重慶涪陵區(qū)某商業(yè)物業(yè)項目定位報告

房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM重慶涪陵區(qū)某商業(yè)物業(yè)項目定位報告項目定位報告一、項目定位1項目定位原則本項目作為涪陵城區(qū)邊緣的一個商業(yè)物業(yè)，以什么樣的整體規(guī)劃形態(tài)推向市場，是本案成功銷售的關(guān)鍵所在。本項目的市場定位，必須對涪陵的商業(yè)環(huán)境做出較準(zhǔn)確的判斷，再結(jié)合自身的特征，最后按上述因素，針對市場需求，進(jìn)行最佳的市場定位。根據(jù)我們前期的市場調(diào)研結(jié)果及對相關(guān)商業(yè)環(huán)境的分析理解，再結(jié)合我們多年的市場經(jīng)驗積累和對目前市場背景與變化規(guī)律的了解，我們認(rèn)為本案的總體市場定位應(yīng)遵循以下原則1）市場導(dǎo)向原則以市場需求為導(dǎo)向，產(chǎn)品定位于市場空白點(diǎn)，符合市場購買力；2）市場威脅原則充分利用市場機(jī)會，規(guī)避市場競爭威脅；3）市場創(chuàng)新原則以全新功能市場的競爭姿態(tài)，出現(xiàn)在涪陵房地產(chǎn)市場和商業(yè)物業(yè)市場；4）市場差異原則要與涪陵其他商業(yè)經(jīng)營定位形成差異，形成自己獨(dú)特的市場賣點(diǎn)；5）市場風(fēng)險原則擴(kuò)大目標(biāo)市場范圍，盡量減少項目銷售風(fēng)險；6）利潤最大化原則定位必須有利于本項目的銷售推廣和使項目物業(yè)價值最大化，通過項目銷售獲取最大利潤；7）可操作性原則要確保物業(yè)經(jīng)營和傳播推廣的可操作性。房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM2項目定位必須考慮的因素1）科學(xué)的規(guī)劃布局2）便捷的交通組織3）合理的業(yè)態(tài)功能分區(qū)4）適用的商鋪面積5）具有號召力的品牌店6）優(yōu)秀的物業(yè)管理和商業(yè)管理7）優(yōu)惠的政策鼓勵8）適合的銷售價位3定位分析定位是決定一個項目成敗的關(guān)鍵。首先，它必須針對市場空白點(diǎn)準(zhǔn)確的對本區(qū)域市場進(jìn)行業(yè)態(tài)定位，只有業(yè)態(tài)定位準(zhǔn)確才能使項目在銷售、經(jīng)營和管理方面取得成功。業(yè)態(tài)定位是商業(yè)地產(chǎn)項目定位的價值核心，很難想像一個業(yè)態(tài)定位錯誤的商業(yè)物業(yè)在市場推廣中能夠取得成功。業(yè)態(tài)定位要解決的問題是本項目的商業(yè)物業(yè)做什么是做綜合性商業(yè)物業(yè)，還是做專業(yè)市場，或者是以某專業(yè)市場為主的多業(yè)態(tài)組合哪一種商業(yè)形態(tài)更適應(yīng)市場（或者區(qū)域市場）的需求哪一種方式更利于本項目的銷售哪一種方式更能夠使本項目利潤最大化其次，是市場定位。它實際上是確定買家的范圍，確定主要是為哪部分人群服務(wù)。定位精確，界限清晰才能得到市場的認(rèn)同，商業(yè)物業(yè)不可能為所有的消費(fèi)人群提供并滿足他們所有需求，必須界定一個或幾個最具有現(xiàn)實購買力和實際需求的消費(fèi)群，以此構(gòu)成本案的目標(biāo)消費(fèi)群。對于一個商業(yè)物業(yè)，只有明確了產(chǎn)品的銷售對象，才能根據(jù)其消費(fèi)層次、購買能力和投資方式以策略性和技巧性的方法消除其心理抗性。根據(jù)地產(chǎn)因素分析、開發(fā)背景分析、市場供求狀況研究、競爭者研究、項目優(yōu)劣勢分析，做出符合市場的定位，以最大限度地發(fā)揮項目優(yōu)勢，爭取最大的投資收益；第三，是產(chǎn)品定位。產(chǎn)品定位就是在業(yè)態(tài)定位的基礎(chǔ)上，根據(jù)市場定位的目標(biāo)客戶群，對本項目產(chǎn)品作出一個最終的定位。為了使項目能夠在銷售和經(jīng)營過程中贏得市場的青睞，就必須對產(chǎn)品的規(guī)劃（如開間、進(jìn)深、層高、面積）、功能分區(qū)、人流動向等進(jìn)行有效、合理、周全的規(guī)劃。因此，最終的產(chǎn)品定位是以滿足目標(biāo)市場的需求為前提，在商業(yè)市場空白點(diǎn)上作出的產(chǎn)品規(guī)劃。4項目定位指導(dǎo)思想1、做出自己的特色，以吸引目標(biāo)消費(fèi)群；2、本物業(yè)應(yīng)是涪陵現(xiàn)有商業(yè)的一個創(chuàng)新派，經(jīng)營定位考慮到涪陵市商業(yè)形態(tài)的實際情況，立足于市場空白點(diǎn)；3、從檔次上做成涪陵最利于經(jīng)營的專業(yè)商業(yè)物業(yè)；4、以項目的銷售為目的，產(chǎn)品規(guī)劃和定位以市場的實際需求為導(dǎo)向，使本項目在市場上能夠獲得最終的成功。