房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)存在的問(wèn)題與建議

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)存在的問(wèn)題與建議房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)存在的問(wèn)題與建議房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)存在的問(wèn)題與建議隨著我縣城區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施的進(jìn)一步完善，城市功能不斷增強(qiáng)，城市品位不斷提高，城區(qū) “一河兩岸三區(qū) ”的格局也已逐步形成，這些有利的因素極大地刺激了我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。20xx 年 7 月 1 日以來(lái)，我縣共計(jì)拍賣(mài)掛牌出讓用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地11 宗，交易面積 415.54 畝，交易金額達(dá) 12058.7萬(wàn)元。加之這以前采取以地?fù)Q路的服裝城、新城花園、景昕嘉園及寧紅大市場(chǎng)等用地項(xiàng)目，按照規(guī)劃建設(shè)要求，這些土地可開(kāi)發(fā)建設(shè)商住樓約為 79.98 萬(wàn)平方米。根據(jù)新城區(qū)控制詳規(guī)，儲(chǔ)備預(yù)留商住用地約為 790 畝。一

2、、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的有利因素1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)有利于我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展我縣處于湘、鄂、贛三省交匯處，縣城距離九江、南昌、武漢、長(zhǎng)沙等大中城市都在200 公里以上，這對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)， 交通上是劣勢(shì)，但在房地產(chǎn)市場(chǎng)方面卻是一個(gè)優(yōu)勢(shì)。我縣有近 19 萬(wàn)人在外務(wù)工，這部分人在商品房銷(xiāo)售時(shí)占了相當(dāng)?shù)谋戎?，換句話說(shuō)，這部分人當(dāng)中相當(dāng)一部分掙錢(qián)回來(lái)后不可能到大中城市購(gòu)房，而選擇在縣城購(gòu)房。因此，從某種意義上說(shuō)，修水縣城容易形成一個(gè)邊貿(mào)次中心城市，這給我縣房地產(chǎn)形成巨大的市場(chǎng)帶來(lái)了一定的發(fā)展空間。2、政府宏觀調(diào)控政策有利于房地市場(chǎng)的發(fā)展1 / 620xx 年以來(lái)，縣委、縣政府把開(kāi)發(fā)南城區(qū)作為 “353戰(zhàn)”略的重中之

3、重。因此，在制訂相關(guān)政策上給予了房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大的發(fā)展空間：一是在建設(shè)審批上，做到控制城北、發(fā)展城南，嚴(yán)格控制個(gè)人建房和杜絕干部集資建房；二是嚴(yán)格控制土地市場(chǎng)的投放方向和投放總量，按照市場(chǎng)的需求，我縣商品房的總量每年控制在20 萬(wàn)平方米以?xún)?nèi)，土地投放總量基本每年控制在 180 畝以?xún)?nèi)，所有用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)性用地全部實(shí)行招拍掛出讓制度，使房地產(chǎn)供地需求處于一個(gè)透明、保和的狀態(tài)，從而刺激供求關(guān)系的平衡與穩(wěn)定。3、相關(guān)優(yōu)惠政策有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展一是鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房， 可享受縣城居民同等待遇， 購(gòu)買(mǎi)商品房的相關(guān)費(fèi)稅實(shí)行減免或優(yōu)惠；二是在新城啟動(dòng)建設(shè)時(shí)期， 開(kāi)發(fā)建設(shè)的相關(guān)規(guī)費(fèi)實(shí)行規(guī)費(fèi)包干優(yōu)惠制度，

