成都青城山谷別墅項(xiàng)目整體市場(chǎng)研究報(bào)告-132doc-2008年

天天文檔在線HTTP/DOC365TAOBAOCOM最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全QQ744421982“青城山谷”項(xiàng)目整體市場(chǎng)研究報(bào)告（壹稿）四川廣居民生實(shí)業(yè)有限公司青城山谷營(yíng)銷部2008年2月18日前序通過(guò)對(duì)項(xiàng)目區(qū)位、規(guī)模、規(guī)劃指標(biāo)及宏觀市場(chǎng)等綜合因素的分析，我們初步判斷該地塊應(yīng)該開發(fā)為“復(fù)合型度假地產(chǎn)項(xiàng)目”，有了這個(gè)基調(diào)后，我們?cè)谶M(jìn)行市場(chǎng)研究過(guò)程中就可以抓住重點(diǎn)，通過(guò)對(duì)各種可能規(guī)劃的物業(yè)形態(tài)進(jìn)行分析，確定可以與本項(xiàng)目結(jié)合的相關(guān)行業(yè)和產(chǎn)業(yè)，并且為項(xiàng)目將來(lái)的規(guī)劃、營(yíng)銷、運(yùn)營(yíng)提供有效的市場(chǎng)支撐。暫定的調(diào)研內(nèi)容如下高端別墅商業(yè)發(fā)展環(huán)境度假型公寓旅游市場(chǎng)及旅游配套商業(yè)會(huì)議、會(huì)務(wù)度假項(xiàng)目發(fā)展趨勢(shì)酒店行業(yè)四川廣居民生實(shí)業(yè)有限公司青城山谷第1頁(yè)共135頁(yè)目錄第一部分宏觀環(huán)境分析6一、政策環(huán)境分析61、稅收政策62、金融政策63、環(huán)保、節(jié)能政策84、房地產(chǎn)政策85、土地政策96、住房保障政策107、外資限入政策109、政策發(fā)展趨勢(shì)118、小結(jié)11二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析121、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行概況122、都江堰經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況13三、青城山的地理區(qū)位171、青城山概況172、都江堰青城山城市規(guī)劃18第二部分別墅市場(chǎng)研究22一、成都別墅市場(chǎng)分析221、成都別墅市場(chǎng)開發(fā)投資情況222、成都別墅市場(chǎng)發(fā)展的5個(gè)階段223、別墅發(fā)展重點(diǎn)片區(qū)分析244、成都別墅現(xiàn)狀255、供給分析266、需求分析26二、都江堰青城山別墅市場(chǎng)分析271、區(qū)域房地產(chǎn)整體開發(fā)情況272、都江堰青城山住宅供應(yīng)市場(chǎng)現(xiàn)狀273、青城山目前別墅市場(chǎng)發(fā)展的主要特點(diǎn)294、青城山片區(qū)別墅市場(chǎng)分析315、青城山典型別墅開發(fā)板塊分析32三、典型可類比項(xiàng)目分析341、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目區(qū)域分類34四川廣居民生實(shí)業(yè)有限公司青城山谷第2頁(yè)共135頁(yè)2、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析343、可類比項(xiàng)目個(gè)案分析364、青城山片區(qū)項(xiàng)目綜合分析455、客群分析46四、總結(jié)48第三部分商業(yè)地產(chǎn)分析49一、成都市商業(yè)概況分析491、成都市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)情況492、成都市商業(yè)地產(chǎn)供需情況503、近幾年成都市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展簡(jiǎn)析514、代表性商圈鹽市口商業(yè)中心535、成都市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃556、小結(jié)57二、都江堰市消費(fèi)市場(chǎng)分析571、人口狀況572、居民收入水平分析573、居民消費(fèi)水平及特點(diǎn)分析584、消費(fèi)指標(biāo)走勢(shì)分析585、都江堰商品零售總額596、結(jié)論59三、都江堰及青城山商業(yè)市場(chǎng)分析591、都江堰市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r592、青城山山門附近商業(yè)狀況613、清幽街商業(yè)狀況624、青城山鎮(zhèn)的商業(yè)狀況655、青城山開發(fā)物業(yè)商業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)分析666、都江堰及青城山商業(yè)市場(chǎng)結(jié)論68四、總結(jié)70第四部分都江堰旅游及酒店分析72一、都江堰旅游市場(chǎng)721、都江堰市旅游市場(chǎng)概況722、都江堰青城山旅游市場(chǎng)發(fā)展情況743、城市規(guī)劃打造中國(guó)最佳休閑度假旅游區(qū)754、青城山目前旅游市場(chǎng)開發(fā)的局限性與尷尬現(xiàn)狀78二、都江堰酒店調(diào)查791、都江堰青城山典型賓館個(gè)案調(diào)查80四川廣居民生實(shí)業(yè)有限公司青城山谷第3頁(yè)共135頁(yè)2、農(nóng)家樂(lè)83三、都江堰青城山規(guī)劃中的五星級(jí)酒店831、美侖集團(tuán)都江堰5年投資戰(zhàn)略842、攀煤賓館863、經(jīng)都五星級(jí)酒店864、藍(lán)光五星級(jí)酒店875、豪森五星級(jí)酒店87四、52模式及酒店式公寓調(diào)研871、成都酒店式公寓發(fā)展簡(jiǎn)析872、成都酒店式公寓市場(chǎng)前景及面臨風(fēng)險(xiǎn)883、青城山片區(qū)酒店式公寓及相應(yīng)情況894、青城山片區(qū)酒店式公寓發(fā)展前景預(yù)判89第五部分國(guó)際性商務(wù)、會(huì)務(wù)分析91一、國(guó)際性商務(wù)、會(huì)務(wù)釋義91二、國(guó)際會(huì)議（會(huì)展產(chǎn)業(yè)）市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)向911、世界商務(wù)、會(huì)務(wù)、會(huì)議市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀912、我國(guó)商務(wù)、會(huì)務(wù)、會(huì)議旅游市場(chǎng)的現(xiàn)狀和問(wèn)題913、國(guó)際會(huì)議的內(nèi)涵要求和選址條件92三、成都商務(wù)、會(huì)務(wù)、會(huì)議產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況92四、四川典型類比項(xiàng)目分析931、世紀(jì)城932、成都沙灣國(guó)際會(huì)展中心983、九寨天堂101五、小結(jié)103第六部分可類比項(xiàng)目分析104一、世紀(jì)城1041、項(xiàng)目概況1042、經(jīng)營(yíng)理念1063、項(xiàng)目SWOT分析107二、國(guó)色天鄉(xiāng)1081、項(xiàng)目概況1082、旅游與地產(chǎn)相結(jié)合108三、黃龍溪1091、項(xiàng)目概況1092、項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃1103、項(xiàng)目SWOT分析113四川廣居民生實(shí)業(yè)有限公司青城山谷第4頁(yè)共135頁(yè)四、成都極地海洋公園1141、項(xiàng)目概況1142、項(xiàng)目定位1153、項(xiàng)目SWOT分析117第七部分項(xiàng)目地塊分析118一、都江堰區(qū)位1181、都江堰城市性質(zhì)1182、都江堰功能定位1183、都江堰規(guī)劃118二、項(xiàng)目區(qū)位119三、地塊地形地貌119四、宗地現(xiàn)狀120五、地塊四至121六、項(xiàng)目用地及各用地區(qū)塊分析1211、金石橋區(qū)塊1212、上元中段區(qū)塊1233、上元西段區(qū)塊1244、五顯崗段區(qū)塊1255、三溪段區(qū)塊126七、地塊SWOT分析127八、結(jié)論130第八部分結(jié)語(yǔ)131四川廣居民生實(shí)業(yè)有限公司青城山谷第5頁(yè)共135頁(yè)第一部分宏觀環(huán)境分析一、政策環(huán)境分析1、稅收政策時(shí)間發(fā)文部門政策2005/05/30建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知2005/10/11國(guó)務(wù)院二手房交易必須交納個(gè)人所得稅2006/05/31國(guó)稅局加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知2006/07/26國(guó)稅局住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知2006/10/10國(guó)土資源局城鎮(zhèn)土地使用稅提高2倍2006/11/07財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問(wèn)題的通知2007/01/16國(guó)稅局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知（表120052007年房地產(chǎn)稅收政策一覽表）房地產(chǎn)稅作為國(guó)家稅務(wù)體系的重要組成部分，近幾年隨著房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)稅收收入占地方財(cái)政收入的比重越來(lái)越大，如2006年成都房地產(chǎn)稅收占全年稅收的4成，如果加上其它的費(fèi)用，其比例更高。