資產評估工作流程

-資產評估工作流程根據(jù)資產評估基本準則的規(guī)范要求，結合國際通用的一般方法和慣例，以及資產的特點，評估的不同方法，制定資產評估操作流程如下。一、項目洽談：這一過程主要是資產評估機構與委托方就評估項目進行洽談，評估機構初步了解委托方和資產占有方單位基本情況，雙方就相關經(jīng)濟行為及其背景、評估目的、評估對象和范圍、評估基準日、委估資產的分布情況、評估的時間及收費、客戶的期望和特別要求等進行商談。二、風險評價：資產評估中的風險既可以理解為在資產評估執(zhí)業(yè)中可能遇到的不確定性因素的多寡，也可以理解為客觀合理的完成評估任務的把握程度。進行風險評價應考慮以下幾個方面的因素：1. 了解和掌握客戶的基本情況；2. 本次資產評估的經(jīng)濟行為的合法性；3. 是否具備資產評估的基本條件；4. 客戶是否有影響評估結論的具體要求和條件限制；5. 評估機構是否有足夠勝任此次評估任務的專業(yè)人士；6. 是否有影響評估獨立性和客觀性的其他因素。三、簽定資產評估業(yè)務約定書評估業(yè)務約定書是資產評估機構與委托人共同簽定的，以確認資產評估業(yè)務的委托與受托關系、明確委托目的、被評估資產范圍及雙方權利義務等事項的書面合約。約定書對當事人雙方具有約束力。四、要求和配合委托方作好評估的準備工作，包括：1. 準備好有關法律文件和經(jīng)濟技術文件等相關資料：- 有關經(jīng)濟行為的文件：包括公司董事會關于此次評估的決議等。- 被評估對象的產權證明文件及原始憑證；- 被評估對象原始證明材料，如主要建筑物和在建工程的單位工程竣工決算書或預算書、主要進口設備進口合同等；- 委托單位現(xiàn)狀及發(fā)展概要介紹；- 委托單位組織機構圖和生產流程圖；- 評估基準日的審計報告或會計報表；- 涉及房地產評估的要求提供委托方房屋總平面圖和地下管線圖等。2. 委托方應組織力量搞好委托評估范圍的資產清查，清查的結果應該是賬賬相符、賬表相符和賬實相符。對資產清查中的盤盈盤虧應按權限作妥善處理。在清查處理之后，按評估機構的要求填好資產評估登記表（或評估清查明細表），資產評估登記表的要求是表內各項目必須填列齊全。五、評估機構的評估準備工作（一）組成資產評估工作小組：即根據(jù)資產評估的不同類型，除選派項目經(jīng)理以外，還要選派各類資產評估專業(yè)人員及專業(yè)小組負責人，組成資產評估工作小組，以便在分工的基礎上進行總體協(xié)調工作。（二）制定評估工作方案：資產評估工作方案即資產評估工作計劃，工作計劃應包括評估綜合計劃和評估程序計劃。（三）清查核實資產，搜集整理資料：清查核實資產是評估人員在委托方自查的基礎上，以委托方提供的登記表或評估申報明細表為準，對委估資產進行核實和鑒定1. 資產清查的主要內容：（1）了解企業(yè)的財務會計制度；（2）了解企業(yè)內部管理制度，重點是企業(yè)的資產管理制度；（3）對企業(yè)申報的各項資產的清單進行初審，與有關會計賬表進行核對；（4）對企業(yè)申報的各項實物資產進行實地勘察；（5）對企業(yè)申報各項資產的產權資料進行驗證，確認其合法性；（6）對企業(yè)申報評估的資產中用于抵押、擔保、租賃、訴訟等特殊用途的資產進行專項核查；（7）清查中發(fā)現(xiàn)申報有誤的資產、負債，根據(jù)清查結果和有關制度進行清查調整；（8）搜集評估所需的相關資料。2. 資產清查的基本要求：（1）關于資產清查范圍的要求：資產清查的范圍是以委托方委估資產的范圍為準。特別應注意委托方委托評估資產中包括的自身占用以外的部分，如分公司資產、異地資產租出等，做到不遺不漏。