無錫市蕩口鎮(zhèn)鵝湖旅游度假區(qū)項目前期可行性研究報告

關(guān)于無錫市蕩口鎮(zhèn)鵝湖旅游度假區(qū)項目前期可行性研究報告無錫市社會經(jīng)濟比較研究所二三年四月二十八日關(guān)于無錫市蕩口鎮(zhèn)鵝湖旅游度假區(qū)項目前期可行性研究報告無錫市社會經(jīng)濟比較研究所二三年四月二十八日無錫市鵝湖旅游度假區(qū)項目前期可行性研究專家組成員名單顧問榮敬本中央編譯局研究員,經(jīng)濟社會體制比較主編，著名經(jīng)濟學(xué)家無錫社會經(jīng)濟比較研究所所長組長浦文昌無錫社會經(jīng)濟比較研究所執(zhí)行所長，高級研究員成員孫道春無錫市規(guī)劃局原副局長，高級工程師馬澤發(fā)無錫市產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處副處長，國家注冊房地產(chǎn)評估師，工程師王安嶺中共無錫市市委政策研究室副主任，高級經(jīng)濟師湯可可無錫市檔案局副局長，高級經(jīng)濟師林於豐原無錫市統(tǒng)計局城市調(diào)查隊長，高級統(tǒng)計師目錄10前言20總論30宏觀經(jīng)濟與政策面分析40項目環(huán)境分析50開發(fā)地塊分析60市場調(diào)研分析70蘇錫常地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)競爭態(tài)勢比較分析80客戶分析90市場定位思考100風(fēng)險分析110結(jié)論和建議表格目錄及其頁碼表1、20002002年無錫蘇州常州主要經(jīng)濟指標(biāo)對比表2、無錫蘇州常州2002年度GDP總量及構(gòu)成表3、2001年無錫市GDP中第三產(chǎn)業(yè)要素構(gòu)成表4、無錫市區(qū)20002002年商品房開發(fā)與銷售情況統(tǒng)計表5、無錫市國內(nèi)生產(chǎn)總值與居民可支配收入增長簡表表6、2002年無錫市居民可支配收入分組表表7、2001年蘇州市區(qū)及蕩口鎮(zhèn)鄰近地區(qū)經(jīng)濟情況表8、蘇州市區(qū)與蕩口鎮(zhèn)鄰近地區(qū)利用外資情況表9、蘇錫常三市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況表10、20002003年無錫市部分別墅基本行情11項目名稱無錫市錫山區(qū)蕩口鎮(zhèn)鵝湖旅游度假區(qū)。12項目建設(shè)單位無錫鵝湖度假區(qū)開發(fā)有限公司（以下簡稱開發(fā)公司。13可行性研究承辦單位簡介無錫市社會經(jīng)濟比較研究所是由無錫市場協(xié)會無錫市最大的行業(yè)協(xié)會之一主辦，無錫市民政局批準(zhǔn)并依法登記注冊的，具有獨立法人地位的民辦非企業(yè)單位，屬非營利性研究機構(gòu)，主管部門為無錫市人民政府經(jīng)濟體制改革辦公室。本所的主要業(yè)務(wù)范圍是從事社會經(jīng)濟體制比較、經(jīng)濟改革、經(jīng)濟管理、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整、企業(yè)兼并重組、重大投資項目咨詢等問題的實證研究，同時為各類企業(yè)特別是為各類市場提供管理、重組等咨詢服務(wù)。無錫市社會經(jīng)濟比較研究所的領(lǐng)導(dǎo)成員是吳敬璉所長（兼職）國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員，全國政協(xié)常委，我國著名經(jīng)濟學(xué)家榮敬本所長（兼職）中共中央編譯局研究員，經(jīng)濟社會體制比較雜志主編，著名經(jīng)濟學(xué)家趙人偉所長（兼職）原中國社科院經(jīng)濟研究所所長、研究員，著名經(jīng)濟學(xué)家浦文昌執(zhí)行所長經(jīng)濟學(xué)高級研究員。王安嶺副所長（兼）中共無錫市委政策研究室副主任，高級經(jīng)濟師湯可可副所長（兼）無錫市檔案局副局長，高級經(jīng)濟師無錫社會經(jīng)濟比較研究所先后承擔(dān)的大型科研和企業(yè)咨詢研究項目有市場經(jīng)濟與民間商會、縣鄉(xiāng)兩級地方政府的治理結(jié)構(gòu)改革、從壓力型體制向民主合作型體制轉(zhuǎn)變、廣東大亞灣核電合營公司發(fā)展模式研究、無錫朝陽集團改革重組方案、無錫食品商城短期質(zhì)押貸款現(xiàn)貨批發(fā)交易方案設(shè)計等。先后出版理論學(xué)術(shù)專著5部，為數(shù)十個工業(yè)和商貿(mào)企業(yè)、批發(fā)市場提供咨詢服務(wù)。無錫社會經(jīng)濟比較研究所與美國福特基金會具有良好的合作關(guān)系。研究所關(guān)于中國民間商會的培育和發(fā)展、地方政府治理結(jié)構(gòu)改革、經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)型、地方黨組織領(lǐng)導(dǎo)方式的改革和完善等研究項目得到了福特基金會的資助，其研究成果獲得了基金會專家的高度評價；此外，研究所還與法國巴黎工商會、德國中小企業(yè)聯(lián)合會就經(jīng)貿(mào)中介、理論研究等方面進行長期合作。在美國福特基金會和國務(wù)院發(fā)展研究中心、中央編譯局等中外機構(gòu)支持下，研究所先后于2001、2002年連續(xù)兩次舉辦“市場經(jīng)濟與民間商會國際研討會”，全國政協(xié)常委、著名經(jīng)濟學(xué)家吳敬璉，國務(wù)院發(fā)展研究中心黨組書記、副主任陳清泰，國家財政部副部長樓繼偉、國家體改委副主任李劍閣、全國工商聯(lián)副主席保育鈞等中國政府高層官員，以及美國福特基金會駐華首席代表、法國巴黎工商會駐京首席代表、德國中小企業(yè)聯(lián)合會駐寧首席代表、世界銀行駐華代表處首席經(jīng)濟學(xué)家、美國及澳大利亞商會的代表，美國哈佛大學(xué)、波士頓大學(xué)教授等許多外國專家、學(xué)者與會參加學(xué)術(shù)討論。本所以嚴謹?shù)膶W(xué)術(shù)研究作風(fēng)和與國內(nèi)外有關(guān)機構(gòu)真誠合作的精神，在國內(nèi)外相關(guān)研究領(lǐng)域具有良好的聲譽。14根據(jù)無錫鵝湖度假區(qū)開發(fā)有限公司的委托，無錫社會經(jīng)濟比較研究所對無錫市錫山區(qū)鵝湖旅游度假區(qū)開發(fā)項目（以下簡稱開發(fā)項目）進行前期可行性研究。本所進行該項研究的主要依據(jù)是141由開發(fā)公司提供的無錫市錫山區(qū)蕩口鎮(zhèn)鵝湖旅游度假區(qū)項目建議書以下簡稱項目建議書；142無錫市錫山區(qū)國土管理局批準(zhǔn)的用地規(guī)劃143錫山區(qū)蕩口鎮(zhèn)提供的，并由無錫市規(guī)劃局批準(zhǔn)的無錫市蕩口鎮(zhèn)古鎮(zhèn)風(fēng)貌旅游休閑開發(fā)區(qū)規(guī)劃。15范圍和限制根據(jù)開發(fā)公司的委托，我所主要是對該項目的可行性作前期的調(diào)查和論證分析，為開發(fā)公司是否進行下一步詳細的經(jīng)濟、技術(shù)論證和具體規(guī)劃、設(shè)計提供可靠依據(jù)。作為過渡性的可行性研究,本研究的調(diào)查預(yù)測誤差控制在2530。本可行性分析所采用的技術(shù)路線是市場調(diào)查和收集資料數(shù)據(jù)處理定性、定量分析區(qū)域市場比較分析專家組綜合分析結(jié)論。