房地產(chǎn)行業(yè)的稅收已經(jīng)成為地方稅務(wù)機(jī)關(guān)重點(diǎn)監(jiān)管對(duì)家。從發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)稅的征收、監(jiān)管還將更嚴(yán)厲。2、金融政策（1）、2007年六次加息次數(shù)調(diào)整時(shí)間調(diào)整內(nèi)容62007/12/21一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)027個(gè)基準(zhǔn)點(diǎn)；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)018個(gè)基準(zhǔn)點(diǎn)四川廣居民生實(shí)業(yè)有限公司青城山谷第6頁(yè)共135頁(yè)52007/09/15一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)027個(gè)基準(zhǔn)點(diǎn)；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)027個(gè)基準(zhǔn)點(diǎn)42007/08/22一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)027個(gè)基準(zhǔn)點(diǎn)；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)018個(gè)基準(zhǔn)點(diǎn)32007/07/20人民幣存貸款基準(zhǔn)利率027個(gè)基準(zhǔn)點(diǎn)22007/05/19一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)027個(gè)基準(zhǔn)點(diǎn)；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)018個(gè)基準(zhǔn)點(diǎn)12007/03/18上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率027（表22007年央行歷次調(diào)整利率時(shí)間及調(diào)整幅度一覽）2007年進(jìn)行了6次存、貸款利率調(diào)整，從表面上看是由于CPI漲幅過(guò)快，中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入了負(fù)利息時(shí)代，但其實(shí)質(zhì)是投資比重過(guò)大，形成了資產(chǎn)泡沫，市場(chǎng)上資金量過(guò)大，易形成金融危機(jī)，只有通過(guò)不斷加息、收緊信貸、回收資金，防止經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，實(shí)現(xiàn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的軟著陸。對(duì)開發(fā)商而言將面臨融資成本的不斷上升、融資難度不斷加大，勢(shì)必影響開發(fā)商的利潤(rùn)率，同時(shí)對(duì)開發(fā)商的自有資金要求更高，對(duì)消費(fèi)者而言，不斷上漲的利率，意味著還貸壓力的增大，出現(xiàn)爛帳的幾率明顯加大。（2）、9次提高存款準(zhǔn)備金率次數(shù)調(diào)整時(shí)間調(diào)整內(nèi)容92007/11/26存款準(zhǔn)備金率調(diào)至13582007/10/25存款準(zhǔn)備金率調(diào)至1372007/09/25存款準(zhǔn)備金率調(diào)至12562007/08/15存款準(zhǔn)備金率調(diào)至1252007/06/05存款準(zhǔn)備金率調(diào)至11542007/05/15存款準(zhǔn)備金率調(diào)至1132007/04/16存款準(zhǔn)備金率調(diào)至10522007/02/25存款準(zhǔn)備金率調(diào)至1012007/01/15存款準(zhǔn)備金率調(diào)至95（表32007年央行9次提高金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率一臨覽表）自2000年以來(lái)總共進(jìn)行了14次提高存款準(zhǔn)備金率，但2007年就出現(xiàn)了9次，在世界各國(guó)都是少見的，這充分說(shuō)明了監(jiān)管部門對(duì)防范金融風(fēng)險(xiǎn)的高度重視，提高準(zhǔn)備金率也意味著銀行可以放貸的規(guī)模變小了，開發(fā)商能夠貸到的錢更少了。為了保證資金的安全，銀行更愿意將資金貸給信譽(yù)好、品牌價(jià)值高、實(shí)力強(qiáng)的開發(fā)企業(yè)，開發(fā)商的融資難度變大了。四川廣居民生實(shí)業(yè)有限公司青城山谷第7頁(yè)共135頁(yè)（3）、央行發(fā)行定向票據(jù)發(fā)行日期名稱發(fā)行量（億元）期限（年）票面利率（）調(diào)控時(shí)間2007/10/112007年第108期央行票據(jù)15003年39510/132007/09/072007年第100期央行票據(jù)15103年3719/142007/08/172007年第90期央行票據(jù)10103年3698/222007/07/132007年第74期央行票據(jù)10103年3607/212007/05/112007年第46期央行票據(jù)10103年3226/52007/03/092007年第21期央行票據(jù)10103年3073/18（表42007年央行發(fā)行定向央行票據(jù)情況一覽）2007年的金融政策除了加息、提高資金準(zhǔn)備率頻率高外，另一個(gè)新高就是定向發(fā)行央行票據(jù)，回收現(xiàn)金的頻率非常高。2007年出現(xiàn)了6次發(fā)行定向票據(jù)，由此可以看出監(jiān)管部門對(duì)控制流動(dòng)性過(guò)剩的決心。小結(jié)系列金融政策的不斷出臺(tái)，開發(fā)企業(yè)的入市門檻不斷提高，勢(shì)必會(huì)影響房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局，弱勢(shì)開發(fā)企業(yè)將不斷被淘汰出市場(chǎng)，市場(chǎng)的28效應(yīng)正在形成。對(duì)消費(fèi)者而言不斷提高的銀行利率，對(duì)普通消費(fèi)者的影響是比較大的。但對(duì)高端的消費(fèi)人群不會(huì)有太大的影響。從近期中央的系列政策來(lái)看2008年的金融政策仍然是從緊，這個(gè)大的趨勢(shì)在未來(lái)一、兩年內(nèi)不會(huì)發(fā)生改變。如何在緊縮的政策下穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，是政府、開發(fā)商共同面對(duì)的問(wèn)題?！扒喑巧焦取表?xiàng)目位于青城山版塊，高端的項(xiàng)目定位，系列金融政策其目標(biāo)消費(fèi)人群的影響不會(huì)太大。3、環(huán)保、節(jié)能政策頒布住宅節(jié)能建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)住宅行業(yè)向環(huán)保、節(jié)能方向發(fā)展。四川廣居民生實(shí)業(yè)有限公司青城山谷第8頁(yè)共135頁(yè)4、房地產(chǎn)政策時(shí)間發(fā)文部門內(nèi)容2006/12/28國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知2006/05/18八部委促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展措施審議2005/05/28七部委關(guān)于貫徹國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知的通知2007/09/28國(guó)土資源部招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定（表5近幾年出臺(tái)的系列房地產(chǎn)政策一覽）小結(jié)2007年全國(guó)各地不斷出現(xiàn)新的“地王”，開發(fā)商為了獲取土地使出了渾身解術(shù)，對(duì)各種新政毫不關(guān)心。