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文檔簡介

2008年上半年成都房地產(chǎn)土地市場分析一、總體概述自“927”新政以來,開發(fā)商各項目銷售進度受到了極大的影響,開發(fā)商在資金方面也出現(xiàn)了或多或少的問題,因而在土地市場上大多數(shù)開發(fā)商都無法有所作為。因為土地市場的不景氣,土地供應(yīng)與交易呈現(xiàn)了大幅下降。今年上半年,成都市土地供應(yīng)與成交情況(注土地供應(yīng)與成交的統(tǒng)計對象限于城鎮(zhèn)混合住宅用地和商業(yè)用地,工業(yè)用地不在統(tǒng)計之列)如下08年上半年全市供應(yīng)土地124宗,共計面積約82464畝,同比減少39宗和下降1754。成交土地122宗,交易面積約93271畝,成交數(shù)量較07年上半年減少6宗,成交面積增長約3324。主城區(qū)08年上半年,主城區(qū)供應(yīng)土地數(shù)量為22宗,面積約13964畝;同比分別減少37宗和下降5768;單宗土地平均面積約6347畝,較同期增加了約1864。成交土地22宗,面積約12793畝;成交數(shù)量較07年上半年下降24宗,面積約下降了48。主城區(qū)土地交易價格約為3167萬元/畝,較去年同期下降492。郊縣對于郊縣而言,08年上半年土地供應(yīng)量較07年上半年略有下降,數(shù)量為102宗,面積約6850畝,兩項指標分別比07年上半年減少5宗和616;宗均面積約8050畝,同比增長了4557。成交數(shù)量100宗,共計面積約80478畝,同比增加18宗,面積大增約7766。各郊縣土地交易均價約為104萬元/畝,比去年同期下降約37。數(shù)據(jù)顯示,08年上半年成都土地供應(yīng)量較07年上半年有所下降,但從成交規(guī)模來看有一定的增長。近年來,市區(qū)土地的稀缺性已越來越凸顯出來,主城區(qū)供應(yīng)量及交易量驟減;而周邊郊區(qū)縣的房產(chǎn)市場逐漸被激活,各郊區(qū)縣的土地成交量有所上升。注成交信息根據(jù)相關(guān)政府職能網(wǎng)站公告匯總;工業(yè)用地未列入統(tǒng)計。3月土地供應(yīng)最多除1月土地供應(yīng)量較少外,其他各月都有不少數(shù)量的土地供應(yīng),其中3月份達到了最高峰,數(shù)量為36宗,土地面積共計約2771畝。2月和5月供應(yīng)分列二、三位。5、6月成交量較低從上表可看出,08年上半年14月成交量均在千畝以上,成交宗數(shù)除2月外每月成交數(shù)量都在30宗以上;而5、6月由于受地震因素影響,導致部分土地推遲拍賣或流拍,因此成交量較低。二、主城區(qū)土地市場狀況1、主城區(qū)土地供應(yīng)情況月度土地供應(yīng)走勢主城區(qū)供應(yīng)量數(shù)量最多是2月份,為9宗,面積為859畝。1月和6月都無供應(yīng),3月僅為1宗。目前主城區(qū)土地可供面積逐漸減少,直接導致主城區(qū)供應(yīng)量整體性下降。南部新城供地區(qū)域最多數(shù)據(jù)顯示一環(huán)內(nèi)的地塊多為舊城改造的小地塊,宗均面積都在10畝以下;一二環(huán)間無土地供應(yīng);三環(huán)外多為近年整理出來的地塊,規(guī)模較大,宗均面積在47畝以上,其中城北一商業(yè)地塊規(guī)模最大,面積約為521畝。07年,城南新城商業(yè)用地的供應(yīng)量達到了30余宗,加速推進城南新區(qū)建設(shè)的步伐。今年上半年這一趨勢得到了延續(xù),成交的22宗地塊中,城南新城達到了8宗,且都為商業(yè)用地。城西由于房地產(chǎn)開發(fā)較早,三環(huán)內(nèi)可建設(shè)用地日益減少,今年上半年供地僅在三環(huán)外有1宗,面積約為90畝。