從2003年2月底開始，我所專家組會同開發(fā)公司負責(zé)人就上述項目的可行性問題到蕩口鎮(zhèn)進行了實地考察。之后，我們通過多方面收集有關(guān)中國宏觀經(jīng)濟、蘇錫常地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展趨勢、蘇錫常地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展情況，特別是低密度房地產(chǎn)開發(fā)情況等文獻及數(shù)據(jù)資料，同時利用我所近年來作的相關(guān)問卷調(diào)查及無錫市房地產(chǎn)市場作的問卷調(diào)查數(shù)據(jù)資料，對開發(fā)項目進行定量、定性分析，在此基礎(chǔ)上進行綜合分析，并得出切合實際的結(jié)論。現(xiàn)將我們的調(diào)查情況和意見報告如下20總論21項目概況根據(jù)開發(fā)公司提供的項目建議書，無錫鵝湖旅游度假區(qū)開發(fā)項目，位于無錫市錫山區(qū)蕩口鎮(zhèn)總體規(guī)劃中的旅游休閑度假區(qū)用地內(nèi)。項目規(guī)劃用地為2500畝，計劃分兩期開發(fā)第一期開發(fā)以休閑旅游居住為主,用地約1300畝。建筑容積率031,建筑密度15，綠化率50,建筑限高以低層為主,局部公建不超過15M,屬低密度住宅建筑群，建筑風(fēng)格注意與古鎮(zhèn)風(fēng)貌相協(xié)調(diào)，預(yù)計投資78億元。第二期開發(fā)以旅游度假物業(yè)為主,用地約1200畝。整個開發(fā)項目定位于“長江三角洲區(qū)域內(nèi)規(guī)模較大、環(huán)境優(yōu)美、管理先進、檔次較高、配套齊全的以面向外商為主,以及國內(nèi)高收入階層人士服務(wù)的高級住宅區(qū)”。擬建設(shè)由別墅區(qū)和公寓區(qū)組成的高級住宅區(qū)，以及生活配套服務(wù)區(qū)、高級會所等完善的公共配套設(shè)施，同時計劃將住宅項目與開發(fā)旅游項目相結(jié)合，利用蕩口鎮(zhèn)優(yōu)美的自然景觀、豐富的歷史人文資源建設(shè)健康度假醫(yī)院、四星級酒店等建設(shè)項目。整個項目總投資概算為1396億元左右，預(yù)計在2003年動工，2008年竣工。22對開發(fā)項目總的評價通過對開發(fā)項目的實地考察和基于市場調(diào)查基礎(chǔ)上的定量、定性分析，我們認為221我國宏觀經(jīng)濟形勢在今后5年內(nèi)，仍將繼續(xù)以78的速度持續(xù)、穩(wěn)定增長,我國的房地產(chǎn)業(yè)也將同步穩(wěn)定增長；222國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，有利于我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。雖然國家對低密度房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)實行嚴格控制的政策，但隨著外商投資企業(yè)及民（私）營經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場對低密度高檔住宅的需求仍將繼續(xù)穩(wěn)定增長，而在國家限制低密度高檔住宅建設(shè)的條件下，在今后的5年中，本項目將成為無錫地區(qū)唯一具有較大規(guī)模的低密度高檔住宅片區(qū)，從而將具有較大的市場競爭優(yōu)勢；223無錫市是長江三角洲經(jīng)濟最發(fā)達、開放度最高、人民生活最富裕的地區(qū)之一，2002年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值已接近4400美元,低密度高檔住宅行情看漲，銷售形勢很好。另外，在無錫市20公里半徑之內(nèi)現(xiàn)有適宜于建別墅的各地塊中，能以2500畝巨幅面積，并建在湖泊之濱的首推鵝湖度假區(qū)，而且又位于蕩口這一歷史文化名鎮(zhèn)，實不可多得。只要規(guī)劃合理、定位正確、價位適當(dāng)，隨著無錫特大城市建設(shè)的快速推進，周邊地區(qū)（無錫新區(qū)、蘇州西片、常熟市）各開發(fā)園區(qū)的建設(shè)、民營經(jīng)濟和外商投資企業(yè)的加速發(fā)展，該開發(fā)項目必將具有明顯的市場潛力和競爭優(yōu)勢，并取得較高的投資回報。224另外，我們還認為，該開發(fā)項目的成功，對于推進無錫市特大城市建設(shè)、改善投資環(huán)境，特別是對于加快無錫市東片的農(nóng)村城市化、以及對于無錫的吳文化歷史風(fēng)情旅游片區(qū)的開發(fā)也具有重要的意義。23根據(jù)以上總體評價，我們認為鵝湖旅游度假區(qū)開發(fā)項目具有切實可行性，開發(fā)公司提出的開發(fā)規(guī)劃構(gòu)想基本切合實際。為此，可以作進一步詳細經(jīng)濟技術(shù)論證。但是必須指出，該項目仍然存在中等程度的投資風(fēng)險，主要體現(xiàn)在宏觀和地方政策的隨機突發(fā)性多變以及市場供求的不確定性上，原開發(fā)規(guī)劃構(gòu)想也有待進一步完善。在以后的進一步論證中建議注意231由于該項目規(guī)模較大,而市場需求目前還有一個逐步拓展的過程,本案低密度高檔住宅的市場銷售也將會有一個從啟動到熱銷的過程,在制定開發(fā)規(guī)劃時必須考慮適當(dāng)分期,并注意現(xiàn)金流的測算。232研究表明當(dāng)前低密度高檔住宅的需求是多層次的，東西方文化也具有相當(dāng)大的差異，在設(shè)計規(guī)劃中必須考慮這些因素，在物業(yè)管理上也必須考慮跨文化管理的特點，否則將會影響市場銷售。233鵝湖地塊具有許多優(yōu)勢，但標(biāo)高偏低。而高檔低密度住宅必須按照“百年一遇”的防洪標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置防洪設(shè)施，故本案防洪堤岸應(yīng)按最高洪水位56M吳淞高程來確定堤岸標(biāo)高5612M。因湖邊堤岸較高,使低密度高檔住宅標(biāo)高也需提高。另外,當(dāng)鵝湖水位較高時,該地塊還需要進行機械排水,這將提高造價和以后的管理運行成本,這是下一步作詳細經(jīng)濟技術(shù)論證和規(guī)劃設(shè)計方案時必須注意的問題。30宏觀經(jīng)濟與政策面分析31我國宏觀經(jīng)濟將持續(xù)、快速、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟有著密切的關(guān)系。一方面，國民經(jīng)濟發(fā)展趨勢決定著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的速度，另一方面，房地產(chǎn)建設(shè)也是國民經(jīng)濟發(fā)展的重要增長點?！熬盼濉币詠恚覈?jīng)濟相繼克服亞洲金融危機的沖擊，排除世界經(jīng)濟增長放慢的消極影響，實現(xiàn)了持續(xù)快速發(fā)展，全國國內(nèi)生產(chǎn)總值年間年平均增長，并呈現(xiàn)良好的發(fā)展勢頭。2002年，全國GDP達到1023萬億元，比上年增長8。今年一季度，我國國民經(jīng)濟增長速度又顯著加快，同比增長99。