隨著系列針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的新政不斷出臺(tái)和落實(shí)，開發(fā)商以前采用的“八個(gè)鍋蓋蓋十口鍋的現(xiàn)象”將難以出現(xiàn)。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)變成資本的博弈，融資渠道、開發(fā)模式已經(jīng)成為開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)的核心。那些缺少資源的小開發(fā)商將不斷的被擠出市場(chǎng)，市場(chǎng)越來(lái)越容易形成寡頭局面。5、土地政策時(shí)間發(fā)文部門政策2008/01/03國(guó)務(wù)院國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知2007/11/27七部委關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法的通知2007/11/27國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范新開工項(xiàng)目管理的通知2007/09/18國(guó)土資源部關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知2007/08/14五部委五部門部署開展國(guó)有土地使用權(quán)出讓專項(xiàng)清理工作2007/05/18國(guó)土資源部中華人民共和國(guó)物權(quán)法（2007/04/04國(guó)土資源部監(jiān)察部關(guān)于落實(shí)工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度有關(guān)問(wèn)題的通知2007/03/29八部委關(guān)于開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的通知2007/03/12國(guó)土資源部監(jiān)察部印發(fā)查處土地違法行為立案標(biāo)準(zhǔn)的通知四川廣居民生實(shí)業(yè)有限公司青城山谷第9頁(yè)共135頁(yè)2007/08/31國(guó)務(wù)院國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知（表6近一年出臺(tái)的系列土地政策一覽表）小結(jié)土地政策不斷緊縮是以后市場(chǎng)發(fā)展的必然，對(duì)開發(fā)商而言優(yōu)勝劣汰將成為必然。由于土地掌握在政府手里，開發(fā)商對(duì)土地的爭(zhēng)奪將會(huì)更加激烈，同時(shí)對(duì)開發(fā)高的要求也越來(lái)越高。融資手段、經(jīng)營(yíng)模式成為開發(fā)商生存的主要法寶。2007年3月國(guó)土資源部正式啟動(dòng)國(guó)土監(jiān)查制度（必要時(shí)可以啟動(dòng)問(wèn)責(zé)制），在實(shí)行土地垂直監(jiān)管體系中成都成為五個(gè)大區(qū)域中心之一。對(duì)“青城山谷”項(xiàng)目而言由于前幾年的無(wú)序開發(fā)，土地市場(chǎng)比較混亂，受到中央的直接批評(píng)，此次都江堰對(duì)整個(gè)青城山片區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，土地出讓更加“陽(yáng)光”。這也加激了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。6、住房保障政策時(shí)間發(fā)文部門內(nèi)容2007/05/23商務(wù)部關(guān)于貫徹落實(shí)關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的通知有關(guān)問(wèn)題的通知2007/08/07國(guó)務(wù)院國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知2007/11/14財(cái)政部廉租住房保障資金管理辦法2007/11/27八部委廉租住房保障辦法2007/11/30七部委經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法（表7近一年出臺(tái)的系列住房保障政策一覽表）20052007年各地房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快，為了保障更多低收入人群的住房問(wèn)題，中央出臺(tái)了系列政策，一方面是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展；另一方面是讓更多消費(fèi)者能夠買得起適合自己的房子，為創(chuàng)建和諧社會(huì)打下良好的基礎(chǔ)。7、外資限入政策時(shí)間發(fā)文部門內(nèi)容2007/10/31發(fā)改委商務(wù)部外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）2007/07/21建設(shè)部商務(wù)部發(fā)展改革委人民銀行工商總局外匯局關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見2007/05/23商務(wù)部國(guó)家外匯管理局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房四川廣居民生實(shí)業(yè)有限公司青城山谷第10頁(yè)共135頁(yè)地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知（表8近一年出臺(tái)的系列限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的政策一覽表）據(jù)世界銀行統(tǒng)計(jì)目前進(jìn)入中國(guó)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和短期炒作的資金超過(guò)4000億美元。特別是隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，進(jìn)、出口逆差不斷上升、人民幣升值預(yù)期不斷加大的前提下，還有更多的海外游資蠢蠢欲動(dòng)。從日本、東南亞的金融危機(jī)來(lái)看，海外資本的豪賭是泡沫不斷吹大的幕后黑手，因此控制海外資本的涌入是控制金融風(fēng)險(xiǎn)的首要問(wèn)題。9、政策發(fā)展趨勢(shì)1）、貸幣緊縮的政策在短時(shí)間內(nèi)不會(huì)發(fā)生改變，而且近兩年還可能會(huì)更嚴(yán)格；2）、對(duì)高端、低密度、大套型物業(yè)征收保有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅可能會(huì)在近兩年“空轉(zhuǎn)”落地；3）、加快中、小套型住宅的上市量和上市速度，保障中、低收入人群的利益；4）、進(jìn)一步規(guī)范土地市場(chǎng)、投資行為、銷售管理等；促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)、健康的發(fā)展；5）、土地增值稅全面開始清算、控制價(jià)格過(guò)快上漲、增加地方稅收收入；6）、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，合理控制土地上市速度及成交價(jià)格，對(duì)拍賣土地開發(fā)時(shí)間進(jìn)行嚴(yán)格的限制；7）、推進(jìn)個(gè)人住房需求，限制投資性住房的需求，從稅收、信貸等方面進(jìn)行監(jiān)管；8、小結(jié)小結(jié)近幾年出臺(tái)了系列針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的新政，涉及到金融、稅收、環(huán)保、國(guó)土、房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)等領(lǐng)域，可謂五花八門；不管從數(shù)量上，還是從涉及范圍來(lái)看、都是近年來(lái)最嚴(yán)厲的一次?？