄉(xiāng)的4A景度假區(qū)等等。但是西邊跟東邊環(huán)境比起來(lái)差距很大，但是西邊價(jià)格就是高一些，其實(shí)就是西邊配套和教育資源相對(duì)于東邊優(yōu)越很多，所以學(xué)區(qū)房在房地產(chǎn)領(lǐng)域體現(xiàn)得很明顯。二、學(xué)區(qū)房的區(qū)別學(xué)區(qū)房為什么最初定義是針對(duì)小學(xué)學(xué)區(qū)房？根據(jù)成都目前對(duì)于學(xué)生招生的情況，我們開(kāi)發(fā)商或者市民關(guān)注的更多是小學(xué)，反而中學(xué)、大學(xué)沒(méi)有納入學(xué)區(qū)房的地域里面去。（一）幼兒園。為什么幼兒園不屬于學(xué)區(qū)房的范疇，因?yàn)楣嫘杂變簣@每年秋季招生，并不是以任何形式考試作為招生的，它的編班條件是成都市教育部每年6月發(fā)布招生廣告。公益性幼兒每年8月31日前年滿3周歲才能就讀，如果有空余席位可以招生其他區(qū)域的孩子入學(xué)，招生條件是就近入學(xué)。有限招生跨片區(qū)服務(wù)內(nèi)年滿三周歲本社區(qū)幼兒入學(xué)。所以幼兒招生就跟房產(chǎn)方面沒(méi)有多大關(guān)系。（二）小學(xué)。小學(xué)入學(xué)適齡兒童少年和法定監(jiān)護(hù)人戶籍登記地和實(shí)際居住地一致為依據(jù)，就是他要讀小學(xué)，監(jiān)護(hù)人戶籍登記和房產(chǎn)居住地址是一致的，所以小學(xué)跟房子位置和戶籍是很有關(guān)系的。所以小學(xué)的學(xué)區(qū)房是大家比較關(guān)心的話題。我們舉個(gè)例子，假如我在春熙路附近有一個(gè)房子，比如大業(yè)路財(cái)富中心，旁邊有一個(gè)鹽道街小學(xué)，我的孩子以后讀書(shū)有60%或者70%可能性我孩子讀小學(xué)就在鹽道街小學(xué)。我為什么不說(shuō)100%呢？就近入學(xué)并不是說(shuō)我這里買了房子就一定能讀旁邊的名校，是跟當(dāng)?shù)貐^(qū)域教育部門(mén)或者街道辦有直接關(guān)系，每年劃分的區(qū)域可能不太一樣，有調(diào)整。可能靠近小學(xué)名校買房子，你孩子讀這個(gè)名校比其他孩子的幾率要高出很多。（三）中學(xué)。2015年中學(xué)城區(qū)小升初學(xué)位有四個(gè)批次：第一批次是藝體生，在某些方面有特長(zhǎng)的，非學(xué)習(xí)方面的；第二批次是民辦學(xué)校招生，就是私立學(xué)校，學(xué)費(fèi)很貴，你家里有條件，經(jīng)濟(jì)不錯(cuò)，這種學(xué)校教育質(zhì)量也是非常好的，只是說(shuō)費(fèi)用比較高，部分的家庭可能承受不起；第三批，三月份發(fā)布的小升初的招生通知，第三批就是像石室中學(xué)、成都七中、樹(shù)德中學(xué)、外國(guó)語(yǔ)中學(xué)、北京外國(guó)語(yǔ)師范大學(xué)等重點(diǎn)學(xué)校，第三批對(duì)小升初來(lái)講，對(duì)學(xué)生的課業(yè)要求較高；第四批是劃片隨機(jī)派位入學(xué)，就是我孩子成績(jī)不是很好，但是他又沒(méi)有辦法讀四七九中，進(jìn)不了，但是按照國(guó)家九年義務(wù)制教育就是就近入學(xué)，所以孩子起跑線就是小學(xué)階段，是非常重要的。由此可見(jiàn)，讀一所教育質(zhì)量非常好小學(xué)，對(duì)孩子未來(lái)發(fā)展是很關(guān)鍵的。