城市中房地產(chǎn)的機(jī)遇和選擇.ppt

1、主講：李忠,房地產(chǎn)項(xiàng)目系統(tǒng)定位策劃,房地產(chǎn)項(xiàng)目系統(tǒng)定位策劃,Page 2,李忠簡介,清華大學(xué)職業(yè)經(jīng)理訓(xùn)練中心教授會(huì)教授，華高萊斯國際地產(chǎn)顧問有限公司北京區(qū)董事總經(jīng)理。 曾作為主講教師，為清華大學(xué)實(shí)戰(zhàn)型房地產(chǎn)EMBA研究生課程、北京大學(xué)社會(huì)經(jīng)濟(jì)變革于領(lǐng)導(dǎo)力高級(jí)研修班（房地產(chǎn)總裁方向）、北京大學(xué)房地產(chǎn)高級(jí)經(jīng)理人研究生課程班、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與物業(yè)管理研究生班、房地產(chǎn)高級(jí)經(jīng)理國際MBA、清華大學(xué)房地產(chǎn)高級(jí)職業(yè)經(jīng)理研修班及北京市商會(huì)商務(wù)房地產(chǎn)商會(huì)舉辦的論壇等，進(jìn)行主題為“城市化發(fā)展進(jìn)程與房地產(chǎn)開發(fā)”、“房地產(chǎn)投資與產(chǎn)品策劃”、“國外建筑設(shè)計(jì)案例精選”等講課。 提供顧問服務(wù)的公司包括首創(chuàng)集

2、團(tuán)、陽光股份、紅塔集團(tuán)、魯能、首旅集團(tuán)、北京城建、北晨集團(tuán)、億達(dá)集團(tuán)、萬通集團(tuán)、北京科技園、天鴻集團(tuán)、華潤置地、華融集團(tuán)、光大集團(tuán)等眾多公司；參與顧問的項(xiàng)目包括陽光上東、豐臺(tái)總部基地、懷柔新城、德外科技園、華潤鳳凰城二期、中關(guān)村科技園、海淀金融走廊、新街口商業(yè)步行街等，涉及居住、酒店、商業(yè)、新城開發(fā)等多個(gè)領(lǐng)域。,Page 3,第三章,城市中房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)遇和選擇,Page 4,城市化,農(nóng)村人口變成城市人口的比例 誤區(qū)：發(fā)達(dá)國家有錢人住在城外，窮人住在城里 美國城市史,Page 5,美國的西部城市,造成窮人住城市的原因 城市的復(fù)興運(yùn)動(dòng) 不能說有錢人住郊區(qū)，窮人住城市,Page 6,城市化帶來的好處

3、,高水平的工作環(huán)境,高素質(zhì)的教育環(huán)境,優(yōu)良的生活環(huán)境,Page 7,舉例,遼沈戰(zhàn)役 山東人民用手推車奪取了全國的勝利 大連人民造炮彈，山東人民用手推車運(yùn)炮彈 遏制城市的發(fā)展，情感上更傾向于農(nóng)村 美德戰(zhàn)后，都注重道路的建設(shè),Page 8,城市發(fā)展的四個(gè)階段,膨脹階段 應(yīng)急階段 調(diào)整階段 控制階段,Page 9,膨脹階段,工業(yè)和貿(mào)易的迅猛發(fā)展 城市人口的聚合 城市發(fā)展比較混亂，政策法規(guī)缺少統(tǒng)一規(guī)劃 但也是城市發(fā)展最有活力的時(shí)候,Page 10,應(yīng)急階段,中國的絕大多數(shù)城市都處于應(yīng)急階段 混亂后的窮于應(yīng)付階段 大量的無統(tǒng)一的住宅建筑 這個(gè)階段房地產(chǎn)的發(fā)展空間最大 交通堵塞，文物遭到破壞 舉例：大家給

4、教授蓋樓,Page 11,調(diào)整階段,北京就處于調(diào)整階段 城市的一體化發(fā)展 調(diào)整城市的發(fā)展方向和進(jìn)程,Page 12,控制規(guī)模階段,不想讓城市再大了，只想控制在一定規(guī)模內(nèi) 級(jí)配：大城市中間建中城市，中城市中間建小城市 對人口進(jìn)行分流，進(jìn)而控制城市規(guī)模 舉例：奧地利和法國的城市規(guī)模,Page 13,提示,城市發(fā)展不同的階段，開發(fā)商都有不同的機(jī)會(huì)，應(yīng)急階段的機(jī)會(huì)最多。,Page 14,第三章,城市中房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)遇和選擇,Page 15,CXD,CBD中央商業(yè)區(qū) CLD中央居住區(qū) COD中央政務(wù)區(qū) CED中央教育區(qū) CRD中央科技區(qū) CFD中央金融區(qū) CHD中央酒店區(qū),CXD,Page 16,城市功能