v觀此輪的宏觀調(diào)控，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面1）、控制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲；2）、控制低密度、大戶型物業(yè)的開發(fā)；3）、加快房屋供應(yīng)速度；4）、保障低收入人群的住房供應(yīng)；5）、限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域；6）、對(duì)房地產(chǎn)的投資行業(yè)進(jìn)行打壓、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)；7）、收縮“銀根”、加強(qiáng)貨幣、信貸監(jiān)管力度，促進(jìn)金融行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展；8）、加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)稅收（土地稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等）管理；四川廣居民生實(shí)業(yè)有限公司青城山谷第11頁(yè)共135頁(yè)從以上政策來(lái)看；根本點(diǎn)就是規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，預(yù)防由開發(fā)投資過(guò)快增長(zhǎng)、價(jià)格過(guò)快上漲引發(fā)的金額風(fēng)險(xiǎn)，從目前來(lái)看針對(duì)高端物業(yè)開發(fā)的限制、加快中、小套型住房的供應(yīng)是一個(gè)長(zhǎng)期的趨勢(shì)。對(duì)本項(xiàng)目而言“青城山谷”定位于高端物業(yè)，相關(guān)宏觀調(diào)控對(duì)本項(xiàng)目的影響不大（特別是對(duì)消費(fèi)者的影響），由于土地政策的緊縮、低密度物業(yè)用的停止審批，對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是“利大于弊”，只是對(duì)開發(fā)商的融資要求更高。四川廣居民生實(shí)業(yè)有限公司青城山谷第12頁(yè)共135頁(yè)二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行概況1）、區(qū)域市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境（1）成都市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境成都西部大開發(fā)的戰(zhàn)略支撐點(diǎn)、西南地區(qū)重要中心城市、四川省省會(huì)城市、國(guó)家歷史文化名城、西部大開發(fā)的戰(zhàn)略支撐點(diǎn)、中國(guó)最佳旅游城市，具有強(qiáng)大匯聚能力。近三年人口變動(dòng)情況（數(shù)據(jù)來(lái)源成都市統(tǒng)計(jì)局）年份年末總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人）總戶數(shù)（萬(wàn)戶）機(jī)械增長(zhǎng)人口（萬(wàn)人）2003年10443361412004年10603511432005年10823672062006年1103382190（表9近三年成都市人口變化情況）（2）成都經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況2006年，成都市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)27500億元，并且連年保持13以上的增幅較快發(fā)展。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中第三產(chǎn)業(yè)比例逼近50，第二產(chǎn)業(yè)比例約44。農(nóng)業(yè)所占比例較小，三產(chǎn)結(jié)構(gòu)較為合理。固定資產(chǎn)投資2006年達(dá)18996億元，同比增長(zhǎng)309，呈快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持持續(xù)、穩(wěn)健、較快發(fā)展態(tài)勢(shì)。同時(shí)良好的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行使居民收入快速提高，2006年城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額達(dá)2411億元，同比增長(zhǎng)163，城市居民人均可支配收入達(dá)12789元，同比增長(zhǎng)126。人民生活水平快速提高。詳見下圖近四年城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額（單位億元）1494172624112074219015501630202005001000150020002500300020032004200520060005001000150020002500城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額增長(zhǎng)率近四年城市居民人均可支配收入（單位元）96411039411359127891260780750930020004000600080001000012000140002003200420052006000200400600800100012001400城市居民人均可支配收入增長(zhǎng)率（圖1近四成都鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額情況情況）（圖2近四年成都城市居民人均可支配收入情況）四川廣居民生實(shí)業(yè)有限公司青城山谷第13頁(yè)共135頁(yè)從2006年各大城市GDP來(lái)看，成都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平距發(fā)達(dá)城市還有一定差距。但GDP增長(zhǎng)率處于較高水平。2）、成都城市規(guī)劃規(guī)劃方向國(guó)際旅游樞紐城市、西部經(jīng)濟(jì)中心、現(xiàn)代特大中心城市、“一主六片”的大都市格局。成都市規(guī)劃發(fā)展定位為國(guó)際旅游樞紐城市、西部規(guī)模最大、最具活力、實(shí)力最強(qiáng)的城鎮(zhèn)群，創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、人居環(huán)境最佳、經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的現(xiàn)代特大中心城市。未來(lái)城市人口為8001000萬(wàn)人。經(jīng)濟(jì)方面規(guī)劃建設(shè)成為西部重要經(jīng)濟(jì)中心，重點(diǎn)建設(shè)一個(gè)基地（現(xiàn)代民用工業(yè)和國(guó)防工業(yè)基地）、二個(gè)樞紐（交通運(yùn)輸樞紐、郵政通訊樞紐）、三個(gè)中心（科教中心、商貿(mào)中心、金融中心）、四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)（高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、金融產(chǎn)業(yè)）、建設(shè)面向我國(guó)西部地區(qū)的中央商務(wù)區(qū)，形成西部地區(qū)最大規(guī)模的第三產(chǎn)業(yè)中心。區(qū)域空間布局成都平原城市帶、成渝城市帶、城鎮(zhèn)密集區(qū)。按照成都市城市總體規(guī)劃，成都發(fā)展格局將呈現(xiàn)“一主六組團(tuán)”的局面，即繞城以內(nèi)的主城區(qū)和新都青白江、龍泉、雙流（東升）、華陽(yáng)、溫江、郫縣六個(gè)組團(tuán)?？臻g拓展方向近中期（2015年前）空間拓展以向東、向南方向?yàn)橹?，遠(yuǎn)期（2020年前）和遠(yuǎn)景（2020年后）以向南、北方向?yàn)橹鳌?、都江堰經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況1）、都江堰概況（1）地理、交通概況都江堰市位于成都平原西北，緊鄰西部特大城市成都，扼成都平原進(jìn)入川西北高原的交通要沖，是川西旅游環(huán)線上的黃金地段、成都平原經(jīng)濟(jì)圈的重要組成部分。距成都56公里，經(jīng)高速路25分鐘可到達(dá)成都。全市幅員面積1208平方公里，人口約60萬(wàn)，城市人口約20萬(wàn)，建成區(qū)面積20平方公里。（圖3成都市空間發(fā)展規(guī)劃）四川廣居民生實(shí)業(yè)有限公司青城山谷第14頁(yè)共135頁(yè)作為國(guó)際旅游名城，都江堰市先后獲得“中國(guó)歷史文化名城”、“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”、“國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)”、“中國(guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng)”、“迪拜國(guó)際改善居住環(huán)境良好范例獎(jiǎng)”、“長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)”等稱號(hào)，并于2000年11月在聯(lián)合國(guó)第24屆世界遺產(chǎn)大會(huì)上獲得“世界文化遺產(chǎn)”的殊榮。