（四）高中。初中考高中是全憑考試決定到底讀哪一個(gè)階段，初中成績(jī)不好可能不讀高中，或者是讀職中；如果成績(jī)好可能繼續(xù)留在名校讀高中或者去國(guó)外讀。（五）總結(jié)。從以上四個(gè)階段來(lái)講，跟房子教育讀書(shū)有關(guān)的其實(shí)就是小學(xué)這個(gè)階段。大學(xué)跟高中這一塊反而房子是否跟孩子教育有關(guān)，關(guān)聯(lián)性不大，反而跟房子出租的價(jià)格有很大關(guān)系，就是說(shuō)投資性更高一些。比如我買的房子是樹(shù)德中學(xué)旁邊，不管是初中還是高中，現(xiàn)在父母家里就一個(gè)孩子，孩子要中考了，父母要陪讀，我在樹(shù)德旁邊租套房子，給孩子做飯，照顧他。高考也是一樣的，在重點(diǎn)高中旁邊租一個(gè)房子，所以在這種高中和大學(xué)旁邊的房子它的價(jià)值據(jù)趨向于投資性更多一點(diǎn)，小學(xué)更趨向于自己孩子受教育的學(xué)習(xí)環(huán)境多一點(diǎn)。三、成都優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房分布剛剛講了什么是學(xué)區(qū)房和為什么小學(xué)是大家所關(guān)注的學(xué)區(qū)房重點(diǎn)。下面講一下目前優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房的分布區(qū)域？學(xué)區(qū)房?jī)?yōu)秀小學(xué)是哪些小學(xué)，我們針對(duì)這些小學(xué)來(lái)進(jìn)行有的放矢購(gòu)買。比如我買到一個(gè)私立小學(xué)或者一般的小學(xué)，他說(shuō)的買了房子就可以讀這個(gè)學(xué)校，但是就是一般的學(xué)校，不是很有名的小學(xué)，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講其實(shí)意義也不是很大的。（一）成都小學(xué)名校成都目前有10來(lái)所分布在成都市各個(gè)角落比較有名的小學(xué)。包括龍舟路小學(xué)、成都試驗(yàn)小學(xué)、天涯石小學(xué)、新華路小學(xué)、成都市三元小學(xué)、成都市三圣小學(xué)、四川大學(xué)附屬小學(xué)、泡桐樹(shù)小學(xué)、光亞小學(xué)、鹽道街小學(xué)和錦觀小學(xué)等等。這些是目前成都市非常好的小學(xué)，大家在買房子的時(shí)候可以關(guān)注一下。（二）名校分布1.城東。有剛才說(shuō)龍舟路小學(xué)，鹽道街小學(xué)，錦觀城小學(xué)。東邊樓盤(pán)分布是哪些？建設(shè)路東郊記憶片、三圣鄉(xiāng)板塊，萬(wàn)科，東方新城片區(qū)，2號(hào)線直達(dá)龍泉以后，龍泉也帶動(dòng)起落了。目前東邊教育資源和醫(yī)療配套稍微欠缺一些，但是小學(xué)還是比其他區(qū)域也相差不了多少。比如成都理工大學(xué)附屬小學(xué)，建設(shè)路東郊記憶板塊有一個(gè)建設(shè)路小學(xué)，還有電子科技大學(xué)附屬試驗(yàn)小學(xué)，成華小學(xué)。還有萬(wàn)象城有一個(gè)雙慶小學(xué)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有龍舟路小學(xué)。如果你是在經(jīng)濟(jì)比較有限的條件下，可以考慮靠近龍泉的房子，因?yàn)榻煌ǚ奖?