城東近年來“東調(diào)”出不少土地,土地規(guī)模都不小,但在0607年的土地供應(yīng)高峰后,08年上半年僅有3宗土地供應(yīng),最大面積為三環(huán)外的一宗二類住宅用地,約70畝,大大低于往年最大供應(yīng)面積??偭繙p少中小地塊為主今年由于國家對建設(shè)用地的嚴格控制,土地總體規(guī)模有所減少。同時受“三環(huán)內(nèi)單宗土地規(guī)模在200宗以內(nèi)”政策的限制,08年上半年供應(yīng)的土地以中小規(guī)模地塊為主。據(jù)星彥地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計,08年上半年主城區(qū)宗均規(guī)模為6347畝,雖較去年同期的535畝略有增加。但在所供應(yīng)的22宗土地中,面積在80畝以下中小規(guī)模地塊有19宗,為總量的8636。商業(yè)用地供應(yīng)量大幅上升在上半年成交的土地之中,商業(yè)用地成為主流,達到了63,而城鎮(zhèn)混合住宅用地僅占37。由于土地市場相對較為冷清,國土部門土地供應(yīng)對象多以商業(yè)用地為主,因為商業(yè)用地起價較低,地塊規(guī)模較小,總地價較低,對開發(fā)商資金要求相對要小些,從而以避免出現(xiàn)土地流拍的局面。2、主城區(qū)土地成交情況月度成交走勢08年上半年,整個土地市場處于一個較冷的局面,特別是主城區(qū)。從成交來看6月份的土地成交數(shù)量最多,為7宗;成交面積最多的為4月份,共計面積790余畝,除4月外的單月面交面積都在200畝以下。各用途土地價格分析由于08上半年城鎮(zhèn)混合住宅用地成交地塊二三環(huán)間占較大比例,且三環(huán)外土地也位于較為熱點外金沙及高新南部新區(qū)熱點區(qū)域,因此,即便在土地市場較為低迷的勢態(tài)下,交易均價仍在約560萬元/畝;上半年商業(yè)用地成交均價為174萬元/畝,主要原因在于以60萬元/畝的價格成交了一宗面積達521畝的商業(yè)用地,將整體價格拉低。商業(yè)地塊最高價為2600萬元/畝,位于天府廣場(原新聲劇場)地塊,其次為東大街15號地塊,成交價為1200萬元/畝。但由于以上兩塊地面積較小,均不到10畝,因此,對商業(yè)用地的整體均價沒有太大影響。各行政區(qū)土地價格分析錦江區(qū)由于東大街15號地塊以1200萬元/畝的價格成交,使該區(qū)土地成交價格有一定提升,均價約為667萬元/畝。青羊區(qū)以6448萬元/畝的交易均價位居第二位。成華區(qū)、高新區(qū)和武侯區(qū)的土地成交均價均超過了450萬元/畝。面積達521畝的天回寶嚴地塊,以60萬元/畝成交,影響了金牛區(qū)土地成交的價格。各方位土地價格分析由于天府廣場(原新聲劇場)地塊的成交,市中心土地的交易均價達到了2600萬元/平方米,遠遠超過其他各方位。城東東大街15號地塊、五桂橋8號、麻石橋等地塊均以較高價格成交,因而城東土地的交易均價約6588萬元/畝。城南、城西以及城北的商業(yè)用地拉低了整個區(qū)域的地價,并且08年上半年推出土地多以起拍價成交,也影響了總體均價。特別是城北天回寶嚴的商業(yè)用地,大大影響了整體價格。各環(huán)域土地價格分析一環(huán)內(nèi)土地交易均價都在1200萬元/畝以上;三環(huán)外土地價格較低,均價為206萬元/畝??梢姡恋鼐鶅r沿各環(huán)域向外降低,體現(xiàn)了物以稀為貴的道理。住宅樓面地價回落至18003000元/平方米之間08年上半年,由于多數(shù)地塊以起拍價成交,住宅樓面地價與去年下半年40006000元/平方米的高地價,有了較大幅度的下降。數(shù)據(jù)顯示,今年上半年成交的住宅樓面地價主要集中在18003000元/平方米。