（2）關于清查程度的要求：關于資產清查的程度應根據(jù)不同種類的資產予以區(qū)別：如對建筑物要逐棟進行勘察，并了解其使用、維修、和現(xiàn)狀，以作好勘察記錄。建筑物的產權證明是核查中必不可少的程序。對于機器設備，主要看評估對象的數(shù)量，對于較小的評估項目，即使設備不多，也應對待估設備逐一核查。如果評估項目較大，設備種類繁多，數(shù)量較多時，可按ABC法分類找出評估重點，對A類設備逐一核查并做技術鑒定；對B類設備也應盡量逐一核查；對C類設備可采取抽樣核查。對存貨采用抽查辦法，按現(xiàn)行規(guī)定抽查數(shù)量應達40%以上，價值比例達60%以上，其中殘次、變質、積壓及待報廢存貨的應逐項檢查。對無形資產、長期投資、遞延資產等資產要逐筆審核。涉及評估凈資產的，要對債權債務進行逐筆審核。3. 清查調整：對清查中發(fā)現(xiàn)的賬外資產、盤虧、毀損資產、收不回的債權、虛掛的債務，以及重復申報和遺漏的資產，應根據(jù)具體情況和管理要求，進行必要的調整并詳細說明調整的原因、過程和結果。對那些受財務制度限制，不能直接調賬的盤虧毀損的資產，雖可暫不作會計賬務調整，但作為評估對象及評估對象申報表必須作出調整。六、資產評估實施階段：（一） 房屋建筑物評估實施階段1. 核實相關資料：主要對委托方提供的房屋建筑物清查評估申報表進行核實，其中包括所提供的資料和財務記錄是否相吻合，有關產權及相關法律資料是否完整，表格填寫內容是否齊全，數(shù)字是否正確等。其格式以財政部關于評估報告規(guī)范要求填列的房屋建筑物評估表格為準。 2. 現(xiàn)場調查分析：在開始現(xiàn)場工作之前，評估師須對委估范圍內的房屋建筑物的基本情況進行調查分析，主要包括資產概況、產權狀況、所涉及土地產權權屬狀況，結合生產經(jīng)營對資產使用情況進行初步評價。具體有以下幾方面的內容：（1）評估企業(yè)房屋建筑物基本情況調查：被評估房屋建筑物的總面積、占地面積、主要用途；主要建筑物的建造時間、分布、結構類型；從生產經(jīng)營角度看目前的使用狀況。（2）估房屋建筑物產權情況調查：對擁有行政劃撥土地使用權或以出讓方式取得土地使用權的房產，應核查房產產權原件，房產證的有效期、房產證編號、房產面積；房產證登記的位置、所有權人、房產證附圖、變更登記情況、頒發(fā)日期；產權證上記錄的他項權利。無房產證的房產或在建工程中的房產項目應取得建設工程規(guī)劃許可證或建設工程開工許可證，主要核查證號、房產面積、位置、頒發(fā)日期。他項權利的相關記錄，包括；擔保抵押、質押期限、擁有他項權利存在的資產投資投資轉讓股權是否受到限制，有關擔保、抵押、質押合同等。對尚未取得房產證的正規(guī)建筑，應檢查建設工程規(guī)劃許可證、建設工程開工許可證、房地產買賣合同等文件。 對沒有土地使用權或土地使用權尚未辦理完土地出讓手續(xù)的土地上的房產，應核查租地協(xié)議、有關政府批文、建設用地許可證等法律性文件。對擁有產權但已簽定長期出租協(xié)議的出租房屋，應檢查房屋租賃合同對承租、出租雙方權利義務的規(guī)定。對在租用土地上建造的不應作為企業(yè)固定資產的建筑物，應了解租地合同中的相關內容，其中包括出租方占用的土地性質、租用土地期限、租用期結束對地上物的處置方案及相關房屋建筑物的面積、用途、結構特征等。對待征土地建造的房產臨時建筑物，應核實規(guī)劃實施的時間、獲準在該地塊建房限定性條件、拆除時是否回得到相應的補償?shù)?。待評估的在建工程是否已取得建設工程規(guī)劃許可證、建設工程開工證，若在建工程項目僅僅為前期規(guī)劃階段，應通核實有關政府批文以對其權屬關系予以認定。了解委估資產周邊環(huán)境及其規(guī)劃條件。3. 根據(jù)所了解的房屋建筑物的不同情況分別采用成本法、市價法、收益法對房屋建筑物進行估價。