，龍泉知名的小學(xué)相對(duì)于市區(qū)來(lái)講沒(méi)有那么多，但有幾所私立學(xué)校還是比較出名的。2.城西。今天主要講成都主城區(qū)，沒(méi)有講郫縣、新都、龍泉的郊區(qū)。西邊的房子開(kāi)發(fā)得差不多了，價(jià)格而言相對(duì)比較高一些，外光華板塊，華僑城這一塊，外金沙等板塊，這幾個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)相對(duì)比較高，基本上8800到12000不等。這個(gè)區(qū)域所有配套不管是交通、醫(yī)療、教育是非常成熟的，尤其是外光華這一片，我們所熟悉萬(wàn)家灣這一塊，這一塊房子基本上都是9千以上。旁邊就有成都外國(guó)語(yǔ)學(xué)校，樹(shù)德中學(xué)。華僑城這邊有人民小學(xué)，泡桐小學(xué)，蘇坡小學(xué)。大家可以關(guān)注外雙楠板塊和華僑城板塊。3.城南。城南目前樓盤(pán)主要分布在三環(huán)路以外，三環(huán)以內(nèi)有很多小學(xué)，但是沒(méi)有什么房子了，它的房子主要集中在三環(huán)路以外，主要集中在南沿線上。目前城南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域主要分布在金融城板塊；錦城湖片區(qū)，錦城湖片區(qū)主要是高端住宅；大源片區(qū)，大源片區(qū)目前分布也比較集中，建發(fā)、保利、萬(wàn)科的等等；南湖片區(qū)和最遠(yuǎn)的華府板塊。城南價(jià)格區(qū)間就比其他區(qū)位相差很大，因?yàn)榭缇€很長(zhǎng)，從華府板塊到金融城板塊，他們價(jià)格也拉得比較遠(yuǎn)，從7500到3萬(wàn)一平米價(jià)格，所以城南大多以高端住宅為主。區(qū)域內(nèi)分布的小學(xué)有泡小的高新分校，錦江小學(xué)，成都七中附屬小學(xué)。這些小學(xué)基本上在其他區(qū)域都聽(tīng)到過(guò)，因?yàn)槭浅啥寄壳昂苡忻男W(xué)，所以說(shuō)他們?cè)诔啥际械牡胤奖榈亻_(kāi)花，當(dāng)然也不是說(shuō)走兩步就是他們一個(gè)分校，他們?cè)谶x址和選區(qū)域上還是有一個(gè)方向性。4.城北。大家看城北跟其他三個(gè)區(qū)域比起來(lái)房子數(shù)量比較少，目前主要分布在昭覺(jué)寺、大豐、198區(qū)域。城北的房?jī)r(jià)相對(duì)而言便宜一些，價(jià)格基本上6千到8千的價(jià)格，有部分房源還沒(méi)有出三環(huán)外，比如說(shuō)昭覺(jué)寺片區(qū)，藍(lán)光的QQ國(guó)際，沒(méi)有出三環(huán)，但是價(jià)格不高?，F(xiàn)在北改步伐拉開(kāi)了，城北現(xiàn)在發(fā)生著翻天覆地的變化，包括商業(yè)配套，區(qū)域的潛力剛剛開(kāi)始挖掘。相對(duì)而言其他區(qū)域來(lái)講，城北配套目前還是比不上其他三個(gè)區(qū)域，但是城北這個(gè)區(qū)域是目前在自住這一塊或者說(shuō)潛力這一塊相對(duì)于其他區(qū)域要大一些，它的價(jià)格比較低嘛。名校分布：金牛外國(guó)語(yǔ)學(xué)校，大豐的三元小學(xué)，天回小學(xué)，西南交大附屬小學(xué)等，這些是在這個(gè)片區(qū)內(nèi)很有名的學(xué)校。