國民經(jīng)濟的快速發(fā)展也帶動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，2002年，房地產(chǎn)開發(fā)投資絕對數(shù)達7736億元,占全社會固定資產(chǎn)投資43202億元的179，比上年增長219,快于全社會固定資產(chǎn)投資增長16的比例對于我國國民經(jīng)濟的發(fā)展趨勢,根據(jù)不久前召開的中央經(jīng)濟工作會議精神、權(quán)威政府部門及許多著名學(xué)者、專家的預(yù)測，今后5年我國國民經(jīng)濟必將繼續(xù)將保持較高的增長速度，理由是311這是黨的十六大提出的全面建設(shè)小康社會的重要目標(biāo)之一。十六大報告指出“本世紀(jì)頭二十年經(jīng)濟建設(shè)和改革的任務(wù)是，完善社會主義市場經(jīng)濟體制，推動經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，基本實現(xiàn)工業(yè)化，大力推進信息化，加快建設(shè)現(xiàn)代化，保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展，不斷提高人民生活水平”。312制度與政策環(huán)境將更加有利于經(jīng)濟增長,特別是民私營經(jīng)濟將進一步加速發(fā)展；313積極和穩(wěn)健的宏觀政策（包括積極的財政政策、穩(wěn)定的貨幣政策等）將保持連續(xù)性，這是經(jīng)濟適度快速增長的保證；314入世的積極效應(yīng)將會進一步釋放。外貿(mào)進出口需求將繼續(xù)保持強勁增長勢頭。跨國公司正加快將生產(chǎn)基地向中國轉(zhuǎn)移，外商投資企業(yè)出口增長強勁（其出口額已占全國出口總額的50以上）；315一些消費熱點正處于加快醞釀之中，如汽車、旅游、住房等新興消費熱點在政策刺激和消費結(jié)構(gòu)升級的推動下，有望進入快速穩(wěn)定增長的軌道。這些消費熱點的逐步形成不僅將活躍市場，還會通過消費的升級帶動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級，加快我國制造業(yè)和相關(guān)服務(wù)業(yè)的快速增長。316我國將繼續(xù)實行穩(wěn)健的貨幣政策，銀行信貸投放的增加將繼續(xù)有力地推動實體經(jīng)濟部門的增長。當(dāng)然，在國民經(jīng)濟發(fā)展中，也存在著一些困難，如固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持高速增長會有一定難度；今后兩年還會繼續(xù)面臨通貨緊縮的壓力；全球經(jīng)濟復(fù)蘇還存在不確定性等。但這些困難通過采取適當(dāng)?shù)暮暧^調(diào)控政策是可以克服或緩解的。正如著名經(jīng)濟學(xué)家胡鞍鋼最近指出的中國將保持社會穩(wěn)定，實現(xiàn)經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長，再用二十年時間，將成為世界強國。以上分析表明，未來5年中，國民經(jīng)濟將繼續(xù)保持快速健康發(fā)展之勢，這將繼續(xù)為住宅的建設(shè)、開發(fā)，包括低密度高檔住宅市場的擴展提供較好的機遇。同時作為擴大內(nèi)需的新增長點，住宅建設(shè)也將對國民經(jīng)濟的增長作出更多的貢獻份額。32國家和地方房地產(chǎn)業(yè)政策走向近期內(nèi)，國家和地方對于房地產(chǎn)業(yè)的政策動向可以用兩句話概括繼續(xù)努力保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，同時要客觀分析對待和采取有力措施解決當(dāng)前存在的各種突出問題。321繼續(xù)努力保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。雖然從去年以來,一些中央高層領(lǐng)導(dǎo)一再強調(diào)要防止房地產(chǎn)過熱,但是并未否定加快住宅開發(fā)的必要性。胡錦濤總書記在不久前召開的中央經(jīng)濟工作會議上明確指出“住房、汽車、電信、旅游、環(huán)保等行業(yè)發(fā)展很快，與提高人民生活水平和質(zhì)量密切相關(guān)。這些領(lǐng)域市場潛力大、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，對促進結(jié)構(gòu)調(diào)整、拉動經(jīng)濟增長有重要作用。要完善政策，促進其健康發(fā)展。”這一論述充分表明，在今后較長時間內(nèi)，至少在本屆政府任期內(nèi)，我國的住房開發(fā)必將繼續(xù)以較快速度發(fā)展，而絕不會出現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)進行“一刀切”的強勁的收縮政策。322加強對房地產(chǎn)開發(fā)的宏觀調(diào)控力度。為了促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。國家及各級政府將加強對房地產(chǎn)市場的有效調(diào)控，包括運用稅收、金融、行政監(jiān)管等多種手段，旨在克服目前部分地區(qū)投資增幅過大、土地供應(yīng)過量、價格上漲過快等不同程度的過熱、虛熱和結(jié)構(gòu)性問題，以防止出現(xiàn)較嚴重的風(fēng)險。為此將逐步出臺一些相關(guān)調(diào)控政策。當(dāng)前首先出臺的就是明令禁止別墅開發(fā)的一系列相關(guān)政策。如國土資源部已通過“全國進一步治理整頓土地市場秩序電視電話會議”，提出“對違規(guī)建立的各種園區(qū)要進行清理，對土地執(zhí)法中的錯誤做法堅決糾正?！备骷壨凉懿块T已經(jīng)停止對別墅開發(fā)用地的審批。33上述政策走向?qū)Ρ卷椖康挠绊懳覀冋J為上述政策對本項目的影響具有兩重性一方面，它將制約本項目中的別墅型住宅的開發(fā)；另一方面，它將在客觀上為本項目造成潛在的競爭優(yōu)勢。理由是331經(jīng)濟型和高端別墅需求仍然旺盛,別墅價格在未來幾年里仍會呈上升趨勢。國家禁止開發(fā)別墅住宅政策的主要出發(fā)點是保護土地資源，但未充分估計市場對別墅住宅的需求。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)主辦的上海別墅指數(shù)系統(tǒng)首次發(fā)布會的信息，上海別墅指數(shù)辦公室2003年3月“別墅指數(shù)報告”顯示，上海別墅指數(shù)已達1012點，比一月基期上漲12點，上漲比例13。據(jù)該報告預(yù)測，別墅價格在未來幾年里仍會呈上升趨勢，經(jīng)濟型和高端別墅需求仍然旺盛。在這種條件下，人為地禁止別墅開發(fā)是不符合市場規(guī)律的。332本項目的創(chuàng)意是“旅游度假區(qū)開發(fā)項目”，較好地回避了禁令“紅線”，禁令對項目的影響程度將大為降低。333由于各級政府在近幾年中已經(jīng)不再審批別墅片區(qū)用地，本項目已批用地的“含金量”將有所升值，更為重要的是，這將為本項目排除掉相當(dāng)一批別墅開發(fā)的競爭對手。40項目環(huán)境分析41無錫國民經(jīng)濟概況411無錫市行政區(qū)劃及地理位置。無錫地處太湖之濱。全市總面積4650平方公里，2002年末人口4385萬，其中市區(qū)面積1659平方公里，人口2106萬。現(xiàn)轄江陰、宜興2個縣級市和崇安、南長、北塘、錫山、惠山、濱湖、新區(qū)7個區(qū)。是全國首批13個較大城市和10個重點旅游城之一。412經(jīng)濟總量。