（2）環(huán)境、歷史概況都江堰市以世界著名的水利工程都江堰而得名，是一座歷史悠久自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)越、旅游資源十分豐富的歷史文化名城、國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)。這里環(huán)境優(yōu)美，水質(zhì)良好，全市森林覆蓋率528，年均氣溫152，環(huán)境質(zhì)量達(dá)國(guó)家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，地表水質(zhì)居全省第一，是成都地區(qū)環(huán)境質(zhì)量最好的地區(qū)。旅游資源豐厚是都江堰市的特色，擁有都江堰、青城山、龍池虹口國(guó)家級(jí)森林公園、靈巖觀音山等多處在國(guó)內(nèi)外具有較高知名度的景區(qū)。（3）城市性質(zhì)“文化之都、遺產(chǎn)之地、山水之城、長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)、養(yǎng)生之園”,國(guó)家歷史名城和國(guó)家優(yōu)秀旅游城市,是西南唯一獲得雙文化遺產(chǎn)的生態(tài)性文化名城），“國(guó)家園林城市”,“最佳中國(guó)魅力城市”,川西水利樞紐，成都西北部經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)”。（4）城市功能定位世界遺產(chǎn)為特色的風(fēng)景旅游城市。成都平原與川西北高原少數(shù)民族地區(qū)之間的經(jīng)貿(mào)集散地。成都平原經(jīng)濟(jì)圈生態(tài)保護(hù)屏障，休閑旅游、科研教育、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及居住副中心，成都中心城市衛(wèi)星城。2）、都江堰經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r（1）GDP增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)（圖4都江堰區(qū)位示意圖）四川廣居民生實(shí)業(yè)有限公司青城山谷第15頁(yè)共135頁(yè)GDP（萬(wàn)元）人均GDP元2001年617967103952002年698903117452003年801131134172004年931700155712005年840200130162006年96530015159（表10近幾年都江堰GDP變化情況）6179676989038011319317008402009653001039511745134171557113016151590200000400000600000800000100000012000002001年2002年2003年2004年2005年2006年020004000600080001000012000140001600018000GDP（萬(wàn)元）人均GDP元（圖5近幾年都江堰GDP變化圖）除2005年外，每年GDP的增速都在13以上。（2）消費(fèi)能力社會(huì)消費(fèi)品零售總額（萬(wàn)元）2620372966263163513600074104004350000100000200000300000400000500000200120022003200420052006社會(huì)消費(fèi)品零售總額（圖6近幾年都江堰社會(huì)消費(fèi)品零售總額變化）社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)較快。每年以10以上的速度增長(zhǎng)，居民的收入水平、銷售能力不斷增長(zhǎng)。（3）未來(lái)發(fā)展目標(biāo)發(fā)展內(nèi)容達(dá)到目標(biāo)發(fā)展目標(biāo)2010年全市人均GDP達(dá)4500美元，產(chǎn)業(yè)比重調(diào)整為54550，城市化水平達(dá)50。發(fā)展思路立足自身特色，積極主動(dòng)務(wù)實(shí)地融入中心城市經(jīng)濟(jì)圈，構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)系統(tǒng)，建設(shè)具有最佳人居環(huán)境和最佳創(chuàng)業(yè)環(huán)境的生態(tài)文化旅游名城。四川廣居民生實(shí)業(yè)有限公司青城山谷第16頁(yè)共135頁(yè)發(fā)展戰(zhàn)略定位主動(dòng)融入中心城市經(jīng)濟(jì)圈，當(dāng)好成都的服務(wù)配套區(qū)。城市體系架構(gòu)完善城市功能，增強(qiáng)城市環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)力，基本形成中等城市框架。產(chǎn)業(yè)格局定位以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，以機(jī)械制造業(yè)和醫(yī)藥、新型建材等基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)為支撐，以旅游產(chǎn)業(yè)為龍頭的服務(wù)業(yè)和綠色農(nóng)業(yè)全面發(fā)展的產(chǎn)業(yè)格局。城市特色定位建設(shè)具有最佳人居環(huán)境和最佳創(chuàng)業(yè)環(huán)境的生態(tài)文化旅游名城。建成4個(gè)附中心建成成都市的游泳附中心、休閑附中心、會(huì)議附中心、高科技產(chǎn)業(yè)附中心。（表11都江堰未來(lái)發(fā)展規(guī)劃）3、城市發(fā)展及規(guī)劃根據(jù)都江堰市土地利用總體規(guī)劃（20042020），未來(lái)都江堰該市將發(fā)展成為一個(gè)組團(tuán)型大城市，并承擔(dān)起成都市的部分功能。到2020年，都江堰市城市人口規(guī)模將達(dá)到43萬(wàn)人，城市用地規(guī)模達(dá)到43平方公里。該市將成為成都平原2小時(shí)都市圈的核心組成部分，將發(fā)展成為以主城區(qū)聚源新城為核心，紫坪鋪組團(tuán)、玉堂組團(tuán)、蒲陽(yáng)組團(tuán)為支撐的組團(tuán)型大城市。青城山鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略為以農(nóng)業(yè)為輔助，依托世界文化遺產(chǎn)青城山，大力發(fā)展以旅游業(yè)為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)。按照“大產(chǎn)業(yè)、大市場(chǎng)、大旅游”的思路發(fā)展旅游。青城山鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展布局全鎮(zhèn)分為西部、中部、東部三個(gè)經(jīng)濟(jì)綜合區(qū)，同時(shí)以青城山鎮(zhèn)區(qū)為中心，以川西旅游環(huán)線省道106（S106）、景區(qū)道路為軸線，形成“一核、二軸、三區(qū)”點(diǎn)、線、面結(jié)合的產(chǎn)業(yè)空間布局結(jié)構(gòu)。（圖7都江堰空間發(fā)展規(guī)劃）四川廣居民生實(shí)業(yè)有限公司青城山谷第17頁(yè)共135頁(yè)4）、都江堰經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀（1）都江堰城市概況城市性質(zhì)成都遠(yuǎn)郊特色旅游城市，是國(guó)家歷史名城和國(guó)家優(yōu)秀旅游城市,是西南唯一獲得雙文化遺產(chǎn)的生態(tài)性文化名城；城市區(qū)位都江堰位于成都平原西北，距成都48公里，扼成都平原進(jìn)入川西北高原的交通要沖，是川西旅游環(huán)線上的黃金地段、成都平原經(jīng)濟(jì)圈的重要組成部分。城市交通都江堰城市交通便捷。城區(qū)由成灌高速直接與中心城市聯(lián)結(jié)，距成都車程約30分鐘。成都目前正在形成以成都中心城區(qū)為核心，周邊30分鐘車程為輻射半徑的“大成都”。即，除了外環(huán)路以內(nèi)的主城區(qū)外，成都周邊的如新津、新都、郫縣等縣、市將成為大成都的外圍功能片區(qū)。外圍功能片區(qū)接受中心城市輻射，同時(shí)根據(jù)自身特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)形成產(chǎn)業(yè)跟生活配套的格局。城市規(guī)模都江堰市幅員面積1207平方公里，轄28個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和1個(gè)工業(yè)區(qū)，人口60萬(wàn)，城市人口近20萬(wàn)，建成面積約26平方公里。