二、業(yè)態(tài)定位1本案位于涪陵市郊迎賓大道和太極大道交匯處的鵝頸關(guān)立交橋旁，“前不房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM著村，后不著店”，距核心商圈較遠(yuǎn)，商業(yè)氛圍幾乎為零；2）處于城市快速干道上可定位為專業(yè)市場；3）涪陵現(xiàn)有專業(yè)市場專業(yè)市場現(xiàn)狀描述汽車銷售離主城區(qū)太近，大宗高額產(chǎn)品被重慶吸納家具已有規(guī)模較大的“翔正麗都”家具城小商品批發(fā)已有規(guī)模較大的成熟超市建材以實驗轉(zhuǎn)盤為中心自發(fā)形成的專業(yè)市場，但以街鋪為主，分散經(jīng)營，缺乏品牌效應(yīng)，無法統(tǒng)一推廣裝飾材料同建材業(yè)種IT已有“泰興電腦城”品牌專業(yè)市場家電國美電器通訊器材集中高筍塘路、雖很分散，有重新整合空間但其對人流要求較高汽配零散、其多存在于郊區(qū)的街鋪中，經(jīng)營對環(huán)境污染較大4）市場空白點(diǎn)機(jī)電市場、農(nóng)資市場、藥品批發(fā)市場、服裝批發(fā)市場；5）2020年，涪陵將發(fā)展成為50萬人口城市。隨著城市人口的增加，城市規(guī)模的擴(kuò)大，涪陵對周邊區(qū)域的影響和商業(yè)輻射都將得到增大和加強(qiáng)，農(nóng)資產(chǎn)品和農(nóng)機(jī)產(chǎn)品的需求將會進(jìn)一步加大；6）涪陵目前在秋月門合智廣場有一個“農(nóng)機(jī)市場一條街”，但是隨著秋月門車站的搬離，該市場也將被取代和消亡；7）農(nóng)資產(chǎn)品和農(nóng)機(jī)產(chǎn)品的專業(yè)市場適宜遠(yuǎn)離城市中心，且以臨街門市的形式為佳，這兩點(diǎn)都與本項目相吻合；8）服裝批發(fā)、藥品批發(fā)與本案的物業(yè)位置不適合，且有較大的操作難度；9）因項目所在地緊鄰長途客車站，因此可進(jìn)行多業(yè)態(tài)、業(yè)種的組合；10）若業(yè)態(tài)定為汽車銷售，則會存在著相當(dāng)大的市場風(fēng)險首先，涪陵市作為重慶的衛(wèi)星城市，距離重慶僅有2小時的車程，真正具有購車能力的人更愿意到重慶買車；其次，汽車銷售市場的培育需要一個過程，非一朝一夕之間能夠見到成效，在此期間，一旦出現(xiàn)市場變化，對商業(yè)項目的打擊將無法彌補(bǔ)；第三，本項目以快速回籠資金為目的，而作為汽車展示中心，則只能出租，不利于銷售；第四，汽車銷售市場的形成需要十幾家汽車銷售公司共同抬市，才能使市場形成規(guī)模，產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，而不是僅靠一、二家汽車銷售公司就能成“市”；11）由于本項目在報批時，是以“汽車銷售市場”的名義申報，且涪陵目前的年人均GDP產(chǎn)值為人民幣8539元，基本上達(dá)到汽車銷售的市場標(biāo)準(zhǔn)（年人均GDP產(chǎn)值為1000美元），因此在本項目的業(yè)態(tài)規(guī)劃上可以拿出部分商業(yè)物業(yè)來作汽車銷售；12）在長途客運(yùn)站的周邊，存在著大量的住宿、餐飲、娛樂、辦公（托運(yùn)、運(yùn)輸）的需求，而住宿和辦公對于商業(yè)物業(yè)樓層的要求不是很高，為了增加項目的可銷售面積，可以在三樓（及以上樓層）規(guī)劃為住宿、辦公業(yè)態(tài)。綜上所述我們建議對本項目的業(yè)態(tài)定位為以農(nóng)資機(jī)電批發(fā)為主，附以部分汽車銷售，同時多業(yè)態(tài)共存的綜合房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM性大市場三、市場定位1、目標(biāo)市場定位分析商場傳統(tǒng)的營銷鏈，是發(fā)展商與投資者之間的售賣關(guān)系。商場雖然實現(xiàn)了銷售，但由于經(jīng)營定位不當(dāng)，商鋪分割太小、自由招租經(jīng)營等原因，有的商場根本開不了業(yè)，有的盡管如期開業(yè)卻經(jīng)營不下去，小業(yè)主因此停止供樓，投資者信心嚴(yán)重受挫，發(fā)展商面臨回購商鋪的風(fēng)險（重慶地王廣場即是經(jīng)營不善的典型案例之一）。現(xiàn)代商場營銷鏈應(yīng)該是發(fā)展商投資者經(jīng)營商家消費(fèi)市場，這樣一個完整的綜合體系。