2002年無錫國內(nèi)生產(chǎn)總值1601億元人民幣（下同），比上年增長114，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值接近4400美元；全部工業(yè)總產(chǎn)值現(xiàn)價345584億元,增長218,財政收入201億元，增長26；固定資產(chǎn)投資總額570億元，增長157；社會商品零售總額4443億元，增長137。無錫以全國萬分之五的土地、千分之四的人口，創(chuàng)造了全國百分之一的經(jīng)濟總量。主要經(jīng)濟指標(biāo)在省內(nèi)以至全國大中城市中繼續(xù)位居前列。城市綜合競爭能力在全國35個大城市中排名第六位。413地區(qū)的開放度。1985年無錫就被批準(zhǔn)為沿海開放城市，至2002底，全市已累計批準(zhǔn)外商投資企業(yè)6800多家，合同利用外資1874億美元，累計實際利用外資11478億美元，世界500家著名跨國公司已有50多家在無錫投資興業(yè)。2002年一年，合同外資和到位外資分別達到30億美元和174億美元，增長70和26。全市已形成3個國家級開發(fā)區(qū)和6個省級開發(fā)區(qū)，累計開發(fā)達96平方公里，合同利用外資、實際到位外資約占全市總量的3/4，成為全市對外開放的龍頭。外貿(mào)出口保持良好態(tài)勢，去年自營出口36億美元，增長7。414區(qū)位優(yōu)勢。無錫位于長江三角洲的幾何中心，北枕長江，南抱太湖，東距上海147公里，南接杭州212公里，西臨南京187公里。區(qū)域經(jīng)濟圈內(nèi)由38個縣，3300萬人口。無錫在在歷史上就是南北通衢、東聯(lián)西合的經(jīng)濟聚集地。19世紀(jì)中葉，無錫就是中國“四大米市”之一，大江南北的“絲市”、“錢市”、“布碼頭”。上世紀(jì)初，無錫是中國民族工業(yè)的發(fā)祥地之一。近年來隨著滬寧高速公路、江陰長江大橋、錫澄高速公路的相繼建成和沿江高速公路、錫宜高速公路、寧杭高速公路的加快建設(shè)，無錫形成了域內(nèi)半小時的通勤圈，與滬寧形成了一小時的通勤圈。海內(nèi)外的大型超市和現(xiàn)代物流企業(yè)入住無錫，擴大對長三角地區(qū)的經(jīng)濟輻射。無錫作為縱橫交錯的十字交叉點，區(qū)域性交通樞紐的地位日益凸出。415與上海的特殊關(guān)聯(lián)。無錫與上海具有源遠流長的經(jīng)濟和人文關(guān)系。無錫歷史上曾以“小上?！敝Q，與上海地域相近、人緣相親、經(jīng)濟相聯(lián)、文化相融，兩地的聯(lián)合與協(xié)作有著深厚的歷史淵源和現(xiàn)實基礎(chǔ)。改革開放以來，無錫與上海在制造業(yè)的協(xié)作配套、商貿(mào)、科技、人才、資金和信息方面的聯(lián)系十分密切，在教育、文化、藝術(shù)、學(xué)術(shù)和旅游、會展等方面的交流合作日益加強。目前無錫全市4萬余家各類工商業(yè)企業(yè)中，有三分之一的企業(yè)與上海具有產(chǎn)品配套、技術(shù)合作、營銷聯(lián)協(xié)、生產(chǎn)加工等關(guān)系。無錫將近100億美元的年進出口量主要是通過上海口岸，遠銷世界各地。上?；蛞陨虾闃蝾^堡的世界性大公司，如麥德龍、家樂福、歐尚、歐倍德等，在立足于上海的同時，利用無錫在長江三角洲的幾何地理位置，率先把區(qū)域銷售中心向無錫轉(zhuǎn)移，利用無錫區(qū)域交通樞紐的優(yōu)勢，實行梯度輻射。無錫利用依山傍水、臨江環(huán)湖的自然景觀發(fā)展起來的旅游資源，成為上海眾多游客向往之地，成為上海市民休閑度假、旅游觀光的后花園。在無錫1800萬游客中來自上海的游客占40左右。同時無錫作為中國加工制造業(yè)城市，在上海未來發(fā)展規(guī)劃中已經(jīng)將無錫作為重要的產(chǎn)業(yè)分工、合作互補的制造業(yè)配套基地，無錫在經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級中，正在愈來愈多地接受來自于上海的技術(shù)和產(chǎn)品的擴散，成為產(chǎn)業(yè)分工、梯度轉(zhuǎn)移的重要節(jié)點。416太湖風(fēng)景區(qū)的旅游勝地。無錫是江南歷史名城之一，擁有得天獨厚的山水自然景觀和深厚綿長的歷史文化底蘊。無錫地處太湖之濱，集江、河、湖、泉、洞之美于一體，境內(nèi)自然風(fēng)光優(yōu)美，人文景觀薈萃，旅游資源非常豐富。近年來，依托江、河、湖、山、林、泉、洞等自然名勝，開掘歷史文化名人及民俗、宗教、影視等文化資源，初步形成以太湖風(fēng)景區(qū)為主體、靈山景區(qū)和影視城景區(qū)為兩翼、古運河人文文化貫串其中的旅游發(fā)展格局。目前，已形成4個四A級景區(qū)和3個三A級景區(qū)，無錫、江陰、宜興同時進入了“中國優(yōu)秀旅游城市”行列。去年接待境內(nèi)外游客1800萬人次，其中海外游客40萬人次，全市旅游總收入達到120億元。表120002002年無錫、蘇州、常州主要經(jīng)濟指標(biāo)對比資料來源2003年無錫概覽、蘇州市2002國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報所列2002年數(shù)據(jù)均為快報數(shù)。其中20002001年各項數(shù)據(jù)取自無錫、蘇州、常州三市2001年統(tǒng)計年鑒。42建設(shè)特大城市的構(gòu)想。421無錫市已被中共江蘇省委、江蘇省政府確定為重點發(fā)展的特大城市，其規(guī)劃編制工作已經(jīng)結(jié)束，經(jīng)專家論證已由江蘇省人民政府報送國務(wù)院審批。按照總體規(guī)劃，無錫中心城規(guī)劃城市人口將達到200萬，市區(qū)人口將達到250萬。目前，無錫市正在按照“城市現(xiàn)代化、農(nóng)村城鎮(zhèn)化、城鄉(xiāng)一體化”的總體思路，加大城市化推進力度，目前全市城市化水平已超過52。市委、市政府于2001年提出了“一年一個樣，三年大變樣”的奮斗目標(biāo)，將在今后的三年內(nèi)投入200億元資金，實施十大建設(shè)工程，使城市建成區(qū)面積擴大到150平方公里，城市化水平提高到60。在擴大現(xiàn)有新區(qū)（高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、新加坡工業(yè)園）規(guī)模的基礎(chǔ)上，再建成以高新技術(shù)為主導(dǎo)的100平方公里的無錫西南片區(qū)；建成以旅游休閑配套為主體的20平方公里的蠡湖新城；建設(shè)以錫北交通樞紐為重點的傳統(tǒng)工業(yè)和現(xiàn)代物流園區(qū)；建設(shè)提升以化工紡工、輕型制造業(yè)為基礎(chǔ)的東亭片區(qū)。按照城鄉(xiāng)有機統(tǒng)合、優(yōu)化生態(tài)環(huán)境的要求，在周邊地區(qū)建設(shè)與大都市相配套的生態(tài)旅游、休閑度假和都市農(nóng)業(yè)的經(jīng)濟區(qū)，形成現(xiàn)代化特大城市、山水城市、湖濱城市的基本框架和形象風(fēng)貌。422無錫市未來十年發(fā)展目標(biāo)。中共無錫市委在2002年召開了第十次黨代會，確定了無錫未來510年“富民強市、率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化”的奮斗目標(biāo)和戰(zhàn)略重點。