城市資源都江堰市不僅有“六山一水三分田”的特色地貌，而且有從海拔500余米到4500余米的巨大高差，形成了多個(gè)垂直氣候帶，產(chǎn)生了生物物種的多樣性，被譽(yù)為“生物基因庫(kù)”；同時(shí)，還有極其豐富優(yōu)質(zhì)的水資源和農(nóng)產(chǎn)品資源，具有發(fā)展中藥材種植、開發(fā)、生物制藥和發(fā)展綠色食（飲）品、有機(jī)食（飲）品等產(chǎn)業(yè)的良好自然條件。都江堰的旅游資源最為豐富。全市擁有都江堰、青城山、龍池虹口國(guó)家級(jí)森林公園、靈巖觀音山等多處在國(guó)內(nèi)外具有較高知名度的景區(qū)、景點(diǎn)，山景、水景、洞穴景觀、生物景觀、人文景觀特色突出。（2）城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況近年來(lái)，都江堰市的國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持較為快速的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2006年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）9653億元，按可比價(jià)格計(jì)算增長(zhǎng)131。全市按常住人口計(jì)算的人均GDP達(dá)15159元（按現(xiàn)行匯率折算達(dá)1956美元）比2005年增長(zhǎng)135。全市第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1255億元，增長(zhǎng)62；第二產(chǎn)業(yè)增加值3511億元，增長(zhǎng)155，其中工業(yè)增加值2226億元，增長(zhǎng)17；第三產(chǎn)業(yè)增加值4887億元，增長(zhǎng)132。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為130364506，二三產(chǎn)業(yè)比重比2005年提高07和02個(gè)百分點(diǎn)。（圖82006年成都近郊區(qū)縣GDP發(fā)展對(duì)比）四川廣居民生實(shí)業(yè)有限公司青城山谷第18頁(yè)共135頁(yè)但從上圖可以看出，都江堰的GDP低于雙流、郫縣、溫江等，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在成都地區(qū)處于中等地位。都江堰總體經(jīng)濟(jì)水平還有待提高。三、青城山的地理區(qū)位1、青城山概況1）、青城山簡(jiǎn)介青城山位于成都平原西北部邊緣，都江堰風(fēng)景區(qū)內(nèi)，東距成都市區(qū)68公里，距都江堰僅10多公里。青城山背靠千里岷江，俯瞰成都平原，林木青翠，四季常青，諸峰環(huán)峙，狀若城廓，故名青城山，素有“青城天下幽”的美譽(yù)。青城山還是中國(guó)四大道教名山之一，被稱為“第五洞天“，道教創(chuàng)始人張道陵曾在此修煉并羽化；青城道家氣功聞名遐爾，是中國(guó)道教文化、養(yǎng)生文化的發(fā)源地。青城山，是我國(guó)著名的國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝旅游地。杜甫、陸游、張大千、馮玉祥等仁人志士曾在此駐足留連。青城山大觀鎮(zhèn)更享有“中國(guó)長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)”的美譽(yù)。青城山具備人文、地理結(jié)合絕佳的“先天優(yōu)勢(shì)”。2000年11月澳大利亞凱恩斯CAIRNS舉行的聯(lián)合國(guó)教科文組織第二十四屆世界遺產(chǎn)委員會(huì)全會(huì)上，青城山作為世界文化遺產(chǎn)被列入了世界遺產(chǎn)名錄。2）、環(huán)境質(zhì)量都江堰市具備優(yōu)越的人居環(huán)境，背靠千里岷山，前擁萬(wàn)頃平疇，風(fēng)光旖旎，氣候宜人，年均氣溫152（如下表1268月成都不同區(qū)域平均氣溫），空氣質(zhì)量和地表水質(zhì)常年保持在國(guó)家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，全市森林覆蓋率528，城市森林覆蓋率404，是長(zhǎng)江上游重要的生態(tài)屏障、國(guó)家首批生態(tài)示范區(qū)，被譽(yù)為“天然氧吧”。由于夏季平均溫度遠(yuǎn)底于成都市區(qū)，近幾年青城山成為休閑、度假、避暑的上佳選擇。區(qū)域成都市區(qū)華陽(yáng)都江堰市區(qū)青城山下青城山上68月平均氣溫3534322620（表12成都近郊68月平均氣溫對(duì)比）3）、交通情況（1）、成灌高速公路通過(guò)對(duì)現(xiàn)有高速公路出口進(jìn)行改造，加快了車量通行速度；同時(shí)對(duì)沿線景觀進(jìn)行打造，增加了沿途風(fēng)景的觀賞性；（2）、成都青城山旅游快速通道2006年9月成都至青城山的旅游快速通道已經(jīng)開通，四川廣居民生實(shí)業(yè)有限公司青城山谷第19頁(yè)共135頁(yè)成都市區(qū)到青城山的車程由原來(lái)接近1個(gè)小時(shí)縮短為半個(gè)多小時(shí)?？焖偻ǖ缹?duì)青城山來(lái)說(shuō)具有兩大意義一是有效地縮短了交通時(shí)間，青城山將從傳統(tǒng)的第二居所轉(zhuǎn)變?yōu)榈谝痪铀?；二是降低了出行成本（走成灌高速到青城山需?0元的過(guò)路費(fèi)，成青快速通道是全免費(fèi)的），它的開通必然將帶來(lái)青城山地產(chǎn)開發(fā)的熱潮。同時(shí)區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)格局將發(fā)生根本性的改變。（3）、沙西線延伸段的修建。將成都沙西線延伸至天馬。三條縱向道路以及規(guī)劃中的輕軌交通建設(shè)，使青城山都江堰與成都市區(qū)形成多通道的有機(jī)聯(lián)系；通過(guò)修建跨越岷江的4座（其中兩座于2007完工）橋梁，連通都江堰市域內(nèi)三條橫向道路，為旅游、居家提供良好的保障。2、都江堰青城山城市規(guī)劃根據(jù)青城山都江堰國(guó)際休閑度假旅游區(qū)概念規(guī)劃綱要。都江堰的目標(biāo)是通過(guò)12年的努力，使青城山都江堰成為在亞洲地區(qū)具有一定國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的中國(guó)最佳休閑度假旅游區(qū)。規(guī)劃中提到，打造休閑度假區(qū)時(shí)將建設(shè)相應(yīng)的輕軌，為游客提供更良好的交通條件（如圖9）。重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域城市西區(qū)趙公山風(fēng)景區(qū)都江堰風(fēng)景區(qū)靈巖山旅游區(qū)紫坪鋪旅游區(qū)龍池風(fēng)景區(qū)青城橋工業(yè)區(qū)川蘇工業(yè)區(qū)青城山風(fēng)景區(qū)都江堰新區(qū)都江堰舊區(qū)蒲陽(yáng)片區(qū)本案（圖9都江堰青城山周邊景點(diǎn)分布示意）四川廣居民生實(shí)業(yè)有限公司青城山谷第20頁(yè)共135頁(yè)核心區(qū)包括兩組團(tuán)一軸線，即都江堰組團(tuán)和青城山組團(tuán)，一軸線即省道106線青城山大道和環(huán)山健康通道特色景觀帶，總面積93平方公里。拓展區(qū)包括虹口、龍池和柳街青城湖三大運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)功能區(qū)。保護(hù)區(qū)包括紫坪埔?guī)靺^(qū)、青城山大熊貓棲息地邛崍山系、龍溪虹口自然保護(hù)區(qū)和大熊貓棲息地岷山山系。2）、青城山的規(guī)劃都江堰最新完成的青城前山新山門片區(qū)旅游規(guī)劃和城市設(shè)計(jì)，其規(guī)劃范圍為西至環(huán)山渠，東連青城白鷺洲居住區(qū)，北到青正街，南臨東軟大道，規(guī)劃用地面積約102平方公里。本次委托規(guī)劃用地范圍把前山門片區(qū)打造成為國(guó)際一流的集自然觀光、文化朝圣、生態(tài)康體、休閑娛樂(lè)、度假生活于一體的體驗(yàn)型旅游度假小鎮(zhèn)游憩中心區(qū)國(guó)際假日HOPSCA。同時(shí)此次出臺(tái)的還有規(guī)劃面積200平方公里的控制性詳規(guī)，該規(guī)劃有意將青城山打造成中國(guó)西部中央旅游度假養(yǎng)生區(qū)規(guī)劃區(qū)。該詳規(guī)將以保護(hù)青城山風(fēng)景名勝區(qū)和世界遺產(chǎn)為前提，以“天人合一，生態(tài)營(yíng)城”的思想，將青城山建設(shè)成為中國(guó)西部的中央旅游度假養(yǎng)生區(qū)。這將引發(fā)青城山區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的裂變式革命。按照青城山的控制性詳細(xì)規(guī)劃，青城山區(qū)域?qū)耐恋厥褂每刂?、地塊開發(fā)控制、配套設(shè)施規(guī)劃、綠地及空間景觀規(guī)劃控制、道路交通控制、生態(tài)環(huán)境保護(hù)等各個(gè)方面，使整個(gè)青城山在“二縱二橫”開闊生態(tài)廊道的覆蓋下，實(shí)現(xiàn)田園風(fēng)光、生態(tài)度假旅游區(qū)和青城山自然人文風(fēng)光的自然融合。