商鋪營銷首先必須考消費(fèi)市場，只有準(zhǔn)確、恰當(dāng)?shù)纳虡I(yè)經(jīng)營定位，商鋪才能生存和發(fā)展，經(jīng)營商家才能賺到錢，投資者才有回報，發(fā)展商手中的商鋪才能真正賣個好價錢。因此，商業(yè)物業(yè)面對三個層次的目標(biāo)市場終端消費(fèi)市場、經(jīng)營商戶市場、投資者市場。2、項目目標(biāo)市場定位1）定位分析我國在經(jīng)濟(jì)建設(shè)的過程中，一度忽略了社會全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展，忽略了社會轉(zhuǎn)型過程中的社會公平。因此，國家在今年年初的“兩會”上，對“三農(nóng)”問題進(jìn)行高度關(guān)注，國務(wù)院下發(fā)的中央一號文件，被予為“第三次農(nóng)村革命”。隨著國家對“三農(nóng)”問題的不斷重視，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也將得到不斷的政策扶持。由此我們可以預(yù)見，未來農(nóng)村市場的經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然會有一個翻天覆地的變化，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開農(nóng)資、農(nóng)機(jī)產(chǎn)品，這就為本項目經(jīng)營農(nóng)資、農(nóng)機(jī)產(chǎn)品打下了堅實的基礎(chǔ)。2）主力目標(biāo)消費(fèi)群從周邊區(qū)域到涪陵來向代理商批發(fā)農(nóng)資、農(nóng)機(jī)產(chǎn)品，再回到自己所在區(qū)域做二次批發(fā)的商人；自己對產(chǎn)品的需求量較大，到批發(fā)市場購買后自己使用的消費(fèi)者。3）項目經(jīng)營商家定位農(nóng)資產(chǎn)品經(jīng)營種子經(jīng)營化肥經(jīng)營農(nóng)藥經(jīng)營農(nóng)膜經(jīng)營飼料房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM農(nóng)機(jī)產(chǎn)品經(jīng)營水泵經(jīng)營發(fā)動機(jī)經(jīng)營噴霧器經(jīng)營鐵犁經(jīng)營打谷機(jī)經(jīng)營飼料粉碎機(jī)經(jīng)營打米機(jī)經(jīng)營戶的利益關(guān)注點(diǎn)可持續(xù)經(jīng)營前景和多業(yè)種互動。4）項目投資人定位有一定的資金積蓄，無充沛的經(jīng)營時間者；有一定的資金積蓄，無豐富的經(jīng)營經(jīng)驗者；具有一定的經(jīng)濟(jì)實力和經(jīng)營實力者；沒有明確的投資渠道者；具體而言，投資群體包括第一涪陵政府機(jī)關(guān)企事業(yè)單位的職工（縣干部、公務(wù)員，金融、電力、通訊等行業(yè)的干部職工），一般單位都會解決住房，不會為住房發(fā)愁，所以經(jīng)過工作長期的節(jié)省下的錢，存銀行利息太低，股市和做生意風(fēng)險太大，而且又沒有經(jīng)驗，沒有時間，沒有經(jīng)驗，于是購買商鋪成了他們主要的選擇之一。他們有資金，無經(jīng)驗，無時間；第二長期在涪陵做生意的本地人、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的村干部、農(nóng)民等中小生意者，因為經(jīng)過長期的做生意積累了一點(diǎn)錢，于是就考慮自己買一個鋪面自己進(jìn)行經(jīng)營，特別是通過舊城改造拆遷的商家，尤其多。他們的觀點(diǎn)是用自己做生意的房租給自己買房，給自己交按揭購房款；第三外出務(wù)工人員的家屬（妻子、父母），他們掙了錢回來，首先考慮買套住房，住房問題不愁的人首先想到的就是自己買套鋪面出租和自己經(jīng)營點(diǎn)小生意；第四外來投資者，他們在上一級城市（重慶）做生意，經(jīng)營狀況良好，為了進(jìn)一步擴(kuò)大銷售額，增加市場占有率，因而對二級城市進(jìn)行擴(kuò)張，甚至有打造區(qū)域性地方品牌的愿望。四、產(chǎn)品定位房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM總用地面積37409其中新征用地面積11796總建筑面積66784其中新建29900擬建10572保留26312建筑用地11186道路停車12019占總用地3116停車位90輛（地面60輛，地下30輛）建筑密度299綠地率283容積率181、產(chǎn)品規(guī)劃（如圖）房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM負(fù)一樓