主要內(nèi)容“十五”期間，國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長10以上，達到1900億元左右；人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達到43萬元左右，按現(xiàn)行匯率折算約5000美元；財政收入年均增長12以上，全社會固定資產(chǎn)投資年均增長10以上，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入年均遞增10和6左右。到2005年，力爭在全省率先進入基本實現(xiàn)現(xiàn)代化階段；到2010年，經(jīng)濟社會發(fā)展和人民富裕程度達到或接近世界中等發(fā)達國家水平，在省內(nèi)率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化。43無錫市市政和交通規(guī)劃動態(tài)分析。項目及指標(biāo)總?cè)丝贕DP億元人均GDP（元）社會商品零售總額（萬元）儲蓄存款（萬元）累計實際利用外資（億美元）財政收入（萬元）2002438581601703663244430812641147820085200143590136011312463908264446973814192無錫市2000434611200202765335151553948381112062002581732060003548645162936942815429082200158053176068303283915493691854820894蘇州市200057817154068266473487080371534715827200234850760302225424955478674972102902001341526729019704222614126535927533常州市2000341486006617635202313555729666023431市政設(shè)施已經(jīng)建成太湖廣場、火車站廣場等一批標(biāo)志性工程,新增建設(shè)錢鐘書故居、薛福成古建筑群、無錫圖書中心、大世界影城等32處省級文化保護單位。占地660畝、總投資8億元人民幣、建筑面積14萬平方米的市體育中心建設(shè)正在啟動。城市環(huán)境質(zhì)量進一步改善，空氣污染指數(shù)平均值為94，全市建立了各級環(huán)境監(jiān)測站6個，煙塵控制區(qū)61個，控制面積4352平方公里，全市工業(yè)廢水達標(biāo)排放率為95。城市綠化工作進一步加強，年內(nèi)新增綠地464公頃，年末城市公共綠地面積1117公頃，新增園林綠地面積3132公頃，人均綠地面積為63平方米，建成區(qū)綠化率為301。自來水和日供水能力達到145萬噸，實行了市區(qū)1690平方公里范圍內(nèi)的區(qū)域統(tǒng)一供水。市區(qū)居民（含原錫山市的農(nóng)民）的燃氣率達到了84。根據(jù)規(guī)劃,無錫的“西氣東輸”工程已經(jīng)啟動，預(yù)計來自西部的天然氣將于2003年底可望到達無錫，從2004年開始，無錫城鄉(xiāng)將逐步使用天然氣。432交通設(shè)施已建成了京滬高速無錫段以及濱江高速公路，無錫市中心城區(qū)到所屬的宜興、江陰的區(qū)內(nèi)高速公路，高等級快速干道太湖大道，完成了市內(nèi)工運路、健康路等城市道路重點工程的改造建設(shè)任務(wù)。近兩年來已經(jīng)新建和改造城市道路192條，渠化了市區(qū)道路的網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)，人均道路面積達到了12平方米。每平方公里的道路長度為13公里，在全省處于領(lǐng)先地位。目前正在加快建設(shè)環(huán)太湖高速公路，以及蓉湖大道、美湖路、青祁路等改造建設(shè)工程，預(yù)計年末城市道路總長度將達4258公里。根據(jù)城市交通總體規(guī)劃，已經(jīng)建成9條放射性的快速聯(lián)結(jié)通道，形成了市中心到快速干道、到所屬縣市的“1530”（交通時間）快速交通體系。目前正在著手構(gòu)筑長169公里的無錫環(huán)城高速公路，以及溝通錫東片與中心城的東干線，聯(lián)接蕩口和中心城的錫甘線將建成2級公路。目前已經(jīng)啟動了無錫機場的改擴建工程，該新機場距本案所在地蕩口鎮(zhèn)9KM。44完善的城市配套設(shè)施。441無錫市服務(wù)業(yè)概況無錫市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，占GDP總值的比例已達415（市區(qū)為443）。表2無錫蘇州常州2002年度GDP總量及構(gòu)成GDP總額（億元）第一產(chǎn)業(yè)（）第二產(chǎn)業(yè)（）第三產(chǎn)業(yè)（0無錫市1601736549415蘇州市206045581374常州市760370566364資料來源2003無錫概況、蘇州市2002國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報、常州市2003年政府工作報告從表2可以看出，在蘇錫常三市中，無錫的三產(chǎn)服務(wù)業(yè)比重居首位，在全省僅次與南京（473）。表32001年無錫市GDP中第三產(chǎn)業(yè)要素構(gòu)成（萬元）國內(nèi)生產(chǎn)總值勞動者報酬營業(yè)盈余農(nóng)林牧漁服務(wù)業(yè)33219220143282地質(zhì)水利1363011875484交通運輸倉儲郵電通信706332305918141212批發(fā)零售貿(mào)易餐飲24646321256962632681金融保險42625064959292297房地產(chǎn)5059565694969551社會服務(wù)業(yè)462431228982112826衛(wèi)生體育社會福利1531921100834064科研綜合服務(wù)52291393211696資料來源2002無錫統(tǒng)計年鑒從表3可以看出，無錫市在交通運輸、倉儲、郵電通信、貿(mào)易、金融保險、房地產(chǎn)、社會服務(wù)業(yè)等城市配套設(shè)施及服務(wù)方面相當(dāng)發(fā)達。442郵政電信設(shè)施無錫現(xiàn)有郵電局所321個，郵路總長度3855公里，電話交換機總?cè)萘?14萬門。2002年末全市城鄉(xiāng)電話用戶28798萬戶，其中住宅電話12117萬戶，占總數(shù)的421，電話普及率達到884。全市現(xiàn)有移動電話191萬部，年間以每年50以上的速度增長，成為國內(nèi)移動電話用戶最早突破百萬戶的城市之一。全市現(xiàn)有互聯(lián)網(wǎng)用戶4932萬戶，比年前增長2045倍，計算機網(wǎng)絡(luò)普及率達到113。2002年郵電業(yè)務(wù)總量5255億元，近幾年平均增幅為地區(qū)經(jīng)濟增長幅度的倍多，其中新興業(yè)務(wù)的增勢尤為強勁。443金融保險無錫現(xiàn)有家政策性投資銀行，家國有商業(yè)銀行，家股份制銀行，家地方商業(yè)銀行和家信用合作聯(lián)社，其分支機構(gòu)和營業(yè)網(wǎng)點遍布全市城鎮(zhèn),具有完整功能的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，同城、異地乃至跨國的匯兌、交換、結(jié)算暢通便捷。2002年末各項存款余額16268億元，各項貸款余額1047億元，其中中長期貸款2009億元，占總數(shù)的192。無錫現(xiàn)有保險公司10家，近幾年保險業(yè)務(wù)迅速發(fā)展，2002年保費及儲金收入434億元，年間平均保持304的增長幅度。2002年末全市證券業(yè)營業(yè)收入253億元，比上年增長106。