（二） 土地使用權評估實施階段：1. 核實相關資料：主要對委托方提供的土地使用權清單進行審核。其中包括提供的資料與財務資料是否吻合，表格填列的內容是否齊全，數(shù)字是否準確等有關清單的格式主要按財政部關于評估報告規(guī)范要求填列的“無形資產土地使用權清查評估明細表”為準。2. 現(xiàn)場調查分析；（1）調查待估宗地所在地市縣的自然條件、行政規(guī)劃、經(jīng)濟發(fā)展、城市規(guī)劃與城市性質、產業(yè)政策、和稅收政策等；（2）現(xiàn)場勘察待估宗地及周圍地區(qū)土地利用情況，待估宗地用途是否相符，主要建筑物結構、用途，周圍交通條件、環(huán)境條件、集聚狀況等；（3）調查待估宗地的基礎設施條件、開發(fā)費用水平；（4）調查待估宗地所在市縣的地價水平、房屋建筑物成本、售價、租金水平、新建用地的征地水平、有關稅費、基準地價及修正體系、待估宗地在基準地價中的土地級別、交易狀況；3. 根據(jù)估價對象的特點，明確土地使用權評估思路，選擇合適的評估方法，進行初步測算，并確定最終地價。（三）機器設備評估實施階段：1、核實相關資料：即對委托方提供的設備清單進行審核，檢查其與財務記錄是否吻合，表格內的各項內容是否填列齊全。有關格式主要按財政部評估報告規(guī)范要求填列的設備評估清查表格為準。2. 現(xiàn)場了解情況：（1）在對企業(yè)具體資產作出價值評估以前，應根據(jù)企業(yè)不同類別對與之相關的企業(yè)生產經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營狀況、產品市場前景及近期投資規(guī)模等情況進行初步調查，對企業(yè)主要生產經(jīng)營手段有一定了解。對生產企業(yè)特別是有生產流水線的企業(yè)應查閱有關工藝流程圖、設備平面布置圖、大型設備安裝位置示意圖、安裝工程預算及相關合同并作相應記錄，從技術角度對設備在生產中的作用作出評價。（2）對委估設備進行現(xiàn)場勘察：包括結合現(xiàn)場勘察對委托方提供的評估清查明細單進行逐項核實；對設備技術資料的核實以及對設備管理情況進行了解。（3）對設備產權情況進行核查：設備的產權應以委托方提供的明細清單為依據(jù)。由于存在以機器設備等資產置押、抵押、融資租賃、租用等經(jīng)濟行為，對現(xiàn)有資產產權有一定影響。此外車輛有行使執(zhí)照作為產權認定的依據(jù)，因此對機器設備的產權應做一般性調查。核查情況可根據(jù)根據(jù)項目的不同及項目的大小而定。3. 根據(jù)不同情況分別采用成本法或市價法對設備價值進行評估。（四）流動資產及其他資產評估實施階段1. 資料核實及調查：主要根據(jù)評估范圍提供的資產負債表對委托方提供的流動資產及其他資產清單進行核實，包括所提供的資料與財務記錄是否吻合，數(shù)字是否正確等。有關清單的格式主要按財政部關于評估報告規(guī)范要求填列的流動資產及其他資產評估清單為準。2. 現(xiàn)場核查分析：為了對企業(yè)流動資產及其他資產是否具有變現(xiàn)價值作出判斷，應首先對企業(yè)的生產經(jīng)營、組織結構、生產經(jīng)營狀況、核算體系等情況進行全面調查。在對企業(yè)整體進行評估時，由于采用的方法不同，對是否需要單獨評估流動資產價值的要求亦不同。如果采用市價法或收益法對飯店、綜合樓、寫字樓等整體價值進行評估，不考慮企業(yè)的現(xiàn)有負債，不計算企業(yè)的凈資產，對流動資產僅需核實情況，無須單獨產生估價意見。如采用成本加和法進行整體資產評估，則需對整體企業(yè)每一單項資產進行核查和估價。3. 