按照詳規(guī)青城山將以山地景區(qū)為依托，平壩田園穿插環(huán)抱，水渠為脈絡(luò)，主干路為骨架，玉堂鎮(zhèn)、中興鎮(zhèn)、青城鎮(zhèn)、大觀鎮(zhèn)、街子鎮(zhèn)等5個(gè)旅游組團(tuán)呈沿山帶形“串珠狀分布”。此外，青城山控制性詳規(guī)對(duì)土地使用方面要求非常嚴(yán)格，其中對(duì)土地的密度、高度、景觀和配套設(shè)施等方面都作了嚴(yán)格的硬性規(guī)定和要求。（圖10青城山周邊發(fā)展規(guī)劃示意圖）四川廣居民生實(shí)業(yè)有限公司青城山谷第21頁(yè)共135頁(yè)規(guī)劃對(duì)今后區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的影響在青城山的發(fā)展規(guī)劃中，景區(qū)保護(hù)與房地產(chǎn)開發(fā)的協(xié)調(diào)被放在重要位置，在“合理、適度、有序”的發(fā)展指導(dǎo)思想下，擴(kuò)展生態(tài)居家、度假住宅和旅游新村。按照青城山控制性詳規(guī)，將以保護(hù)青城山風(fēng)景名勝區(qū)和世界遺產(chǎn)為前提，在保護(hù)自然山水田園生態(tài)及獨(dú)特文化的基礎(chǔ)上，以“天人合一，生態(tài)營(yíng)城”思想發(fā)展建設(shè)青城山。用地調(diào)整措施方面第一是將加強(qiáng)旅游服務(wù)、文化娛樂(lè)、商業(yè)服務(wù)、停車設(shè)施及市政配套等公共設(shè)施設(shè)置；第二是調(diào)整現(xiàn)有部分用地為公園綠化用地，新增部分公園綠地，大力提高綠化用地比例，做到生態(tài)營(yíng)城；第三是逐步改造工業(yè)用地為旅游服務(wù)用地。用地發(fā)展方向上將引導(dǎo)向東遠(yuǎn)離景區(qū)發(fā)展利于在保護(hù)景區(qū)前提下的城鎮(zhèn)持續(xù)發(fā)展?？刂破湎蚰舷虮卑l(fā)展以露出更多的山體界面。以青城鎮(zhèn)為例，在總計(jì)約828平方公里的可開發(fā)用地中，控制性詳規(guī)明確規(guī)定其34的比例將用于綠化用地，9的比例用于道路建設(shè)，5的比例用于旅游設(shè)施配套等，最終用于度假住宅開發(fā)的用地僅占828平方公里的20左右，即165平方公里?？梢钥闯?，控制性詳規(guī)的制定使青城山的地產(chǎn)開發(fā)用地限制于“稀缺“范圍之內(nèi)。開發(fā)方向該控制性詳規(guī)明確規(guī)定，規(guī)劃區(qū)內(nèi)所有建構(gòu)筑物設(shè)施為低層建筑，建筑體量化整為零，要求單幢建筑屋頂錯(cuò)落有致，體量有進(jìn)有退，形成豐富小巧的建筑體量與立面景觀。每幢建筑在滿足風(fēng)貌特色分區(qū)的統(tǒng)一要求下，以川西民居為主，又必須與相鄰建筑立面風(fēng)格有所差異，以形成整體有機(jī)、個(gè)性豐富的建筑景觀。重要景觀廊道控制上詳規(guī)確定了四橫四縱景觀廊道，橫向廊道是垂直于山體的重要觀山廊道，縱向廊道為健身景觀廊道。廊道兩側(cè)按綠化控制要求控制出綠帶。綠帶內(nèi)為游憩休閑步道。廊道兩側(cè)地塊設(shè)地塊主入口，建筑主立面朝向廊道，廊道兩側(cè)建筑景觀通透，嚴(yán)禁形成建筑“墻“，以此將青城山的住宅掩映在生態(tài)景觀中。四川廣居民生實(shí)業(yè)有限公司青城山谷第22頁(yè)共135頁(yè)第二部分別墅市場(chǎng)研究一、成都別墅市場(chǎng)分析1、成都別墅市場(chǎng)開發(fā)投資情況從2000年至2002年，成都市別墅的開發(fā)投資呈持續(xù)上升勢(shì)頭（如下圖11），2003年投資勢(shì)頭有所回落。2004年2005年又回復(fù)上升勢(shì)頭。20022006年，成都市別墅市場(chǎng)的發(fā)展基本保持與整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展同步，歷年來(lái)均呈不斷上升的勢(shì)頭。歷年成都別墅開發(fā)投資情況808881843652142782021792689783765698675611228045148883411086591896134293920012916111707554203310414384972914125450540005000001000000150000020000002500000300000035000004000000450000050000002000年2001年2002年2003年2004年2005年萬(wàn)元?jiǎng)e墅住宅總額（圖11歷年成都別墅開發(fā)投資情況）20042006年，隨著成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)的空前繁榮，造就了成都房地產(chǎn)投資額的巨額增長(zhǎng)，別墅物業(yè)的開發(fā)也得到了迅速的提升。2、成都別墅市場(chǎng)發(fā)展5個(gè)階段成都別墅市場(chǎng)經(jīng)過(guò)近二十年的發(fā)展，從無(wú)到有，市場(chǎng)也不斷走向成熟，成都的別墅市場(chǎng)也走過(guò)了幾個(gè)不同的發(fā)展階段其主要由以下幾個(gè)階段1）、城市別墅領(lǐng)風(fēng)騷這個(gè)時(shí)期主要是在1992年左右，其實(shí)這個(gè)時(shí)期的別墅不能完成稱為城市別墅，在當(dāng)時(shí)桐梓林片還處于城市的邊緣區(qū)域，但隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，城市不斷的邊緣化，這個(gè)時(shí)期四川廣居民生實(shí)業(yè)有限公司青城山谷第23頁(yè)共135頁(yè)的“錦繡花園”就成為了現(xiàn)在的城市別墅。在那個(gè)時(shí)期，住宅體制正是進(jìn)行深化改革的時(shí)期，住房由傳統(tǒng)的公房向商品房進(jìn)行轉(zhuǎn)變，雖然在當(dāng)時(shí)錦繡花園第一個(gè)在成都推出別墅項(xiàng)目，它的出現(xiàn)價(jià)格雖然一開始就拉到七八千元、一萬(wàn)多元的高位，卻因?yàn)槭袌?chǎng)無(wú)同類產(chǎn)品供應(yīng)，先富起來(lái)的人們又期待住進(jìn)別墅的大好環(huán)境下而迅速賣光。天府花園隨之出擊，六七千元/的別墅銷售也還不錯(cuò)。城市別墅一開始就價(jià)格不菲，滿足著社會(huì)暴富群體的炫耀心態(tài)。錦繡花園等城市別墅項(xiàng)目的成功，讓成都開發(fā)商也從此認(rèn)識(shí)到別墅市場(chǎng)的巨大潛力。伴隨著這幾個(gè)項(xiàng)目的出現(xiàn)，借助周邊便捷的交通（臨近機(jī)場(chǎng)），在機(jī)場(chǎng)路兩旁刮起了別墅旋風(fēng)，南洋花園、巴黎花園、順風(fēng)苑等項(xiàng)目，但是隨著機(jī)場(chǎng)路高架橋的修建這部分項(xiàng)目也相繼死去，成為成都最大的爛尾樓聚集區(qū)。這個(gè)時(shí)期的別墅大部分為純別墅社區(qū)，戶型和物管、環(huán)境均說(shuō)不上盡善盡美，價(jià)格卻與現(xiàn)在的頂級(jí)豪宅不相上下。2）、低價(jià)別墅崛起成都1994年，中央花園劃出一塊土地，規(guī)劃了20多棟別墅，讓購(gòu)房者自己設(shè)計(jì)修建，這種自建房形式的別墅一搶而空，令開發(fā)商看到了低價(jià)別墅的曙光。這個(gè)時(shí)期的別墅與1992年出現(xiàn)的“豪宅”相比，在品質(zhì)、價(jià)格上更低，但是良好的的銷售讓開發(fā)商嘗到了甜頭。隨后陸續(xù)出現(xiàn)我武侯庭院、武侯山莊、紅運(yùn)花園、皇家花園、名流花園等項(xiàng)目。此部分項(xiàng)目最大的特點(diǎn)是處于城市的近郊區(qū)（距二環(huán)路僅35公里的距離），此部分項(xiàng)目的戶型基本上在從170到250多這個(gè)時(shí)期的別墅大部分環(huán)境十分糟糕，很多項(xiàng)目混雜于低價(jià)房小區(qū)中，滿足了不夠錢買錦繡等高價(jià)別墅，又看不上公寓房的中產(chǎn)階級(jí)的夢(mèng)想，所以五大花園類型的別墅走勢(shì)仍然不錯(cuò)。3）、TOWNHOUSE魅力四射“離自然很近，離紅塵不遠(yuǎn)，上有天下有地”的TOWNHOUSE住宅，在2000年開始?xì)⑷氤啥?。讓買不起別墅，又向往有天有地居所的人們精神一振，隨之出現(xiàn)的風(fēng)格雅園、園首山莊、成都花園、君臨天下、錦城豪庭、河濱印象、以及溫江的邊城水戀、森宇音樂(lè)花園；華陽(yáng)的綠水康城、翠擁天地等，TOWNHOUSE一呼百應(yīng)，大有橫掃別墅市場(chǎng)之勢(shì)。TOWNHOUSE實(shí)際上就是聯(lián)排別墅，它位于城市邊緣地帶，交通方便，頂天立地，低密度、低容積率，花園不大卻每戶都有，總價(jià)界于公寓和純別墅之間，都因?yàn)閷?duì)別墅的向往心理而使它走俏。這個(gè)時(shí)期的別墅最大的特點(diǎn)在于大分采用聯(lián)排形式，滿足了消費(fèi)者有天又有地、價(jià)格不高的雙重享受，這部分項(xiàng)目大部分集中在交能便利、環(huán)境優(yōu)美的近郊區(qū)（離市區(qū)在20公里左右），同時(shí)這部分項(xiàng)目在環(huán)境、物管、建筑風(fēng)格、立面上都趨于多樣化。