444商業(yè)服務(wù)無錫現(xiàn)有大中型零售商業(yè)企業(yè)39家，其中外商投資企業(yè)6家，其實收資本493億元，占全部大中型零售企業(yè)總實收資本的476。無錫現(xiàn)有大型倉儲式超市6家，連鎖超市集團6家，連鎖門店120多個。無錫現(xiàn)有各類貿(mào)易市場476個，其中年成交額超10億元的市場13個，2002年城鄉(xiāng)商品市場成交額56235億元。445無錫的餐飲服務(wù)業(yè)尤為繁榮活躍，現(xiàn)有大中型餐飲企業(yè)89家，數(shù)量在江蘇省各城市中居首位。其中外商投資企業(yè)12家，其實收資本76億元，占全市大中型餐飲企業(yè)總實收資本的465。2002年全市餐飲業(yè)零售額6643億元，年平均增長166，增幅領(lǐng)先零售總額平均增幅71個百分點。全市現(xiàn)有星級賓館69家，涉外飯店、賓館84家，接待外賓客房10637間，為旅游、商務(wù)、會展業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好條件。446教育文化現(xiàn)有各級各類學(xué)校980所，其中普通中學(xué)212所，在校學(xué)生3018萬人，初中畢業(yè)升學(xué)率953，高考錄取率844。全市有高等學(xué)校所，在校學(xué)生355萬人，年間增加235倍。無錫輕工大學(xué)等三院校合并組建江南大學(xué)，占地10平方公里的無錫大學(xué)城已經(jīng)啟動建設(shè)。無錫的文化事業(yè)生機盎然。全市現(xiàn)有藝術(shù)表演團體11個，演職人員390人；影劇院92個，座席1978萬張；有文化館、藝術(shù)館140個，公共圖書館、博物館14個，總藏書1989萬冊，館藏文物267萬件。無錫現(xiàn)有電視臺及轉(zhuǎn)播臺座，節(jié)目11套，平均每周播出1159小時，有線電視用戶達到92萬戶；現(xiàn)有廣播電臺及轉(zhuǎn)播臺座，節(jié)目套，平均每天播出136小時，電視廣播人口覆蓋率均達100。447醫(yī)療衛(wèi)生全市現(xiàn)有衛(wèi)生醫(yī)療機構(gòu)1326個，其中綜合醫(yī)院39家，?？漆t(yī)院17家，療養(yǎng)院所家。全市共有醫(yī)療床位184萬張，其中醫(yī)院床位150萬張。有衛(wèi)生技術(shù)人員213萬人，其中醫(yī)生萬人。全市居民平均每萬人擁有醫(yī)院床位34張，醫(yī)生23人，在全省均屬領(lǐng)先水平。2002年各類醫(yī)院完成診療126353萬人次，醫(yī)院床位平均使用率82。全市現(xiàn)有社會福利院個，床位1220張；有社會辦養(yǎng)老院133個，床位6524張；收養(yǎng)人員分別為782人和4336人。全市人均壽命從1997年的751歲提高到2002年的77歲。448公用事業(yè)經(jīng)過近幾年的電網(wǎng)改造，無錫現(xiàn)有35以上主變261臺，容量108228萬千伏安，輸變電線路344條，總長32608公里。2002年全社會用電總量18863億千瓦時，其中城鄉(xiāng)居民生活用電1495億千瓦時，年平均增長116?，F(xiàn)有自來水廠座，生產(chǎn)能力14155萬噸日,2002年供水量23761萬噸，其中城鄉(xiāng)居民生活用水8754萬噸，占368。全市煤氣管道長度86555公里，城市管道煤氣家庭用戶1163萬戶，液化氣用戶4793萬戶，居民燃氣普及率881。市區(qū)現(xiàn)有公交線路89條，公交營運車輛1980輛，營運線路網(wǎng)總長度超過600公里。2002年公共汽車乘車25903萬人次，年間平均每年運行班次增加30以上，乘車人數(shù)增加143。以上資料充分說明，在無錫進行房地產(chǎn)投資的環(huán)境支撐條件是優(yōu)越的。50開發(fā)地塊分析鵝湖旅游度假區(qū)的地理位置，位于江蘇省無錫市錫山區(qū)的蕩口鎮(zhèn)，蕩口鎮(zhèn)地處無錫市市區(qū)的東南部，其東南方向鄰接蘇州市，東北方向與屬于蘇州市的縣級市常熟市相聯(lián)接，距離無錫市中心（三陽廣場）24KM，無錫新區(qū)中心16KM，距常熟市20KM，蘇州市26KM。蕩口鎮(zhèn)的地理位置處在無錫、蘇州和常熟市的幾何中心。鵝湖度假區(qū)地塊位于蕩口鎮(zhèn)的東側(cè)，其西側(cè)為規(guī)劃的濱湖大道，北、西、南三面臨鵝真蕩。51地域交通狀況蕩口鎮(zhèn)對外交通主要通過公路與無錫、蘇州和常熟聯(lián)系。公路等級為二級公路。在無錫市境內(nèi)道路狀況較好，與無錫市聯(lián)系的錫甘路設(shè)計車速可達到60KM/H。在蘇州境內(nèi)，與無錫接壤的部分道路路況較差，設(shè)計車速只有40KM/H左右。因此根據(jù)現(xiàn)狀道路狀況，由鵝湖度假區(qū)至無錫、蘇州和常熟的行車時間大約在半個小時以內(nèi)。511航空港無錫碩放機場距蕩口鎮(zhèn)12KM，現(xiàn)有至北京、廣東、福建、山東的四個國內(nèi)航班。蕩口鎮(zhèn)距上海虹橋機場130KM。規(guī)劃的無錫新機場距蕩口鎮(zhèn)9KM，有關(guān)無錫新機場的建設(shè)問題，江蘇省政府已開始進行前期調(diào)研工作。512鐵路滬寧鐵路的無錫站、蘇州站至蕩口的火車時間均在半個小時以內(nèi)。擬建中的京滬高速鐵路將在2004年啟動建設(shè)。513高速公路滬寧高速公路的碩放出入口距蕩口鎮(zhèn)85KM。規(guī)劃中的無錫東干線為一級公路標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計車速80KM/小時，在蕩口鎮(zhèn)西側(cè)通過，距鵝湖度假區(qū)6KM，計劃在今年開工建設(shè)。在蘇州境內(nèi)規(guī)劃的蘇州至張家港的一級公路也將在近期進行建設(shè)，距蕩口鎮(zhèn)7KM。通過以上對蕩口鎮(zhèn)地域交通的分析，可以看出鵝湖度假區(qū)現(xiàn)狀的對外交通至主要客源地?zé)o錫、蘇州、常熟三市的車行時間均在半小時以內(nèi)，這是居住地至工作地較好的車行距離，客戶是可以接受的。在近二、三年內(nèi)隨著大交通工程的建設(shè)和鎮(zhèn)區(qū)道路等級的提高，出行時間將會縮短八分鐘左右，也就是出行時間將會在20分鐘左右，這是十分理想的出行時間。（參見附件3鵝湖度假村交通示意圖）52地區(qū)規(guī)劃建設(shè)情況蕩口鎮(zhèn)屬無錫市錫山區(qū)的中心鎮(zhèn)，距無錫市中心城邊緣12KM。規(guī)劃擬將甘露鎮(zhèn)與蕩口鎮(zhèn)合并，重點建設(shè)蕩口鎮(zhèn)。市區(qū)與蕩口鎮(zhèn)聯(lián)系的錫甘路改造、城市供電、供水均由無錫市區(qū)統(tǒng)一建設(shè)。因此，蕩口鎮(zhèn)的建設(shè)不是按一般農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)進行建設(shè)，而是按照市區(qū)特大城市的統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)進行建設(shè)，以有利于蕩口鎮(zhèn)的城市化進程。現(xiàn)在蕩口鎮(zhèn)總體規(guī)劃編制已基本完成，經(jīng)專家論證即將報無錫市人民政府審批。按照該總體規(guī)劃確定的原則，蕩口鎮(zhèn)是江蘇省歷史文化名鎮(zhèn)。無錫市旅游局已將該鎮(zhèn)列為江南歷史文化名鎮(zhèn)旅游景點之一。