三、購(gòu)買學(xué)區(qū)房需要注意的問(wèn)題（一）購(gòu)買學(xué)區(qū)房之前必須要了解當(dāng)?shù)厝雽W(xué)的政策比如我在西門(mén)萬(wàn)家灣買房子，就要了解當(dāng)?shù)厝雽W(xué)政策，比如在當(dāng)?shù)亟值擂k教育局資詢一下，弄清楚招生政策，并留意各地學(xué)校招生的范圍。（二）購(gòu)買學(xué)區(qū)房還要注意戶口的問(wèn)題在一些學(xué)校緊張的地方，孩子的戶口跟孩子居住的地址有很大關(guān)系，除了少數(shù)樓盤(pán)不要求，大部分學(xué)校讀小學(xué)要求房產(chǎn)證和戶籍一致。（三）最好在買房的合同里面注名開(kāi)發(fā)商相關(guān)承諾事實(shí)證明不是你靠近名校就能進(jìn)名校，所以購(gòu)買學(xué)區(qū)房要了解是否這個(gè)樓盤(pán)有學(xué)區(qū)名額。比如藍(lán)光QQ國(guó)際項(xiàng)目，旁邊有一個(gè)成華小學(xué)，學(xué)校招生的時(shí)候可能對(duì)藍(lán)光QQ國(guó)際只招20個(gè)學(xué)生名額，可能你的孩子就是20個(gè)當(dāng)中一個(gè)，如果他只有5個(gè)名額，你的孩子可能就是5個(gè)名額當(dāng)中一個(gè)，如果他沒(méi)有，你可能就不能讀這個(gè)小學(xué)了。所以購(gòu)買學(xué)區(qū)房，要看有沒(méi)有這個(gè)學(xué)校的份額。主要是針對(duì)開(kāi)發(fā)商講買我們房子就能讀旁邊名校的問(wèn)題。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商畢竟不是教育機(jī)構(gòu)，為了避免買來(lái)學(xué)區(qū)房不能讀名校，最保險(xiǎn)的方法，開(kāi)發(fā)商直接把能讀名校的承諾寫(xiě)進(jìn)合同里面去。（四）購(gòu)買二手房最好約定賣方戶口遷走時(shí)間對(duì)于子女就讀而言盡早落戶也是一個(gè)關(guān)鍵，尤其是二手房買賣過(guò)程當(dāng)中。我買了房子，一般是辦房產(chǎn)過(guò)戶，然后再辦理戶口轉(zhuǎn)移。但只有賣家將所有戶口從所在房源地遷出來(lái)后，買家才能將家庭戶口遷進(jìn)去。也就是說(shuō)我的房子我賣給你了，但是我的戶籍一直沒(méi)有遷走，那么你的戶口就一直遷不進(jìn)來(lái)，只有等我遷走以后你才能把你的戶籍遷進(jìn)來(lái)。有可能會(huì)有這種情況，我買了二手房，房產(chǎn)證是我的名字，之前的房主沒(méi)有遷走，所以我的戶口一直進(jìn)不來(lái)，所以我也不了就近讀名校。由于各種原因，賣方會(huì)推遲戶口遷走時(shí)間，這種情況并不少見(jiàn)，雙方最好是以書(shū)面協(xié)調(diào)好戶口遷走的準(zhǔn)確時(shí)間。（五）注意甄別山寨學(xué)區(qū)房現(xiàn)在有些樓盤(pán)在銷售宣傳過(guò)程中，樓盤(pán)附近有什么學(xué)校，就天花亂墜的講一番，宣稱自己是學(xué)區(qū)房。其實(shí)這個(gè)樓盤(pán)能否掛入學(xué)校招生范圍，它自己也不清楚。對(duì)于這類房源我們購(gòu)房者要事先了解一下，對(duì)于少數(shù)名校距離很近，但是不是招生范圍山寨的學(xué)區(qū)房就一定要小心，所以我們要時(shí)時(shí)關(guān)注教育部門(mén)的一些政策，街道部門(mén)，多方面考證。四、成都入戶政策（一）購(gòu)房入戶前幾年規(guī)定比較寬松，比如70多平米就能入戶，現(xiàn)在規(guī)定是90平米入戶，前提條件是社保繳了一年，然后在成都居住，