品質(zhì)有了相當(dāng)大的提升。四川廣居民生實(shí)業(yè)有限公司青城山谷第24頁(yè)共135頁(yè)4）、郊縣別墅走向繁榮應(yīng)該說(shuō)此時(shí)期的別墅更多的是理念的創(chuàng)新，成都的別墅由傳統(tǒng)的近郊向遠(yuǎn)郊區(qū)域發(fā)展，此時(shí)期最著名的項(xiàng)目是“青城白鷺洲”，它的出現(xiàn)引起了業(yè)界的嘩然，也標(biāo)志著旅游、休閑、度假地產(chǎn)浪潮的到來(lái)。從此，郊縣別墅與城市的交鋒不再是“第一居所”與“第二居所”的爭(zhēng)奪，休閑、度假項(xiàng)目以“陽(yáng)光、空氣、青山綠水”向渴望自然的都市人拋去了繡球，一時(shí)間成都人恍然大悟。中國(guó)青城舉起青城大旗，青城白鷺洲的運(yùn)動(dòng)休閑公園、青城高爾夫的高爾夫山莊、假日青城的百姓度假小屋一大批度假別墅產(chǎn)品涌現(xiàn)和熱銷，讓人意識(shí)到旅游地產(chǎn)的蓬勃生機(jī)。同時(shí)也刺激了成都的別墅市場(chǎng)。這個(gè)時(shí)期雖然是成都別墅市場(chǎng)發(fā)展的小插曲，但是它的出現(xiàn)卻引領(lǐng)了一種享受生活、自然、美景的風(fēng)尚。這部分項(xiàng)目大部分處于風(fēng)景名勝區(qū)，擁有得天獨(dú)地的自然、人文、景觀；同時(shí)它的出現(xiàn)也帶了青城山、都江堰、西領(lǐng)雪山、牧馬山、龍泉山的別墅開發(fā)。它們的共通點(diǎn)是別墅的開發(fā)更趨于低密度、高綠化、高配套、高品質(zhì)。5）、別墅的創(chuàng)新時(shí)間來(lái)臨自2002開始成都的別墅開發(fā)量達(dá)到一個(gè)頂峰頂峰，別墅物業(yè)在創(chuàng)新、個(gè)性方面得到了加強(qiáng)，這一時(shí)期出現(xiàn)了芙蓉古城、天泉聚龍、金林半島、牧馬山高爾夫、麓山國(guó)際社區(qū)、高山流水、天下青城、香頌島、易城、芙蓉青城、香頤麗都等一大批高品質(zhì)的別墅項(xiàng)目。它們的分布區(qū)域更廣。援用較好的自然景觀、交通、人氣資源的都江堰、龍泉、華陽(yáng)、雙流、溫江等地都成為開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。同時(shí)這個(gè)時(shí)期的別墅在創(chuàng)新上也下足了功夫，不同建筑風(fēng)格的項(xiàng)目層出不窮、別墅的形態(tài)也更趨于豐富，如三環(huán)路以內(nèi)以聯(lián)排、疊拼、錯(cuò)疊拼別墅為主，近郊區(qū)（離成都20公里以內(nèi)的區(qū)域）則以聯(lián)排、獨(dú)棟別墅為主，遠(yuǎn)郊區(qū)（離成都20公里以上的區(qū)域）則以聯(lián)排、獨(dú)棟別墅、度假、商務(wù)別墅為主。這個(gè)時(shí)期的別墅項(xiàng)目大部分擁有獨(dú)特的地理位置、自然環(huán)境，同時(shí)別墅的功能也由傳統(tǒng)的居家功能向旅游、度假、休閑、商務(wù)等方向發(fā)展。3、幾個(gè)別墅發(fā)展重點(diǎn)片區(qū)分析地理價(jià)值環(huán)境價(jià)值價(jià)位（元/）項(xiàng)目定位代表項(xiàng)目主城區(qū)成都市區(qū)公園名勝古跡20000以上居家型高檔別墅翡翠城、尊城、龍灣半島、中海國(guó)際社區(qū)等華陽(yáng)距市區(qū)30分鐘車程山丘森林河流高700028000元/以休閑居家型別墅為主麓山國(guó)際社區(qū)、麓港18英里、慰籃卡地亞、四川廣居民生實(shí)業(yè)有限公司青城山谷第25頁(yè)共135頁(yè)臨近機(jī)場(chǎng)爾夫球場(chǎng)雅居樂(lè)花園等龍泉驛距市區(qū)30分鐘車程淺丘地帶森林湖泊600012000/休閑居家型別墅為主天泉聚龍、國(guó)一澳鄉(xiāng)、玉龍山莊、盛世中華、等溫江距市區(qū)1530分鐘田野河流原生態(tài)自然環(huán)境800018000元/休閑居家型別墅為主香頌島、疊彩園、香頤麗都、春天大道等；青城山距市區(qū)50分鐘車程青城山森林河流高爾夫文化歷史650018000元/休閑度假和商務(wù)型別墅為主高山流水、天下青城、高爾國(guó)際、芙蓉青城、上善棲等（表13成都近郊幾個(gè)重點(diǎn)別墅發(fā)展區(qū)別墅開發(fā)形勢(shì)對(duì)比）由于城市土地價(jià)格不斷攀升，城市別墅已經(jīng)成為一種奢侈品，價(jià)格高昴，能買起的消費(fèi)人群絕對(duì)是金字塔尖的人群，隨著城市規(guī)劃、發(fā)展，別墅開發(fā)越來(lái)越向華陽(yáng)、溫江、青城山轉(zhuǎn)移。華陽(yáng)、溫江已經(jīng)成為居家型別墅的第一選擇，青城山成為度假、休閑別墅的第一選擇。4、成都別墅現(xiàn)狀隨著國(guó)家對(duì)別墅用地的調(diào)控和成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，成都別墅已經(jīng)成呈現(xiàn)出以下特征1）、供地稀缺和產(chǎn)量遞減自2003年以來(lái),國(guó)家停止了別墅用地的供給,使別墅項(xiàng)目特別是獨(dú)棟別墅呈現(xiàn)供應(yīng)量遞減的趨勢(shì)，在這幾年中，別墅開發(fā)用地主要是消化以前的存量用地，在不久的未來(lái)，別墅，特別是獨(dú)棟別墅將會(huì)成為市場(chǎng)的稀缺品，價(jià)值會(huì)得到很大的提升。2）、外觀獨(dú)具個(gè)性，川西風(fēng)格和草原風(fēng)格別墅是目前市場(chǎng)的主流風(fēng)格目前，成都市別墅建筑風(fēng)格種類較多，每個(gè)項(xiàng)目在大的風(fēng)格中都有自身的一些特點(diǎn)，大露臺(tái)、私家花園、坡屋頂、各種中西文化元素都大量的運(yùn)用與別墅中，使成都別墅在大的川西風(fēng)格和草原風(fēng)格的主題下，形成一些其它的產(chǎn)品訴求點(diǎn)。3）、建筑材料考究，具有良好的使用性別墅是人類居住的最高表現(xiàn)形式。必須奢華的價(jià)值感和高貴的氣質(zhì),才能獲得消費(fèi)者的認(rèn)同。因此，別墅的做工、用料上十分考究。高級(jí)外墻磚、高級(jí)文化石、高級(jí)涂料，甚至是高級(jí)玻璃和鋼材，都在別墅中有大量的運(yùn)用。通過(guò)這些來(lái)彰顯別墅的高貴和奢華一面。四川廣居民生實(shí)業(yè)有限公司青城山谷第26頁(yè)共135頁(yè)4）、情感附加值高奢侈品賣的不是他那產(chǎn)品本身,而是賣產(chǎn)品所富含的,能夠帶給消費(fèi)者的各種各樣的情感。因此，別墅除了營(yíng)造產(chǎn)品本身的品質(zhì)以外，同時(shí)也注重產(chǎn)品文化的挖掘和演繹。例如“高爾夫文化”、“蜀文化”、“院落文化”、“生態(tài)”等等，通過(guò)對(duì)這些文化與別墅結(jié)合，使別墅富含情感，彰顯擁有者的文化層次和境界。5）、別墅戶型面積多樣化從80多、100200多的聯(lián)排別墅到300400的獨(dú)棟別墅，大小戶型在平面布置上都十分合理，目前，100200多的聯(lián)排別墅是別墅市場(chǎng)中的主流戶型，90左右的小戶型聯(lián)排在市場(chǎng)中也很受客戶追捧，大戶型獨(dú)棟由于“禁獨(dú)令”的出臺(tái)，目前市場(chǎng)中獨(dú)棟放量較小，因此，別墅已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向小戶型別墅發(fā)展，小戶型聯(lián)排別墅在設(shè)計(jì)上已經(jīng)日趨完善。5、供給分析截止到2007年，成都市共有21個(gè)在售別墅項(xiàng)目，其中郊區(qū)占到了19個(gè)之多，在售別墅的總體供應(yīng)量達(dá)到270萬(wàn)，別墅供應(yīng)戶數(shù)達(dá)到8268戶，其中郊區(qū)在售別墅的總供應(yīng)量為119萬(wàn)，別墅供應(yīng)戶數(shù)為7857戶。由此可看出，成都市郊區(qū)別墅為別墅規(guī)劃主流。成都郊區(qū)別墅土地目前已推出5170余畝，后期土地儲(chǔ)備量為5229畝，儲(chǔ)備量占整個(gè)規(guī)劃量的506，郊區(qū)別墅還有較大的發(fā)展空間，但后續(xù)土地儲(chǔ)備不樂(lè)觀。最近，成都及郊縣具有別墅形態(tài)的項(xiàng)目總共53個(gè)，目前亮相及在售別墅項(xiàng)目48個(gè)，已經(jīng)開發(fā)目前亮相及在售別墅面積3000畝左右，其中面積在130280之間，總價(jià)在90200萬(wàn)元/套市場(chǎng)反映良好。從價(jià)格分布的供求關(guān)系來(lái)看，成都市場(chǎng)上供應(yīng)的別墅量較多集中在100萬(wàn)200萬(wàn)元和200300萬(wàn)元兩個(gè)的價(jià)格段，分別占到了供應(yīng)總量的35和30，而總價(jià)在100萬(wàn)元以下的經(jīng)濟(jì)型別墅和