今年，蕩口鎮(zhèn)人民政府已按總體規(guī)劃布局進行道路和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，在鵝湖度假區(qū)西側(cè)的濱湖大道將作為重點工程進行建設(shè)，該路向北可接通常熟，向南可連接蘇州，為鵝湖度假區(qū)地塊的開發(fā)建設(shè)創(chuàng)造了良好的外部建設(shè)條件。53用地現(xiàn)狀分析本項目地塊位于蕩口鎮(zhèn)區(qū)以東鵝真蕩畔，距鎮(zhèn)區(qū)中心1KM，按規(guī)劃該用地性質(zhì)為旅游休閑居住用地。該用地現(xiàn)狀由魚池（河流）、村民居住用地和農(nóng)田三部分組成。魚池（河流）約占總用地的38，村民居住用地占20，農(nóng)田占42。平均標(biāo)高45M（吳淞高程系），地勢較低。根據(jù)現(xiàn)狀用地所處的位置及地形、地貌狀況分析，該地是進行旅游休閑和低層別墅居住建筑整體開發(fā)建設(shè)的優(yōu)良地塊，湖濱別墅有良好的臨水景觀，可提高別墅的商業(yè)價值。地塊內(nèi)部的魚池河網(wǎng)可進行整理，擴大水面，使每幢別墅都有臨水的景觀可借，這種地形可以規(guī)劃建設(shè)具有水環(huán)境特色的高尚別墅區(qū)。環(huán)湖（河）地段結(jié)合50M20M綠化帶應(yīng)進行防洪堤岸的建設(shè)。防洪堤岸應(yīng)按最高洪水位56M標(biāo)準(zhǔn)（吳淞高程）來確定堤岸標(biāo)高（56M12M）。這樣，湖邊堤岸較高，故內(nèi)部別墅標(biāo)高也應(yīng)相應(yīng)抬高，所以，內(nèi)部用地應(yīng)進行整治河流和魚池,并適當(dāng)擴大水面，以趨土石方平衡，這在今后規(guī)劃設(shè)計方案階段必須加以注意。另外，在雨季，當(dāng)鵝真湖水位較高時，該地塊需進行機械排水。54地塊開發(fā)建設(shè)資源分析541地塊自然資源。鵝湖度假區(qū)千畝以上的土地在歷史文化名鎮(zhèn)和鵝真蕩畔，實不可多得眾所周知，無錫適宜建高尚別墅區(qū)的土地以五里湖畔、大浮、十八灣和馬山地區(qū)為佳，然而上述地區(qū)受城市規(guī)劃控制和國家宏觀政策導(dǎo)向，在近期均難以審批一塊近千畝建別墅的土地。在無錫市20KM半徑之內(nèi)的其他適宜建別墅的地塊中，處在湖泊之濱的已首推鵝湖度假區(qū)。且不說該地批租的價格較廉，就目前國家在宏觀上嚴格控制別墅區(qū)的大政策而言，鵝湖度假區(qū)的這塊土地就顯得特別寶貴，因此適時地發(fā)揮這塊土地的市場作用，就顯得特別緊迫。水資源水是鵝湖度假區(qū)地塊特有的珍貴資源。地塊東和東南部的鵝真蕩是江南地區(qū)特有的秀美小湖泊，該蕩連通望虞河，北接長江，南連太湖。是太湖調(diào)節(jié)水量的重要通道，因其活水、水體污染較小，水質(zhì)在級以上，具有良好的生態(tài)環(huán)境。地塊內(nèi)部的河道和魚池也為創(chuàng)造一個獨具特色的度假區(qū)而具有得天獨厚的水環(huán)境。542人文資源蕩口鎮(zhèn)是江蘇省歷史文化名鎮(zhèn)，是無錫地區(qū)文物古跡最多、保存最好、最有古鎮(zhèn)開發(fā)價值的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。早在晉代,蕩口就形成了集鎮(zhèn)，明代華氏家族遷徙至此后，蕩口逐步發(fā)展成為一個江南聞名的商埠。這里，歷代名人輩出，古代曾出進士37人，近代科學(xué)、文化名人更是燦若群星，蕩口還是“錫繡”的發(fā)源地?，F(xiàn)在，義盛河兩側(cè)，北侖河沿岸及人民路老街地區(qū)均保留了大量的歷史名人故居和具有典型江南水鄉(xiāng)特色建筑風(fēng)貌的街區(qū)。全鎮(zhèn)現(xiàn)有縣級以上文保單位10多處，其中義莊文化和華氏古建筑群可以與無錫地區(qū)著名的惠山古祠堂群相媲美。這些具有特色的歷史文化街區(qū)，使蕩口鎮(zhèn)具有豐富的歷史文化底蘊。鑒于此，最近經(jīng)過東南大學(xué)專家論證，無錫有關(guān)部門已經(jīng)決定，推薦蕩口鎮(zhèn)申報“全國歷史文化名鎮(zhèn)”，申報材料即將上報江蘇省建設(shè)廳，經(jīng)審定后統(tǒng)一上報國家建設(shè)部。鵝湖度假區(qū)建在這樣富有豐富歷史文化氛圍的環(huán)境中,既會給蕩口鎮(zhèn)的人文景觀增添新的一頁，也將大大提高鵝湖度假區(qū)的文化價值，并帶動該區(qū)物業(yè)的商業(yè)價值有較大幅度的升值。543交通資源以上地域大交通的分析表明，鵝湖度假區(qū)不僅與蕩口鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)中心有便捷的道路交通聯(lián)系，而且與無錫、蘇州、常熟三市均有較好的快速道路聯(lián)系，隨著鎮(zhèn)區(qū)的濱湖大道、無錫市域內(nèi)的東干線、蘇州市域的西干線以及錫甘路改造的相繼建設(shè)，將會大大縮短度假區(qū)與三市的空間距離，方便度假區(qū)客流的出行。544建設(shè)資源供水根據(jù)無錫市規(guī)劃，2003年無錫市太湖水廠將對蕩口鎮(zhèn)供應(yīng)自來水。在污水處理方面，錫山區(qū)已經(jīng)計劃在蕩口鎮(zhèn)建設(shè)一個區(qū)域性污水處理廠。供電根據(jù)蕩口鎮(zhèn)總體規(guī)劃，該鎮(zhèn)將形成以110KV變電所為中心，以380KV變電所為輔，自成體系的10KV供電網(wǎng)。供氣鵝湖度假區(qū)鄰近梅村熱電廠,該廠已經(jīng)允諾愿意為度假區(qū)24小時提供供熱、供冷，其蒸汽管道將鋪至項目地塊的規(guī)劃紅線處。建設(shè)軟環(huán)境無錫市、錫山區(qū)、蕩口鎮(zhèn)三級政府都已將城鎮(zhèn)建設(shè)列入重要的議事日程，放到了重要位置，配備了強有力的領(lǐng)導(dǎo)班子，把城市建設(shè)列入了率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化的重要戰(zhàn)略部署。各級政府都將城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、環(huán)境建設(shè)以及住宅建設(shè)等作為城市各項建設(shè)的重點。因此，鵝湖度假區(qū)處在這樣的建設(shè)環(huán)境中，將得到地方各級政府的關(guān)注和支持,這必將加快其建設(shè)速度。綜上所述，鵝湖度假區(qū)地塊的開發(fā)建設(shè)資源是優(yōu)厚的，外部的各項建設(shè)條件也趨于完善。更為重要的是,可以預(yù)計,在今后的開發(fā)建設(shè)過程中，政府與開發(fā)商之間將不會出現(xiàn)互相不協(xié)調(diào)的現(xiàn)象，基本上可以做到同步實施。60市場調(diào)研分析61近五年來無錫房地產(chǎn)市場的熱點演變從1998年至今，無錫房地產(chǎn)市場在五個方面發(fā)生了顯著變化，對市場供求產(chǎn)生了明顯影響。一是住房制度改革、房地產(chǎn)交易政策的變化，激活了市場需求。已購公房和經(jīng)濟適用房允許上市交易、住房貨幣補貼以及金融信貸政策的調(diào)整實施，增強了住房一級市場的購買支付能力，促使市場潛在需求向有效需求轉(zhuǎn)化；房地產(chǎn)交易程序簡化和稅費下調(diào)，降低了交易成本。二是土地供應(yīng)方式的變化，提高了市場透明度和公平性。2001年開始，土地供給全面采用招標(biāo)拍賣方式，使一些上市公司、國內(nèi)外知名的房地產(chǎn)大公司有機會搶灘錫城房地產(chǎn)市場，同時對房地產(chǎn)產(chǎn)品價格構(gòu)成也產(chǎn)生了較大影響。