4、如建設(shè)規(guī)費(fèi)控制在每平方米15 元以?xún)?nèi)；三是鼓勵(lì)干部職工到新城購(gòu)買(mǎi)商品房， 凡到新城區(qū)購(gòu)買(mǎi)商品房的企事業(yè)單位干部職工， 可享受本單位 2 萬(wàn)元的補(bǔ)貼， 這在很大程度上刺激了干部購(gòu)房的欲望， 同時(shí)也帶動(dòng)了二手房的交易， 從而激活了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。4、縣城南移戰(zhàn)略也有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展從 20xx 年開(kāi)始，縣委、縣政府已著手實(shí)施開(kāi)發(fā)城南區(qū)工作，至目前為止，縣行政中心辦公大樓已建成， 新城相關(guān)的基礎(chǔ)配套也進(jìn)一步完善，學(xué)校、醫(yī)療等公益性配套設(shè)施也一應(yīng)俱全。 20xx 年全縣 25 個(gè)行政事業(yè)單位將陸續(xù)南遷， 由于單位的搬遷， 將再一次會(huì)刺激房地產(chǎn)價(jià)格的飚升。2 / 65、城市化進(jìn)程的加快有利于房地產(chǎn)的

5、發(fā)展據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我縣縣城人均住房面積不足19 平方米，比全國(guó)人均住房水平低 5 平方米。近年來(lái)，由于我縣的城市化進(jìn)程不斷加快，城市人口不斷增加， 對(duì)住房的需求量也不斷增長(zhǎng)。目前縣城居住了近12 萬(wàn)人，住房需求量缺口較大。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在的問(wèn)題1、房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理，價(jià)格上漲過(guò)快。近三年來(lái)，我縣的商品房開(kāi)發(fā)量基本每年控制在 20 萬(wàn)平方米以?xún)?nèi)，但由于諸多因素的影響，在供應(yīng)結(jié)構(gòu)上仍存在著一些不合理因素，主要表現(xiàn)在：普通商品房與經(jīng)濟(jì)適用在住房供應(yīng)方式和建設(shè)規(guī)模上存在著不合理的因素，如我縣在南橋村建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房， 在供應(yīng)方式與建設(shè)規(guī)模上與開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的商品房就存在著不合理的因素； 期

6、房銷(xiāo)售與現(xiàn)房銷(xiāo)售價(jià)位差不夠合理等， 如東盟佳苑和東方巴黎商城， 期房?jī)r(jià)格與現(xiàn)房銷(xiāo)售價(jià)格差達(dá) 120 元/。2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)存在著不規(guī)范行為。從目前開(kāi)發(fā)的情況看，除東盟佳苑具備相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)外， 其余開(kāi)發(fā)公司均不具備相應(yīng)的開(kāi)發(fā)資質(zhì)，同時(shí)質(zhì)量體系未建立，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)不健全。3、城部結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序較為混亂。在城郊結(jié)合部位，特別是寧紅大道南向三、 四線及老虎洞地段， 合資合作建房、無(wú)規(guī)劃建房、以地入股、加層等違法建房較為混亂，因其建筑質(zhì)量沒(méi)有質(zhì)監(jiān)，無(wú)須配套、且偷稅漏稅現(xiàn)象嚴(yán)重， 導(dǎo)致其銷(xiāo)售價(jià)格比合法開(kāi)發(fā)的商品房?jī)r(jià)格低得多，從而嚴(yán)重憂亂了我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)。3 / 64、拆遷工作也影響著我縣房

7、地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)。城市房屋拆遷關(guān)系到被拆遷人的切身利益和社會(huì)穩(wěn)定，也關(guān)系到城市建設(shè)的速度與規(guī)模。從目前我縣城市房屋拆遷的情況來(lái)看，主要存在以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：一是拆遷補(bǔ)償價(jià)格的不平衡帶來(lái)的影響。按照20xx 年出臺(tái)的城市房屋拆遷實(shí)施管理辦法的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)， 被拆遷人往往難以接受，如新城區(qū)劃撥土地使用權(quán)拆遷土地補(bǔ)償價(jià)格為每平方米108元，而老城區(qū)西擺街和鸚鵡街的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按評(píng)估地價(jià)的56 進(jìn)行補(bǔ)償，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于新城區(qū)地塊每平方米108 元的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。二是1 2 下一頁(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)存在的問(wèn)題與建議第2 頁(yè)不能按時(shí)完成拆遷給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的影響。如A2 、B4 等地塊沒(méi)有完成拆遷將 “生地 ”變成