流標均為商業(yè)用地08年上半年,主城區(qū)共流拍2宗地塊,都為商業(yè)(服)用地,位于成華區(qū)東林和高新區(qū)機場高速。國資開發(fā)商成為市場主角上半年的土地市場,具有國資背景的開發(fā)商成為了市場的主角,頻頻出現(xiàn)在土地市場上,以起拍價或較低的價格成交,成為今年土地市場的大贏家。據(jù)統(tǒng)計,上半年主城區(qū)成交的地塊中,國資背景開發(fā)商拿到了22宗當中9宗。三、各郊區(qū)縣土地狀況1、各郊縣土地供應(yīng)狀況3月供應(yīng)量最大各郊縣之中,3月的供應(yīng)量居各月之首,數(shù)量為35宗,面積約27649畝;2月數(shù)量為19宗,交易面積為18067畝位于第二位;1月供應(yīng)量最小為9宗,面積僅376余畝。雙流縣供地約3188畝由于雙流縣具有良好的地理區(qū)位優(yōu)勢,因而雙流縣將房地產(chǎn)業(yè)是定位為支柱產(chǎn)業(yè),其土地供應(yīng)量在成都各郊區(qū)縣中占絕對優(yōu)勢。08年上半年,在土地市場整體低迷的狀態(tài)下,供應(yīng)量仍然達到了34宗,面積達3188畝,位居各郊縣首位,獨占鰲頭。金堂利用該市距成都較近的優(yōu)勢及便利的交通資源,近年也已成為房產(chǎn)市場的一支潛力股。08年上半年,金堂前后推出三星鎮(zhèn)及淮口片區(qū)地塊共14宗,面積約為606畝。近郊的溫江、都江堰和郫縣的土地供應(yīng)量都在400畝以上,超過其他各郊區(qū)縣。2、各郊區(qū)縣土地成交狀況月度成交走勢1月、3月和4月的土地交易宗數(shù)均為28宗。成交面積上,4月為24187畝,高于其他月份;1月和3月分別以22245畝和17997畝的成交量名列08年上半年的第二、三位。雙流交易量居首位雙流、新都和都江堰成交土地面積名列各郊縣前三名,分別為2889畝、1228畝和1217畝。此外,龍泉、郫縣和溫江交易面積均在500畝以上??梢娞幱诘谝蝗拥碾p流、新都、溫江、龍泉、郫縣和都江堰仍將是未來幾年成都房地產(chǎn)開發(fā)的主要區(qū)域。郫縣地價位列各郊縣第一各郊縣成交地塊價格中,除溫江的地價在50萬元/畝以下外,其他各郊縣地價均在50萬元/畝之上,其中郫縣地價位列首位,約為216萬元/畝。其他第一圈層的地價按高低依次為龍泉、崇州、大邑、新都和青白江,均在100萬元/畝以上。雙流、溫江、金堂、都江堰等郊縣,由于拍賣地塊多為商業(yè)或商住地塊,且地理位置較偏,拉低了該區(qū)縣的地價。土地市場趨勢分析住宅用地供應(yīng)減少可能會出現(xiàn)階段性的供應(yīng)不足根據(jù)上半年情況,以及下半年的趨勢,住宅用地的供應(yīng)與成交量比去年將有較大幅度的下滑,造成未來一段時間內(nèi)住宅的供應(yīng)量呈現(xiàn)下降的局面,形成一定的供需矛盾。但是商業(yè)物業(yè)卻呈現(xiàn)相反的局面,由于近年商業(yè)用地的大幅增加,特別是城南新區(qū)和東大街一線,未來的商業(yè)用房和辦公物業(yè)將極大的放量,或?qū)⑿纬晒┐笥谇蟮木置?。下半年土地市場將持續(xù)上半年狀況由于土地市場的不景氣,今年國土部門或?qū)⑾鳒p今年的土地供應(yīng)計劃,減少土地供應(yīng),以避免大量的土地上市,造成流拍的局面,帶來的負面效應(yīng)。因而預(yù)計今年下半年的土地市場將不會有太大的變化,包括土地的供應(yīng)量與供應(yīng)土地的用途方面等方面。同時所供土地多數(shù)仍將以起價成交,樓面地價仍將維持在3000元/平方米的狀態(tài)。仍以中小規(guī)模地塊為主由于銷售困境無法立刻解決,開發(fā)商資金方面或多或少地存在一定的問題,因而他們在土地市場將不會有太大的作為。在這樣的情況下,出巨資購地的可能性減小,因而總價不高的中小規(guī)模地塊將受到歡迎。國資開

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