三是國有房地產(chǎn)企業(yè)改革全面推行，企業(yè)性質(zhì)發(fā)生改變，開發(fā)主體的管理水平、運營模式、競爭實力等方面變化較大，產(chǎn)銷分離的理念已被廣泛接受，企劃、廣告、營銷代理、經(jīng)紀(jì)等中介行業(yè)迅速發(fā)展。四是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)多元化，滿足了不同的購房需求。無論是房型、戶型、建筑風(fēng)格、景觀設(shè)計、配套設(shè)施、裝修標(biāo)準(zhǔn)，還是物業(yè)管理等方面都比以往更加優(yōu)化，并呈現(xiàn)出多元發(fā)展態(tài)勢，購房者有了更多的選擇余地。五是城市交通和基礎(chǔ)設(shè)施的改善以及住宅建設(shè)的區(qū)位布局調(diào)整，產(chǎn)生了四大供求熱點區(qū)域其一為市中心區(qū)和副中心區(qū)，商服用房和高檔公寓熱銷；其二為城市西南近湖親水地區(qū)，因新城建設(shè)和水環(huán)境治理，土地升值較快，需求看好；其三為東亭開發(fā)區(qū)和無錫市新區(qū)周邊，因外資企業(yè)和高新技術(shù)企業(yè)高度集中與該區(qū)域,注意本開發(fā)項目在地理上緊鄰新區(qū)并已形成成熟社區(qū)，價格優(yōu)勢也較明顯；其四為城市西北惠山森林公園周邊地區(qū)，環(huán)境較好，適宜居住，供求量較大。六是住房公積金貸款制度的完善和戶籍制度改革，也對房地產(chǎn)市場發(fā)生較大促進作用。最近,無錫市住房制度改革辦公室和市住房公積金管理中心，已經(jīng)下發(fā)了關(guān)于進一步加大住房公積金放貸力度的實施意見，根據(jù)該意見，公積金貸款的“門檻”大為降低擴大了住房公積金放貸范圍，除原有的對現(xiàn)房發(fā)放貸款外，將增設(shè)期房、自建住房、大修住房貸款；貸款限額提高，不僅取消了面積限制，貸款的額度也由原來按照房價的70，提高為80；貸款期限延長，商品房、二手房貸款可延長至30年；此外還降低了期房貸款的保證金，購房者在辦理了商業(yè)貸款后，業(yè)可以轉(zhuǎn)換為公積金貸款。相信這一政策的實行，必將有力促進住房的消費。早在2001年，國務(wù)院就以國發(fā)20016號文件，發(fā)出國務(wù)院批轉(zhuǎn)公安部關(guān)于推進小城鎮(zhèn)戶籍管理制度改革的意見，同年，江蘇省政府辦公廳也批轉(zhuǎn)了省公安廳關(guān)于進一步推進城市和小城鎮(zhèn)戶籍管理制度改革意見的通知。隨著這一改革的全面推進，將更便于農(nóng)村和外地業(yè)主進入無錫地區(qū)城鎮(zhèn)購買住房，從而進一步激活城市地產(chǎn)市場。62無錫市20002002年度房地產(chǎn)市場供需狀況2000年以來無錫房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，市場供需兩旺，房屋銷售量價齊升，商品房空置面積進一步減少，消費者購房越來越理性，開發(fā)主體綜合實力不斷增強，產(chǎn)品質(zhì)量不斷提高621市場供給增加，開發(fā)建設(shè)節(jié)奏加快。土地供應(yīng)方面，2001年，無錫市區(qū)出讓土地9幅，除三個“退二進三”項目土地采用協(xié)議方式出讓外，其余均以拍賣或招標(biāo)方式出讓，土地出讓總量為53萬平方米。2002年市區(qū)共組織了8個批次，38幅土地公開招標(biāo)掛牌出讓，出讓土地總面積245萬平方米，成交金額412億元。按照規(guī)劃允許的容積率測算，這些土地可建房屋面積427萬平方米。房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，2000年，市區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2599億元，房屋竣工面積6895萬平方米，其中住宅5132萬平方米；2001年，市區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3568億元，房屋竣工面積13603萬平方米，其中住宅10851萬平方米；2002年，市區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資5555億元，房屋竣工面積17632萬平方米，其中住宅15317萬平方米。至2002年底，無錫市區(qū)可供預(yù)銷售商品房總面積12254萬平方米，其中往年空置房面積為446萬平方米。622市場需求旺盛，成交量有效放大。2000年，無錫市區(qū)商品房銷售面積14741萬平方米，成交金額3026億元，其中經(jīng)濟適用房成交3923萬平方米；2001年，市區(qū)商品房銷售面積11881萬平方米，扣除經(jīng)濟適用房因素，實際增長10，成交總額2782億元；2002年，市區(qū)商品房銷售面積16296萬平方米，同比增長38，成交總額4238億元，同比增長52，2002年市區(qū)二手住宅成交8971萬平方米，同比增長71，成交總額1115億元，同比增長149，市場需求旺盛程度由此可見。表4無錫市區(qū)20002002年商品房開發(fā)與銷售情況統(tǒng)計銷售銷售項目完成投資額竣工面積住宅面積住宅金額住宅2000259968955132147411400930262707200135681360310851118811118227822458200255551763215317162961495742383522數(shù)據(jù)來源2000、2001、2002年無錫房地產(chǎn)市場報告以上所稱無錫市區(qū)為無錫市建成區(qū)，不含錫山、惠山、濱湖、新區(qū)所轄建制鎮(zhèn)及鄉(xiāng)區(qū)。63無錫房地產(chǎn)供求一般預(yù)測無錫市區(qū)到2000年底，共有住房228614萬平方米，共有家庭762萬戶，人均住房使用面積153平方米。根據(jù)無錫市房地產(chǎn)籍?dāng)?shù)據(jù)庫統(tǒng)計分析，住房建筑面積在45平方米以下的，共有871萬戶，建筑面積在4565平方米之間的共有1277萬戶，二項共計2148萬戶。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，困難企業(yè)“退二進三”項目建成了居住小區(qū)，但未能帶動周圍改造，又出現(xiàn)了新的環(huán)境不協(xié)調(diào)、新的配套不齊等矛盾。假定五年內(nèi)基本完成城市低洼地區(qū)、危舊房成片改造和老居民新村治理改造任務(wù)，五年內(nèi)市區(qū)人均使用面積達到20平方米左右，以2005年150萬人的城市規(guī)模，“十五”期間，無錫市區(qū)對住宅的潛在需求總量將在1500萬平方米至2000萬平方米之間，由此可見無錫房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間十分巨大。64無錫市低密度高檔住宅需求預(yù)測低密度高檔住宅的消費對象主要是外商以及國內(nèi)高收入群體。641無錫市本市居民低密度住宅的潛在市場需求隨著無錫市及周邊地區(qū)經(jīng)濟的快速發(fā)展，城鄉(xiāng)居民的可支配收入正在迅速增長，與之相適應(yīng)，高收入戶的收入也在同步迅速增加。這可以從以下數(shù)據(jù)資料看出表5無錫市國內(nèi)生產(chǎn)總值與居民可支配收入增長簡表年份GDP億元增幅人均可支配入元增幅高收入戶10增幅最高收入戶10增幅200216