8、 “熟地 ”進(jìn)行出讓?zhuān)鹊降貕K拍賣(mài)掛牌出讓有收入后由有關(guān)部門(mén)再去拆遷，買(mǎi)者要等數(shù)月才可以進(jìn)場(chǎng)開(kāi)工建設(shè)，這實(shí)質(zhì)上是與房地產(chǎn)業(yè) “賣(mài)樓花 ”相以的 “賣(mài)地花 ”，等于要求開(kāi)發(fā)商用現(xiàn)金對(duì)預(yù)期甚至下一個(gè)開(kāi)發(fā)周期的建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行投資， 加大了開(kāi)發(fā)商的投資風(fēng)險(xiǎn)，降低了投資者進(jìn)行了土地競(jìng)投的興趣， 也增加了拆遷成本。同時(shí)，因拆遷進(jìn)度的原因影響了每年計(jì)劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量的控制，導(dǎo)致房?jī)r(jià)升高或房子積壓現(xiàn)象。 三是拆遷用地安置問(wèn)題對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，根椐我縣新城區(qū)建設(shè)的速度， 新城區(qū)在建的建設(shè)項(xiàng)目都應(yīng)在 20xx 年 10 月份之前完工，但是根椐目前實(shí)際進(jìn)展情況，要想在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成確實(shí)存在著很大困難， 主要原因是

9、因?yàn)椴疬w安置工作不能及時(shí)到位，導(dǎo)致拆遷工作無(wú)法順利開(kāi)展。三、加快房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)的幾點(diǎn)建議4 / 61、進(jìn)一步加大政府壟斷房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的壟斷。按照有利于建立公開(kāi)、平等、競(jìng)爭(zhēng)、有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制的原則，要合理確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地規(guī)模， 統(tǒng)一配置城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)用地， 進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的引導(dǎo)和調(diào)整， 努力實(shí)現(xiàn)商品住房供求基本平衡， 切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格， 促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。 一要明確普通商品房和經(jīng)濟(jì)運(yùn)用住房建設(shè)規(guī)模、 項(xiàng)目布局以及進(jìn)度安排。 二要在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃的前提下， 根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化情況， 適時(shí)調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間。 目前我縣未完工或未動(dòng)工建設(shè)的商品房量約為

10、 49 萬(wàn)。因此，在土地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)須逐步減少投放量。三要充分運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段， 調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)， 加大對(duì)投機(jī)性和投資性購(gòu)房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)控力度。 如未完工之前或未居住 2 年以上的商品房不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得發(fā)布虛假信息等。版權(quán)所有2、加大南遷單位建設(shè)工作力度。按照修府辦抄字 20xx48 號(hào)文件規(guī)定，城北行政事業(yè)單位將在 3 年內(nèi)完成建設(shè)搬遷工作， 從目前工作的進(jìn)展情況來(lái)看，只有少數(shù)幾個(gè)單位有建設(shè)意向， 其余單位都在等、拖、看。為此，縣委、縣政府必須下定決心，強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任，加大工作力度，確保南遷單位建設(shè)順利進(jìn)行。3、加大工作力度，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)管理措施到位。一要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)管理監(jiān)督機(jī)制， 嚴(yán)肅工作紀(jì)律，全面建立公開(kāi)、公平、公正的房地產(chǎn)市場(chǎng)。 二要建立以規(guī)劃為龍頭的定期議事制度， 所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地按照先規(guī)劃、后用地，先報(bào)批、后建設(shè)的原則依法有序進(jìn)行。三要加大打擊非法從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的行為， 加強(qiáng)部門(mén)之間的協(xié)5 / 6作，嚴(yán)禁農(nóng)村集體土地， 城鎮(zhèn)農(nóng)民宅基地以及劃撥土地直接進(jìn)入市場(chǎng)交易或直接用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，對(duì)于已