估價依據(jù)和估價過程：（1） 流動資產估價依據(jù)及估價過程對流動資產中的貨幣資金，評估中主要看有無屬于費用性支出或壞賬或應轉入損益的長期未達賬及取得的能夠支持起其調賬的有關資料。對評估范圍內的非人民幣存款，記錄折算的信息來源獲取信息的日期及折算公式。對短期投資，凡公開市場交易的有價證券，按基準日市價確定其價值，若基準日為公休日的則以前一天的市價記錄為依據(jù)。對應收賬款、應收票據(jù)、預付帳款、其他應收款主要是對可能形成的費用性支出取得支持結論的外部證據(jù)（如法院判決書等）、委托方或企業(yè)財務的部門出具的說明。對無風險的正常債權資產取得函證等。對存貨主要是應說明重新估價存貨的依據(jù)及相關的計算方法。對待攤費用主要應分析待攤費用相關項目是否為正?？缙跀備N的費用，是否能為未來投資人節(jié)約一定的成本或享有一定的權益、合理攤銷期限及應保留的價值。對待處理財產，主要應檢查是否還有實物性資產，若無實物，應對其發(fā)生的原因做必要說明，評估按零值處理。（2）長期投資估價依據(jù)及估價過程對委托方持有絕對控股權的或股權超過50%，應按獨立企業(yè)和評估程序對其進行評估。若采用單項資產估價法的，應分專業(yè)進行評估。對委托方持有非控股權的或持有50%以下股權的，應取得被投資方有關財務資料，如近三年企業(yè)財務報表、年度審計報告等，并對相關資料進行分析。對股票、債券應獲取評估基準日相關市場交易價格，并區(qū)分流通和不流通股票、債券的實質差別，明確其差別對資產價值的影響。（3）遞延資產估價依據(jù)和估價過程遞延資產的估價依據(jù)主要指可證明遞延資產對未來投資人認可延續(xù)享有一定的權益，或在一定時期內為未來投資人節(jié)約一定成本的合同和協(xié)議。估價過程包括對遞延資產的主要內容進行分析，對其中屬于正常經(jīng)營中形成的跨期攤銷費用，評估即可按帳面合理的攤余價值予以保留。（五）無形資產評估操作1. 評估實施階段前期資料核實及調查此階段主要是調查了解委托方提出需評估的已記入賬內和未記入賬內的無形資產是否能滿足持續(xù)經(jīng)營的條件、是否具有使用價值和交換價值、是否具備評估條件。核對委托方提供的無形資產明細清單，其中包括提供的資料與財務記錄是否吻合，數(shù)字是否正確。有關清單的格式主要以財政部關于評估報告規(guī)范要求填列的無形資產明細清單為準。2. 現(xiàn)場調查及分析：即根據(jù)委估無形資產的不同類別，有針對性地搜集有關資料。一般情況下，可應用的市場、可為投資人帶來的超額收益、可為投資人節(jié)約投資或節(jié)約成本是決定無形資產價值的幾個主要因素。無形資產的評估可采用成本法、市場法、收益法三種方法:（1）成本法此種評估方法主要用于專有技術和專利技術的評估。對購買的專利或專有技術主要以原購買成本為依據(jù)。（2）市場法采用市場法適用于專利技術、專有技術、和商標的評估。其前提條件是除技術和商標本身的使用價值外，還要求同類無形資產在市場上交易活躍，才能獲取相應的比較參照物。（2） 收益法收益法可廣泛地用于無形資產的評估。評估時可在對企業(yè)整體評估的基礎上，采用割差的方式產生相關的無形資產價值，亦可采用對單一資產節(jié)約成本或價格優(yōu)勢所帶來的差額收益計算。（七）負債類評估核實操作企業(yè)負債不是價值評估的范疇，而是為計算企業(yè)所擁有的凈資產或每一股的股權價值，對企業(yè)所要付出的債務進行核實。1. 債前期資料的核實及調查主要根據(jù)企業(yè)提供的清單、財務記錄進行核實核對，其中包括提供的資料與財務記錄是否吻合，數(shù)字是否正確等。有關清單的格式主要按財政部關于評估報告規(guī)范要求填列的流動及長期負債評估清查明細表為準。2.