5、分區(qū),雅典憲章中，古代城市和現(xiàn)代城市的區(qū)別是，城市功能區(qū)的適度分離。 適度分離的原則用到了國土規(guī)劃中去了，這樣就出現(xiàn)了很多的CXD，造成的負(fù)面影響是堵塞。 人和物的移動(dòng)才會(huì)形成交通，人不成在一個(gè)地方 完成所有的事情。,Page 17,工宿一體化,應(yīng)規(guī)定CBD的頂限，注意工宿平衡。 只有這個(gè)地方有了強(qiáng)勁的就業(yè)動(dòng)力的時(shí)候，房子才會(huì)賣得出去。 也只有這個(gè)地方有了居住的基礎(chǔ)，附近的商業(yè)才會(huì)有人氣，辦公才會(huì)有人氣。 舉例：新加坡的新城,Page 18,城市交通聚集的根本出路,目前汽車已經(jīng)超出了城市的承受能力 唯一的辦法就是做加法，就是增加寫字樓的數(shù)量，讓地鐵去平衡交通。,Page 19,城市中決定房價(jià)的

6、因素,交通的問題是決定房價(jià)的主要因素。,在美國的教育是決定房價(jià)的主要因素。,決定房價(jià)的二個(gè)主要因素：交通和就業(yè)。,Page 20,如何看待房產(chǎn)的價(jià)值,適合并保值的房子才是好房子。 在現(xiàn)代城市中，我們不可能一輩子住一個(gè)房子。 房產(chǎn)的價(jià)值就是它是一項(xiàng)資產(chǎn)。,Page 21,舉例,買車的經(jīng)驗(yàn) 藍(lán)色的夏利車 黑色的桑塔納,Page 22,如何在房地產(chǎn)開發(fā)中增值保值,用資產(chǎn)觀來看待房產(chǎn) 當(dāng)我們的私有財(cái)產(chǎn)得到了憲法保護(hù)，房屋成為我們的主要身家性命，開發(fā)商的主要使命是為老百姓送更優(yōu)良的資產(chǎn)。,Page 23,案例,淮南礦物局為礦工開發(fā)樓盤,Page 24,用財(cái)產(chǎn)觀看待房產(chǎn)，就要做到知未來明眼前。 除了硬件，

7、還有鄰居也可以決定房產(chǎn)的價(jià)值。 社區(qū)不要同質(zhì)化，物業(yè)管理會(huì)很混亂。 均值化是讓房產(chǎn)保值的一個(gè)重要方面。,如何在房地產(chǎn)開發(fā)中增值保值,Page 25,舉例,舉例： 美國人出錢為我修玻璃 美國社區(qū)的Shopping mall,Page 26,社區(qū)的定義,社區(qū)是在一定的空間范圍內(nèi)，一群可以產(chǎn)生相互影響的人群，為了維護(hù)共同資產(chǎn)的利益而結(jié)成的利益共同體。 不能離開利益去談社區(qū)，維護(hù)社區(qū)就是維護(hù)了個(gè)人資產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)商在社區(qū)功能分區(qū)的時(shí)候，一定要注意單層化，注意鄰里間的互動(dòng)。,Page 27,第三章,城市中房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)遇和選擇,Page 28,居住空間分異,Page 29,案例,經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā) 為富人開發(fā)就要用富人思維考慮問題 為窮人開發(fā)就要用窮人思維考慮問題,Page 30,對富人的誤解,富人買豪宅的目的何在？ 富人的防衛(wèi)心理如何？ 富人的豪宅要不要高科技？ 買富人豪宅的價(jià)值是怎么看的？,Page 31,富人買豪宅的目的何在？,Page 32,富人的防衛(wèi)心理如何？,富人的防衛(wèi)心理比較強(qiáng),他們是心理弱勢群體,美國人、日本人、中國人對幸福的理解,Page 33,富人的豪宅要不要高科技？,富人和高科技沒有內(nèi)存的本質(zhì)聯(lián)系 富人希望越簡單越